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LVwG-AV-1022/001-2024•LVwG N LVwG-AV-1022/001-2024
LVwG-AV-1022/001-2024Landesverwaltungsgericht19.02.2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Bauvollendung; Rechtzeitigkeit; Auflagen;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch über die Beschwerde 1. des A als Masseverwalter im Schuldenregierungsverfahren über das Vermögen von B sowie 2. der C, beide vertreten durch A, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 19. Juni 2024, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die im Spruch des (durch den angefochtenen Berufungsbescheid bestätigten) Bescheides der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** vom 22. Februar 2024, Zl. ***, vorgeschriebenen Auflagen 1. bis 7. entfallen; im Übrigen wird der aufgetragene Abbruch binnen sechs Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung bestätigt.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 09. Jänner 1997, Zl. ***, wurde 1. C und 2. B (in der Folge vereinfacht: die Beschwerdeführer, wenngleich die Beschwerde 1. durch A als Masseverwalter im Schuldenregierungsverfahren über das Vermögen von B sowie 2. durch C erhoben wurde) die Baubewilligung für den Umbau und die Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, (in der Folge: Baugrundstück) erteilt.
1.2. Nach Erteilung dieser Baubewilligung trafen die Beschwerdeführer die Entscheidung, auch das Erdgeschoß des bestehenden Wohnhauses (in weiten Teilen) abbrechen zu wollen und stellten erneut einen Antrag auf Baubewilligung.
1.3. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 16. Juni 1997, Zl. ***, wurde den Beschwerdeführern die Baubewilligung für den Abbruch des Altbestandes und für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Aufstockung und die Errichtung einer Einfriedung auf dem Baugrundstück erteilt.
1.4. Im Zuge der Bauausführung wurde entgegen dem bewilligten Einreichplan vom 16. Juni 1997 die östliche Außenmauer im Erdgeschoß (im Bereich der bewilligten Diele, des Stiegenhauses, WC und der Speis) zur Grenze zum Nachbargrundstück Nr. ***, auf dem sich unmittelbar im Bereich der Grundstücksgrenze ein Wohnhaus befindet, nicht abgebrochen und das neu zu errichtende Obergeschoß auf die bestehende Außenmauer des Erdgeschoßes aufgesetzt. Ob dabei (durch das Aufsetzen des Obergeschoßes auf die bestehen gebliebene Mauer im Erdgeschoß) im Bereich des Obergeschoßes die Grenze zum Nachbargrundstück Nr. *** – da in diesem Bereich des Obergeschoßes die Außenmauer des Nachbargebäudes zurückspringen soll und das zu errichtende Wohnhaus an das bestehende Nachbargebäude angebaut worden sein soll – um einige Zentimeter überschritten wurde, erweist sich zwischen den Beschwerdeführern und den Eigentümern des Nachbargrundstücks Nr. *** seit dem Jahr 1998 als strittig.
1.5. Infolge einer baubehördlichen Überprüfung am 24. Juni 1998 erließ die Baubehörde I. Instanz den Bescheid vom 29. Juni 1998, Zl. ***, der die „Behebung unten angeführter Baumängel“ zum Gegenstand hat. Im Spruch dieses Bescheides ist die Niederschrift zur Überprüfung am 24. Juni 1998 (nahezu vollständig) wörtlich wiedergegeben und Folgendes „angeordnet“: „Als Frist für die Erstellung einer verbücherungsfähigen Vereinbarung bezüglich die Sanierung der Aussenwand und deren Vorlage beim Grundbuchsführer wird der 30.09.1998 hiemit angeordnet. Eine Fortführung von sämtlichen Bauarbeiten an der gegenständlichen Aussenwand wird bis zur Erstellung der erwähnten Vereinbarung, das heißt bis 30.09.1998, seitens der Baubehörde untersagt.“ […] Werden die Mängel innerhalb dieser Frist nicht behoben, dann hat die Baubehörde die Beseitigung der mangelhaften Teile oder des ganzen Bauwerks und die Herstellung eines Zustands, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen“.
Dieser Bescheid wurde infolge einer eingebrachten Berufung durch die Eigentümer des Nachbargrundstücks Nr. *** mit Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde *** vom 15. September 1998 „behoben und zur neuerlichen Entscheidung an die Baubehörde I. Instanz zurückverwiesen“, dies mit der Begründung, dass die im Bescheid festgelegte Vereinbarung in den gesetzlichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BO 1996) nicht vorgesehen sei. Ein neuerlicher Bescheid wurde (entsprechend der offenbar intendierten ersatzlosen Behebung, die in einem Aktenvermerk vom 18.08.1998 festgehalten wurde) nicht erlassen.
1.6. Mit Schreiben vom 31. August 1998 begehrten die Beschwerdeführer erneut die Erteilung einer Baubewilligung „zur Genehmigung der baulichen Änderungen gegenüber der Baubewilligung vom 16.06.1997“ auf dem Baugrundstück. Im Einreichplan ist – im Unterschied zum bewilligten Einreichplan mit Bescheid vom 16. Juni 1997 – die Beibehaltung der östlichen Außenmauer des Erdgeschoßes im Bereich der Diele, des Stiegenhauses, WC und der Speis zum Nachbargrundstück Nr. *** dargestellt. Am 09. September 1999 fand hierüber die Bauverhandlung statt. Eine Baubewilligung wurde bis dato nicht erteilt.
2. Zum verfahrensgegenständlichen Abbruchauftrag:
2.1. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 22. Februar 2024, Zl. ***, wurde der Abbruch des Bauwerks in Form des gesamten vom Bauvorhaben *** betroffenen Gebäude auf dem Baugrundstück unter Einhaltung nachfolgender Auflagen bis spätestens sechs Monate nach Rechtskraft dieses Abbruchbescheides aufgetragen:
„1. Der Abbruch des gesamten Bauwerkbestandes ist gemäß § 68 NÖ Bauordnung 2014 durchzuführen.
2. Vor Beginn der Abbrucharbeiten ist bei den angrenzenden Anrainerbauwerken ***, *** und ***, ***, eine Beweissicherung eines hierzu befugten Fachmannes durchzuführen. Jeweils ein Exemplar dieser Beweissicherung ist den betroffenen Anrainern zu übergeben.
3. Sämtliche Abbruchmaterialien sind fachgerecht zu entsorgen.
4. Das gesamte Baufeld ist während der Abbrucharbeiten so abzuschranken, dass keine Unbefugten das Baufeld betreten können.
5. Sämtliche Abbrucharbeiten sind unter ständiger Sicherung des Baubestandes, insbesondere auch jener Baubestand der Anrainergrundstücke, durchzuführen.
6. Sollten durch die Abbrucharbeiten bauliche Sicherungsmaßnahmen zum Schutz der Anrainerobjekte erforderlich werden, sind diese unter Grundlage einer statischen Bemessung fachmännisch durch eine befugte Fachfirma umzusetzen.
7. Sämtliche Abbrucharbeiten sind durch eine befugte Fachfirma durchzuführen.“
Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass für das Bauvorhaben keine Fertigstellungsmeldung vorliege, weshalb der Abbruch anzuordnen sei.
2.2. Mit (dem nunmehr angefochtenen) Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 19. Juni 2024, Zl. ***, wurde der eingebrachten Berufung keine Folge gegeben und der Bescheid der Baubehörde I. Instanz bestätigt.
Begründend wurde – auf das Wesentliche zusammengefasst – ausgeführt, dass ungeachtet des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 29. Juni 1998 im Bauakt keine Fertigstellungsmeldung zum Bauvorhaben entsprechend dem Baubewilligungsbescheid vom 16. Juni 1997 aufliege. Vor diesem Hintergrund sei die erteilte Baubewilligung erloschen. Zudem könne aufgrund der außerhalb einer etwaigen Messtoleranz liegenden Abweichung der Breite des nördlichen Wohnhaustraktes von einem aliud gesprochen werden. Eine faktische Fertigstellung sei aufgrund der beschriebenen Tatsache – der maßgeblichen Abweichung der Ausführung von der Baubewilligung – ausgeschlossen.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde vom 18. Juli 2024, in der zusammengefasst wie folgt vorgebracht wird:
Es stehe außer Streit, dass der Einreichplan vom 30. April 1997 baubehördlich genehmigt und von keinem Anrainer ein Rechtsmittel erhoben worden sei. Der im Jahr 1998 angeordnete „Baustopp“ beruhe auf „widersprüchlichen“ Aussagen der Bauwerber/Beschwerdeführer einerseits und der Nachbarn andererseits. Die den Parteien bereits im Jahr 1998 aufgetragenen Sanierungsmöglichkeiten seien allesamt von den Nachbarn konterkariert worden. Im Zuge der kompletten Neurichtung des Gebäudes entsprechend der Baubewilligung vom 16. Juni 1997 sei der Grenzverlauf gegenüber der Baubewilligung vom 09. Jänner 1997 nicht verändert worden. Beide Bescheide seien nicht bekämpft worden und in Rechtskraft erwachsen. Die belangte Behörde habe es zudem unterlassen, Feststellungen darüber zu treffen, ob die Baulichkeit fünf Jahre nach Beginn ihrer Ausführung nach außen abgeschlossen gewesen sei bzw. ob alle bauplanmäßig konstruktiven Merkmale verwirklicht worden seien. Tatsächlich seien im konkreten Fall sämtliche bauplanmäßig konstruktiven Merkmale verwirklicht worden, sodass sich der Abbruchbescheid als rechtswidrig erweise.
Beantragt wurde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie die Aufhebung des angefochtenen Bescheides, in eventu die Aufhebung des Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit an die Baubehörde erster Instanz.
4. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:
4.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zog mit Beschluss vom 27. März 2025 den Amtssachverständigen für Bautechnik D dem Verfahren bei. In einem wurde dem Amtssachverständigen mit Schreiben vom 27. März 2025 der Auftrag zur Erstattung von Befund und Gutachten zu folgenden Fragen erteilt:
„1.) Ist das auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, p.A. ***, ausgeführte Gebäude aus technischer Sicht als nach außen abgeschlossen zu betrachten und wurden – bezogen auf die Baubewilligung vom 16. Juni 1997 – alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale ausgeführt?
2. ) Weicht das auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, p.A. ***, ausgeführte Gebäude in seiner Lage und Größe von jenem Gebäude ab, auf das sich die Baubewilligung vom 16. Juni 1997 bezieht?“
4.2. Seitens des Amtssachverständigen wurde am 12. Dezember 2025 (nach Durchführung eine Ortsaugenscheins an Ort und Stelle) ein Gutachten zu den oben genannten Fragen erstattet.
4.3. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte über die Beschwerde am 04. Februar 2026 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher C, B und A (als Vertreter von C sowie als Masseverwalter im Schuldenregulierungsverfahren über das Vermögen des B) sowie Vertreter der belangten Behörde teilnahmen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf) die Verlesung des von der belangten Behörde vorgelegten Bauaktes sowie des Gerichtsaktes und durch die Erörterung und Ergänzung des Gutachtens des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 12. Dezember 2025.
5.1. C und B sind Hälfteeigentümer des Baugrundstücks Nr. ***, KG ***. Über das Vermögen von B ist ein Schuldenregulierungsverfahren eröffnet und Rechtsanwalt A zum Masseverwalter bestellt (keine Eigenverwaltung des Schuldners).
5.2. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 16. Juni 1997 wurde – im Unterschied zum zunächst bewilligten Bauansuchen mit Bescheid vom 09. Jänner 1997 – der Abbruch des bestehenden eingeschoßigen Wohngebäudes sowie die Neuerrichtung eines (zum Teil) zweigeschoßigen Wohngebäudes (zuzüglich eines Dachbodens) auf dem Baugrundstück bewilligt. Es ist der gänzliche Abbruch des Altbestandes mit Ausnahme der Außenmauern der vormals bestehenden Garage im südlichen Gebäudetrakt projektiert. Die vormalige Garage war ursprünglich in den (gemäß Einreichplan abzubrechenden) Altbestand des eingeschoßiges Wohnhauses, für das von der Baubehörde ein Konsens vermutet wurde, integriert und sollte nunmehr (durch Errichtung einer Zwischenwand, Schließung der Außenmauer, Einbau von zwei Fenstern und eines Kamins) in einen in den Neubau integrierten „Heizungs- bzw. Aufstellungsraum“ sowie einen „Tankraum“ umgebaut werden.
Die projektierte Neuerrichtung des Gebäudes stellt sich im bewilligten Einreichplan mit Bescheid vom 16. Juni 1997 (bewilligte Grundrissdarstellung atypisch nach Süden ausgerichtet) wie folgt dar:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
5.3. Mit der Ausführung dieses Bauvorhabens wurde bereits am 05. Mai 1997 begonnen (Baubeginnsanzeige vom 12.07.1997, die auf die – der Baubewilligung zugrundeliegende – Bauverhandlung am 30.04.1997 Bezug nimmt). Die Bauarbeiten wurden im Jahr 1998 (infolge der oben dargelegten Streitigkeiten im Zusammenhang mit der östlichen Außenmauer zum Nachbargrundstück Nr. *** im Bereich der bewilligten Diele, Stiegenanlage, WC und Speis) eingestellt.
5.4. Das auf dem Baugrundstück in der Natur ausgeführte Bauwerk stellt sich seit dem Jahr 1998 unverändert wie folgt dar:
Es ist ein einheitlicher, nicht vollendeter Rohbau ausgeführt, der aus einem zweigeschoßigen Gebäudetrakt (zuzüglich Dachboden) mit Satteldach im Bereich der nördlichen Straße und östlichen Grundstücksgrenze sowie einem eingeschoßigen südlichen Trakt (für den teilweise Außenmauern der vormaligen Garage verwendet wurden) besteht. Im Bereich der nördlich gelegenen Straßenfront sind Türen und Fenster in die Bauteilöffnungen eingesetzt und ist ein Satteldach vorhanden. Im südlichen Trakt fehlt im Bereich des bewilligten Abstellraumes als Abschluss nach außen eine Tür sowie ein Fenster, es sind zwei offene, nicht geschlossene Bauteilöffnungen vorhanden. Zudem ist im südlichen Bauwerksteil (beginnend vom südöstlich bewilligten Bad im Bereich der Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück Nr. *** bis hin zum bewilligten Tankraum) keine Dachkonstruktion hergestellt. In diesem Bereich übernimmt die durchgehende massive Deckenkonstruktion des Erdgeschoßes, welche die Räume statisch konstruktiv verbindet, die Funktion eines Daches (Rippenträgerdecke, die zum Teil mit Beton verfüllt wurde). Die bauplanmäßig konstruktiven Merkmale des bewilligten Daches – nämlich in Form der Terrasse (Flachdach) oberhalb des bewilligten Bades und Abstellraums sowie des Pultdaches oberhalb des Aufstellungs- bzw. Heizraums sowie des Tankraums – fehlen zur Gänze, da kein Terrassenaufbau und keine Pultdachkonstruktion zur Abdichtung der Betondecke vorhanden sind, eine Ableitung der Niederschlagswässer nicht erfolgt sowie keine Dämmung (Styrodur) ausgeführt wurde.
Zudem fehlen für eine Bauvollendung aus technischer Sicht die folgenden bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale: Im nördlichen Gebäudetrakt wurde auf der Straßenseite im Bereich der Eingangstür die bewilligte Stiegenanlage – dies zur Überwindung eines Höhenunterschiedes von 95 cm – nicht hergestellt; das Gebäude ist sohin von außen straßenseitig nicht erschlossen. Zwischen dem Obergeschoß und dem Dachboden ist keine Dachbodeneinstiegstreppe ausgeführt; das Dachgeschoß kann derzeit nur unter Zuhilfenahme einer Leiter betreten werden. Die Stiegenanlage zwischen dem Erdgeschoß und dem Obergeschoß befindet sich im Rohzustand; es fehlen die Beläge zur Gänze und ist keine Absturzsicherung ausgeführt. Der gesamte Innenbereich befindet sich im Rohbauzustand, es sind keinerlei Fußbodenaufbauten (gemäß Baubewilligung bestehend aus einem Holzfußboden auf Staffel mit Stehlschraubfüßen und dazwischen liegender Wärmedämmung) vorhanden; es ist allein eine Rohfundamentplatte (Erdgeschoß) und eine Rohfundamentdecke (Obergeschoß) ausgeführt. Auch fehlen Türstöcke, Innentüren, Sanitäreinrichtungen sowie sämtliche hautechnischen Installationen und Anlagen, die für ein Wohngebäude konstruktiv erforderlich sind (kein Einbau von Leitungsanlagen, keine Trinkwasserversorgung, keine Versorgung mit elektrischer Energie, keine Wärmeversorgung, keine Abwasserbeseitigung innerhalb des Gebäudes, wenngleich der Kanalanschluss bis in das Gebäudeinnere ausgeführt wurde). Auch sind keine Wand- und Deckenverkleidungen (Verputz) vorhanden. Die Außenmauern bestehen aus dem Ziegelmauerwerk, an dem nur teilweise die Wärmedämmung angebracht wurde.
5.5. Die Lage des in der Natur ausgeführten Bauwerks stellt sich – im Unterschied zur Baubewilligung vom 16. Juni 1997 – wie folgt dar:
Die straßenseitige (nördliche) Gebäudelänge (siehe im untenstehenden Plan, der atypisch nach Süden ausgerichtet ist, die vom Amtssachverständigen eingezeichnete violette Linie) beträgt (anstatt der bewilligten 11,50 m) in der Natur 11,28 m (Längenunterschreitung in der Natur um 22 cm, 1,91 %). Die nordwestliche Gebäudelänge (blaue Linie) beträgt (anstatt der bewilligten 4,95 m) in der Natur 5,10 m (Längenüberschreitung von 15 cm, ca. 3 %). Die südwestliche Gebäudelänge (grüne Linie) beträgt (anstatt der bewilligten 3,70 m) in der Natur 3,63 m (Längenunterschreitung um 7 cm, 1,89 %). Die zum Innenhof ausgerichtete Gebäudelänge (Abstand zwischen dem straßenseitigen, nördlichen Gebäudetrakt und dem südlichen Gebäudetrakt, gelbe Linie) beträgt (anstatt der bewilligten 7,00 m) in der Natur 7,22 m (Längenüberschreitung von 22 cm, 3,03 %). Dies stellt sich wie folgt dar:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
In Abweichung von der erteilten Baubewilligung wurde zudem der Balkon über Säulen (zusätzliches Bauteil) abgestützt und ist im südöstlichen Eck der bewilligten (noch nicht ausgeführten) Terrasse oberhalb des Bades und dem Abstellraum eine Konstruktion aus Pfeilern (Ziegelmauerwerk und Holzbalken bzw. Holzsparren) hergestellt, um einen gedeckten Sitzbereich zu schaffen.
6.1. Die unter Punkt 5.1. getroffenen Feststellungen gründen auf dem Ergebnis einer Einsichtnahme in das offene Grundbuch und in die Insolvenzdatei und erweisen sich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren als nicht strittig.
6.2. Die unter Punkt 5.2. getroffenen Feststellungen einschließlich der einleitend dargestellten Vorgeschichte gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes im Einklang mit den Ausführungen seitens der Beschwerdeführer in der öffentlichen mündlichen Verhandlung; in diesem Zusammenhang ist insbesondere auf die Inhalte der Baubewilligungsbescheide vom 09. Jänner 1997 und 16. Juni 1997 einschließlich der zugrunde liegenden Einreichpläne zu verweisen, wobei seitens der Beschwerdeführer dargelegte wurde, dass erst nach Erteilung der ersten Baubewilligung die Entscheidung getroffen worden sei, auch den Altbestand des bestehenden Wohnhauses (für das seitens der belangten Behörde die Annahme eines vermuteten Konsenses in der Verhandlung bestätigt wurde) abbrechen zu wollen. Dass die vormals bestehende Garage, deren Außenmauern gemäß der Baubewilligung vom 16. Juni 1997 für den neu zu schaffenden „Tankraum“ sowie „Heiz- bzw. Aufstellungsraum“ Verwendung finden sollten, schon ursprünglich in den Altbestand (Wohnhaus) integriert gewesen ist, ergibt sich aus dem Einreichplan, der der ersten Baubewilligung vom 09. Jänner 1997 zugrunde lag (welcher die Garage – ausgewiesen mit nur einem Fenster – als Teil des danach bestehenden bleibenden Erdgeschoßes darstellte).
6.3. Die unter Punkt 5.3. getroffenen Feststellungen gründen auf der Baubeginnsanzeige, die im vorgelegten Bauakt enthalten ist. Zudem wurde seitens der Beschwerdeführer in der Verhandlung dargetan, dass die Ausführung eines Projektes entsprechend dem Baubewilligungsbescheid vom 16. Juni 1997 beabsichtigt gewesen ist und ein Abgehen von diesem Plan in Bezug auf die östliche Außenmauer im Erdgeschoß (Belassung dieser Mauer im Bereich Diele, Stiegenanlage, WC und Speis) während der Bauausführung beschlossen wurde (der diese Abänderung zum Gegenstand habende Einreichplan wurde bis dato nicht bewilligt).
6.4. Die unter Punkt 5.4. getroffenen Feststellungen gründen auf den Inhalten des Gutachtens des Amtssachverständigen für Bautechnik im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vom 12. Dezember 2025 sowie vor allem auf den schlüssigen Ausführungen dieses Sachverständigen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 04. Februar 2026, in der er die bauplanmäßig konstruktiven Merkmale des bewilligten Einreichplans mit Bescheid vom 16. Juni 1997 aus technischer Sicht schlüssig darlegte sowie die tatsächliche Ausführung des Bauwerks auf dem Baugrundstück beschrieb (vgl. Verhandlungsschrift, S. 6 ff). Dass dieser Bauzustand seit dem Jahr 1998 besteht, wurde seitens der Beschwerdeführer in der Verhandlung bestätigt.
6.5. Die unter Punkt 5.5. getroffenen Feststellungen gründen auf den Ergebnissen der Befundaufnahme des Amtssachverständigen für Bautechnik im verwaltungsgerichtlichen Verfahren an Ort und Stelle, dargestellt im Gutachten vom 12. Dezember 2025. Die Messung erfolgte, wie der Amtssachverständige schlüssig in der Verhandlung ausführte, entlang des Ziegelmauerwerks des bestehenden Gebäudes ohne Berücksichtigung der teilweise angebrachten Wärmedämmung, weil sich aus der bewilligten Baubeschreibung die Zulässigkeit der Anbringung einer Wärmedämmung (ohne Angaben zur Dicke in cm) ergibt; zudem sind die Längenangaben in der zeichnerischen Darstellung im bewilligten Einreichplan auf die Außenmauern in Ziegelbauweise (ohne Darstellung eines Wärmeschutzes) bezogen. Dass – entgegen der Baubewilligung – ein Abstützen des Balkons über Säulen (zusätzliches Bauteil) erfolgt, wurde im Gutachten vom 12. Dezember 2025 beschrieben; die Errichtung einer Vorrichtung für eine Sitzgelegenheit im südöstlichen Teil der geplanten Terrasse legte der Amtssachverständige in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 04. Februar 2026 dar.
7.1. § 35 der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, idF 32/2021, lautet:
㤠35
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.
(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.
(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.“
7.2. § 24 der NÖ Bauordnung 1996 lautet:
㤠24
Ausführungsfristen
(1) Das Recht aus einer Baubewilligung (§ 23 Abs. 1) erlischt, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht
o binnen 2 Jahren ab der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2 begonnen oder
o binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn vollendet wurde.
Eine Bauplatzerklärung nach § 23 Abs. 3 wird dadurch nicht berührt.
(2) Für die Vollendung umfangreicher Bauvorhaben (z.B. großvolumige Wohn- oder Betriebsgebäude, Anstaltsgebäude) darf in der Baubewilligung eine längere Frist bestimmt werden.
(3) Wenn ein bewilligtes Bauvorhaben in mehreren Abschnitten ausgeführt werden soll, dann dürfen in der Baubewilligung längere Fristen als nach Abs. 1 für einzelne Abschnitte bestimmt werden.
(4) Die Baubehörde hat die Frist für den Beginn der Ausführung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn
o dies vor ihrem Ablauf beantragt wird,
o das Bauvorhaben nach wie vor dem Flächenwidmungsplan – und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans auch diesem – und den Sicherheitsvorschriften nicht widerspricht.
(5) Die Baubehörde hat die Frist für die Vollendung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn der Bauherr dies vor ihrem Ablauf beantragt und das Bauvorhaben innerhalb einer angemessenen Nachfrist vollendet werden kann.
(6) Das Recht zur Ausführung eines Vorhabens nach § 15 erlischt, wenn mit seiner Ausführung nicht binnen 2 Jahren ab dem Ablauf der Frist nach § 15 Abs. 1 begonnen worden ist.“
8.1. Die (zulässige) Beschwerde ist im Ergebnis nicht begründet.
8.2. § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruchs eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027 bis 0030).
Gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 sind Neu- und Zubauten von Gebäuden bewilligungspflichtig. Ein Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten (§ 14 Z 15 leg.cit.). Unter einem Bauwerk ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 ein Objekt zu verstehen, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Auch sah die NÖ BO 1996 – im Sinne der erteilten Baubewilligung mit Bescheid vom 16. Juni 1997 – die Erforderlichkeit einer Baubewilligung für die Errichtung von Gebäuden (§ 14 Z 1 NÖ BO 1996) vor.
8.3. Für das vom Abbruchauftrag umfasste Bauvorhaben – nämlich das auf dem Baugrundstück ausgeführte einheitliche Gebäude – ist sohin eine Bewilligungspflicht sowohl zum Zeitpunkt des Beginnes der Errichtung als auch zum Zeitpunkt der Erlassung dieser Entscheidung normiert (gewesen) und wurde zuletzt eine Baubewilligung mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 16. Juni 1997 erteilt.
8.4. Gemäß den in der NÖ BO 1996 normierten Ausführungsfristen (vgl. § 24 Abs. 1 leg.cit., siehe nunmehr auch § 24 NÖ BO 2014) erlischt jedoch das Recht aus einer Baubewilligung, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen fünf Jahren ab ihrem Beginn vollendet wurde (auf die Nichterstattung einer Fertigstellungsmeldung – entsprechend der Begründung der Baubehörden – kommt es hingegen nicht).
Der Verwaltungsgerichthof hat die Frage, wann ein Bauvorhaben als vollendet zu gelten hat, in seiner Rechtsprechung (auch zu anderen Bauordnungen) bereits beantwortet. Danach wird ein Bau im Allgemeinen schon dann als vollendet beurteilt werden können, wenn das Gebäude nach außen hin abgeschlossen und alle bauplanmäßig konstruktiven Merkmale verwirklicht worden sind; ein „schlüsselfertiger“ Zustand ist nicht zu fordern, weil eine solche Auffassung zu dem sinnwidrigen Ergebnis führen würde, dass eine Baubewilligung auch dann erlöschen könnte, wenn im Zeitpunkt des Ablaufes der Vollendungsfrist noch geringfügige Restarbeiten nicht durchgeführt sind (zur NÖ BO 1996 vgl. etwa VwGH 15.07.2003, 2002/05/0772, mwN).
Im Einzelfall hat der Verwaltungsgerichtshof bereits anerkannt, dass bei noch ausstehenden Bauarbeiten wie „Ausgleichsmaßnahmen zur Überwindung von Höhenunterschieden von bis zu 95 cm, Bodenaufbauten, Tür- und Fensterelemente oder tragende Konstruktionselemente, wie Teile der Treppenanlagen“ nicht nur bloß geringfügige Restarbeiten im Sinne seiner Judikatur ausständig sind, folglich das Bauvorhaben nicht vollendet wurde (vgl. hierzu VwGH 05.10.2016, Ra 2016/06/0118).
8.5. Auch im vorliegenden Fall kann mit Blick auf die oben getroffenen Feststellungen – denen die technischen Ausführungen des beigezogenen Amtssachverständigen insb. zum Fehlen der Ausführung bauplanmäßig konstruktiver Merkmale der Baubewilligung vom 16. Juni 1997 in der öffentlichen mündlichen Verhandlung zugrunde liegen – vom Fehlen bloßer Restarbeiten keine Rede sein. Das errichtete Gebäude ist zwar großteils nach außen abgeschlossen, dennoch sind im südlichen Gebäudetrakt zwei Gebäudeöffnungen vorhanden, in die gemäß dem bewilligten Einreichplan noch eine Tür sowie ein Fenster einzubauen gewesen wäre. Zudem ist der obere Abschluss des Gebäudes im südlichen Gebäudetrakt (beginnend vom im Einreichplan dargestellten Bad an der östlichen Grundgrenze bis hin zum westlich Heizraum) nur in Form einer durchgehenden Deckenkonstruktion (teilweise verfüllte Rippenträgerdecke) gegeben, die in der Natur die Funktion eines Daches übernimmt, jedoch keines der bauplanmäßig konstruktiven Merkmale des projektierten Daches aufweist (keine Abdichtung nach unten, keine Ableitung von Niederschlagswässern, kein Terrassen- (Flachdach-) oder Pultdachaufbau, keine Dämmung). Zudem wurde keine Ausgleichsmaßnahme (projektierte Stiegenanlage) zur Überwindung des Höhenunterschiedes von 95 cm im Bereich der straßenseitigen Eingangstür geschaffen, sodass das Gebäude straßenseitig nicht erschlossen ist. Auch im Innenbereich ist die bauplanmäßig konstruktive Erschließung des Dachbodens nicht ausgeführt (keine Dachbodeneinstiegstreppe) sowie sind wesentliche Teile der Treppenanlage zur Erschließung des Obergeschoßes vom Erdgeschoß nicht vorhanden (Fehlen einer Absturzsicherung der im Rohzustand, ohne alle Beläge ausgeführten Stiegenanlage, die für ein gefahrloses Betreten des Obergeschoßes erforderlich ist). Auch sind keinerlei Fußbodenaufbauten, Türstöcke, Innentüren und Installationen zur Versorgung des Gebäudes mit Wärme, Strom und Wasser sowie keinerlei Decken- und Wandverkleidungen vorhanden.
8.6. Diese fehlenden baulichen Maßnahmen seit dem Jahr 1998, die in einer Gesamtbetrachtung jedenfalls nicht bloße Restarbeiten betreffen, stehen daher einer rechtzeitigen Bauvollendung innerhalb der in § 24 Abs. 1 NÖ BO 1996 normierten fünfjährigen Frist ab Baubeginn entgegen, sodass die mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 16. Juni 1997 erteilte Baubewilligung spätestens im Jahr 2002 erloschen ist. Überdies weichen zumindest die festgestellten vier Gebäudelängen im Ausmaß von bis zu 22 cm von den bewilligten Abmessungen im Einreichplan ab und wurden überdies Bauteile ausgeführt, die nicht Gegenstand der erteilten Baubewilligung waren, sodass das ausgeführte Bauwerk auf dem Baugrundstück auch insofern nicht dem (zunächst) bewilligten Gebäude (Lage) entspricht. An diesem Ergebnis vermag der Umstand, dass – wie von den Beschwerdeführern vorgebracht – zwischenzeitig mit Bescheid vom 29. Juni 1998, Zl. ***, ein „Baustopp“ verhängt worden sei, nicht zu ändern, weil eine Verlängerung der Ausführungsfristen jedenfalls nicht erfolgt ist (und überdies der Bescheid vom 29.06.1998 mit Berufungsentscheidung vom 15.09.1998 behoben wurde).
8.7. Dagegen kommt die Vorschreibung der Auflagen 1 bis 7 – wie dies mit dem (durch den Berufungsbescheid bestätigten) Abbruchauftrag durch die Baubehörde I. Instanz erfolgt ist, im vorliegenden Verfahren nicht in Betracht:
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Auflagen pflichtbegründende Nebenbestimmungen von dem Hauptinhalt nach begünstigenden Verwaltungsakten (vgl. etwa VwGH 29.01.2024, Ra 2023/07/0094, VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0038, jeweils mwN), die nur dann zulässig sind, soweit sie gesetzlich bestimmt sind (vgl. VwGH 29.01.2020, Ro 2019/05/0002, mwN). Bei der Anordnung des Abbruchs von Bauwerken nach der NÖ BO 2014 handelt es sich weder um einen dem Hauptinhalt nach begünstigenden Verwaltungsakt, noch ist die Vorschreibung von Auflagen im Zusammenhang mit der Anordnung eines Abbruchs in der NÖ BO 2014 vorgesehen (zum Abbruchauftrag vgl. § 35 NÖ BO 2014); die Vorschreibung von Auflagen kommt sohin nach der NÖ BO 2014 nur bei Erteilung einer Baubewilligung gemäß § 14 iVm § 23 NÖ BO 2014 – und nicht in Bezug auf baupolizeiliche Aufträge iSd § 35 NÖ BO 2014 – in Betracht. Die Auflagen haben daher zu entfallen (auf die von Gesetzes wegen bestehenden Verpflichtungen insb. gemäß §§ 7 und 68 NÖ BO 2014 wird hingewiesen).
8.8. Die von der Baubehörde I. Instanz vorgeschriebene Leistungsfrist von sechs Monaten ab Rechtskraft erweist sich – wie vom Amtssachverständigen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung auch aus technischer Sicht dargelegt – für die Ausführung der in Rede stehenden Abbrucharbeiten jedenfalls als angemessen (ein anderes Vorbringen wurde auch seitens der Beschwerdeführer nicht erstattet).
8.9. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
9. Zur Unzulässigkeit der Revision:
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten und einheitlich zu betrachtenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, vorwiegend Fragen der Beweiswürdigung betroffen sind und eine einzelfallbezogene Beurteilung der Frage der Bauvollendung (unter Bedachtnahme auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes) erfolgt ist beantwortet wird.
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