Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-286/001-2026; LVwG-AV-286/004-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.286.001.2026

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde des A und der B, beide in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrats der Stadtgemeinde *** (nunmehr vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, ***) vom 16. Dezember 2025, Zl. ***, betreffend Erteilung einer Baubewilligung (mitbeteiligte Parteien: 1. D GmbH in ***, ***; 2. E, in ***, vertreten durch die F Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, 3. G und 4. H, beide in ***, ***), den

BESCHLUSS:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 erster Halbsatz iVm§ 31 Abs. 1 VwGVG als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 und 9 B-VG nicht zulässig.

Begründung:

I.Verfahrensgang

1. Zur Vorgeschichte wird zunächst auf die Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28. Mai 2025, LVwG-AV-1230/003 bis 005-2024, sowie vom heutigen Tag, LVwG-AV-286/003-2026, verwiesen, die allen Parteien des vorliegenden Verfahrens zugestellt wurden. Folgendes sei nochmals hervorgehoben bzw. ergänzt:

1.1. Die erstmitbeteiligte Gesellschaft beantragte am 9. März 2023 bei der Stadtgemeinde *** die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage mit sechs Wohneinheiten und neun Stellplätzen auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück Nr. ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück).

1.2. Die Beschwerdeführer und die Zweit- bis Viertmitbeteiligten wurden als Nachbarn am 12. Juli 2023 vom Bauvorhaben verständigt. Sie erhielten Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen dagegen Einwendungen zu erheben, wobei sie darauf hingewiesen wurden, dass andernfalls ihre Parteistellung erlösche. Die Verständigungen wurden ihnen am 14. Juli 2023 zugestellt.

Der Zweitmitbeteiligte erhob am 21. Juli 2023 Einwendungen, in denen er insbesondere unter der Überschrift „Trockenheit“ vorbrachte, dass an der Grenze zu seinem Grundstück durch die restlose Ausnutzung der Möglichkeiten des Baurechts eine Wand von ca. 25 m Länge und einer Höhe von 12 m entstehe. Diese verursache eine Schlagwassermenge bei mittleren und stärkeren Regenereignissen, welche durch die allgemeine Klimaveränderung vermehrt zu erwarten seien. Die hohen Wassermengen, die auf sein Grundstück zurückfallen, würden zu Überflutungen des Hauses und des Kellers sowie zu Schäden im Garten führen. Weiters sei der Grundwasserschutz gefährdet.

Unter der Überschrift „Brandschutz“ machte er geltend, die in einer von der Baubehörde eingeholten brandschutztechnischen Stellungnahme geforderten Maßnahmen seien nicht erfüllt. Die Garage sei nicht als Brandabschnitt ausgeführt bzw. dargestellt, es befänden sich auch Teile des Bauvorhabens weniger als 2 m von der Grenze zu seinem Grundstück entfernt, diese seien bandschutztechnisch zu sichern. Auch durch die außergewöhnlich hohe Zahl an Stellplätzen entstehe eine erhöhte Brandgefahr.

1.3. Die Dritt- und Viertmitbeteiligten erhoben am 24. Juli 2023 (gemeinsame) Einwendungen, in denen sie insbesondere vorbrachten, durch die enorme Länge und Höhe des Neubaus sowie der geplanten massiven Bodenversiegelung komme es zu weniger Sonnenlichteinstrahlung, jedoch zu einer größeren Hitzebildung, die durch eine Bepflanzung der Feuerschutzmauer mit Kletterpflanzen gemildert werden könnte.

1.4. Die Beschwerdeführer erhoben am 27. Juli 2023 ebenfalls (gemeinsam) Einwendungen. Darin machten sie ein Fehlen von Abstellräumen im Bauvorhaben, unzureichende Barrierefreiheit der geplanten Wohnungen, eine Mangelhaftigkeit der Abstellanlage für Kraftfahrzeuge (Verstöße gegen § 12 NÖ BTV 2014, zu geringe Dimensionierung und dadurch entstehende Lärmbelästigungen, keine Möglichkeit der Errichtung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge), Belästigungen durch Lärm und Abgase, einen Eingriff in subjektiv-öffentliche Rechte des Straßenerhalters, Eingriffe in Flora und Fauna sowie Verunreinigung des Grundwassers durch die geplante Versickerung, wodurch wiederum die Funktionstüchtigkeit ihrer Wasser-Wasser-Wärmepumpe beeinträchtigt werden könnte, geltend.

1.5. Am 9. Oktober 2023 legte die mitbeteiligte Gesellschaft überarbeitete Einreichpläne (mit der unveränderten Baubeschreibung) vor. Dazu wurde den Beschwerdeführern am 12. Oktober 2023 Parteiengehör gewährt.

Die Beschwerdeführer wiederholten daraufhin am 15. November 2023 im Wesentlichen ihr Vorbringen aus den Einwendungen.

1.6. Mit als „Bescheid“ bezeichneter Erledigung des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 2. April 2024 wurde der erstmitbeteiligten Gesellschaft die baubehördliche Bewilligung unter Vorschreibung von Auflagen erteilt.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer und die Zweit- bis Viertmitbeteiligten Berufung. Sämtliche Berufungen wurden mit Bescheid der belangten Behörde vom 24. Juni 2024 als unbegründet abgewiesen.

Den dagegen wiederum von allen Beschwerdeführern erhobenen Beschwerden gab das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit dem Erkenntnis vom 28. Mai 2025 Folge und änderte den Berufungsbescheid dahingehend ab, dass die Berufungen gegen den „Bescheid“ vom 2. April 2024 als unzulässig zurückgewiesen wurden. In der Begründung erachtete das Landesverwaltungsgericht die Erledigung vom 2. April 2024 nicht als Bescheid, weil den zugestellten Ausfertigungen entgegen § 18 Abs. 4 AVG ein Name des Genehmigenden nicht zu entnehmen war.

1.7. Daraufhin erging am 3. Juni 2025 ein mit der Erledigung vom 2. April 2024 inhaltsgleicher Bescheid des Bürgermeisters, der nunmehr mit einer Amtssignatur versehen war.

Zu den Einwendungen hielt der Bürgermeister in der Begründung größtenteils fest, dass diese keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte iSd § 6 NÖ BO 2014 betreffen würden. Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen, die einem Vorhaben nach § 63 Abs. 1 NÖ BO 2014 zugeordnet sind, seien von den Bestimmungen des§ 48 NÖ BO 2014 über den Immissionsschutz ausgenommen. Dasselbe gelte für Emissionen, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben. Staub- und Lärmschutz während der Bauphase seien nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens.

1.8. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer fristgerecht (gemeinsam) Berufung, wobei sie Wesentlichen ihr Vorbringen aus den Einwendungen wiederholten. Die Zweit- bis Viertmitbeteiligten erhoben ebenfalls Berufung.

1.9. Mit am 5. August 2025 namens der belangten Behörde ausgefertigtem Bescheid wurden die Berufungen als unbegründet abgewiesen.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer und die Zweit- bis Viertmitbeteiligten Beschwerde.

1.10. Mit einer am 16. Dezember 2025 ausgefertigten Beschwerdevorentscheidung wurde der Bescheid vom 5. August 2025 von der belangten Behörde ersatzlos behoben. Dies begründete die belangte Behörde damit, dass der Bescheidausfertigung vom 5. August 2025 keine Beschlussfassung des Stadtrates zu Grunde gelegen sei. Der Bescheid sei somit von einem unzuständigen Organ erlassen worden.

Die Beschwerdeführer und die Zweit- bis Viertmitbeteiligten stellten Vorlageanträge.

1.11. Mit ebenfalls am 16. Dezember 2025 ausgefertigtem Bescheid der belangten Behörde wurden die gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 3. Juni 2025 erhobenen Berufungen abermals als unbegründet abgewiesen.

1.12. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer sowie der Zweitmitbeteiligte (nicht jedoch die Dritt- und Viertmitbeteiligten) wiederum Beschwerde.

1.13. Sämtliche Beschwerden und Vorlageanträge wurden von der belangten Behörde mit einem Teil des zugehörigen Verwaltungsaktes am 23. Februar 2026 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am Folgetag einlangten. Die Zuweisung an den nunmehr erkennenden Richter erfolgte infolge einer Befangenheit des ursprünglich zuständigen Richters am 26. Februar 2026.

1.14. Am 13. und 24. März 2026 erfolgten ergänzende Aktenvorlagen durch die belangte Behörde.

1.15. Mit der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes vom 11. Mai 2026 wurde die Beschwerdevorentscheidung vom 16. Dezember 2025 wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufgehoben. Auf Grund der Beschwerde des Zweitmitbeteiligten wurde außerdem der Bescheid vom 5. August 2025 wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufgehoben. Die von den Beschwerdeführern gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde wurde hingegen ebenso wie jene der Dritt- und Viertmitbeteiligten als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegenstand des vorliegenden Beschlusses ist alleine die gegen den (Berufungs-)Bescheid vom 16. Dezember 2025 (oben 1.11.) von den Beschwerdeführern erhobene Beschwerde (oben 1.12.), die zu LVwG-AV-286/004-2026 protokolliert wurde. Sie enthält das Begehren, den Bescheid abzuändern und der erstmitbeteiligten Gesellschaft die beantragte Baubewilligung zu versagen, in eventu den Beschied aufzuheben und die Angelegenheit an die belangte Behörde zur Erlassung eines mangelfreien Bescheides zurückzuverweisen. Mit der Beschwerde verbunden ist ein Antrag, dieser die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Dieser Antrag wurde zu LVwG-AV-286/001-2026 protokolliert.

In der der Beschwerde wird zunächst eine Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde behauptet. Im Übrigen beschränkt sie sich weitgehend auf die Behauptung unzulässiger vom Bauvorhaben ausgehender Emissionen, wobei die Beschwerdeführer auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Einschränkungen des subjektiv-öffentlichen Rechts auf Schutz vor Immissionen in § 6 Abs. 2 Z 2 bzw. § 48 NÖ BO 2014 äußern. Darüber hinaus machen sie als Verfahrensmangel geltend, der Straßenerhalter sei dem Baubewilligungsverfahren nicht beigezogen worden.

II.Feststellungen

1. Die erstmitbeteiligte Gesellschaft ist Eigentümerin des Baugrundstücks.

Die Beschwerdeführer sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, das zwar nicht unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt, jedoch in südwestlicher Richtung von diesem einen (Mindest-)Abstand von ca. 4 m aufweist.

Der Zweitmitbeteiligte ist Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, das in westlicher Richtung unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt.

Die Dritt- und Viertmitbeteiligten sind je zur Hälfte Eigentümer der Grundstücke Nrn. *** und ***, KG ***, die beide in östlicher Richtung unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen.

2. Die am 9. Oktober 2023 vorgelegten überarbeiteten Einreichpläne enthalten gegenüber den ursprünglichen Plänen lediglich geringfügige Änderungen des Bauvorhabens an der Westseite im 1. und 2. Obergeschoß (jeweils ein zusätzliches Fenster in einen Lichthof sowie eine Garagenüberdachung in diesem Hof). Die neun Stellplätze sind nach den (ursprünglichen wie überarbeiteten) Einreichunterlagen allesamt dem Wohngebäude zugeordnet.

III.Beweiswürdigung

1. Der festgestellte Verfahrensgang (oben I.) ergibt sich in offenkundiger Weise aus dem vorgelegten Verwaltungsakt und aus den Gerichtsakten zu LVwG-AV-286/001, 003 und 004-2026 sowie zu LVwG-AV-1230/003 bis 005-2024.

2. Die Feststellungen zum Grundeigentum (oben II.1.) waren während des gesamten Verwaltungs- und Beschwerdeverfahrens unstrittig und stehen mit dem Grundbuchsstand im Einklang.

3. Die Feststellungen zu den Einreichplänen vom 9. Oktober 2023 (oben II.2.) ergeben sich aus einem Vergleich diese Pläne mit den ursprünglichen Einreichplänen, die dem Antrag vom 9. März 2023 beigeschlossen waren. Weder aus den danach ergangenen behördlichen Entscheidungen noch aus dem Vorbringen der Beschwerdeführer ergeben sich Anhaltspunkte für weitergehende Änderungen. Die Einreichunterlagen enthalten auch keinen Anhaltspunkt für eine Nutzung der Stellplätze zu anderen Zwecken als für die Bewohner des Gebäudes.

IV.Rechtsvorschriften

1. Gemäß Art. 132 Abs. 1 Z 1 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG), BGBl. 1/1930 idF BGBl. I 51/2012, kann gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit Beschwerde erheben, wer durch den Bescheid in seinen Rechten verletzt zu sein behauptet.

2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I 147/2024, lauten:

„[…]

3. Abschnitt

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht

Anzuwendendes Recht

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

[...]

Verhandlung

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn

1. […] die Beschwerde zurückzuweisen ist […]

[...]

Prüfungsumfang

§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid […] auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.

4. Abschnitt

Erkenntnisse und Beschlüsse

Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

[…]

Beschlüsse

§ 31. (1) Soweit nicht ein Erkenntnis zu fällen ist, erfolgen die Entscheidungen und Anordnungen durch Beschluss.

[...]“

2.1. § 70 der der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 9/2026, lautet auszugsweise:

㤠70

Übergangsbestimmungen

[…]

(20) Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 40/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

(21) […] Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung, LGBl. Nr. 104/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

[…]

(26) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 9/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

[…]

(28) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 1/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.“

2.2. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2024, lauten:

„[...]

§ 6

Parteien und Nachbarn

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn) […]

[…]

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.

[…]

(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)

sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),

gewährleisten und

3. durch jene Bestimmungen über

a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,

sowie

b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung

• auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder

• auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn

beeinträchtigt werden könnte.

[...]

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

[…]

§ 21

Verfahren mit Parteien und Nachbarn

(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.

[…]

§ 48

Immissionsschutz

Emissionen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase und Erschütterungen, die originär von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, dürfen Menschen weder in ihrem Leben oder ihrer Gesundheit gefährden noch örtlich unzumutbar belästigen.

Ausgenommen davon sind:

[…]

• Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen, sofern sie einem Vorhaben nach § 63 Abs. 1 erster Satz zugeordnet sind, selbst wenn sie die dafür verordnete Mindestanzahl der Stellplätze übersteigen, sowie

[…]

§ 63

Herstellung von Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge sowie Ein- und Ausfahrten

(1) Wird ein Bauwerk gemäß Z 1 bis 7 errichtet, vergrößert oder dessen Verwendungszweck geändert oder die Anzahl von Wohnungen erhöht, sind dem voraussichtlichen Bedarf entsprechend Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge herzustellen und für das Bauwerk und dessen Benützung zur uneingeschränkten Verfügung zu halten. Die Mindestanzahl der Stellplätze ist mit Verordnung der Landesregierung festzulegen:

Fürnach Anzahl der

1. WohngebäudeWohnungen

[…]“

V.Rechtliche Beurteilung

1. Einleitend klargestellt sei nochmals, dass Gegenstand des vorliegenden Beschlusses alleine die (gemeinsam erhobene) Beschwerde der Beschwerdeführer gegen den von der belangten Behörde am 16. Dezember 2025 ausgefertigten Berufungsbescheid ist.

Über die vom Zweitmitbeteiligten gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde sowie den damit verbundenen Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung wird gesondert entschieden werden. Die Beschwerden gegen den Bescheid vom 5. August 2025 sowie die Vorlageanträge gegen die über diese Beschwerden getroffenen Beschwerdevorentscheidungen wurden mit der Entscheidung vom heutigen Tag, LVwG-AV-286/003-2026, erledigt.

2. Das mit dem Antrag der erstmitbeteiligten Gesellschaft vom 9. März 2023 eingeleitete Baubewilligungsverfahren ist auf Grund der Übergangsbestimmungen des § 70 Abs. 20, 21, 26 und 28 NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2026 nach der NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2024 zu Ende zu führen.

3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde, der Verwaltungsgerichte und auch der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der NÖ BO 2014 im Baubewilligungsverfahren zutrifft, auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte sind in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählt, sodass der Nachbar keine über die in dieser Gesetzesbestimmung festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte hinausgehenden Rechte geltend machen kann. (vgl. etwa VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282, mwN).

Die Beschwerde eines Nachbarn ist somit unzulässig und zurückzuweisen, wenn sie kein Vorbringen enthält, das die Behauptung der Verletzung derjenigen subjektiv-öffentlichen Rechte zum Gegenstand hat, welche aufgrund der rechtzeitigen Einwendungen die Begründung der Parteistellung des Nachbarn bewirkt haben (VwGH 22.01.2019, Ra 2018/05/0282, mwN).

4. Es ist unstrittig, dass das Bauvorhaben als Neubau der Bewilligungspflicht nach § 14 Z 1 NÖ BO 2014 unterliegt und die Beschwerdeführer sowie die Zweit- bis Viertmitbeteiligten Nachbarn iSd § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014 sind.

5. Die Beschwerdeführer beschränken sich in der Beschwerde allerdings über weite Strecken auf die Behauptung unzulässiger vom Bauvorhaben ausgehender Emissionen. Dabei räumen sie freilich selbst ein, dass § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ein entsprechendes Nachbarrecht bei der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken der Wohnnutzung nicht gewährt. Ihre Auslegung, diese Einschränkung gelte nur, sofern das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspreche, würde die Einschränkung sinnlos machen, weil damit erst recht ein – vom Gesetzgeber klar ausgeschlossenes – Nachbarrecht auf Prüfung der von einem reinen Wohngebäude ausgehenden Emissionen bestünde.

Soweit das Beschwerdevorbringen Emissionen durch die vom Bauvorhaben umfassten Stellplätze betrifft, schließt zwar nicht § 6 Abs. 2 Z 2, aber § 48 zweiter Unterabsatz zweiter Spiegelstrich iVm § 63 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 eine Beeinträchtigung der Beschwerdeführer in ihren subjektiven Rechten aus, weil alle neun Stellplätze dem Wohngebäude zugeordnet sind. Eine derartige Beeinträchtigung ist somit nicht möglich (vgl. § 6 Abs. 1 letzter Satz NÖ BO 2014 sowie VwGH 20.01.2026, Ra 2015/06/0261, mwN).

Wenn die Beschwerdeführer verfassungsrechtliche Bedenken gegen die genannten Beschränkungen des subjektiv-öffentlichen Rechts auf Schutz vor Immissionen vorbringen, so ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Verfassungsgerichtshof diese als unproblematisch erachtete (vgl. dazu insbesondere VfGH 13.06.2022, E 3034/2021).

Schließlich wird auch mit der die Behauptung, der Straßenerhalter sei dem Baubewilligungsverfahren nicht beigezogen worden, kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht der Beschwerdeführer geltend gemacht. Ein entsprechendes Recht ist (durch § 6 Abs. 3 NÖ BO 2014) alleine dem Straßenerhalter selbst eingeräumt.

Abgesehen vom Inhalt der Beschwerde haben die Beschwerdeführer bereits mit ihrem nach der Verständigung vom Bauvorhaben erstatteten gemeinsamen Schriftsatz vom 27. Juli 2023 kein in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 vorgesehenes subjektiv-öffentliches Nachbarrecht, das durch das Bauvorhaben verletzt sein kann, geltend gemacht. Das damalige Vorbringen beschränkte sich vielmehr ebenfalls auf Immissionen sowie Bestimmungen ohne jeden Bezug zu § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014. Somit haben sie – anders als die Zweit- bis Viertmitbeteiligten – innerhalb von zwei Wochen ab der Verständigung keine zulässige Einwendung erhoben und gemäß § 21 Abs. 1 vorletzter Satz NÖ BO 2014 ihre Parteistellung im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren verloren. Die Parteistellung im Verwaltungsverfahren und die Befugnis zur Beschwerdeerhebung an ein Verwaltungsgericht nach Art. 132 Abs. 1 Z 1 BVG hängen nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (05.04.2022, Ra 2022/03/0073, mwN) unmittelbar zusammen.

Die Beschwerde ist somit als unzulässig zurückzuweisen.

Aus diesem Grund ist auf die in der Beschwerde behauptete Unzuständigkeit der belangten Behörde nicht einzugehen, weil auch das Aufgreifen der Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde durch das Verwaltungsgericht nach § 27 erster Halbsatz VwGVG ein zulässiges Rechtsmittel an dieses voraussetzt (VwGH 17.02.2023, Ra 2022/01/0342, mwN).

6. Eine weder von den Beschwerdeführern noch von der belangten Behörde beantragte mündliche Verhandlung kann gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen.

7. Mit diesem Beschluss erübrigt sich ein Abspruch über den mit der Beschwerde verbundenen Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung.

VI.Zur Unzulässigkeit der Revision

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt eine solche Rechtsprechung noch wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet.

Die Lösung der maßgeblichen Rechtsfragen ergibt sich vielmehr aus dem klaren Wortlaut des Art. 132 Abs. 1 Z 1 BVG, der §§ 24 Abs. 2 Z 1, 27, 28 Abs. 1 erster Halbsatz und 31 Abs. 1 VwGVG sowie der §§ 6 Abs. 1 und 2, 14 Z 1, 21 Abs. 1, 48 zweiter Unterabsatz zweiter Spiegelstrich und 63 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 (vgl. zur Unzulässigkeit der Revision bei klarem Gesetzeswortlaut VwGH 27.02.2018, Ra 2018/05/0011, mwN) im Zusammenhalt mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.