Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1941/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.1941.001.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde des A in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 23.01.2023, ***, mit dem über die Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 22.11.2022, betreffend den Antrag auf Erteilung der „Bewilligung eines Zubaus bzw. Erweiterung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland“ nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) sowie dem NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014) entschieden wurde, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (BVG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren

Mit Eingabe vom 03.02.2020 beantragte Herr A (im Folgenden: Beschwerdeführer) die Bewilligung eines Zubaus für ein erhaltenswertes Gebäude im Grünland auf Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***. Begründend führte der Beschwerdeführer aus, dass das an genanntem Grundstück aufgeführte Gebäude die Voraussetzungen des § 20 Abs 2 Z 4 NÖ ROG 2014 erfülle, da das Gebäude behördlich bewilligt wäre, vor dem Umbau bereits ganzjährig bewohnt gewesen wäre und auch sonst keine Widmungshindernisse vorlägen. Darüber hinaus wäre der Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** verfassungswidrig, da bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Rechtsanspruch auf Widmung als erhaltenswertes Gebäude bestünde. Bei den Zubauten würde es sich um bauliche Erweiterungen iSd § 20 Abs 5 Z 1 NÖ ROG 2014 handeln, welche sich wiederum im gesetzmäßig zugestandenen Ausmaß befänden. Es wäre unabhängig von der bisherigen Wohnnutzfläche lediglich der Zubau bis zur maximal zulässigen Fläche zu beachten. Da die Bruttogeschossfläche weniger als 400 m2 betrüge, wäre der Zubau zu bewilligen. Die Erweiterung wäre auch deshalb rechtskonform, da der Zubau für die Nutzung des Gebäudes erforderlich wäre. Darüber hinaus stünde der Zubau zum ursprünglichen Bestand in einem untergeordneten Verhältnis, was sich auch aus dem, dem Antrag beigegebenen Sachverständigengutachten, ergäbe. Ein Rückbau auf den ursprünglichen Bestand wäre ohne weiteres möglich. Da der Zubau rechtmäßig erfolgt sei, wäre dieser auch zu bewilligen.

Mit Schreiben vom 18.01.2022 erging seitens des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** ein Verbesserungsauftrag an den Beschwerdeführer, mit welchem dieser aufgefordert wurde, die Antragsbeilagen iSd § 18 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 53/2018 zu übermitteln.

Mit Eingabe vom 16.02.2022 kam der Beschwerdeführer dem Verbesserungsauftrag nach.

Mit Bescheid vom 22.11.2022 wies der Bürgermeister der Marktgemeinde *** (im Folgenden: Baubehörde I. Instanz) den Antrag des Beschwerdeführers ab. Begründend führte die Baubehörde I. Instanz aus, dass der Zubau als bewilligungspflichtiges Bauvorhaben zu qualifizieren wäre, wobei es irrelevant wäre, ob der Altbestand nach Durchführung des Zubaus noch eine selbstständige Standsicherheit aufweisen würde. Das verfahrensgegenständliche Grundstück besäße die Widmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“, sodass nach § 20 Abs 2 Z 1a NÖ ROG 2014 auf diesem Grundstück nur die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig sei. Aus den Einreichunterlagen ergäbe sich allerdings, dass das Bauvorhaben in erster Linie als Wohngebäude dienen würde, weshalb das Vorhaben im Widerspruch zu der im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmungsart stünde. Die Baubehörde I. Instanz sei an eine gültige Flächenwidmungsplan-Verordnung gebunden, solange eine solche nicht vom VfGH aufgehoben wurde. Darüber hinaus bestünde auf eine Widmung nach § 20 Abs 2 Z 4 NÖ ROG 2014 kein Rechtsanspruch.

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 07.12.2022 das Rechtsmittel der Berufung an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde). Darin führte er aus, dass lediglich Adaptierungen des bestehenden Bauwerks iSv Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden wären, der Bestand selber aber erhalten geblieben wäre. Alle Vorbesitzer hätten das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, wobei dies von der Baubehörde I. Instanz ohne Beanstandungen toleriert worden wäre. Die Baubehörde I. Instanz hätte es unterlassen, an Ort und Stelle eine Bestandsaufnahme der Ist-Situation durchzuführen. Darüber hinaus bemängelte der Beschwerdeführer im Rahmen der Berufung einerseits, dass die Baubehörde I. Instanz zu Unrecht im Bescheid ausgeführt habe, dass die Antragsunterlagen unvollständig übermittelt worden wären, andererseits wurden diverse Feststellungsmängel bzw. eine unrichtige Beweiswürdigung im Bescheid der Baubehörde I. Instanz konstatiert.

Mit Bescheid vom 23.01.2023, , wies die belangte Behörde die Berufung des Beschwerdeführers ab. Begründend führt die belangte Behörde aus, dass unter einem Zubau jede Vergrößerung in waag- oder lotrechter Richtung zu verstehen wäre und eine solche Vergrößerung im gegenständlichen Fall vorliegen würde. Bei einem Antrag auf Bewilligung eines Bauvorhabens nach § 14 NÖ BO 2014 wäre vorerst zu prüfen, ob einem Bauvorhaben die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart entgegenstünde. Im konkreten Fall weise das Grundstück die Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ iSd § 20 Abs 2 Z 1a NÖ ROG 2014 auf. Auf einer solchen Fläche dürften somit nur jene Gebäude errichtet und abgeändert werden, die der Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe dienen würden. Das gegenständliche Bauvorhaben diene jedoch in erster Linie als Wohngebäude, und stünde daher im Widerspruch zu der im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmungsart. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach das sich in unmittelbarer Nähe zum verfahrensgegenständlichen Grundstück befindliche Gebäude auf Grundstück Nr. . als erhaltenswertes Gebäude im Grünland ausgewiesen wäre, habe nicht zu überzeugen vermocht, da die Berufungsbehörde an eine gültige Flächenwidmungsplan-Verordnung gebunden wäre. Darüber hinaus richte sich der Vertrauensschutz nur auf die bestehende Rechtslage, nicht aber auf künftige Rechtsentwicklungen. Die Abweisung des Antrags sei somit rechtmäßig erfolgt. Hinsichtlich der monierten Verfahrensfehler führte die belangte Behörde aus, dass der Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom Bürgermeister erlassen worden wäre und es rechtlich irrelevant wäre, wer an der Erstellung des Bescheides mitgewirkt hätte. Maßgeblich wäre, wem der erlassene Bescheid zurechenbar sei. Hinsichtlich der unterlassenen Bestandsaufnahme verweise die Berufungsbehörde auf die Tatsache, dass bereits ein Zubau eine Bewilligungspflicht iSd § 14 NÖ BO 2014 nach sich ziehe.

2. Zum Beschwerdevorbringen

Gegen den Bescheid vom 23.01.2023 richtete sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde vom 21.02.2023. In dieser führte der Beschwerdeführer aus, dass das Grundstück über die falsche Widmung verfügen würde und die Voraussetzungen für eine Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland vorliegen würden. Bei dem Bauwerk handle es sich um ein Hauptgebäude mit einer Baubewilligung aus dem Jahre 1927. Das Gebäude diene seit seiner Errichtung Wohnzwecken, wäre seit damals ununterbrochen für solche Zwecke nutzbar und würde auch so genutzt. Sowohl er wie auch seine Rechtsvorgänger hätten das Objekt zu Wohnzwecken genutzt. Der zuständigen Behörde wäre seit 2003 bekannt, dass das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt werden würde und dass über die Jahre Adaptierungen vorgenommen worden wären. Die jeweiligen Eigentümer und ihre Rechtsnachfolger hätten daher davon ausgehen müssen, dass der Bestand und die Nutzung des Gebäudes mit Zustimmung der Behörde erfolgt wären.

In weiterer Folge zitierte der Beschwerdeführer einen Briefwechsel seiner Rechtsvorgängerin mit der Baubehörde I. Instanz, in welchem eine Umwidmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland erörtert worden wäre, und das aufgeführte Gebäude sich als konsensgemäß darstellen würde. Die Baubehörde hätte die Ist-Situation jahrzehntelang stillschweigend akzeptiert. Im gegenständlichen Fall bestünde ein Rechtsanspruch des Beschwerdeführers auf Umwidmung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes. Da eine solche Umwidmung, mittels Verordnung, nicht erfolgt wäre, basiere der angefochtene Bescheid auf einer fehlerhaften Rechtsgrundlage und wäre rechtswidrig. Da es sich beim beschwerdegegenständlichen Objekt unabhängig von der Widmung um ein erhaltenswertes Gebäude im Grünland handle, wären bauliche Erweiterungen unter den Voraussetzungen des § 20 Abs 5 NÖ ROG 2014 zulässig. Der Zubau würde diesen Voraussetzungen entsprechen, da er erforderlich wäre, um das Bestandsgebäude an den Stand der Technik anzupassen und sich der Zubau gegenüber dem ursprünglichen Bestand in einem untergeordneten Verhältnis befände. Andere Möglichkeiten der Zweckerreichung stünden nicht zur Verfügung. Darüber hinaus dürfe nach § 20 Abs 5 Z 5 NÖ ROG 2014 jene Bausubstanz ausgetauscht werden, deren Erhaltung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre. Die belangte Behörde führe im angefochtenen Bescheid unrichtigerweise aus, dass die bautechnischen Unterlagen erst mit 13.09.2022 eingebracht worden wären. Der ursprüngliche Antrag wäre aber am 03.02.2020 gestellt worden, wobei der Antrag am 04.02.2020 nochmals postalisch übermittelt worden wäre. Mit 10.02.2020 wären weitere Unterlagen postalisch übermittelt worden.

Der Beschwerdeführer beantragte die Durchführung einer mündlichen Verhandlung, die Behebung des angefochtenen Bescheides sowie die antragsgemäße Erteilung der Bewilligung des Zubaus bzw. der Erweiterung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland.

Die belangte Behörde erstattete mit Eingabe vom 31.05.2023 eine Gegenschrift, in welcher sie im Wesentlichen ausführte, dass das gegenständliche Gebäude in Ansehung seines Zubaus und seiner Erweiterung nicht baubehördlich bewilligt wäre und es sich beim gegenständlichen Gebäude um kein Hauptgebäude handle. Darüber hinaus würde die Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland im Planungsermessen der Gemeinde liegen, sodass auf sie kein Rechtsanspruch bestehe. Im vorliegenden Fall wäre eine solche Widmung sogar gleichheitswidrig, weil mit ihr lediglich die Sanierung eines konsenslosen Gebäudes erfolgen würde. Darüber hinaus handle es sich beim verfahrensgegenständlichen Bauvorhaben nicht bloß um eine Sanierung, sondern ziele darauf ab, den konsentierten Zustand erheblich zu erweitern.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren

Da die gegenständliche Beschwerde gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG nicht zurückzuweisen bzw. das Beschwerdeverfahren nicht einzustellen war, hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich darüber gemäß § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden.

Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in den seitens der belangten Behörde geführten unbedenklichen verwaltungsbehördlichen Akt zu *** bzw. ***.

4. Feststellungen

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG *** (im Folgenden: das gegenständliche Grundstück), welches im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft aufweist.

Betreffend das gegenständliche Grundstück wurde nach Durchführung einer Verhandlung am 21.10.1926 die Baubewilligung für ein „aus Holz konstruiertes Häus‘chen“ auf der Parzelle *** erteilt. Laut Verhandlungsschrift „kann dieser Bau nicht“ „als ständig bewohnbar“ „benützt werden und hat lediglich als Absteigquartier zu dienen“.

Am 25.10.1927 wurde für das nunmehr als „Sommerhaus“ bezeichnete Gebäude die Benützungsbewilligung erteilt.

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

Lage und Schnitt des am Plan zur Benützungsbewilligung als „Holzhäuschen“ bezeichneten Gebäudes

Dieses teilunterkellerte Gebäude hatte einen L-förmigen Grundriss mit einer Bruttogrundfläche von 18,5 m² (5,5 m x 2,65 m + 2,7 m x 1,7 m). Das Gebäude hatte als oberen Abschluss ein steileres Satteldach und war im Anbau ein Pultdach vorhanden. Hinsichtlich der Konstruktion des Gebäudes ist der Verhandlungsschrift vom 21.10.1926 – wie bereits oben ausgeführt – zu entnehmen, dass dieses aus Holz errichtet worden war.

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

Ansichten des Gebäudes vor 2003, sowie im November 2004 und im Dezember 2019

Ein bei der Baubehörde der Marktgemeinde *** im Jahr 2003 eingeleitetes Verfahren zur Vornahme einer „Geb“-Widmung für das Gebäude am verfahrensgegenständlichen Grundstück wurde nach 2006 nicht mehr weiterverfolgt, dies insbesondere, da zu diesem Zeitpunkt von der Vorbesitzerin bereits mit Zu- und Umbauten begonnen worden war (siehe Bild oben, Mitte).

Für den Umbau des Gebäudes am verfahrensgegenständlichen Grundstück hat der Beschwerdeführer unter Vorlage eines aktuellen Bestandsplanes der CBaugesmbH in *** am 03.02.2020 die baubehördliche Bewilligung beantragt. Im Bestandsplan wird das Gebäude als „Wohnhaus“ bezeichnet und in den Antragsunterlagen ist nicht dargelegt, dass das beantragte Gebäude einer Land- bzw. Forstwirtschaftlichen Nutzung dienen soll.

Durch die bereits vorgenommene Bauführung wurde das zuvor bestehende Gebäude in westlicher und östlicher Richtung erweitert. Des Weiteren wurde die bestehende Dachkonstruktion abgetragen und über den gesamten Grundriss ein neues flachgeneigtes Satteldach ausgeführt. Im Zuge der neuen Dachkonstruktion wurden die ursprünglichen Decken- und Dachkonstruktionen abgebrochen und die „bestehenden“ Wände erhöht. Das Gebäude besitzt laut vorliegendem Plan nun eine Bruttogrundfläche von 71,74 m² (12,65 m x 5,65 m) und ist demnach eine Erhöhung der Grundrissfläche um 286 % gegenüber jener aus dem Jahre 1927 gegeben.

Von der ursprünglichen Wandkonstruktion ist laut vorliegendem Einreichplan die nördliche Außenwand, die südliche Außenwand und ein Teilbereich der westlichen Außenwand als Bestand dargestellt. Die ursprünglich östliche Außenwand wurde neu errichtet.

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

Grundriss laut Plan zur Benützungsbewilligung 1927; Grundriss laut Baueinreichung aus 2017

Mit diesen Um- und Zubauten wurden wesentliche Teile des ursprünglich bewilligten Gebäudes verändert, sodass das ursprünglich errichtete und bewilligte Gebäude nicht mehr vorhanden ist. Auf der Grundfläche des ursprünglichen Gebäudes sind nun der Vorraum, das Bad und ein Lager, somit keine Aufenthaltsräume, situiert.

Im Übrigen wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf den unter Punkt 1 wiedergegebenen Verlauf des verwaltungsbehördlichen Verfahrens verwiesen.

5. Beweiswürdigung

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ergibt sich insbesondere aus dem unbedenklichen Inhalt der vorgelegten Bauakten und den vom Beschwerdeführer vorgelegten Urkunden.

Der entscheidungsrelevante Sachverhalt konnte sohin zweifelsfrei konstatiert werden und sind die getroffenen Feststellungen im Wesentlichen unstrittig.

6. Rechtslage

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge § 31 Abs 1 VwGVG mit Beschluss.

Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde als gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid zufolge § 27 VwGVG aufgrund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) oder aufgrund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden.

Zufolge § 70 Abs 16 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, LGBl 32/2021, am 01.07.2021 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen. Da das vorliegende Verfahren bereits seit 05.02.2020, dem Tag des Einlangens des verfahrenseinleitenden Antrages bei der Baubehörde, anhängig ist, sind gegenständlich die Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF LGBl 53/2018 anzuwenden.

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 lauten auszugsweise:

㤠4

Begriffsbestimmung

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

[…]“

㤠14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

[…]“

㤠20

Vorprüfung

(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

[…]

(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.“

㤠23

Baubewilligung

(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.

Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht.

[…]“

Da der Verweis in § 20 NÖ BO 2014 dynamischer Natur ist, dieser also auf die zum Entscheidungszeitpunkt geltende Fassung des NÖ ROG 2014 verweist, ist dieses in der Fassung LGBl. Nr. 104/2025 auf den gegenständlichen Fall anzuwenden. Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ ROG 2014 lauten daher auszugsweise wie folgt:

㤠20

Grünland

[…]

(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

[…]

[…]

(5) Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gilt:

[…]“

7. Erwägungen

„Sache“ des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht ist ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgegebenen Prüfumfangs nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruchs der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat (z.B. VwGH Ra 2016/03/0050). Hierbei bildet den äußeren Rahmen für die Prüfbefugnis die „Sache“ des bekämpften Bescheides (z.B. VwGH Ro 2016/07/0008). Die Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichtes ist zudem durch den Inhalt der Beschwerde beschränkt.

Wie festgestellt, weist das verfahrensgegenständliche Grundstück die Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ iSd § 20 Abs 2 Z 1a NÖ ROG 2014 auf. Auf einer solchen Fläche ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig.

Aus den Antragsunterlagen sowie auch aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers ergibt sich, dass seitens des Beschwerdeführers eine Wohnnutzung des Objekts intendiert gewesen ist. So führt der Beschwerdeführer im verfahrensleitenden Antrag aus, dass der Zubau für die Nutzung des Gebäudes insofern erforderlich sei. Darüber hinaus wurde seitens des Beschwerdeführers wiederholt ausgeführt, dass der am Grundstück aufgeführte „Altbestand“ aus dem Jahre 1926 bereits zuvor ganzjährig bewohnt wurde. An der intendierten Wohnnutzung kann daher kein Zweifel bestehen.

Gemäß § 20 Abs 4 NÖ ROG 2014 ist im Grünland ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.

Unter dem Begriff der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung im Zusammenhang mit der zulässigen Nutzung von der Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Grundflächen ist nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. VwGH 97/05/0282, wonach der Begriff der land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit im Sozialversicherungsrecht der Bauern nicht mit dem raumordnungsrechtlichen Begriff einer solchen Tätigkeit korreliert) nicht schon jede land- und forstwirtschaftliche Tätigkeit im technischen Sinn zu verstehen. Der VwGH hat daher das Vorliegen betrieblicher Merkmale, d.h. eine planvolle, grundsätzlich auf die Erzielung von Einnahmen gerichtete nachhaltige Tätigkeit für wesentlich erachtet, die zumindest die Annahme eines nebenberuflichen landwirtschaftlichen Betriebes rechtfertigt (vgl. VwGH 2007/05/0247). Ob zumindest ein solcher landwirtschaftlicher Nebenbetrieb vorliegt, hängt einerseits von der Betriebsgröße, aber auch von dem erzielbaren Bewirtschaftungserfolg ab. Dieser kann vor allem in jenen Fällen, in denen nicht schon die Betriebsgröße auf das Vorliegen einer landwirtschaftlichen Nutzung schließen lässt, das heißt vor allem im Grenzbereich vom landwirtschaftlichen Nebenbetrieb zum (reinen) Hobby, ein Indiz dafür sein, ob eine über einen bloßen Zeitvertreib hinausgehende landwirtschaftliche Nutzung im hier maßgebenden Sinn vorliegt. Wenn in einem solchen Fall von vornherein ausgeschlossen ist, dass die aus der geplanten Tätigkeit zu erwartenden Einnahmen auf Dauer über den damit zusammenhängenden Ausgaben bleiben, kann dies gegen die Annahme eines landwirtschaftlichen Nebenbetriebes sprechen. Dies bedeutet, dass es in jedem Fall konkreter Feststellungen darüber bedarf, ob einerseits ein landwirtschaftlicher bzw. forstwirtschaftlicher Betrieb vorliegt, und wenn ja, ob die bauliche Maßnahme im projektierten Umfang für eine Nutzung gemäß § 20 Abs 2 NÖ ROG 2014 erforderlich ist und in Fällen des § 20 Abs 2 Z 1a NÖ ROG 2014 eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. In diesem Zusammenhang hat der Verwaltungsgerichtshof wiederholt auf das Erfordernis eines Betriebskonzepts hingewiesen (vgl. VwGH 2008/05/0193).

Da nach dem Vorbringen des Beschwerdeführers eine landwirtschaftliche Nutzung nicht intendiert ist und in den gegenständlichen Einreichunterlagen auch kein Betriebskonzept enthalten ist, hat der Beschwerdeführer mit seinem Antrag die Anforderungen der Erforderlichkeitsprüfung des § 20 Abs 4 NÖ ROG 2014 nicht erfüllt. In diesem Zusammenhang erscheint es auch irrelevant, ob das Gebäude bisher ganzjährig zu Wohnzwecken genutzt worden ist: sofern der Altbestand ganzjährig bewohnt wurde, lag eine zweckwidrige Nutzung des bewilligten Gebäudes vor. Eine solche zweckwidrige Nutzung vermag jedoch an der Widmung des Grundstückes als „Grünland - Land- und Forstwirtschaft“ nichts zu ändern.

Auch aus dem Umstand, dass das Gebäude mehrere Jahre für Wohnzwecke genutzt worden ist und die belangte Behörde vermeintlich untätig geblieben ist, lässt sich im Allgemeinen kein Vertrauensschutz ableiten, zumal kurz vor Durchführung der Baumaßnahmen, durch welche das derzeit aufgeführte Gebäude hergestellt wurde, um Widmung des „Altbestands“ als „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ ersucht wurde. Es kann daher nicht davon gesprochen werden, dass der Beschwerdeführer bzw. seine Rechtsvorgänger im guten Glauben auf das Bestehen einer entsprechenden Widmung gehandelt hätten. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass der öffentlich kundgemachte Flächenwidmungsplan eine solche Publizitätswirkung erzeugt, dass ein gutgläubiger Rechtserwerb schon dem Grunde nach nicht in Betracht kommt, da es jedenfalls zumutbar erscheint, vor dem Erwerb eines Grundstückes bzw. der Durchführung von Baumaßnahmen, Einsicht in den Flächenwidmungsplan zu nehmen.

Die belangte Behörde hat daher den Antrag des Beschwerdeführers zu Recht nach § 20 Abs 1 Z 1 und Abs 2 NÖ BO 2014 abgewiesen.

In weiterer Folge ist zu überprüfen, ob der Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** aus den vom Beschwerdeführer herangezogenen Gründen, insbesondere seines Rechtsanspruchs auf eine Widmung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes als „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“, verfassungswidrig erscheint.

Der Beschwerdeführer vertritt die Rechtsansicht, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 20 Abs 2 Z 4 NÖ ROG 2014 ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Widmung „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ besteht. Der Beschwerdeführer zählt im verfahrensleitenden Antrag zutreffend die Voraussetzungen einer solchen Widmung auf, nämlich dass es sich um ein baubehördlich bewilligtes Hauptgebäude handeln muss, welches das Ortsbild nicht wesentlich beeinträchtigt.

In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer bzw. seine Rechtsvorgänger an dem „Altbestand“ aus dem Jahre 1926 diverse Umbaumaßnahmen vorgenommen haben. Diese gehen, nach den Feststellungen, so weit, dass wesentliche Teile des ursprünglich bewilligten Gebäudes maßgeblich abgeändert wurden. Konkret wurde das zuvor bestehende Gebäude in westlicher und östlicher Richtung erweitert, die bestehende Dachkonstruktion abgetragen und über den gesamten Grundriss ein neues flachgeneigtes Satteldach ausgeführt. Ebenso wurden die ursprünglichen Decken- und Dachkonstruktionen abgebrochen und die „bestehenden“ Wände erhöht.

Die Erneuerung sämtlicher raumbildenden Teile kann schon deshalb keine „Instandsetzung“ sein, weil es keinen Unterschied machen kann, ob zuerst das alte Haus vollständig abgetragen und ein neues – wenn auch mit denselben Ausmaßen – errichtet wird, oder ob sukzessive Teile durch neue Teile ersetzt werden. […] Wenn sämtliche raumbildenden Teile, die ein Gebäude ergeben, neu errichtet werden müssen, liegt keine Instandsetzung, sondern ein Neubau vor, welcher […] einer Baubewilligung bedarf (VwGH 96/05/0060).

Im gegenständlichen Fall wurden bei dem Gebäude sämtliche raumbildenden Elemente, die die Gebäudeeigenschaft herstellen, nämlich das Dach und die Außenwände des Gebäudes, maßgeblich verändert bzw. ersetzt. Aus der oben zitierten Rechtsprechung des VwGH ergibt sich, dass in einem solchen Fall ein Neubau vorliegt, der einer Baubewilligung bedarf. Dies hat allerdings zur Folge, dass das ursprünglich auf dem Grundstück aufgeführte Gebäude seine Gebäudeeigenschaft verloren hat.

Auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück liegt daher kein baubehördlich bewilligtes Hauptgebäude vor, was allerdings Grundvoraussetzung für die Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland darstellt.

Darüber hinaus wurde das am verfahrensgegenständlichen Grundstück ursprünglich aufgeführte Gebäude auch während seiner Existenz nie als erhaltenswertes Gebäude im Grünland gewidmet, sodass das Argument des Beschwerdeführers, dass die baulichen Änderungen lediglich als bauliche Erweiterung iSd § 20 Abs 5 Z 1 NÖ ROG 2014 zu erachten sind, nicht Platz greifen kann, weil solche nur dann zulässig sind, wenn ein erhaltenswertes Gebäude im Grünland tatsächlich existiert.

Wenn in dem vom Beschwerdeführer im Verfahren der Baubehörde vorgelegten Gutachten des Dipl.-Ing. Johann Larndorfer in Achau vom 16.12.2019 der Schluss gezogen wird, ein Rückbau der Dachkonstruktion und des Gebäudes auf die ursprüngliche Grundrissfläche sei konstruktiv möglich, ohne wesentliche Teile der ursprünglichen Konstruktion (vor dem Zubau) zu verändern, und damit suggeriert werden soll, dass das alte, bewilligte Gebäude nach einem Abriss der Zubauten darunter zum Vorschein kommen werde, so wird hier übersehen, dass wesentliche raumbildende Elemente, wie z.B. die Decke, das Dach sowie Teile der Außen- und Innenwände, vollständig erneuert und weitgehend baulich verändert wurden. Aus der bereits zitierten Rechtsprechung des VwGH ergibt sich allerdings, dass eine solche Veränderung der raumbildenden Elemente einen bewilligungspflichtigen Neubau darstellt.

Ist der Baukonsens aufgrund des Totalabbruches des Gebäudes vollständig untergegangen, ist ein „Rückbau“ bis zum letzten „rechtmäßigen“ Zustand mangels grundsätzlich bestehenden Konsenses nicht möglich und es ist ein Vorgehen gemäß § 29 Abs 2 NÖ BO 2014 nicht angezeigt. (vgl. LVwG-AV-632/001-2025)

Selbst wenn man also die Rechtsansicht des Beschwerdeführers, dass dieser einen Rechtsanspruch auf die Widmung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes als „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ besitzt, teilen würde, wäre die Beschwerde nicht begründet, da das Gebäude, auf welches sich der Beschwerdeführer bezieht, nämlich jenes Gebäude mit Baubewilligung aus dem Jahre 1927, rechtlich nicht mehr existent ist, und sich daher kein baubehördlich bewilligtes Gebäude am verfahrensgegenständlichen Grundstück befindet.

Ergänzend ist anzumerken, dass das erkennende Landesverwaltungsgericht nicht die Rechtsauffassung vertritt, dass der Eigentümer eines Grundstückes bei grundsätzlichem Vorliegen der Voraussetzungen des § 20 Abs 2 Z 4 NÖ ROG 2014 einen Rechtsanspruch auf Widmung eines Gebäudes als „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ erwirbt, sondern dass die Festlegung einer solchen Widmung im Planungsermessen der Gemeinde liegt.

Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass kein baubehördlich bewilligtes Gebäude mehr am Grundstück existiert, war auf das weitere Vorbringen des Beschwerdeführers nicht näher einzugehen und die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

8. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Von der Durchführung der mündlichen Verhandlung konnte vor dem Hintergrund des § 24 Abs 4 VwGVG ungeachtet des Parteiantrags abgesehen werden, weil sich der entscheidungsrelevante Sachverhalt schon aus der Einsichtnahme in den verwaltungsgerichtlichen Akt sowie durch das Beschwerdevorbringen ergeben hat und somit lediglich Rechtsfragen zu klären gewesen sind.

Im Übrigen steht dem Entfall der Verhandlung weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegen (vgl. etwa VwGH Ra 2021/03/0016; darin hat der Verwaltungsgerichtshof in Bezug auf § 24 Abs 4 VwGVG unter Bedachtnahme auf die Rechtsprechung des EGMR eine mündliche Verhandlung dann nicht für erforderlich erachtet, wenn der entscheidungsrelevante Sachverhalt geklärt ist und die Rechtsfragen durch die bisherige Rechtsprechung beantwortet sind und in der Beschwerde keine Rechts- oder Tatfragen von einer solchen Art aufgeworfen wurden, deren Lösung eine mündliche Verhandlung erfordert hätte).

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Gemäß § 25a Abs 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs 4 BVG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösenden Rechtsfragen in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch einheitlich beantwortet werden.