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LVwG-AV-705/001-2025•LVwG N LVwG-AV-705/001-2025
LVwG-AV-705/001-2025Landesverwaltungsgericht23.12.2025
Bau- und Raumordnungsrecht; Bebauungsplan; Bauklasse; Antrag; Aufhebung; Gesetzwidrigkeit;
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter in der Beschwerdesache des A in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 14. Mai 2025, Zl. ***, betreffend eine baubehördliche Bewilligung (mitbeteiligte Partei: B GmbH Co KG in ***, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, ***), den
BESCHLUSS:
I.Gemäß § 31 Abs. 1 VwGVG iVm Art. 139 BVG wird an den Verfassungsgerichtshof der Antrag gestellt, den Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** in der Fassung der 10. Änderung, beschlossen am 15. September 2009, kundgemacht durch Anschlag an der Amtstafel am 18. Dezember 2009, in folgenden Punkten als gesetzwidrig aufzuheben:
1. Festlegung der Bauklassen II und III für das Grundstück Nr. ***, KG ***,
2. in eventu zusätzlich zu 1. auch die Festlegung dieser Bauklassen für das Grundstück Nr. ***, KG ***,
3. in eventu zusätzlich zu 1. und 2. auch die Festlegung dieser Bauklassen für das Grundstück Nr. ***, KG ***,
4. in eventu alle Festlegungen für das Grundstück Nr. ***, KG ***
5. in eventu zusätzlich zu 4. auch alle Festlegungen für das Grundstück Nr. ***, KG ***,
6. in eventu zusätzlich zu 4. und 5. auch alle Festlegungen für das Grundstück Nr. ***, KG ***.
II.Das Beschwerdeverfahren wird nach Abschluss des Verordnungsprüfungsverfahrens fortgesetzt werden.
Begründung:
I.Sachverhalt und Verfahrensgang
1. Die mitbeteiligte Gesellschaft ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück), das bisher unbebaut ist.
Am 24. Februar 2025 beantragte sie bei der Stadtgemeinde *** die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung eines zweigeschoßigen Bürogebäudes mit angebundenem Hallenbauteil sowie die dazugehörige Herstellung der Außenanlagen.
Die südöstliche Front dieses Gebäudes ist laut den Einreichplänen unmittelbar an die Grenze zum Grundstück Nr. ***, KG *** (Eigentümerin: Stadtgemeinde ***, öffentliches Gut; in der Folge: Straßengrundstück), angebaut und weist eine (nach § 53 Abs. 1 NÖ BO 2014 berechnete) Gebäudehöhe von 10,09 m auf.
2. Die Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** informierte am 4. März 2025 die Nachbarn vom Bauvorhaben und räumte ihnen gemäß § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 die Möglichkeit ein, innerhalb von zwei Wochen Einwendungen gegen das Bauvorhaben zu erheben, andernfalls erlösche die Parteistellung.
3. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Nachbargrundstück), das vom Baugrundstück in süd-östlicher Richtung nur durch das dort 4 m breite Straßengrundstück getrennt ist.
Ihm wurde die Information der Bürgermeisterin am 7. März 2025 zugestellt.
4. Der Beschwerdeführer erhob am 20. März 2025 gegen das Bauvorhaben Einwendungen, wobei er sich in seinen subjektiven Rechten verletzt erachtete, die er mit „Belichtung der Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude“ und „Bezugsniveau“ bezeichnete. Den Einwendungen angeschlossen war eine vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene bautechnische Stellungnahme der D GmbH (ebenfalls vom 20.03.2025 datierend; in der Folge: D), wo es unter Pkt. A. („Bebauungsplan“) heißt (Schreibfehler nicht korrigiert):
„Gemäß vorliegenden Bebauungsplan ist der vordere Bauwich (ohne Anbauverpflichtung) mit 5 m entlang der südlichen Grundstücksgrenze vorgegeben. Die östliche Grunstücksgrenze weist keinen Bauwich auf. Im Hinblick auf den § 31 Abs. 6 zweiter Satz in Verbindung mit § 32 NÖ ROG wäre ein Bauwich erforderlich um die ausreichende Belichtung der Hautfenster gegenüberliegender zulässiger Gebäude zu gewährleisten (Erkenntnis LVwG-AV-1235/002-2020). Es wird empfohlen den Bebauungsplan hinsichtlich des fehlenden vorderen Bauwiches zu überarbeiten.“
Im Anschluss wird § 31 Abs. 6 NÖ ROG 2014 zitiert.
Unter Pkt. B. „Bebauungsweise“ wird sodann vorgebracht, das Bauvorhaben entspreche nicht der verordneten offenen, sondern vielmehr der einseitig offenen Bebauungsweise iSd § 31 Abs. 1 NÖ ROG 2014, weil das Gebäude an die östliche Grundstücksgrenze angebaut und somit nur ein Bauwich eingehalten werde.
Im anschließenden Punkt C. („Anordnung und äußere Gestaltung von Bauwerken“) heißt es, auf Grund des fehlenden vorderen Bauwichs wäre § 49 Abs. 3a NÖ BO 2014 anzuwenden, da die Belichtungsüberprüfung der Hauptfenster gegenüberliegender zulässiger Gebäude im Bebauungsplan augenscheinlich nicht durchgeführt worden sei. Daraus und aus der Anordnung des Bauvorhabens (Betriebsanlage) ergebe sich eine Verschlechterung der zukünftigen Bebaubarkeit auf dem Nachbargrundstück.
Unter Pkt. D. („Bezugsniveau“) wird darauf hingewiesen, dass das Bezugsniveau nicht mit der Wandabwicklung korreliere. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse eines früheren, von der mitbeteiligten Gesellschaft offenbar zurückgezogenen Bauvorhabens auf dem Baugrundstück seien die Antragsunterlagen mit dem neuen Bezugsniveau und der vorhandenen Verkehrsfläche (Fuß- und Radweg) nicht schlüssig und nachvollziehbar. In der Ansicht Süd werde eine Geländeveränderung des Baugrundstücks dargestellt, wobei die Regenwasserableitung augenscheinlich auf öffentliches Gut erfolge, was der NÖ BO 2014 widerspreche.
Im letzten Punkt E. [„Baubewilligungsverfahren A“] heißt es, das Bauamt der Stadtgemeinde *** habe in einem Baubewilligungsverfahren 2021 eine Stellungnahme abgegeben, wonach der Abstand zur Straßenachse (Weg) *** der Gebäudehöhe zu betragen habe. Ein solcher Abstand werde durch das nunmehrige Bauvorhaben nicht eingehalten.
5. Mit Bescheid vom 14. April 2025 erteilte die Bürgermeisterin der mitbeteiligten Gesellschaft die Baubewilligung für das beantragte Bauvorhaben unter Vorschreibung von Auflagen und Verfahrenskosten.
Zu den Einwendungen des Beschwerdeführers hielt die Bürgermeisterin in der Begründung des Bescheides fest, zwischen dem Bau- und dem Nachbargrundstück liege eine öffentliche Verkehrsfläche. Wenn ein Mindestabstand zu einer solchen vorgeschrieben ist, werde dieser, wie sich aus der grafischen Darstellung in § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014 ergebe, als „vorderer Bauwich“ bezeichnet. Ein solcher sei nur einzuhalten, wenn er durch eine Baufluchtlinie festgelegt werde. Aus der Festlegung der (offenen) Bebauungsweise im Bebauungsplan ergebe sich im Zusammenhalt mit § 31 Abs. 1 NÖ ROG 2014 nur ein an einer oder zwei Seiten einzuhaltender seitlicher Bauwich (§ 4 Z 8 NÖ BO 2014, § 4 Z 2 der Verordnung über die Ausführung des Bebauungsplanes), nicht aber ein vorderer Bauwich. Die Ausführungen zur Bebauungsweise in der Stellungnahme der D seien daher rechtlich unzutreffend. Da in diesem Bereich keine vordere Baufluchtlinie festgelegt sei, dürfe ein Gebäude an die Straßenfluchtlinie angebaut werden.
Nur der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass auch für das Nachbargrundstück mit einem Bescheid vom 8. Februar 2022, eine baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Garagengebäudes an der Grenze zur selben Verkehrsfläche erteilt worden sei. Da dieses Gebäude keine Aufenthaltsräume und somit keine Hauptfenster umfasse, sei es jedoch bei der Beurteilung nach § 53a Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht zu berücksichtigen. Sollte auf dem Nachbargrundstück künftig ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen errichtet werden, müsse bei der Anordnung der Hauptfenster darauf geachtet werden, dass die ausreichende Belichtung dauerhaft gewährleistet ist.
Die in diesem Zusammenhang in der Stellungnahme von D enthaltene Anregung, den Bebauungsplan zu überarbeiten, könne von der Bürgermeisterin nicht aufgegriffen werden, dies sei Sache des Gemeinderates. Im Übrigen würde eine Änderung nach § 34 Abs. 3 NÖ ROG 2014 auf das bereits anhängige Baubewilligungsverfahren nicht durchschlagen.
Keine Relevanz für die Nachbarrechte habe die von D zitierte Bestimmung des § 49 Abs. 3a NÖ BO 2014, weil sich diese an den Bauwerber richte, der Vorsorge für die ausreichende Belichtung der Hauptfenster seines Gebäudes zu treffen habe. Diese Verpflichtung berühre die Sphäre des Nachbarn nicht; sie sei im Übrigen im vorliegenden Fall durch Hauptfenster, die nach anderen Seiten des Baugrundstücks ausgerichtet sind, gewahrt.
Die Kritik, dass die Darstellung des Bezugsniveaus nicht nachvollziehbar sei, sei vom Beschwerdeführer bzw. der D nicht näher spezifiziert worden. Es sei sehr wohl nachvollziehbar, dass in den Einreichunterlagen in korrekter Weise das „Urgelände“ des Baugrundstücks dargestellt wurde. Die Darstellung der Verkehrsfläche sei für die Berechnung der Gebäudehöhe nicht relevant. Eine konkrete Verletzung von Vorschriften über die Gebäudehöhe sei nicht geltend gemacht worden.
Ins Leere geht schließlich der Hinweis in der Stellungnahme der D auf Äußerungen des Bauamtes im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück über den notwendigen Abstand zu einer Grundstücksgrenze. Dieses Bauvorhaben sei nicht Gegenstand des Verfahrens. Im Übrigen werde nochmals an die für das Nachbargrundstück erteilte Baubewilligung erinnert, die auch dort das Anbauen an die Straßengrundgrenze erlaube.
6. Gegen diesen ihm am 25. April 2025 zugestellten Bescheid erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Berufung, in der er die Belichtung der Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude auf dem Nachbargrundstück nicht gewährleistet sah und sich dazu wiederum auf die Stellungnahme der D vom 20. März 2025 berief.
Die Ausführungen der Bürgermeisterin zu § 49 Abs. 3a NÖ BO 2014 seien unrichtig, weil das Bauvorhaben Hauptfenster in Richtung des Nachbargrundstücks aufweise. Der Bebauungsplan weise Mängel auf, weil er keine vordere Baufluchtlinie festlege, was gemäß § 31 Abs. 6 NÖ ROG 2014 geboten sei, um die erforderliche Belichtung der Hauptfenster gegenüberliegender zulässiger Gebäude nach § 4 Z 3 NÖ BO 2014 zu gewährleisten. Auch § 32 Abs. 2 NÖ ROG 2014 erfordere die Berücksichtigung von Belichtungsanforderungen bei fehlenden Baufluchtlinien. Diese Mängel würden die Zulässigkeit des Bauvorhabens betreffen und würden eine Anpassung des Bebauungsplanes erforderlich machen.
§ 53a Abs. 8 NÖ BO 2014 betreffe ausschließlich genehmigte Hauptfenster auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Aus dem Motivenbericht zu dieser Bestimmung gehe aber hervor, dass zukünftige Hauptfenster bereits bei Festlegung der Straßenbreite sowie der Bauklasse oder höchstzulässigen Gebäudehöhe berücksichtigt werden müssten.
7. Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Berufung als unbegründet ab.
In der Begründung führte die Behörde nach Darstellung von Sachverhalt und Verfahrensgang sowie von Rechtsprechung zur Entscheidungsbefugnis der Berufungsbehörde bei Nachbarberufungen aus, auf das Berufungsvorbringen zur ausreichenden Belichtung der Hauptfenster des Bauvorhabens sei nicht einzugehen, weil es sich dabei nicht um ein Nachbarrecht handle. Die belangte Behörde vertrat ebenfalls die Ansicht, dass Abstandsvorschriften durch das Bauvorhaben nicht verletzt würden, und verwies dazu auf die Ausführungen der Bürgermeisterin, die zusammengefasst wiederholt wurden. Zum Bezugsniveau wurde ebenfalls auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Bescheid verwiesen. Gemäß § 4 Z 11a NÖ BO 2014 gelte die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes als Bezugsniveau. Zu bedenken sei auch, dass auf Grund der Festlegung der Bauklassen II und III eine Bebauungshöhe bis zu 11 m auf dem Baugrundstück zulässig sei. Die dem Nachbargrundstück zugewandte Gebäudefront weise eine Gebäudehöhe von 10,09 m auf. Die zulässige Gebäudehöhe wäre somit nur dann überschritten, wenn das dargestellte Bezugsniveau vom tatsächlichen um mehr als 90 cm abweichen würde, was durch die bloß pauschale Behauptung, das Bezugsniveau sei im Einreichplan nicht korrekt dargestellt, nicht dargelegt worden sei.
8. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende rechtzeitige Beschwerde, mit der der Beschwerdeführer ausdrücklich eine Verletzung im subjektiv-öffentlichen Recht gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BO 2014 durch gegen § 31 Abs. 6 NÖ BO 2014 verstoßende Festlegungen des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde *** behauptet und ein weiteres Mal auf die Stellungnahme der D GmbH vom 20. März 2025 verweist.
Die Beschwerde wurde von der belangten Behörde am 23. Juni 2025 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am 26. Juni 2025 einlangte.
9. Über Vorhalt des zunächst unzulässigen Beschwerdebegehrens änderte der Beschwerdeführer dieses am 27. August 2025 dahingehend ab, dass er die Abweisung des verfahrenseinleitenden Antrages der mitbeteiligten Gesellschaft begehrt. In eventu begehrt er, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung an die erkennende Behörde zurückzuverweisen, in eventu, die Bewilligung mit der Bedingung der Erfüllung der gesetzlich erforderlichen bzw. im Rahmen der Beschwerde angeregten Auflagen (insbesondere ein größerer Abstand des Betriebsgebäudes zum Nachbargrundstück) zu erteilen.
10. Die mitbeteiligte Gesellschaft erstattete am 9. September 2025 eine Stellungnahme, mit der sie die Zurückweisung der Beschwerde, in eventu deren Abweisung beantragt.
11. Über Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich legte der Gemeinderat der Stadtgemeinde *** am 27. November 2025 in elektronischer Form Unterlagen zum für den Bereich des Bau- und des Nachbargrundstücks geltenden örtlichen Raumordnungsprogramm und Bebauungsplan (Verordnungstexte, Planauszüge, Erläuterungen) vor.
12. Dieser Sachverhalt bzw. Verfahrensgang ergibt sich in offenkundiger Weise aus dem vorgelegten Verwaltungsakt, insbesondere den Einreichunterlagen zum Bauvorhaben, sowie aus dem Gerichtsakt.
II.Rechtsvorschriften
1. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 9/2024 (die Bestimmungen der erst am 18.03.2025 in Kraft getretenen Novelle LGBl. 40/2025 sind gemäß der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 20 NÖ BO 2014 im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht anzuwenden), lauten:
„[…]
§ 4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
3. ausreichende Belichtung: jene Belichtung auf Lichteintrittsflächen von Hauptfenstern, die durch einen freien Lichteinfall unter 45° (gemessen von der Horizontalen) bei einer seitlichen Abweichung (Verschwenkung) um nicht mehr als 30°, ausgehend vom Bezugsniveau (Z 11a), gegeben ist;
4. Baufluchtlinien: Abgrenzungen innerhalb eines Grundstücks, über die mit Hauptgebäuden grundsätzlich nicht hinausgebaut werden darf;
5. Bauklasse: Festlegung des Rahmens für die Höhe der Hauptgebäude (§ 31 Abs. 2 NÖ Raumordnungsgesetz 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung);
[…]
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
8. Bauwich: der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);
[…]
10. Bebauungsdichte: das Verhältnis der bebauten Fläche der Gebäude zur Gesamtfläche des Grundstücks bzw. jenes Grundstücksteils, für den diese Bestimmung des Bebauungsplans gilt;
11. Bebauungsweise: Festlegung der Anordnung der Hauptgebäude auf dem Grundstück (§ 31 Abs. 1 NÖ Raumordnungsgesetz 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung);
[…]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
[…]
21. Hauptfenster: Fenster, welche die zur ausreichenden Belichtung von Aufenthaltsräumen erforderlichen Lichteintrittsflächen enthalten, wobei die zur ausreichenden Belichtung von Aufenthaltsräumen mindestens erforderlichen Lichteintrittsflächen über dem Bezugsniveau liegen müssen; alle anderen Fenster sind Nebenfenster;
Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude: Hauptfenster der zukünftig im Sinn einer geordneten Bebauungsplanung bewilligungsfähigen Gebäude;
Hauptfenster zulässiger Gebäude: Hauptfenster der künftig zulässigen und darüber hinaus auch der bestehenden bewilligten Gebäude;
[…]
26. öffentliche Verkehrsfläche: eine im Flächenwidmungsplan gewidmete Verkehrsfläche der Gemeinde für den fließenden oder ruhenden Verkehr, deren konkrete Abgrenzung – selbst bei einer digitalen Darstellung des Flächenwidmungsplans – erst durch Straßenfluchtlinien (Z 29) im genauen Verlauf festgelegt wird;
[…]
29. Straßenfluchtlinie: die Grenze zwischen öffentlichen Verkehrsflächen der Gemeinde und anderen Grundflächen, die in einem Bebauungsplan oder in einer Entscheidung nach § 12 Abs. 2 und 2a festgelegt ist;
[…]
§ 6
Parteien und Nachbarn
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn) […]
[…]
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
[…]
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
[….]
3. durch jene Bestimmungen über
a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn
beeinträchtigt werden könnte.
[...]
§ 14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
[…]
§ 20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
[…]
– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
[…]
entgegensteht.
[…]
Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.
[…]
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.
§ 21
Verfahren mit Parteien und Nachbarn
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
[…]
§ 23
Baubewilligung
(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.
Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.
Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.
[…]
§ 50
Bauwich
(1) Der seitliche und hintere Bauwich müssen, wenn sie nicht in den nachfolgenden Bestimmungen anders geregelt sind, der halben Gebäudehöhe (§ 53) der jeweiligen, der Grundstücksgrenze zugewandten Gebäudefronten der Hauptgebäude entsprechen.
[…]
Die seitlichen und hinteren Bauwiche müssen mindestens 3 m betragen, außer die Mindestbreite ist in einem Bebauungsplan durch Baufluchtlinien anders festgelegt.
Beispiele für Bauwiche bei offener Bebauungsweise:
[….] bei einem rechteckigen Bauplatz:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
[…]
§ 53
Ermittlung der Höhen von Bauwerken
(1) Die Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der Fläche der Gebäudefront (A) dividiert durch deren größte Breite (b) (siehe § 53a Abb. 1 und 2).
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
(2) Für die Ermittlung der Gebäudehöhe ist der äußerste Umfang des mehr als 1 m über dem Bezugsniveau liegenden Teiles des Gebäudes, im Grundriss gesehen, in einzelne Gebäudefronten zu unterteilen. Nach jedem Knick mit mehr als 45° und nach jedem (nicht raumbildenden) Rücksprung von mehr als 1 m ist eine eigene Gebäudefront zu bilden. […]
(3) Die Gebäudefront wird
nach unten
– durch das Bezugsniveau
und nach oben
– durch den Verschnitt mit der Dachhaut (Abb. 1) oder
– mit dem oberen Abschluss der Gebäudefront, z. B. Attikaoberkante (Abb. 2), oder
– mit der Oberkante sonstiger in der Gebäudefrontebene liegender Bauteile z. B. Absturzsicherungen oder haustechnische Anlagen (Abb. 3)
begrenzt.
[…]
§ 53a
Begrenzung der Höhe von Bauwerken und der Geschoßanzahl
(1) Die gemäß § 53 ermittelten Gebäudehöhen müssen der Bebauungshöhe h (Bauklasse oder der höchstzulässige Gebäudehöhe) entsprechen. In Teilbereichen sind Überschreitungen der Bebauungshöhe von bis zu 1 m zulässig.
[…]“
2. Gemäß § 34 Abs. 1 erster Satz des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. 3/2015, ist der Bebauungsplan dem geänderten örtlichen Raumordnungsprogramm anzupassen, wenn seine Festlegungen von der Änderung berührt werden.
Gemäß § 53 Abs. 11 NÖ ROG 2014 idF LGBl. 63/2016 gilt ein nach den §§ 68 bis 72 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, erlassener Bebauungsplan als Bebauungsplan nach den §§ 29 bis 36 dieses Gesetzes.
3. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BauO 1996), LGBl 8200 idF LGBl. 8200-15, lauteten:
„[…]
§ 69
Inhalt des Bebauungsplans
(1) Im Bebauungsplan sind für das Bauland festzulegen:
3. die Bebauungshöhe oder die höchstzulässige
Gebäudehöhe.
[…]
(2) Im Bebauungsplan dürfen neben den in Abs. 1 vorgesehenen Regelungen für das Bauland festgelegt werden:
[…]
[…]
§ 70
Regelung der Bebauung
(1) Die Bebauungsweise regelt die Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück. Sie kann unter anderem auf eine der folgenden Arten festgelegt werden:
[…]
an beiden Seiten ist ein Bauwich einzuhalten; z.B.:
[Abweichend vom Original:
…
Bilder nicht wiedergegeben]
[…]
(2) Die Bebauungshöhe ist die im Geltungsbereich der Bebauungsweisen nach Abs. 1 Z. 1 - 4 in Bauklassen festgelegte Gebäudehöhe.
Die Bauklassen werden unterteilt in
Bauklasse I bis 5 m
Bauklasse II über 5 m bis 8 m
Bauklasse III über 8 m bis 11 m
[…]
Die Bebauungshöhe darf mit zwei aufeinanderfolgenden Bauklassen festgelegt werden. Bei der Festlegung der Bebauungshöhe ist auf die Möglichkeit der Rettung von Personen und der Brandbekämpfung Bedacht zu nehmen.
[…]
(6) Die vorderen Baufluchtlinien sind an Straßenseiten, an denen bereits die Mehrzahl der Bauplätze bebaut ist, entsprechend dem Abstand dieser Bebauung von der Straßenfluchtlinie festzulegen.
Ist die Mehrzahl der Bauplätze noch nicht bebaut, muß die Entfernung der vorderen Baufluchtlinien voneinander soviel betragen, daß der Lichteinfall unter 45° auf Hauptfenster gegenüberliegender zulässiger Gebäude und der Brandschutz gewährleistet ist. Erfordert die Verkehrssicherheit besondere Sichtverhältnisse, ist dies bei der Festlegung der vorderen Baufluchtlinie zu beachten.
[…]
§ 71
Regelung der Verkehrserschließung
[…]
(2) […]
Werden keine vorderen Baufluchtlinien festgelegt, ist bei der Bestimmung der Straßenfluchtlinien § 70 Abs. 6 2. Satz sinngemäß anzuwenden.
[…]“
§ 73
Änderung des Bebauungsplans
(1) Der Bebauungsplan ist dem geänderten örtlichen Raumordnungsprogramm anzupassen, wenn seine Festlegungen von der Änderung berührt werden.
[…]“
4. Das Baugrundstück ist nach der am 17. Mai 2022 vom Gemeinderat der Stadtgemeinde *** beschlossenen Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes des Stadtgemeinde *** (konkret des Flächenwidmungsplanes), kundgemacht durch Anschlag an der Amtstafel der Stadtgemeinde am 14. November 2022, in jenem Bereich, in dem Gebäude errichtet werden sollen, als Bauland-Betriebsgebiet (§ 16 Abs. 1 Z 3 NÖ ROG 2014) gewidmet. Daran schließt nordöstlich ein Grundstücksteil, an der als private Verkehrsfläche mit dem Zusatz „Parkplatz“ (§ 19 Abs. 1 und 2 NÖ ROG 2014) gewidmet ist. Der nördlichste Grundstücksteil ist als Grünland-Grüngürtel mit dem Zusatz „Immissionsschutz“ gewidmet.
Das Nachbargrundstück ist zur Gänze als Bauland Betriebsgebiet gewidmet.
Der zwischen den beiden Grundstücken gelegene, 4 m breite Teil des Straßengrundstücks ist als öffentliche Verkehrsfläche mit dem Zusatz „Fuß-/Radweg“ iSd § 19 Abs. 1 und 2 NÖ ROG 2014 gewidmet. Eine von den Grundstücksgrenzen abweichende Widmungsgrenze ist insoweit nicht erkennbar.
5. Für das Bau- und das Nachbargrundstück sind im Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** in der Fassung der am 15. September 2009 beschlossenen 10. Änderung, kundgemacht durch Anschlag an der Amtstafel der Stadtgemeinde am 18. Dezember 2009, eine Bebauungsdichte von 60, die offene Bebauungsweise sowie die Bauklassen II und III festgelegt.
Für die im örtlichen Raumordnungsprogramm zwischen dem Bau- und dem Nachbargrundstück auf dem Straßengrundstück gewidmete öffentliche Verkehrsfläche (oben 4.) sieht der Bebauungsplan keine Straßenfluchtlinien vor. Er sieht in Richtung dieser Verkehrsfläche auch weder auf dem Bau- noch auf dem Nachbargrundstück eine Baufluchtlinie vor. Eine solche ist auf beiden letztgenannten Grundstücken nur in Richtung der südwestlichen Grundgrenze (wo sie ebenfalls an das Straßengrundstück angrenzen) eingetragen.
III.Zu Zulässigkeit und Umfang des Antrages sowie den Auswirkungen der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes
1. Gemäß Art. 139 Abs. 1 Z 1 B-VG erkennt der Verfassungsgerichtshof über Gesetzwidrigkeit von Verordnungen auf Antrag eines Gerichts. Nach Art. 135 Abs. 4 iVm Art. 89 Abs. 2 BVG hat ein Verwaltungsgericht den Antrag auf Aufhebung von Verordnungsbestimmungen beim Verfassungsgerichtshof zu stellen, wenn es gegen deren Anwendung aus dem Grund der Gesetzwidrigkeit Bedenken hat.
2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes sind die Grenzen der Aufhebung einer auf ihre Gesetzmäßigkeit hin zu prüfenden Verordnungsbestimmung notwendig so zu ziehen, dass einerseits der verbleibende Verordnungsteil nicht einen völlig veränderten Inhalt bekommt und dass andererseits die mit den aufzuhebenden Verordnungsteilen untrennbar zusammenhängenden Bestimmungen auch erfasst werden.
Dieser Grundposition folgend hat der Gerichtshof die Rechtsauffassung entwickelt, dass im Verordnungsprüfungsverfahren der Anfechtungsumfang der in Prüfung gezogenen Norm bei sonstiger Unzulässigkeit des Prüfungsantrages nicht zu eng gewählt werden darf. Das antragstellende Gericht hat all jene Normen anzufechten, welche für die Beurteilung der allfälligen Gesetzwidrigkeit der Rechtslage eine untrennbare Einheit bilden. Es ist dann Sache des Verfassungsgerichtshofes, darüber zu befinden, auf welche Weise eine solche Gesetzwidrigkeit – sollte der Verfassungsgerichtshof die Auffassung des antragstellenden Gerichtes teilen – beseitigt werden kann (vgl. zuletzt VfGH 27.11.2025, V 60/2024, mwN zu einem das NÖ ROG 2014 betreffenden Verfahren).
3. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat über die Beschwerde im vorliegenden Fall gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden.
Sache des angefochtenen Bescheides (und des vorangegangenen erstinstanzlichen Bescheides) ist die Erteilung der Baubewilligung für das von der mitbeteiligten Gesellschaft geplante Bauvorhaben auf dem Baugrundstück, wobei unstrittig ist, dass dieses der Bewilligungspflicht nach § 14 Z 1 NÖ BO 2014 unterliegt.
Allerdings ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde, der Verwaltungsgerichte und auch der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der NÖ BO 2014 im Baubewilligungsverfahren zutrifft, auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte sind in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählt, sodass der Nachbar keine über die in dieser Gesetzesbestimmung festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte hinausgehenden Rechte geltend machen kann (vgl. etwa VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282, mwN).
Der Beschwerdeführer ist unbestritten Nachbar iSd § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014. Innerhalb der Frist des § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat er jedenfalls durch die Ausführungen im Gutachten der D vom 20. März 2025, das er zum Teil seines damaligen Vorbringens machte und in dem argumentiert wird, das Bauvorhaben wahre keinen ausreichenden Abstand zum Nachbargrundstück, eine zulässige Einwendung iSd § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BO 2014 erhoben und ist insoweit Partei des Baubewilligungsverfahrens geblieben. Nach der vorzitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Prüfungsbefugnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf die Frage beschränkt, ob eine Verletzung dieses Rechtes vorliegt.
4. Das subjektiv-öffentliche Recht nach § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BO 2014 hat der Beschwerdeführer auch in seiner Berufung geltend gemacht, sodass diese jedenfalls zulässig war. Dasselbe gilt für die Beschwerde (vgl. demgegenüber VwGH 22.01.2019, Ra 2018/05/0282, mwN).
5. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat somit den Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** insoweit anzuwenden, als er dieses subjektiv-öffentliche Recht des Beschwerdeführers ausgestaltet, insbesondere Regelungen zum Abstand eines Bauwerks auf dem Baugrundstück zum Nachbargrundstück enthält oder auch (was im vorliegenden Fall von Relevanz ist) nicht enthält.
Auf Grund der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (vgl. etwa VfGH 28.11.2023, V 198/2023, mwN) geht das Landesverwaltungsgericht weiters davon aus, dass es den Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** jedenfalls nur in dem Umfang anzuwenden hat, als er Festlegungen für das Baugrundstück enthält.
Schließlich geht das Landesverwaltungsgericht davon aus, dass seine Bedenken im Hinblick auf die Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplanes dadurch beseitigt würden, dass die Festlegung der Bauklassen II und III für das Baugrundstück im Bebauungsplan aufgehoben wird.
Aus diesen Erwägungen erklärt sich der Umfang des Hauptantrages. Würde diesem Folge gegeben, würden hinsichtlich der Festlegung der zulässigen Bebauungshöhe die subsidiären Bestimmungen des § 54 NÖ BO 2014 (Zulässigkeit einer abgeleiteten Bebauungshöhe bzw., falls eine solche nicht ermittelt werden kann, der Bauklassen I und II) zur Anwendung gelangen.
Es könnte allerdings auch die Auffassung vertreten werden, dass durch die Aufhebung der Bauklassen II und III bloß für das Baugrundstück die vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit seinen Bedenken dargelegte Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplanes nicht beseitigt würde bzw. ein untrennbarer Zusammenhang mit der Festlegung der (gleichen) Bauklassen für das Nachbargrundstück gesehen wird (auf das die Bedenken in gleicher Weise zutreffen). Daraus erklärt sich der erste Eventualantrag.
Es könnte weiters ein noch darüber hinausgehender untrennbarer Zusammenhang mit der Festlegung der Bauklassen II und III auch für das Grundstück Nr. ***, KG *** gesehen werden. Dieses grenzt in nordöstlicher Richtung an das Nachbargrundstück an und weist wie dieses eine gemeinsame Grenze mit dem Straßengrundstück (öffentlichen Verkehrsfläche) auf. Daraus erklärt sich der zweite Eventualantrag.
Würde dem ersten oder zweiten Eventualantrag Folge gegeben, so hätte dies auf den Ausgangsfall keine anderen Auswirkungen als wenn dem Hauptantrag Folge gegeben würde.
Schließlich könnte eine Aufhebung von Bestimmungen des Bebauungsplanes auch über die Festlegung der Bauklassen II und III hinaus zur Beseitigung der Gesetzwidrigkeit als erforderlich angesehen bzw. könnten weitere untrennbare Zusammenhänge mit sonstigen Festlegungen des Bebauungsplanes für das Baugrundstück erkannt werden. Derartige Zusammenhänge könnten sich auch auf (über die Bauklassen hinausgehende) Festlegungen für das Nachbargrundstück oder auch das Grundstück Nr. *** erstrecken. Daraus erklären sich die übrigen Eventualanträge.
Eine Aufhebung im Umfang dieser weiteren Eventualanträge hätte zur Folge, dass auch die Zulässigkeit der Bebauungsweise nach § 54 NÖ BO 2014 zu beurteilen wäre.
IV.Bedenken
1. Der Darlegung seiner Bedenken stellt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich voran, dass der Verfassungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung § 53 Abs. 11 NÖ ROG 2014 dahingehend interpretiert hat, der Gesetzgeber habe damit verhindern wollen, dass mit dem Inkrafttreten neuer Raumordnungsgesetze die bestehenden Raumordnungspläne (insbesondere Bebauungspläne), wenn sie im Widerspruch zur neuen Rechtslage stehen, invalidieren; der Gerichtshof hat daraus weiters gefolgert, dass ein (übergeleiteter) Bebauungsplan nach wie vor an den gesetzlichen Bestimmungen, auf die sich seine Erlassung stützte, zu messen ist (VfGH 26.06.2019, V 75/2018, mwN).
Maßstab für die Gesetzmäßigkeit des im vorliegenden Fall anzuwendenden, zuletzt im Jahr 2009 geänderten Bebauungsplanes sind somit die im damaligen Zeitpunkt geltenden Bestimmungen der §§ 68 ff NÖ BauO 1996, die Regelungen über Bebauungspläne enthielten. Das gilt insbesondere für das in § 73 Abs. 1 erster Satz NÖ BauO 1996 enthaltene Gebot zur Änderung eines Bebauungsplanes, wenn seine Festlegungen von einer Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes berührt werden. Selbst wenn man aber der Meinung wäre, eine solche Verpflichtung zur Änderung eines Bebauungsplanes wäre nach der aktuell geltenden Rechtslage zu beurteilen, so enthielte § 34 Abs. 1 erster Satz NÖ ROG 2014 eine inhaltsgleiche Bestimmung.
2. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hegt das Bedenken, dass die Festlegung der Bauklassen II und III für das Baugrundstück (allenfalls auch für das Nachbargrundstück und das Grundstück Nr. ***) bei gleichzeitigem Fehlen einer vorderen Baufluchtlinie auf dem Baugrundstück sowie einer Straßenfluchtlinie an dessen südöstlicher Grenze (allenfalls auch auf dem Nachbargrundstück und dem Grundstück Nr. *** an deren nordwestlicher Grenze) § 69 Abs. 1 Z 1 und 3 iVm § 70 Abs. 2 und Abs. 6 zweiter Satz sowie § 71 Abs. 2 letzter Satz NÖ BauO 1996 (allenfalls iVm § 73 Abs. 1 erster Satz NÖ BauO 1996) widerspricht.
Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die Festlegung einer Straßenfluchtlinie im Bebauungsplan nach § 69 Abs. 1 Z 1 iVm § 71 Abs. 1 und 2 NÖ BauO 1996 verpflichtend ist. Ein Bebauungsplan, der wie der vorliegende keine Straßenfluchtlinien enthält, ist daher schon aus diesem Grund gesetzwidrig.
Weiters wäre ein auf dem Baugrundstück südöstlich zum Straßengrundstück hin einzuhaltender Bauwich ein vorderer Bauwich iSd Legaldefinition in § 4 Z 8 bzw. der Abbildung in § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014. Die im Bebauungsplan enthaltene Festlegung der offenen Bebauungsweise bewirkt nach § 70 Abs. 1 Z 4 NÖ BauO 1996 nur die Verpflichtung zur Einhaltung eines seitlichen, nicht aber eines vorderen Bauwichs. Dies haben auch die Baubehörden im verwaltungsbehördlichen Verfahren zutreffend erkannt.
Bei der Frage, ob ein vorderer Bauwich festzulegen ist, hatte der Verordnungsgeber vielmehr auf die Bestimmungen des § 70 Abs. 6 bzw. des § 71 Abs. 2 letzter Satz NÖ BauO 1996 sowie die nach § 70 Abs. 2 NÖ BauO 1996 festgelegte Bebauungshöhe (die alternative Festlegung einer höchstzulässigen Gebäudehöhe gemäß § 69 Abs. 1 Z 3 zweiter Fall spielt im vorliegenden Fall keine Rolle) Bedacht zu nehmen.
Den vom Gemeinderat vorgelegten Unterlagen ist nicht zweifelsfrei zu entnehmen, welche Widmung die zwischen dem Bau- und dem Nachbargrundstück gelegene Fläche (heute Teil des Grundstücks Nr. ***, damals Teil des Grundstücks Nr. ***, KG ***) im Zeitpunkt der Erlassung der 10. Änderung des Bebauungsplanes im damals geltenden örtlichen Raumordnungsprogramm (Flächenwidmungsplan) aufwies. Möglicherweise war sie schon damals (insbesondere auf Grund des § 18 Abs. 1 zweiter Satz NÖ ROG 1976, der dem heutigen § 19 Abs. 1 zweiter Satz NÖ ROG 2014 entspricht) als öffentliche Verkehrsfläche zu qualifizieren. Jedenfalls aber seit der am 17. Mai 2022 beschlossenen Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes ist sie als öffentliche Verkehrsfläche zu qualifizieren.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich geht außerdem davon aus, dass jedenfalls die Mehrheit der an diese öffentliche Verkehrsfläche angrenzenden Grundstücke (nämlich das Baugrundstück und das Grundstück Nr. ***) noch im Zeitpunkt des Inkrafttretens der vorgenannten Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes am 29. November 2022 (vgl. § 59 Abs. 1 NÖ Gemeindeordnung 1973) unbebaut waren (das Baugrundstück und das Grundstück Nr. *** sind es bis heute, für das Nachbargrundstück wurde am 08.02.2022 hingegen eine Baubewilligung zur Errichtung von Garagen, die unmittelbar bis an die nordwestliche Grenze zum Grundstück Nr. *** reichen, erteilt; vgl. oben I.5.). Somit war sowohl im Zeitpunkt der Erlassung der 10. Änderung des Bebauungsplanes als auch am 29. November 2022 der Anwendungsbereich des § 70 Abs. 6 zweiter Satz NÖ BauO 1996, an den auch § 71 Abs. 2 letzter Satz leg.cit. anknüpft, eröffnet.
Erklärtes Ziel dieser beiden Bestimmungen war (neben dem Brandschutz) die Gewährleistung eines Lichteinfalls unter 45° auf Hauptfenster gegenüberliegender zulässiger Gebäude. Zur Erreichung dieses Ziel verpflichtete der Gesetzgeber, wie § 71 Abs. 2 letzter Satz NÖ BauO 1996 zeigt, den Verordnungsgeber zwar nicht in jedem Fall zur Festlegung einer (vorderen) Baufluchtlinie. Der Verordnungsgeber hatte aber im Anwendungsbereich des § 70 Abs. 6 zweiter Satz NÖ BauO 1996 (wenn also der die Mehrheit der Grundstücke noch nicht bebaut war) jedenfalls diesen Lichteinfall zu sichern. Ob er dies durch Festlegung einer entsprechenden Bebauungshöhe nach § 70 Abs. 2, einer (vorderen) Baufluchtlinie nach § 70 Abs. 6 zweiter Satz oder einer Straßenfluchtlinie nach § 71 Abs. 2 letzter Satz (jeweils iVm § 69 Abs. 1 und 2) NÖ BauO 1996 tat, blieb ihm überlassen (wobei freilich, wie schon erwähnt bei Widmung einer öffentlichen Verkehrsfläche im örtlichen Raumordnungsprogramm eine Straßenfluchtlinie nach § 69 Abs. 1 Z 1 leg.cit. jedenfalls festzulegen war).
Elementare geometrische Überlegungen, die sowohl der NÖ BauO 1996 als auch der NÖ BO 2014 zu Grunde liegen (vgl. dazu insbesondere die Definition der ausreichenden Belichtung in § 4 Z 3 NÖ BO 2014 und die Regelung des Bauwichs in § 50 Abs. 1 erster Satz in beiden Gesetzen), zeigen, dass ein solcher Lichteinfall nur dann gewährleistet ist, wenn zwischen zwei Bauwerken ein Abstand liegt, der der Höhe dieser Bauwerke entspricht. Bei einer wie im vorliegenden Fall nach § 53a Abs. 1 NÖ BO 2014 iVm mit dem Bebauungsplan auf dem Bau- und auf dem Nachbargrundstück maximal zulässigen Gebäudehöhe von 11 m müsste somit zur Gewährleistung des freien Lichteinfalls unter 45° auch der Abstand zwischen einem Bauwerk auf dem Baugrundstück und einem solchen auf dem Nachbargrundstück 11 m betragen.
Die derzeitigen Bestimmungen des Bebauungsplanes ermöglichen, wie die Baubehörden zutreffend dargelegt haben, auf dem Baugrundstück eine Bebauung mit Bauwerken bis unmittelbar an der südöstlichen Grenze. In gleicher Weise wird auf dem Nachbargrundstück und auf dem Grundstück Nr. *** eine Bebauung bis an die nordwestliche Grundgrenze ermöglicht. Daher ist nach der derzeitigen Rechtslage nur ein Abstand zwischen Bauwerken auf diesen Grundstücken von 4 m gewährleistet, der der Breite des Straßengrundstücks zwischen dem Baugrundstück und dem Nachbargrundstück bzw. dem Grundstück Nr. 2291/1 entspricht. Auch diese Gewährleistung ergibt sich nicht aus dem Bebauungsplan (der in diesem Bereich weder eine Straßenfluchtlinie noch eine vordere Baufluchtlinie enthält), sondern nur aus der Widmung des Straßengrundstücks als öffentliche Verkehrsfläche im örtlichen Raumordnungsprogramm.
Der Bebauungsplan erscheint aus diesen Gründen gesetzwidrig, wobei diese Gesetzwidrigkeit entweder schon im Zeitpunkt der Erlassung der maßgeblichen Fassung des Bebauungsplanes bestand oder aber spätestens mit dem Inkrafttreten der am 17. Mai 2022 beschlossenen Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms (ausdrückliche Widmung des zwischen dem Bau- und dem Nachbargrundstück gelegenen Teils des Grundstücks Nr. *** als öffentliche Verkehrsfläche) am 29. November 2022 eingetreten ist. Im letzteren Fall war es gesetzwidrig, den Bebauungsplan entgegen § 73 Abs. 1 erster Satz NÖ BauO 1996 (allenfalls entgegen § 34 Abs. 1 erster Satz NÖ ROG 2014) nicht an das geänderte örtliche Raumordnungsprogramm anzupassen.
Es wurde in den Ausführungen zum Anfechtungsumfang (oben III.5.) bereits ausgeführt, dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Sitz dieser Gesetzwidrigkeit primär in der Festlegung der Bebauungshöhe sieht, dieser aber auch in anderen Festlegungen des Bebauungsplanes für das Baugrundstück oder auch das Nachbargrundstück und allenfalls auch das Grundstück Nr. *** erblickt werden könnte. Auf diese Ausführungen darf nochmals verwiesen werden.
V.Ergebnis
1. Gemäß Art. 139 Abs. 1 Z 1 iVm 135 Abs. 4 und Art. 89 Abs. 2 BVG sieht sich das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich verpflichtet, die Aufhebung der Bestimmungen über die Bebauungshöhe für das Baugrundstück im Bebauungsplan der Stadtgemeinde ***, gegen deren Gesetzmäßigkeit es Bedenken hegt, in eventu auch von weiteren Bestimmungen des Bebauungsplanes, deren Aufhebung zur Beseitigung der Gesetzwidrigkeit als erforderlich angesehen werden könnte bzw. die in einem untrennbaren Zusammenhang mit den als gesetzwidrig erachteten Bestimmungen stehen, beim Verfassungsgerichtshof zu beantragen.
2. Gemäß § 57 Abs. 3 des Verfassungsgerichtshofgesetzes 1953 (VfGG), BGBl. 85 idF BGBl. I 92/2014, dürfen in dem beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich anhängigen Beschwerdeverfahren bis zur Verkündung bzw. Zustellung des Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes nur solche Handlungen vorgenommen oder Anordnungen und Entscheidungen getroffen werden, die durch das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes nicht beeinflusst werden können oder die die Frage nicht abschließend regeln und keinen Aufschub gestatten.
Daher ist das Beschwerdeverfahren bis zum Vorliegen einer Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes zu unterbrechen und erst danach fortzusetzen.
3. Der von der belangten Behörde vorgelegte Verwaltungsakt (einschließlich der Beschwerde) ist dem Antrag insbesondere im Hinblick auf die planliche Darstellung des Bauvorhabens angeschlossen. Weiters werden die wesentlichen Teile des Gerichtsaktes (Beschwerde, Änderung des Beschwerdebegehrens, Stellungnahme der mitbeteiligten Gesellschaft vom 09.09.2025, begleitendes E-Mail zur Aktenvorlage durch den Gemeinderat) angeschlossen.
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