projekte
LVwG-AV-1133/002-2025•LVwG N LVwG-AV-1133/002-2025
LVwG-AV-1133/002-2025Landesverwaltungsgericht25.11.2025
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Neuerrichtung; Bewilligungspflicht;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde von Herrn A, vertreten durch Rechtsanwältin B, ***, ***, vom 29. September 2025 gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 1. September 2025, Zl. ***, mit dem eine Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 7. Juli 2025, Zl. ***, betreffend Erlassung eines Abbruchauftrages als unbegründet abgewiesen worden war, nach durchgeführter mündlicher Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 Z 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gemäß § 17 VwGG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz wird die Frist für die Durchführung des Abbruches mit 6 Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses festgesetzt.
3. Eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
1.1. Verwaltungsbehördliches Verfahren:
Das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, befindet sich im alleinigen grundbücherlichen Eigentum der Frau C. Auf der Fläche dieses als Grünland-Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Grundstückes wurde Anfang der 1970er-Jahre mit Zustimmung des damaligen Eigentümers ein Sommerhaus als Superädifikat errichtet.
Für dieses nicht baubewilligte Gebäude wurde auf Antrag der damaligen Gebäudeeigentümer mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 1. Oktober 1997, Zl. ***, festgestellt, dass dafür die Voraussetzungen des § 113 Abs. 2b NÖ Bauordnung 1976 vorliegen.
Mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2009 erwarb Herr A (in der Folge: Beschwerdeführer) dieses Sommerhaus. Der Kaufvertrag wurde zum Zwecke der Eigentumsbegründung bzw. –übertragung an diesem Superädifikat in der Urkundensammlung des BG ***, TZ ***, hinterlegt.
Am 24. März 2024 kam es bei diesem Gebäude zu einem Brand, wodurch das Gebäude stark beschädigt wurde.
Mit einem an Frau C und den Beschwerdeführer adressiertem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 3. Mai 2024, Zl. ***, wurde gemäß § 35 NÖ Bauordnung 2014 angeordnet, dass „das Objekt auf der Liegenschaft ***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Grundbuch Bezirksgericht ***, vom Eigentümer abzutragen ist.
Dieser Bescheid wurde im Instanzenzug bis zum Landesverwaltungsgereicht Niederösterreich bekämpft.
1.1.3. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zu
LVwG-AV-1192/002-2024:
Seitens des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich wurden im Zuge des Verfahrens Befund und Gutachten eines bautechnischen Amtssachverständigen eingeholt. Mit Schreiben vom 7. Jänner 2025, Zl. ***, führte der Amtssachverständige dazu zusammenfassend aus, dass im Rahmen einer Besichtigung der Liegenschaft am 20. November 2024 festgestellt worden sei, dass die Brandruine bereits entfernt und durch einen oberirdischen Neubau ersetzt worden sei. Bei dem durch das Brandereignis betroffenen Gebäude seien beide oberirdischen Geschoße abgetragen worden und nicht mehr vorhanden. In weiterer Folge seien diese durch einen Neubau ersetzt worden. Unabhängig davon sei auf Grund der zur Verfügung gestellten Schadensbilder (Bildmaterial der Markgemeinde ***) zu erkennen, dass mehr als 50 % des umbauten Raumes unbenutzbar gewesen seien. Ebenso sei ein Großteil der zweidimensionalen Gebilde im Erdgeschoß zerstört worden. Im Zuge der Verhandlung am 5. Mai 2025 erstattete der vom Gericht bestellte bautechnische Amtssachverständige zum nach dem Brandereignis erhalten gebliebenen Bestand – ergänzend zu seinem Gutachten vom 7. Jänner 2025, Zl. *** - den folgenden Befund:
„Die südliche Gebäudefront sei durch das Brandereignis schwerst beschädigt worden. Es sei keine Fassade mehr sichtbar, sondern lediglich eine stark verkohlte Holzkonstruktion, wobei teilweise keine raumbildenden Bauteile mehr sichtbar seien. Die nördliche Gebäudefront weise ebenfalls Brandschäden auf. Teilweise fehle die Endbeschichtung der Fassade und seien auch stark verkohlte konstruktive Bauteile (Mauerbank, Sparren) sichtbar. Die östliche Gebäudefront sei ebenfalls durch das Brandereignis beschädigt worden und habe sich ein Teilbereich der Fassadenbeschichtung vom Untergrund (Wand) gelöst. Die westliche Gebäudefront sei vom Brandereignis am wenigsten betroffen. Die Dachkonstruktion vor allem im Osten sei schwerst in Mitleidenschaft gezogen. Teilweise fehle die Dachhaut und seien die Dachsparren sehr stark verkohlt und durch das Brandereignis beschädigt worden. Kein Bauteil entspreche mehr den Nutzungsanforderungen der NÖ Bauordnung. Das Gebäude stelle aus technischer Sicht einen Totalschaden dar. Zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den ASV (Anm.: am 20. November 2024) sei am gegenständlichen Standort vom Brandereignis nichts mehr erkennbar gewesen.“
Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vom 27. Mai 2025, Zl. LVwG-AV-1192/002-2024, wurde den Beschwerden von Frau C und dem Beschwerdeführer Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides dahingehend abgeändert, dass der Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 3. Mai 2024, Zl. ***, ersatzlos aufgehoben wurde. Begründend wurde zur Beschwerde von Frau C ausgeführt, dass sie nicht Eigentümerin des vom Entfernungsauftrag umfassten Bauwerkes gewesen sei, weshalb die Auftragserteilung (zum Abbruch des Bauwerkes) an sie rechtlich nicht zulässig ist. Zur Beschwerde des nunmehrigen Beschwerdeführers wurde ausgeführt, dass es sich im Lichte der Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen bei der Brandruine nicht mehr um ein Gebäude im Sinne der Bauordnung handle. Bei diesem, durch ein Brandereignis zerstörten Objekt, sei kein Bauteil mehr vorhanden gewesen, der nur ansatzweise den bautechnischen Anforderungen entsprochen hätte. Bei dem betroffenen Gebäude seien durch das Brandereignis beide oberirdischen Geschoße abgetragen worden. Diese Brandruine als Gegenstand des baupolizeilichen Entfernungsauftrages sei jedoch nicht mehr vorhanden. Im Rahmen einer Besichtigung der Liegenschaft am 20. November 2024 sei vom Amtssachverständigen festgestellt worden, dass die Brandruine bereits entfernt und durch einen oberirdischen Neubau ersetzt worden ist. Den nach dem Brandereignis verbliebenen Restbestand des Sommerhauses habe der Beschwerdeführer somit bereits entfernen lassen, sodass das Leistungsgebot des Abbruchauftrages bereits ins Leere gehe.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 7. Juli 2025, Zl. ***, wurde Herrn A (in Folge: Beschwerdeführer) in seiner Eigenschaft als Alleineigentümer der Auftrag erteilt, das auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, errichtete Gebäude bis 31. Dezember 2025 abzubrechen. Begründend wird im Wesentlichen ausgeführt, dass das ursprüngliche existierende Sommerhaus mit dem Feststellungsbescheid vom 1. Oktober 1997 zur Kenntnis genommen worden sei. Dabei sei ausdrücklich festgehalten worden, dass dieser Bescheid zur Benützung der Baulichkeiten berechtige und nicht als baubehördliche Bewilligung gelte. Ein Feststellungsbescheid nach § 113 Abs. 2b NÖ Bauordnung 1976 gelte nicht als Baubewilligung, es könne daher nach Maßgabe der §§ 92 Abs. 1 Z. 4 bzw. 95 NÖ Bauordnung 1976 nur der Bestand erhalten werden. Der nach dem Brandereignis verbliebene Restbestand des Sommerhauses sei bereits entfernt worden. Zudem führe der Amtssachverständige im Schreiben vom 7. Jänner 2025, Zl. ***, aus, dass im Rahmen der Besichtigung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft am 20. November 2024 festgestellt wurde, dass die Brandruine bereits entfernt und durch einen oberirdischen Neubau ersetzt worden ist. Somit stehe fest, dass diverse Arbeiten ohne entsprechende rechtskräftige baubehördliche Bewilligungen bzw. Anzeigen verrichtet wurden. Dabei handle es sich um ein bewilligungs- und anzeigepflichtiges Vorhaben, für welche keine entsprechenden rechtskräftigen Baubewilligungen oder Kenntnisnahmen erwirkt wurden. Deshalb sei der Auftrag zum Abbruch des oberirdischen Neubaus auf der Liegenschaft ***, *** (Grundstück Nr. *** EZ *** KG ***) anzuordnen gewesen.
In der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung vom 23. Juli 2025 führte der Beschwerdeführer durch seine rechtliche Vertretung im Wesentlichen aus, dass der Bescheidspruch nicht gesetzesgemäß ausgeführt sei, zumal der Eigentümer des Superädifikates nicht konkret genannt ist. Das Parteiengehör sei verletzt worden. Im Rahmen des Parteiengehörs hätte dargetan werden können, dass der Beschwerdeführer das bestehende und zum Teil abgebrannte Gebäude nicht neu errichtet habe, sondern lediglich in Stand gesetzt habe. Der letzte Satz des § 113 Abs. 2b NÖ Bauordnung 1976 lege fest, dass eine zukünftige Instandsetzung solcher Gebäude nur im Rahmen des § 92 Abs. 1 Z. 4 NÖ Bauordnung 1976 zulässig sei. Der damalige § 92 Abs. 1 Z. 4 NÖ Bauordnung 1976 umfasse somit die Zulässigkeit der Instandsetzung und Abänderung von Bauwerken, wenn die Festigkeit tragender Bauteile, die Brandsicherheit, die sanitären Verhältnisse, das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten. Dieser gesetzliche Rahmen einer Instandsetzung sei bei der Beseitigung der Brandschäden sicherlich nicht überschritten worden.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 1. September 2025, Zl. ***, wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen. Begründend wurde nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften darin zusammenfassend ausgeführt, dass im Spruch des angefochtenen Bescheides klar formuliert sei, dass der Abbruch durch den Eigentümer des Neubaus zu erfolgen habe. Da im gegenständlichen Fall für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliege, könne auch kein Auftrag nach § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 erteilt werden. Aus dem Gutachten des beigezogenen Sachverständigen vom 7. Jänner 2025, Zl. ***, ergebe sich, dass es sich im vorliegenden Fall um einen Neubau und nicht um eine Instandsetzung handle.
1.2. Zum Beschwerdevorbringen:
Mit Schreiben vom 29. September 2025 erhob der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, in welcher er sein bisheriges Vorbringen wiederholte. Weiters wurde dargelegt, dass beim gegenständlichen Objekt nach dem Brandereignis noch mehr als die Hälfte der Bestandskubatur bestehen geblieben sei. So habe der SV D bestätigt, dass zumindest 53 bis 62 % der Bestandskubatur nach dem Brandereignis bestanden hätten. Ferner seien auch weitere Gutachter (E in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 6. März 2025 sowie F in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 19. März 2025) zum Ergebnis gekommen, dass beim gegenständlichen Gebäude auch nach dem Brand mehr als die Hälfte der flächigen Bauteile oder flächig wirkenden Bauteile vorhanden gewesen sind, somit noch mehr als 50% des gesamten Bestandes raumbildend vorhanden gewesen wären. Aus den Lichtbildern über das in Stand gesetzte Gebäude vom 16. September 2024 ergebe sich, dass die Formen und Farben der von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert worden sind. Schon insofern sei die Instandsetzung anzeigefrei gewesen.
1.3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 29. September 2025 legte die Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde, den bezughabenden Verwaltungsakt (samt Plänen, sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Gemeindevorstandes) vor.
Im Rahmen der vom erkennenden Gericht für den 24. November 2025 anberaumten mündlichen Verhandlung wurden von der Beschwerdeführervertreterin mehrere Gutachten vorgelegt, aus denen hervorgehe, dass bei dem Brandereignis weniger als 50 % der Bausubstanz zerstört worden seien dürften, sodass es sich dabei nicht um einen Neubau handle. Über Befragen des Verhandlungsleiters führten sowohl der Beschwerdeführer als auch die anwesende Zeugin C (Grundstückseigentümerin) übereinstimmend aus, dass Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Objektes nach wie vor der Beschwerdeführer sei. Über Befragen des Verhandlungsleiters bestätigte der dem Verfahren beigezogene Amtssachverständige G, dass aufgrund des im Akt aufliegenden Bestandsplanes vom Juli 1996 ersichtlich ist, dass damals die Wandstärken der Holzwände 10 cm betragen haben. Nach den aufliegenden Planunterlagen bzw. der als Beilage 10 vorgelegten Rechnung der Firma H GmbH sei ersichtlich, dass die Außenwände eine Wandstärke von 16 cm (KVH-Konstruktion mit Wärmedämmung) plus 1,5 cm OSB-Platte plus 6 cm Holzweichfaserplatte, zuzüglich 1,5 cm Gipskartonfeuerschutzplatte, sohin eine Gesamtstärke von 25 cm aufweise. Im Rahmen des Ansuchens um Erteilung der Baubewilligung (unterfertigt vom Beschwerdeführer und seiner Mutter) aus 2025 soll eine WDVS-Fassade mit einer Stärke von 12,5 cm auf der Außenwand angebracht werden. Die Zwischenwände wiesen derzeit eine Dicke von 10 cm plus 2 x 1,5 cm für OSB-Platten, sohin eine Stärke von 13 cm auf. Weiters sei ersichtlich, dass die Gesamtfläche der Außenwände laut dieser Rechnung 94 m² ausmache, während der dem Verfahren beigezogene ASV aufgrund der Planunterlagen aus 1996 eine Gesamtfläche der Außenwände von ca. 87 m² errechnet hat. Die Dachfläche habe zunächst 60 m² (1996) betragen, während nunmehr die Dachfläche laut der Rechnung der H GmbH eine Fläche von 62 m² ausmache. Die WDVS-Fassade sei bereits auf dem Objekt aufgebracht worden und demgemäß auf den Fotos vom 16. September 2024 abgebildet. Vom beigezogenen ASV für Bautechnik wurde bestätigt, dass auf den im Akt aufliegenden Fotos des vom Brandereignis betroffenen Objektes klar ersichtlich sei, dass die Außen- und Innenwände jeweils als Holzriegelkonstruktion ausgebildet waren. Die Außenwände sowie die Innenwände waren mit Nut-Federbrettern abgedeckt. Aus dem Bestandsplan aus 1996 ergebe sich, dass die Wände als „Holzkonstruktion“ ausgeführt sind. Ob eine Dämmung zwischen den Konstruktionshölzern vorhanden war, lasse sich aus den vorhandenen Fotos nach dem Brandereignis nicht mit Gewissheit feststellen. Aus den vorgelegten Unterlagen lasse sich nicht genau eruieren, wie beim vom Brandereignis betroffenen Objekt damals die Dacheindeckung ausgesehen hat. Aufgrund der im Akt aufliegenden Fotos lasse sich nur vermuten, dass aufgrund der Ausgestaltung der Dicke der Dachsparren des Warmdaches offenbar eine Eindeckung mit Eternit bzw. Eternitschindeln erfolgt sein muss. Demgegenüber sei ersichtlich, dass die Dachsparren des verfahrensgegenständlichen Objektes wesentlich größer und dicker dimensioniert sind, um bei diesem Warmdach die aufgebrachte Ziegeleindeckung tragen zu können. Über Befragen der Beschwerdeführervertreterin gab der ASV an, dass aufgrund der vorliegenden Pläne (1997 bzw. Ansuchen aus 2025 betreffend WDVS-Fassade) nicht erkennbar ist, ob bzw. in wie weit eine Veränderung der Wohnnutzfläche eingetreten ist, da in den Unterlagen aus 2025 weder eine Wohnnutzfläche angeführt sei, noch im Plan die Situierung der Zwischenwände ersichtlich wäre. Weiters fehlten die Dicken der Außenwände, da nur die Dicke der WDVS-Fassade angegeben sei. Von der Beschwerdeführervertreterin wurde in diesem Zusammenhang betont, dass das Haus in den gleichen Ausmaßen wie 1997 instandgesetzt worden sei. Es habe auch keine Veränderung bei der Wohnnutzfläche gegeben.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den in den vorgelegten Akt der Marktgemeinde *** sowie durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch und in den relevanten Flächenwidmungsplan sowie durch Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 24. November 2025.
Das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** (topographische Anschrift ***, ***) befindet sich im Eigentum von Frau C, ***, ***, und weist die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft auf.
Auf der Fläche dieses als Grünland-Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Grundstückes wurde Anfang der 1970er-Jahre mit Zustimmung des damaligen Eigentümers ein Sommerhaus als Superädifikat errichtet.
Für dieses nicht baubewilligte Gebäude wurde auf Antrag der damaligen Gebäudeeigentümer mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 1. Oktober 1997, Zl. ***, festgestellt, dass dafür die Voraussetzungen des § 113 Abs. 2b NÖ Bauordnung 1976 vorliegen.
Mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2009 erwarb Herr A (in der Folge: Zweitbeschwerdeführer) dieses Sommerhaus. Der Kaufvertrag wurde zum Zwecke der Eigentumsbegründung bzw. –übertragung an diesem Superädifikat in der Urkundensammlung des BG ***, TZ ***, hinterlegt. Im Zuge der mündlichen Verhandlung wurde von der Grundeigentümerin und dem Beschwerdeführer übereinstimmend bestätigt, dass der Beschwerdeführer Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Objektes ist.
Am 24. März 2024 kam es bei diesem in den 1970er Jahren errichteten Gebäude zu einem Brand, wodurch das Gebäude stark beschädigt wurde. Die südliche Gebäudefront wurde durch das Brandereignis schwerst beschädigt. Es war keine Fassade mehr sichtbar, sondern lediglich eine stark verkohlte Holzkonstruktion, wobei teilweise keine raumbildenden Bauteile mehr sichtbar waren. Die nördliche Gebäudefront wies ebenfalls Brandschäden auf. Teilweise fehlten die Endbeschichtung der Fassade und waren auch stark verkohlte konstruktive Bauteile (Mauerbank, Sparren) sichtbar. Die östliche Gebäudefront war ebenfalls durch das Brandereignis beschädigt worden und hatte sich ein Teilbereich der Fassadenbeschichtung vom Untergrund (Wand) gelöst. Die westliche Gebäudefront war vom Brandereignis am wenigsten betroffen. Die Dachkonstruktion - vor allem im Osten - war schwerst in Mitleidenschaft gezogen. Teilweise fehlte die Dachhaut und waren die Dachsparren sehr stark verkohlt und durch das Brandereignis beschädigt worden. Das Gebäude stellte aus technischer Sicht einen Totalschaden dar.
Im Rahmen einer Besichtigung der Liegenschaft am 20. November 2024 wurde vom beigezogenen Amtssachverständigen festgestellt, dass die Brandruine bereits entfernt und durch einen oberirdischen Neubau ersetzt worden ist.
Nach dem Bestandsplan vom Juli 1996 betrugen die Wandstärken der Holzwände 10 cm. Die Außen- und Innenwände sind als „Holzkonstruktion“ (Holzriegelkonstruktion) ausgeführt und mit Nut-Federbrettern abgedeckt gewesen. Die Gesamtfläche der Außenwände wurde vom beigezogen ASV für Bautechnik mit ca. 87 m² und die Dachfläche mit ca. 60 m² errechnet. Ob eine Dämmung zwischen den Konstruktionshölzern vorhanden war, lässt sich aus den vorhandenen Fotos nach dem Brandereignis nicht mit Gewissheit feststellen. Aufgrund der im Akt aufliegenden Fotos lässt sich nur vermuten, dass aufgrund der Ausgestaltung und der Dicke der Dachsparren des Warmdaches offenbar eine Eindeckung mit Eternit bzw. Eternitschindeln erfolgt ist.
Nach den aufliegenden Planunterlagen bzw. der vorgelegten Rechnung der Firma H GmbH ist ersichtlich, dass die Außenwände eine Wandstärke von 16 cm (KVH-Konstruktion mit Wärmedämmung) plus 1,5 cm OSB-Platte plus 6 cm Holzweichfaserplatte, zuzüglich 1,5 cm Gipskartonfeuerschutzplatte, sohin eine Gesamtstärke von 25 cm aufweisen. Weiters wurde eine WDVS-Fassade mit einer Stärke von 12,5 cm auf der Außenwand angebracht, sodass die Außenwände eine Stärke von 37,5 cm aufweisen. Die Zwischenwände weisen derzeit eine Dicke von 10 cm plus 2 x 1,5 cm für OSB-Platten, sohin eine Stärke von 13 cm auf. Die Gesamtfläche der Außenwände beträgt laut dieser Rechnung der H GmbH 94 m², während die Dachfläche eine Fläche von 62 m² ausmache. Die Dachsparren des verfahrensgegenständlichen Objektes sind nunmehr größer und dicker dimensioniert sind. Dies deshalb, um bei diesem Warmdach die aufgebrachte Ziegeleindeckung tragen zu können. Es kann nicht festgestellt werden, ob und in wie weit eine Veränderung der Wohnnutzfläche eingetreten ist.
Für das verfahrensgegenständliche Objekt liegen keine Bewilligungen vor.
Im Wesentlichen ist der Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem unbedenklichen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid, sowie aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers, soweit dieses den Feststellungen (s.o. Punkt 1.4.) nicht entgegentritt.
2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG idF BGBl. I Nr. 147/2024:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen. …
(4) Soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG idF BGBl. I Nr. 88/2024:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. […]
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. Nr. 40/2015:
Begriffsbestimmungen
§ 4. Im Sinne dieses Gesetztes gelten als:
[…]
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist; […]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten; […]
Baubewilligungspflichtige Vorhaben
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden; …
3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte; …
Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben
§ 17. Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:
3. die Instandsetzung von Bauwerken, wenn
– die Konstruktionsart beibehalten sowie
– Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden;
4. Abänderungen im Inneren des Gebäudes, die nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen; Maßnahmen zur kontrollierten Wohnraumlüftung in Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen sowie Einzelanlagen, bei denen die Lüftungsleitungen von der jeweiligen Nutzungseinheit unmittelbar ins Freie geführt werden; …
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
§ 35. […]
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
[…]
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß. […]
2.4. NÖ Bauordnung 1976 idF LGBl. 8200-13:
§ 113. (2a) Die Anordnung des Abbruches eines wegen Widerspruches zum Flächenwidmungsplan nicht genehmigungsfähigen Gebäudes hat zu entfallen, wenn
das Gebäude vor dem 29. Juni 1995 soweit fertiggestellt wurde, daß der Grundriß und der beabsichtigte Verwendungszweck erkennbar war;
die Ausführung gemäß dem beabsichtigten Verwendungszweck den im Zeitpunkt des Baubeginns geltenden bautechnischen Vorschriften entspricht oder
das Gebäude innerhalb angemessener Frist jedoch längstens innerhalb eines Jahres fertiggestellt bzw. den bautechnischen Vorschriften ohne Durchführung eines Zubaues angepaßt wird;
für das Grundstück kein Bauverbot gemäß §20 Abs. 2 Z3 besteht und
bis zum 31. Dezember 1999 ein Antrag gemäß Abs2b gestellt wird.
(2b) Das Zutreffen dieser Voraussetzungen ist von der Baubehörde mittels Feststellungsbescheid über Antrag festzustellen. Diesem Antrag sind die erforderlichen Antragsbeilagen (§§96 und 97) anzuschließen.
Der Zeitpunkt des Baubeginns ist der Baubehörde nachzuweisen. Dem Feststellungsbescheid hat die Durchführung eines Ortsaugenscheines unter Beiziehung von Sachverständigen und Anrainern voranzugehen. Anrainer haben Parteistellung im Rahmen des §118 Abs8 und 9.
Dieser Bescheid berechtigt zur Benützung des Gebäudes und gilt nicht als baubehördliche Bewilligung. Eine zukünftige Instandsetzung solcher Gebäude ist nur im Rahmen des §92 Abs1 Z4, sonstige Veränderungen sind nur im Rahmen des §95 zulässig.
2.5. NÖ Bauordnung 1996 idF LGBl. 8200-0:
§ 77. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. …
Anträge nach §113 Abs 2b der NÖ Bauordnung 1976, LGBl. 8200-14, dürfen bis zum 31. Dezember 1999 gestellt werden und sind nach der bisherigen Rechtslage zu behandeln. …
Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.
Die Beschwerde ist nicht begründet.
Grundsätzlich darf ausgeführt werden, dass sich die vorliegende Beschwerde auf die Frage reduzieren lässt, ob das nach dem Brandereignis hergestellte Objekt als Neubau zu werten ist oder ob es sich um eine Instandsetzung eines vorhandenen Gebäudes handelt, die bewilligungsfrei erfolgen durfte.
Das Beweisverfahren hat ergeben, dass der Beschwerdeführer Alleineigentümer des errichteten Objektes ist.
Weiters liegt für dieses auf einem als Grünland – Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Grundstück errichtete Objekt keine Baubewilligung vorliegt. Im Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 1. Oktober 1997, Zl. ***, wurde festgestellt, dass dafür die Voraussetzungen des § 113 Abs. 2b NÖ Bauordnung 1976 vorliegen.
Das gegenständliche Objekt ist iSd § 4 NÖ Bauordnung 2014 als Gebäude zu werten, da zur Herstellung eines solchen Gebäudes wesentliche bautechnische Kenntnisse - insbesondere hinsichtlich der Statik - nötig sind, um dieses stand-, sturm- und kippsicher errichten zu können (vgl. VwGH 2003/05/0043).
Eine Grünlandwidmung erlaubt bei bestehenden rechtskräftig bewilligten Gebäuden, die im Falle ihrer Neuerrichtung der Widmung widersprächen, grundsätzlich nur Instandsetzungsarbeiten; damit soll durch den natürlichen Endigungsprozess von Bauwerken auch an bebauten Grundstücken letztlich der Zweck der Grünlandwidmung verwirklicht werden (vgl. VwGH 2002/05/1024).
Der VwGH hat in seinem zu § 17 Abs. 1 Z 4 NÖ Bauordnung 1996 - dabei handelt es sich um die Vorgängerbestimmung des § 17 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 - ergangenen Erkenntnis vom 24. Februar 2004, Zl. 2001/05/1169, ausgeführt, dass bei Vornahme einer weitgehenden baulichen Veränderung von einer Instandsetzung im Sinne des § 17 Abs. 1 Z 4 NÖ Bauordnung 1996 keine Rede sein könne, seien doch unter "Instandsetzung" jene Maßnahmen zu verstehen, welche dazu dienten, ein Gebäude in seiner Substanz zu erhalten. Ebenso wurde im Erkenntnis vom 31. Juli 2006, Zl. 2005/05/0370, dargelegt, dass dann, wenn der Verfallszustand des Gebäudes bereits ein derartiges Ausmaß angenommen habe (Einsturz, Durchfeuchtung, Vermorschung, Verwitterung), dass nahezu alle wesentlichen raumbildenden Elemente in ihrer Substanz erneuert werden müssten, eine derartige Erneuerung einer technischen Unmöglichkeit der Instandsetzung gleichzuhalten sei, weshalb bereits deshalb eine bewilligungsfreie Instandsetzung nach § 17 leg.cit. nicht in Betracht komme. Die zu dieser Bestimmung ergangene Judikatur ist wegen des insoweit vergleichbaren Regelungsinhaltes der beiden genannten Bestimmungen auch im Anwendungsbereich des § 17 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 maßgeblich (vgl. VwGH Ra 2017/05/0292).
Für die Beantwortung der Frage, ob bauliche Maßnahmen als Instandsetzung zu qualifizieren sind, muss auf die vom Gesetzgeber vorgenommene Wertung bei bewilligungspflichtigen, anzeigepflichtigen und bewilligungs- oder anzeigefreien Vorhaben abgestellt werden. Wenn sogar hinsichtlich der Bewilligungspflicht von Abänderungen im Inneren eines Gebäudes darauf abgestellt wird, ob die Standsicherheit oder der Brandschutz beeinträchtigt werden kann (ist dies der Fall, dann liegt Bewilligungspflicht nach § 14 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 vor, ist dies nicht der Fall, dann besteht Bewilligungsfreiheit nach § 17 Abs. 1 Z 3 NÖ Bauordnung 2014), dann muss, um nicht einen Wertungswiderspruch zu "Abänderungen" im Sinne des § 14 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 herbeizuführen, darauf Bedacht genommen werden, ob eine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Standfestigkeit oder den Brandschutz besteht. Es kann dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, dass er in Bezug auf die Erneuerung von (tragenden) Außenmauern lediglich die im § 17 Abs. 1 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 genannten schönheitlichen Rücksichten im Auge gehabt hat; wenn also bereits das Merkmal der Abänderung im Sinne des § 14 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 erreicht worden ist, kann von einer "Instandsetzung" keine Rede mehr sein (vgl. VwGH 2002/05/1024 und VwGH 2002/05/1026 zu den korrespondierenden Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996).
Im vorliegenden Fall sind nun alle wesentlichen raumbildenden Elemente in ihrer Substanz erneuert worden und dabei die Außenwände erheblich stärker dimensioniert worden (37,5 cm an Stelle von 13 cm). Ebenso ist die Dachkonstruktion erheblich massiver ausgeführt, da die Dacheindeckung nunmehr mittels (erhebliche schwereren) Dachziegeln erfolgt.
Im Beschwerdefall ist somit ein relevantes Maß an "Altsubstanz" nicht mehr vorhanden (vgl. VwGH 2001/05/0144). Das nunmehr bestehende Gebäude wurde daher zutreffend als Neubau qualifiziert; die Maßnahmen waren im Sinne des § 14 NÖ Bauordnung 2014 bewilligungspflichtig.
Da für das gegenständlichen Objekt unbestritten keine Baubewilligung vorliegt, gründet sich der Abbruchauftrag der belangten Behörde dementsprechend zu Recht (ausschließlich) auf die gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 fehlende Baubewilligung.
Das referierte Beschwerdevorbringen ist daher insgesamt nicht geeignet, eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Abbruchauftrages zu begründen, sodass spruchgemäß zu entscheiden war.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Setzung einer neuen Leistungsfrist:
Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 AVG war gleichzeitig eine neuerliche angemessene Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes festzusetzen (vgl. VwGH 2009/05/0348). Für die Durchführung des Abbruches wird eine Frist von 6 Monaten eingeräumt, welche selbst für den Fall der Beauftragung eines befugten Unternehmens sowie unter Berücksichtigung der durch die Corona-Krise ausgelösten Umstände zumutbar und angemessen erscheint.
3.3. Zu Spruchpunkt 3 – Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, einheitlich beantwortet wird.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.