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LVwG-AV-1065/001-2024•LVwG N LVwG-AV-1065/001-2024
LVwG-AV-1065/001-2024Landesverwaltungsgericht25.01.2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Baugebrechen; Konsenslosigkeit;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Biedermann als Einzelrichterin über die Beschwerde der A, ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwalts-KG in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Wiener Neustadt vom 12.03.2024, Zl. ***, mit dem die Berufung gegen den Bescheid des Magistrats der Stadt Wiener Neustadt vom 24.10.2023, Zl. ***, betreffend Erteilung eines baupolizeilichen Auftrags gemäß § 34 Abs 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) für das Bestandsgebäude auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, als unbegründet abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 03.06.2025,
zu Recht:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und Abs 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) dahingehend Folge gegeben, als der angefochtene Bescheid des Stadtsenates der Stadt Wiener Neustadt vom 12.03.2024, Zl. ***, wie folgt zu lauten hat:
„Gemäß § 66 Abs 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wird der Berufung vom 16.11.2023 gegen den Bescheid des Magistrats der Stadt Wiener Neustadt vom 24.10.2023, ZI. ***, insofern Folge gegeben, als der Spruch wie folgt zu lauten hat:
„Gemäß § 34 Abs 2 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 32/2021, sind folgende Baugebrechen an der nördlichen Außenwand des Bestandsgebäudes auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, Anschrift: ***, ***, zu dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, Anschrift: ***, ***, zu beheben:
-Die beiden im dritten (und letzten) Obergeschoss befindlichen beiden Öffnungen (zwei Panoramafenster) in der nördlichen Außenwand des Gebäudes ***, sowie
-das östliche der beiden im zweiten Obergeschoss befindlichen Fenster in der nördlichen Außenwand des Gebäudes ***
sind zu beseitigen und ist der konsensgemäße Zustand der nördlichen Außenwand des Gebäudes *** entsprechend dem Einreichplan des Baumeisters C in ***, zu Zl. ***, wiederherzustellen.
Die Frist zur Durchführung des baupolizeilichen Auftrages wird gemäß § 17 VwGVG iVm § 59 Abs 2 AVG mit vier Monaten ab Rechtskraft dieser Entscheidung neu festgesetzt.“
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1. Mit Bescheid des Magistrats der Stadt Wiener Neustadt (in weiterer Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 24.10.2023, Zl. ***, wurde D und A als Miteigentümerinnen des GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Anschrift: ***, *** und ***, gemäß § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 folgender baupolizeilicher Auftrag erteilt:
„1. Die 5 Öffnungen in der nördlichen Brandwand des Bestandsgebäudes auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, ***, ***, ***, an der Grundgrenze zu Grundstück ***, EZ ***, ***, ***, sind so zu verschließen, dass den brandschutztechnischen Vorschriften gemäß OIB-Richtlinie 2 Pkt. 4.1 Rechnung getragen wird.
2. Die fachgerechte Herstellung der Brandwand laut Punkt 1. ist der Behörde mittels Fotodokumentation sowie durch Vorlage eines von befugten Fachleuten erstellten Befundes über die ordnungsgemäße Ausführung innerhalb von 3 Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheides nachzuweisen.“
Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass am 02.08.2023 eine baupolizeiliche Überprüfung betreffend des Verdachtes konsensloser Öffnungen in der Brandwand in Abwesenheit der beiden Miteigentümerinnen durchgeführt worden sei. Hierbei seien durch die Baubehörde fünf Öffnungen in der nördlichen Brandwand des Bestandsgebäudes auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück an der Grundgrenze zu GSt. Nr. ***, KG ***, festgestellt worden.
Gemäß der Aktenlage zum gegenständlichen Bestandsgebäude würden die drei vergitterten Öffnungen in der nördlichen Brandwand, ausgeführt als Fenster im ersten und zweiten Obergeschoß, keine Baubewilligung aufweisen. Im dritten Obergeschoß seien seitens der Baubehörde durch Vorlage von Bestandsplänen vom 17.02.1992 im Jahr 1992 zwei mit Glasziegeln verschlossene Öffnungen in der nördlichen Brandwand behördlich zur Kenntnis genommen worden. Diese würden jedoch keine Glasziegel mehr aufweisen.
Gemäß § 34 Abs 1 NÖ Bauordnung 2014 habe der Eigentümer eines Bauwerks Baugebrechen zu beheben. Komme der Eigentümer dieser Verpflichtung nicht nach, habe die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks die Behebung des Baugebrechens gemäß § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 zu verfügen. Nach den Erläuterungen zur NÖ BO 2014 sei als Baugebrechen im Sinn der baurechtlichen Bestimmungen eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte Änderung eines Bauwerks einzustufen. Darunter falle auch - wie im gegenständlichen Fall - der Einbau von Fenstern bzw. die Errichtung von Öffnungen in einer direkt an der Grundgrenze befindlichen Brandwand, sodass deren Brandschutzfunktion nicht mehr gegeben sei.
Gemäß OIB-Richtlinie 2 Pkt. 4.1 sei, wenn der Abstand eines Bauwerks von der Nachbargrundstücks- bzw. Bauplatzgrenze weniger als 2,00 m betrage, die zur Nachbargrundstücks- bzw. Bauplatzgrenze gerichtete Seite des Bauwerks mit einer brandabschnittsbildenden Wand gemäß Tabelle 1b abzuschließen. In einer brandabschnittsbildenden Wand dürften keine Fenster (ohne selbstschließende Vorrichtung) verbaut sein. Auf Grund des festgestellten Baugebrechens habe daher der baupolizeiliche Auftrag erteilt werden müssen und erscheine die gesetzte Frist im Hinblick auf die durchzuführenden Maßnahmen als angemessen.
1.2. Gegen diesen Bescheid vom 24.10.2023 erhoben die beiden Miteigentümerinnen jeweils Berufung.
Die Berufung der D vom 13.11.2023 wurde mit Bescheid des Stadtsenates der Stadt Wiener Neustadt (in der Folge: belangte Behörde) vom 12.03.2024, Zl. ***, als unbegründet abgewiesen.
1.3. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 12.03.2024, Zl. ***, wurde die Berufung der Miteigentümerin A (in weiterer Folge: Beschwerdeführerin) vom 16.11.2023 gegen den Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 24.10.2023 als unbegründet abgewiesen.
Begründend führte die belangte Behörde hierzu nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensverlaufes im Wesentlichen aus, dass selbst, wenn die im Plan aus dem Jahr 1909 als Bestand dargestellten Fenster bewilligt worden wären, es sich hierbei nur um zwei Fenster im ersten und zweiten Obergeschoss gehandelt hätte, da die übrigen Fenster in diesem Plan nicht ersichtlich seien. Zudem sei von der Beschwerdeführerin bis dato kein Antrag nach § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 gestellt worden.
In der dagegen fristgerecht erhobenen Beschwerde vom 12.04.2024 wurde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die Behebung des angefochtenen Bescheides, in eventu die Zurückverweisung an die belangte Behörde beantragt. Zugleich wurde beantragt, der Beschwerde gegen den angefochtenen Bescheid die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Begründend führte die Beschwerdeführerin hierzu im Wesentlichen aus, dass ihr weder die Ladung zum Ortsaugenschein vom 18.07.2023 noch die Verständigung vom Ergebnis der Beweisaufnahme aufgrund eines Nachsendeauftrages ordnungsgemäß zugestellt worden seien, weshalb sie sich nicht in das Verfahren habe einlassen können.
Entgegen den Feststellungen der belangten Behörde handle es sich bei den fünf Öffnungen in der Brandwand um keine konsenslose Baumaßnahme, wie sich bereits aus dem Einreichplan zu der Baubewilligung aus dem Jahr 1909 ergebe.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
3.1. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 12.07.2024, Zl. ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin, ihrer Beschwerde vom 12.04.2024 die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, als unzulässig zurückgewiesen.
3.2. Mit Schreiben vom 12.08.2024 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde vom 12.04.2024, den dazugehörigen Verwaltungsakt zur Zl. *** sowie die Verwaltungsakten zu den Zlen. *** (), *** (Anbringen von Firmenschildern und Schaukästen), *** (, E Ges.m.b.H., Werbeanlage), *** (Portal F, ***), *** (G, ***, Wohn- und Geschäftshaus), *** (Portalumbau F, ***), *** (H, ***), zur Entscheidung über die Beschwerde vor und teilte zugleich mit, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht und auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet werde.
3.3. Seitens des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich wurde am 03.06.2025 in Entsprechung des § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, an welcher die rechtsfreundliche Vertretung der Beschwerdeführerin teilnahm. Die belangte Behörde entsandte keinen Vertreter zu dieser Verhandlung.
In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde das GSt. Nr. ***, KG ***, betreffend, und des Gerichtsakts.
4.1. D und A sind jeweils zur Hälfte Miteigentümerinnen des GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Anschrift ***, *** und ***.
An die nördliche Außenwand des Gebäudes *** grenzt unmittelbar nördlich das GSt. Nr. ***, KG ***, mit der Anschrift ***, ***, an.
An die nördliche Außenwand des Gebäudes *** grenzt unmittelbar nördlich das GSt. Nr. ***, KG ***, mit der Anschrift ***, ***, an.
4.2. Der Bauakt des GSt. Nr. ***, KG ***, umfasst erstmals eine schriftliche amtliche Erledigung vom 11.10.1909, Zl. ***, gemäß welcher der Stadtrat zufolge des Beschlusses vom 11.10.1909 auf Grund des am 16.09.1909 stattgefundenen Lokalaugenscheines Herrn Leopold Zugsbratl den mit der Eingabe vom 13.09.1909 angesuchten Konsens für den Umbau des Straßentraktes des Stadt-Hauses O.-Nr. *** in der *** in *** nach den vorgelegten Bauplane erteilte.
In dem mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichplan des Baumeisters C in ***, zu Zl. ***, welcher zu der kommissionellen Verhandlung am 16.09.1909 vorlag, ist die nördliche Außenwand des Gebäudes *** zum GSt. Nr. ***, KG ***, einschließlich des dritten Obergeschosses (damals noch unausgebauter Dachboden) mit jeweils einer Öffnung im ersten und zweiten Obergeschoss im wesentlichen Bereich dieser nördlichen Außenwand wie folgt als Bestand dargestellt (Hervorhebung durch Einkreisung nicht im Original):
[Abweichend vom Origina:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Schnitt A-B aus dem Einreichplan des Baumeisters C in ***,
zu Zl. ***, zu der kommissionellen Verhandlung am 16.09.1909, mit den beiden Öffnungen im ersten und zweiten Obergeschoß in der als Bestand (grau) ausgewiesenen, nördlichen Außenwand.
[Abweichend vom Origina:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Ausschnitt aus dem Einreichplan des Baumeisters C in ***,
zu Zl. ***, zu der kommissionellen Verhandlung am 16.09.1909, mit den beiden Öffnungen im ersten und zweiten Obergeschoß im westlichen Bereich der als Bestand (grau) ausgewiesenen, nördlichen Außenwand.
Mit schriftlicher Erledigung vom 12.02.1910, Zl. 141, wurde Zugsbratl nach einer kommissionellen Überprüfung am 30.01.1910 aufgrund der ihm mit Dekret vom 12.10.1909 erteilten Bewilligung für den „Neu- beziehungsweise Umbau des Straßentraktes und der Adaptierungen des Hoftraktes im Anw. des Stadt-Hauses Konskr.-Nr. *** Nr. *** in der *** zu *** bei der am 3. Februar 1910 stattgehabten Kollaudierung“ der „Bewohnungs- beziehungsweise Benützungskonsens für die hiedurch gewonnenen umgestalteten und benützten Räumlichkeiten vom 12. Februar 1910 an erteilt“.
4.3. Aktenkundig ist weiters eine Niederschrift des Magistrats der Stadt Wiener Neustadt über den Lokalaugenschein einer baupolizeilichen Überprüfung der GSt. Nrn. *** und ***, EZ *** und ***, KG ***, Gebäude *** am 05.11.1991.
Hierbei wurde festgestellt, dass „das Haus *** dem Konsensplan nicht entspricht. […] Außerdem ist ein 3. OGeschoß aufgesetzt worden. An den äußeren Brandwänden des Hauses Nr. *** sind Fensteröffnungen sowohl zum Objekt *** und *** vorhanden.
[…] Aufgrund des festgestellten SV sind nachstehende baupolizeiliche Aufträge zu erteilen:
Mit Bescheid vom 25.11.1991, Zl. ***, wurde I der baupolizeiliche Auftrag erteilt, bis spätestens 01.05.1991 unter anderem Bestandspläne über den tatsächlichen Zustand der Raumnutzungen über sämtliche Geschoße vorzulegen.
4.4. Im Bauakt liegen weiters Pläne des J, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen in , betreffend das Gebäude , datiert mit 17.02.1992 (, Grundriss, 3. Obergeschoß), vom 29.01.1993 ( ON ***, 1. und 2. Stock) sowie vom 12.12.1991 (Erdgeschoß ON *** und ON ***) ein. Sämtliche Pläne weisen jedoch keine Bezugsklausel auf und ist auch kein Bescheid aktenkundig, auf welchen diese Einreichpläne Bezug nehmen.
In dem Plan des J „***, ***, Grundriss 3. Obergeschoß, Maßstab 1:50“, datiert mit 17.02.1992, GZ: ***, ist das dritte Obergeschoss des Gebäudes *** samt der beiden in der nördlichen Außenwand des Gebäudes *** in diesem Bereich befindlichen Öffnungen in der nördlichen Außenwand (dort als „Glasziegel“ bezeichnet) wie folgt dargestellt:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Ausschnitt aus dem Plan des J, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen in ***, betreffend das Gebäude *** Nr. , datiert mit 17.02.1992 (, Grundriss, 3. Obergeschoß), mit den beiden Öffnungen in der nördlichen Außenwand („Glasziegel“).
4.5. Mit Bescheid des Bundesdenkmalamtes vom 07.02.2003, Zl. ***, wurde festgestellt, dass die Erhaltung des Bürgerhauses in ***, ***, GSt. Nr. ***, KG ***, im öffentlichen Interesse gelegen ist, wodurch die Unterschutzstellung des „Bürgerhauses, ***“ erfolgte. Demzufolge stammt das Bürgerhaus *** im Mauerwerk weitgehend aus dem 16. Jahrhundert und hat einige Adaptierungen aus dem 17./18. Jahrhundert aufzuweisen.
4.6. Weitere Bewilligungen sowohl hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Gebäudes ***, als auch hinsichtlich des Gebäudes *** sind nicht aktenkundig.
4.7. Im Zuge einer am 02.08.2023 durch die Baubehörde erster Instanz durchgeführten baupolizeilichen Überprüfung stellte sich die nördliche Außenwand des Gebäudes *** zu dem unmittelbar nördlich daran anschließenden GSt. Nr. ***, KG ***, samt den in der nördlichen Außenwand befindlichen Öffnungen wie folgt dar:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Rechts im Bild die nördliche Außenwand des Gebäudes *** zu dem GSt. Nr. ***, KG ***, mit Öffnungen im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss (aufgenommen am 02.08.2023)
4.8. Für die beiden im dritten (und letzten) Obergeschoss in der nördlichen Außenwand befindlichen Öffnungen (zwei Panoramafenster) sowie die östliche der beiden im zweiten Obergeschoss befindlichen Öffnungen (das östliche der beiden bestehenden Fenster im zweiten Obergeschoss) in der nördlichen Außenwand des Gebäudes *** liegen keine baubehördlichen Bewilligungen vor.
Durch die Errichtung dieser Öffnungen und den Einbau von Fenstern in der nördlichen Außenwand des Gebäudes *** kann die Standsicherheit tragender Bauteile und der Brandschutz beeinträchtigt werden.
5.1. Zu den im Wesentlichen unstrittigen Feststellungen zum vorhandenen und auch nicht vorhandenen baubehördlichen Konsens (wie unter Punkt 4.6. festgestellt) gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des gesamten vorgelegten verwaltungsbehördlichen Verfahrensaktes. Die Feststellungen unter Punkt 4.2. und 4.3. ergeben sich aus dem Bauakt der Baubehörde zu *** (***).
5.2. Die Feststellungen unter Punkt 4.1. zu den Eigentumsverhältnissen an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück ergeben sich aus einer Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch vom 09.04.2025.
Die Lage des verfahrensgegenständlichen Grundstücks ergibt sich aus einer am 21.08.2024 im Wege des geografischen Auskunftsdienstes für die niederösterreichische Landesverwaltung (imap) vorgenommenen Einsichtnahme in ein Luftbild des Grundstückes sowie der Nachbargrundstücke.
5.3. Die Feststellungen unter Punkt 4.5. ergeben sich aus dem öffentlichen Grundbuch sowie dem im Bauakt zu Zl. ***2 einliegenden Bescheid des Bundesdenkmalamtes vom 07.02.2003, Zl. ***.
5.4. Die Feststellungen unter Punkt 4.6. und 4.8. ergeben sich aus den vorgelegten Verwaltungsakten.
5.5. Die Feststellung unter Punkt 4.8. betreffend die Beeinträchtigung der Standsicherheit tragender Bauteile und des Brandschutzes wurde aufgrund des Umstandes getroffen, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bereits grundsätzlich davon ausgegangen werden kann, dass durch die Umgestaltung einer Mauer eines Hauses durch den Einbau eines Fensters in eine Außenwand ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 vorliegt, weil dadurch die Standsicherheit und der Brandschutz beeinträchtigt werden kann (VwGH 20.12.2002, 2002/05/0982).
Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:
Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs 1 VwGVG – mit Beschluss.
Gemäß § 28 Abs 2 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl 138/2017, hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Gemäß Abs 3 leg.cit. hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Voraussetzungen des Abs 2 nicht vorliegen und wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhaltes unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
Gemäß § 70 Abs 20 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl 40/2025, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen und gemäß Abs 21 sind die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung, LGBl 104/2025, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
Gemäß § 14 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 32/2021, bedürfen
Nachstehende Vorhaben einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
[…].
§ 34 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 32/2021, bestimmt:
Abs 1: Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.
Abs 2: Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
Die Baubehörde darf in diesem Fall
-die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,
-die Vornahme von Untersuchungen und
-die Vorlage von Gutachten anordnen.
Abs 3: Im Falle eines begründeten Verdachtes ist der Baubehörde auf deren Verlangen der Nachweis zu erbringen, dass die Änderungen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen der Bewilligung oder der eingebrachten Anzeige haben.
Abs 4: Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zum Grundstück sowie zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:
7.1. Gemäß § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.
Voraussetzung für die Anordnung eines baupolizeilichen Auftrages nach § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 ist das Vorliegen eines „Baugebrechens“, das im Zeitpunkt der Anordnung bereits vorhanden bzw. klar vorhersehbar sein muss. Als „Baugebrechen“ wird unter anderem ein Zustand eines Bauwerkes qualifiziert, der entweder durch eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte Abänderung verursacht wurde. Ein Baugebrechen liegt daher insbesondere vor, wenn ein Bauwerk vom Eigentümer nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige „entsprechenden Zustand“ ausgeführt bzw. erhalten wurde (VwGH 11.10.2011, 2009/05/0292). Ob ein Baugebrechen vorliegt, ist eine Rechtsfrage, welche nicht von einem Sachverständigen, sondern von der Behörde zu beantworten ist (VwGH 20.01.1998, 97/05/0064).
Eine Baubewilligung im Sinne des § 34 Abs 1 NÖ BO 2014 ist nicht nur eine solche nach diesem Gesetz, vielmehr sind darunter auch Baubewilligungen nach den Vorgängerbestimmungen der Niederösterreichischen Bauordnung zu subsumieren (VwGH 10.10.2006, 2005/05/0246; LVwG NÖ 13.10.2015, LVwG-AV-859/001-2015).
7.2. Als Voraussetzung für einen baupolizeilichen Auftrag muss die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages gegeben sein (VwGH 25.09.2019, Ra 2019/05/0050). Der Abbruchauftrag hat zudem ausreichend konkretisiert zu sein und daher der Spruch, durch den eine Verpflichtung auferlegt wird, so bestimmt gefasst zu sein, dass nötigenfalls seine Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung möglich ist (VwGH 13.12.2011, 2008/05/0193), wobei ein behördlicher Auftrag bereits dann ausreichend konkretisiert ist, wenn einem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen durchzuführen sind (VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348).
Allgemein kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes aus dem Umstand, dass eine Baulichkeit lange Zeit von der Baubehörde unbeanstandet geblieben ist, kein baurechtlicher Konsens ergeben, zumal ein solcher durch ein konkludentes (stillschweigendes) Verhalten der Bauaufsichtsorgane weder begründet noch ersetzt werden kann. Auch der Umstand, dass eine Baulichkeit schon seit langer Zeit ohne entsprechende Bewilligung besteht, vermag keine Rechtswidrigkeit eines Beseitigungsauftrages zu begründen (VwGH 25.09.2018, Ra 2018/05/0228).
7.3. Wie sich aus den unter Punkt 4. getroffenen Feststellungen ergibt, liegt für das verfahrensgegenständliche Gebäude ***, auf welches sich der baupolizeiliche Auftrag bezieht, einzig eine baubehördliche Bewilligung für den Neubau des Gassentraktes des Gebäudes *** aus dem Jahr 1909 vor. In dem verklausulierten Einreichplan zu dieser Baubewilligung ist die nördliche Außenwand des Gebäudes *** zu dem GSt. Nr. ***, KG ***, einschließlich des damals noch unausgebauten dritten Obergeschosses (Dachboden) als Bestand mit nur zwei Öffnungen im ersten und zweiten Obergeschoss im wesentlichen Bereich dieser Außenwand dargestellt.
Weitere Baubewilligungen liegen darüber hinaus für das Gebäude *** und somit auch für die übrigen drei Öffnungen im zweiten und dritten Obergeschoß in der nördliche Außenwand des Gebäudes *** nicht vor.
Insofern wurde durch die konsenslos durchgeführten baulichen Abänderungen, nämlich durch die Errichtung der beiden im dritten (und letzten) Obergeschoss befindlichen beiden Öffnungen (zwei Panoramafenster) sowie der östlichen von den beiden im zweiten Obergeschoss befindlichen Öffnungen in der nördlichen Außenwand des Gebäudes *** vom bestehenden baubehördlichen Konsens abgewichen.
7.4. Durch die Umgestaltung einer Mauer eines Hauses durch den Einbau eines Fensters in eine Außenwand liegt ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 vor, weil dadurch die Standsicherheit und der Brandschutz beeinträchtigt werden kann (VwGH 20.12.2002, 2002/05/0982).
Dazu ist festzuhalten, bereits gemäß § 16 der „Bauordnung für das Erzherzogthum Österreich unter der Enns mit Ausschluß der Reichshaupt- und Residenzstadt Wien“ (ausgegeben am 13.02.1883) „zur Vornahme wesentlicher Ausbesserungen und Abänderungen an bestehenden Gebäuden“ „die Bewilligung des Gemeindevorstehers erforderlich“ war, wobei „zu den wesentlichen Ausbesserungen oder Abänderungen […] diejenigen gerechnet“ wurden, „wodurch in irgend einer Weise auf die Festigkeit und Feuersicherheit oder die sanitären Verhältnisse des Gebäudes, oder auf die Rechte der Nachbarn Einfluss geübt werden“ konnte. Somit stellte die Abänderung eines Bauwerks, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile oder der Brandschutz beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten, bereits seit der „Bauordnung für Niederösterreich von 1883“ ein baubehördlich bewilligungspflichtiges Vorhaben dar (danach § 92 Abs 1 Z 4 NÖ Bauordnung 1969, wiederverlautbart als NÖ Bauordnung 1976, und § 14 Z 4 NÖ BO 1996).
Die verfahrensgegenständlichen Abänderungen des Gebäudes *** durch die Errichtung von drei Öffnungen in der nördlichen Außenwand des Gebäudes ***, wie unter Punkt 4. beschrieben, wodurch die Standsicherheit tragender Bauteile und der Brandschutz beeinträchtigt werden konnten, waren daher sowohl zu ihren jeweiligen Errichtungszeitpunkten als auch zum Zeitpunkt der Vorschreibung des baupolizeilichen Auftrags jedenfalls bewilligungspflichtig und liegen für diese keine Baubewilligungen vor.
Daher erfolgte im vorliegenden Fall der gegenständliche baupolizeiliche Auftrag nach § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 bezüglich dieser drei Öffnungen in der nördlichen Außenwand des Gebäudes *** zu Recht.
7.5. Aufgrund der unter Punkt 4. getroffenen Feststellungen und des Umstandes, dass mit dem Bauauftrag nur die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes beauftragt werden kann (VwGH 04.04.1979, 2559/76; LVwG NÖ 04.12.2017, LVwG-AV-331/001-2016), ist die gegenständliche Berufungsentscheidung durch Neufassung des Spruchs des Bescheides der Baubehörde erster Instanz spruchgemäß abzuändern.
Hierzu ist festzuhalten, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 06.09.2011, Zl. 2009/05/0348) ein behördlicher Auftrag bereits dann ausreichend konkretisiert ist, wenn einem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen durchzuführen sind, wobei es einer ausdrücklichen Anführung von mit der fachgerechten Durchführung notwendigerweise verbundenen einzelnen Arbeiten nicht bedarf (vgl. u.a. auch VwGH vom 18. Dezember 2006, Zl. 2006/05/0056 mwN).
Zudem ist § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 dem Wortlaut nach nur Grundlage dafür, die Behebung von Baugebrechen selbst anzuordnen, aber räumt der Baubehörde nicht die Befugnis ein, noch Zusatzaufträge betreffend die Modalitäten der Ausführung auszusprechen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Auflagen pflichtbegründende Nebenbestimmungen von begünstigenden Verwaltungsakten (VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0038), die nur dann zulässig sind, soweit sie gesetzlich bestimmt sind (VwGH 29.02.2020, Ro 2019/05/0002). Bei der Anordnung der Behebung von Baugebrechen gemäß der NÖ BO 2014 handelt es sich weder um einen begünstigenden Verwaltungsakt, noch ist die Erteilung von Auflagen im Zusammenhang mit der Anordnung eines Abbruchs in § 35 NÖ BO 2014 oder eines Instandsetzungsauftrages in § 34 NÖ BO 2014 vorgesehen. Zwar besteht nach § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 dieser Bestimmung auch eine Befugnis der Behörde, die Vorlage von Gutachten anzuordnen, diese Befugnis steht jedoch in einem systematischen Zusammenhang mit der vor Erteilung eines Instandsetzungsauftrages vorzunehmenden Überprüfungen eines Bauwerks. Nur im Rahmen einer solchen Überprüfung ist die Behörde berechtigt, die Vorlage von Gutachten anzuordnen. Ist die Überprüfung aber abgeschlossen, ist der konkrete Instandsetzungsauftrag zu erteilen (LVwG NÖ 28.09.2018, LVwG-AV-157/001-2018).
Da somit für die Vorschreibung der Überwachung der fachgerechten Herstellung der Brandwand und der Meldung des Abschlusses der Arbeiten keine rechtliche Grundlage besteht, hatte Spruchpunkt 2. des erstinstanzlichen Bescheides vom 24.10.2023 zu entfallen.
7.6. Die Leistungsfrist war von dem erkennenden Gericht aufgrund der Neufassung des Spruches gemäß § 59 Abs 2 AVG zugleich neu festzusetzen.
Die Erfüllungsfrist zur Durchführung eines baupolizeilichen Auftrages hat angemessen zu sein. Dies insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass die vorgeschriebene Leistung nach Lage des konkreten Falles aus objektiver Sicht erbracht werden kann (VwGH 27.06.2017, Ra 2017/10/0076; 19.05.1994, 92/07/0067). Vor dem Hintergrund des Umstandes, dass die Angemessenheit der von der belangten Behörde gesetzten Frist von drei Monaten von der Beschwerdeführerin im gesamten Verfahren nicht bestritten wurde, erscheint im Rahmen einer einzelfallbezogenen Beurteilung die nunmehr festgelegte, etwas längere Frist als angemessen.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage z.B. VwGH 15.05.2019, Ro 2019/01/0006; 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).
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