Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-81/002-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.81.002.2026

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Mag. Dr. Goldstein als Einzelrichter über die Beschwerde der „A", gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 28.11.2025, Zl. ***, betreffend Abweisung eines Ansuchens um Erteilung einer Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2024, den

BESCHLUSS:

1. Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 28 Abs. 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Begründung:

1. Feststellungen

1. 1 Mit Antrag vom 01.09.2025 hat die nunmehrige Beschwerdeführerin beim Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz einen Antrag auf Errichtung eines Gewächshauses, einer Voliere, einer Einfriedung, einer Terrasse und eines Kräuterbeetes auf dem Grundstück Parz. Nr. ***, KG ***, eingebracht.

1. 2 Für dieses Grundstück ist kein Bebauungsplan verordnet. In den Einreichunterlagen des Beschwerdeführers waren keine Angaben über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) enthalten.

1. 3 Im Rahmen der Vorprüfung der Einreichunterlagen wurde unter Beiziehung eines Sachverständigen für Bautechnik festgehalten:

„Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in der Flächenwidmung Bauland- Agrargebiet im ungeregelten Baulandbereich. Dem Antrag selbst liegt kein Nachweis nach § 54 NÖ Bauordnung 2014 vor, der belegen würde, dass auf der gegenständlichen Liegenschaft eine andere Bauweise als die grundsätzlich erlaubte offene Bauweise konsumiert werden soll. Somit weißt der Bauplatz seitliche Bauwiche auf, die durch die gegenständlichen Bauvorhaben bebaut werden sollen. Die Bauwerkshöhen entsprechen dabei allerdings nicht den zulässigen Bauwerkshöhen laut § 51 Abs. 2 Z 3 bzw. § 51 Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014. In diesen Punkten ist die zulässige Gebäudehöhe auf maximal 3,00 Meter über Bezugsniveau beschränkt. Aus Sicht des Sachverständigen ist daher das gegenständliche Vorhaben in der vorliegenden Form nicht bewilligungsfähig.“

1. 4 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 15.09.2025, Zl. ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin (ohne vorangehende Gewährung von Parteiengehör) abgewiesen. Begründend wurde angeführt, dass dem Antrag kein Nachweis nach § 54 NÖ BO 2014 beiliegt. Somit weise der Bauplatz seitliche Bauwiche auf, die durch die gegenständlichen Bauvorhaben bebaut werden sollen. Die Bauwerkshöhen entsprächen dabei allerdings nicht den zulässigen Bauwerkshöhen gemäß § 51 Abs. 2 Z 3 bzw. § 51 Abs. 5 NÖ BO 2014. Daher sei das gegenständliche Vorhaben in der vorliegenden Form nicht bewilligungsfähig.

1. 5 Die nunmehrige Beschwerdeführerin hat gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz vom 07.10.2025 rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung eingebracht und legte eine gutachterliche Stellungnahme eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen vor. Hierin wurde (ohne nähere Angaben) ausgeführt, dass im gegenständlichen Straßenzug der *** in *** eine geschlossene Bebauung mit einer Gebäudeklasse I und II zu einem überwiegenden Teil vorherrschend sei. Es sei daher unzutreffend, dass nur eine offene Bauweise konsumiert werden könne. In der geschlossenen Bauweise gäbe es keine Regelungen über Bebauungen in Bauwichen. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass gemäß § 54 Abs. 4 auch Abweichungen von den Bestimmungen des § 54 Abs. 1 bis 3 zulässig seien.

1. 6 Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 28.11.2025, Zl. ***, wurde der Berufung keine Folge gegeben. Inhaltlich wurde ausgeführt, dass die Aussage, wonach in einem überwiegenden Teil der *** die geschlossene Bauweise vorherrschend wäre, in der gutachterlichen Stellungnahme nicht belegt worden sei. Selbst wenn dies der Fall sei, müsste nach § 54 NÖ BO 2014 ein entsprechender Nachweis erbracht werden. Mit den gegenständlichen Antragsbeilagen könne nicht geprüft werden, ob für die gegenständliche Parzelle tatsächlich eine geschlossene Bauweise im Sinne des § 54 NÖ Bauordnung 2014 konsumiert werden kann. Könne der Nachweis nicht erbracht werden, gälte für den Bauplatz nach § 54 NÖ BO 2014 die offene Bauweise.

2. Beweiswürdigung

Diese Feststellungen ergeben sich aus den jeweils angeführten Dokumenten, welche sich in dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt befinden. Die ergänzenden Feststellungen zu den Punkten 1.2 und 1.3 ergeben sich aus der Niederschrift der Marktgemeinde *** vom 11.09.2025.

3. Zum Beschwerdevorbringen:

Mit Schriftsatz vom 28.12.2025 hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben. Hierin wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass der geforderte Nachweis dadurch erbracht sei, dass in einer Gemeinde zu einem überwiegenden Teil die geschlossene Bebauung vorherrsche.

Die Bestimmung des § 54 NÖ BO 2014 sehe nicht vor, dass ein Nachweis zu erbringen sei, sondern es seien lediglich Erhebungen durchzuführen. Die Verhältnismäßigkeit in der baulichen Rechtssache sei nicht mehr gewahrt.

Es wurde die Aufhebung des angefochtenen Berufungsbescheides sowie die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung beantragt.

4. Rechtslage:

Gemäß der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 21 NÖ BO 2014, sind die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung, LGBl. Nr. 104/2025, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

Die für das gegenständliche Verfahren einschlägigen Bestimmungen der NÖ BO 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 32/2021 lauten daher wie folgt

„(…)

(1) Der Bauplan hat alle Angaben zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu gehören je nach Art des Vorhabens insbesondere:

(1a) Bei einem Neu- oder Zubau eines Gebäudes im Bauland – ausgenommen solche im Sinn des § 18 Abs. 1a Z 1 – hat die Baubehörde die Vorfrage der genauen Lage der Grenzen des Baugrundstücks aufgrund

(2) Die Baubeschreibung muss alle nachstehenden Angaben enthalten, die nicht schon aus den Bauplänen ersichtlich sind. Anzugeben sind nach der Art des Bauvorhabens:

(3) Soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, hat die Baubehörde die Vorlage weiterer Unterlagen zu verlangen, wie z. B.:

(4) Werden bestehende Bauwerke abgeändert oder an diesen Bauteile ausgewechselt, dürfen die Baupläne und Beschreibungen auf die Darstellung der Teile beschränkt werden, die für die Beurteilung des Bauvorhabens maßgeblich sind.

(5) Der Energieausweis ist mit dem Inhalt und der Form gemäß der Verordnung nach § 43 Abs. 3 zu erstellen.

(6) Für die Darstellung der Angaben nach Abs. 1 Z 1 lit. a hinsichtlich der Nachbargrundstücke darf im erforderlichen Umfang in die betreffenden Bauakte Einsicht genommen werden.

(…)

(1) Ein Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes ist auf einem als Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, gewidmeten Grundstück, für das kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise oder -höhe enthält, nur zulässig, wenn es in seiner Anordnung auf dem Grundstück (Bebauungsweise) oder in seiner Höhe (Bauklasse) von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht.

(2) Ist eine Mehrheit für eine der abgeleiteten Bebauungsweisen oder Bebauungshöhen (Bauklassen) in der Umgebung nicht feststellbar, so ist der Neu- oder Zubau oder die Abänderung eines Hauptgebäudes dann zulässig, wenn es bei gleich häufigem Auftreten von Bebauungsweisen oder Bauklassen einer davon entspricht. Ist in der Umgebung keine Bebauungsweise oder Bauklasse ableitbar, gelten für das neue oder abgeänderte Hauptgebäude die offene Bebauungsweise und die Bauklassen I und II.

(3) Für Hauptgebäude und andere Bauwerke gelten – nach der Feststellung der durch die bewilligten Hauptgebäude verwirklichten Bebauungsweise und Bauklasse gemäß Abs. 1 und 2 – dieselben Bestimmungen dieses Gesetzes wie für Hauptgebäude und Bauwerke, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, sinngemäß.

(4) Zur Wahrung des Charakters der Bebauung darf von den Absätzen 1 bis 3 abgewichen und eine andere Bebauungsweise oder Bauklasse ausgeführt werden.

(5) In die bei der Baubehörde vorhandenen Bauakte, die sich auf die in der Umgebung (Abs. 1) befindlichen Grundstücke und Bauwerke beziehen, darf in dem Umfang Einsicht genommen werden, als dies zur Ermittlung der erforderlichen abgeleiteten Bebauungsweise oder abgeleiteten Bauklasse notwendig ist. Können die abgeleitete Bebauungsweise oder die abgeleitete Bauklasse durch diese Einsichtnahme nicht oder nicht vollständig ermittelt werden, dann ist für die verbleibenden Grundstücke und Bauwerke § 7 Abs. 1 und 6 sinngemäß anzuwenden.

(…)“

5. Erwägungen:

Die Bestimmungen der §§ 18 und 19 NÖ BO 2014 regeln, welche Unterlagen einem Antrag auf Baubewilligung anzuschließen sind.

Soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, hat die Baubehörde gemäß § 19 Abs. 3 NÖ BO 2014 die Vorlage weiterer Unterlagen zu verlangen. Gemäß dem 10. Spiegelstrich dieser Bestimmung kann die Baubehörde etwa auch Angaben über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (§ 54) verlangen.

Im vorliegenden Fall hat die Baubehörde offenbar solche Angaben als erforderlich erachtet. Im angefochtenen Bescheid wird ausgeführt, dass mit den gegenständlichen Antragsbeilagen nicht geprüft werden konnte, ob für die gegenständliche Parzelle tatsächlich eine geschlossene Bauweise im Sinne des § 54 NÖ Bauordnung 2014 konsumiert werden kann. Alleine aus dem Umstand, dass kein Nachweis einer anderen Bauweise im Sinne des § 54 NÖ Bauordnung 2014 vorgelegt wurde, wurde nur die offene Bauweise als zulässig erklärt und der Antrag auf Erteilung der Baubewilligung in weiterer Folge abgewiesen.

Dies ist jedoch nicht zulässig. Vielmehr müsste die Baubehörde gemäß § 19 Abs. 3 NÖ BO 2014 die Vorlage weiterer Unterlagen über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (§ 54) verlangen. Zu diesem Zweck darf gemäß dem im gegenständlichen Verfahren auch weiterhin anwendbaren § 54 Abs. 5 NÖ BO 2014 Einsicht in die Bauakte genommen werden, die sich auf die in der Umgebung (Abs. 1) befindlichen Grundstücke und Bauwerke beziehen (in dem Umfang als dies zur Ermittlung der erforderlichen abgeleiteten Bebauungsweise oder abgeleiteten Bauklasse notwendig ist).

Werden diese Angaben nicht oder nicht vollständig vorgelegt, steht es der Behörde nach Erteilung eines Verbesserungsauftrages gemäß § 13 Abs. 3 AVG frei, den Antrag auf Erteilung der Baubewilligung zurückzuweisen.

Alternativ könnte die Baubehörde die Voraussetzungen des § 54 NÖ BO 2014 auch von Amts wegen erheben und im Falle eines negativen Ergebnisses den Antrag auf Erteilung der Baubewilligung (unter Beachtung des § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014) abweisen. Ohne die Durchführung der notwendigen Erhebungen (und Gewährung von Parteiengehör gemäß § 45 AVG) ist dies jedoch nicht zulässig.

Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen.

Die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG ist insbesondere gegeben, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungsbehörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zu Ermittlungen in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (VwGH (29.03.2022, Ra 2021/05/0159 mwN).

Im gegenständlichen Fall wurden durch die Baubehörden auf Grund einer falschen Rechtsansicht noch keine Ermittlungen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit des beantragten Bauvorhabens durchgeführt bzw. wurden noch keine ergänzenden Antragsunterlagen verlangt. Das Verfahren befindet sich erst im Stadium einer nicht abgeschlossenen Vorprüfung gemäß § 20 BÖ BO 2014.

Somit liegen die Voraussetzungen für eine Aufhebung und Zurückverweisung gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG vor.

Im fortgesetzten Verfahren wird der Bauwerber gemäß § 19 Abs. 3 NÖ BO 2014 aufzufordern sein, Angaben über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (§ 54) vorzulegen, falls die Baubehörde diese Erhebungen nicht selbst durchführt.

Erst anschließend kann die Vorprüfung des beantragten Bauvorhabens weitergeführt werden.

Ein Ausspruch über die beantragte Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung erübrigt sich durch die gegenständliche Entscheidung in der Hauptsache (VwGH 30.01.2015, Ra 2014/02/0174; 20.12.1995, 95/03/0288).

6. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Die öffentliche mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, weil bereits auf Grund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben ist.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr ergeben sich die Lösungen der gegenständlichen Rechtsfragen durch die jeweils zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.