Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-192/001-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.192.001.2026

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Mag. Dr. Goldstein als Einzelrichter über die Beschwerde des A und der Frau B, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH, Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 03.12.2025, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014, den

BESCHLUSS:

1. Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 28 Abs. 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Begründung:

1. Feststellungen:

1. 1 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 25.07.2023, *** (in der Folge: Abbruchbescheid), wurde der Abbruch des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. .***, KG ***, unverzüglich, spätestens jedoch bis sechs Wochen nach Rechtskraft des Bescheides, aufgetragen.

Begründend wurde ausgeführt, dass die Baubehörde zunächst die Rechtsauffassung vertreten habe, dass es sich bei dem vorliegenden Objekt um ein abgeändertes, jedoch grundsätzlich bewilligtes Objekt handle. Nach erneuter Überprüfung der Aktenlage habe nicht festgestellt werden können, ob das im Jahr 1947 fertiggestellte Objekt tatsächlich die Grundzüge des jetzt am Grundstück befindlichen Wohnhauses darstellt. Da für das fertiggestellte Objekt im Bauakt ebenso keine baubehördliche Bewilligung vorliege, gehe die Baubehörde davon aus, dass es sich um einen Bauakt handle, der während der Eingemeindung *** an *** zuständigkeitshalber an die Gemeinde *** abgetreten wurde und nicht mehr vollständig bzw. gar nicht retourniert wurde. Aus diesem Grund sei die Empfehlung an den nunmehrigen Eigentümer ergangen, einen dem derzeitigen Stand der Technik, des Bebauungs- und Flächenwidmungsplanes, sowie der tatsächlichen vor Ort befindlichen Ausführungen entsprechenden Einreichplan der Baubehörde zur Genehmigung vorzulegen.

1. 2 Gegen diesen Abbruchbescheid erhob der Eigentümer rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung. Hierin wurde näher begründet vorgebracht, dass das gegenständliche Einfamilienhaus auf Grundlage rechtskräftiger Baubewilligungen aus den Jahren 1946 (Behelfsheim) und 1961 (Zubau) errichtet worden sei.

1. 3 Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 13.03.2024, ***, wurde die Berufung des Eigentümers gegen den Abbruchbescheid als unbegründet abgewiesen.

Hierin wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich beim tatsächlich vorhandenen Gebäude im Vergleich zu den aktenkundigen Baubewilligungen um ein rechtiches aliud handle.

1. 4 Gegen diesen Bescheid erhob der Eigentümer rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde. Hierin wurde ausgeführt, dass dem Beschwerdeführer mittlerweile von der Marktgemeinde *** der (bisher nicht rechtskräftige) bewilligende Bescheid zu *** vom 09.08.2023, übermittelt worden sei. Mit diesem Bescheid sei die baubehördliche Bewilligung zur Errichtung eines Einfamilienhauses samt Carport erteilt worden, sodass eine neuerliche Bewilligung vorhanden sei und der Abbruchsauftrag sohin zu Unrecht ergangen sei. Zudem liege kein rechtliches aliud vor.

1. 5 Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 20.11.2024 wurde der Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 13.03.2024, ***, aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.

Begründend wurde ausgeführt, dass von der Behörde keine Ermittlungsschritte zur Lage des bewilligten Gebäudes dokumentiert worden sind und nicht auf die vom Eigentümer vorgelegten Unterlagen und Pläne eingegangen worden ist, die belegen sollen, dass das Haus gemäß der Baubewilligung und den tatsächlichen Gegebenheiten auf dem richtigen Grundstück *** unter Einhaltung der Abstände zu den Nachbarn errichtet worden sei. Zudem wurde angeführt, dass sich in der angefochtenen Entscheidung bzw. dem zugrundeliegenden Verwaltungsakt kein Hinweis bzw. Ermittlungen dahingehend befinden, weshalb entgegen den Vorbringen des Eigentümers bzw. den präsentierten Modellen von einer technischen Untrennbarkeit ausgegangen wird bzw. welcher Teil des Gebäudes als Altbestand angesehen würden.

1. 6 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 09.08.2023, ***, wurde dem Eigentümer die (nachträgliche) baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses samt Carport auf der Liegenschaft , *** auf dem Grundstück Nr. ., KG ***, (EZ ***, Grundbuch ***), erteilt.

1. 7 Die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung der Nachbarn wurde mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 06.12.2023, Zl. ***, abgewiesen.

1. 8 Die gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde der Nachbarn wurde mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 05.06.2025, LVwG-AV-241/001-2024, mit der Maßgabe abgewiesen, dass der im Einreichplan dargestellte Rauchfang nicht ausgeführt wird und die Wärmebereitstellung mittels Wärmepumpe erfolgt. Diese Entscheidung wurde nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16.05.2025 verkündet. Hierbei war ein Vertreter der belangten Behörde anwesend. Die Beschwerdeführer haben im Rahmen dieser Verhandlung sowie in diversen Schriftstücken an die Baubehörde darauf hingewiesen, dass das bestehende Gebäude über die gemeinsame Grundstücksgrenze rage und nicht mit dem eingereichten Projekt übereinstimme. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Problematik der Grenzüberbauung ein besonders wichtiges Anliegen sei.

1. 9 In dem unter Punkt 1.5 angeführten, von der belangten Behörde fortgesetzten Verfahren (Abbruchauftrag) wurde anschließend der nunmehr angefochtene Bescheid vom 03.12.2025, *** erlassen. Hiermit wurde (ohne vorangegangene Ermittlungsschritte) der Berufung des Eigentümers folge gegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben. Begründend wurde ausgeführt:

„Die vom Berufungswerber in seiner Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich behauptete baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses samt Carport zu Aktenzeichen *** vom 09.08.2023 für das ursprüngliche, dem angefochtenen Abbruchbescheid zugrunde liegende Bauwerk, liegt seit dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 05.06.2025 zu Geschäftszahl LVwG- AV-241 /001-2024 vor.

Da eine baubehördliche Bewilligung vorliegt, liegen die Voraussetzungen für den Abbruchauftrag gemäß § 35 NÖ BO 2014 nicht mehr vor, weshalb der angefochtene Bescheid aufzuheben war.“

2. Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen ergeben sich in unstrittiger Weise aus den hierin jeweils genannten Dokumenten, welche sich im vorgelegten Verwaltungsakt der belangten Behörde befinden.

3. Zum Beschwerdevorbringen:

Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer (Nachbarn) durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben. Hierin wurde ausgeführt, dass das auf dem Grundstück Nr. .***, KG *** bestehende Gebäude nicht mit der nunmehr erteilten Baubewilligung übereinstimme. Das Gebäude überrage die gemeinsame Grundstücksgrenze erheblich. Diesbezüglich wurde eine Fotoaufnahme im Vergleich zu einer Messung aus dem Lageplan vorgelegt. Zudem sei auch die Beheizung nicht an die Baubewilligung angepasst worden. Der Schornstein stehe nach wie vor in Verwendung.

Bei dem tatsächlich vorhandenen Gebäude handle es sich somit nicht um jenes Gebäude, das mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 05.06.2025, LVwG- AV-241 /001-2024, bewilligt worden sei.

Das bestehende Gebäude auf dem Grundstück der mitbeteiligten Partei weiche daher wesentlich vom bewilligten Projekt ab, sodass der Abbruchauftrag aufrecht hätte bleiben müssen. Die (endgültige) Behebung des Abbruchauftrags, der auf Antrag der Beschwerdeführer erteilt worden war, sei daher zu Unrecht erfolgt.

4. Erwägungen:

Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes um ein Projektgenehmigungsverfahren, bei dem die Zulässigkeit aufgrund der eingereichten Pläne zu beurteilen ist. Auch in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist von der Behörde zu prüfen, ob die Errichtung des projektierten Gebäudes und nicht der tatsächlich vorhandene Bau zulässig ist (VwGH 15.12.2021, Ra 2020/05/0251 mwN).

Im Rahmen der Erteilung der Baubewilligung (bestätigt mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 05.06.2025, LVwG-AV-241/001-2024) wurde daher nicht geprüft, ob das auf dem Grundstück Nr. .***, KG ***, bereits vorhandene Gebäude den eingereichten Projektunterlagen entspricht.

Dies, als auch die Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach das vorhandene Gebäude nicht den Projektunterlagen entspreche und insbesondere über die Grundstücksgrenze hinausrage, waren der belangten Behörde nachweislich bekannt.

Dennoch hat die belangte Behörde den angefochtenen Abbruchbescheid ausschließlich auf Grund des Umstandes behoben, dass nunmehr eine Baubewilligung vorliege.

Es wurden keinerlei Ermittlungen dahingehend getätigt, ob das tatsächlich vorhandene Gebäude der nunmehr erteilten (oder einer älteren) Baubewilligung entspricht. Insbesondere wurde auch nicht geprüft, ob die vorgebrachte Überbauung der Grundstücksgrenze vorliegt.

Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen.

Die ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes insbesondere dann zulässig, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat (vgl. etwa VwGH 22.06.2017, Ra 2017/20/0011 mwN, 26.06.2014, Ro 2014/03/0063). Wie bereits dargelegt, hat die belangte Behörde im gegenständlichen Fall jegliche Ermittlungstätigkeit unterlassen, obwohl die Erforderlichkeit dieser Ermittlungen bekannt war. Der maßgebende Sachverhalt iSd § 37 AVG bzw. der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs. 2 Z 1 VwGVG steht nicht fest.

Der angefochtene Bescheid wurde daher spruchgemäß behoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.

Die Durchführung einer Verhandlung konnte entfallen, weil bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben ist.

5. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr war im gegenständlichen Fall eine auf den Einzelfall bezogene Beurteilung vorzunehmen, was anhand der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes erfolgte.