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LVwG-AV-222/001-2025•LVwG N LVwG-AV-222/001-2025
LVwG-AV-222/001-2025Landesverwaltungsgericht24.11.2025
Gewerbliches Berufsrecht; Berufsausbildung; reglementiertes Gewerbe; Befähigungsnachweis; individuelle Befähigung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch über die Beschwerde des A, in ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Gmünd vom 24. Jänner 2025, Zl. ***, betreffend Feststellung der individuellen Befähigung gemäß § 19 der Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994), nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1. A (in der Folge: Beschwerdeführer) suchte mit Schreiben vom 16. Dezember 2024 bei der Bezirkshauptmannschaft Gmünd (in der Folge: belangte Behörde) um Feststellung der individuellen Befähigung für die Ausübung des reglementierten Gewerbes „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler) gem. § 94 Z 35 GewO 1994, eingeschränkt auf die Bewertung von Liegenschaften, an.
Begründend führte der Beschwerdeführer aus, dass er die HTL für Bautechnik/Hochbau erfolgreich abgeschlossen habe und als Bautechniker, Bauleiter, GU-Bauleiter sowie Referent der *** (Baupolizei) tätig gewesen sei. Zudem sei er allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Fachgebiet „Baupolizei“ und nehme für den Hauptverband der Gerichtssachverständigen Prüfungen im Fachgebiet „Baupolizei“ ab. Seit 01. September 2018 sei er als freier Mitarbeiter der Fa. B unter anderem für die Bewertung von Liegenschaften zuständig; er könne zahlreiche Praxisjahre in der „Wertermittlung von Liegenschaften“ nachweisen. Er habe im Laufe der Jahre Weiterbildungsschulungen und -kurse absolviert und eine Prüfung bei einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Fachgebiet „Immobilienbewertung“ abgelegt.
Dem Antrag waren die folgenden Unterlagen beigelegt:
-Bestätigung des C, Baumeister, ***, ***, vom 12. Dezember 2024 über die „Überprüfung der fachlichen Qualifikation „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler), eingeschränkt auf die Bewertung von Liegenschaften“,
-Lebenslauf vom November 2024,
-Reife- und Diplomprüfungszeugnis der D, ***, ***, Ausbildungsschwerpunkt Hochbau, vom 16. Juni 2005,
-Teilnahmebestätigung (Veranstaltung Liegenschaftsbewertung) der E, ***, ***, vom 11. November 2021,
-Teilnahmebestätigung (Veranstaltung Grundlagen Wohnungseigentum Nutzwertfestsetzung für die Liegenschaftsbewertung) der F GmbH, ***, ***, vom 18. Juli 2019,
-Teilnahmebestätigung (Immobilienbewertung – Grundlagen Mustergutachten) der F GmbH, ***, ***, vom 13. März 2019,
-Dienstzeugnis des C, Baumeister, ***, ***, vom 11. November 2024 und
-Bescheid vom 10. August 2021, ***, über die Eintragung als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Fachgebiet „09.50 Baupolizei örtl. Beschränkung: Niederösterreich“ mit einer Befristung 10. August 2026.
1.2. Über Ersuchen der belangten Behörde erstattete die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögensberater der Wirtschaftskammer Niederösterreich eine Stellungnahme zur begehrten Feststellung der individuellen Befähigung des Beschwerdeführers, in der ausgeführt wurde, dass die beigebrachten Beweismittel nicht ausreichen würden; es sei keine fachlich einschlägige Tätigkeit und keine einschlägige Ausbildung nachgewiesen worden.
Mit E-Mail vom 17. Jänner 2025 trat der Beschwerdeführer dieser Stellungnahme entgegen und wiederholte die begehrte Feststellung der individuellen Befähigung.
1.3. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 24. Jänner 2025, Zl. ***, wurde betreffend den Beschwerdeführer festgestellt, dass die individuelle Befähigung für die Ausübung des reglementierten Gewerbes „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler), eingeschränkt auf die Bewertung von Liegenschaften“ nicht vorliege.
Begründend fasste die belangte Behörde die vom Beschwerdeführer beigebrachten Unterlagen, die Stellungnahme der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Niederösterreich vom 15. Jänner 2025 sowie die hierzu erstattete Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 17. Jänner 2025 zusammen. Der Beschwerdeführer habe die für die Ausübung des Gewerbes erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nicht nachgewiesen. So könne weder aus der vorgelegten „Feststellung der individuellen Befähigung“ des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen vom 12. Dezember 2024, bei dem es sich überdies um einen Geschäftspartner des Beschwerdeführers handle, noch in Zusammenschau mit den übrigen Unterlagen eine gleichwertige Qualifikation entsprechend den Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder abgeleitet werden.
Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. Februar 2025 Beschwerde, in der er zusammengefasst vorbringt, dass seine Lehrgänge, Kurse und Schulungen als praktische Tätigkeiten angesehen werden könnten. Zudem könne er einen Hochschulabschluss für das Bauwesen vorweisen und bestehe im Bereich der Bewertung eine 20-jährige Erfahrung. Als ehemaliger Amtssachverständiger der Stadt *** (2009 bis 2017) sowie als Gerichtssachverständiger auf dem Gebiet Baupolizei für Niederösterreich würden Flächenwidmungspläne, Bebauungspläne und Vorschriften herangezogen, um u.a. auch die Bewertung von verschiedenen Liegenschaften veranlassen zu können. Die Stellungnahme der Wirtschaftskammer Niederösterreich enthalte keine Begründung. Mit C bestehe eine langjährige Zusammenarbeit als vertraglich gebundener Geschäftspartner und liege kein Angestelltenverhältnis vor; die individuelle Befähigung könne von einem Gerichtssachverständigen auf dem Gebiet der Liegenschaftsbewertung – wie dies durch C erfolgt sei – festgestellt werden.
Beantragt wurde die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass die individuelle Befähigung festgestellt werde.
3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte über die Beschwerde am 14. August 2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher der Beschwerdeführer teilnahm; ein Vertreter der belangten Behörde erschien nicht. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf) die Verlesung des Aktes der belangten Behörde und des Gerichtsaktes, durch die Einvernahme des Beschwerdeführers sowie durch die Befragung einer informierten Vertreterin der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögensberater der Wirtschaftskammer Niederösterreich. Seitens der informierten Vertreterin wurde die im verwaltungsbehördlichen Verfahren erstattete Stellungnahme dahingehend ergänzt, dass für die Ausübung der angestrebten Tätigkeit der Liegenschaftsbewertung im Rahmen des Gewerbes Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler, der Befähigungsnachweis (generell oder individuell) für die gesamte Tätigkeit des Immobilienmaklers erbracht werden müsse.
4.1. Der Beschwerdeführer, geboren am ***, ist seit Beginn der 1990er Jahre im Baugewerbe tätig. Er war zunächst als Hilfsarbeiter beschäftigt und absolvierte ab 2001 die Abendschule der Höheren Lehranstalt für Berufstätige für Bautechnik, die er im Schuljahr 2005/06 durch Ablegung der Reife- und Diplomprüfung abschloss. Danach war er bei diversen Baufirmen als Bautechniker und GU-Leiter tätig. Von 2009 bis 2017 war er bei der Stadt *** als Referent und Amtssachverständiger der ***-Baupolizei für die Dezernate Stadterneuerung und großvolumige Bauvorhaben beschäftigt. Seit 2018 ist der Beschwerdeführer selbständig. Er ist Inhaber der Gewerbeberechtigungen „Erstellung von Reinzeichnungen aufgrund von Planungen Befugter (Zeichenbüro)“ (seit 2018) sowie „Ingenieurbüros (Beratende Ingenieure) auf dem Fachgebiet Innenarchitektur, eingeschränkt auf Beratungen und Verfassen von Plänen“ (seit 2024), beide im Standort ***. Der Beschwerdeführer ist seit 2021 allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Fachgebiet „09.50 Baupolizei örtl. Beschränkung: Niederösterreich“ mit einer Befristung bis 10. August 2026 und übt er Vortragstätigkeiten im Bereich der Baupolizei für die Wirtschaftskammer aus.
4.2. Seit 01. September 2018 ist der Beschwerdeführer auch als „freier Mitarbeiter“ für die Firma B des C tätig, der über die Gewerbeberechtigung „Baumeister“ verfügt und allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsbewertung ist. Im Rahmen dieser Tätigkeit sind die Hauptaufgaben des Beschwerdeführers – gemäß Dienstzeugnis vom 11. November 2024 – die Besichtigung und Erstellung von Liegenschaftsbewertungen, die Besichtigung und Erstellung von Gutachten für das Niederösterreichische und Wiener Baurecht, die Besichtigung und Erstellung von Einreichunterlagen (Einreichpläne, Baubeschreibungen und statisch Berechnungen und Gutachten), die Besichtigungen als Prüfingenieur, die Besichtigungen für Baufertigstellung sowie die Besichtigung und Erstellung von Gutachten für Bauschäden und sonstige Baumängel.
4.3. Im Rahmen der unter Punkt 4.2. festgestellten Tätigkeit als freier Mitarbeiter erarbeitet der Beschwerdeführer Liegenschaftsbewertungen (nach seinen Angaben ca. zweimal pro Monat), die in weiterer Folge mit C besprochen, von diesem vidiert und im Rahmen dessen beruflicher Tätigkeit für Auftraggeber verwendet werden. Belege über weitere Tätigkeiten des Beschwerdeführers, die die Bewertung von Liegenschaften betreffen, wurden nicht beigebracht.
Eine Besprechung von Liegenschaftsbewertungen, welche der Beschwerdeführer für den Baumeister und Sachverständigen C aufbereitete, war Grundlage für das im verwaltungsbehördlichen Verfahren vorgelegte Schreiben, bezeichnet als „Feststellung der individuellen Befähigung“, vom 12. Dezember 2024. Damit wurde von C „nach Überprüfung der vom Beschwerdeführer vorgelegten Unterlagen“ (konkret aufgezählt: „Diverse Weiterbildungen betreffend Liegenschaftsbewertungen [Teilnahmebestätigungen], Reife- und Diplomprüfungszeugnis (HTL-Bautechnik), Praxisnachweis – [Dienstzeugnis], Gerichtlich beeideter Sachverständiger Fachgebiet „Baupolizei“ für NÖ [Bescheid], Beruflicher Werdegang [Lebenslauf]“) nach einem Fachgespräch bestätigt, dass der Beschwerdeführer über „eine ausreichende berufliche Qualifikation für das Gewerbe ,Immobilientreuhänder (Immobilienmakler), eingeschränkt auf die Bewertung von Liegenschaften‘“ verfügt. Das Fachgespräch dauerte nach den Angaben des Beschwerdeführers ca. eine Stunde und beinhaltete nach den Angaben im Schreiben die Bereiche „Bewertung des Verkehrswertes von Bauwerken (Wohngebäude, Geschäftsgebäude und gewerblich genutzt Bauwerke) in Verbindung der Bauzustandsfaktoren und der Ausstattungsklassen der Bauwerke“, „Sämtliche eingetragenen Rechte und Pflichten im Grundbuch, wie z.B. Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Geh- und Fahrrecht“, „Ermittlung der Grund- und Bodenwerte für Bauland und Grünland inkl. Wälder“, „Verfahrensarten nach Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert“. Der konkrete Ablauf, Dauer und die Struktur des Fachgesprächs, die dem Fachgespräch zugrunde liegende Liegenschaftsbewertung (oder Angaben über die in der Vergangenheit erarbeitete Liegenschaftsbewertungen) oder Kriterien für die Beurteilung durch den Sachverständigen (zB ein Punktesystem oder eine Benotung) sind dem Schreiben nicht zu entnehmen.
4.4. Der Beschwerdeführer nahm an diversen Veranstaltungen betreffend Liegenschaftsbewertungen – belegt durch Teilnahmebestätigungen – teil:
-Veranstaltung „Immobilienbewertung – Grundlagen Mustergutachten“ der F GmbH, ***, ***, am 13. März 2019;
-Veranstaltung „Grundlagen Wohnungseigentum Nutzwertfestsetzung für die Liegenschaftsbewertung“ der F GmbH, ***, ***, am 18. Juli 2019;
-Veranstaltung „Liegenschaftsbewertung der E, ***, ***, von 09. bis 11. November 2021 (im Ausmaß von 27 Lehreinheiten);
-Veranstaltung „Die Bewertung von Gewerbe-, Handels- und Industrieobjekten“ der F GmbH, ***, ***, am 12. März 2025.
Diese Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde im Einklang mit der Erörterung des Sachverhalts in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich. Der Beschwerdeführer schilderte im Einklang mit den beigebrachten Belegen umfassend seinen bisherigen beruflichen Werdegang und führte aus, dass er für die B etwa zweimal pro Monat eine Liegenschaftsbewertung vornehme, die in weiterer Folge mit dem Baumeister und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besprochen und von diesem vidiert werde. Ein solches Fachgespräch sei – so der Beschwerdeführer – Grundlage für die vorgelegte „Feststellung der individuellen Befähigung“ gewesen, das ca. eine Stunde gedauert und ausgehend von einer konkreten Liegenschaftsbewertung (anhängigen Projekten) geführt worden sei. Weitere Nachweise betreffend Tätigkeiten des Beschwerdeführers, die die Bewertung von Liegenschaften zum Gegenstand hatten, wurden nicht vorgelegt; so sind etwa den in der Verhandlung vorgelegten Dienstzeugnissen zweier Bauunternehmen (Beilage ./2 und ./3 der Verhandlungsschrift) keine entsprechenden Tätigkeiten des Beschwerdeführers zu entnehmen. Die festgestellten Teilnahmen des Beschwerdeführers an Veranstaltungen betreffend Liegenschaftsbewertungen gründen auf den vom Beschwerdeführer im verwaltungsbehördlichen Verfahren sowie in der öffentlichen mündlichen Verhandlung (Beilage ./1 zur Verhandlungsschrift) beigebrachten Belegen; die Vortragstätigkeit des Beschwerdeführers im Bereich der Baupolizei für die Wirtschaftskammer wurde vom Beschwerdeführer in der Verhandlung geschildert.
6.1. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194/1994 in der Fassung BGBl. I Nr. 66/2025, lauten:
„§ 16. (1) Voraussetzung für die Ausübung von reglementierten Gewerben und von Teilgewerben ist ferner der Nachweis der Befähigung. Kann der Einschreiter diesen Nachweis nicht erbringen, so hat er einen Geschäftsführer (§ 39) zu bestellen. Dies gilt nicht für das Gewerbe der Rauchfangkehrer (§ 94 Z 55). § 9 Abs. 2 gilt in diesen Fällen mit der Maßgabe, dass die Bestellung des neues Geschäftsführers binnen einem Monat zu erfolgen hat.
(2) Unter Befähigungsnachweis ist der Nachweis zu verstehen, daß der Einschreiter die fachlichen einschließlich der kaufmännischen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen besitzt, um die dem betreffenden Gewerbe eigentümlichen Tätigkeiten selbständig ausführen zu können.
[…]
„§ 18. (1) Der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit hat für jedes reglementierte Gewerbe, hinsichtlich der im § 94 Z 14, 32, 33, 41 und 46 genannten Gewerbe und hinsichtlich des im § 94 Z 42 genannten Gewerbes, soweit es sich um die Tätigkeiten des Piercens und Tätowierens handelt, im Einvernehmen mit dem Bundesminister für soziale Sicherheit und Generationen, durch Verordnung festzulegen, durch welche Belege - für sich allein oder in entsprechender Verbindung untereinander - die Zugangsvoraussetzungen zum betreffenden Gewerbe, gegebenenfalls für dessen eingeschränkte Ausübung, im Hinblick auf die hiefür erforderliche fachliche Befähigung jedenfalls als erfüllt anzusehen sind. Dabei hat der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit zu berücksichtigen, dass bei reglementierten Gewerben, bei denen der Qualifikation auf Grund der Richtlinie 92/51/EWG über eine zweite allgemeine Regelung zur Anerkennung beruflicher Befähigungsnachweise in Ergänzung der Richtlinie 89/48/EWG oder der Richtlinie 89/48/EWG über eine allgemeine Regelung zur Anerkennung der Hochschuldiplome Diplomniveau zukommt, dieses Diplomniveau gewahrt bleibt.
(2) Als Belege im Sinne des Abs. 1 kommen in Betracht
1. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Meisterprüfung bei den im § 94 als Handwerke bezeichneten reglementierten Gewerben oder über eine sonstige Befähigungsprüfung;
2. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Unternehmerprüfung;
3. Zeugnis über den Abschluss einer Studienrichtung an einer Universität;
4. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Fachhochschul-Studienganges;
5. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch einer Schule;
6. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Lehrganges;
7. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung;
8. Zeugnis über eine fachliche Tätigkeit;
9. Zeugnis über eine Tätigkeit in leitender Stellung;
10. Zeugnis über eine Tätigkeit als Betriebsleiter;
11. Nachweise über eine Tätigkeit als Selbstständiger.
(3) Unter fachlicher Tätigkeit (Abs. 2 Z 8) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die geeignet ist, die Erfahrungen und Kenntnisse zu vermitteln, die zur selbstständigen Ausübung des betreffenden Gewerbes erforderlich sind. Unter Tätigkeit in leitender Stellung (Abs. 2 Z 9) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die überwiegend mit fachspezifischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens verbunden ist. Unter Tätigkeit als Betriebsleiter (Abs. 2 Z 10) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die in einer der folgenden Funktionen ausgeübt wurde
1. als Leiter des Unternehmens oder einer Zweigniederlassung oder
2. als Stellvertreter des Unternehmers oder des Leiters des Unternehmens, wenn mit dieser Stellung eine Verantwortung verbunden ist, die der des vertretenen Unternehmers oder Leiters entspricht oder
3. in leitender Stellung je nach der Eigenart des betreffenden Gewerbes mit kaufmännischen oder mit kaufmännischen und technischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens.“
„§ 19. Kann der nach § 18 Abs. 1 vorgeschriebene Befähigungsnachweis nicht erbracht werden, so hat die Behörde unter Bedachtnahme auf Vorschriften gemäß § 18 Abs. 4 das Vorliegen der individuellen Befähigung festzustellen, wenn durch die beigebrachten Beweismittel die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nachgewiesen werden. Die Behörde hat das Vorliegen der individuellen Befähigung mit der Beschränkung auf Teiltätigkeiten des betreffenden Gewerbes auszusprechen, wenn die Befähigung nur in diesem Umfang vorliegt. § 373d Abs. 4 ist sinngemäß anzuwenden.“
㤠94. Folgende Gewerbe sind reglementierte Gewerbe:
[…]
35. Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger)
[…]“
„§ 117. (1) Das Gewerbe der Immobilientreuhänder (§ 94 Z 35) umfasst die Tätigkeiten der Immobilienmakler, der Immobilienverwalter und der Bauträger.
(2) Der Tätigkeitsbereich des Immobilienmaklers umfasst
1. die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von unbebauten und bebauten Grundstücken und von Rechten an Immobilien einschließlich der Vermittlung von Nutzungsrechten an Immobilien (wie sie zB durch Timesharing-Verträge erworben werden) und der Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertigteilhäusern und Unternehmen;
2. die Vermittlung von Bestandverträgen über Immobilien einschließlich der Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen, Geschäftsräume und Unternehmen;
3. den Handel mit Immobilien einschließlich des Mietkaufes. Dazu zählt auch die Errichtung von Bauten, die der Makler als Bauherr durch befugte Gewerbetreibende zum Zweck der Weiterveräußerung als Ganzes ausführen lässt;
4. die Vermittlung von Beteiligungen an Immobilienfonds;
5. die Beratung und Betreuung für die in Z 1 bis 4 angeführten Geschäfte. Gewerbetreibende, die zur Ausübung dieser Tätigkeiten berechtigt sind, sind auch zur Vermittlung von Hypothekarkrediten sowie zur Vermittlung von Privatzimmern an Reisende zu vorübergehendem Aufenthalt sowie zur Führung eines Gästezimmernachweises berechtigt;
6. die Durchführung der öffentlichen Versteigerung von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten nach § 87c NO;
§ 158 ist anzuwenden.
(3) Der Tätigkeitsbereich des Immobilienverwalters umfasst sämtliche Tätigkeiten, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften, deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung notwendig und zweckmäßig sind. Dazu zählt auch das Inkasso von Geldbeträgen sowie die Leistung von Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit stehen. Immobilienverwalter sind weiters berechtigt,
1. im Rahmen des Verwaltungsvertrages Haus- und Wohnungseigentümer in Steuerangelegenheiten zu beraten sowie Schriftstücke und Eingaben zu verfassen;
2. Verwaltungstätigkeiten für einzelne Miteigentümer einer Liegenschaft durchzuführen, sofern dadurch kein Interessenkonflikt mit der Eigentümergemeinschaft entsteht, deren Liegenschaft sie verwalten;
3. bei den von ihnen verwalteten Objekten einfache Reparatur- und Ausbesserungsarbeiten durchzuführen.
(4) Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers umfasst die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung sowie die hinsichtlich des Bauaufwandes einem Neubau gleichkommende Sanierung von Gebäuden. Der Bauträger ist auch berechtigt, diese Gebäude zu verwerten.
(5) Immobilientreuhänder sind auch berechtigt, im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung und ihres Auftrages ihre Auftraggeber vor Verwaltungsbehörden, Fonds, Förderungsstellen und Körperschaften öffentlichen Rechts sowie bei Gericht zu vertreten, sofern kein Anwaltszwang besteht.
(6) Die Vertragserrichtung durch Immobilientreuhänder ist dann zulässig, wenn diese im Ausfüllen formularmäßig gestalteter Verträge besteht.
(7) Die zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienmakler (§ 94 Z 35) berechtigten Gewerbetreibenden haben für ihre Berufstätigkeit eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Versicherungssumme von mindestens 100 000 Euro pro Schadensfall abzuschließen. Für diese Pflichtversicherungssumme darf ein Selbstbehalt von höchstens fünf vH dieser Summe pro Schadensfall vereinbart werden. Es ist zulässig, die Versicherungsleistung pro jährlicher Versicherungsperiode auf 300 000 Euro zu beschränken. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung muss bei einem Unternehmen erfolgen, das zum Geschäftsbetrieb in Österreich befugt ist. Sofern die Tätigkeit der Vermittlung von Hypothekarkrediten gemäß Abs. 2 Z 5 nicht vom Gewerbewortlaut ausgenommen ist, muss zusätzlich die Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertige Garantie gemäß Art. 1 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 1125/2014 zur Ergänzung der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates im Hinblick auf technische Regulierungsstandards für die Mindestdeckungssumme der Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertigen Garantie für Kreditvermittler, ABl. Nr. L 305 vom 24.10.2014 S. 1 vorliegen.
Die zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35) berechtigten Gewerbetreibenden haben für ihre Berufstätigkeit eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Versicherungssumme von mindestens 400 000 Euro pro Schadensfall abzuschließen. Für diese Pflichtversicherungssumme darf ein Selbstbehalt von höchstens fünf vH dieser Summe pro Schadensfall vereinbart werden. Es ist zulässig, die Versicherungsleistung pro jährlicher Versicherungsperiode auf 1 200 000 Euro zu beschränken. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung muss bei einem Unternehmen erfolgen, das zum Geschäftsbetrieb in Österreich befugt ist.
Die zur Ausübung des Gewerbes der Bauträger (§ 94 Z 35) berechtigten Gewerbetreibenden haben für ihre Berufstätigkeit eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Versicherungssumme von mindestens 1 000 000 Euro pro Schadensfall abzuschließen. Für diese Pflichtversicherungssumme darf ein Selbstbehalt von höchstens fünf vH dieser Summe pro Schadensfall vereinbart werden. Es ist zulässig, die Versicherungsleistung pro jährlicher Versicherungsperiode für Unternehmen mit einem jährlichen Umsatz von weniger als 2 000 000 Euro auf 1 500 000 Euro und für andere Unternehmen auf 3 000 000 Euro zu beschränken. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung muss bei einem Unternehmen erfolgen, das zum Geschäftsbetrieb in Österreich befugt ist.
(8) Bei der Anmeldung des Gewerbes der Immobilientreuhänder ist zusätzlich zu den Erfordernissen gemäß § 339 Abs. 3 der Nachweis der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gemäß Abs. 7 zu erbringen.
(9) Bei Leistungsfreiheit des Versicherers gegenüber dem Versicherungsnehmer aus der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gelten betreffend die Meldung des Versicherers an die für den Immobilientreuhänder örtlich zuständige Behörde und betreffend die Haftung des Versicherers in Ansehung eines Dritten die Bestimmungen des § 92 GewO 1994 und die Bestimmungen der §§ 158b bis 158i des VersVG, BGBl. Nr. 2/1959, in der geltenden Fassung. § 158c Abs. 2 VersVG gilt mit der Maßgabe, dass der Umstand, der das Nichtbestehen oder die Beendigung des Versicherungsverhältnisses zur Folge hat, gegenüber dem Dritten erst nach Ablauf von zwei Monaten wirksam wird, nachdem der Versicherer diesen Umstand der Behörde angezeigt hat.
(10) Bei Wegfall einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung im Sinne von Abs. 7 hat die Behörde unverzüglich ein Gewerbeentziehungsverfahren einzuleiten und, wenn eine neuerliche Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nicht unverzüglich nachgewiesen wird, die Gewerbeberechtigung längstens binnen zwei Monaten zu entziehen. § 361 Abs. 2 ist in diesem Fall nicht anzuwenden. Beschwerden gegen Entziehungsbescheide kommt keine aufschiebende Wirkung zu. Die Einleitung des Gewerbeentziehungsverfahrens ist im GISA zu vermerken.“
6.2. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung), BGBl. II Nr. 58/2003, lauten:
„§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:
1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder
aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder
ab) den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder
ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und
b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung oder
3. a) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für die Tätigkeiten der Bauträger und
b) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Ergänzungsprüfung für Bauträger.
(2) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienmakler einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und auch berechtigt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen entgegenzunehmen.
(3) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder kaufmännische und verwaltungstechnische Aufgaben in der Immobilienverwaltung eigenständig als Hausverwaltungskraft erledigt hat.
(4) War der Anmelder im Rahmen der fachlichen Tätigkeit gemäß Abs. 1 mit Tätigkeiten befasst, die fachlich einschlägig sowohl für die Tätigkeiten der Immobilienmakler als auch für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter sind, und liegt ein Überwiegen der einen über die andere Tätigkeit vor, so gilt die überwiegende fachliche Tätigkeit hinsichtlich des Bereiches, für den sie einschlägig ist, als zur Gänze erbracht.
(5) War der Anmelder im Rahmen der fachlichen Tätigkeit gemäß Abs. 1 annähernd zu gleichen Teilen mit Tätigkeiten befasst, die fachlich einschlägig sowohl für die Tätigkeiten der Immobilienmakler als auch für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter sind, so erhöht sich die festgelegte Mindestdauer der fachlichen Tätigkeit jeweils um ein Jahr. In diesem Fall gilt die fachliche Tätigkeit für beide Bereiche als erbracht.“
6.3. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der Verordnung der Wirtschaftskammer Österreich über die Befähigungsprüfungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung) (idF 01.01.2006) lauten:
„Gliederung
§ 2. (1) Die Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler besteht aus den nachfolgend angeführten 4 Modulen, die getrennt zu beurteilen sind.
(2) Die Reihenfolge der Ablegung der Module bleibt dem Prüfungswerber überlassen. Ebenso bleibt es dem Prüfungswerber überlassen, bei einem Prüfungsantritt nur zu einzelnen Prüfungsmodulen anzutreten.
(3) Die Reihenfolge der Absolvierung der einzelnen Prüfungsgegenstände innerhalb eines Moduls legt die Meisterprüfungsstelle in Absprache mit der Prüfungskommission fest.
(4) Modul 1 besteht aus zwei Gegenständen, alle übrigen Module bestehen aus einem Gegenstand.“
„Modul 1: Fachlich schriftliche Prüfung
§ 3. (1) Modul 1, schriftliche Prüfung umfasst die Gegenstände:
1. berufsspezifische, rechtliche Grundlagen für Immobilientreuhänder;
2. berufsspezifische Fächer für Immobilienmakler.
(2) Jeder Prüfungsgegenstand ist gesondert zu beurteilen.“
„§ 4. Die schriftliche Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 umfasst die allgemeinen Kenntnisse der für den Immobilientreuhänder relevanten österreichischen Rechtsvorschriften und die daran orientierte Ausarbeitung von Aufgaben und Beantwortung von Fragen aus folgenden Fächern:
1. Abgaben- und Steuerrecht für Immobilientreuhänder;
2. Arbeits- und Sozialrecht für Immobilientreuhänder;
3. Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht, Denkmalschutz;
4. Grundzüge des Facility Managements;
5. Grundzüge der Bautechnik für Immobilientreuhänder;
6. Grundzüge Betriebs- und Volkswirtschaftslehre;
7. Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder einschließlich Standesrecht und Organisation der Wirtschaftskammern;
9. Handels- und Gesellschaftsrecht für Immobilientreuhänder;
10. Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, insbesondere Behördenorganisation und Verwaltungsverfahren;
11. Plan- und Vermessungswesen;
12. Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreuhänder;
14. Wohnrecht (wie zum Beispiel Mietrechtsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz einschließlich Nebenbestimmungen);
15. Zivilrecht für Immobilientreuhänder (wie zB Bauträgervertragsgesetz).
[…]“
„§ 6. Die schriftliche Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 2 umfasst die an den berufsspezifischen für den Immobilienmakler relevanten Fächern orientierte Ausarbeitung von mindestens einer der folgenden Aufgaben und Beantwortung von Fragen aus den damit zusammenhängenden Rechtsgebieten:
1. Bau- und Raumordnung für Immobilienmakler;
2. Bautechnik für Immobilienmakler;
3. Betriebs- und Volkswirtschaftslehre für Immobilienmakler;
4. Fälle der beruflichen Praxis unter besonderer Berücksichtigung zivilrechtlicher, abgabenrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Vorschriften und wirtschaftlicher Aspekte;
5. besondere Finanzierungsmodelle (wie zum Beispiel Leasing, Miet-Kauf-Modelle);
6. Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge;
7. Maklerrecht (zivilrechtliche, gewerberechtliche und wettbewerbsrechtliche Vorschriften);
8. Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrages einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs, Beurteilung eines Provisionsanspruches;
9. Objektaufbereitung insbesondere im Hinblick auf die Pflichten des Immobilienmaklers;
10. Standort- und Unternehmensbewertung;
11. Schema bzw Berechnung einer Wertermittlung, eines Finanzierungsplanes und einer Rentabilitätsberechnung zur Beratung der Auftraggeber;
12. Erstellung eines Verwertungskonzeptes einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs;
13. zivilrechtliche, abgabenrechtliche, verwaltungsrechtliche, agrarrechtliche und g
rundverkehrsrechtliche Vorschriften für den Liegenschaftsverkehr.“
„Modul 2: Fachlich mündliche Prüfung
§ 9. Die mündliche Prüfung für den Immobilienmakler umfasst die für die selbstständige Ausübung des Gewerbes der Immobilienmakler notwendigen Kenntnisse auf den im § 6 angeführten Fächern. Dem Prüfling können auch Fragen aus den im § 4 Abs. 1 Z 1 genannten Fächern gestellt werden, wenn dies zur Lösung der Aufgabe erforderlich ist.“
„Modul 3: Unternehmerprüfung
§ 11. Das Modul 3 besteht in der Unternehmerprüfung gemäß der Unternehmerprüfungsordnung, BGBl. Nr. 453/1993, in der jeweils geltenden Fassung.“
„Modul 4: Ausbilderprüfung
§ 12. Das Modul 4 besteht in der Ausbilderprüfung gemäß § 29a Berufsausbildungsgesetz.“
7.1. Die (zulässige) Beschwerde ist nicht begründet.
7.2. Bei dem Gewerbe „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger)“ handelt es sich um ein reglementiertes Gewerbe (vgl. § 94 Z 35 GewO 1994), für dessen Ausübung gemäß § 16 Abs. 1 GewO 1994 der Nachweis der Befähigung (Befähigungsnachweis) vorgeschrieben ist. In Ermangelung einer entsprechenden (ausdrücklichen) Anordnung handelt es sich dabei nicht um ein verbundenes Gewerbe, sondern ist – sofern der Befähigungsnachweis nicht für alle Teilbereiche erbracht wird – eine entsprechende Einschränkung (etwa „Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler“) vorzunehmen (vgl. auch Stolzlechner/Müller/Seider/Vogelsang/Höllbacher, GewO4 § 94 Rz. 47).
7.3. Im vorliegenden Fall begehrt der Beschwerdeführer die Feststellung der individuellen Befähigung für die Ausübung des Gewerbes Immobilientreuhänder eingeschränkt auf „Immobilienmakler“, wobei er eine weitere Einschränkung auf „die Bewertung von Liegenschaften“ vorgenommen hat (zur Zulässigkeit eines Antrags auf Feststellung der individuellen Befähigung losgelöst von einem Anmeldeverfahren vgl. VwGH 18.08.2017, Ro 2015/04/0007).
7.4. Gemäß § 16 Abs. 2 GewO 1994 ist unter Befähigungsnachweis der Nachweis zu verstehen, dass der Einschreiter die fachlichen einschließlich der kaufmännischen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen besitzt, um die dem betreffenden Gewerbe eigentümlichen Tätigkeiten selbständig ausführen zu können. Gemäß § 18 Abs. 1 GewO 1994 wird für reglementierte Gewerbe durch Verordnung festgelegt, durch welche Belege – für sich allein oder in entsprechender Verbindung untereinander – die fachliche Befähigung nachgewiesen wird („genereller“ oder „allgemeiner“ Befähigungsnachweis; vgl. hierzu die unter Punkt 6.2. dargestellte Immobilientreuhänder-Verordnung). Bei dem – hier gegenständlichen – individuellen Befähigungsnachweis im Sinn des § 19 GewO 1994 wird der gemäß § 18 Abs. 1 leg.cit. vorgeschriebene Befähigungsnachweis durch sonstige Nachweise ersetzt, die jene Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegen, die für die Ausübung des angemeldeten Gewerbes erforderlich sind. Gemäß § 19 zweiter Satz GewO 1994 hat die Behörde das Vorliegen der individuellen Befähigung mit der Beschränkung auf „Teiltätigkeiten“ des betreffenden Gewerbes auszusprechen, wenn die Befähigung nur in diesem Umfang vorliegt.
Die Beurteilung, ob durch (sonstige) Nachweise die erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegt werden, hat am Maßstab der den Befähigungsnachweis im Sinn des § 18 Abs. 1 GewO 1994 festlegenden Vorschriften (Zugangsvoraussetzungen) zu erfolgen. Auf Grund sogenannter „sonstiger“ Nachweise für eine individuelle Befähigung kann die erforderliche Befähigung nur insofern belegt werden, als die vom Antragsteller absolvierte Ausbildung (Bildungsgang, bisherige Tätigkeit) das Ausbildungsziel in gleicher Weise verwirklicht wie jene in den erwähnten Vorschriften. In einem Verfahren gemäß § 19 GewO 1994 muss der Antragsteller daher Tätigkeiten nachweisen, die den in der betreffenden Zugangsverordnung geforderten einschlägigen Tätigkeiten „gleichwertig“ sind. Die Behörde hat hier auf ein „Äquivalent“ zu dem Erfordernis der Verordnung nach § 18 GewO 1994 abzustellen (vgl. etwa VwGH 20.05.2015, Ro 2014/04/0032, mwN). Ist in der Zugangsverordnung die Ablegung einer Befähigungsprüfung vorgesehen, liegt die individuelle Befähigung nur bei Beherrschung des gesamten Prüfungsstoffes vor (vgl. Stolzlechner/Müller/Seider/Vogelsang, Höllbacher, GewO4 § 19 Rz. 8). Dabei ist es Sache des Antragstellers, die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen initiativ nachzuweisen, sodass die Behörde in diesem Zusammenhang keine amtswegige Ermittlungspflicht trifft; die Behörde ist in diesem Verfahren auch nach Maßgabe des § 13 AVG nicht verpflichtet, den Antragsteller anzuleiten, welche bestimmten Beweismittel beizubringen wären (vgl. VwGH 26.09.2012, 2012/04/0018).
7.5. Der Beschwerdeführer hat die individuelle Befähigung zur Ausübung des Gewerbes „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler) eingeschränkt auf die Bewertung von Liegenschaften“ nicht nachgewiesen:
7.6. § 117 Abs. 1 GewO 1994 regelt den Berechtigungsumfang des Gewerbes der Immobilienmakler, wobei in den Z 1 bis 4 die für das Maklergewerbe typischen Vermittlungstätigkeiten (etwa die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von unbebauten und bebauten Grundstücken, Z 1) angeführt sind (vgl. auch die Begriffsdefinition in § 16 Abs. 1 MaklerG, wonach Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt). Der in § 117 Abs. 1 Z 1 bis 4 leg.cit. angeführte Tätigkeitsbereich von Immobilienmaklern wird durch die in den Z 5 und 6 genannten Befugnisse ergänzt. Immobilienmakler sind demnach auch zur Durchführung von öffentlichen Versteigerungen von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten nach § 87c NO (Z 6, ohne Anmeldung des freien Gewerbes gemäß § 158 Abs. 1 GewO 1994), zur Vermittlung von Hypothekarkrediten (Z 5 zweiter Satz erster Fall, ohne Anmeldung des Gewerbes der Gewerblichen Vermögensberatung), zur Privatzimmervermittlung (Z 5 zweiter Satz, zweiter Fall, ohne Anmeldung des freien Gewerbes Privatzimmervermittlung gemäß § 126 Abs. 2 Z 5 leg.cit.) sowie zur „Beratung und Betreuung für die in Z 1 bis 4 angeführten Geschäfte“ (Z 5 erster Satz) berechtigt.
7.6.1. Aus dieser Systematik und der vom Gesetzgeber gewählten Formulierung ergibt sich, dass die Befugnis zur „Beratung und Betreuung“ nicht unabhängig von den von Immobilienmaklern besorgten Geschäften (Vermittlungstätigkeiten), sondern im Rahmen und zum Zweck der Ausübung dieser Kerntätigkeiten des Immobilienmaklergewerbes bestehen (vgl. bereits VwGH 28.02.1995, 93/04/0227, wonach die wesentliche Aufgabe des Immobilienmaklers darin besteht, Personen zum Zweck des Vertragsabschlusses – allenfalls nach notwendiger Beratung – zusammenzuführen). Auch wenn die „Bewertung von Liegenschaften“ nicht ausdrücklich in § 117 Abs. 1 GewO 1994 – als Bestimmung über den Tätigkeitsbereich des Immobilienmaklers – genannt ist, ist das erkennende Gericht der Auffassung, dass diese Tätigkeit ein Aspekt der „Beratung und Betreuung für die Z 1 bis 4 genannten Geschäfte“ (§ 117 Abs. 1 Z 5 GewO 1994) ist. Die Bewertung einer Liegenschaft stellt für die Vermittlungstätigkeiten gemäß Z 1 bis 4 ein unverzichtbares Hilfsmittel dar, weil ohne fundierte Marktwertfeststellung weder eine sachgerechte Beratung über die Angemessenheit eines Kaufpreises noch die Vermittlung selbst ordnungsgemäß durchgeführt werden kann (vgl. auch das unter *** veröffentlichte Berufsbild der Wirtschaftskammer, wonach der Immobilientreuhänder [Makler] hinsichtlich der Bewertung von Immobilien spezielle Kenntnisse mitbringen muss sowie eine umfassende Marktkenntnis aufgrund von Vergleichsobjekten, Berücksichtigung der aktuellen Marktlage und Prüfung allfälliger förderungsrechtlicher Möglichkeiten zu seinem Aufgabengebiet gehören; zur Heranziehung etwa des Berufsbildes als weiteres Kriterium zur Beurteilung des Gewerbeumfangs gemäß § 29 zweiter Satz leg.cit. vgl. etwa VwGH 27.02.2025, Ra 2024/04/0418).
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich teilt daher die (auch von der informierten Vertreterin der Wirtschaftskammer in der Verhandlung vertretene) Auffassung, dass die „Bewertung von Liegenschaften“ (als Teilaspekt der „Beratung und Betreuung“ iSd § 117 Abs. 1 Z 5 GewO 1994) keine (iSd § 19 GewO 1994 abgrenzbare) Teiltätigkeit des Immobilienmaklergewerbes ist, sondern einen integrierten Bestandteil der (wirtschaftlichen) Beratung und Betreuung für die in Z 1 bis 4 genannten Geschäfte (Vermittlungsgeschäfte) gemäß § 117 Abs. 1 Z 5 GewO 1994 darstellt. Die Bewertung von Liegenschaften durch Immobilienmakler steht in einem unmittelbaren und funktionalen Zusammenhang mit den Vermittlungstätigkeiten gemäß § 117 Abs. 1 Z 1 bis 4 GewO 1994, für deren fachgerechte Durchführung Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen erforderlich sind, die untrennbar mit den für diese Vermittlungsgeschäfte erforderlichen Qualifikationen verbunden sind. Die Bewertung von Liegenschaften bildet im Rahmen des Gewerbes Immobilientreuhände (Immobilienhmakler) keinen eigenständigen, vom wirtschaftlichen Zweck der Vermittlungstätigkeiten losgelösten Aufgabenbereich, sondern ist sie integraler Bestandteil der Tätigkeit eines Immobilienmaklers.
Ein Nachweis von Kenntnissen, Fähigkeiten und Erfahrungen ausschließlich für die Bewertung von Liegenschaften – unabhängig von jenen für die Vermittlungstätigkeiten – kommt daher für das angestrebte Gewerbe im Rahmen des § 19 GewO 1994 nicht in Betracht. Für die Beurteilung der individuellen Befähigung des Beschwerdeführers ist somit das in der Immobilientreuhänder-Verordnung insgesamt für Immobilienmakler normierte Ausbildungsziel maßgeblich.
7.6.2. Gemäß § 1 Abs. 1 Immobilientreuhänder-Verordnung wird die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler erfüllt, wenn eine bestimmte Grundausbildung im Zusammenhang mit einer fachlichen Tätigkeit nachgewiesen wird (wobei die geforderte Dauer der fachlichen Tätigkeit von der Art der Grundausbildung abhängt, zB Z 2 lit. ac: Abschluss einer bestimmten berufsbildenden Schule und mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit). Gemäß Abs. 2 ist eine fachliche Tätigkeit dann gegeben, wenn der Anmelder Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und auch berechtigt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen entgegenzunehmen. Zusätzlich zur Grundausbildung in Kombination mit einer bestimmten fachlichen Tätigkeit ist – mit Ausnahme des Abschlusses des in der Z 1 genannten facheinschlägigen Universitätslehrgangs/Fachhochschuldstudiengangs sowie im Zusammenhang mit Bauträgern, Z 3) gemäß § 1 Abs. 1 Z 2 lit. b leg.cit. der Abschluss der Befähigungsprüfung nachzuweisen. Diese Voraussetzungen, nämlich die bestimmte Grundausbildung, fachliche Tätigkeit und die Befähigungsprüfung, sind – insbesondere dann, wenn die Grundausbildung wie vorliegend im Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule besteht (§ 1 Abs. 1 Z 2 lit. a, sublit. ab) – kumulativ (arg. „und“) zu erfüllen.
Die Befähigungsprüfung umfasst gemäß der Befähigungsprüfungsordnung (vgl. oben Punkt 6.3.) insgesamt vier Module. Modul 1 (schriftliche Prüfung, §§ 3 ff leg.cit.) beinhaltet die Gegenstände „berufsspezifische rechtliche Grundlagen für Immobilientreuhänder“ (§ 3 Abs. 1 Z 1) sowie „berufsspezifische Fächer für Immobilienmakler“ (§ 3 Abs. 1 Z 2). Zum ersten Gegenstand gehören allgemeine Kenntnisse der für den Immobilientreuhänder relevanten Rechtsvorschriften etwa in den Materien Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht und Denkmalschutz, Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder einschließlich Standesrecht und Organisation der Wirtschaftskammer, Wohnrecht (etwa MRG, WEG) sowie Zivilrecht für Immobilientreuhänder (wie zB Bauträgervertragsgesetz). Der zweite Gegenstand (§ 6 leg.cit.) umfasst berufsspezifische Fächer wie etwa die Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrags einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs (Z 8) oder die Objektaufbereitung im Hinblick auf die Pflichten des Immobilienmaklers (Z 9). Das Modul 2 (mündliche Prüfung, § 9 leg.cit.) betrifft die für die selbständige Ausübung des Immobilienmaklergewerbes notwendigen Kenntnisse in den in § 6 angeführten Fächern. Das Modul 3 ist die Unternehmerprüfung, das Modul 4 die Ausbilderprüfung.
Gemäß den oben getroffenen Feststellungen hat der Beschwerdeführer die HTL durch Ablegung der Reife- und Diplomprüfung abgeschlossen; er ist seit vielen Jahren im Bereich der Bautechnik, insbesondere auf dem Fachgebiet der Baupolizei (auch als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger) tätig, übt seit dem Jahr 2018 die oben festgestellten gewerblichen Tätigkeiten (im Bereich der Bautechnik) aus und ist er freier Mitarbeiter des Baumeisters und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Liegenschaftsbewertung C; zudem hat er an diversen Seminaren betreffend Liegenschaftsbewertung teilgenommen. Wenngleich vor diesem Hintergrund vom Nachweis der Module 3 und 4 der Befähigungsprüfungsordnung auszugehen ist (vgl. § 8 Abs. 1 Z 6 und Abs. 2 Z 2a der Unternehmerprüfungsordnung sowie § 1 Z 8 der Verordnung […] über die Gleichhaltung von Prüfungen mit der Ausbilderprüfung […]) und der Beschwerdeführer Kenntnisse und Fähigkeiten betreffend die baurechtlichen Aspekte der Tätigkeit von Immobilienmaklern nachgewiesen hat, wurde eine Gleichwertigkeit mit dem in den Modulen 1 und 2 der Befähigungsprüfungsordnung insgesamt normierten Ausbildungsziel – nämlich die Beherrschung des gesamten Prüfungsstoffs – nicht nachgewiesen.
So hat der Beschwerdeführer (unstrittig) zu keinem Zeitpunkt auf die Vermittlung von Immobilienmaklergeschäften (§ 117 Abs. 1 Z 1 bis 4 GewO 1994) bezogene Tätigkeiten ausgeübt und auch sonst keine auf die Vermittlungstätigkeit als Immobilienmakler bezogene Ausbildung abgeschlossen. Es fehlen daher Nachweise, die auf die Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers bezogen sind (vgl. etwa die in § 4 Befähigungsprüfungsordnung festgelegten allgemeinen Kenntnisse der für den Immobilientreuhänder relevanten Rechtsvorschriften insbesondere „Grundzüge des Facility Managements“, der „Betriebs- und Volkwirtschaftslehre“, „Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreuhänder“, und „Zivilrecht“, sowie § 6 leg.cit. betreffend berufsspezifische Fächer von Immobilienmaklern samt zusammenhängenden Rechtsvorschriften wie etwa „Fälle der beruflichen Praxis unter besonderer Berücksichtigung zivilrechtlicher, abgabenrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Vorschriften für Immobilienmakler“, „besondere Finanzierungsmodelle wie zB Leasing, Miet-Kauf-Modelle“, „Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge“, „Maklerrecht“, „Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrags einschließlich Schriftverkehr und Beurteilung eines Provisionsanspruchs“, „Objektaufbereitung insbesondere im Hinblick auf die Pflichten des Maklers“).
7.7. Aber auch dann, wenn entgegen der hier vertretenen Auffassung die Bewertung von Liegenschaften (als Teilaspekt der wirtschaftlichen „Beratung und Betreuung“ gemäß § 117 Abs. 1 Z 5 GewO 1994) als eine (im Sinne des § 19 GewO 1994 von den Vermittlungsgeschäften gemäß § 117 Abs. 1 Z 1 bis 4 abgrenzbare) Teiltätigkeit des Immobilienmaklers qualifiziert würde, hat der Beschwerdeführer mit den beigebrachten Belegen eine Gleichwertigkeit mit dem durch die Immobilientreuhänder-Verordnung (iZm dem in der Befähigungsprüfungsordnung normierten) Ausbildungsziel für die Bewertung von Liegenschaften nicht nachgewiesen.
Im Zusammenhang mit der „Bewertung von Liegenschatten“ verlangt die Befähigungsprüfungsordnung berufsspezifische Kenntnisse betreffend die Betriebs- und Volkswirtschaftslehre (§ 6 Z 3), Standort- und Unternehmensbewertung (§ 6 Z 10), Schema bzw. Berechnung einer Wertermittlung, eines Finanzierungsplans und einer Rentabilitätserrechnung zur Beratung des Auftraggebers (§ 6 Z 11) und die Erstellung eines Verwertungskonzeptes einschließlich Schriftverkehr (§ 6 Z 12). Zudem ergeben sich aus § 4 leg.cit. jene rechtlichen Grundlagen, die für die Liegenschaftsbewertung notwendig sind, sodass – soweit wertbestimmend – auch Kenntnisse etwa über das Bau- und Raumordnungsrecht (§ 4 Z 3), das Grundverkehrsrecht (§ 4 Z 8), das Wohnbauförderungsrecht (§ 4 Z 13) sowie das Miet- und Wohnrecht (§ 4 Z 14) sowie das Zivilrecht (insbesondere Sachenrecht, Dienstbarkeiten, Grundbuchsrecht, § 4 Z 15) nachzuweisen sind. Die Kenntnisse über Rechtsvorschriften gemäß § 4 leg.cit. sowie über berufsspezifische Fächer gemäß § 6 leg.cit. sind Gegenstand des Moduls 1 (schriftliche Prüfung), die berufsspezifischen Fächer sind Gegenstand des Moduls 2 (mündliche Prüfung vor einer Prüfungskommission) der Befähigungsprüfung.
Vor dem Hintergrund dieser Regelungen ergibt sich für das in der Befähigungsprüfungsordnung normierte Ausbildungsziel für die von Immobilienmaklern vorgenommene Bewertung von Liegenschaften, dass Kenntnisse über die Methoden der Wertermittlung von Liegenschaften einschließlich der wirtschaftliche Kenntnisse im Bereich der Markt- und Standortanalyse unter Bedachtnahme auf die konkrete Angebots- und Nachfragestruktur, die Entwicklung von Vergleichsobjekten, etwaige Zu- und Abschläge im Zusammenhang mit der Lage, Kenntnisse über Marktzyklen, Marktparameter (etwa Leerstand oder Renditen) sowie Marktentwicklungen, das Förderwesen sowie betriebswirtschaftliche Aspekte wie Kalkulationen, Renditenmodelle, Kosten- und Aufwandsstrukturen nachzuweisen sind. Das in der Befähigungsprüfungsordnung für die Bewertung von Liegenschaften normierte Ausbildungsziel ist sohin – entsprechend der Befugnis gemäß § 117 Abs. 1 Z 5 GewO 1994 – auf die Gewährleistung einer fachlich einwandfreien wirtschaftlichen Beratung und Betreuung von Auftraggebern im Zusammenhang mit Vermittlungsgeschäften, sohin etwa auch betreffend Aspekte der Finanzierung, Rentabilitätsbeurteilung und Verwertung von Liegenschaften, bezogen.
Mit dem als „Feststellung der individuellen Befähigung“ bezeichneten Schreiben des Baumeisters und Sachverständigen C wurde bestätigt, dass der Beschwerdeführer über die individuelle Befähigung zur Ausübung des Gewerbes Immobilientreuhänder (Immobilienmakler), eingeschränkt auf die Bewertung von Liegenschaften, verfügt. Das Schreiben erfüllt nicht die Anforderungen, die an ein Sachverständigengutachten zu stellen sind (insbesondere Gliederung in Befund und Gutachten), die Gesprächsgegenstände sind lediglich als Punktation aufgezählt und fehlen Angaben über die Dauer, Ablauf und Struktur des Fachgesprächs (etwa auch betreffend die konkret zugrunde liegenden Immobilienbewertungen). Auch sind dem Gutachten keine Bewertungskriterien zu entnehmen, sodass die Schlüssigkeit der Schlussfolgerung des Sachverständigen nicht beurteilt werden kann. Auch aus dem vorgelegten Dienstzeugnis für die Tätigkeit des Beschwerdeführers als freier Mitarbeiter von C geht nicht hervor, in welchem Umfang Liegenschaftsbewertungen vom Beschwerdeführer selbst vorgenommen wurden und ob diese etwa ohne weitere Änderungen durch C für dessen Auftragnehmer verwendet wurden. Weiterhin belegen die vom Beschwerdeführer vorgelegten Bestätigungen zu Veranstaltungen und Seminaren zum Thema Liegenschaftsbewertung lediglich seine Teilnahme, nicht jedoch den Erwerb eines Qualifikationsniveaus. Wenngleich also der „Feststellung der individuellen Befähigung“ durch den Sachverständigen – der im Übrigen selbst über keine (allenfalls eingeschränkte) Gewerbeberechtigung für das Gewerbe Immobilientreuhänder (Immobilienmakler) besitzt – durchaus Schlagworte zu entnehmen sind, die mit dem genannten Ausbildungsziel der Befähigungsprüfungsordnung betreffend die Bewertung von Liegenschaften im Einklang stehen (etwa „sämtliche eingetragenen Rechte im Grundbuch, wie zB Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Geh- und Fahrrecht“, „Ermittlung der Grund- und Bodenwerte für Bauland und Grünland inkl. Wälder“, „Verfahrensarten nach Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert“), lässt sich daraus – auch in Zusammenschau mit den übrigen Belegen – noch keine Gleichwertigkeit mit dem durch Absolvierung einer schriftlichen und mündlichen Prüfung (Modul 1 und 2 der Befähigungsprüfungsordnung) nachzuweisenden Ausbildungsziel ableiten.
Dies gilt ebenfalls für die nach § 1 Abs. 2 Immobilientreuhänder-Verordnung für Immobilienmakler vorgeschriebene fachliche Tätigkeit, die voraussetzt, dass der Anmelder Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und überdies befugt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen zu erhalten. Selbst wenn man diese Anforderungen (die überdies auch gegen die Trennbarkeit der Liegenschaftsbewertung von den in § 117 Abs. 1 Z 1 bis 4 GewO 1994 genannten Geschäften sprechen) ausschließlich auf die Bewertung von Liegenschaften beschränken würde, hat der Beschwerdeführer durch entsprechende Belege nicht nachgewiesen, dass er im Rahmen seiner bisherigen Tätigkeit betreffend die Bewertung von Liegenschaften eine vergleichbare Verantwortung, insbesondere die Berechtigung zur Entgegennahme von Vertragserklärungen, getragen hat.
7.8. Infolgedessen, dass der Beschwerdeführer entgegen der ihn im Feststellungsverfahren gemäß § 19 GewO 1994 treffenden Verpflichtung keine Nachweise beigebracht hat, die eine Äquivalenz seiner Ausbildung und bisherigen Tätigkeiten mit den nach der Immobilientreuhänder-Verordnung für die Bewertung von Liegenschaften geforderten Kenntnissen, Fähigkeiten und Erfahrungen belegen, gelangte die belangte Behörde zu Recht zu der Auffassung, dass der Beschwerdeführer die individuelle Befähigung zur Ausübung des angestrebten Gewerbes nicht besitzt.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
8. Zur Unzulässigkeit der Revision:
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu lösen war, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (insbesondere zu § 19 GewO 1994) abweicht und der Prüfung der individuellen Befähigung entsprechend der vom Beschwerdeführer beigebrachten Belege eine einzelfallbezogene Beurteilung zugrunde liegt. Wenngleich die Frage, ob die Bewertung von Liegenschaften (als eine von § 117 GewO 1994 erfasste Befugnis) eine – im Zusammenhang mit der Prüfung der individuellen Befähigung abgrenzbare – Teiltätigkeit im Sinne des § 19 GewO 1994 darstellt, in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht beantwortet erscheint, liegt vorliegend keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung vor, weil der Beschwerdeführer eine Äquivalenz mit dem in der Befähigungsprüfungsordnung auch allein für diesen Aspekt normierten Ausbildungsziel (wie dargelegt) nicht nachgewiesen hat.
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