Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1217/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.1217.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Fally als Einzelrichterin über die Beschwerde der A GmbH in ***, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 27. August 2024, Zl. ***, betreffend die Erteilung von Mängelbehebungsaufträgen nach § 28 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert, dass sein Spruch wie folgt zu lauten hat:

„Der Berufung wird gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG Folge gegeben und der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 22.7.2024, Zahl ***, ersatzlos behoben.“

2. Die Revision ist nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

zu 1.:§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

zu 2.:Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren

Mit Schreiben vom 19. September 2023, eingelangt am 28. September 2023, beantragte die A GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) bei der Stadtgemeinde *** die Erteilung einer Baubewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude inklusive Außenanlagen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Anschrift ***, *** (in der Folge: Abbruchgrundstück).

Mit Bescheid vom 17. November 2023, Zl. ***, erteilte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) der Beschwerdeführerin gemäß § 14 Z 8 i.V.m. § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 die baubehördliche Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude inklusive Außenanlagen auf dem Abbruchgrundstück und schrieb der Beschwerdeführerin vor, das Vorhaben entsprechend der mit der Bezugsklausel versehenen Baubeschreibung und Planunterlage unter Berücksichtigung folgender Auflagen auszuführen:

„[...]

3. Das Projekt ist plan- und beschreibungsgemäß auszuführen.

[...]

5. Den Abbruchanweisungen des D ist unbedingt Folge zu leisten.

[...]“

Der von C am 18. September 2023 erstellte Einreichplan (Lageplan), Plannr. ***, und die von D am 27. September 2023, Zl. ***, erstellte Abbruchanweisung wurden mit einer Bezugsklausel zum Bescheid vom 17. November 2023 versehen.

Bei baubehördlichen Überprüfungen u.a. am 19. Juli 2024 stellte die Baubehörde I. Instanz Schäden an umliegenden Gebäuden durch die Abbrucharbeiten fest und erließ daraufhin mit Bescheid vom 22. Juli 2024, Zl. ***, folgenden baupolizeilichen Auftrag:

„I.

Der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz ordnet gemäß § 28 Abs. 1 der NÖ Bauordnung 2014 i.d.g.F. die Behebung der Mängel auf der Liegenschaft in ***, ***, mit der Gst. Nr. ***, EZ. ***, KG. *** mit folgenden Punkten an.

1. Die Standsicherheit der Brandwand Gst. Nr. , EZ. *** () zu Gst. Nr. , EZ. *** () beide KG.*** ist bis zum Zeitpunkt der endgültigen Instandsetzung zu gewährleisten, die derzeit vorhandene Sicherung ist durch eine hierzu befugte Fachfirma zu überprüfen und es ist die Sicherung gegebenenfalls nach Erfordernis zu ertüchtigen. Diese Maßnahme hat kurzfristig zu erfolgen, der Baubehörde ist hierzu eine Bestätigung einer Fachfirma zeitnah bis 31.07.2024 vorzulegen.

2. Der Konsenszustand der gemeinsamen Brandwand ist grundsätzlich wiederherzustellen. Es wird auf den bereits vorliegenden Sanierungsvorschlag Projet:*** erstellt durch den Ziviltechniker D verwiesen. Als Frist für die Wiederherstellung des Konsenszustandes wird der 13.09.2024 definiert.

3. Für die Änderung der Grundgrenze im Bereich der gemeinsamen Brandwand ist ein Teilungsplan durch den Eigentümer des abzubrechenden Bauwerkes vorzulegen, die Baubehörde wird mit gesondertem Bescheid die Verlegung der Grundgrenze Gst. Nr. *** EZ.*** zu Gst. Nr. *** EZ.*** beide KG.*** verfügen. Die Vorlage des Teilungsplanes hat bis spätestens zwei Monate nach Fertigstellung der Wiederherstellung zu erfolgen.

[...]“

Mit Schriftsatz vom 14. August 2024 erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch B (in der Folge: rechtsfreundlicher Vertreter der Beschwerdeführerin), Berufung gegen den Bescheid vom 22. Juli 2024.

Mit Bescheid vom 27. August 2024, Zl. ***, gab der Stadtrat der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde II. Instanz, belangte Behörde) der Berufung hinsichtlich des Spruchpunktes I.3. Folge und hob diesen auf. Im Übrigen wurde der Berufung „nicht/bzw. nur teilweise“ Folge gegeben und der angefochtene Bescheid hinsichtlich der Spruchpunkte I.1. und I.2. mit der Maßgabe bestätigt, dass die zu Spruchpunkt I.1. gesetzte Frist von 31. Juli 2024 auf 30. September 2024 und die zu Spruchpunkt I.2. gesetzte Frist von 13. September 2024 auf 31. Oktober 2024 abgeändert wurden. In ihrer Begründung führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass bei baubehördlichen Überprüfungen festgestellt worden sei, dass die gemeinsame, zum Nachbargrundstück gerichtete Brandmauer wesentliche Beschädigungen erfahren habe, die ihre Standsicherheit gefährdeten. § 7 Abs. 4 NÖ BO 2014 sei auf jede Brandwand, unabhängig von etwaigen eingebauten Anlagen anzuwenden. Satz 2 dieser Bestimmung könne nur dahingehend verstanden werden, dass eine gemeinsame brandabschnittsbildende Wand (Brandwand) jedenfalls zu erhalten sei, und zwar, wenn sie Leitungen und Anlagen enthalte, inklusive derselben. Bauführerin und Konsenswerberin für die Durchführung der Abbrucharbeiten sei die Beschwerdeführerin, sodass diese dafür zu sorgen habe, dass die Brandwand, die zweifellos „auch“ zum Nachbargebäude *** gehöre, in ihrem Bestand ungefährdet bleibe. Die Beschwerdeführerin habe selbst bestätigt, dass Schäden an der gemeinsamen Brandmauer entstanden seien. Das vorgelegte Sanierungskonzept Projekt *** stelle die erforderlichen Maßnahmen zur Sicherstellung der Standfestigkeit bzw. Standsicherheit der betreffenden Brandmauer dar. Die Anordnung, die Standsicherheit „zu gewährleisten“, sei nicht zu unbestimmt. Die Standsicherheit sei nach den einschlägigen technischen Regeln bei Errichtung bzw. Abbruch von Gebäuden zu beurteilen. Die Beschwerdeführerin habe selbst Sanierungskonzepte zur Gewährleistung der Standsicherheit vorgelegt. Der Baubehörde stehe es nicht zu, beispielsweise nur eine einzige technische Methode aufzutragen, wenn es – wovon auszugehen sei – mehrere gebe. Es liege im Verantwortungsbereich der Bauführerin, die Standsicherheit zu gewährleisten. Die Verlängerung der Frist ergebe sich aufgrund der diesbezüglich berechtigten Einwände der Beschwerdeführerin. Gemäß § 14 Z 8 NÖ BO 2014 bedürfe der Abbruch von Bauwerken einer Baubewilligung, weshalb eine Abbruchbewilligung als Baubewilligung anzusehen sei und eine Überprüfung nach §§ 27 f. NÖ BO 2014 erfolgen könne. Die gemeinsame Brandwand sei bei Abbrucharbeiten so in Mitleidenschaft gezogen worden, dass deren Standsicherheit nicht mehr gegeben sei. Der konsensmäßige Zustand ergebe sich daraus von selbst, nämlich dahingehend, dass die Brandwand jedenfalls insofern wiederhergestellt werden müsse, dass sie als ordnungsgemäße standsichere Brandwand festgestellt werden könne und bewilligungsfähig sei. Der konsensgemäße Zustand ergebe sich aus den einschlägigen technischen Regeln des Baugewerbes. Die Fristverlängerung gründe auf den nachvollziehbaren Einwänden der Beschwerdeführerin. Die Frist bis zum 31. Oktober 2024 erscheine im Bauverfahren gerade noch zu verantworten und sei der Beschwerdeführerin jedenfalls zumutbar. Spruchpunkt I.3. sei aufzuheben gewesen, weil die entsprechende Maßnahme an die Liegenschaftseigentümer zu richten sei.

2. Zum Beschwerdevorbringen

Mit Schriftsatz vom 12. September 2024 erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch ihren rechtsfreundlichen Vertreter, Beschwerde gegen den Bescheid vom 27. August 2024 und brachte darin im Wesentlichen vor, dass sich § 7 Abs. 4 NÖ BO 2014 nur auf solche Brandwände beziehe, in denen sich Leitungen oder andere Anlagen auch des anderen Eigentümers befänden. Diese Bestimmung sei mangels Anlagen des „anderen Miteigentümers“ gegenständlich nicht anwendbar. Es gebe keine Feststellungen dazu, dass es sich um eine gemeinsame Brandwand gehandelt habe, diese im Miteigentum stehe bzw. wem sie tatsächlich gehöre. Die Wand stehe ausschließlich auf dem Abbruchgrundstück. Es handle sich nicht um eine gemeinsame brandabschnittsbildende Wand, erst recht nicht um eine solche, die im Miteigentum des Eigentümers des Nachbargrundstücks stehe. Bei der Wand handle es sich um den Teil eines Gebäudes, das bereits vor Errichtung des nun abgebrochenen Superädifikats durch die Beschwerdeführerin vorhanden gewesen sei und seit jeher im Eigentum der Eigentümer des Abbruchgrundstücks stehe. Die Wand sei nicht Teil des Superädifikats der Beschwerdeführerin gewesen. Allfällige Anordnungen und Auflagen seien daher an die Liegenschaftseigentümer zu richten, in deren Eigentum auch diese Wand stehe. Die Anordnung, die Standsicherheit zu gewährleisten, sei zu unbestimmt, die Behörde hätte zumindest einen Mindestrahmen setzen müssen, der einzuhalten sei. Die Abbruchbewilligung stelle keine Baubewilligung dar, es habe daher keine Überprüfung nach §§ 27 und 28 NÖ BO 2014 zu erfolgen gehabt. Die angeordneten Maßnahmen fänden keine Deckung in diesen Bestimmungen und hätte der angefochtene Bescheid nicht erlassen werden dürfen. Die Beschwerdeführerin sei nicht passivlegitimiert, weil sie nicht die Eigentümerin der (angeblichen) gemeinsamen Brandwand sei. Sollte die belangte Behörde Feststellungen dazu getroffen haben, dass die Brandwand von der Beschwerdeführerin errichtet worden und somit Teil des von der Beschwerdeführerin als Superädifikat errichteten und nunmehr abgebrochenen Gebäudes gewesen sei, so habe sie dies der Beschwerdeführerin nicht mitgeteilt und das Parteiengehör verletzt. Habe die belangte Behörde entsprechende Feststellungen unterlassen, habe sie ihre Verpflichtung zur amtswegigen Ermittlung des Sachverhalts verletzt.

Die Beschwerdeführerin beantragte, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchführen, in der Sache selbst entscheiden und den angefochtenen Bescheid aufheben, in eventu den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverweisen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren

Mit Schreiben vom 24. September 2024 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur Entscheidung über die Beschwerde vor.

Mit Schreiben vom 12. November 2025 ersuchte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die belangte Behörde um Vorlage weiterer Unterlagen, welche mit Schreiben vom 18. November 2025, eingelangt am 25. November 2025, übermittelt wurden.

Mit Schreiben vom 12. November 2025 ersuchte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerdeführerin um Übermittlung des allfällig für das Verfahren zur Änderung der Grundgrenzen erstellten Vermessungsplans, welcher mit E-Mail vom 17. November 2025 übermittelt wurde.

Mit Schreiben vom 25. November 2025 wurde E (in der Folge: Amtssachverständiger für Bautechnik) dem Verfahren als Amtssachverständiger für Bautechnik beigezogen. Dieser führte am 7. Jänner 2026 von 08:45 Uhr bis ca. 09:15 Uhr einen Ortsaugenschein auf dem Abbruchgrundstück durch.

Mit Schreiben vom 3. Februar 2026 ersuchte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerdeführerin um Vorlage allfälliger Eigentumsnachweise der Beschwerdeführerin am gegenständlichen Abbruchbauwerk auf dem Abbruchgrundstück, wie z.B. Superädifikat- oder Kaufverträge, spätestens in der öffentlichen mündlichen Verhandlung.

Mit E-Mail vom 4. Februar 2026 bestätigte die Tochter der Liegenschaftseigentümerin im Auftrag derselben, dass der Grund samt Gebäuden auf dem Abbruchgrundstück im Eigentum von G und H stehe. Ein Grundbuchsauszug war beigeschlossen.

Mit E-Mail vom 4. Februar 2026 übermittelte der rechtsfreundliche Vertreter der Beschwerdeführerin den Mietvertrag vom 8. August 1985 und teilte unter anderem mit, dass es sich bei der im Vertrag aufscheinenden F Aktiengesellschaft um eine Konzerngesellschaft der Beschwerdeführerin handle und der Standort und somit auch der Mietvertrag und die Mietrechte aufgrund diverser Umstrukturierungen auf die Beschwerdeführerin als Konzerngesellschaft und Betreiberin des Marktes übertragen worden seien.

Mit Schreiben vom 4. Februar 2026 übermittelte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Ermittlungsergebnisse an die Parteien des Verfahrens.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 12. Februar 2026 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Beweis wurde erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung der Akten des Verfahrens, Einsichtnahme in das in der Verhandlung vorgelegte Fotokonvolut sowie durch Befragung des Amtssachverständigen für Bautechnik.

4. Feststellungen

G und H (in der Folge: Liegenschaftseigentümer) sind die Eigentümer des Abbruchgrundstücks.

Die Liegenschaftseigentümer schlossen am 8. August 1985 den nachstehenden Mietvertrag mit der F AG, einer Konzerngesellschaft der Beschwerdeführerin, wobei der Standort, der Mietvertrag und die Mietrechte aufgrund diverser Umstrukturierungen in der Folge auf die Beschwerdeführerin als Betreiberin des damals dort befindlichen und nunmehr abgebrochenen Marktes übertragen wurden:

„M I E T V E R T R A G

abgeschlossen zwischenFrau H

[...]

Herrn G

[...]

als Vermieter einerseits und der

Firma F AG

[...]

als Mieterin andererseits:

[...]

I.

Frau H und Herr G sind Eigentümer der Liegenschaft EZ *** des Grundbuchs de KG ***, im Gerichtsbezirk ***, bestehend aus den Grundstücken Nr. *** und ***, die zusammen ein Ausmaß von ca. 1448 m2 aufweisen.

II.

Die Vermieter vermieten und die Firma F AG, im folgenden kurz ‚Mieterin‘ genannt, mietet die im Punkt I. dieses Vertrags näher bezeichnete Liegenschaft [...].

[...]

V.

Die Vermietung des Mietgegenstandes erfolgt zum Zweck, durch die Mieterin nach ihren eigenen Bedürfnissen ein Superädifikat samt Parkplätzen im Rahmen der öffentlichen rechtlichen Vorschriften auf ihre alleinigen Kosten errichten zu lassen.

Die Vermieter verpflichten sich, alle Erklärungen, auch gegenüber Behörden usw., in der jeweils erforderlichen Form abzugeben, die zur Durchführung der geplanten Baumaßnahmen erforderlich sind.

Alle Bauarbeiten erfolgen auf Kosten und Gefahr der Mieterin, die die Vermieter für alle damit verbundenen Nachteile klag- und schadlos hält.

Die Mieterin ist ferner berechtigt, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses an der mietgegenständlichen Liegenschaft sowie am und im Superädifikat bauliche Veränderungen durchzuführen, soferne sie dies zur Bewahrung des Verwendungszweckes des Superädifikates für nützlich und notwendig hält.

Auch in diesen Fällen werden die Vermieter ihre Zustimmung zu derartigen Arbeiten in der jeweiligen Form geben, während die Mieterin derartige Arbeiten auf ihre Kosten und Gefahr unter Einhaltung der öffentlich rechtlichen Bestimmungen durchgeführt hat.

VI.

Bei der Errichtung eines Superädifikates anstelle des abgerissenen, derzeit auf der Liegenschaft befindlichen Gebäudes stellt die Mieterin dem Vermieter Wohnungen im Gesamtflächenausmaß von ca. 192 m² im Obergeschoß des Superädifikates sowie einen an diese Wohnungen anschließenden Laubengang nach den Plänen des Herrn Baumeister I zur Verfügung.

Jedoch hat der Vermieter für die Betriebskosten sowie für die überwälzbaren öffentlichen Abgaben in jenem Verhältnis aufzukommen, das dem Verhältnis der Nutzfläche der Wohnungen zur Gesamtnutzfläche des neu zu errichtenden Gebäudes (Verkaufshalle, Nebenräume und Wohnung) entspricht.

Die Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Inneren dieser Wohnung ist gleichfalls Sache des Vermieters.

Die beigeheftete Ausführungsbeschreibung bildet einen integrierenden Bestandteil

[...]

X.

Die Mieterin ist verpflichtet, das Mietobjekt und das auf ihm zu errichtende Superädifikat während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf ihre Kosten instandzuhalten und bei Beendigung desselben, wenn dies vom Vermieter gefordert wird, in ordnungsgemäßem Zustande, jedoch unter Berücksichtigung der normalen Abnützung, an den Vermieter zu übergeben.

[...]

XII.

Das Superädifikat steht während der gesamten Dauer dieses Vertrages im alleinigen Eigentum der Mieterin. Diese ist berechtigt, ihre Rechte aus diesem Mietvertrag auf Dritte zu übertragen und dies zu wiederholten Malen. Sie ist ferner berechtigt, das Objekt ganz oder teilweise unterzuvermieten oder Dritten die Mitbenützung zu gestatten. Doch bleibt die Mieterin bei Untervermieterin oder sonstiger Übertragung auf Dritte für die Einhaltung der Bestimmungen dieses Mietvertrages voll verantwortlich.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses geht das Superädifikat unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über falls dies gefordert wird und die Mieterin ist verpflichtet, sämtliche hiefür erforderlichen Erklärungen abzugeben. Eine Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses oder zu irgend einem Zeitpunkt während desselben bestandenen Zustandes durch die Mieterin wird ausgeschlossen.

[...]“

Es kann nicht festgestellt werden, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des (nunmehr abgerissenen) Bauwerks die Absicht bestanden hätte, dieses Bauwerk nicht beständig auf fremdem Grund, nämlich auf dem Abbruchgrundstück, zu belassen.

Die Liegenschaftseigentümer des Abbruchgrundstücks sind bzw. waren Eigentümer sämtlicher Gebäude und Bauwerke auf dem gegenständlichen Grundstück.

Auf dem Abbruchgrundstück wurde ca. 1986 anstatt des zuvor bestehenden Gasthauses ein Verkaufslokal samt Parkplatz errichtet, wobei es immer wieder zu Umbauarbeiten kam.

Zwischen dem (nunmehr abgebrochenen) Gebäude auf dem Abbruchgrundstück und dem Gebäude (in der Folge: Nachbargebäude) auf dem Nachbargrundstück befand sich eine Wand, die zur Gänze auf dem Abbruchgrundstück steht. Durch die Abbrucharbeiten kam es zu Schäden an und einer Schiefstellung dieser Wand, die Auswirkungen auf die Standsicherheit des Nachbargebäudes haben konnten.

Die Abbrucharbeiten wurden 13. Dezember 2023 fertiggestellt. Die Sanierung der gegenständlichen Mauer wurde mit 6. Dezember 2024 abgeschlossen.

Am 5. August 2024 übernahm ein von der Beschwerdeführerin für die Annahme von RSb-Briefen Bevollmächtigter den Bescheid vom 22. Juli 2024.

Die Berufung der Beschwerdeführerin langte am 16. August 2024 bei der belangten Behörde ein.

Am 30. August 2024 übernahm ein Arbeitnehmer des rechtsfreundlichen Vertreters der Beschwerdeführerin den Bescheid vom 27. August 2024.

Die Beschwerde langte am 13. September 2024 bei der belangten Behörde ein.

5. Beweiswürdigung

Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen am Abbruchgrundstück beruhen auf dem Grundbuchsauszug vom 3. Februar 2026 und sind unstrittig.

Der Mietvertrag vom 8. August 1985 wurde, soweit hier relevant, wörtlich wiedergegeben. Die Feststellungen zur F AG und zur Übernahme des Standorts, des Mietvertrags und der Mietrechte durch die Beschwerdeführerin sind dem nachvollziehbaren Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 4. Februar 2026 entnommen.

Der vorgelegte Mietvertrag bezieht sich auf die Vermietung des Abbruchgrundstücks zur Errichtung eines „Superädifikats“ samt Parkplätzen nach den Bedürfnissen der Mieterin (der F AG als Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin und Errichterin des Bauwerks). In diesem Vertrag wird der Abbruch des Bauwerks nach Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht einmal erwähnt; stattdessen erfährt der Zustand des Bauwerks bei Übergabe an die Vermieter (die Liegenschaftseigentümer) eine ausführliche Regelung (Punkte X. und XII. des Mietvertrags). Auch wenn das Eigentum der Mieterin am Bauwerk vertraglich vereinbart wurde (Punkt XII.) und die Übergabe bzw. der Übergang des Eigentums am Bauwerk nach Vertragsende auf die Liegenschaftseigentümer an eine entsprechende Forderung derselben geknüpft ist (Punkt X.), lässt dies in Hinblick auf die ausbedungene Errichtung von Wohnungen für die Liegenschaftseigentümer im vertragsgegenständlichen Bauwerk (Punkt VI.) und das Fehlen einer Regelung über die Abtragung des Bauwerks nach Vertragsende (der Vertrag regelt zwar die Errichtung, Änderung und Instandhaltung des Bauwerks auf Kosten der Mieterin, nicht jedoch, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen und auf wessen Kosten dieses unter welchen Voraussetzungen abzubrechen ist) nicht zwangsläufig darauf schließen, dass das Bauwerk nicht beständig auf fremdem Grund belassen werden sollte. Der Vertrag ist zudem nicht befristet. Auch aus dem äußeren Erscheinungsbild des (nunmehr abgebrochenen) Gebäudes (siehe z.B. das Titelfoto der Abbruchanweisung vom 27. September 2023, Zl. ***) ist nicht zu schließen, dass das Bauwerk nur vorübergehend Bestand haben sollte. Die Absicht, das Bauwerk nicht beständig auf fremdem Grund zu belassen, konnte daher im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden. Diese ist allerdings Voraussetzung für die Durchbrechung des Grundsatzes superficies solo cedit und für die Beurteilung des Bauwerks als Superädifikat, sodass die Liegenschaftseigentümer des Abbruchgrundstücks als Eigentümer sämtlicher Gebäude und Bauwerke auf diesem Grundstück anzusehen sind (siehe Punkt 6. des gegenständlichen Erkenntnisses).

Die Feststellungen zum ungefähren Errichtungszeitpunkt des Verkaufslokals und zu den Umbauarbeiten gründen beispielsweise auf den Bescheiden der Baubehörde I. Instanz vom 7. April 1986, Zl. ***, und 28. März 1994, Zl. ***, sowie auf den Bescheiden der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha vom 21. April 1986, Zl. ***, und 22. Juni 2006, Zl. ***.

Die Feststellungen zur gegenständlichen Wand und ihrer Situierung auf dem Abbruchgrundstück ergeben sich aus dem Teilungsplan von J KG vom 6. Februar 2025, Plan-Nr. ***, aus dem eindeutig hervorgeht, dass sich die Wand zur Gänze auf dem Abbruchgrundstück befindet. Die Feststellungen zu den Schäden und der Schiefstellung der gegenständlichen Wand und ihren möglichen Auswirkungen gründen auf den Unterlagen: „GEGENÜBERSTELLUNG zur BEWEISSICHERUNG VOR BEGINN DER ABBRUCHARBEITEN A – ***, *** zu ‚LINKES NACHBARGEBÄUDE, ONr ***“ vom 19. Dezember 2023 und Sicherungs- und Sanierungskonzept „LINKES NACHBARGEBÄUDE, ONr ***“ vom 20. Dezember 2023, beide erstellt von D jeweils zur Zl. ***. Dass die gegenständliche Wand durch die Abbrucharbeiten in Mitleidenschaft gezogen wurde, ist nicht strittig.

Die Feststellungen zur Fertigstellung der Abbruch- sowie der Sanierungsarbeiten beruhen auf den übereinstimmenden Angaben der Parteienvertreter in der Verhandlung vom 12. Februar 2026 (vgl. S. 3 der Verhandlungsschrift).

Die Feststellungen zur Zustellung der Bescheide vom 22. Juli 2024 und 27. August 2024 sind den ordnungsgemäß ausgefüllten Rückscheinen, denen als öffentliche Urkunden die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit zukommt (§ 47 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG i.V.m. § 292 Zivilprozessordnung – ZPO), entnommen. Es sind im Verfahren keine Umstände hervorgekommen, die Zweifel an der ordnungsgemäßen Zustellung der genannten Schriftstücke begründen würden.

Die Feststellungen zum Einlangen der Berufung und der Beschwerde gründen auf den unbedenklichen Posteingangsstempeln der Behörde.

6. Erwägungen

Vorab ist zu den Eigentumsverhältnissen am abgebrochenen Bauwerk Folgendes auszuführen:

Der vorgelegte Mietvertrag vom 8. August 1985 regelt die Errichtung eines „Superädifikates“ (das nunmehr abgebrochene Gebäude) auf dem Abbruchgrundstück. Vereinbart wurde unter anderem, dass das Bauwerk während der gesamten Vertragsdauer im Alleineigentum der Mieterin stehen und bei Beendigung des Mietverhältnisses unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters übergehen solle und diesem in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben sei, falls dies vom Vermieter gefordert werde. Weiters wurde ausbedungen, den Liegenschaftseigentümern Wohnraum in einem Gesamtflächenausmaß von ca. 192 m² im Obergeschoß des Superädifikates zur Verfügung zu stellen.

Zufolge §§ 297, 417 f. ABGB sind Gebäude grundsätzlich unselbständiger und daher sonderrechtsunfähiger Bestandteil der Liegenschaft, auf der sie errichtet sind. Eigentümeridentität ist die Regel, Sonderrechtsfähigkeit die Ausnahme. Eine solche Ausnahme gilt für Superädifikate im Sinn des § 435 ABGB. Die Sonderrechtsfähigkeit hängt vom Fehlen der Absicht ab, das Bauwerk beständig auf fremdem Grund zu belassen (vgl. z.B. OGH vom 18. November 2014, Zl. 5Ob190/14y). Dabei kommt es nicht auf die (unkontrollierbare) innere Absicht des Erbauers, sondern auf das äußere Erscheinungsbild an, das vornehmlich aus dem Zweck des Gebäudes, aber auch seiner Beschaffenheit oder anderen Umständen erschlossen werden kann (vgl. z.B. OGH vom 6. April 2022, Zl. 5Ob167/21a). Zu diesen „anderen Umständen“ zählen etwa Rechtsverhältnisse, die zwischen dem Liegenschaftseigentümer und dem Erbauer bestehen (OGH vom 17. September 2014, Zl. 6Ob38/14b), wie z.B. ein von vornherein zeitlich begrenztes Grundbenützungsrecht (vgl. OGH vom 18. November 2014, Zl. 5Ob190/14y).

Den Feststellungen zufolge konnte nicht festgestellt werden, dass das Bauwerk zum Zeitpunkt seiner Errichtung nicht auf fremdem Grund belassen werden sollte. Ungeachtet der vertraglichen Vereinbarungen über die Eigentumsverhältnisse am Bauwerk liegt somit kein Superädifikat vor, hängt doch die Sonderrechtsfähigkeit vom Fehlen der Absicht ab, das Bauwerk beständig auf fremdem Grund zu belassen (vgl. z.B. OGH vom 18. November 2014, Zl. 5Ob190/14y). Das von der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin errichtete gegenständliche Gebäude wurde daher nach dem Grundsatz superficies solo cedit zu einem unselbständigen und daher sonderrechtsunfähigen Bestandteil der Liegenschaft, sodass die Liegenschaftseigentümer auch Eigentümer des gegenständlichen, nunmehr abgebrochenen Gebäudes waren.

Sollte die gegenständliche Mauer (wofür es allerdings keine Anhaltspunkte gibt) nicht Teil des abgerissenen Gebäudes gewesen sein und es sich um ein separates Bauwerk handeln, steht auch dieses nach dem Grundsatz superficies solo cedit im Eigentum der Liegenschaftseigentümer.

Bauaufträge können nur bis zum Abschluss der Ausführung des Bauvorhabens auf §§ 28 und 29 NÖ BO 2014 gestützt werden (vgl. VwGH vom 13. November 2012, Zl. 2011/05/0093, und 8. April 2014, Zl. 2012/05/0057, jeweils zur vergleichbaren Rechtslage nach der NÖ BO 1996). Zum Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides am 5. August 2024 waren die gegenständlichen Abbrucharbeiten jedoch bereits fertiggestellt. Die gegenständlichen Aufträge konnten daher nicht auf § 28 NÖ BO 2014 (oder § 29 Abs. 2 NÖ BO 2014) gestützt werden.

Die bloße Zitierung einer unrichtigen Gesetzesstelle ist allerdings nicht von entscheidender Bedeutung und kann nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides führen (vgl. z.B. VwGH vom 6. September 2011, Zl. 2009/05/0348).

Gemäß § 34 Abs. 1 letzter Satz NÖ BO 2014 hat der Eigentümer des Bauwerks Baugebrechen zu beheben. Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde gemäß § 34 Abs. 2 erster Satz NÖ BO 2014 nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 leg. cit. oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 leg. cit. die Behebung des Baugebrechens unter Gewährung einer angemessenen Frist zu verfügen. Diese Verfügung hat in Hinblick auf § 34 Abs. 1 letzter Satz NÖ BO 2014 an den Eigentümer des Bauwerks – im vorliegenden Fall an die Liegenschaftseigentümer – zu ergehen. Spruchpunkt 2. des erstinstanzlichen Bescheides (der von der belangten Behörde unter Setzung einer neuen Ausführungsfrist bestätigt wurde) kann daher schon aus diesem Grund nicht auf § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 gestützt werden. Dasselbe gilt für Sicherungsmaßnahmen nach § 35 Abs. 1 NÖ BO 2014 in Hinblick auf den ebenfalls von der belangten Behörde unter Setzung einer neuen Ausführungsfrist bestätigten Spruchpunkt 1. des erstinstanzlichen Bescheides.

§ 36 Abs. 1 NÖ BO 2014 kommt als Rechtsgrundlage nicht in Betracht, weil diese Bestimmung keine Grundlage für einen Bescheid, sondern nur für faktische Amtshandlungen sein kann (vgl. LVwG NÖ vom 13. Oktober 2015, Zl. LVwG-AV-590/001-2015). Die dort vorgesehenen Sicherungsmaßnahmen ergehen in Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt.

§ 7 NÖ BO 2014 befasst sich im Wesentlichen mit Duldungspflichten der Eigentümer von Grundstücken und Bauwerken. Abs. 4 dieser Bestimmung sieht vor, dass jeder Miteigentümer einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand (z. B. Brandwand) an einer Grundstücksgrenze den Einbau und die Erhaltung von Leitungen und anderen Anlagen in dieser (unter bestimmten Voraussetzungen) zu dulden hat. Wird ein Gebäude mit einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand abgebrochen, muss diese Wand mit den Anlagen des anderen Miteigentümers erhalten bleiben. Dies bezieht sich nach dem Zweck dieser Bestimmungen nicht nur auf Wände mit Leitungen und anderen Anlagen, sondern auch auf gemeinsame brandabschnittsbildende Wände ohne solche Einbauten. Auch diese Bestimmung richtet sich an die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke bzw. Bauwerke und somit nicht an die Beschwerdeführerin. Selbst wenn auch die Inhaber einer Abbruchbewilligung zu den potenziell Verpflichteten zählen sollten, wäre die Beschwerdeführerin nicht nach dieser Bestimmung heranzuziehen. § 7 Abs. 5 NÖ BO 2014 sieht für Arbeiten nach Abs. 1 bis 4 eine Beweissicherung und nach Abschluss dieser Arbeiten die Herstellung eines Zustands, der dem bisherigen entspricht. Unter diesem „bisherigen“ Zustand kann nur jener Zustand zu verstehen sein, der vor dem tatsächlichen Beginn der zu duldenden Bauarbeiten bestanden hat (vgl. z.B. LVwG NÖ vom 26. September 2018, Zl. LVwG-AV-156/001-2018). Es liegen jedoch keine Arbeiten im Sinne des § 7 Abs. 1 bis 4 NÖ BO 2014 vor (eine Wiederherstellung der – vom Abbruchauftrag nicht aufgenommenen – Wand war nicht geplant), sondern ein Vorhaben nach § 14 Z 8 NÖ BO 2014. Spruchpunkt 2. des erstinstanzlichen Bescheides konnte daher auch aus diesem Grund nicht auf diese Bestimmung gestützt werden.

Schon aus den dargestellten Gründen kam eine Bestätigung des angefochtenen Bescheides durch einen bloßen Austausch der Rechtsgrundlage nicht in Betracht und war aufgrund der Fertigstellung des Bauvorhabens ein Vorgehen auf Grundlage des herangezogenen § 28 NÖ BO 2014 nicht zulässig. Die belangte Behörde hätte dies aufgreifen und die ersatzlose Behebung des erstinstanzlichen Bescheides aussprechen müssen. Der Beschwerde war daher Folge zu geben und der angefochtene Bescheid dahingehend abzuändern, dass der erstinstanzliche Bescheid ersatzlos behoben wird. Auf das Beschwerdevorbringen war daher nicht näher einzugehen. Es konnte auch dahingestellt bleiben, ob es sich um eine gemeinsame brandabschnittsbildende Wand gehandelt hat oder nicht.

7. Zur nicht erfolgten Verkündung der Entscheidung

Die Verkündung entfiel, weil nach der Lage des Falls die aufgenommenen Beweise einer Würdigung bedurften, die mit der gebotenen Sorgfalt im Anschluss an die öffentliche mündliche Verhandlung nicht möglich war (vgl. VwGH vom 13. Dezember 2000, Zl. 2000/03/0269).

Darüber hinaus verzichteten die Parteienvertreter in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 12. Februar 2026 ausdrücklich auf die Verkündung der Entscheidung, sodass die Beschwerdeführerin durch die Unterlassung der mündlichen Verkündung in ihren Rechten nicht verletzt sein kann (z.B. VwGH vom 3. Mai 2021, Zl. Ra 2020/03/0146).

Es ist gewährleistet, dass jedermann in das Erkenntnis Einsicht nehmen kann.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Die Entscheidung stützt sich auf die zitierte einheitliche Rechtsprechung bzw. die klare und eindeutige Rechtslage (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage vgl. z.B. VwGH vom 15. Mai 2019, Zl. Ro 2019/01/0006, und 3. März 2023, Zl. Ra 2022/10/0094).

Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Zusammenhang mit der Beweiswürdigung liegt nur dann vor, wenn das Verwaltungsgericht die im Einzelfall vorgenommene Beweiswürdigung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden unvertretbaren Weise vorgenommen hat (vgl. z.B. VwGH vom 11. März 2021, Zl. Ra 2021/18/0059) und sohin eine krasse Fehlbeurteilung vorliegt (vgl. z.B. VwGH vom 16. Juni 2021, Zl. Ra 2021/01/0106). Dies ist gegenständlich jedoch nicht der Fall.

Die Frage, wer Eigentümer einer bestimmten Anlage ist, ist eine zivilrechtliche Vorfrage. Bei der Auslegung von nicht in die Kompetenz der Verwaltung fallenden Rechtsmaterien kommt dem Verwaltungsgerichtshof keine Leitfunktion zu; er ist zur Fällung grundlegender Entscheidungen auf dem Gebiet des Zivilrechts nicht berufen, sodass die Auslegung zivilrechtlicher Normen auch keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG begründen kann, solange dem Verwaltungsgericht dabei keine krasse Fehlentscheidung unterlaufen ist. Eine Unvertretbarkeit ist in der Regel dann auszuschließen, wenn das Verwaltungsgericht eine zivilrechtliche Vorfrage im Einklang mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes gelöst hat (vgl. z.B. VwGH vom 11. Dezember 2024, Zl. Ra 2024/05/0088, und 14. Februar 2025, Zl. Ra 2023/05/0258). Die vorliegende Entscheidung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes.