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LVwG-AV-2266/001-2023•LVwG N LVwG-AV-2266/001-2023
LVwG-AV-2266/001-2023Landesverwaltungsgericht16.03.2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; bauliche Anlage; Neuerrichtung; Instandsetzung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde des A und der B in ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 24.05.2023, ***, betreffend die Anordnung eines baupolizeilichen Auftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 18.08.2021, ***, wurden gegenüber Frau B und Herrn A (im Folgenden: die Beschwerdeführer) im Spruchpunkt I. gemäß § 35 NÖ BO 2014 angeordnet, dass das im Vermessungsplan des D, GZ ***, mit der lfd. Nr. ***, als Gartenhaus bezeichnete, bestehende Objekt auf dem Gst. Nr. ***, KG ***, abzubrechen sei. Dieser Abbruchauftrag sei bis spätestens drei Monate nach Rechtskraft dieses Bescheides zu erfüllen und die fachgerechte Entfernung durch den Eigentümer schriftlich nachzuweisen, wobei dieser Nachweis der Behörde umgehend zu übermitteln sei. Im Spruchpunkt II. dieses Bescheides wurde den Beschwerdeführern die Bezahlung von Verfahrenskosten vorgeschrieben.
Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer ein Rechtsmittel ergriffen, in welchem sie anmerkten, dass sich das Gartenhaus bereits seit zumindest 70 Jahren an dieser Stelle befinde und es zu keinem Zeitpunkt zu einer baurechtlichen Beanstandung gekommen sei. Im Sinne der Judikatur sei jedenfalls von einem vermuteten Konsens auszugehen, selbst wenn im Bauakt der Gemeinde dazu keine Unterlagen aufliegen mögen. Im Übrigen sei auch die Vorschreibung der Verfahrenskosten zu Unrecht erfolgt.
Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** (Im Folgenden: belangte Behörde) vom 24.05.2023, ***, wurde nach Durchführung eines ergänzenden Ermittlungsverfahrens der Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides bestätigt und Spruchpunkt II. ersatzlos behoben.
Begründend führte die belangte Behörde zu Spruchpunkt I. zusammengefasst aus, dass, auch wenn die Aussagen einvernommener Zeugen den langjährigen Bestand bestätigen würden und das Bauwerk im gesamten Zeitraum seines Bestandes nicht beanstandet worden sei, dies nicht die fehlende Baubewilligung ersetzen könne. Da im gegenständlichen Fall konkrete Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit der Archive der Gemeinde *** fehlen würden, ja vielmehr die Bauakten des Hauptgebäudes zurückreichend bis 1949 vorliegen würden, weiters Baubewilligungen von Gebäuden im örtlichen Umkreis aus jener Zeit bei der Baubehörde vorliegen und auch keine anderen Indizien dafür sprechen würden, dass trotz Fehlens behördlicher Unterlagen von der erfolgten Erteilung von Baubewilligungen für das Gebäude auszugehen wäre, werde davon ausgegangen, dass auch kein „vermuteter Konsens“ bestehe.
In ihrem Rechtsmittel gegen jenen Teil des Berufungsbescheides, mit welchem der Berufung keine Folge gegeben wurde, monierten die Beschwerdeführer nach einer Zusammenfassung des bisherigen Verfahrensganges, dass die belangte Behörde zu Unrecht von einem konsenslosen Gebäude ausgegangen sei, zumal nicht ausgeführt werde, um welche bis 1949 zurückreichenden Bauakten es sich handle und ob die umliegenden Wohngebäude dem gleichen Errichtungszeitpunkt zuzuordnen seien. Bei richtiger Anwendung der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes hätte die belangte Behörde daher von einem vermuteten Konsens ausgehen müssen.
Die Beschwerdeführer beantragten die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides im Umfang der Beschwerde.
Die Beschwerde und der Verfahrensakt wurden dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben der Gemeinde *** vom 31.07.2023 zur Entscheidung übermittelt.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren
Da die gegenständliche Beschwerde gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG nicht zurückzuweisen bzw. das Beschwerdeverfahren nicht einzustellen war, hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich darüber gemäß § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden.
Im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Ermittlungsverfahrens wurde eine bautechnische Amtssachverständige des Gebietsbauamtes *** mit Erhebungen zum Bauzustand der verfahrensgegenständlichen Gartenhütte beauftragt und wurde von der Sachverständen im Rahmen eines Ortsaugenscheins eine umfangreiche Fotodokumentation erstellt.
Am 03.12.2025 wurde im Beschwerdeverfahren eine öffentliche mündliche Verhandlung in Anwesenheit des Beschwerdeführers A, seines Rechtsvertreters, eines Vertreters der belangten Behörde und der Amtssachverständigen durchgeführt, bei welcher Beweis erhoben wurde insbesondere durch Verlesung des Bauaktes der belangten Behörde und durch Befragung des Beschwerdeführers A.
Die Beschwerdeführer sind seit 2012 Eigentümer des Grundstücks Nr. , EZ, in der Katastralgemeinde ***. Das Grundstück weist im hier relevanten Bereich die Widmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ auf.
Auf dem südlichen Teil dieses Grundstücks befindet sich jedenfalls seit den 1950er-Jahren eine Gartenhütte in Holzbauweise, welche ursprünglich Teil einer in südlicher Verlängerung verlaufenden Holzkegelbahn war. Während die Kegelbahn entfernt wurde, blieb die L-förmige Gartenhütte mit einer Fläche von ca. 16 m² bestehen. Die nördliche Gebäudefront wies eine Länge von ca. 4,06 m auf, die westliche Gebäudefront ca. 5,16 m.
[Abweichend vom Original:
…
Bilder nicht wiedergegeben]
Der Auszug aus dem VermessungsplanAuszug aus dem Lageplan der AREA
des BEV vom 22.02.2017 stellt die GartenhütteE GmbH vom 05.11.2020
ohne die Kegelbahn dar
Der Beschwerdeführer A vergrößerte die Gartenhütte im Jahr 2019. Es wurden alle Seitenteile sowie alle Holzsteher, da diese vermorscht und von Insekten zerfressen waren, ersetzt. Im Zuge der Vergrößerung der Gartenhütte wurden das vorhandene Betonfundament weiterverwendet und östlich der Vermessungspunkte *** und *** erweitert, um zum einen den Innenraum zu vergrößern und zum anderen im südöstlichen Teil des Gebäudes einen von außen begehbaren zusätzlichen Raum zu schaffen. Die Seitenlänge der südlichen Gebäudefront wurde dabei von ca. 1,9 m auf 5,3 m verlängert. Die Gartenhütte weist nun eine Grundfläche von ca. 23 m² auf. An der Ost- und Südseite der Gartenhütte wurde weiters eine auf Punktfundamenten montierte Terrasse errichtet. Das Dach wurde Richtung Südosten erweitert und neu eingedeckt. Die Gartenhütte wird nunmehr als Yoga-Raum genutzt.
[Abweichend vom Original:
…
Bilder nicht wiedergegeben]
Lage der Holzkegelbahn auf einem LuftbildGartenhütte im November 2023 (Foto: ASV)
aus dem Jahr 1959, die spätere Gartenhütte
bildete den nördlichen Abschluss dieser
Kegelbahn
Die Gartenhütte samt Terrasse ist mit dem Boden kraftschlüssig verbunden und war zu deren fachgerechter Errichtung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.
Weder konnte für die bis 2019 bestehende Gartenhütte eine baubehördliche Bewilligung aufgefunden werden noch wurde für die aktuelle Gartenhütte mit Terrasse bis dato eine baubehördliche Bewilligung erteilt. Es konnte auch nicht das Aussehen der Gartenhütte vor dem Umbau festgestellt werden.
Im Übrigen wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf den unter Pkt. 1 wiedergegebenen Verlauf des verwaltungsbehördlichen Verfahrens verwiesen.
Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ist im Wesentlichen unstrittig und ergibt sich insbesondere aus dem unbedenklichen Inhalt des vorgelegten Bauaktes sowie dem öffentlichen Grundbuch.
Die Feststellungen zur Lage und den unterschiedlichen Größen der Gartenhütte in den Jahren 2017 und 2020 konnte zum einen dem Bauakt und zum anderen den vorliegenden Vermessungsplänen, denen der Beschwerdeführer auch nicht entgegengetreten ist, zweifelsfrei entnommen werden.
Die Feststellungen zum Umbau der Gartenhütte und deren nunmehrige Ausgestaltung basieren auf den Angaben des Beschwerdeführers A in der öffentlichen mündlichen Verhandlung und der Fotodokumentation der bautechnischen Amtssachverständigen.
Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs 1 VwGVG – mit Beschluss.
Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde als gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid aufgrund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) oder aufgrund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden.
Festzuhalten ist, dass gemäß § 70 Abs 20 NÖ BO 2014 die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl 40/2025, am 18.03.2025 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind.
Die anzuwendenden Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) lauten in der hier maßgeblichen Fassung auszugsweise wie folgt:
㤠4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
[…]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als Gebäude gelten;
[…]“
㤠6
Parteien und Nachbarn
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
[…]“
㤠14
„Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
[…]“
㤠17
Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben
Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:
[…]
3. die Instandsetzung von Bauwerken, wenn
–die Konstruktionsart beibehalten sowie
–Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden;
[…]“
㤠35
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
[…]“
§ 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruchs eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.
Zur Beurteilung, ob ein Bauwerk bewilligungs- oder anzeigepflichtig ist, ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht nur der Zeitpunkt der Errichtung der Bauwerke, sondern auch der Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages maßgeblich (VwGH Ra 2015/05/0056).
Aus den Feststellungen ergibt sich, dass die verfahrensgegenständliche Gartenhütte samt Terrasse aufgrund ihres Eigengewichtes mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Für die Errichtung einer Gartenhütte sind fachtechnische Kenntnisse schon deshalb als erforderlich anzusehen, weil bei nicht werksgerechter Herstellung eine Einsturzgefahr besteht und sohin eine Gefährdung von Personen und Sachen nicht auszuschließen ist (vgl. VwGH 97/05/0139). Die Anwendung wesentlicher bautechnischer Kenntnisse bei Errichtung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes ist augenfällig. Bei der daran angebauten Terrasse, einer auf Punktfundamenten aufliegenden Holzkonstruktion, handelt es sich um eine bauliche Anlage iSd § 4 Z 6 NÖ BO 2014, also um ein Bauwerk, das nicht als Gebäude zu qualifizieren ist.
Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich weiters, dass eine Baubewilligung für die verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten in schriftlicher Bescheidform nicht vorliegt. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass aufgrund des Alters der Gartenhütte, welche schon vor mehr als 70 Jahren Teil einer Kegelbahn gewesen sei, von einem „vermuteten Konsens“ auszugehen sei.
Die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses kann bei Altbauten von Bedeutung sein, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist (z.B. VwGH 2001/05/0835). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes kann nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass – von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen – auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht (vgl. VwGH 91/06/0057) .Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsenses ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Baubeständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben (vgl. VwGH 94/17/0002). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind (vgl. VwGH 93/06/0084).
Festzuhalten ist jedoch, dass ein allfälliger historischer Konsens, egal ob nur „vermutet“ oder mit baubehördlichem Bescheid bewilligt, jedenfalls mit dem Abbruch des betreffenden Bauwerks untergeht (vgl. u.a. VwGH 2009/05/0250).
Wenn die Beschwerdeführer darlegen, dass die Gartenhütte lediglich renoviert worden sei, so ist ihnen entgegenzuhalten, dass unter dem Begriff der Instandsetzung im Sinne des § 17 Z 3 NÖ BO 2014 lediglich jene Handlungen zu verstehen sind, bei welchen jeweils schadhafte Teile eines Bauwerks durch Ausbesserung der Schäden oder durch Ersetzen einzelner Bausubstanzen wieder in einen den Anforderungen entsprechenden Zustand versetzt werden (vgl. VwGH 92/05/0240). Eine Instandsetzung kommt jedenfalls nur dann in Betracht, wenn wesentliche Teile des Gebäudes vorhanden geblieben sind (vgl. VwGH 98/05/0059).
Gegenständlich bestand die auf einem Betonfundament errichtete Gartenhütte im Ausmaß von ca. 16 m² aus Holzstehern, deren Zwischenräume mit Holz ausgekleidet waren, und auf welchem das Dach ruhte. Im Zuge der „Renovierung“ wurden alle Holzsteher, da vermorscht, ebenso ausgetauscht wie alle Außenwände. Das Fundament sowie das Dach mussten darüber hinaus an die um ca. 43% auf 23 m² vergrößerte Grundfläche der Hütte angepasst werden.
Damit ist jedoch nicht nur ein wesentliches Maß an Altsubstanz nicht mehr vorhanden, die Gartenhütte stellt in ihrer nunmehrigen Ausgestaltung jedenfalls ein „aliud“ im Verhältnis zum Altbestand, wie er im Vermessungsplan aus 2017 dokumentiert wurde, dar. Durch den Umbau wurden nicht nur wesentliche raumbildende Elemente in ihrer Substanz ersetzt, sondern auch die Grundfläche des Gebäudes erweitert.
Damit ist zu konstatierten, dass durch die getroffenen Maßnahmen ein allfälliger ursprünglicher Baukonsens jedenfalls untergegangen ist und letztlich ein Neubau vorliegt, sodass die Gartenhütte in der aktuellen Ausgestaltung gemäß § 14 Z 1 baubehördlich bewilligungspflichtig ist und für diese eine Baubewilligung jedoch nicht vorliegt.
Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 2003/06/0171). Adressat eines Auftrages nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist – mangels anders lautender gesetzlicher Regelung – der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH Ro 2014/05/0009).
Aufgrund der Konsenslosigkeit des Gebäudes war die Baubehörde nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, den Grundstückseigentümern einen Abbruchauftrag nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 zu erteilen, sodass der Beschwerde kein Erfolg beschieden war.
Gemäß § 59 Abs 2 AVG ist beim Ausspruch einer Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.
Die Angemessenheit der Fristsetzung bezieht sich jedoch nicht allein auf den Aspekt der technischen Umsetzung der vorgeschriebenen Anordnungen, sondern es wird - insbesondere bei baupolizeilichen Aufträgen - die Angemessenheit einer gesetzten Frist unter dem Gesichtspunkt zu bewerten sein, ob sie objektiv geeignet ist, dem Bescheidadressaten unter Anspannung aller seiner Kräfte, der Lage des konkreten Falles nach, die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen.
Die von der belangten Behörde veranschlagte Leistungsfrist zur Durchführung des Abbruchs von drei Monaten wurde von Beschwerdeführern nicht beanstandet und erscheint dem erkennenden Gericht für den Abbruch des gegenständlichen Bauwerks durchwegs angemessen im Sinne des § 59 Abs 2 AVG. Sie ist insbesondere im Hinblick auf die Größe und die Bauart der Gartenhütte objektiv geeignet, die Erfüllung der aufgetragenen Leistungen zu ermöglichen.
Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision
Die Revision ist unzulässig, da die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (VwGH Ro 2014/01/0033) dar.
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