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LVwG-AV-66/001-2026•LVwG N LVwG-AV-66/001-2026
LVwG-AV-66/001-2026Landesverwaltungsgericht10.04.2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Ausführungsfrist; Erlöschen; Säumnisbeschwerde;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Wimmer als Einzelrichter über die Säumnisbeschwerde der A, in ***, vertreten durch B Rechtsanwälte GmbH Co KG, ***, ***, betreffend den am 20. Jänner 2022 beim Bürgermeister der Marktgemeinde *** eingebrachten Antrag den Eigentümern der Liegenschaft EZ *** KG ***, ***, ***, C und D den Abbruch der auf dieser Liegenschaft errichteten Garage mit Abstellraum aufzutragen, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 7. April 2026 zu Recht:
1. C und D wird der Abbruch der auf der Liegenschaft EZ *** KG ***, ***, ***, in der westlichen Ecke entlang der Straßenfluchtlinie sowie entlang der Grundgrenze zu Grundstück Nr. *** auf dem Grundstück Nr. *** befindlichen Garage und Abstellraum bis spätestens 31.12.2026 aufgetragen (siehe die folgenden Bilder).
[Abweichend vom Original:
…
Bilder nicht wiedergegeben]
Der Lage- und Höhenplan im Maßstab 1:100 des E vom 4.12.2023, GZ. ***, wird zu einem wesentlichen Bestandteil dieses Erkenntnisses erklärt.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§§ 8, 28 Abs.1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)§ 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014)
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
1. Folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt wird festgestellt:
C und D („Eigentümer“) sind Eigentümer der Liegenschaft EZ *** KG ***, ***, ***.
A („Beschwerdeführerin“) ist Eigentümerin der unmittelbar angrenzenden Liegenschaft EZ *** KG *** mit der Liegenschaftsadresse ***, ***.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz, Zl. ***, wurde den Eigentümern auf Grund des Ansuchens vom 21.07.2012 gemäß § 23 Abs. 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 2 NÖ Bauordnung 1996, LGBI. 8200 in der derzeit geltenden Fassung die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Garage mit Abstellraum in ***, ***, auf dem (den) Grundstück(en) Nr. ***, KG ***, EZ ***, Grundbuch ***.
Mit Schreiben vom 18.10.2012 wurde von Baumeister F der Baubeginn angezeigt und mitgeteilt die Bauführung übernommen zu haben.
Am 2.7.2020 wurde seitens der Eigentümer die Fertigstellung angezeigt.
Mit Schreiben vom 20. Jänner 2022 wurde von der Beschwerdeführerin beantragt, „den baurechtlichen Konsens der gegenständlichen Garage mit Abstellraum prüfen und den Eigentümern (…) den Abbruch bescheidmäßig auf(zu)tragen“.
Im Antrag wurde näher ausgeführt, dass die Eigentümer auf deren Liegenschaft eine Garage mit Abstellraum errichtet hätten, diese ohne aufrechte Baubewilligung bestehe und auch im Hinblick auf die ursprüngliche - abgelaufene - Baubewilligung konsenswidrig ausgeführt sei. Die Garage verstoße gegen die einschlägigen bau- und brandschutzrechtlichen Vorschriften und beeinträchtige die Liegenschaft der Beschwerdeführerin.
Für die gegenständliche Garage liege ein Einreichplan von Juli 2012, eine baubehördliche Bewilligung vom 6.9.2012 sowie eine Vorprüfung vom 6.9.2012 vor. Demnach dürfe die Garage gemessen vom Niveau des nordwestlichen Anrainers eine Gebäudehöhe von 3 m nicht überschreiten. Tatsächlich überschreite die Garage diese höchstzulässige Gebäudehöhe und sei somit bewilligungswidrig ausgeführt.
Im Einreichplan sei eine Ausführung des Dachs ohne Neigung zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin vorgesehen. Das Dach weise jedoch eine augenscheinliche Neigung zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin auf und verstoße daher gegen die ursprüngliche Baubewilligung. Durch die bewilligungswidrige Neigung gelange bei Schneelage Schnee vom Dach der gegenständlichen Garage auf das Dach des Carportes der Beschwerdeführerin.
Die Baubehörde habe die Bewilligung am 20.9.2012 rechtskräftig erteilt. Die Eigentümer hätten am 10.10.2012 den Baubeginn angezeigt. Gemäß § 24 Abs 1 NÖ Bauordnung erlösche das Recht aus einem Baubewilligungsbescheid, wenn die Ausführung nicht binnen fünf Jahren ab ihrem Beginn vollendet werde. Die Nachbarn hätten die Fertigstellung des Bauvorhabens erst am 2.7.2020 angezeigt. Ein Antrag auf Verlängerung der Frist für die Vollendung des Bauvorhabens liege im Bauakt nicht auf. Für die Fertigstellung bzw. Ausführung der Garage wäre daher ab 10.10.2017 ein neues Bewilligungsverfahren notwendig gewesen. Es liege somit keine aufrechte Baubewilligung für die gegenständliche Garage vor.
Die Garagenwand zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin sei mit Styroporsteinen ausgeführt und entspreche somit offenkundig nicht dem Brandschutzbestimmungen. Auch die Brandschutzbestimmungen hinsichtlich des Dachs seien augenscheinlich nicht ausgeführt worden. Die Ausführung der Garage gefährde Leib und Leben von Personen auf der Liegenschaft der Beschwerdeführerin.
Der gegenständliche Antrag wurde seitens der Marktgemeinde *** Frau D mit E-Mail (Datum nicht mehr nachvollziehbar) zur Kenntnis gebracht und die Möglichkeit zur Stellungnahme bis 3.2.2023 eingeräumt; materiell wurde davon von den Eigentümern kein Gebrauch gemacht.
Mit Schriftsatz vom 26.6.2023 brachte die Beschwerdeführerin schließlich einen Devolutionsantrag ein, in dem insbesondere ausgeführt wurde, dass die Behörde weit länger als sechs Monate nicht über den Antrag der Beschwerdeführerin vom 20.1.2022 entschieden habe. Die Verzögerung liege jedenfalls im überwiegenden Verschulden der Behörde. Die Beschwerdeführerin beantragte daher, dass der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als Baubehörde zweiter über den Antrag vom 20.1.2022 entscheiden und den Eigentümern den Abbruch der Garage mit Abstellraum bescheidmäßig aufzutragen möge.
Dem Bauakt kann entnommen werden, dass sodann im Oktober 2023 von der Marktgemeinde *** die Vermessung E beauftragt wurde, die Höhe des beanstandeten Gebäudes zu bestimmen; am 9.11.2023 wurde folglich vom Vermesser ein Lokalaugenschein durchgeführt. Im Akt liegt in diesem Zusammenhang ein Lage- und Höhenplan im Maßstab 1:100, erstellt von E, datiert mit 4.12.2023, auf, welcher auch zu einem wesentlichen Bestandteil dieses Erkenntnisses erklärt wurde.
Im Übrigen können dem Bauakt keine weiteren Ermittlungsschritte entnommen werden.
Mit Schriftsatz vom 4. November 2024 brachte die Beschwerdeführerin eine Säumnisbeschwerde ein. Vorgebracht wurde von der Beschwerdeführerin, dass der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als belangte Behörde seit mehr als einem Jahr nach dem am 26.6.2023 gestellten Devolutionsantrag noch nicht über den gegenständlichen Antrag entschieden habe und der Beschwerdeführerin trotz mehrfacher Urgenzen keine Rückmeldung zum Stand im gegenständlichen Verfahren gebe.
Gemäß § 34 Abs 1 NÖ BO 2014 habe der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung oder der Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken genutzt wird. Komme der Eigentümer dieser Verpflichtung nicht nach, habe die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks die Behebung des Baugebrechens zu verfügen. Gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 habe die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung vorliegt.
Gemäß § 6 Abs 1 Z 3 NÖ BO 2014 hätten Nachbarn in Verfahren nach § 34 Abs 2 und § 35 NÖ BO 2014 Parteistellung, wenn sie durch das Bauwerk in subjektiv-öffentlichen Rechten (ua hinsichtlich Bebauungshöhe, Bebauungsweise, Brandschutz) beeinträchtigt werden können. Wie im Antrag vom 20.1.2022 näher ausgeführt liege eine Beeinträchtigung derartiger Rechte der Beschwerdeführerin vor.
Gemäß § 73 AVG seien Behörden verpflichtet, über Anträge von Parteien ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber sechs Monate nach deren Einlangen den Bescheid zu erlassen. Die Verwaltungsgerichte würden gemäß Art 130 Abs 1 Z 3 B-VG über Beschwerden wegen Verletzung der Entscheidungspflicht durch eine Verwaltungsbehörde erkennen. Diese Beschwerde könne gemäß § 8 Abs 1 VwGVG erhoben werden, wenn die Behörde die Sache nicht innerhalb von sechs Monaten ab Einlangen des Antrags auf Sachentscheidung entschieden hat.
Die Beschwerdeführerin habe mit Devolutionsantrag vom 26.6.2023 beantragt, die belangte Behörde möge über den Antrag vom 20.1.2022 entscheiden. Die belangte Behörde habe weit mehr als die erforderlichen sechs Monate nicht über den Antrag entschieden und gebe der Beschwerdeführerin darüber hinaus auch keine Rückmeldung zum aktuellen Verfahrensstand. Die Verzögerung liege jedenfalls im überwiegenden Verschulden der belangten Behörde. Die gegenständliche Säumnisbeschwerde sei somit zulässig und berechtigt.
Beantragt wurde das Landesverwaltungsgericht möge anstelle der belangten Behörde über den Antrag vom 26.6.2023, mit dem die Beschwerdeführerin die Entscheidung über den Antrag vom 20.1.2022 beantragt hat, entscheiden und den Eigentümern den Abbruch der Garage mit Abstellraum auftragen.
Am 13. Jänner 2026 wurde seitens der Marktgemeinde *** die gegenständliche Säumnisbeschwerde samt Bauakt in elektronischer Form vorgelegt.
Nach Anberaumung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung durch das Landesverwaltungsgericht für 20.2.2026, nach Vertagungsbitte verschoben auf 7.4.2026, brachte die Beschwerdeführerin mit Stellungnahme vom 12.2.2026 vor, dass die gegenständliche Garage ohne aufrechte Baubewilligung bestehe und auch im Hinblick auf die ursprüngliche abgelaufene Baubewilligung konsenswidrig ausgeführt sei. Die Garage verstoße gegen die einschlägigen bau- und brandschutzrechtlichen Vorschriften, da die bewilligte Höhe überschritten worden sei, das Dach bewilligungswidrig mit einer Neigung ausgeführt sei und die Garagenwand und das Dach nicht den Brandschutzbestimmungen laut NÖ BTV entsprechen würden.
Die Beschwerdeführerin habe ein Gutachten des staatlich befugten und beeideten Ziviltechnikers G in Auftrag gegeben, das die gegenständlichen Mängel belege (Gutachten vom 10.2.2026).
Die Baubehörde habe die Bewilligung mit Bescheid vom 6.9.2012 (rechtskräftig am 20.9.2012) erteilt. Die Nachbarn hätten den Baubeginn am 10.10.2012 angezeigt. Gemäß § 24 Abs 1 NÖ Bauordnung erlösche das Recht aus einem Baubewilligungsbescheid, wenn die Ausführung nicht binnen fünf Jahren ab ihrem Beginn vollendet wird. Die Nachbarn hätten die Fertigstellung des Bauvorhabens erst am 2.7.2020 angezeigt. Ein Antrag auf Verlängerung der Frist für die Vollendung des Bauvorhabens liege im Bauakt nicht auf.
Mit 10.10.2017 sei das Recht für die Ausführung der Garage mit Abstellraum aus dem Bewilligungsbescheid vom 6.9.2012 erloschen. Ab diesem Zeitpunkt sei für die Fertigstellung bzw. Ausführung der Garage ein neues Bewilligungsverfahren notwendig, zu dem es jedoch nicht gekommen sei. Es liege somit keine aufrechte Baubewilligung für die gegenständliche Garage vor.
Für die gegenständliche Garage liege ein Einreichplan von Juli 2012, eine baubehördliche Bewilligung vom 6.9.2012 sowie eine Vorprüfung vom 6.9.2012 vor. Gemäß § 51 Abs 1 NÖ BO (idF zur Zeit der Erteilung der Gebäudebewilligung) sei für das gegenständliche Nebengebäude im seitlichen und hinteren Bauwich nur eine Höhe von bis zu 3 m zulässig – hier somit gemessen vom Niveau des nordwestlichen Anrainers. Dies sei auch in der Niederschrift zur Vorprüfung so festgehalten - im Einreichplan sei die Gebäudehöhe zur Straße und zum Garten mit 3,00 m angegeben. Die Geometeraufnahmen des Sachverständigen würden jedoch belegen, dass eine Überschreitung dieser höchstzulässigen Gebäudehöhe vorliege:
„- Im Schnittpunkt zwischen der Verlängerung der Ebene der Straße und der Gebäudekante beträgt die Höhe ca. 3,025 m. In Bezug auf die Einfahrtsrampe zum Grundstück der Beschwerdeführerin beträgt die Höhe ca. 3,125 m.
vom Niveau des nordwestlichen Anrainers (vom Belag der Grundgrenze zum Grundstück der Bauwerber) beträgt zwischen ca. 3,24 bis 3,80 m.“
Die Garage sei somit durch Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe von 3,00 m bewilligungswidrig ausgeführt.
Das Dach der Garage sei ohne Neigung zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin bewilligt worden. Dies sei auch aus dem Einreichplan anschaulich ersichtlich. Die vordere Kante zum Garten sei im Plan horizontal ohne Neigung zum Grundstück der Beschwerdeführerin dargestellt (siehe Ausschnitt aus dem Einreichplan „Südostansicht“ im Gutachten). Auch die vordere Dachkante zur Straße sei horizontal ohne Neigung zum Grundstück der Beschwerdeführerin dargestellt mit Höhen zwischen 2,30 m und 3,00 m (siehe Ausschnitt aus dem Einreichplan „Nordwestansicht“ im Gutachten). Bereits aus den im Gutachten enthaltenen Fotoaufnahmen sei ersichtlich, dass das Dach jedoch mit einer auffallenden Neigung zum Grundstück der Beschwerdeführerin ausgeführt sei. Durch die bewilligungswidrige Neigung gelange bei Schneelage auch Schnee vom Dach der gegenständlichen Garage auf das Dach des Carports der Beschwerdeführerin. Die augenscheinliche Neigung des Dachs sei durch den Geometerplan des Sachverständigen anschaulich dargestellt und nachgewiesen (siehe Ausschnitte aus dem Geometerplan im Gutachten). Aus den Geometeraufnahmen ergebe sich ein Gefälle des Dachs der gegenständlichen Garage zum Grundstück der Beschwerdeführerin von 6,85 %. Die Garage sei somit auch durch die Ausführung mit einem markanten Gefälle bewilligungswidrig ausgeführt.
Für Wände, Decken und sonstige tragenden Bauteile der Garage im Bauwich – mit einer Fläche von hier 40,57 m² - müsse der Brandschutz entsprechend den zur Zeit der Erteilung der Baugenehmigung (hier 6.9.2012) geltenden Bauvorschriften erfüllt werden. Im gegenständlichen Fall somit gemäß § 158 NÖ BTV 1997 5. Novelle 25.5.2012 (in Kraft getreten am 1.6.2012) hochbrandhemmend (REI 60).
Die Garagenwand zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin sei jedoch mit hohlen Styroporsteinen ausgeführt, die zwischen den jeweiligen Steinen mehrere zentimeterdicke Stege bilden würden, die nur aus Styropor bestehen und somit keine durchgängige Betonwand bilden würden – also nicht „Styropor beidseitig je 5 cm – innen 15 cm Beton“. Dies entspreche nicht einer hochbrandhemmenden Ausführung (REI 60).
Zudem sei das gegenständliche Bauvorhaben mit einem Dach mit Gipskartonplatten 2x15 mm mit Brandschutzfunktion EI30 bewilligt worden. Die Bewilligung habe somit eine Verkleidung der Stahlkonstruktion mit Gipskartonplatten mit Brandschutzfunktion vorgesehen, tatsächlich sei jedoch nur die Stahlkonstruktion ohne Gipskartonverkleidung ausgeführt worden – die Stahlkonstruktion sei augenscheinlich nicht verkleidet, auf der Stahlkonstruktion würden die „Sandwichplatten“ liegen.
Die Ausführung der Garage verstoße daher auch gegen die geltenden Brandschutzbestimmungen und gefährde Leib und Leben von Personen auf der Liegenschaft der Beschwerdeführerin (insbesondere auch, da das Carport der Beschwerdeführerin direkt an die Garage der Bauwerber angrenze).
In der mündlichen Verhandlung am 7.4.2026 wurde anhand des Bauaktes und des Gerichtsaktes Beweis erhoben. Ausführlich thematisiert wurde der Fristenlauf beginnend mit der Erteilung der baubehördlichen Bewilligung, der Anzeige des Baubeginns bis zur Fertigstellungsanzeige. Weder vom anwesenden Vertreter der Marktgemeinde - Bauamtsleiter H – noch von den Eigentümern selbst konnte nachvollziehbar dargestellt werden, dass fristgerecht vor dem ex-lege Erlöschen der Baubewilligung um Fristverlängerung für die Fertigstellung angesucht worden wäre. Letztlich wurde festgehalten, dass festzustellen sein wird, dass die im Jahr 2012 erteilte Baubewilligung erloschen ist.
Darüber hinaus wurde von Eigentümerseite auch nicht in Abrede gestellt, dass bei der Bauausführung Abweichungen im Vergleich zum 2012 bewilligten Projekt stattgefunden haben; dies insbesondere im Detail die Gebäudehöhe und das Dach betreffend.
Festzustellen ist somit, dass für die Garage samt Abstellraum keine rechtswirksame Baubewilligung vorliegt.
Die Feststellungen gründen auf dem seitens der Marktgemeinde *** vorgelegten Bauakt sowie dem Gerichtsakt und im Übrigen auf dem Ergebnis der öffentlichen mündlichen Verhandlung.
Dass C und D Eigentümer des beschwerderelevanten Bauwerks sind, ist unstrittig. Unstrittig wurde auch 2012 eine Baubewilligung für eine Garage samt Abstellraum erteilt und wurde der Baubeginn auch in diesem Jahr angezeigt; die Fertigstellungsmeldung wurde jedoch unzweifelhaft erst mehr als 5 Jahre nach dem Baubeginn; die entsprechenden Schriftstücke sind Aktenbestandteil.
Dass eine Verlängerung der Frist zur Fertigstellung vor Erlöschen der Baubewilligung beantragt worden wäre, konnte nicht festgestellt werden.
3.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):
§ 8. (1) Beschwerde wegen Verletzung der Entscheidungspflicht gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 3 B-VG (Säumnisbeschwerde) kann erst erhoben werden, wenn die Behörde die Sache nicht innerhalb von sechs Monaten, wenn gesetzlich eine kürzere oder längere Entscheidungsfrist vorgesehen ist, innerhalb dieser entschieden hat. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Sachentscheidung bei der Stelle eingelangt ist, bei der er einzubringen war. Die Beschwerde ist abzuweisen, wenn die Verzögerung nicht auf ein überwiegendes Verschulden der Behörde zurückzuführen ist.
(2) In die Frist werden nicht eingerechnet:
1. die Zeit, während deren das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung einer Vorfrage ausgesetzt ist;
2. die Zeit eines Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof, vor dem Verfassungsgerichtshof oder vor dem Gerichtshof der Europäischen Union.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
3.2. NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014):
§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
(…)
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
(…)
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
(…)
§ 24 Ausführungsfristen
(1) Das Recht aus einer Baubewilligung (§ 23 Abs. 1) erlischt, wenn
1. die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht
binnen 2 Jahren ab dem Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung begonnen oder
binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn fertiggestellt wurde,
2. der aus der Baubewilligung Berechtigte darauf schriftlich verzichtet, wobei die Verzichtserklärung im Zeitpunkt ihres Einlangens bei der Behörde unwiderruflich wirksam wird, oder
3. das aufgrund der Baubewilligung ausgeführte Vorhaben beseitigt wird.
Eine Bauplatzerklärung nach § 23 Abs. 3, eine Straßengrundabtretung nach § 12 Abs. 1, die Festlegung einer Straßenfluchtlinie nach § 23 Abs. 5 oder die Festlegung eines Bezugsniveaus nach § 67 Abs. 3 oder 3a werden dadurch nicht berührt.
(2) Wird im Fall des Erlöschens der Baubewilligung aufgrund der nicht fristgerechten Fertigstellung neuerlich um die Erteilung der Baubewilligung für das betreffende Bauvorhaben angesucht und wird diese erteilt, so ist das Bauvorhaben innerhalb der nicht verlängerbaren Frist von 4 Jahren ab dem Eintritt der Rechtskraft der neuerlichen Baubewilligung fertig zu stellen, andernfalls diese neuerliche Baubewilligung erlischt.
(3) Wenn ein bewilligtes Bauvorhaben in mehreren Abschnitten ausgeführt werden soll, dann dürfen in der Baubewilligung längere Fristen als nach Abs. 1 für einzelne Abschnitte bestimmt werden. Für die Vollendung umfangreicher Bauvorhaben (z. B. großvolumige Wohn- oder Betriebsgebäude, Anstaltsgebäude) darf in der Baubewilligung eine längere Frist bestimmt werden.
(4) Die Baubehörde hat die Frist für den Beginn der Ausführung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn
dies vor ihrem Ablauf beantragt wird und
das Bauvorhaben nach wie vor dem Flächenwidmungsplan, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans auch diesem, dem Zweck einer Bausperre sowie den jeweils damit zusammenhängenden Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, und den sicherheitstechnischen Vorschriften nicht widerspricht.
(5) Die Baubehörde hat die Frist für die Fertigstellung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn
der Bauherr dies vor ihrem Ablauf beantragt und
das Bauvorhaben aufgrund des bisherigen Baufortschritts innerhalb einer angemessenen Nachfrist vollendet werden kann.
(6) (entfällt durch LGBl. Nr. 9/2026)
(7) Wird ein Ansuchen um Verlängerung einer Frist nach Abs. 1 vor deren Ablauf eingebracht, wird der Ablauf dieser Frist bis zur Entscheidung der Baubehörde gehemmt.
(8) Die Zeit eines Verfahrens vor dem Verfassungsgerichtshof oder dem Verwaltungsgerichtshof wird in diese Fristen nicht eingerechnet.
§ 35. (1) (…)
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
(…)
3.3. NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BO 1996):
§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:
(…);
3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
(…)
7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
(…)
3.4. Verwaltungsgerichtshofsgesetz 1985 - VwGG:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. …
Vorweg ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin berechtigt war, Säumnisbeschwerde zu erheben. Die belangte Behörde hat die Sache nicht innerhalb von sechs Monaten entschieden und ist die Verzögerung auf ein überwiegendes Verschulden der Behörde zurückzuführen.
§ 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruches eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 2004/05/0205; 2004/05/0027 bis 0030).
Entscheidungswesentlich ist daher, ob hinsichtlich des vom Abbruch bedrohten Objektes zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrags sowie zum Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht oder eine Anzeigepflicht bestanden hat. Entsprechend dem festgestellten Sachverhalt wurde mit dem Bau des gegenständlichen Gebäudes 2012 begonnen und wurde dieses 2020 fertiggestellt.
Gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 bedürfen Neu- und Zubauten von Gebäuden einer Baubewilligung. Auch sah der zum Zeitpunkt des Beginns der Errichtung des gegenständlichen Bauwerks geltende § 14 Z. 1 NÖ BO 1996 die Erforderlichkeit einer Baubewilligung für Neu- und Zubauten von Gebäuden vor.
Im Übrigens sahen überdies auch die davor geltende NÖ Bauordnung 1976 (vgl. deren § 92 Abs. 1 Z 1 und 2) wie schon die davor geltenden baurechtlichen Bestimmungen (NÖ Bauordnung 1883) eine Bewilligungspflicht von Gebäuden vor.
Ein „Bauwerk“ ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 (und § 4 Z 3 NÖ BO 1996) ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
Unter einem Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden zu verstehen, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen (vgl. § 4 Z 15 NÖ BO 2014 und § 4 Z 7 NÖ BO 1996).
Zur Herstellung des vom Abbruch betroffenen Objektes bedarf es ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen und ist auch eine kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden gegeben. Es handelt sich dabei sowohl nach der NÖ BO 2014 und der NÖ BO 1996 (vgl. jeweils § 14 Z 1 leg.cit.) um ein Gebäude und somit um ein bewilligungspflichtiges Bauwerk (zur Qualifikation von mit gegenständlichem Objekt vergleichbaren Objekten als bewilligungspflichtige Bauwerke vgl. etwa VwGH 2006/06/0304).
Nach den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens steht fest, dass das Gebäude nach der in Geltung stehenden NÖ Bauordnung 2014 bewilligungspflichtig ist, jedoch auch nach früherer Rechtslage baubewilligungspflichtig war (vgl. VwGH 2001/05/0368; 2007/05/0126).
Strittig war fallbezogen insbesondere der Umstand, ob die im Jahr 2012 erteilte Baubewilligung für dieses Bauwerk erloschen ist oder nicht. Wie festgestellt, wurde die Fertigstellung erst weit mehr als 5 Jahre nach Baubeginn bei der Baubehörde angezeigt. Zu diesem Zeitpunkt war die Baubewilligung jedoch bereits erloschen; vor Ablauf der Frist wurde auch nicht um Verlängerung dieser angesucht.
Im Übrigen ist darüber hinaus zu attestieren, dass das Gebäude mit Blick auf die im Jahr 2012 erteilte Baubewilligung beträchtliche Abweichungen insbesondere hinsichtlich der Gebäudehöhe und Ausführung des Daches aufweist; eine konsensgemäße Ausführung ist somit nicht feststellbar, was jedoch in Anbetracht des Erlöschens der Baubewilligung im Beschwerdefall nicht weiter von Relevanz ist.
Die Voraussetzung für einen Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 – nämlich, dass für ein bewilligungspflichtiges Bauwerk die nach dem Gesetz erforderliche Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) nicht vorliegt – ist daher im Hinblick auf das verfahrensgegenständliche Objekt erfüllt, weshalb der Abbruch spruchgemäß anzuordnen war.
Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 AVG war gleichzeitig eine angemessene Leistungsfrist festzusetzen. Für die Durchführung des Auftrages wird eine Frist bis 31.12.2026 eingeräumt, welche selbst für den Fall der Beauftragung eines befugten Unternehmens zumutbar und angemessen erscheint.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
Angemerkt wird, dass ein Abbruchauftrag auch während eines anhängigen Baubewilligungsverfahrens erteilt werden könnte. Allerdings darf ein derartiger Abbruchauftrag dann während der Anhängigkeit des Baubewilligungsverfahrens nicht vollstreckt werden. Durch eine nachträgliche Baubewilligung würde ein wegen Konsenslosigkeit erteilter Abbruchauftrag obsolet werden (VwGH 2009/06/0052).
5. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
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