Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1458/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.1458.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch über die Beschwerden 1. der B, in ***, ***, 2. des A, in ***, ***, 3. des C, in ***, ***, 4. der D, ebenso in ***, ***, 5. des E, in ***, ***, 6. der F, in ***, ***, 7. der G, in ***, ***, 8. des H, in ***, ***, 9. des I, in ***, ***, 10. des J, ebenso in ***, ***, und 11. des K, in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** vom 10. Oktober 2024, Zl. ***, betreffend Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), (mitbeteiligte Partei: L GmbH, ***, in ***, vertreten durch M, Rechtsanwalt in ***, ***), nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Die Beschwerden werden mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass sich die erteilte Baubewilligung mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 16. April 2024, Zl. ***, auf den im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten (ausgewechselten) Einreichplan „AUSSENPLANGESTALTUNG LEITUNGSPLAN“, Plannummer 04.3, vom 04. Juni 2025 (anstelle Einreichplan „AUSSENGESTALTNG LEITUNGSPLAN, Plannummer 04.3, vom 31.01.2024) sowie auf die (ausgewechselte) Baubeschreibung nunmehr vom 04. Juni 2025 bezieht. Die übrigen Projektunterlagen bleiben hiervon unberührt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Am 17. Februar 2023 suchte die L GmbH (in der Folge: Bauwerberin) beim Bürgermeister der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) um baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Reihenhausanlage sowie die Errichtung eines Badeteichs auf den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, (DKM Stand vor Durchführung des Teilungsplans vom 12.04,2023, Zl. ***) an.

1.2. Nach Einholung eines bautechnischen Gutachtens einer beigezogenen Bausachverständigen vom Amt der NÖ Landesregierung (Gebietsbauamt ***) vom 31. Mai 2023 im Zuge der Vorprüfung wurden mit Schreiben der Baubehörde I. Instanz vom 28. September 2020 die Anrainer als Nachbarn gemäß § 6 NÖ BO 2014 entsprechend § 21 Abs. 1 leg.cit. vom Bauansuchen der Bauwerberin nachweislich verständigt. Die Anrainer wurden aufgefordert, eventuelle Einwendungen gegen das Bauvorhaben schriftlich binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Es erfolgte der Hinweis, dass eine allfällige Parteistellung erlösche, wenn innerhalb der genannten Frist keine Einwendungen erhoben würden, und eine mündliche Verhandlung im Sinne der §§ 40 ff des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) nicht stattfinde.

1.3. Binnen offener Frist brachten alle Beschwerdeführer mit einem (gemeinsamen) Schreiben vom 20. Juni 2023 Einwendungen gegen das Bauvorhaben ein. Zusätzlich wurden Einwendungen einzeln von den Beschwerdeführern A (mit Schreiben vom 15.06.2023), H (mit Schreiben vom 16.06.2023), I (mit Schreiben vom 19.06.2023), J (mit Schreiben vom 19.06.2023) und K (mit Schreiben vom 21.06.2023) erhoben.

1.4. Infolge der Vorlage von Auswechslungsplänen (Überarbeitung des Bauvorhabens in Teilbereichen) wurden die Anrainer als Nachbarn erneut mit Schreiben der Baubehörde I. Instanz vom 28. Februar 2024 gemäß § 21 NÖ BO 2014 vom Bauvorhaben verständigt, verbunden mit der Aufforderung eventuelle Einwendungen gegen das Bauvorhaben schriftlich binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen.

1.5. Binnen offener Frist brachten alle Beschwerdeführer erneut Einwendungen gegen das Bauvorhaben ein; zudem wurde ausgeführt, dass die bisher vorgebrachten Einwendungen vollinhaltlich aufrecht bleiben.

1.6. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 16. April 2024 wurde der Bauwerberin die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Reihenhausanlage mit 16 Wohneinheiten und 32 KFZ-Stellplätzen auf den Baugrundstücken mit den nunmehrigen Grundstücksnummern ***, ***, ***, *** und *** erteilt. In einem wurden die Einwendungen der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen.

1.7. Gegen diesen Bescheid erhoben alle Beschwerdeführer gemeinsam mit Schreiben vom 06. September 2024 Berufung.

1.8. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 10. Oktober 2024. Zl. ***, wurde die Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass sich die Baubehörde – entgegen dem Berufungsvorbringen – sehr wohl mit den Einwendungen der Beschwerdeführer auseinandergesetzt habe. Bestandteil der Einreichunterlagen sei die Ermittlung der Bauweise laut § 54 NÖ BO 2014 und sei im bautechnischen Gutachten vom 31. Mai 2024 sowie in der bautechnischen Stellungnahme zu den ergänzenden Einwendungen (datiert mit 04.04.2024) auf die Gebäudehöhe eingegangen worden. Die Umkreisermittlung habe die geschlossene Bebauungsweise ergeben, weshalb die Einhaltung eines seitlichen Bauwichs nicht erforderlich sei. Das Ortsbild sowie die vorgebrachte fehlerhafte Abtretung in das öffentliche Gut seine nicht als subjektiv-öffentliche Rechte zu qualifizieren. Zudem sei die Durchführung einer mündlichen Verhandlung in der NÖ BO 2014 nicht mehr vorgesehen.

2. Zur Beschwerde:

2.1. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer mit gemeinsamen Schreiben vom 08. November 2024 Beschwerde, in der zusammengefasst Folgendes vorgebracht wird:

Das Bauvorhaben führe zu einer Vervielfachung des Kraftfahrzeugverkehrs und zu einer schädlichen bzw. gesundheitsgefährdenden Abgaserhöhung und seien die Straßen nicht auf Gegenverkehr ausgelegt. Zudem werde das Recht auf Belichtung und Sonneneinstrahlung durch die projektierte Gebäudehöhe verletzt (und zudem auch der Ausblick verstellt); ein Bebauungsplan sei nicht vorhanden und sei der Brandschutz nicht gewährleistet. Die durchgeführte Umgebungserhebung nach § 54 NÖ BO 2014 sei unschlüssig; eine solche sei auch für die Gebäudehöhe vorzunehmen. Im Bescheid finde sich hierzu ausschließlich der Hinweis, dass die Bauklasse I und II ohne Erhebungen zulässig sei. Es treffe zwar zu, dass in § 54 Abs. 1 letzter Unterabsatz NÖ BO 2014 davon die Rede sei, dass „Erhebungen“ des Umgebungsbereichs nicht erforderlich seien, wenn die Bauklasse I oder II verwirklicht werde. Damit werde aber keine von der eindeutigen Anordnung des § 54 Abs. 1 erster Satz NÖ BO 2014 abweichende Regelung/Anordnung getroffen. Gerade dann, wenn Nachbarn die ihnen eingeräumten Nachbarrechte geltend machen, sei der zwingenden Bestimmung des § 54 Abs. 1 erster Satz leg.cit. zum Durchbruch zu verhelfen. Nach den von den Beschwerdeführern selbst vorgenommenen Erhebungen seien innerhalb einer Entfernung von 100 m baubehördlich bewilligte Hauptgebäude oder -teile überwiegend kleiner als 5 m und sohin der Bauklasse I zuzuordnen. Anhaltspunkte dafür, dass sich aus der Umgebung die von der Bauwerberin angenommene Bauklasse II ergebe, lägen nicht vor. Zudem sei die Umgebungserhebung auch hinsichtlich der erkannten Bebauungsweise unrichtig; eine mehrheitlich geschlossen Bebauung liege im Umgebungsbereich nicht vor. Zudem würden durch die projektierten Terrassen und Balkone ungehinderte Einsichten in die Nachbarliegenschaften ermöglicht werden, was eine massive Verletzung im Recht auf Achtung der Privatsphäre begründe. Auch würden die Beschwerdeführer im Recht auf Schutz vor unzulässigen bzw. gesundheitsgefährdenden Immissionen durch die straßenseitig projektierten Luftwärmepumpen (insb. durch Lärm und Schall) verletzt; hinsichtlich der zu erwartenden Immissionen sei zu Unrecht kein Gutachten eingeholt worden. Weiters werde die Trockenheit der Bauwerke durch die projektierte Versickerung der Regenwässer – insbesondere vor dem Hintergrund des hohen Grundwasserspiegels sowie dem vorhandenen Lehmboden – beeinträchtigt. Letztlich sei das Ortsbildgutachten, wenngleich das Ortsbild kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht begründe, als unschlüssig anzusehen.

Beantragt wurde die Abweisung der Baubewilligung, in eventu die Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde sowie die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung.

2.2. Diese Beschwerde wurde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben der belangten Behörde vom 25. November 2024 zur Entscheidung vorgelegt.

3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:

3.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zog zu gegenständlichem Beschwerdeverfahren den Amtssachverständigen für Bautechnik N sowie den Amtssachverständigen für Wasserbautechnik O bei. Zudem ergänzte die Bauwerberin über hg. Aufforderungen die (bereits als Teil der Einreichunterlagen) vorgelegte Umgebungserhebung gemäß § 54 NÖ BO 2014 insbesondere hinsichtlich der in den Umgebungsbereich einzubeziehenden Grundstücke sowie unter Zugrundlegung der jeweils erteilten Baubewilligungen für Hauptgebäude/-teile (nach Einsichtnahme in die betreffenden Bauakten am Gemeindeamt). Aufgrund der von den Beschwerdeführern weiterhin vorgebrachten Unvollständigkeiten und Unrichtigkeiten dieser Umgebungserhebung (auch in Bezug auf die gewählte Bebauungsweise), welche vom Amtssachverständigen für Bautechnik mit Blick auf die vorliegenden Unterlagen nicht jedenfalls als unzutreffend erkannt werden konnten, wurde schließlich der Amtssachverständige für Bautechnik zur Durchführung einer Umgebungserhebung gemäß § 54 NÖ BO 2014 beauftragt, die er dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben vom 07. Oktober 2025 (Erhebung) sowie vom 10. Oktober 2025 (Zusammenfassung) vorlegte. Zudem nahm die Bauwerberin infolge der technischen Ausführungen des Amtssachverständigen für Wasserbautechnik O insbesondere in der Verhandlung am 22. Mai 2025, wonach die Trockenheit der Bauwerke insbesondere auf dem Nachbargrundstück des Beschwerdeführers H durch die Dimensionierung der Versickerungsschächte sowie den angenommenen Durchlässigkeitsbeiwert nicht gewährleistet erscheine, eine Projektmodifikation (Ableitung der Oberflächenwässer in den Regenwasserkanal) vor.

3.2. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte über die Beschwerden erstmals am 21. Mai 2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, welche am 30. Juli 2025 und am 19. November 2025 (insbesondere im Hinblick auf die vorgenommene Projektmodifikation sowie die Umgebungserhebung des Amtssachverständigen für Bautechnik) fortgesetzt wurde. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung des vorgelegten Bauakts und des Gerichtsaktes sowie durch Erörterung der Gutachten und fachlichen Stellungnahmen der Amtssachverständigen für Bautechnik und Wasserbautechnik.

4. Feststellungen und Beweiswürdigung:

4.1. Die Bauwerberin ist grundbücherliche Alleineigentümerin der Baugrundstücke mit den nunmehrigen Grundstücksnummern ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***.

Auf den Baugrundstücken ist die Errichtung von 16 Reihenhäusern in Massivbauweise zuzüglich 32 Stellplätzen sowie der vorherige Abbruch aller derzeit bestehenden Bauwerke geplant. Die Reihenhäuser werden auf den vier Baugrundstücken Nr. ***, ***, *** und *** errichtet. Entlang der südlich verlaufenden *** sollen sieben Reihenhäuser, entlang der nördlich verlaufenden *** neun Reihenhäuser jeweils in geschlossener Bebauungsweise errichtet werden (wobei an den Grundstücksgrenzen jeweils brandabschnittsbildende Wände ausgeführt werden). Die Reihenhäuser entlang der *** werden als zweigeschossige Gebäude ausgeführt; je Reihenhaus werden zwei PKW-Stellplätze vor der Südfassade an der *** ausgebildet, wobei die Stellplätze durch die Gebäudeauskragungen der Obergeschosse überdacht werden. Die Reihenhäuser entlang der *** verfügen über drei Geschosse, wobei ein Geschoss unterhalb des Bezugsniveaus gelegen ist; auch hier werden bei jedem Reihenhaus zwei durch das auskragende Obergeschoss überdachte PKW-Stellplätze ausgebildet. Alle Gebäudefronten entsprechen der Bauklasse II (und weisen sohin mittlere Höhen von 5 bis 8 m auf). Als Bezugsniveau ist die unveränderte Höhenlage des bestehenden Geländes (Urgelände) ausgewiesen. Die absolute (nicht gemittelte) Höhe der der *** zugewandten Gebäudefronten beträgt maximal 6,45 m (Haus 7), jene der der *** zugewandten Gebäudefronten maximal 7,82 m (Haus 14).

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes, insbesondere den projektgegenständlichen Einreichplänen (zu den festgestellten mittleren und absoluten Höhen der Gebäudefronten vgl. insbesondere die Darstellung in den Ansichten „Gebäudefronten ***“ und „Gebäudefronten ***“ im Einreichplan „Höhennachweis Gebäudefronten gem. NÖBO §53a“, Plannummer 04.10, vom 31.01.2024). Dass die Gebäudefronten der projektierten Reihenhäuser der Bauklasse II (5 m bis höchstens 8 m) entsprechen, wurde überdies vom beigezogenen Amtssachverständigen für Bautechnik im Gutachten vom 15. Juli 2025 nachvollziehbar dargetan.

4.2. Die Beschwerdeführer sind Eigentümer von Grundstücken, die unmittelbar an eines der Baugrundstücke angrenzen bzw. im Abstand von 14 Metern zu einem der Baugrundstücke gelegen sind.

Das Grundstück Nr. .*** (Eigentümer H) grenzt im Osten unmittelbar an das Baugrundstück Nr. *** an. Die Grundstücke Nr. .*** (Eigentümer D, F und E), Nr. .*** (Eigentümer D und C), Nr. , *** und *** (Eigentümer jeweils I, J und K) sowie Nr. . (Eigentümer G und P) sind gegenüber den Baugrundstücken in der nördlichen *** (Nr. , *** sowie der nördlichen Teil des Grundstücks Nr. ) gelegen und werden von den Baugrundstücken durch die öffentliche Verkehrsfläche der *** getrennt (wobei zwischen den einander gegenüberliegenden Grundstücken im Bereich der Verkehrsfläche *** – ausgehend vom Bezugsniveau – keine Hanglage besteht). Das Grundstück Nr. . (Eigentümer A) ist gegenüber den Baugrundstücken Nr. *** und *** in der südlich verlaufenden *** gelegen und wird von diesen Baugrundstücken durch die öffentliche Verkehrsfläche der *** getrennt (wobei zwischen den einander gegenüberliegenden Grundstücken im Bereich der Verkehrsfläche *** – ausgehend vom Bezugsniveau – keine Hanglage besteht). Das Grundstück Nr. . (Eigentümerin B) liegt westlich der Baugrundstücke und wird von diesen durch weitere Grundstücke getrennt.

Die Lage der Nachbargrundstücke zu den Baugrundstücken stellt sich wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

(Quelle: Auszug aus dem Gutachten des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 15. Juli 2025, S. 20 und 21)

Entlang der nördlichen *** weisen die bestehenden Gebäude der Beschwerdeführer die folgenden Entfernungen zu den der (dem Einreichplan zugrunde liegenden, zum Teil durch Teilungsplan neu geschaffenen) Grundstücksgrenzen der Baugrundstücke Nr. , *** und *** auf: Das bestehende Hauptgebäude auf dem Nachbargrundstück Nr. . (Eigentümer D, F und E) ist zumindest 9,5 m, das bestehenden Gebäude auf dem Nachbargrundstück Nr. .*** (Eigentümer D und C) 16 m, das bestehende Hauptgebäude auf dem Grundstück Nr. .*** (Eigentümer I, J und K) zumindest 10 m sowie das bestehende Hauptgebäude auf dem Nachbargrundstück Nr. .*** (Eigentümer G und P) zumindest 9,5 m entfernt (wobei die projektierten Reihenhäuser entlang der *** allesamt nicht unmittelbar an die nördlichen – zur *** gelegenen – Grundstücksgrenzen angebaut, sondern nach Süden versetzt errichtet werden sollen). Im Bereich der südlich gelegenen *** weist das bestehende Hauptgebäude auf dem Grundstück Nr. .*** (Eigentümer A) einen Abstand von zumindest 8,5 m zu der (dem Einreichplan zugrunde liegenden, durch Teilungsplan neu geschaffenen) Grundstücksgrenze zu den gegenüberliegenden (durch die Verkehrsfläche getrennten) Baugrundstücken Nr. *** und *** auf.

Dies stellt sich wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes, insbesondere den einliegenden Grundbuchsauszügen und projektgegenständlichen Einreichplänen im Einklang mit dem Gutachten des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 15. Juli 2025. Die festgestellten Abstände der bestehenden (Haupt-) Gebäude auf den Nachbargrundstücken der Beschwerdeführer sind insbesondere dem projektgegenständlichen Einreichplan „Deckplanung Lageplan“ Plannummer 04.1. vom 31. Jänner2024 eindeutig zu entnehmen, wobei die Messung in der Ansicht im Maßstab 1:500 erfolgte.

4.3. Die Oberflächenwässer werden in den bestehenden öffentlichen Regenwasserkanal in der *** der Marktgemeinde *** eingeleitet, der eine Dimensionierung DN 1000 aufweist und die technischen Anforderungen für die Aufnahme der anfallenden Oberflächenwässer erfüllt. Eine Beeinträchtigung der Tragfähigkeit des Untergrundes (Standsicherheit) und Trockenheit der (bewilligten oder angezeigten) Bauwerke auf den Nachbargrundstücken der Beschwerdeführer ist durch das projektierte Bauvorhaben nicht gegeben.

Beweiswürdigung:

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erfolgte eine Projektmodifikation hinsichtlich der Ableitung der anfallenden Oberflächenwässer; die ursprünglich vorgesehene Versickerung auf Eigengrund durch die Errichtung von Sickerschächten ist nicht mehr vorgesehen, sondern nunmehr der Anschluss an den öffentlichen Regenwasserkanal DN 1000 in der *** projektiert. Die Projektmodifikation der Bauwerberin erfolgte in Abstimmung mit der Marktgemeinde ***, die infolge der Anfrage der Bauwerberin mit E-Mail vom 22. Mai 2025 das Ziviltechnikerbüro Q GmbH, mit welchem die Gemeinde regelmäßig zusammenarbeitet, mit der Beurteilung der technischen Möglichkeit der Einleitung der durch das Projekt anfallenden Oberflächenwässer in einen Regenwasserkanal der Gemeinde befasste. Mit E-Mail vom 28. Mai 2025 wurde der Marktgemeinde *** von dem Ziviltechniker Büro unter Berücksichtigung der durch das Projekt anfallenden Oberflächenwässer und Ermittlung eines Abflussbeiwertes mitgeteilt, dass der Kanal DN 1000 in der *** über ausreichende Kapazitäten zur Einleitung verfüge (hingegen wurde vom Anschluss an zwei weitere im räumlichen Nahebereich gelegene Regenwasserkanäle abgeraten). Diese technische Beurteilung wurde seitens der Marktgemeinde *** der Bauwerberin übermittelt und von dieser der Projektmodifikation zugrunde gelegt. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren teilte hierzu der beigezogene Amtssachverständige für Wasserbautechnik mit Schreiben vom 11. Juni 2025 mit, dass bei einem Anschluss an einen Regenwasserkanal, der gemäß dem Stand der Technik errichtet und ordnungsgemäß betrieben und gewartet wird, keinerlei Bedenken hinsichtlich der Trockenheit der (angezeigten oder bewilligten) Bauwerke der Beschwerdeführer auf den Nachbargrundstücken bestehen. Seitens der belangten Behörde wurde in der Verhandlung am 30. Juli 2025 die Abklärung der technischen Einleitung der Regenwässer in den Regenwasserkanal der Gemeinde erläutert und bestätigt. Soweit die Beschwerdeführer in der Verhandlung am 30. Juli 2025 allein vorgebracht haben, dass die Aufnahme der Wässer in den Kanal fraglich bzw. bedenklich erscheine, sind sie der schlüssigen technischen Beurteilung durch den von der Gemeinde beigezogenen Ziviltechniker sowie des Wasserbautechnikers nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegentreten. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in einer Gesamtbetrachtung der der Projektmodifikation zugrunde liegenden technischen Erhebungen keinen Zweifel daran, dass der Anschluss an den Regenwasserkanal ordnungsgemäß projektiert ist, sodass eine Beeinträchtigung der Trockenheit der Bauwerke der Beschwerdeführer (wobei die ursprünglichen Einwendungen der Beschwerdeführer auf die – nunmehr nicht mehr projektgegenständliche – Versickerung auf Eigengrund bezogen war) jedenfalls nicht gegeben ist.

4.4. Eine Beeinträchtigung des Brandschutzes der (bewilligten oder angezeigten) Bauwerke auf den Nachbargrundstücken ist durch das projektierte Bauvorhaben nicht gegeben.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 15. Juli 2025, der sich umfassend mit den brandschutztechnischen Anforderungen des Projektes in Bezug auf eine mögliche Beeinträchtigung der (bewilligten oder angezeigten) Bauwerke der Nachbarn – unter Berücksichtigung der technischen Anforderungen gemäß der Anlage 2 der Bautechnikverordnung 2014 – BTV (OIB Richtlinie 2 Brandschutz) auseinandergesetzt hat.

4.5. Der Umgebungsbereich (Umkreis von 100 m gemessen von den Außengrenzen der Baugrundstücke) im Sinne des § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 umfasst (ohne Berücksichtigung der vier Baugrundstücke) insgesamt 119 Grundstücke. Dieser stellt sich (in folgender Abbildung unter Ausweisung auch der Baugrundstücke) wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

(Quelle: Gutachten des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 15.07.2025)

Von diesen 119 Grundstücken sind 48 Grundstücke im Bauland (ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet) gelegen, wobei 44 dieser Baugrundstücke mit Hauptgebäuden bebaut sind. Für diese Hauptgebäude liegen Baubewilligungen vor oder wird ein Konsens vermutet. Gemäß der fachlichen Beurteilung des Amtssachverständigen über die im Umgebungsbereich für Hauptgebäude bewilligten Bebauungsweisen ergibt sich folgende Verteilung: 2 Hauptgebäude sind keiner Bebauungsweise zuordenbar, 4 Hauptgebäude entsprechen der offenen Bebauungsweise, 5 Hauptgebäude der gekuppelten Bebauungsweise, 7 Hauptgebäude der einseitig offenen Bebauungsweise und 26 der geschlossenen Bebauungsweise. Die bewilligten Hauptgebäude im Umgebungsbereich weisen jedenfalls mehrheitlich die geschlossene Bebauungsweise auf.

Beweiswürdigung:

Die Feststellungen gründen zunächst auf den schlüssigen und nachvollziehbaren Inhalten des Amtssachverständigen für Bautechnik im Gutachten vom 15. Juli 2025, in dem er detailliert und umfassend den hier maßgeblichen Umgebungsbereich abgegrenzt und dargestellt hat. Dieser Umgebungsbereich wurde letztlich – da der Amtssachverständige die vorgebrachten Unstimmigkeiten der Beschwerdeführer betreffend die von der Bauwerberin vorgelegte Umgebungserhebung nicht abschließend beurteilen konnte – vom Amtssachverständigen selbst untersucht, indem er beim Bauamt der Marktgemeinde Einsicht in die Bauakten des Umgebungsbereichs genommen und die Umgebungserhebung („Erhebung“), übermittelt am 07. Oktober 2025, erarbeitet hat. In dieser Umgebungserhebung werden die je Grundstück des Umgebungsbereichs vorliegenden Baubewilligungen (insb.) für Hauptgebäude unter Abbildung der Einreichpläne bzw. (bei einem vermuteten Konsens) des Bestandes in der Natur nachvollziehbar dargestellt und erfolgte auf dieser Grundlage eine schlüssige fachliche Beurteilung der im Umgebungsbereich vorhandenen Bebauungsweisen (und – soweit aufgrund des Planbestandes möglich – der Bauklassen). Die Ergebnisse der Umgebungserhebung sind in der am 10. Oktober 2025 übermittelten „Zusammenfassung“ gebündelt, wobei die Unrichtigkeit betreffend die Aufnahme auch des Grundstücks mit der Adressbezeichnung *** in diese Darstellung (Grundstück außerhalb des 100 m Bereichs gelegen) in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 19. November 2025 geklärt wurde. Die oben getroffenen Feststellungen stimmen folglich mit der inhaltlichen Darstellung in der Tabelle der „Zusammenfassung“ (sowie der „Erhebung“ selbst) überein; insbesondere ist dieser Tabelle die Qualifikation von 26 Hauptgebäuden als „geschlossen bebaut“ (durch ein Abzählen) zu entnehmen. Soweit vom Amtssachverständigen in den Bauakten keine Baubewilligungen für die Hauptgebäude im Umgebungsbereich vorgefunden wurden, hat er seiner Erhebung die ihm gegenüber getätigten Angaben seitens des Bauamtes der Marktgemeinde für das Vorliegen eines vermuteten Konsenses zugrunde gelegt; Anhaltspunkte dafür, dass für die in der „Erhebung“ als vermuteter Konsens ausgewiesenen zehn Gebäude – entgegen der Annahme der Baubehörde – ein solcher Konsens nicht vorliegen würde, wurden nicht vorgebracht und sind auch sonst nicht hervorgekommen (die vom Amtssachverständigen zur „Erhebung“ übermittelte „Zusammenfassung“ weist demgegenüber offenkundig versehentlich nur acht Gebäude mit einem vermuteten Konsens aus). Zusätzlich ist der Amtssachverständige in seiner „Erhebung“ für zwei weitere Gebäude (*** und ) von einem Konsens ausgegangen, weil zwar keine Baubewilligungen für die Hauptgebäude in den Bauakten aufliegen, jedoch eine Änderungsbewilligung (Einbau Sanitäranlagen) erteilt bzw. eine Bauanzeige (Änderung Dachstuhl) zur Kenntnis genommen wurde. Diese Beurteilungsgrundlage ist schlüssig und nachvollziehbar, insbesondere weil Änderungsbewilligungen für Gebäude nur dann erteilt werden dürfen, wenn diese einen Konsens aufweisen. Zur Feststellung, dass die bewilligten Hauptgebäude jedenfalls mehrheitlich als „geschlossen bebaut“ zu beurteilen sind, ist auszuführen, dass eine Mehrheit der geschlossenen Bebauungsweise auch dann gegeben wäre, wenn das Vorbringen der Beschwerdeführer, dass für die drei Grundstücke Nr. . (, Abschluss zur seitlichen Grundstücksgrenze nur über ein Tor; zudem vermuteter Konsens), Nr. . (, kein Abschluss zur seitlichen Grundstücksgrenze durch einen einseitigen Abstand von bis zu 2,98 m) sowie Nr. . (***, keine Ausführung des Hauptgebäudes bis an die Grundstücksgrenze in der Natur, Ungenauigkeit des bewilligten Bauplans) von keiner geschlossenen Bebauungsweise auszugehen wäre, zutreffen würde. Auch bei Abzug dieser drei Grundstücke von den vom Amtssachverständigen als „geschlossen bebaut“ qualifizierten 26 Hauptgebäuden wäre die (sogar absolute) Mehrheit der bewilligten Hauptgebäude (sodann 23) im Umgebungsbereich als geschlossen zu beurteilen. Darüber hinaus wäre eine „mehrheitlich“ geschlossene Bebauung sogar dann gegeben, wenn ein vermuteter Konsens für die zehn (bzw. allenfalls 12) Hauptgebäude zu Unrecht angenommen worden wäre (was von keiner Partei behauptet wurde und auch sonst nicht hervorgekommen ist), folglich diese Hauptgebäude (mangels Konsenses) in der Umgebungserhebung gar nicht hätten berücksichtigt werden dürfen; denn auch in diesem Fall wäre die geschlossene Bebauungsweise mit zumindest 16 bzw. 14 Hauptgebäuden bzw. bei zusätzlichem Abzug der og. drei Grundstücke (wobei die *** bereits zu den Grundstücken des vermuteten Konsenses zählt) mit 14 bzw. 12 Hauptgebäuden als „mehrheitlich“ zu bewerten (vgl. auch § 54 Abs. 2 NÖ BO 2014, wonach sogar bei „gleich häufigem Auftreten von Bebauungsweisen“ die Wahl einer dieser Bebauungsweisen zulässig ist, was jedenfalls für das Erfordernis einer bloß relativen Mehrheit spricht; vgl. idS auch die bei Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3, § 54 S. 560 zitierten Materialien zur NÖ BO 1996).

5. Rechtslage:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, in der Fassung LGBl. Nr. 9/2024, (zur hier maßgeblichen Fassung siehe unten) lauten:

㤠6

Parteien und Nachbarn

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.

Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.

(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)

sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),

gewährleisten und

3. durch jene Bestimmungen über

a.die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,

sowie

b.gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung

-auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder

-auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn

beeinträchtigt werden könnte.

[…]“

㤠19

Bauplan, Baubeschreibung und Energieausweis

[…]

(3) Soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, hat die Baubehörde […]

• Angaben über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (§ 54),

[…]

㤠21

Verfahren mit Parteien und Nachbarn

(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.

[…]“

㤠48

Immissionsschutz

Emissionen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase und Erschütterungen, die originär von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, dürfen Menschen weder in ihrem Leben oder ihrer Gesundheit gefährden noch örtlich unzumutbar belästigen.

Ausgenommen davon sind:

• Lärmemissionen von Kindern auf Spielplätzen, in Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen oder ähnlichen Anlagen,

• Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen, sofern sie einem Vorhaben nach § 63 Abs. 1 erster Satz zugeordnet sind, selbst wenn sie die dafür verordnete Mindestanzahl der Stellplätze übersteigen, sowie

• Emissionen von öffentlichen Warneinrichtungen.

Ob Belästigungen örtlich unzumutbar sind, richtet sich nach der für das Baugrundstück im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmungsart und der sich daraus ergebenden zulässigen Auswirkung des Bauwerks und dessen Benützung auf einen gesunden, normal empfindenden Menschen. Örtlich sind dabei als Emissionsquellen neben dem Bauvorhaben die bewilligten oder angezeigten Bauwerke, die innerhalb einer Entfernung von 300 m vom Bauvorhaben aus situiert sind und mit diesem eine organisatorische oder wirtschaftliche Einheit bilden, in die Beurteilung miteinzubeziehen.“

㤠53a

Bauwerken und der Geschoßanzahl

(1) Die gemäß § 53 ermittelten Gebäudehöhen müssen der Bebauungshöhe h (Bauklasse oder der höchstzulässige Gebäudehöhe) entsprechen. In Teilbereichen sind Überschreitungen der Bebauungshöhe von bis zu 1 m zulässig.

[…]

(2) Abweichend von Abs. 1 darf für den Nachweis, dass die Bebauungshöhe nicht überschritten ist, für den oberen Abschluss der Gebäudefront eine Umhüllende gebildet werden, über die kein Teil der Gebäudefront, ausgenommen Bauteile gemäß § 53 Abs. 5, hinausragen darf.

Die Umhüllende bildet sich aus den Randpunkten, deren Höhen der Bebauungshöhe h entsprechen müssen und aus einem zwischen den Randpunkten liegenden

Hochpunkt, dessen Höhe die Bebauungshöhe um bis zu 6 Meter überschreiten darf. Die Verbindungslinien zwischen den Randpunkten und dem Hochpunkt müssen geradlinig verlaufen und eine Neigung zur Horizontalen (α) von nicht weniger als 15° und nicht mehr als 45° aufweisen.

[…]

(8) Bei der Errichtung von Gebäudefronten an oder gegen Straßenfluchtlinien darf die ausreichende Belichtung der bestehenden bewilligten Hauptfenster der Gebäude auf der gegenüberliegenden Straßenseite nicht beeinträchtigt werden.

Hievon darf abgewichen werden, wenn:

• in Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten der Charakter der Bebauung zu wahren ist oder

• die ausreichende Belichtung der Hauptfenster auch bisher nicht gegeben war (z. B. durch bereits bestehende, bewilligte Bauwerke), wobei die Belichtung auf diese Hauptfenster nicht verschlechtert werden darf.

[…]“

㤠54

Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan

(1) Ein Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes ist auf einem als Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, gewidmeten Grundstück, für das kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise oder -höhe enthält, nur zulässig, wenn es in seiner Anordnung auf dem Grundstück (Bebauungsweise) oder in seiner Höhe (Bauklasse) von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht.

Die Umgebung umfasst einschließlich des Baugrundstücks alle Grundstücke im Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, die vom Baugrundstück aus innerhalb einer Entfernung von 100 m baubehördlich bewilligte Hauptgebäude oder -teile aufweisen.

Eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung oder Höhe liegt dann vor, wenn das neue oder abgeänderte Hauptgebäude

• nicht der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, sofern dieses Gebäude weiterhin bestehen bleibt, oder

• nicht jener Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, die von der Anordnung und der Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung abgeleitet wird und die mehrheitlich in der Umgebung vorhanden ist.

Dabei ist die Bebauungshöhe (Bauklasse) von den auf den Grundstücken jeweils höchsten Hauptgebäuden abzuleiten. Neben der abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächst niedrigere gewählt werden.

Entspricht das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen I und II, liegt unbeschadet des Abs. 4 eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung und der Höhe jedenfalls nicht vor, wenn

• auf dem Baugrundstück noch keine andere – weiterhin bestehen bleibende – Bebauungsweise bewilligt oder

• auf einem Nachbargrundstück nicht die gekuppelte Bebauungsweise durch bereits bestehende oder bewilligte Gebäude festgelegt wurde.

Erhebungen hinsichtlich der Anordnung und Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung sind bei einem neuen oder abgeänderten Hauptgebäude nicht erforderlich in den Fällen, in denen

• die offene Bebauungsweise, sofern auf dem Baugrundstück noch keine andere weiterhin bestehen bleibende Bebauungsweise bewilligt wurde,

• die gekuppelte Bebauungsweise, wenn auf einem Nachbargrundstück die gekuppelte Bebauungsweise durch bereits bestehende oder bewilligte Gebäude festgelegt wurde,

• die Bauklassen I oder II oder

• eine auf dem Baugrundstück bereits bewilligte Bebauungsweise oder Bebauungshöhe, sofern das Gebäude, von dem diese Ableitung erfolgt, auch weiterhin bestehen bleibt, verwirklicht wird.

(2) Ist eine Mehrheit für eine der abgeleiteten Bebauungsweisen oder Bebauungshöhen (Bauklassen) in der Umgebung nicht feststellbar, so ist der Neu- oder Zubau oder die Abänderung eines Hauptgebäudes dann zulässig, wenn es bei gleich häufigem Auftreten von Bebauungsweisen oder Bauklassen einer davon entspricht. Ist in der Umgebung keine Bebauungsweise oder Bauklasse ableitbar, gelten für das neue oder abgeänderte Hauptgebäude die offene Bebauungsweise und die Bauklassen I und II.

(3) Für Hauptgebäude und andere Bauwerke gelten – nach der Feststellung der durch die bewilligten Hauptgebäude verwirklichten Bebauungsweise und Bauklasse gemäß Abs. 1 und 2 – dieselben Bestimmungen dieses Gesetzes wie

für Hauptgebäude und Bauwerke, die im Geltungsbereich eines

Bebauungsplanes liegen, sinngemäß.

(4) Zur Wahrung des Charakters der Bebauung darf von den Absätzen 1 bis 3 abgewichen und eine andere Bebauungsweise oder Bauklasse ausgeführt werden.

(5) In die bei der Baubehörde vorhandenen Bauakte, die sich auf die in der Umgebung (Abs. 1) befindlichen Grundstücke und Bauwerke beziehen, darf in dem Umfang Einsicht genommen werden, als dies zur Ermittlung der erforderlichen abgeleiteten Bebauungsweise oder abgeleiteten Bauklasse notwendig ist. Können die abgeleitete Bebauungsweise oder die abgeleitete Bauklasse durch diese Einsichtnahme nicht oder nicht vollständig ermittelt werden, dann ist für die verbleibenden Grundstücke und Bauwerke § 7 Abs. 1 und 6 sinngemäß anzuwenden.“

6. Rechtliche Beurteilung:

6.1. Die (zulässigen) Beschwerden sind nicht begründet.

6.2. Einleitend ist festzuhalten, dass die (bzw. Teile der) Novellen zur NÖ BO 2014 LGBl. Nr. 40/2025, LGBl. Nr. 104/2025 und LGBl. Nr. 1/2026 am 24. November 2025, am 01. Jänner 2026 sowie am 06. Jänner 2026 in Kraft getreten sind (vgl. § 70 Abs. 18 bis 21 leg.cit.). Da gemäß § 70 Abs. 20, 21 und 28 NÖ BO 2014 (idF LGBl. Nr. 1/2026) die am Tag des Inkrafttretens der zitierten Novellen jeweils anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen, ist auf das gegenständliche Bauvorhaben die NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 9/2024 (Fassung bezogen auf die gesamte Rechtsvorschrift) anzuwenden.

6.3. Zur Sache des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens:

In Bezug auf die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte gilt, dass das Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu entscheiden hat, die von der Verwaltungsbehörde zu entscheiden war. Die Entscheidungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes geht im Bauverfahren nicht weiter als die der Berufungsbehörde im jeweiligen Verfahren; der äußerste Rahmen für die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides (vgl. etwa VwGH 23.05.2017, 2015/05/0021; VwGH 16.02.2017, Ra 2015/05/0060; VwGH 03.08.2016, Ro 2016/07/0008, jeweils mwN).

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens („Sache“) ist somit ausgehend vom Spruch des erstinstanzlichen Bescheides die erteilte Baubewilligung, wobei die Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen wurde.

Zudem wird nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes das Mitspracherecht der Nachbarn im Baubewilligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat (vgl. etwa VwGH 28.04.2006, 2005/05/0171, mwN).

Nachbarn haben daher aufgrund ihrer beschränkten Mitsprachemöglichkeit keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Vorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht, sondern nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Vorhaben die rechtzeitig geltend gemachten, durch Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentliche Rechte nicht verletzt. Die den Nachbarn eingeräumten prozessualen Rechte können hierbei nicht weiterreichen als die ihnen durch das Gesetz gewährleisteten materiellen Rechte (vgl. etwa VwSlg. 8032 A/1971).

Die in der NÖ BO 2014 den Nachbarn im Baubewilligungsverfahren zukommenden subjektiv-öffentlichen Rechte sind in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählt.

§ 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 sieht vor, dass die Baubehörde – sofern die Vorprüfung zu keiner Abweisung des Antrags führt – die Parteien und Nachbarn nachweislich vom geplanten Bauvorhaben nach § 14 leg.cit. zu informieren und darauf hinzuweisen hat, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von zwei Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt gemäß § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 die Parteistellung.

Der Prüfungsumfang des Verwaltungsgerichts wird überdies durch § 27 VwGVG bestimmt, wonach sich das Verwaltungsgericht mit den Beschwerdegründen und dem Begehren der Beschwerdeführer im Rahmen der Prüfung des angefochtenen Bescheides inhaltlich auseinanderzusetzen hat. Das Verwaltungsgericht hat daher die Sache des angefochtenen Bescheides, hier die Abweisung der Berufung der Beschwerdeführer, im Hinblick auf die Beschwerdegründe zu überprüfen.

6.4. Zu den Beschwerdegründen:

6.4.1. Soweit die Beschwerdeführer einleitend vorbringen, dass die Errichtung der Reihenhäuser samt den PKW-Stellplätzen zu einer Vervielfachung des Kraftfahrzeugverkehrs bzw. zu gesundheitsgefährdenden Abgasen führen würde, ist auf die Anordnung in § 48 NÖ BO 2014 zu verweisen. Gemäß dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung sind Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen – wozu auch aus den Fahrbewegungen von und zu diesen Stellplätzen resultierende Emissionen (etwa Lärm, Staub) zählen –, die (wie vorliegend) einem Vorhaben gemäß § 63 Abs. 1 erster Satz NÖ BO 2014 zugeordnet sind (Wohnungen), ausdrücklich von den im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Emissionen ausgenommen; dies gilt gemäß § 48 zweiter Spiegelstrich NÖ BO 2014 selbst dann, wenn die projektierten Stellplätze die für ein solches Vorhaben verordnete Mindestanzahl an Stellplätzen übersteigen würden. Mit der behaupteten Gefährdung durch den Kraftfahrzeugverkehr wird sohin keine Verletzung in einem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht geltend gemacht.

Genauso ist dem Vorbringen der Beschwerdeführer betreffend die Ausgestaltung der öffentlichen Verkehrsflächen (***, ***), welche nicht auf einen KFZ-Gegenverkehr ausgelegt seien, das zu erwartende Verkehrsaufkommen nicht aufnehmen könnten und Fußgänger gefährdet würden, entgegenzuhalten, dass diese Umstände keine (in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 abschließend aufgezählten) subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte betreffen (zur – insoweit übertragbaren – Rechtslage nach der NÖ BO 1996 vgl. bereits etwa VwGH 12.06.2012, 2009/05/0101). Daran vermag auch das Vorbringen, dass den Beschwerdeführern in ihren eigenen Baubewilligungsverfahren weitreichende Vorgaben zur Gewährleistung der Flüssigkeit des Anrainerverkehrs erteilt worden seien, nichts zu ändern, zumal Nachbarn im Baubewilligungsverfahren, denen nur ein beschränktes Mitspracherecht zukommt, keineswegs berechtigt sind, alle tatsächlichen oder vermeintlichen Verstöße gegen die Bauvorschriften geltend zu machen, und allfällige (bloße) objektive Rechtswidrigkeiten für sich allein nicht zu berücksichtigen sind (vgl. etwa VwGH 09.10.2019, Ra 2019/05/0281).

6.4.2. Zudem vertreten die Beschwerdeführer die Auffassung, dass sie die geplanten Gebäudehöhen und projektierte Bebauungsweise in ihrem Recht auf Belichtung, Sonneneinstrahlung und Verstellung des Ausblicks verletzen würden, weil (vollständige und richtige) Ermittlungen zur Höhe und Anordnung der Hauptgebäude im Umgebungsbereich gemäß § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 zur Gänze fehlen würden.

6.4.2.1. Gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BO 2014 werden subjektiv-öffentliche Rechte durch jene Bestimmungen der NÖ BO 2014 etwa über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe und den Bauwich begründet, wenn sie eine ausreichende Belichtung der Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude auf dem Nachbargrundstück gewährleisten. § 54 NÖ BO 2014 ist als eine Regelung anzusehen, auf die § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a leg.cit. verweist (vgl. VwGH 07.09.2004, 2001/05/1127, zu § 54 NÖ BO 1996). Zudem werden subjektiv- öffentliche Nachbarrechte gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit. b NÖ BO 2014 durch (näher bezeichnete) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a begründet, soweit die ausreichende Belichtung beeinträchtigt werden könnte.

Damit ist – im Einklang mit den Materialien zur Novelle der NÖ BO 2014 LGBl. Nr. 53/2018 (Motivenbericht vom 19.06.2018, Ltg.-228/B-23-2018, 7) – im Sinne einer Vereinheitlichung der die Belichtung betreffenden Vorschriften nunmehr auch im Rahmen der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte klargestellt, inwieweit ein Nachbar im Bauverfahren einen Anspruch auf eine Belichtungsprüfung geltend machen kann. Zufolge des § 6 Abs. 2 Z 3 lit. b NÖ BO 2014 hat die Belichtungsprüfung grundsätzlich nur dort stattzufinden, wo dem Bauwerber ein begünstigendes Abweichen von der Regel (lit. a) lukriert werden soll, wo er also mehr darf (lit. b) als im Regelfall (lit. a). Im Regelfall (§ 6 Abs. 2 Z 3 lit. a leg.cit.) – sohin in einer durch Bebauungsplan oder durch die Anwendung des § 54 NÖ BO 2014 (hinsichtlich Bauklasse und Bebauungsweise) geordneten Bebauung – werden bestehende Hauptfenster grundsätzlich nicht (mehr) geschützt, sondern nur noch dann, wenn dies gemäß den Bestimmungen der NÖ BO 2014 ausdrücklich angeordnet ist (siehe hierzu die in § 6 Abs. 2 Z 3 lit. b leg.cit. genannten Regelungen). Ein Recht auf Sonneneinstrahlung bzw. Nichteinschränkung des Ausblicks besteht gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 jedenfalls nicht.

6.4.2.2. Im Anwendungsbereich des § 54 NÖ BO 2014 (ungeregeltes Bauland) liegt eine Verletzung von subjektiv öffentlichen Nachbarrechten entsprechend § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BO 2014 sohin dann vor, wenn durch eine Verletzung der Regelungen der Bebauungsweise oder Bebauungshöhe eine ausreichende Belichtung auf Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude der Nachbarn im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a leg.cit. nicht gegeben wäre (vgl. etwa VwGH 23.01.2018, Ra 2016/05/0006, mwN, zur insoweit übertragbaren Rechtslage nach der NÖ BO 1996).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Anbau an die seitliche Grundgrenze, wie ihn die geschlossene (oder gekuppelte) Bauweise ermöglicht, nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes immer den Lichteinfall auf Hauptfenster am Nachbargrundstück beeinträchtigt (vgl. auch VwGH 05.03.2014, 2010/05/0163, mwN).

Eine Verletzung der Regelung gemäß § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 würde daher eine Verletzung der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte des Beschwerdeführers H begründen, dessen Grundstück Nr. .*** als einziges der Beschwerdeführer unmittelbar an eine seitliche Grundstücksgrenze der Baugrundstücke (nämlich an die östliche Grenze des Grundstücks Nr. *) anschließt, sodass er das Recht auf Einhaltung eines seitlichen Bauwichs beanspruchen könnte. Demgegenüber sind zwischen den Baugrundstücken und den Grundstücken der übrigen Beschwerdeführer weitere Grundstücke oder öffentliche Verkehrsflächen gelegen, sodass eine Verletzung etwa der Regelungen über die Bebauungsweise gemäß § 54 NÖ BO 2014 – welche nicht die Einhaltung eines vorderen Bauwichs zum Gegenstand haben – keine Verletzung der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte gemäß § 6 Abs. 1 Z 3 lit. a NÖ BO 2014 begründen würde.

6.4.2.3. § 54 NÖ BO 2014 (in der hier anzuwendenden Fassung Nr. 32/2021) trifft Regelungen über die Anordnung von Bauwerken auf dem Grundstück (Bebauungsweise) und deren Höhe (Bauklasse) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan. Gemäß dessen Abs. 1 erster Satz ist ein Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes im ungeregelten Baulandbereich nur zulässig, wenn es in seiner Anordnung auf dem Grundstück (Bebauungsweise) oder in seiner Höhe (Bauklasse) von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht. Die Umgebung umfasst gemäß Unterabsatz 2 einschließlich des Baugrundstücks alle Grundstücke im Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet, die vom Baugrundstück aus innerhalb einer Entfernung von 100 m baubehördlich bewilligte Hauptgebäude oder -teile aufweisen (zur Festlegung des Umgebungsbereichs vgl. VwGH 13.12.2022, Ra 2022/05/0121). Gemäß § 54 Abs. 1 Unterabsatz 3 leg.cit. liegt eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung oder Höhe dann vor, wenn das neue oder abgeänderte Hauptgebäude nicht der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse), sofern diese Gebäude bestehen bleiben, oder nicht jener Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, die von der Anordnung und der Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung abgeleitet wird und die mehrheitlich in der Umgebung vorhanden ist. Entspricht das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen I und II liegt unbeschadet des Abs. 4 eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung und der Höhe jedenfalls nicht vor, wenn auf dem Baugrundstück noch keine andere – weiterhin bestehenbleibende – Bebauungsweise bewilligt oder auf einem Nachbargrundstück nicht die gekuppelte Bebauungsweise durch bereits bestehende oder bewilligte Gebäude festgelegt wurde (Unterabsatz 5). Damit im Einklang stehend werden in Unterabsatz 6 jene Fälle festgelegt, in denen Erhebungen hinsichtlich der Anordnung und der Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung bei einem neuen oder abgeänderten Hauptgebäude nicht erforderlich sind, nämlich (1. Spiegelstrich) wenn die offene Bebauungsweise, sofern auf dem Baugrundstück noch keine andere weiterhin bestehen bleibende Bebauungsweise bewilligt wurde, (2. Spiegelstrich) die gekuppelte Bebauungsweise, wenn auf einem Nachbargrundstück die gekuppelte Bebauungsweise durch bereits bestehende oder bewilligte Gebäude festgelegt wurde, (3. Spiegelstrich) die Bauklasse I oder II oder (4. Spiegelstrich) eine auf dem Baugrundstück bereits bewilligte Bebauungsweise oder Bebauungshöhe, sofern das Gebäude, von dem die Ableitung erfolgt, weiterhin bestehen bleibt, verwirklicht wird.

Mit dieser – durch die Novelle LGBl. Nr. 32/2021 – neu eingeführten Systematik des § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 (insbesondere die Unterabsätze 5 und 6) erfolgt ausweislich der Materialien in Anbetracht „der Judikatur“ (offenbar VwGH 24.06.2014, 2012/05/0151) eine „legistische Klarstellung“, dass die offene Bebauungsweise auch ohne gleichzeitige Übernahme der Bauklassen I und II (und umgekehrt) wählbar sein soll. Aus der Auflistung, wann Erhebungen durchzuführen sind, ergebe sich nunmehr zweifelfrei, dass Bebauungsweise und Bauklasse auch losgelöst voneinander übernommen werden können. Für den jeweils nicht übernommenen Teil seien dann Erhebungen erforderlich (vgl. Motivenbericht zu LGBl. Nr. 32/2021, Zu Z 102 (§ 54 Abs. 1), S. 34).

Das Gericht teilt vor diesem Hintergrund die von der belangten Behörde vertretene Auffassung, dass ein Wahlrecht zur Verwirklichung der Bauklasse II nunmehr auch dann besteht, wenn auf dem Baugrundstück nicht die offene Bebauungsweise ausgeführt werden soll, sondern eine andere Bebauungsweise – wie gegenständlich die geschlossene Bebauungsweise – aus dem Umgebungsbereich abgeleitet wird.

Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, dass § 54 Abs. 1 letzter (sechster) Unterabsatz NÖ BO 2014 allein vorsieht, in welchen Fällen „keine Erhebungen“ erforderlich seien, damit aber keine von der eindeutigen Anordnung des § 54 Abs. 1 erster Satz NÖ BO 2014 abweichende Regelung/Anordnung getroffen werde, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sich aus der (mit der Novelle LGBl. Nr. 32/2021 eingeführten) nunmehr bestehenden Systematik des § 54 Abs. 1 leg.cit. eindeutig ergibt, dass die Unterabsätze 1 bis 4 die (allgemeine) Grundregel – nämlich die Verpflichtung zur Ableitung der Bebauungsweise und Bebauungshöhe aus der Umgebung – bilden, von der in den weiteren Unterabsätzen abweichende Anordnungen getroffen werden. Die Regelung in Unterabsatz 1, wonach der Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes „nur zulässig“ ist, wenn es in seiner Anordnung auf dem Grundstück (Bebauungsweise) oder in seiner Höhe (Bauklasse) von den in der Umgebung bewilligten Hauptgebäuden „nicht abweicht“, setzt eine Ableitung der Bebauungsparameter aus der Umgebung voraus; ohne entsprechende „Erhebungen hinsichtlich der Anordnung und Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung“ kann eine solche Ableitung und damit eine Beurteilung des Vorliegens bzw. Nichtvorliegens einer Abweichung im Sinne des Unterabsatzes 1 nicht erfolgen (vgl. auch VwGH 24.06.2014, 2012/05/0151, noch zu § 54 Abs. 1 NÖ BO 1996).

Wenn nun aber § 54 Abs. 1 letzter (sechster) Unterabsatz für die darin aufgezählten Fälle ausdrücklich anordnet, dass entsprechende Erhebungen gerade „nicht erforderlich“ sind, ist damit für diese – alternativen (arg. „oder“) und an keine weiteren Voraussetzungen gebundenen – Fälle (wie zB bei Festlegung der Bauklasse I oder II gemäß dem dritten Spiegelstrich) eindeutig, dass keine Verpflichtung zur Beurteilung einer Abweichung im Sinne des Unterabsatzes 1 besteht, würde doch die Ermittlung des Umgebungsbereichs eine notwendige Voraussetzung für die Beurteilung einer Abweichung darstellen. Zudem steht die Regelung des Unterabsatzes 6 nunmehr auch mit Unterabsatz 5 im Einklang, wonach eine Abweichung bei Verwirklichung der Bauklasse I und II (wie auch bei Verwirklichung der offenen Bebauungsweise) bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen (nämlich: keine bestehen bleibende offene Bebauungsweise auf dem Baugrundstück und keine bereit festgelegte gekuppelte Bebauungsweise auf dem Nachbargrundstück) nicht vorliegt. Damit trägt die Neufassung des Unterabsatzes 6 (idF Novelle Nr. 32/2021) den sich aus dem Motivenbericht ergebenden Willen des Gesetzgebers, dass Bebauungsweise und Bebauungshöhe auch losgelöst voneinander „übernommen“ werden können und nur für den „nicht übernommenen Teil“ Erhebungen der Umgebung durchzuführen sind.

Zudem erweist sich gemäß § 54 Abs. 1 Unterabsatz 6 dritter Spiegelstrich NÖ BO 2014 die Bauklasse II (gleichrangig zur Bauklasse I, arg. „oder“) als zulässig, sodass im ungeregelten Baulandbereich ein Wahlrecht zwischen diesen Bauklassen besteht. In diesem Sinne wird auch in der Literatur darauf hingewiesen, dass selbst in dem Fall, dass sich aus der Umgebung die Bauklasse I mehrheitlich ableitet, die nächst höhere Bauklasse (sohin die Bauklasse II) gewählt werden darf (vgl. Kienastberger/Stellner-Bicher, NÖ Baurecht3 § 54 S. 562 f; siehe auch die Materialien (Antrag) zur Novelle LGBl. Nr. 104/2025, Ltg.-798/XX-2025, wonach die Ausführung der Bauklasse I oder II auch nach der bisherigen – folglich der hier maßgeblichen – Rechtslage ohne Erhebung des Umgebungsbereichs gemäß § 54 Abs. 1 letzter Satz dritter Spiegelstrich NÖ BO 2014 immer möglich gewesen sei).

6.4.2.4. Vorliegend ist eine Verletzung der Regelungen über die Bebauungsweise oder Bebauungshöhe im Sinne des § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht gegeben:

Gemäß den oben getroffenen Feststellungen ist mit Blick auf die schlüssige und nachvollziehbare Erhebung des Amtssachverständigen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren im Umgebungsbereich mehrheitlich – und zwar deutlich überwiegend – die geschlossene Bebauungsweise bewilligt. Selbst bei Abzug jener Grundstücke, deren Qualifikation als „geschlossen bebaut“ von den Beschwerdeführern bestritten wird, liegt mehrheitlich eine geschlossene Bebauungsweise vor (wobei den Beschwerdeführern aber etwa auch entgegenzuhalten ist, dass es im Anwendungsbereich des § 54 leg.cit. auf den Bewilligungsstand [„bewilligt“] ankommt, der etwa für das Grundstück Nr. .*** mit Blick auf die im bewilligten Einreichplan ausgewiesene Lage der seitlichen Grundstücksgrenze [zur Maßgeblichkeit der den bewilligten Einreichplänen zu entnehmenden Grenze vgl. etwa VwGH 19.11.2024, Ra 2022/05/0101] eindeutig die geschlossene Bebauungsweise zeigt). Eine mehrheitlich geschlossene Bebauung (wie im Rahmen der Beweiswürdigung dargelegt) würde vorliegend sogar für den Fall eines weiteren Abzugs all jener Hauptgebäude zutreffen, für die (insbesondere seitens der Gemeinde) ein Konsens im Hinblick auf den langjährigen Bestand bloß vermutet wird (wenngleich Anhaltspunkte, die gegen die von der Baubehörde vermutete Bewilligung sprechen, nicht ersichtlich sind). Mit Blick auf die in der Umgebung jedenfalls mehrheitlich verwirklichte Bebauungsweise wurde sohin zu Recht die geschlossene Bebauungsweise gewählt. Der Verwaltungsgerichtshof hat bereits ausgesprochen, dass im Fall der Festlegung dieser Bebauungsweise – der die Feststellung nach § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 gemäß Abs. 3 gleichgestellt ist – ein seitlicher Bauwich nicht einzuhalten ist und die Bauführer auf der Liegenschaft bis an die Grenze heranbauen dürfen (siehe VwGH 30.04.2013, 2013/05/0036).

Zudem wurde – vor dem Hintergrund der oben stehenden Ausführungen – zu Recht die Bauklasse II projektiert, da im Anwendungsbereich des § 54 NÖ BO 2014 ein Wahlrecht zwischen der Bauklasse I und II (auch in dem Fall, dass die Bebauungsweise aus der Umgebung abgeleitet wird) besteht. Auch wenn die Erhebung des Amtssachverständigen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine abschließende Beurteilung der im Umgebungsbereich mehrheitlich verwirklichten Bebauungshöhe nicht zulässt (eine Vermessung jener Gebäude in der Natur, für die ein vermuteter Konsens anzunehmen ist, ist nicht erfolgt), erweist sich die gewählte Bauklasse II mit Blick auf die Regelungen des § 54 Abs. 1 letzter (sechster) Unterabsatz dritter Spiegelstrich NÖ BO 2014, wonach eine Umgebungserhebung „nicht erforderlich“ und damit eine Beurteilung der Abweichung gemäß Unterabsatz 1 nicht erfolgt (siehe oben), jedenfalls als zulässig.

Daraus folgt im Wege des § 49 Abs. 3a NÖ BO 2014 gleichzeitig, dass die Belichtung künftig zulässiger Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt sein kann, weil dafür nur jene Bereiche der Baugrundstücke heranzuziehen sind, die nicht bebaut werden dürfen.

6.4.2.5. Abschließend ist anzumerken, dass auch eine Verletzung der Regelung in § 53a Abs. 8 NÖ BO 2014 (§ 6 Abs. 1 Z 3 lit. b leg.cit.) nicht vorliegt, weil eine Beeinträchtigung der Belichtung der bestehenden Hauptfenster der Beschwerdeführer, deren Grundstücke den Baugrundstücken gegenüberliegen (getrennt durch die öffentlichen Verkehrsflächen der *** und der ***) schon mit Blick auf die vorgesehenen Abstände ausgeschlossen ist.

Gemäß § 4 Z 3 NÖ BO 2014 ist die „ausreichende Belichtung“ jene Belichtung auf Lichteintrittsflächen von Hauptfenstern, die durch einen freien Lichteinfall unter 45° (gemessen von der Horizontalen) bei einer seitlichen Abweichung (Verschwenkung um nicht mehr als 30° ausgehend vom Bezugsniveau gegeben ist. Ausgehend von bestehenden Hauptfenstern an (gegenüber dem Bauvorhaben liegenden und von diesem durch öffentliche Verkehrsflächen getrennten) Hauptgebäuden der Beschwerdeführer wäre der freie Lichteinfall gemäß § 4 Z 3 leg.cit. nur dann beeinträchtigt, wenn der von diesen Fenstern aus maßgebliche 45° Lichtkegel die projektierten Gebäudefronten schneidet.

Da mit Blick auf die oben getroffenen Feststellungen die bestehenden Hauptgebäude der Beschwerdeführer auf gegenüberliegenden Grundstücken allesamt (deutlich) größere Abstände bereits zu den Grundstücksgrenzen der Baugrundstücke aufweisen, als die absoluten Höhen der diesen Beschwerdeführern zugewandten Gebäudefronten des Bauvorhabens betragen (und zudem die Reihenhäuser auch – teilweise deutlich – zurückgesetzt errichtet werden), liegen die möglichen Schnittpunkte des 45° Lichtkegels jedenfalls vor der projektierten Bebauung. So betragen die Abstände der bestehenden Nachbargebäude in der *** zu den (teilweise neu geschaffenen) Grenzen der Baugrundstücke mindestens 9,5 m, während die der *** zugewandten Gebäudefronten des Bauvorhabens absolute Höhen von (nur) maximal 7,82 m erreichen. In der *** beträgt der Abstand des bestehenden Hauptgebäudes Nr. .*** zur Grenze des Baugrundstücks zumindest 8,5 m und betragen die der *** zugewandten Gebäudefronten höchstens (nur) 6,45 m. Eine Beeinträchtigung des freien Lichteinfalls unter 45° auf bestehende Hauptfenster der (gegenüberliegenden) Beschwerdeführer gemäß § 53a Abs. 8 NÖ BO 2014 scheidet sohin schon gemäß § 4 Z 3 leg.cit. aus.

6.4.3. Soweit sich die Beschwerdeführer auch gegen die geplanten Abstände zwischen den Bauwerken aussprechen und vorbringen, dass im Haus in der *** angrenzend zum Haus *** im 1. Obergeschoss Balkone und im 2. Obergeschoss (Dachgeschoss-) Terrassen projektiert seien, die eine ungehinderte Einsichtnahme in die Nachbarliegenschaft *** ermöglichen würden, wodurch die Bewohner dieser Liegenschaft in ihrem Recht auf Achtung der Privatsphäre verletzt würden, ist auszuführen, dass weder die Nichtbeeinträchtigung des Sichtschutzes noch das Recht auf Achtung der Privatsphäre in der abschließenden Aufzählung des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 genannt sind, sodass diesbezüglich kein Mitspracherecht der Nachbarn besteht.

6.4.4. Auch können sich die Beschwerdeführer nicht erfolgreich auf ein Nachbarrecht zur Verhinderung von unzulässigen bzw. gesundheitsgefährdenden Immissionen (insb. durch Lärm, und Schall) durch die 16 straßenseitig ausgerichteten Luftwärmepumpen berufen. Gemäß § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 kommt Nachbarn kein Schutz vor Emissionen zu, die sich „aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen)“ ergeben. Gemäß dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung kommt Nachbarn im baubehördlichen Bewilligungsverfahren ein Mitsprachrecht betreffend Immissionen resultierend aus den Luftwärmepumpen der projektgegenständlichen Wohngebäude nicht zu (vgl. etwa auch VwGH 07.09.2004, 2001/05/1127, wonach Nachbarn die Auswirkungen der Benützung durch Wohngebäude samt Zubehör, wie auch etwa Heizung, Aufzug oder Hauskanal, hinzunehmen haben).

6.4.5. Soweit sich die Beschwerdeführer gegen die Versickerung des Regenwassers vor dem Hintergrund des hohen Grundwasserstandes und dem wasserundurchlässigen Lehmboden aussprechen und eine Beeinträchtigung der Tragfähigkeit des Untergrundes sowie der Trockenheit ihrer Bauwerke – auch vor dem Hintergrund des Hochwassers im September 2024 – befürchten, ist zunächst auf § 45 Abs. 6 NÖ BO 2014 zu verweisen, wonach durch die Versickerung oder oberflächliche Ableitung von Niederschlagswässern oder sonstigen Versickerungswässern weder die Tragfähigkeit des Untergrundes noch die Trockenheit von Bauwerken beeinträchtigt werden (vgl. auch VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282).

Gemäß den oben getroffenen Feststellungen liegt eine Beeinträchtigung der Tragfähigkeit des Untergrundes bzw. der Trockenheit der (bewilligten oder angezeigten) Bauwerke auf dem Nachbargrundstück durch das projektierte Bauvorhaben – dies unter Berücksichtigung der im verwaltungsgerichtlichen Verfahren abgeänderten Einreichunterlagen, insbesondere die nunmehr vorgesehene Einleitung der Oberflächenwässer in den öffentlichen Regenwasserkanal der Gemeinde anstelle der zunächst geplanten Errichtung von Versickerungsschächten auf Eigengrund – im Hinblick auf die anfallenden Niederschlags- und Versickerungswässer nicht vor.

6.4.6. Dies trifft auch auf die behauptete Beeinträchtigung des Brandschutzes der Bauwerke auf den Nachbargrundstücken zu (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014). Gemäß den oben getroffenen Feststellungen ist auf Grundlage der Ausführungen des Amtssachverständigen für Bautechnik keine Beeinträchtigung des Brandschutzes der Bauwerke der Beschwerdeführer – insbesondere auch nicht des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Beschwerdeführers H (Grundstück Nr. .***) – gegeben.

6.4.7. Betreffend die relevierte Beeinträchtigung des Ortsbildes führen die Beschwerdeführer zu Recht selbst aus, dass es sich dabei um kein im Baubewilligungsverfahren zu beachtendes subjektiv-öffentliches Nachbarrecht handelt. Da Nachbarn nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – wie dargelegt – keinen Rechtsanspruch darauf haben, dass ein Vorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht und ihre prozessualen Rechte nicht weiterreichen können, als die ihnen durch das Gesetz gewährleisteten materiellen Rechte, könnten die von ihnen vorgebrachten Fehler und Unschlüssigkeiten in dem von der Baubehörde I. Instanz eingeholten Gutachten (sollten diese zutreffen) im gegenständlichen Beschwerdeverfahren gar nicht aufgegriffen werden.

6.5. Die Beschwerden sind daher mit der Maßgabe, dass sich die Baubewilligung nunmehr auf die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgenommene Projektmodifikation zur Einleitung der Niederschlagswässer in den Regenwasserkanal (ausgewechselter Leitungsplan und Baubeschreibung) bezieht, als unbegründet abzuweisen.

7. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die Entscheidung stützt sich auf die zitierte Rechtsprechung, den eindeutigen Gesetzeswortlaut der angewendeten Bestimmungen (insbesondere des § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 32/2021) und wurde die abgeleitete Bebauungsweise auf sachverständiger Grundlage in einer einzelfallbezogenen Beurteilung ermittelt (zudem ist in der seit 01.01.2026 geltenden – hier nicht anzuwendenden – Fassung des § 54 NÖ BO 2014 die Durchführung einer Umgebungserhebung bzw. Ableitung nicht mehr vorgesehen, sodass auch insofern keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung vorzuliegen scheint, vgl. etwa VwGH 20.04.2023, Ro 2022/05/0018).