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LVwG-AV-701/001-2026; LVwG-AV-701/002-2026•LVwG N LVwG-AV-701/001-2026; LVwG-AV-701/002-2026
LVwG-AV-701/001-2026; LVwG-AV-701/002-2026Landesverwaltungsgericht22.05.2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Wiederherstellung; Konsenswidrigkeit; baubehördliche Beanstandung; Leistungsfrist;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Glöckl LL.M., über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch B Rechtsanwalts GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 28. Jänner 2026, Zl. ***, betreffend einen baupolizeilichen Auftrag nach § 34 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. Der angefochtene Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 28. Jänner 2026, Zahl ***, wird mit der Maßgabe bestätigt, dass die Leistungsfrist für die Wiederherstellung des bewilligten, unausgebauten Zustandes des Dachgeschoßes 12 Monate ab Zustellung dieses Erkenntnisses beträgt.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz vom 13. März 2025, Zahl ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 34 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 aufgetragen, das Dachgeschoß des bestehenden Objekts auf Parzelle Nr. ***, EZ ***, KG ***, Adresse ***, ***, auf den bewilligten, unausgebauten Zustand wiederherzustellen. Der Auftrag umfasste den Abbruch der im Dachgeschoß bestehenden Wohneinheiten und Zimmer samt Sanitär- und Kücheneinrichtungen sowie die Demontage aller Zwischenwände, Installationsgegenstände und Leitungen.
Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin am 19. August 2025 Berufung.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz (in der Folge: belangte Behörde) vom 28. Jänner 2026, Zl. ***, wurde die Berufung gemäß § 66 Abs. 4 AVG als unbegründet abgewiesen und die Leistungsfrist mit 12 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides neu festgesetzt.
Dagegen richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde vom 12. März 2026. Darin werden Verfahrensmängel, insbesondere unzureichende Feststellungen zum Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaus und zur Gebäudehöhe sowie inhaltliche Rechtswidrigkeit geltend gemacht. Weiters wird vorgebracht, § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 sei anwendbar; die gegenteilige Auffassung der belangten Behörde, wonach wegen Vorliegens eines aliud eine Anwendung ausgeschlossen sei, sei unzutreffend. In der Beschwerde wurde außerdem die Durchführung einer mündlichen Verhandlung, die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, in eventu die Aufhebung und Zurückverweisung, sowie die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung beantragt.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Die belangte Behörde leitete die Beschwerde samt Verwaltungsakt an das Landesverwaltungsgericht weiter.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ ***, Grundstück Nr. ***, KG ***, mit der Adresse ***, ***.
Auf dieser Liegenschaft befinden sich mehrere Gebäude. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ausschließlich das Gebäude an der Adresse ***. Die weiteren auf der Liegenschaft befindlichen Gebäude sind nicht Gegenstand des angefochtenen baupolizeilichen Auftrags.
Mit Bescheid vom 18. Oktober 1973, Zahl ***, wurde den damaligen Grundeigentümern C und D der Umbau des Hauses *** auf Grundlage des Einreichplans von August 1973 baubehördlich bewilligt. In diesem Einreichplan waren lediglich der Umbau des Erdgeschoßes und der Ausbau des ersten Obergeschoßes zu Fremdenzimmern dargestellt; ein Ausbau des Dachgeschoßes war darin nicht enthalten.
Mit Schreiben des Stadtbauamtes vom 20. November 1973 wurde dem damaligen Bauwerber mitgeteilt, dass eine Genehmigung für den auch nur teilweisen Ausbau des Dachgeschoßes aufgrund der damals geltenden Bebauungsvorschriften nicht in Aussicht gestellt werden könne.
Mit Bescheid vom 18. Juni 1974, ebenfalls Zahl ***, wurde ein Auswechslungsplan von Jänner 1974 baubehördlich bewilligt. Auch nach diesem Bescheid war ein Ausbau des Dachgeschoßes nicht Gegenstand der Bewilligung.
Eine baubehördliche Bewilligung für den Ausbau des Dachgeschoßes des Gebäudes *** ist nach dem Akteninhalt nicht hervorgekommen. Es ist davon auszugehen, dass eine solche Bewilligung nicht vorliegt.
Die Beschwerdeführerin erwarb die Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 6. Mai 2013. Im Zuge der Vertragsabwicklung wurde seitens des vertragserrichtenden Notariats bei der Stadtgemeinde *** angefragt, ob offene Bauaufträge oder sonstige Mängel oder Anstände bekannt seien. Mit E-Mail vom 11. Juni 2013 wurde mitgeteilt, dass für die gegenständliche Liegenschaft keine offenen Bauaufträge oder dergleichen vorliegen.
Mit Schreiben vom 8. August 2014, eingelangt am 12. August 2014, suchte die Beschwerdeführerin um baubehördliche Bewilligung für das Vorhaben „Zu-, Umbau und Aufstockung zu insgesamt 22 Wohneinheiten“ an. Im Zuge dieses Verfahrens stellte die Baubehörde fest, dass für das Bestandsgebäude an der Adresse *** keine Benützungsbewilligung zur Bewilligung vom 18. Juni 1974 im Archiv aufgefunden werden konnte. Die Beschwerdeführerin wurde in der Folge wiederholt zur Vorlage einer Fertigstellungsmeldung bzw. entsprechender Nachweise aufgefordert.
Im Zuge einer von der Beschwerdeführerin veranlassten Bestandsaufnahme wurde der Behörde am 1. Februar 2019 ein Bestandsplan-Vorabzug, datiert mit 29. Jänner 2019, vorgelegt. Daraus ist ersichtlich, dass das Dachgeschoß des Gebäudes *** vollständig ausgebaut ist. Dieser Bestandsplan zeigt einen Vollausbau mit 5 Wohnungen und 4 Zimmern mit angeschlossenem Bad.
Mit E-Mail vom 1. Februar 2019 teilte die Beschwerdeführerin der Behörde mit, dass alle Arbeiten am Objekt vom Vorbesitzer durchgeführt und bis 1979 abgeschlossen worden seien. In der Beschwerde gegen den zweitinstanzlichen Bescheid wird demgegenüber selbst vorgebracht, die belangte Behörde habe zum Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaus keine ausreichenden Feststellungen getroffen und lediglich auf einen Widerspruch zwischen 1979 bzw. 1983 verwiesen. Daraus folgt, dass der genaue Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaus nicht festgestellt werden kann. Fest steht lediglich, dass der Ausbau jedenfalls vor dem Erwerb durch die Beschwerdeführerin erfolgt ist.
Am 24. April 2019 fand ein Lokalaugenschein statt. Dabei wurde festgestellt, dass gegenüber den mit Bescheid vom 18. Oktober 1973 bewilligten Einreichplänen bzw. den mit Bescheid vom 18. Juni 1974 bewilligten Auswechslungsplänen bauliche Abänderungen und Nutzungsänderungen durchgeführt worden waren. Es wurde ein vollständig ausgebautes Dachgeschoß vorgefunden, das aus mehreren Wohneinheiten bzw. Zimmern mit angeschlossenen Sanitärgruppen besteht und über einen Mittelgang erschlossen wird.
Ebenfalls am 24. April 2019 erstattete ein Sachverständiger für Brandschutz ein Gutachten, wonach im Dachgeschoß unter anderem unzureichende Fluchtwege, fehlende Notbeleuchtung, fehlende Brandfrüherkennungseinrichtungen und mangelhafte brandschutztechnische Abtrennungen vorliegen.
Mit Bescheid vom 25. April 2019 wurde für das Dachgeschoß ein Nutzungsverbot gemäß § 35 Abs. 1 und 3 NÖ BO 2014 erlassen. Dieses Nutzungsverbot erwuchs am 11. Juni 2019 in Rechtskraft.
Nicht festgestellt werden kann, wann genau der Dachgeschoßausbau vorgenommen wurde. Ebenso kann nicht festgestellt werden, welche konkrete Gebäudehöhe das Gebäude im maßgeblichen Zeitpunkt aufwies oder in welchem konkreten Ausmaß eine zulässige Gebäudehöhe überschritten wurde.
Nicht festgestellt werden kann ferner, dass für den bestehenden Dachgeschoßausbau jemals eine nachträgliche baubehördliche Bewilligung erteilt worden wäre; aus den vorliegenden Unterlagen ergibt sich eine solche Bewilligung nicht.
Die Feststellungen gründen sich auf den Inhalt der vorgelegten Verwaltungsakten, insbesondere auf die Bescheide vom 18. Oktober 1973 und 18. Juni 1974, das Schreiben des Stadtbauamtes vom 20. November 1973, die Bestandsplan-Vorabzüge vom 29. Jänner 2019, den Aktenvermerk und die Ergebnisse des Lokalaugenscheins vom 24. April 2019, das Brandschutzgutachten vom selben Tag, den Bescheid über das Nutzungsverbot vom 25. April 2019, den erstinstanzlichen Bescheid vom 13. März 2025, den Berufungsbescheid vom 28. Jänner 2026 sowie die Beschwerde vom 12. März 2026.
Dass die Bewilligungen aus 1973 und 1974 keinen Dachgeschoßausbau umfassen, ergibt sich eindeutig aus den im Akt beschriebenen Einreich- und Auswechslungsplänen sowie aus den Bescheidbegründungen. Zusätzlich bestätigt das Schreiben vom 20. November 1973 ausdrücklich, dass eine Genehmigung für einen auch nur teilweisen Dachgeschoßausbau nicht in Aussicht gestellt werde. Vor diesem Hintergrund besteht kein tragfähiger Anhaltspunkt dafür, dass für den tatsächlich vorhandenen Dachgeschoßausbau jemals ein baubehördlicher Konsens erteilt worden wäre.
Die Feststellung des tatsächlichen Ausbauzustandes des Dachgeschoßes stützt sich auf die von der Beschwerdeführerin selbst veranlassten Bestandsplan-Vorabzüge und auf die Wahrnehmungen beim Lokalaugenschein vom 24. April 2019. Diese Beweismittel stimmen inhaltlich überein.
Zum genauen Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaus liegen widersprüchliche Angaben vor. Einerseits erklärte die Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 1. Februar 2019, alle Arbeiten seien bis 1979 abgeschlossen worden; andererseits wurde ein Bestandsverzeichnis aus 1983 vorgelegt, das auf Arbeiten im Dachgeschoß in diesem Jahr hindeutet. Eine exakte Jahresfeststellung ist daher nicht möglich. Dieser Umstand ist jedoch nicht entscheidungswesentlich, weil sowohl nach der NÖ BO 1968 als auch nach der NÖ BO 1976 Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden sowie wesentliche Änderungen des Verwendungszwecks bewilligungspflichtig waren. Für die Rechtmäßigkeit eines baupolizeilichen Auftrags ist maßgeblich, dass die Maßnahme sowohl im Zeitpunkt der Errichtung als auch im Zeitpunkt des Auftrags bewilligungspflichtig war und keine Bewilligung vorliegt; dies entspricht der herangezogenen Rechtsprechung und wird durch die Aktenlage getragen.
Soweit die Beschwerde fehlende Feststellungen zur konkreten Gebäudehöhe und zum Ausmaß einer allfälligen Überschreitung rügt, ist ihr zuzugestehen, dass hierzu keine vermessungstechnisch exakten Feststellungen getroffen wurden. Diese Frage ist jedoch für die Entscheidung über den gegenständlichen Herstellungsauftrag nicht tragend. Entscheidend ist bereits, dass der tatsächlich vorhandene Dachgeschoßausbau von keiner Bewilligung gedeckt ist und als bewilligungspflichtige Abänderung ausgeführt wurde. Die Frage der exakten Gebäudehöhe wäre vor allem für die Beurteilung einer allfälligen damaligen Bewilligungsfähigkeit von Bedeutung, nicht aber für das Vorliegen einer Konsenswidrigkeit als solcher.
Die E-Mail vom 11. Juni 2013, wonach keine offenen Bauaufträge vorliegen, wurde berücksichtigt. Daraus folgt jedoch weder das Bestehen einer Baubewilligung noch eine Heilung des konsenswidrigen Zustandes. Nach der Rechtsprechung können Bauordnungswidrigkeiten bzw. Planabweichungen grundsätzlich selbst durch eine erteilte Benützungsbewilligung nicht geheilt werden; umso weniger vermag eine bloße Auskunft über das Nichtvorliegen offener Bauaufträge einen fehlenden Baukonsens zu ersetzen (vgl. zB VwGH 14.04.2020, Ra 2020/06/0080 und vom 09.06.2020, Ra 2019/06/0029).
§ 34 der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, idF LGBl. Nr. 32/2021, lautet:
㤠34
Vermeidung und Behebung von Baugebrechen
(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).
Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.
(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
Die Baubehörde darf in diesem Fall
-die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,
-die Vornahme von Untersuchungen und
-die Vorlage von Gutachten anordnen.
(3) Im Falle eines begründeten Verdachtes ist der Baubehörde auf deren Verlangen der Nachweis zu erbringen, dass die Änderungen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen der Bewilligung oder der eingebrachten Anzeige haben.
(4) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zum Grundstück sowie zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.“
7.1. Die Beschwerde ist nicht begründet.
7.2.1. Das Verwaltungsgericht hat gemäß § 28 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder dessen Feststellung durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen ist. Diese Voraussetzungen liegen vor. Die entscheidungswesentlichen Tatsachen stehen auf Grundlage der Aktenlage fest. Eine Aufhebung und Zurückverweisung kommt daher nicht in Betracht.
7.2.2. Nach § 27 VwGVG ist der angefochtene Bescheid auf Grund der Beschwerde zu überprüfen. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nicht die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung, sondern die Rechtmäßigkeit eines baupolizeilichen Auftrags zur Wiederherstellung des bewilligten Zustandes.
7.2.3. Die Frage, inwieweit ein baurechtlicher Konsens besteht oder nicht, unterliegt nach der Rechtsprechung grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichts (vgl. VwGH 18.11.2025, Ro 2023/05/0011).
7.3.1. Aus den Bewilligungen aus 1973 und 1974 ergibt sich eindeutig, dass lediglich der Umbau des Erdgeschoßes und der Ausbau des ersten Obergeschoßes bewilligt wurden. Ein Ausbau des Dachgeschoßes wurde nicht bewilligt. Vielmehr wurde eine entsprechende Anfrage des damaligen Bauwerbers mit Schreiben vom 20. November 1973 ausdrücklich abschlägig beantwortet.
Der tatsächlich vorhandene Zustand – ein vollständig ausgebautes Dachgeschoß mit mehreren Wohneinheiten bzw. Zimmern samt Sanitärgruppen – weicht daher vom bewilligten Zustand ab. Für diesen Ausbau liegt keine Baubewilligung vor.
7.3.2. Ein baupolizeilicher Auftrag setzt voraus, dass die betreffende Maßnahme sowohl im Zeitpunkt ihrer Errichtung als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Auftrags bewilligungspflichtig war und keine entsprechende Bewilligung vorliegt. Diese Voraussetzungen sind nach den Feststellungen erfüllt. Der Ausbau eines Dachgeschoßes zu Aufenthaltsräumen samt Sanitärbereichen stellte sowohl nach den Bestimmungen des § 92 Abs. 1 Z 1 und Z 5 der NÖ BO 1968 als auch 1976 einen bewilligungspflichtigen Neu-, Zu- oder Umbau bzw. jedenfalls eine bewilligungspflichtige wesentliche Änderung des Verwendungszwecks dar. Auch nach der aktuellen Rechtslage ist die Abänderung eines Bauwerks bewilligungspflichtig, wenn etwa der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen oder andere in § 14 Z 3 NÖ BO 2014 genannte Schutzgüter betroffen sein können; dies wurde bereits von der belangten Behörde zutreffend herangezogen.
Dass der Ausbau nicht von der Beschwerdeführerin selbst, sondern von einem Rechtsvorgänger vorgenommen wurde, steht dem Auftrag nicht entgegen. Maßgeblich ist die Eigentümerverantwortung für den bewilligungsgemäßen Zustand des Bauwerks.
Auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin im Jahr 2013 die Auskunft erhielt, es lägen keine offenen Bauaufträge vor, vermag daran nichts zu ändern. Eine solche Auskunft ersetzt keine Baubewilligung und beseitigt den Konsensmangel nicht.
7.4. Soweit sinngemäß geltend gemacht wird, der langjährige Bestand spreche für einen rechtmäßigen Zustand, ist darauf hinzuweisen, dass die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einem Bauzustand nicht zugutekommt, der nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war. In einem solchen Fall müsste der behauptete Konsens nachgewiesen werden (vgl. VwGH 12.06.2023, Ra 2023/06/0086). Ein solcher Nachweis wurde nicht erbracht.
7.5. Die Beschwerde wendet sich gegen die Auffassung der belangten Behörde, § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 sei schon deshalb unanwendbar, weil durch den Dachgeschoßausbau ein aliud entstanden sei. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Art der Abweichung für die Frage, ob sie von § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfasst ist, nicht relevant; insbesondere wird nicht normiert, dass nur geringfügige Abweichungen oder gerade nicht ein rechtliches aliud erfasst wären (vgl. VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039 mwN).
Nach derselben Rechtsprechung setzt § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 zusätzlich voraus, dass die Abweichung vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung erfolgt ist. Ra 2023/05/0039 hält ausdrücklich fest, ein im Jahr 2019 erlassenes Nutzungsverbot stellt eine solche baubehördliche Beanstandung dar und schon deshalb liegen die Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nicht vor (vgl. VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039). Im vorliegenden Fall wurde für das Dachgeschoß mit Bescheid vom 25. April 2019 ein Nutzungsverbot erlassen, das am 11. Juni 2019 in Rechtskraft erwuchs. Damit fehlt jedenfalls die Voraussetzung des Abweichens „ohne baubehördliche Beanstandung“.
Die Beschwerde zeigt daher zwar einen Begründungsmangel des angefochtenen Bescheides auf, nicht aber dessen Rechtswidrigkeit im Ergebnis.
7.6. Die Beschwerde rügt fehlende Feststellungen zum genauen Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaus und zur Gebäudehöhe.
Wie bereits ausgeführt, ist der exakte Ausbauzeitpunkt nicht entscheidungswesentlich, weil sowohl nach der NÖ BO 1968 als auch nach der NÖ BO 1976 Bewilligungspflicht bestand. Ebenso ist die exakte Gebäudehöhe für den gegenständlichen Herstellungsauftrag nicht tragend, weil schon das Fehlen einer Bewilligung für den Dachgeschoßausbau den Auftrag rechtfertigt. Ein relevanter Verfahrensmangel liegt daher nicht vor.
Eine Zurückverweisung an die Behörde kommt nach § 28 Abs. 3 VwGVG nur in Betracht, wenn notwendige Ermittlungen unterlassen wurden und eine Entscheidung in der Sache selbst nicht zweckmäßig ist. Das ist hier nicht der Fall.
Ein Auftrag zur Herstellung eines bestimmten Zustandes hat eine angemessene Leistungsfrist zu enthalten. Dies folgt aus der in der Rechtsprechung hervorgehobenen Bedeutung des § 59 Abs. 2 AVG; das Fehlen einer Leistungsfrist macht einen Auftrag rechtswidrig (vgl. VwGH 02.03.2026, Ra 2024/06/0201).
Die von der belangten Behörde festgesetzte Frist von 12 Monaten ist nach Art und Umfang der aufgetragenen Rückbaumaßnahmen angemessen. Da das Verwaltungsgericht mit Erkenntnis entscheidet, war die Frist klarstellend ab Zustellung dieses Erkenntnisses neu zu bestimmen.
7.8. Zum Antrag auf aufschiebende Wirkung
Die Beschwerdeführerin hat bereits in ihrer Beschwerde die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung beantragt. Da mit dem vorliegenden Erkenntnis über die Beschwerde in der Hauptsache entschieden wird, bedarf es keiner gesonderten Sachentscheidung mehr über diesen Antrag; er ist mit der Entscheidung in der Hauptsache gegenstandslos geworden.
7.9. Da für den bestehenden Dachgeschoßausbau keine baubehördliche Bewilligung vorliegt, dieser Ausbau sowohl im Zeitpunkt seiner Errichtung als auch im Zeitpunkt des baupolizeilichen Auftrags bewilligungspflichtig war und § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 schon wegen der aktenkundigen baubehördlichen Beanstandung durch das rechtskräftige Nutzungsverbot aus 2019 nicht eingreift, war die Beschwerde abzuweisen.
8. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:
Von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 VwGVG Abstand genommen werden, zumal im gegenständlichen Fall der Sachverhalt im Wesentlichen unstrittig ist und primär Rechtsfragen zu lösen waren. Es war nicht somit nicht zu erkennen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache erwarten lässt und stand dem Entfall der Verhandlung auch weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union vom 30.03.2010 entgegen (vgl. VwGH 29.04.2014, 2013/04/0157).
9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird (vgl. die in dieser Entscheidung zitierte Judikatur des VwGH).
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