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LVwG-AV-1240/002-2025•LVwG N LVwG-AV-1240/002-2025
LVwG-AV-1240/002-2025Landesverwaltungsgericht28.10.2025
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Mauer; Verfahrensrecht; Zurückverweisung; Ermittlungspflicht;
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde von Frau A, vertreten durch B Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, vom 15. Oktober 2025 gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 16. September 2025, Zl. ***, mit welchem auf Grund der Berufung der Beschwerdeführerin der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 27. Juni 2025, Zl. ***, betreffend Erlassung eines Abbruchauftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 abgeändert worden war, den
B e s c h l u s s
gefasst:
1. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zurückverwiesen.
2. Eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
1.1. Verwaltungsbehördliches Verfahren:
Frau A (in der Folge: Beschwerdeführerin) ist grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft (Grundstücke Nr. *** und *** KG ***) mit der topographischen Anschrift ***, ***, auf der ein Wohnhaus errichtet ist. An der rechten Grundstücksgrenze zum benachbarten Grundstuck Nr. *** wurde nach den Angaben der Beschwerdeführerin vor mehr als 50 Jahren eine Einfriedungsmauer mit einer Länge von rund 12,50 m und einer Höhe von rund 1,70 m errichtet. Die Steher der Mauer weisen eine Stärke von rund 26 cm und die Mauerelemente eine Stärke von rund 10cm auf.
Nach Durchführung eines Lokalaugenscheines am 26. Juni 2025 wurde der Beschwerdeführerin mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 27. Juni 2025, Zl. ***, der baupolizeiliche Auftrag erteilt, die Einfriedungsmauer aufgrund offensichtlicher Mängel und einer geringen Neigung in Richtung des Nachbargrundstückes auf eine Höhe von 60cm binnen 3 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides abzubrechen.
Mit Schreiben vom 24. Juli 2025 erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesen Rechtsvertretung fristgerecht das Rechtsmittel der Berufung und führte begründen im Wesentlichen aus, dass der Bescheid nichtig sei, weil wesentliche Sachverhaltsfeststellungen fehlen würden. Die Behörde habe nicht konkret dargelegt, welche baurechtswidrigen Zustände festgestellt worden seien, wann die Zustände festgestellt wurden oder weshalb ein Abbruch auf 60 cm erforderlich sei. Es fehle darüber hinaus jede rechtliche Begründung, welche gesetzlichen Bestimmungen angewendet worden seien und warum der Abbruch notwendig sei. Es handle sich um eine Scheinbegründung. Darüber hinaus enthalte der Bescheid keine rechtliche Begründung. Zudem habe die belangte Behörde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt, weil sie zu keinem Zeitpunkt angehört, geladen oder über angebliche Ergebnisse des Lokalaugenscheins informiert worden sei. Es existiere keinerlei Nachweis darüber, dass die Behörde die Mauer tatsächlich überprüft oder dokumentiert habe. Die Behörde habe sich weder mit den Argumenten der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt noch die Notwendigkeit des Abbruches belegt.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 16. September 2025, Zl. ***, wurde auf Grund der Berufung der Spruch des angefochtenen Bescheides dahingehend abgeändert, dass die Einfriedungsmauer auf den Grundstücken Nr. *** und *** KG *** ab dem Wohnhaus entlang der rechten Grundstücksgrenze zum Grundstück Nr. ***, KG *** verlaufend, binnen drei Monaten ab Rechtskraft zur Gänze abzubrechen ist. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges und der als maßgebliche erachteten Rechtsvorschriften ausgeführt, dass zur Herstellung der Einfriedung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich sei. Hinsichtlich dieser Einfriedungsmauer liege bei der Behörde keine behördliche Baubewilligung auf. In diesem Bauakt lägen Einreichpläne und Baubewilligungen für die Errichtung des Wohnhauses auf dem Grundstück ***, KG ***, aus dem Jahre 1934 sowie eines Zubaus zu diesem Wohnhaus aus dem Jahre 1963 auf. Die verfahrensgegenständliche Einfriedungsmauer sei jedoch in keinem der Einreichpläne dargestellt und komme auch sonst im Bauakt nicht vor. Es gebe keinerlei Hinweis darauf, dass sie noch älter wäre als das im Jahr 1934 errichtete Gebäude und vor Anlegung der Bauakten errichtet worden wäre. Daher gelange die Berufungsbehörde zur Feststellung, dass hinsichtlich dieser Einfriedungsmauer keine behördliche Baubewilligung existiert. Daraus folge, dass die Einfriedungsmauer einer baubehördlichen Bewilligung nach § 14 Z 2 NÖ BO 201 4 bedürfe. Das Erfordernis bautechnischer Kenntnisse sei im Übrigen bereits nach der NÖ Bauordnung 1883 entscheidend für die Bewilligungspflicht gewesen.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2025 erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und begründete diese damit, dass für die Beurteilung der Bewilligungspflicht die Rechtslage im Zeitpunkt der Errichtung der Einfriedungsmauer maßgeblich sei. Die beschwerdegegenständliche Einfriedungsmauer sei vor mehr als 50 Jahren, jedenfalls aber vor dem Jahr 1968 errichtet worden. Gemäß § 16 BO NÖ Bauordnung 1883 wären Neu-, Zu- und Umbauten, die Herstellung von Einfriedungsmauern gegen die Straße oder Gasse sowie die Vornahme wesentlicher Ausbesserungen und Abänderungen an bestehenden Gebäuden oder an bestehenden Einfriedungen, sobald an diesen die konstruktiven Hauptbestandteile zur Auswechslung gelangen, mit Ausnahme der in § 29 NÖ BO 1883 genannten Fälle einer Baubewilligung unterlegen. Die Errichtung einer Einfriedungsmauer gegen den Nachbargrund sei nicht der Bewilligungspflicht unterlegen.
1.3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 21. Oktober 2025 legte die Stadtgemeinde *** die Beschwerde und den bezughabenden Verwaltungsakt vor.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen Akt der Stadtgemeinde *** und durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch.
Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft (Grundstücke Nr. *** und *** KG ***) mit der topographischen Anschrift ***, ***, auf der ein Wohnhaus errichtet ist. An der rechten Grundstücksgrenze zum benachbarten Grundstuck Nr. *** wurde nach den Angaben der Beschwerdeführerin vor mehr als 50 Jahren eine Einfriedungsmauer mit einer Länge von rund 12,50 m und einer Höhe von rund 1,70 m errichtet. Die Steher der Mauer weisen eine Stärke von rund 26 cm und die Mauerelemente eine Stärke von rund 10cm auf. Es konnte nicht festgestellt werden, wann genau diese Einfriedungsmauer errichtet worden ist.
Im Wesentlichen ist der vorliegende Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem vorhandenen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid und dem Vorbringen des Beschwerdeführers.
2. Anzuwendende Rechtsvorschriften:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG idF BGBl. I Nr. 147/2024:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG idF BGBl. I Nr. 88/2024:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. …
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. Nr. 40/2025:
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
§ 35. (1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines
Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
§ 16. (1) Zur Führung von Neu-, Zu- und Umbauten 1), Herstellung von Einfriedungen gegen die Straße oder Gasse² sowie zur Vornahme wesentlicher Ausbesserungen und Abänderungen an bestehenden Gebäuden oder an bestehenden Einfriedungen 3), sobald an diesen die konstruktiven Hauptbestandteile zur Auswechslung gelangen, ist mit Ausnahme der im § 29 dieser Bauordnung bestimmten Fälle 4) die Bewilligung des Gemeindevorstehers 5) erforderlich.
Die Beschwerde ist begründet.
Gegenstand der vorliegenden Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich bildet ausschließlich der Abspruch über die im baubehördlichen Verfahren erhobene Beschwerde des Beschwerdeführers gegen den genannten Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde ***.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass sich das Beschwerdevorbringen auf die Frage reduzieren lässt, ob die der baupolizeiliche Auftrag in Gestalt des Bescheides der belangten Behörde Verbesserungsauftrages zu Recht ergangen ist. "Sache" des Beschwerdeverfahrens ist nämlich nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des bescheidmäßigen Spruchs der belangten Behörde gebildet hat, diese "Sache" bildet den äußersten Rahmen für die Prüfbefugnis des Verwaltungsgerichtes (vgl. VwGH Ra 2022/22/0039, mwN).
Im vorliegenden Fall kommt der Beantwortung der Frage, wann die verfahrensgegenständliche Einfriedungsmauer errichtet wurde, entscheidende Bedeutung zu.
Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass einer Genehmigungspflicht im Sinne des § 16 Abs 1 der Bauordnung für NÖ 1883 nur jede Einfriedung unterlag, die "gegen die Straße oder Gasse" verläuft, das heißt: in geringerem oder größerem Abstand von der Verkehrsfläche in deren Grenzbereich annähernd in Richtung der Straßenachse errichtet werden sollte (vgl. VwGH 30.10.1972, Slg. 0199/72).
Der Bewilligungspflicht nicht unterworfen hingegen sind solche Einfriedungen gewesen, die nicht gegen eine Straße oder Gasse gerichtet sind. Dies selbst dann, wenn sie in Form einer Mauer errichtet werden (vgl. VwGH 17.4.1967, 1529/65).
Vielmehr ist erstmals im Zuge der Bauordnung 1969 eine Einfriedung zum Nachbargrundstück hin der Bewilligungspflicht unterworfen worden, wenn sie eine bauliche Anlage (Bauwerk) dargestellt hat und es sich damit um Objekt handelt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
3.1.3. Zur Zurückverweisung an die belangte Behörde:
Von der belangten Behörde ist keinerlei Prüfung dahingehend erfolgt, wann die Einfriedungsmauer errichtet wurde. Der Hinweis, dass sich in den Bauverfahren aus den Jahren 1934 und 1963 keine Unterlagen zur Einfriedung befinden, vermag nicht zu überzeugen. Vielmehr hätte die Frage, wann die Mauer errichtet wurde genau geklärt werden müssen – notfalls durch Beiziehung eines Sachverständigen.
Die Baubehörden der mitbeteiligten Gemeinde haben somit kein Ermittlungsverfahren durchgeführt und somit diesbezüglich jegliche Ermittlungen unterlassen, sodass diese nahezu gänzlich fehlende Sachverhaltsermittlung die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zur Folge hat und diese auch rechtfertigt (vgl. VwSlg. 11.795 A/1985, sowie VwGH 84/05/0097, VwGH 91/06/0235, VwGH 93/06/0242, VwGH 95/05/0293).
Diese Aufhebung ist auch unter dem Aspekt zu betrachten, dass der Gesetzgeber in Bausachen ein zweitinstanzliches Verfahren - mit nachgeordneter Kontrolle durch das Verwaltungsgericht und die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts - eingerichtet hat. In einem Bauverfahren hat bereits die Baubehörde I. Instanz - jedenfalls aber auch die Baubehörde II. Instanz - den gesamten für die Entscheidung relevanten Sachverhalt zu ermitteln. Diese Anordnungen des Gesetzgebers würden aber unterlaufen, wenn es wegen des Unterbleibens eines Ermittlungsverfahrens in erster oder zweiter Instanz zu einer Verlagerung nahezu des gesamten Verfahrens vor das Verwaltungsgericht käme und die Einrichtung von zwei Entscheidungsinstanzen auf Gemeindeebene damit zur bloßen Formsache würde.
Die Aufgabe des Verwaltungsgerichtes ist nicht, die Verwaltung zu führen, sondern hat das Verwaltungsgericht vielmehr gegenüber der Verwaltung eine Kontrollfunktion. Haben aber die Gemeindebehörden keinen Sachverhalt – auch z.B. nur in Teilbereichen – ermittelt, dann kann auch keine Kontrolle gegenüber den Verwaltungsbehörden ausgeübt werden.
Im vorliegenden Fall sind auch nicht bloß ergänzende Ermittlungen vorzunehmen, (vgl. VwGH Ra 2018/03/0005). Der entscheidungsrelevante Sachverhalt steht somit nicht fest.
Damit stellt sich die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.
Hiezu ist anzumerken, dass es im Hinblick auf das Erfordernis der Kostenersparnis auch nicht zu einer Verlagerung der im Zuge eines gebotenen Ermittlungsverfahrens entstehenden Kosten (insbesondere bei der Durchführung von technischen Messungen und der Einholung von Gutachten) von der belangten Behörde an das Verwaltungsgericht kommen darf (vgl. VwGH Ra 2015/01/0123, mwN). Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass diese Kosten bei der Nachholung des nahezu gesamten Ermittlungsverfahrens einer anderen Gebietskörperschaft (i.e. Land Niederösterreich) erwachsen. Bei Durchführung eines korrekten, umfangreichen Ermittlungsverfahrens wären diese Kosten der Gebietskörperschaft Gemeinde zuzurechnen gewesen.
Zudem hat der Verwaltungsgerichtshof bereits ausgesprochen, dass die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung auch dann gegeben ist, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungsbehörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zu Ermittlungen in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (vgl. etwa VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0159). Dies betrifft vor allem den Umstand, dass nach Auffassung des erkennenden Gerichts Einfriedungen, wenn sie in Form einer Mauer errichtet wurden, nicht der Bewilligungspflicht nach der Bauordnung für Niederösterreich 1883 unterworfen waren (s.o. Punkt 3.1.2.).
Es war daher der angefochtene Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.
3.1.5. Zur Nichtdurchführung einer mündlichen Verhandlung:
Eine öffentliche mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, weil bereits aufgrund der Aktenlage feststeht, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist. Die Verhandlung konnte überdies gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen, da sich der hier entscheidungswesentliche Sachverhalt aufgrund der vorliegenden Aktenlage als geklärt erwiesen hat und auch keine Rechtsfrage zu lösen war, die einer Erörterung in einer öffentlichen mündlichen Verhandlung bedurft hätte. Dem Entfall der öffentlichen mündlichen Verhandlung stehen weder Art. 6 EMRK noch Art. 47 GRC entgegen.
3.1.6. Zur begehrten Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung:
Gemäß § 13 Abs. 1 VwGVG hat eine rechtzeitig eingebrachte und zulässige Beschwerde gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG aufschiebende Wirkung. Von der Möglichkeit, diese nach § 13 Abs. 2 VwGVG auszuschließen, hat die belangte Behörde keinen Gebrauch gemacht. Es besteht im vorliegenden Fall auch keine besondere gesetzliche Vorschrift, durch die die aufschiebende Wirkung einer Beschwerde ausgeschlossen wäre. Insbesondere schließt § 5 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 die aufschiebende Wirkung einer gegen einen Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 erhobenen Beschwerde nicht aus. Da somit gemäß § 13 Abs. 1 VwGVG der Beschwerde die aufschiebende Wirkung bereits kraft Gesetzes zukommt, bedarf es deren Zuerkennung nicht.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Unzulässigkeit der Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.
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