Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-167/001-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.167.001.2026

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch über den Antrag 1. der A und 2. des B, beide in ***, ***, der Beschwerde gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 18. November 2025, Zl. ***, betreffend Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, (mitbeteiligte Partei: C GesmbH, in ***, ***, als Bauwerberin) den

BESCHLUSS:

1. Dem Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde wird stattgegeben.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Begründung:

1. Feststellungen und wesentlicher Verfahrensgang; Beweiswürdigung:

1.1. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 01. Juli 2025, Zl. ***, wurde der C GesmbH (in der Folge: Bauwerberin) die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses mit 10 Wohneinheiten, 15 Garagenstellplätzen und Geländeveränderungen auf der Liegenschaft in ***, ***, Grundstücke Nr. ***, , Bp. ., EZ ***, KG ***, (in der Folge: Baugrundstück) erteilt.

In einem (Spruchpunkt III. dieses Bescheides) wurden die von 1. A und 2. B (in der Folge: Antragsteller), Eigentümer der Liegenschaft in ***, ***, Grundstück Nr. ***, (in der Folge: Nachbargrundstück) als Nachbarn iSd § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014 infolge der Verständigung über das Bauvorhaben gemäß § 21 leg.cit. erhobenen Einwendungen als „unzulässig abgewiesen“.

Auf dem Nachbargrundstück der Antragsteller ist ein Wohnhaus sowie eine Einfriedungsmauer bewilligt und errichtet; das Nachbargrundstück grenzt unmittelbar an das Baugrundstück an.

Die Einwendungen der Antragsteller (Schreiben vom 21.04.2025) sind insbesondere auf die Beeinträchtigung der Standsicherheit, Trockenheit und des Brandschutzes ihrer Bauwerke auf dem Nachbargrundstück (auch) durch das fertiggestellte Bauvorhaben (und nicht bloß auf die Phase der Bauausführung) sowie auf die Beeinträchtigung der Belichtung der Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude bezogen. Insbesondere wird ausgeführt, dass die Standsicherheit durch die Lage und die Abmessung des Bauvorhabens, insbesondere die der unterirdischen Geschoße und der Garage in Bezug auf die Höhenlage (Tiefe im Hang) sowie die Abstände zu den Nachbargrundgrenzen gefährdet sei. Es würden vollständige, abgestimmte, in sich schlüssige und technisch ausführbare auf das Projekt bezogene Grundlagen, Konzepte und Unterlagen fehlen. Zudem sei eine Beeinträchtigung der Standfestigkeit von Bauwerken auf dem Nachbargrundstück (zB Stützwand Stellplatz) zB durch Unterspülung der Fundamente aufgrund der Situierung des Sickerkörpers bei den beengten Platzverhältnissen gegeben. Die Standfestigkeit und Trockenheit der Bauwerke sei durch nicht gefasstes und auf ihr Grundstück abgeleitetes Oberflächenwasser und einer unzureichenden Versickerungsanlage gefährdet. Es drohe auch eine Gefährdung des Brandschutzes der Bauwerke der Antragsteller, weil brandschutztechnische Standards sowie Anforderungen beim Bauvorhaben nicht eingehalten würden (etwa betreffend Garage und Müllplatz).

Die Baubehörde I. Instanz befasste mit diesen Einwendungen der Antragsteller einen bautechnischen Sachverständigen, der hierzu am 22. Mai 2025 eine Stellungnahme erstattete. In dieser Stellungnahme werden die einschlägigen Bestimmungen der NÖ BO 2014 wiedergegeben und ist mit Blick auf Kommentarliteratur ausgeführt, dass zu den subjektiv-öffentlichen Rechten nicht die Bedrohung der Standsicherheit „auf Grund oder im Zuge der Bauausführung“ zähle und kein Rechtsanspruch aus der Trockenheit oder dem Brandschutz „im Zuge der Bauausführung“ abgeleitet werden könne. Auch hätten Nachbarn keinen Rechtsanspruch auf formell-rechtliche Richtigkeit sowie Vollständigkeit der Planunterlagen. Aufgrund dieser Rechtsmeinungen seien sämtliche in den Einwendungen angeführten Punkte seitens der Baubehörde als „unzulässig abzuweisen“.

Im Bescheid der Baubehörde I: Instanz vom 01. Juli 2025 ist diese Stellungnahme des bautechnischen Sachverständigen vom 22. Mai 2025 wörtlich wiedergegeben. Darüber hinaus wurden keine Feststellungen zu den Einwendungen der Antragsteller (etwa bezogen auf die behauptete Beeinträchtigung der Standsicherheit und Trockenheit ihrer Bauwerke durch das fertiggestellte Bauvorhaben) getroffen.

1.2. Gegen diesen Bescheid erhoben die Antragsteller mit Schreiben vom 17. Juli 2025 Berufung, in der die Verletzung in den subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten (§ 6 Abs. 2 NÖ BO 2014), insbesondere eine Beeinträchtigung der Standsicherheit, der Trockenheit und des Brandschutzes ihrer Bauwerke auch durch das fertiggestellte Bauvorhaben und eine Beeinträchtigung der Belichtung der Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude auf ihrem Grundstück behauptet wurde. Die Berufungsgründe entsprechen im Wesentlichen dem Inhalt der Einwendungen der Antragsteller.

1.3. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 18. November 2025, Zl. ***, wurde die Berufung der Antragsteller als „unzulässig abgewiesen“.

Begründend führte die belangte Behörde aus, dass zur Prüfung der Berufung ein weiterer bautechnischer Sachverständiger dem Verfahren beigezogen worden sei. Dieser habe in seiner Stellungnahme vom 13. August 2025 darauf hingewiesen, dass bereits der von der Baubehörde I. Instanz beigezogene Sachverständige ausgeführt habe, dass gemäß dem Kommentar zum NÖ Baurecht 2014 zu den subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten nicht die Bedrohung der Standsicherheit „auf Grund oder im Zuge der Bauausführung“ zähle, diese unterliege der zivilrechtlichen Haftung des Ausführenden. Auch die Trockenheit und der Brandschutz im Zuge der Bauausführung leite „keinen Rechtsanspruch ab“. Insofern bestehe auch kein Rechtsanspruch des Nachbarn auf die formell-rechtliche Richtigkeit sowie die Vollständigkeit der Planunterlagen, sofern davon nicht die Beurteilung subjektiv-öffentlicher Rechte abhängig sei. Der Sachverständige habe im Zuge der Durchsicht der eingebrachten Berufung bzw. Antragsbeilagen konkret die Einhaltung des Schutzes der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte durch das fertiggestellte Bauvorhaben beurteilt; dabei sei neuerlich festgestellt worden, dass durch die in der Berufung vorgebrachten Punkte keine subjektiv-öffentlichen Rechte verletzt würden. Zu den die Baudurchführung betreffenden Punkten werde vom Sachverständigen keine Prüfung vorgenommen. Der Sachverständige empfehle, die Berufung „als unzulässig abzuweisen“.

Abgesehen von der Wiedergabe dieser Stellungnahme des Sachverständigen vom 13. August 2025 sind dem angefochtenen Bescheid keine weiteren Ausführungen bzw. konkrete sachverhaltsbezogene Feststellungen zu den Einwendungen bzw. Berufungsgründen der Antragsteller (die auch auf eine Beeinträchtigung insb. der Standsicherheit und Trockenheit ihrer bestehenden Gebäude durch das fertiggestellte Bauvorhaben bezogen sind) zu entnehmen. Auch die Stellungnahme des Sachverständigen vom 13. August 2025 erschöpft sich in den festgestellten Ausführungen; eine konkrete Befundaufnahme (unter Einbeziehung insb. der Einreichunterlagen, Lage, Höhe und Bebauung des Nachbargrundstücks sowie der darauf bewilligten Bauwerke, Bodenverhältnisse, etc.) und darauf aufbauende Schlussfolgerung sind der Stellungnahme nicht zu entnehmen.

1.4. Gegen diesen Bescheid erhoben die Antragsteller mit Schreiben vom 30. Dezember 2025 Beschwerde, verbunden mit dem Antrag, dieser die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung führten die Antragsteller begründend aus, dass das gegenständliche Bauvorhaben in keinem öffentlichen Interesse liege. Es werde von einem privaten Bauträger errichtet und diene finanzieller Interessen, insbesondere der Gewinnerzielungsabsicht. Für die Antragsteller sei mit Ausübung der durch den angefochtenen Bescheid eingeräumten Baubewilligung hingegen ein unverhältnismäßiger Nachteil verbunden. Die Standsicherheit, Trockenheit und der Brandschutz ihrer Bauwerke auf der Nachargrundstück werde nicht nur durch die Bauführung, sondern auch durch das zu errichtende Bauwerk selbst – gemäß den dargelegten Beschwerdegründen – gefährdet. Es bestehe die Gefahr eines unwiederbringlichen Schadens. Eine Interessenabwägung könne daher nur ergeben, dass den Antragstellern durch die Ausübung der im angefochtenen Bescheid eingeräumten Berechtigung ein unverhältnismäßiger Nachteil drohe. Es sei daher die aufschiebende Wirkung ihrer Beschwerde gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 zuzuerkennen.

1.5. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde samt Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung mit Schreiben vom 26. Jänner 2026 unter Anschluss des Bauaktes zur Entscheidung vor.

1.6. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich räumte der Bauwerberin sowie der belangten Behörde mit Schreiben vom 04. Februar 2026 die Möglichkeit ein, zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung binnen zwei Wochen eine Stellungnahme zu erstatten.

1.7. Mit Stellungnahme vom 09. Februar 2026 ersuchte die belangte Behörde, dass die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung im Sinne des § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 nicht erteilt werden möge. Die Einwendungen sowie die Berufungsgründe seien durch zwei bautechnische Sachverständige unabhängig voneinander geprüft worden und sei keine Verletzung subjektiv-öffentlicher Rechte der Beschwerdeführer gemäß § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 festgestellt worden.

1.8. Die mitbeteiligte Partei äußerte sich bis dato nicht zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung.

1.9. Diese Feststellungen – einschließlich des dargelegten Verfahrensganges – gründen auf den eindeutigen Inhalten des von der belangten Behörde vorgelegten Bauaktes, insbesondere den Inhalten der zitierten Bescheide sowie der eingeholten Stellungnahmen der Sachverständigen zu den Einwendungen bzw. den Berufungsgründen der Antragsteller, und des Gerichtsaktes.

2. Rechtliche Beurteilung:

2.1. Der Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde betreffend die erteilte Baubewilligung ist begründet.

2.2. Gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 hat in Baubewilligungsverfahren die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich keine aufschiebende Wirkung. Die Baubehörde hat jedoch auf Antrag der beschwerdeführenden Partei die aufschiebende Wirkung mit Bescheid zuzuerkennen, wenn

1. dem nicht zwingende öffentliche Interessen entgegenstehen und

2. nach Abwägung der berührten öffentlichen Interessen und Interessen anderer Parteien mit der Ausübung der durch den angefochtenen Bescheid eingeräumten Berechtigung für die beschwerdeführende Partei ein unverhältnismäßiger Nachteil verbunden wäre.

Dasselbe gilt sinngemäß ab Vorlage der Beschwerde für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich.

2.3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes geht es im Provisorialverfahren betreffend die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung (dies vor dem Verwaltungsgerichtshof, wobei aber § 30 Abs. 2 VwGG mit § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 inhaltlich gleichlautend ist) nicht um die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Entscheidung, sondern einzig und allein um die Auswirkungen eines (möglichen) sofortigen Vollzugs (vgl. etwa VwGH 15.03.2018, Ra 2018/06/0016, mwN). Dabei kann die bloße Ausübung der mit einer Bewilligung eingeräumten Berechtigung während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens für sich allein nicht als unverhältnismäßiger Nachteil angesehen werden (zB VwGH 21.08.2014, Ro 2014/06/0003; VwGH 11.04.2017, Ra 2017/05/0033). Darüber hinaus muss ein Antragsteller bereits im Antrag, den ihn treffenden unverhältnismäßigen Nachteil durch konkrete Angaben erhärten. Die Beurteilung, ob die geltend gemachten Nachteile die Schwelle der Unverhältnismäßigkeit erreichen, hängt von den im Aufschiebungsantrag vorgebrachten konkreten Angaben ab, inwieweit die Folgen des Eingriffes im Fall der Aufhebung des angefochtenen Bescheides beseitigt werden können (vgl. etwa VwGH 19.08.2019, Ra 2019/04/0094, VwGH 21.03.2013, AW 2013/05/0011, jeweils mwN). In einem Vorbringen, das keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte betrifft, kann kein Grund für die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung aufgezeigt werden (vgl. VwGH 11.04.2017, Ra 2017/05/0033). Zudem kommt es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes für die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung von Nachbarbeschwerden im Bauverfahren auch darauf an, ob Nachbarn im Falle ihres Obsiegens die Möglichkeit haben, einen Vollstreckungstitel zu erwirken, den sie dann nach § 1a Abs. 2 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes 1991 (VVG) vollstrecken lassen können (vgl. hierzu VwGH 13.02.2019, Ra 2019/05/0002, zur Rechtslage nach der Bauordnung für Wien). Dies ist betreffend die NÖ BO 2014 – nämlich die in § 6 Abs. 1 Z 3 und Abs. 2 iVm § 35 Abs. 2 leg.cit. getroffenen Regelungen – der Fall.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Bauausführung per se nicht Gegenstand des Projektgenehmigungsverfahrens (vgl. § 6 Abs. 1 letzter Satz NÖ BO 2014), sodass befürchtete Schäden, die aus dieser resultieren, keinerlei Parteienrechte der Nachbarn im Baubewilligungsverfahren begründen (vgl. etwa VwGH 10.12.2013, 2010/05/0134, zur insoweit vergleichbaren Rechtslage nach der NÖ BO 1996).

2.4. Der Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung stehen im vorliegenden Fall keine zwingenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung sind unter zwingenden öffentlichen Interessen besonders qualifizierte öffentliche Interessen zu verstehen, die den sofortigen Vollzug der angefochtenen Entscheidung zwingend gebieten, was insbesondere dann der Fall ist, wenn mit dem Aufschub eine konkrete drohende Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen bzw. deren Eigentum verbunden wäre (vgl. VwGH 02.09.2020, Ra 2020/07/0058). Dies ist mit Blick auf die vorliegende Aktenlage nicht der Fall. Auch wurden von der belangten Behörde derartige Interessen in ihrer Stellungnahme zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung nicht aufgezeigt.

2.5. Die Antragsteller haben gegenständlich – entsprechend der sie nach der Rechtsprechung treffenden Verpflichtung – in ihrem Antrag einen unverhältnismäßigen Nachteil im sofortigen Vollzug des angefochtenen Bescheides durch konkrete Angaben dargetan, wonach die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz ihrer Bauwerke auf dem Nachbargrundstück durch das Bauvorhaben selbst (und nicht nur durch die Bauführung) gefährdet sei. Die diesbezüglichen Ausführungen entsprechen im Wesentlichen den Einwendungen sowie den Berufungsgründen der Antragsteller.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist, wenn das Beschwerdevorbringen nach der Aktenlage nicht von vornherein als zutreffend zu erkennen, bei der Entscheidung über den Aufschiebungsantrag zunächst von den Annahmen der belangten Behörde auszugehen. Darunter sind die Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Bescheid zu verstehen, soweit diese ihrerseits nicht von vornherein als unschlüssig bzw. evident mangelhaft zu erkennen sind (vgl. VwGH 02.09.2020, Ra 2020/07/0058).

Dem angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 18. November 2025 sind jedoch keinerlei Sachverhaltsfeststellungen zu den Einwendungen bzw. Berufungsgründen – welche im Wesentlichen den Beschwerdegründen der Antragsteller entsprechen – zu entnehmen. Die belangte Behörde setzte sich im angefochtenen Bescheid inhaltlich nicht mit den Behauptungen der Antragsteller, ausgenommen einer (im Bauverfahren nicht zu beurteilenden) Gefährdung durch die Bauausführung selbst) auseinander. Die belangte Behörde hält im angefochtenen Bescheid zwar fest, dass ein Sachverständiger die Einwendungen überprüft und keine Verletzung der subjektiv-öffentliche Rechte erkannt habe, sachverhaltsbezogene Feststellungen, die eine Beurteilung der Schlüssigkeit dieser sachverständigen Beurteilung insbesondere betreffend die Frage der Beeinträchtigung der Standsicherheit, Trockenheit und des Brandschutzes der bewilligten Bauwerke auf dem Nachbargrundstück durch das fertiggestellte Bauvorhaben erlauben, fehlen jedoch zur Gänze. Auch sind derartige sachverhaltsbezogene Feststellungen – wie dargelegt – den im verwaltungsbehördlichen Verfahren eingeholten Stellungnahmen von Sachverständigen betreffend die von den Antragstellern erhobenen Einwendungen bzw. vorgebrachten Berufungsgründe nicht zu entnehmen; denn diese erschöpfen sich vor allem in der allgemeinen Aussage, dass keine Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechte vorliegen würde und die Phase der Bauausführung nicht zu prüfen sei. Auf die diversen – sehr ausführlich dargelegten – Bedenken der Antragsteller wurde seitens der Sachverständigen nicht konkret eingegangen und ist den Stellungnahmen vom 22. Mai 2025 und 13. August 2025 eine schlüssige inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Einwendungen nicht zu entnehmen. Darin ist keine Befunderhebung oder eine sonstige Schlussfolgerung unter Bezugnahme auf das konkrete Projekt sowie die Auswirkungen des fertiggestellten Bauvorhabens auf die Bauwerke auf dem Nachbargrundstück enthalten. Letztlich ging die belangte Behörde darauf sowie auf die von den Antragstellern dargelegten, im Rahmen der Abwägung gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 zu berücksichtigenden Interessen auch nicht in ihrer Stellungnahme vom 09. Februar 2026 ein.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vermag sich daher nicht auf die Annahmen der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid (oder im Bescheid der Baubehörde I. Instanz oder in einer eingeholten Stellungnahme zu den Einwendungen bzw. der Berufung der Antragsteller) zu stützen, sodass den gänzlich fehlenden konkreten Sachverhaltsfeststellungen im bisherigen Verfahren (insb. unter Berücksichtigung der Lage sowie Bebauung des Nachbargrundstücks, der Bodenverhältnisse, der Schlüssigkeit der geplanten Versickerung bzw. Einleitung in den Regenwasserkanal, etc.) die umfassenden und detaillierten Ausführungen der Antragsteller zu den behaupteten Verletzungen in subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten durch das fertiggestellte Bauvorhaben gegenüberstehen. Auch wurde von der mitbeteiligten Partei im Wege des Parteiengehörs – eine Beantwortung des hg. Schreibens erfolgte bis dato nicht – ein Tatsachensubstrat, das eine andere Interessenabwägung gebieten würde, nicht geltend macht.

Vor diesem Hintergrund hat im vorliegenden Fall die gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 vorzunehmende Interessensabwägung zugunsten der Antragsteller auszuschlagen, zumal mit Blick auf die behaupteten Rechtsverletzungen (insb. Standsicherheit der Bauwerke durch das fertiggestellte Bauvorhaben) die allfällige Entstehung eines Schadens an den Bauwerken auf dem Nachbargrundstück trotz Möglichkeit zur Erwirkung eines baupolizeilichen Abbruchauftrags (für den Fall, dass der Antrag auf Baubewilligung abzuweisen wäre) nicht ausgeschlossen werden kann. Die dargelegten Interessen der Antragsteller vermögen daher im vorliegenden Fall das allgemeine Interesse der Bauwerberin an der sofortigen Ausübung der Berechtigung – wobei dieses Interesse mangels Beantwortung des Parteiengehörs gar nicht konkretisiert wurde – zu überwiegen.

2.6. Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass die Begründetheit des Beschwerdevorbringens im weiteren Verfahren zu beurteilen sein wird; eine diesbezügliche Prüfung der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides kann im derzeitigen Verfahrensstadium noch nicht erfolgen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

3. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Zitierung als einheitlich und sich überdies auf den klaren Gesetzeswortlaut (§ 5 Abs. 3 NÖ BO) stützen kann.