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LVwG-AV-108/001-2026•LVwG N LVwG-AV-108/001-2026
LVwG-AV-108/001-2026Landesverwaltungsgericht28.01.2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Nutzungsverbot; Verfahrensrecht; Zuständigkeit;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch den Richter Mag. Schnabl über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch deren Geschäftsführer B, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 12.12.2025, GZ. ***, betreffend Verbot der Nutzung einer Lagerhalle gemäß § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2024 (NÖ BO 2014),
zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Mit dem Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 12.12.2025, GZ. ***, wurde der Beschwerdeführerin, der A GmbH, im Standort ***, ***, ***, KG ***, die Nutzung der nördlich am Grundstück situierten baubehördlich mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 19.08.1980 bewilligten Lagerhalle (Halle ***) als Garage gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 verboten.
Begründend führte dazu die Bezirkshauptmannschaft Zwettl zusammengefasst aus, dass die gegenständliche Halle mit Baubewilligung der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 19.08.1980 als Lagerhalle bewilligt worden wäre und hierzu in der Projektbeschreibung festgehalten worden wäre, dass diese Halle in Stahlbetonweise mit festintegrierten Boxenwänden zur Aufnahme von Losedünger und Schüttgüter ausgeführt werden solle. Spätere Änderungsverfahren hätten die Nutzung dieser Lagerhalle nicht verändert.
Am 04.12.2025 sei im Zuge eines Lokalaugenscheins festgestellt worden, dass die Halle *** in sechs Boxen aufgeteilt sei und in drei dieser Boxen zum Teil fahrbereite und zum Teil nicht fahrbereite KFZ sich befinden würden. Für diese Nutzung des Einstellens von Kraftfahrzeugen sei die gegenständliche Lagerhalle auf Grund der fehlenden Deckenkonstruktion und der nicht geeigneten Bodendichtheit nicht geeignet. Auf Grund des Abstandes von mehr als 6 Meter zur nächsten Halle (Halle ***) sei im Falle einer Entzündung eines KFZ nicht mit einer Brandweiterleitung auf benachbarte Gebäude zu rechnen.
Da es sich gegenständlich um eine gewerbliche Betriebsanlage handle, sei die Bezirkshauptmannschaft Zwettl gemäß § 1 NÖ BÜV 2017 auch zuständige Baubehörde. Auf Grund des festgestellten Sachverhaltes sei der Verwendungszweck dieses Gebäudes von einer Lagerhalle zu einer Garage abgeändert worden. Die Änderung des Verwendungszwecks der Lagerhalle zu einer Garage sei gemäß § 15 Abs. 1 lit. a) 5. Teilstrich anzeigepflichtig, da hiedurch der Brandschutz betroffen sei. Da die Lagerhalle sohin zu einem anderen als dem mit baubehördlicher Bewilligung bewilligten Zweck genutzt werde, sei spruchgemäß zu entscheiden gewesen.
In ihrer fristgerecht durch ihren Geschäftsführer mit Schreiben vom 16.01.2025 (offenkundig richtig: 16.01.2026) erhobenen Beschwerde beantragte die Beschwerdeführerin eindeutig erkennbar, den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben.
Begründend führte dazu die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass keine Änderungsgenehmigung notwendig sei, da es sich nach § 81 Abs. 2 Z 9 der Gewerbeordnung um eine emissionsneutrale Änderung handle. Die Schutzziele seien nicht verändert worden, insbesondere da keine Reparaturarbeiten durchgeführt werden dürften. Es handle sich um reine Einstellplätze.
Des Weiteren sei auszuführen, dass es sich bei der Vermietung der Lagerhallen um eine privatrechtliche Vermietung handle und somit nicht der Gewerbeordnung unterliege. Aus diesem Grund möchte die Beschwerdeführerin eine Teilunterbrechung der Gewerbeausübung für die Halle *** bekanntgeben.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 20.01.2026 legte die Bezirkshauptmannschaft Zwettl dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur GZ. *** mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor, dies mit den Mitteilungen, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht und auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet werde.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen von der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vorgelegten Verwaltungsakt.
Die Beschwerdeführerin, die A GmbH, deren Geschäftsführer B ist, ist Eigentümerin einer Betriebsanlage im Standort ***, ***, auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***. Die Beschwerdeführerin hat diese Betriebsanalage von der C VertriebsgesmbH übernommen und befinden sich auf diesem Grundstück insgesamt vier Hallen.
Mit rechtskräftigem Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 19.08.1980 zur GZ. *** wurde der damaligen Eigentümerin dieses Grundstücks, der D Gesellschaft m.b.H., die bau- und gewerberechtliche Bewilligung zur Errichtung und zum Betrieb dieser Betriebsanlage für den Landesproduktehandel erteilt. Die Verhandlungsschrift vom 05.08.1980 bildete hinsichtlich der Projektbeschreibung und der Auflagen einen integrierenden Bestandteil dieses Bescheides. In Bezugnahme auf eben diese Halle *** wurde im Rahmen der Verhandlung vom 05.08.1980 festgehalten, dass diese in einem Ausmaß von 20x12m östlich der Lagerhalle *** in einem Abstand von 3 m, gemessen von der neuermittelten Straßenfluchtlinie, parallel zu dieser errichtet werde und diese Halle *** in Stahlbetonweise mit festintegrierten Boxenwänden zur Aufnahme von Losedünger und Schuttgüter ausgeführt werde.
Im Nachfolgenden erfolgte gegenüber der Bau- und Gewerbebehörde keine Anzeige und/oder baubehördliche Bewilligung zur Änderung eben dieses Verwendungszwecks dieser Halle.
Im Zuge einer nunmehr am 04.12.2025 stattgefundenen gewerbebehördlichen Verhandlung vor der Bezirkshauptmannschaft Zwettl wurde festgestellt, dass eben diese Halle *** nunmehr in sechs Boxen aufgeteilt ist und in drei dieser Boxen sich zum Teil fahrbereite und zum Teil nicht fahrbereite Kraftfahrzeuge eingestellt befinden. Für diese Nutzung des Einstellens von Kraftfahrzeugen ist die gegenständliche Lagerhalle jedoch auf Grund der fehlenden Deckenkonstruktion (REI 90) und der nichtgeeigneten Bodendichtheit nicht geeignet.
Der Sachverhalt ist insgesamt unstrittig und ergibt sich auch vollinhaltlich aus dem unbedenklichen Inhalt des vorliegenden Verwaltungsaktes der Bezirkshauptmannschaft Zwettl, insbesondere aus dem Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 19.08.1980 zur GZ. *** einschließlich der dazu am 05.08.1980 aufgenommenen Verhandlungsschrift, aus der Verhandlungsschrift der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 04.12.2025 zu den Geschäftszahlen *** und *** und aus dem im Verwaltungsakt erliegenden Luftbild.
Von der Beschwerdeführerin blieb demnach insbesondere unbestritten, dass die gegenständliche Halle den festgestellten baubehördlich bewilligten Verwendungszweck als Lagerhalle aufweist, tatsächlich ebendort zur Zeit Fahrzeuge eingestellt sind und eine Änderung des Verwendungszwecks der Halle bislang nicht angezeigt wurde.
Folgende Bestimmungen sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):
„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
§ 2 NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV):
„Die Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, werden aus dem eigenen Wirkungsbereich folgender Gemeinden auf nachfolgende Bezirkshauptmannschaften zur Besorgung übertragen, wobei die im § 3 genannten Angelegenheiten ausgenommen sind.
Gemeinde
Bezirkshauptmannschaft
ab
(…)
Zwettl
§ 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014):
„(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:
(…)“
§ 35 Abs. 3 NÖ BO:
„(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.“
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:
Voranzustellen ist zunächst, dass sich aus § 2 der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 ergibt, dass ab dem 01.08.1997 von der Gemeinde *** die Angelegenheit der örtlichen Baupolizei bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, aus dem eigenen Wirkungsbereich auf die Bezirkshauptmannschaft Zwettl zur Besorgung übertragen wurden.
Gegenständlich liegen bezugnehmend auf das gegenständliche Bauvorhaben unzweifelhaft in der Gesamtheit des Betriebsgeländes und der darauf ausschließlich befindlichen Hallen eine gewerbliche Betriebsanlage und zudem keiner der Ausnahmetatbestände des § 3 der NÖ BÜV vor, sodass die örtliche und sachliche Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft Zwettl im gegenständlichen Verfahren gegeben ist. Hat nämlich eine Gemeinde ihre baubehördliche Zuständigkeit in den Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei bei gewerbebehördlichen Betriebsanlagen auf die Bezirkshauptmannschaft übertragen, so gilt dies sowohl für das Bewilligungs-, als auch für das Anzeige-, als auch für das baupolizeiliche Verfahren (vgl. Kienastberger/Stellner-Pichler, NÖ Baurecht², Anmerkung zu § 1 und § 2 NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017). Zweck der Regelung ist ja, dass – abgesehen von den in § 3 NÖ BÜV 2017 aufgezählten Ausnahmen – alle bau- und gewerbebehördlichen Verfahren bei gewerblichen Betriebsanlagen bei einer Behörde konzentriert werden.
Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nichtbewilligten oder nichtangezeigten Bauwerks, sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.
Wie bereits zu § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 1996 ausgesprochen (vgl. die zu § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 1996 ergangene Rechtsprechung zum Nutzungsverbot im Gefährdungsfall: VwGH 27.02.2006, 2004/05/0004, mwN), sind auch in den Fällen des § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 nach entsprechender Beweisaufnahme, insbesondere durch Einsicht in den für die Liegenschaft bestehenden Bauakt getroffenen Feststellungen Grundvoraussetzung für die Beurteilung, ob eine fehlende Bewilligung oder Anzeige oder ein Abweichen der tatsächlichen Nutzung von den bewilligten oder aus der Bauanzeige zu ersehenden Verwendungszweck vorliegt und daher ein baupolizeilicher Auftrag nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 erteilt werden muss (VwGH 06.09.2023, Ra 2023/05/0063).
Im konkreten Fall wurde von der Bezirkshauptmannschaft Zwettl ein Nutzungsverbot für die verfahrensgegenständliche Halle gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 deshalb ausgesprochen, da der rechtskräftig baubehördlich bewilligte Verwendungszweck in der Lagerung von Losedünger und Schüttgüter bestehe, tatsächlich diese Halle derzeit jedoch zum Einstellen von Kraftfahrzeugen verwendet werde, wodurch jedoch jedenfalls der Brandschutz betroffen sei und deshalb eine anzeigepflichtige Änderung des Verwendungszweckes vorliege, eine Anzeige jedoch nicht diesbezüglich erstattet worden wäre.
Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich dazu, dass tatsächlich sich der bau- und gewerbebehördliche Verwendungszweck dieser Halle eben aus dem rechtskräftigen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 19.08.1980 in Verbindung mit der dazu aufgenommenen Verhandlungsschrift vom 05.08.1980 ergibt und dieser von der Bezirkshauptmannschaft Zwettl so richtig wiedergegeben wurde. Eine Anzeige der Änderung des Verwendungszwecks wird selbst von der Beschwerdeführerin nicht behauptet und ergibt sich ein solcher nicht aus dem vorliegenden Verwaltungsakt.
Das Einstellen von Kraftfahrzeugen ist jedoch zweifellos ein anderer Verwendungszweck als jener der Aufnahme von Losedünger und Schüttgüter. Dazu kommt, dass es auf der Hand liegt, dass insbesondere im Zusammenhang mit dem Brandschutz das Einstellen von Kraftfahrzeugen mit höheren Gefahren verbunden ist, derer auch gerade in Bezug auf Garagen im Konnex mit dem Brandschutz durch die Sonderbestimmungen der Anlage 2.2 der NÖ Bautechnikverordnung 2014 Rechnung getragen wird. Abgesehen davon, dass – von der Beschwerdeführerin unbestritten – durch den in der gewerbebehördlichen Verhandlung vom 04.12.2025 beigezogenen Amtssachverständigen für Bautechnik festgehalten wurde, dass die gegenständliche Lagerhalle in Bezugnahme auf die Deckenkonstruktion und die Bodendichtheit nicht den Anforderungen einer Garage entspricht, ergibt sich eben insbesondere aus dem festgestellten Sachverhalt, dass seitens der Beschwerdeführerin und/oder ihren Rechtsvorgängern eine Änderung des diesbezüglichen Verwendungszweckes der Baubehörde gegenüber nicht angezeigt wurde.
Soweit sich die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde darauf bezieht, dass es sich hier um reine Einstellplätze handle, in denen keine Reparaturarbeiten durchgeführt werden würden, werden damit genau die gerade festgestellten Bedenken des Amtssachverständigen für Bautechnik bekräftigt. Ob und inwieweit mit dieser Änderung des Verwendungszwecks die Ausnahmebestimmung des § 81 Abs. 2 Z 9 Gewerbeordnung greift, da nach Auffassung der Beschwerdeführerin eine emissionsneutrale Änderung vorliege, ist in Bezugnahme auf die hier ausschließlich anzuwendenden baurechtlichen Bestimmungen ohne Relevanz. Ebenso ist ohne Bedeutung in rechtlicher Hinsicht, ob und inwieweit die Beschwerdeführerin nunmehr eine Teilunterbrechung der Gewerbeausübung eben bezogen auf diese Halle bekanntgibt.
Vielmehr ergibt sich aus dem festgestellten Sachverhalt, dass eben die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung im Sinne des § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 vorliegen, weshalb die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen und der angefochtene Bescheid zu bestätigen war.
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unterbleiben, da die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und standen einem Entfall der Verhandlung auch weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegen. Es wurde auch von keiner der Parteien die Durchführung einer Verhandlung beantragt.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut und die zitierte Rechtsprechung verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine Einzelfall bezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z.B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).
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