Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1045/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1045.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

I. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch über die Beschwerde des A, in ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte OG, in ***, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde ***, vertreten durch die Rechtsanwälte C D, in ***, ***, vom 14. Juni 2024, Zl. ***, betreffend baupolizeiliche Aufträge nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) und Vorschreibung von Verfahrenskosten, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Der Beschwerde wird in teilweiser Stattgebung der Berufung insoweit Folge gegeben, als der Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 27. März 2024, Zl. ***, gemäß § 66 Abs. 4 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) dahingehend abgeändert wird,

a.dass in Spruchpunkt I.) 1.) der zweite Satz („Eine nachträgliche Erteilung der Baubewilligung für die beiden Partyzelte entsprechend der NÖ Bauordnung 2014 ist nicht möglich bzw. kann nicht erlangt werden“) entfällt; die im ersten Satz dieses Spruchpunktes auferlegte Verpflichtung zur Entfernung der beiden Zelte bleibt aufrecht und wird auf § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 gestützt;

b.dass in Spruchpunkt I. 2.) die Frist zur Entfernung der beiden Zelte gemäß Spruchpunkt I. 1.) mit längstens einem Monat ab Rechtskraft des Auftrags festgesetzt wird;

c.dass in Spruchpunkt I. 3.) der zweite Satz („Alternativ kann gemäß § 14 NÖ Bauordnung 2014 um Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung angesucht werden“) entfällt;

d.dass in Spruchpunkt I. 4.) der zweite Satz („Alternativ kann gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 durch den Eigentümer ein Feststellungsantrag erwirkt werden“) entfällt;

e.dass in Spruchpunkt II. Verfahrenskosten in Höhe von insgesamt 27,60 Euro (statt 261,60 Euro) vorgeschrieben werden, die binnen 14 Tagen ab Rechtskraft dieser Entscheidung zu entrichten sind.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

II. In einem wird der

BESCHLUSS

gefasst:

1. Der Beschwerde wird hinsichtlich der aufgetragenen Verpflichtungen gemäß Spruchpunkt I.) 3.) erster Satz sowie Spruchpunkt I. 4.) erster Satz des Bescheides des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 27. März 2024, Zl. ***, sowie hinsichtlich des Spruchpunktes I. 5.) dieses Bescheides stattgegeben, der (diese Spruchpunkte bestätigende) Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 14. Juni 2024, Zl. ***, in diesem Umfang aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 27. März 2024, Zl. ***, wurden A (in der Folge: Beschwerdeführer) baupolizeiliche Aufträge gestützt auf § 34 NÖ BO 2014 (Spruchpunkt I.) erteilt und Verfahrenskosten (Spruchpunkt II.) vorgeschrieben.

Gemäß Spruchpunkt I. wird der Beschwerdeführer wie folgt verpflichtet:

„Gemäß § 34 der NÖ Bauordnung 2014, NÖ-LGBI. Nr. 9/2024, wird aufgrund der baubehördlichen Überprüfung am 14.03.2024 sowie des Gutachtens des bautechnischen Sachverständigen in der Niederschrift vom 14.03.2024, AZ.: ***, welche in Kopie beiliegt und einen integrierenden Bestandteil des Bescheides bildet, der Eigentümer der Liegenschaft in ***, ***, Parz. ***, EZ. ***, KG. ***, Herr A, beauftragt, folgende Maßnahmen zu erfüllen:

1. ) Das auf dem Grundstück NR. ***, EZ. ***, KG. ***, im vorderen Bauwich konsenslos errichtete Partyzelt sowie das im westlichen seitlichen Bauwich konsenslos errichtete Partyzelt ist zu entfernen. Eine nachträgliche Erteilung einer Baubewilligung für die beiden Partyzelte entsprechend der NÖ Bauordnung 2014 ist nicht möglich bzw. kann nicht erlangt werden.

2. ) Die Entfernung der beiden Partyzelte gemäß Punkt 1.) ist der Baubehörde bis spätestens 26.04.2024 schriftlich zu melden.

3. ) Die auf dem Grundstück Nr. *** durchgeführten Geländeveränderungen sowie errichteten Stiegenanlagen und Stützmauern, welche bewilligungspflichtige Maßnahmen darstellen sind rückzubauen und der letztbewilligte Konsens herzustellen.

Alternativ kann gemäß § 14 der NÖ Bauordnung 2014 um Erteilung einer nachträglichen baubehördlichen Bewilligung angesucht werden.

4. ) Die nichtbewilligungsfähigen Abänderungen am Hauptgebäude auf dem Grundstück Nr. *** sind entsprechend der Benützungsbewilligung für das Wohngebäude aus dem Jahre 1912 rückzubauen.

Alternativ kann gemäß § 70 Abs. 6 der NÖ Bauordnung 2014 durch den Eigentümer ein Feststellungsbescheid erwirkt werden.

5. ) Für die vorangeführten Punkte 3.) und 4.) wird als Frist zur Herstellung des letztbewilligten Konsenses bzw. zur Einreichung der erforderlichen Ansuchen nach der NÖ Bauordnung 2014, der 07.09.2024 festgesetzt. Die Erledigung ist der Baubehörde schriftlich zu melden bzw. die Ansuchen samt erforderlichen Beilagen vorzulegen.

Werden die Mängel innerhalb dieser Frist nicht behoben dann hat die Baubehörde die Beseitigung der mangelhaften Teile oder des ganzen Bauwerks und die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.“

Unter Spruchpunkt II. werden Verfahrenskosten in Höhe von insgesamt 261,60 Euro (234,00 Euro an Barauslagen für den Bausachverständigen, 27,60 Euro an Kommissionsgebühren) vorgeschrieben. Des Weiteren erfolgte ein „Kostenhinweis“ auf die zu entrichtende Bundesgebühr in Höhe von 14,30 Euro.

Begründend stützt sich die Baubehörde I. Instanz auf einen am 14. März 2024 durchgeführten Lokalaugenschein am Baugrundstück, in dessen Rahmen zwei Partyzelte vorgefunden worden seien. Ein Partyzelt (direkt an der Straßenfluchtlinie) weise die Abmessungen von 5 m x 5 m (Traufenhöhe 2,10 m, Firsthöhe 2,80 m) auf, das zweite Partyzelt im seitlichen Bauwich habe Abmessungen von 3 m x 6m, eine Traufenhöhe von 2,10 m und eine Firsthöhe von 2,80 m. Die Befestigung sei mit Schraubverbindungen hergestellt. Das Zelt im seitlichen Bauwich werde zur Lagerung von elektronischen Kleinbahnanlagen und diverser Einlagerungsgegenstände verwendet; das an der Straßenfluchtlinie errichtete Zelt diene überdies der Einstellung von zwei PKW. Beide Zelte würden elektrisch versorgt und seien als bewilligungspflichtige Gebäude im Sinne der NÖ BO 2014 zu qualifizieren. Zudem weiche die Dachform des Hauptgebäudes von der ursprünglich erteilten Baubewilligung aus dem Jahr 1912 ab und sei der Abstand des Wohngebäudes zur östlichen Grundgrenze entgegen der ursprünglichen Baubewilligung „augenscheinlich geringer“ ausgeführt (in der Baubewilligung aus dem Jahr 1966 könne dieser mit ca. 1,70 m ausgemessen werden). Für die konsenslosen baulichen Anlagen „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen und Stützmauern“ sei der letztbewilligte Konsens herzustellen oder um Bestandsfeststellung (§ 70 Abs. 6 NÖ BO 2014) oder Erteilung nachträglicher baubehördlicher Bewilligungen (§ 14 NÖ BO 2014) anzusuchen. Würden die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben werden, habe die Baubehörde die Beseitigung der mangelhaften Teile oder des ganzen Bauwerks und Herstellung des Zustands, der dem vorherigen entspreche, zu verfügen. Die vorgeschriebenen Verfahrenskosten seien auf die im Spruch zitierten Gesetzesstellen sowie die Verhandlungsdauer und Teilnahme zweier Gemeindeorgane zu stützen.

1.2. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 14. Juni 2024, Zl. ***, wurde der Berufung des Beschwerdeführers keine Folge gegeben und der erstinstanzliche Bescheid vollinhaltlich bestätigt.

Betreffend Spruchpunkt I. 1.) des baupolizeilichen Auftrags führte die belangte Behörde (ergänzend) aus, dass bereits am 07. Februar 2024 die Errichtung eines Zeltes im vorderen Bauwich des Baugrundstücks von Amts wegen festgestellt worden sei. Am 14. März 2024 habe sodann eine baupolizeiliche Überprüfung stattgefunden, in deren Rahmen zwei Zelte (eines im vorderen Bauchwich, eines im Garten) vorgefunden worden seien. Das Zelt im vorderen Bauwich existiere nachweislich seit 07. Februar 2024, das Zelt im Garten nachweislich seit 14. März 2024. Die Zelte seien als Gebäude zu qualifizieren und sei aufgrund der Bestandsdauer von mehr als 30 Tagen § 17 Z 11 NÖ BO 2014 nicht anzuwenden.

Betreffend das Hauptgebäude führte die belangte Behörde aus, dass mit Bescheid vom 20. Juli 1910 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Villa sowie eines Wasserpumpwerks auf dem Baugrundstück erteilt worden sei; im Rahmen der Kollaudierungsverhandlung sei ein Austauschplan vorgelegt und der Benützungskonsens am 15. Juli 1912 erteilt worden. Mit Bescheid vom 26. Mai 1966 sei eine Baubewilligung für die Errichtung einer Garage sowie eines Zubaus bewilligt worden. Die Benützungsbewilligung datiere mit 23. Februar 1976; weitere Umbauarbeiten seien nicht bewilligt worden. Bauliche Abweichungen des letztbewilligten Konsenses beim Hauptgebäude würden den zu geringen seitlichen Bauwich betreffen, weiters werde – so die belangte Behörde – „die Feststellung etwaiger weiterer baulicher Beanstandungen angeraten“, die im Rahmen einer Bestandsfeststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nachträglich bewilligt werden könnten. Betreffend die geänderte Dachform sei festzuhalten, dass mit der ursprünglichen Baubewilligung ein Walmdach bewilligt worden sei, das auch in den Einreichplänen im Jahr 1966 in dieser Form (als Bestand) dargestellt werde. Das Gebäude verfüge heute – offenbar seit Jahrzehnten – über ein Satteldach, wobei der genaue Zeitpunkt der Umbauarbeiten nicht festgestellt werden könne. Seitens des Bausachverständigen werde eine Bestandsfeststellung empfohlen.

Für die Bauwerke „Stiegenanlage, Geländeveränderungen und Stützmauern“ könne – so die belangte Behörde – ein vermuteter Konsens angenommen werden, sofern die Voraussetzungen nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (Altbestand – Bestandsdauer mehr als 70 Jahre, Unvollständigkeit des Behördenaktes, keine gegenteiligen Anhaltspunkte) erfüllt seien. Betreffend die Stützmauer werde zudem die Vorlage eines Standsicherheitsnachweises empfohlen.

Auch seien die Verfahrenskosten zu Recht vorgeschrieben worden. Die Kommissionsgebühren seien durch die Teilnahme von zwei Amtsorganen an der baubehördlichen Überprüfung am Baugrundstück entstanden; die Barauslagen seien durch die dem Bausachverständigen zustehenden Gebühren erwachsen.

2. Zur Beschwerde:

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer durch seine Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 17. Juli 2024 Beschwerde.

In dieser wird zusammengefasst vorgebracht, dass das Zelt an der Straßenfluchtlinie im angefochtenen Bescheid nicht berücksichtigt hätte werden dürfen, da es zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung bereits abgebaut gewesen sei. Bei dem anderen Zelt seien keine Veränderungen vorgenommen worden. Dieses Zelt sei kein Gebäude, weil es keine statisch feste Verbindung aufweise; die zeltähnlichen Objekte würden aus einem verschraubten Rohrrahmengestell bestehen, die Plane sei mit Gummibändern befestigt. Auch sei für eine standsichere Aufstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen nicht erforderlich. Das mobile und temporäre Zelt sei für die Modelleisenbahn aufgestellt und seien die Feststellungen hinsichtlich der 30 Tagesfrist unzureichend. Zudem sei der bauliche Zustand der Liegenschaft (betreffend Geländeveränderungen, Stützmauern, Stiegenanlagen) nicht verändert worden. All diese Objekte, auch das Dach, seien nach den damalig geltenden Bestimmungen zu beurteilen und seien die Umbauten vor 1967 vorgenommen worden. Wie die Behörde zu dem Schluss komme, dass ein Walmdach bewilligt worden wäre, könne nicht nachvollzogen werden; ein Walmdach sei nie eingereicht worden, sondern eher ein „falsches Mansardensatteldach“, weil die abgeschrägte Dachfläche auf den Seitenmauern als Zierde angebracht sei. Zudem habe eine Endbauschau durch die Behörde stattgefunden, wobei keine Beanstandungen erfolgt seien. Auch seien die Verfahrenskosten zu Unrecht vorgeschrieben worden, diese würden dem Grunde und der Höhe nach bestritten werden. Der Beschwerdeführer habe die behördlichen Veranlassungen nicht beantragt, es sei nicht erforderlich gewesen, dass zwei Amtsorgane und ein Sachverständiger die Kommission durchführen. Zudem würden die von der belangten Behörde getätigten „Empfehlungen“ (etwa betreffend die Vorlage eines Standsicherheitsnachweises für die Stützmauer und die angesprochenen weitere Abweichungen) auf einen nicht geklärten Sachverhalt hinweisen.

Beantragt wurde die Aufhebung des baupolizeilichen Auftrags, in eventu die Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde sowie die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung.

3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:

3.1. Diese Beschwerde wurde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich seitens der – nunmehr rechtsfreundlich vertretenen – belangten Behörde mit Schreiben vom 06. August 2024 unter Anschluss des Verwaltungsaktes (Bauakten) zur Entscheidung vorgelegt.

Im Vorlageschreiben erstattete die belangte Behörde zur Beschwerde eine Stellungnahme und führte zusammengefasst aus, dass der Umstand, dass ein Zelt entfernt worden sei, den Bescheid der belangten Behörde bzw. den baupolizeilichen Auftrag nicht mit Rechtswidrigkeit belaste; die Befolgung des baupolizeilichen Auftrags stelle keine von der Rechtsmittelbehörde zu beachtende Sachverhaltsänderung dar. Die Zelte seien als Bauwerke zu qualifizieren, weil für deren Herstellung – entsprechend den Ausführungen des von der Behörde beigezogenen Sachverständigen – ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich sei und diese kraftschlüssig mit dem Boden verbunden seien; konkret würden sie Gebäude – als Bauwerke mit einem Dach und zumindest zwei Wänden, die von Menschen betreten werden können – darstellen. Zudem würde die tatsächliche Ausführung des Haupthauses nicht den Plänen aus 1910 bzw. 1912 entsprechen. Im Plan aus dem Jahr 1910 sei ein Abstand von 4 m zur seitlichen Grundstücksgrenze einkotiert; tatsächlich sei eine Entfernung laut Sachverständigen von nur 1,70 m gegeben, weshalb das gesamte Haus konsenslos (nämlich ein „aliud“) errichtet worden sei. Zudem seien den vorgelegten Fotos konsenslose Stützmauern und Stiegenmauern zu entnehmen, sodass der Auftrag zu Recht angeordnet worden sei. Betreffend die vorgeschriebenen Verfahrenskosten gelte, dass diese auch dann zustehen würden, wenn nicht der aktuelle Bescheidadressat, sondern ein Rechtsvorgänger ein derartiges Verhalten gesetzt habe.

3.2. In Vorbereitung auf die öffentliche mündliche Verhandlung teilte die belangte Behörde über Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich mit Schreiben vom 25. April 2025 mit, dass an der Amtshandlung (Lokalaugenschein) am 14. März 2024 der Baudirektor und ein Mitarbeiter der Stadtgemeinde sowie der Sachverständige für Bautechnik anwesend gewesen seien. Dem Beschwerdeführer seien Kommissionsgebühren lediglich für die erste halbe Stunde der beiden Amtsorgane auferlegt worden, wodurch er nicht beschwert sein könne. Bei Überprüfungen gemäß § 34 NÖ BO 2014 müsse in der Regel rasch gehandelt werden und sei der Stadtgemeinde bekannt, dass die Amtssachverständigen überlastet und in kurzer Zeit meist nicht zur Verfügung stünden, weshalb der nichtamtliche Sachverständige beigezogen worden sei. Dieser sei eine halbe Stunde vor Ort und sodann anlässlich des Verfassens der Niederschrift noch einmal zwei halben Stunden tätig gewesen. Die von der Stadtgemeinde herangezogenen Sachverständigen würden monatlich ihre Tätigkeiten auf Basis von Tagesnachweisen, hier Tagesnachweis für den 14. März 2024, abrechnen.

3.3. Der Beschwerdeführer brachte am 29. April 2025 einen vorbereitenden Schriftsatz ein, in dem er ausführte, dass die Baubehörde zunächst anstatt von einem „Party-Zelt“ von einem „Hangarzelt“ gesprochen habe, wodurch völlig falsche Dimensionen suggeriert worden seien. Die Zelte seien statisch nicht verbunden, jederzeit rückbaubar und würden keine wesentlichen bautechnischen Kenntnisse erfordern. Es sei vielmehr – wenn überhaupt – von einer Terrassenüberdachung auszugehen, welche anzeige- und bewilligungsfrei sei. Zudem sei eine unrichtige bewilligte Dachform (Walmdach) behauptet worden, welche aber gar nicht vorliege. Es seien die Einreichpläne und Grundgrenzen nicht berücksichtigt worden und seien die Stützmauern und Stiegenanlagen zum Zeitpunkt ihrer Errichtung gar nicht bewilligungs- oder meldepflichtig gewesen, wenn sie nicht direkt an Grundgrenzen standen oder das Geländeniveau nicht wesentlich verändert haben. Diese Tatsachen würden die Mangelhaftigkeit des von den Baubehörden herangezogenen Gutachtens belegen. Die Auferlegung der Verfahrenskosten sei zu Unrecht erfolgt, da die Unmöglichkeit der Beiziehung eines Amtssachverständigen nicht ordnungsgemäß dargelegt worden sei. Die Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen sei nicht gerechtfertigt gewesen.

3.4. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte über die Beschwerde am 27. Mai 2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter sowie Vertreter der belangten Behörde, nämlich deren Rechtsvertreter, der Baudirektor und der beigezogene nichtamtliche Bausachverständige teilnahmen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung des von der belangten Behörde vorgelegten Bauaktes und des Gerichtsaktes sowie durch die Einvernahme des Beschwerdeführers; zudem wurde die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert.

4. Feststellungen:

4.1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Baugrundstücks Nr. ***, KG ***.

4.2. Auf dem Baugrundstück war zumindest im Zeitraum vom 07. Februar 2024 bis 14. März 2024 ein Zelt mit den Abmessungen 5 m x 5 m, einer Traufenhöhe von 2,10 m und einer Fristhöhe von 2,80 m im vorderen Bauwich direkt an der Straßenfluchtlinie errichtet. Die Befestigung mit dem Untergrund wurde durch Schraubverbindungen (Erdanker) hergestellt, wobei das Zelt im Bereich der Aufstandsflächen verändert und den Gegebenheiten (Untergrund, Stiegen) durch Verlängerung der Formrohre angepasst wurde. Die dem Wohnhaus zugewandte Dachfläche wurde über eine provisorisch angebrachte Regenrinne entwässert. Das Zelt diente der Einstellung von PKW sowie der Lagerung von diversen Gegenständen (insbesondere der elektrischen Eisenbahnanlage). Zudem war im Gartenbereich des Baugrundstücks (seitlicher Bauwich, Abstand zur westlichen Grundstücksgrenze ca. 1,70 m) jedenfalls im Zeitraum von 14. März 2024 bis 27. Mai 2025 (Tag der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht) ein weiteres Zelt errichtet, dessen äußere Abmessungen 3 m x 6 m, Firsthöhe 2,10 m und Traufhöhe 2,80 m betragen. Dieses Zelt wurde über der im seitlichen Bauwich ausgeführten Terrasse errichtet und weist zumindest durch sein Eigengewicht (ca. 90 kg) eine kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden auf. Es wird zur Lagerung von Gegenständen, etwa einer elektrischen Eisenbahnanlage, verwendet. Beide Zelte bestehen aus einer tragenden Unterkonstruktion mit Formrohren (vollverzinkte Stahlrohre, die ineinandergesteckt und mit Schraubverbindungen befestigt werden), das Dach und die Wände sind mit wasserdichten PVC-Planen vollflächig überspannt; die Wände sind bis zum Untergrund ausgeführt und schließen nach unten ab. Gemäß der Konstruktionsbeschreibung erfolgt eine sichere Befestigung am Boden mit Erdnägeln und ist die sichere Verbindung aller Konstruktionselemente mit durchgesteckten Verschraubungen gegeben. Die Zugänglichkeit ist durch verschließbare Öffnungen in den Planen gegeben und wurden beide Zelte elektrisch versorgt. Überdies brachte der Beschwerdeführer auf den errichteten Zelten eine Regenplane (650 g/m2) an, durch welche die Wasserfestigkeit und Witterungsbeständigkeit gewährleistet werden sollte. Eine Baubewilligung (oder Bauanzeige) liegt nicht vor.

4.3. Mit Bescheid der Baubaubehörde I. Instanz vom 20. Juli 1910, Zl. ***, wurde die Baubewilligung für die Errichtung einer Villa, eines Wasserpumpwerks und einer Senkgrube auf dem Baugrundstück erteilt. Gemäß dem der Bewilligung beigeschlossenen Einreichplan von „Juni 1910“ weist das Hauptgebäude (Villa) – entsprechend der Kotierung im Lageplan – einen Abstand von 4,00 m zur östlichen Grundgrenze und von 6,00 m zur westlichen Grundgrenze auf; die südliche Gebäudefront ist in einem Abstand von 4,00 m zu einem Punkt an der „genehmigten neuen Straße“ dargestellt. Mit Bescheid vom 02. Juli 1912, Zl. ***, wurde dem damaligen Eigentümer des Baugrundstücks aufgrund des am 02. Juli 1912 stattgefundenen Lokalaugenscheins gemäß § 111 der NÖ Bauordnung 1883 die Bewilligung zur Benützung des mit Bescheid vom 20. Juli 1910 konsentierten Neubaus erteilt, wobei ein Auswechslungsplan vorgelegt wurde, der – entsprechend dem darauf angebrachten, mit Unterschrift versehenen amtlichen Vermerk des Bürgermeisters – der kommissionellen Verhandlung zZl. *** zugrunde lag. In diesem Auswechslungsplan sind die Abstände des Hauptgebäudes zu Grundgrenzen nicht einkotiert, wenngleich aber der gemessene Abstand jenem im Einreichplan von „Juni 2010“ entspricht, Die jeweils im Einreichplan aus dem Jahr 1910 und im Auswechslungsplan 1912 dargestellte Dachform des Hauptgebäudes entspricht nicht der eines Satteldachs. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 24. Mai 1966, Zl. ***, wurde die Baubewilligung für die Errichtung einer Garage und eines Zubaus zur Villa auf dem Baugrundstück erteilt. In dem der Baubewilligung zugrunde liegenden Einreichplan ist die Garage östlich des Hauptgebäudes im Bereich der östlichen Grundgrenze dargestellt; der Abstand des – als Bestand ausgewiesenen – Hauptgebäudes zur (eingezeichneten) östlichen Grundgrenze ist (gemessen) mit unter 4 m dargestellt (eine Kotierung erfolgte nicht). Das Baugrundstück ist nicht im Grenzkataster eingetragen.

4.4. Mit Spruchpunkt I. 2.) des baupolizeilichen Auftrags (Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 27.03.2024) wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen, die auf dem Baugrundstück „durchgeführten Geländeveränderungen sowie errichteten Stiegenanlagen und Stützmauern, welche bewilligungspflichtige Maßnahmen darstellen“ rückzubauen und den letztbewilligten Zustand herzustellen. Mit Spruchpunkt I. 5.) wurde die Frist zur Herstellung des letztbewilligten Konsenses (bzw. zur Einreichung der erforderlichen Ansuchen nach der NÖ BO 2014) mit 07. September 2024 festgesetzt. Seitens der Baubehörde I. Instanz wurde festgestellt, dass für die Maßnahmen „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen, Stützmauern“ kein baurechtlicher Konsens vorliegt. Im angefochtenen Bescheid ist hierzu ausgeführt, dass für diese Bauwerke ein vermuteter Konsens angenommen werden kann, sofern die „Voraussetzungen gem. Judikatur des VwGH (Vg. Hierzu v.a. VwGH Ra 2020/05/0164)“ zutreffen; betreffend die Stützmauer wurde empfohlen, einen Standsicherheitsnachweis durch einen befugten Fachmann einzuholen bzw. durch den Bauwerber einholen zu lassen. Weitere Ausführungen, etwa zur Erfüllung/Nichterfüllung der Voraussetzungen für das Vorliegen eines vermuteten Konsenses oder eine Beschreibung der „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen und Stützmauern“ erfolgte nicht. Insbesondere wurden keine Ermittlungsschritte gesetzt und keine Feststellungen getroffen, zu welchem Zeitpunkt die in Rede stehenden „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen, Stützmauern“ errichtet wurden, in welcher Anzahl und Lage die vom baupolizeilichen Auftrag erfassten Objekte ausgeführt sind und wie sich deren bauliche Ausgestaltung konkret darstellt (etwa Größe und Art der Geländeveränderung – Aufschüttung oder Abgrabung; „Stiegenanlagen“: Länge und Höhe der Anlagen, bloße Auflage von Trittsteinen, Befestigung mit Beton, etc.; „Stützmauern“: Höhe, Länge, Art der Stützfunktion). Zudem fehlen Feststellungen zum „letztbewilligten Konsens“, der spruchgemäß durch „Rückbau“ (in welchem Ausmaß auch immer) wiederherzustellen ist.

4.5. Mit Spruchpunkt I. 4.) des baupolizeilichen Auftrags (Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 27.03.2024) wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen, die nichtbewilligungsfähigen Abänderungen am Hauptgebäude entsprechend der Benützungsbewilligung für das Wohngebäude aus dem Jahr 1912 rückzubauen. Welche Abweichungen entsprechend der Benützungsbewilligung rückzubauen sind, wurde im Spruch des baupolizeilichen Auftrags nicht angeordnet. Aus den Begründungen der Bescheide der Baubehörden ergibt sich, dass von der Ausführung eines geringeren Abstandes des Wohnhauses zur östlichen Grundgrenze als bewilligt auszugehen ist; im Rahmen des Lokalaugenscheins erfolgte eine Messung mit Maßband von der östlichen Gebäudefront bis zu einer Hecke im Bereich der östlichen Grundstücksgrenze, wobei diese Messung 1,70 m ergab. Ermittlungen und Feststellungen zur Lage des Gebäudes in Bezug auf die im Einreichplan zur erteilten Baubewilligung ausgewiesene Grundgrenze erfolgten nicht. Zudem ergibt sich aus den Bescheidbegründungen, dass das errichtete Wohnhaus eine andere Dachform als bewilligt aufweise (nämlich Satteldach statt Walmdach); Feststellungen zur Abweichung der ausgeführten Dachform von der bewilligten Dachform hinsichtlich Gebäudehöhe, Konstruktionsart und sowie Form und Farben der sichtbaren Flächen wurden nicht getroffen. Im Vorlageschreiben an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich geht die belangte Behörde für das Hauptgebäude (nunmehr) von der Errichtung eines aliuds aus.

4.6. Die Baubehörde I. Instanz zog für die auf dem Baugrundstück am 14. März 2024 durchgeführte baubehördliche Überprüfung sowie für das Verfassen der darauf bezogenen Niederschrift den nichtamtlichen Bausachverständigen E bei. Die baubehördliche Überprüfung an Ort und Stelle dauerte eine halbe Stunde, das Verfassen der Niederschrift zwei halbe Stunden. Seitens der Baubehörde I. Instanz waren beim Ortsaugenschein zwei Amtsorgane, nämlich der Baudirektor als Leiter der Amtshandlung sowie ein Bediensteter als Schriftführer, anwesend. Mit einem Tagesnachweis für den 14. März 2024 stellte der Bausachverständige der Baubehörde I. Instanz für seine Tätigkeit am 14. März 2024 den Betrag von 234,00 Euro in Rechnung (78,00 Euro je halber Stunde). Dieser Betrag wurde dem Bausachverständigen ausbezahlt. Eine § 53a Abs. 2 AVG entsprechende bescheidmäßige Bestimmung der Gebühr des Bausachverständigen für die Tätigkeit am 14. März 2024 (nach Maßgabe des Gebührenanspruchsgesetzes – GebAG) erfolgte nicht.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Die unter den Punkten 4.1. und 4.2. getroffenen Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Verwaltungsaktes im Einklang mit den Ergebnissen der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Die Größe, Aufstellungsorte, festgestellte Nutzung sowie konkrete Ausgestaltung der Zelte ist dem Inhalt der Niederschrift betreffend den durchgeführten Ortsaugenschein am 14. März 2024 im Einklang mit den detaillierten Schilderungen des Beschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung zu entnehmen. Wenngleich der Beschwerdeführer in der Beschwerde bestreitet, dass die Zelte länger als 30 Tage aufgestellt gewesen wären, ist dem vorgelegten Akt eindeutig zu entnehmen, dass das (insbesondere als Garage verwendete) Zelt im vorderen Bauwich jedenfalls im Zeitraum von 07. Februar 2024 (Foto durch Mitarbeiter der Baubehörde) bis 14. März 2024 (Lokalaugenschein) und damit in einem 30 Tage überschreitenden Zeitraum aufgestellt gewesen ist; dass das Zelt im seitlichen Bauwich von 14. März 2024 jedenfalls bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 27. Mai 2025 errichtet gewesen ist, gestand der Beschwerdeführer in der Verhandlung zu. Auch legte der Beschwerdeführer in der Verhandlung detailliert und umfassend die Konstruktionsart der Zelte (insbesondere hinsichtlich der Stahlrohrsteckkonstruktion sowie der umschließenden – mit Gummibändern zu fixierenden – Planen) dar, die im Einklang mit einer von ihm bereits im baubehördlichen Verfahren vorgelegten Konstruktionsbeschreibung sowie den im Verwaltungsakt einliegenden Lichtbildern der Zelte stehen. Dabei führte der Beschwerdeführer ebenfalls aus, dass das Zelt im vorderen Bauchwich – zusätzlich zum Eigengewicht – mit Erdankern gesichert wurde (eine solche Befestigung ergibt sich überdies – wie auch die Anpassung an die Bodenverhältnisse – aus der im Bauakt einliegenden Niederschrift über den Lokalaugenschein am 14. März 2024). Betreffend das im seitlichen Bauwich errichtete Zelt, das der Beschwerdeführer insbesondere für seine Modelleisenbahn verwendet, führte er aus, dass dieses – entgegen der von ihm vorgelegten Konstruktionsbeschreibung – allein durch das Eigengewicht von ca. 90 kg mit dem Boden (Terrassenfläche) in Verbindung gebracht wurde, weil das Zelt in einem windgeschützten Bereich aufgestellt worden sei; befragt zum Umgang mit Schneelasten gab der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang an, dass es letzten Winter nicht viel geschneit habe und er ohnedies zu Hause sei. Bei Wahrunterstellung dieser Angaben des Beschwerdeführers ergibt sich die kraftschlüssige Verbindung des im seitlichen Bauwich ausgeführten Zelts mit dem Boden (Terrasse) sohin bereits aufgrund des Eigengewichts des Zelts (wenngleich es für eine fachgerechte Herstellung entsprechend der Konstruktionsbeschreibung auch einer Verankerung bedürfte, siehe hierzu sodann die rechtliche Beurteilung). Diese Feststellungen konnten im oben stehenden Umfang auf Grundlage der widerspruchsfreien Ergebnisse der öffentlichen mündlichen Verhandlung – insbesondere den detaillierten Ausführungen des Beschwerdeführers zur Konstruktionsart und Nutzung der Zelte jeweils im Einklang mit den Feststellungen der belangten Behörde sowie den Inhalten der unter Beiziehung eines Sachverständigen aufgenommenen Niederschrift über den Lokalaugenschein am 14. März 2024, welche eine umfassende Befundaufnahme betreffend die Zelte enthält – getroffen werden, sodass es der von der belangten Behörde am Schluss der Verhandlung begehrten Beiziehung des (zur Verhandlung erkrankten) Amtssachverständigen für Bautechnik nicht bedurfte.

5.2. Die unter Punkt 4.3. getroffenen Feststellungen gründen auf den insoweit eindeutigen Inhalten der angeführten Bescheide (Baubewilligung aus dem Jahr 1910, Benützungsbewilligung aus dem Jahr 1912, Baubewilligung aus dem Jahr 1966) sowie der jeweils beigeschlossenen Baupläne, die im vorgelegten Bauakt einliegen. Dass beim Lokalaugenschein eine Messung mit einem Maßband von der Gebäudefront bis zu einer Hecke vorgenommen wurde und dies ein Ergebnis von 1,70 m ergab, wurde seitens der Parteien in der Verhandlung (jedenfalls betreffend den Umstand der Messung und das Messergebnis) übereinstimmend dargetan (wenngleich aber der Beschwerdeführer bestreitet, dass sich die Hecke auf der Grundstückgrenze befindet; diese sei – so der Beschwerdeführer – auf seinem Grundstück gepflanzt).

5.3. Die unter Punkt 4.4. und 4.5. getroffenen Feststellungen gründen auf den eindeutigen (und im getroffenen Umfang zwischen den Parteien des Verfahrens auch nicht strittigen) Inhalten der verfahrensgegenständlichen Bescheide, insbesondere den Sprüchen und Begründungen des Bescheides der Baubaubehörde I. Instanz vom 27. März 2024 sowie des nunmehr angefochtenen Bescheides der belangten Behörde vom 14. Juni 2024.

5.4. Den unter 4.6. getroffenen Feststellungen zu den Verfahrenskosten liegen die (über Nachfrage durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich) erstattete Mitteilung der belangten Behörde vom 25. April 2025 sowie die Erörterung der Sachlage in der Verhandlung zugrunde. Insbesondere ergibt sich weder aus der Mitteilung der belangten Behörde vom 25. April 2025 noch aus den Ausführungen in der Verhandlung eine bescheidmäßige Festsetzung der Sachverständigengebühr vor deren Auszahlung (und wurde ein solcher Bescheid auch nicht vorgelegt). Vielmehr wurde in der Verhandlung dargetan, dass die Rechnungslegung durch den nichtamtlichen Sachverständigen auf Grundlage mit der Gemeinde vereinbarter Tarife, in der Regel gesammelt für mehrere Verfahren, erfolgt und in weiterer Folge eine Begleichung dieser Rechnung (nach entsprechender interner Überprüfung) durch die Gemeinde stattfindet.

6. Rechtslage:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, in der Fassung LGBl. Nr. 40/2025, (Fassung bezogen auf die gesamte Rechtsvorschrift) lauten.

㤠34

Vermeidung und Behebung von Baugebrechen

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks

ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

• die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,

• die Vornahme von Untersuchungen und

• die Vorlage von Gutachten anordnen.

(3) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zum Grundstück sowie zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.

§ 35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

(4) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 3 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 3 gilt sinngemäß.“

7. Rechtliche Beurteilung:

7.1. Die Beschwerde ist teilweise begründet.

7.2. Zu den Spruchpunkten I. 1.) und I. 2.) des baupolizeilichen Auftrags (Zelte):

7.2.1. Mit dem (durch den angefochtenen Bescheid bestätigten) Spruchpunkt I. 1.) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 27. März 2024 wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen, die unter Punkt 4.2. festgestellten Zelte (im Spruch bezeichnet als „Partyzelte“) zu entfernen. In einem wurde ausgesprochen, dass die nachträgliche Erteilung einer Baubewilligung für diese beiden Zelte entsprechend der NÖ BO 2014 nicht möglich ist bzw. nicht erlangt werden kann. Mit Spruchpunkt I. 2.) des baupolizeilichen Auftrags wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen, die Entfernung der beiden Partyzelte bis spätestens 26. April 2024 schriftlich zu melden.

Wenngleich die Baubehörden diesen baupolizeilichen Auftrag (wie auch die weiteren Bauaufträge) auf § 34 NÖ BO 2014 stützen, geht aus dem Spruch und der Begründung des Bauauftrags (sowie der diesen bestätigenden Berufungsentscheidung) eindeutig hervor, dass der Beschwerdeführer zur Entfernung der Zelte wegen Fehlens eines baubehördlichen Konsenses verhalten werden sollte. Die Baubehörden haben sohin entsprechend § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 den Abbruch zweier aus ihrer Sicht bewilligungspflichtiger Bauwerke aufgetragen, weil für diese keine Baubewilligung (§ 14 NÖ BO 2014) vorliege (ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 34 NÖ BO 2014 kommt demgegenüber nur für Bauwerke in Betracht, welche einen Konsens aufweisen, siehe sodann unten).

7.2.2. § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruchs eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027 bis 0030).

Gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 sind Neu- und Zubauten von Gebäuden bewilligungspflichtig. Ein Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten (§ 14 Z 15 leg.cit.). Unter einem Bauwerk ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 ein Objekt zu verstehen, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

7.2.3. Mit Blick auf die oben getroffenen Feststellungen ist das jedenfalls im Zeitraum von 07. Februar 2024 bis 14. März 2024 (im vorderen Bauwich an der Straßenfluchtlinie) sowie das seit 14. März 2024 (im seitlichen Bauwich) auf dem Baugrundstück errichtete Zelt jeweils als Gebäude im Sinne der NÖ BO 2014 zu qualifizieren. Zur fachgerechten Herstellung dieser Zelte aus Stahlrohrkonstruktionen (Steckkonstruktion, die mit Schraubverbindungen gesichert werden), die vollumfänglich (bis zum Boden) mit PVC-Planen umspannt sind, Gesamtflächen von 18 m2 bzw. 25 m2 und Firsthöhen von je 2,80 m aufweisen sowie für die Aufbewahrung von Sachen benutzt werden (insbesondere zum Einstellen von PKW und Aufstellung einer Modelleisenbahnanlage), ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, weil ein Ab- oder Einstürzen, ein Vertragen oder Kippen, etwa auch bei Winddruck oder Schneelasten, insbesondere zum Schutz von Menschen und Sachen verhindert werden muss. Dies gilt insbesondere mit Blick auf die festgestellte Art und Dauer der Verwendung – nämlich als Alternativen zur Errichtung einer Garage bzw. eines Lagerraumes (der Beschwerdeführer brachte in der Verhandlung selbst vor, anstelle des Zeltes im seitlichen Bauwich die Errichtung eines Kellers oder eines Zubaus zu erwägen) –, macht doch gerade die nicht bloß kurzzeitige Aufstellung der Zeltkonstruktionen, die zu den genannten Zwecken verwendet und hierzu (als geschaffene Räume) von Menschen betreten werden – insbesondere auch bei widrigen Witterungsverhältnissen, etwa Sturmlasten oder Schneefall – eine stand- und kippsichere Aufstellung erforderlich, um Verletzungen oder Gefahren für Personen zu vermeiden (vgl. etwa auch VwGH 28.06.1994, 93/05/0283). Die fachgerechte Herstellung der gegenständlichen Zelte erfordert insofern ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen (zB auf dem Gebiet der Statik, wobei es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, etwa VwGH 17.12.2020, Ra 2018/06/0108, nicht darauf ankommt, ob bautechnische Kenntnisse am Ort der Aufstellung oder am Ort der Herstellung vorgefertigter Teile aufzuwenden sind), zumal die Zelte unmittelbar an der Straßenfluchtlinie sowie im seitlichen Bauwich in einem Abstand von 1,70 m zum Nachbarrundstück situiert (gewesen) sind. Zur Gewährleistung der Stand- und Kippsicherheit bedarf es jedenfalls auch einer kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden, die im vorliegenden Fall zumindest durch das Eigengewicht der Gesamtkonstruktion der Zelte (ca. 90 kg) und betreffend das an der Straßenfluchtlinie errichtete Zelt zusätzlich durch ein Abspannen unter Verwendung von Erdankern gewährleistet wurde; dass eine mit Erdnägeln herzustellende Verankerung der Zelte im Boden zur standsicheren Aufstellung geboten ist, ergibt sich auch aus der vom Beschwerdeführer im verwaltungsbehördlichen Verfahren vorgelegte Konstruktionsbeschreibung (siehe hierzu auch VwGH 30.05.1995, 95/05/0042, wonach ein entgegen der baurechtlichen Vorschrift und den Gesetzen der Technik errichtetes bewilligungspflichtiges Bauwerk, nicht dazu führt, dass es nicht mehr der Bewilligungspflicht unterliegt). Zudem sprach der Verwaltungsgerichtshof im Zusammenhang mit dem Gebäudebegriff nach der NÖ BO bereits aus, dass es sich beim einem Gebäude um eine bauliche Konstruktion zur Herstellung eines abgeschlossenen Raumes handelt, ohne dass jeweils im Einzelnen die Frage geprüft werden muss, inwieweit für die Herstellung ein gewisses Maß bautechnischer Kenntnisse notwendig ist, da die Errichtung von Gebäuden, welche von Menschen betreten werden können, solche Kenntnisse stets erfordern (vgl. etwa VwGH 15.06.2004, 2001/05/0368; 16.12.1986, 86/05/0028). Gleiches – nämlich die Herstellung eines abgeschlossenen Raumes zur Lagerung von Sachen (Einstellen PKW, Aufstellen der Modelleisenbahnanlage) – trifft vorliegend im Hinblick auf das oben Gesagte zu.

Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die Zelte vom Beschwerdeführer – wie er vorbringt – jederzeit abgebaut und an anderer Stelle wieder aufgebaut werden könnten, verlangt doch die fachgerechte Aufstellung der Zelte zur Gewährleistung der Standsicherheit und Vermeidung des Vertragens durch anfallende Wind- und Schneelasten zum Schutz von Menschen (wie dargelegt) eine kraftschlüssige Verankerung im Boden. Zudem wäre etwa auch ein Verrücken der gegenständlichen Zelte (mit Blick auf ihre Größe von 18 m2 bzw. 25 m2, Firsthöhe von 2,80 m sowie Gewicht von je ca. 90 kg) auch nicht ohne weiteres, sondern ausschließlich unter Verwendung technischer Hilfsmittel (etwa eines Krans) oder zumindest unter Beteiligung einer Mehrzahl von Personen möglich (wobei zuvor die gebotene kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden zu lösen und in weiterer Folge wieder herzustellen wäre).

Die vom Entfernungsauftrag umfassten Zelte sind sohin im Hinblick auf das für die längerfristige Verwendung zur Lagerung von Sachen (Einstellen von PKW, Aufstellen der Modelleisenbahn) und dem damit verbundenen Betreten und Aufenthalt von Menschen notwendigem Maß an wesentlichen bautechnischen Kenntnissen und kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden als Gebäude im Sinne der NÖ BO 2014 zu qualifizieren. Sie gehen in ihrer für die fachgerechte Herstellung gebotenen baulichen Beschaffenheit, insbesondere im Hinblick auf die Art und Dauer der Verwendung (zur Schaffung eines Raums zur Lagerung von Sachen) deutlich über temporäre oder mobile Zeltkonstruktionen (etwa typische Campingzelte oder vorübergehend aufgestellte Partyzelte) hinaus (zur Qualifikation von mit gegenständlichen Zeltkonstruktionen vergleichbaren, vielfach deutlich kleineren Anlagen als Bauwerke bzw. Gebäude siehe etwa: VwGH 12.08.2020, Ro 2019/05/0022 und VwGH 30.05.1995, 95/05/0042, jeweils zur Qualifikation von – insbesondere auch hinsichtlich des verwendeten Baustoffs mit den Zelten vergleichbaren – Folientunneln als Gebäude iSd NÖ BO 2014; VwGH 26.06.2008, 2006/06/0304, zu einer Gerätehütte im Ausmaß von ca. 2,5 m x 2,5 m in Dünnschicht-Holzriegelbauweise mit flachem Satteldach und Doppeltür in vorgefertigtem Zustand; VwGH 15.05.2012, 2012/05/0033, zu einer Terrassenüberdachung bestehend aus vier Holzstützen und einem Dachstuhl im Ausmaß von 3,45 m x 3,70 m x 2,10 m; VwGH 30.05.1995, 95/05/0042, zu einem Kleingewächshaus mit den Grundrissabmessungen von ca. 3 x 2 m und einer Firsthöhe von ca. 2,50 m).

7.2.4. Zudem kann sich der Beschwerdeführer nicht erfolgreich auf § 17 Z 11 NÖ BO 2014 berufen, weil die gegenständlichen Zelte zumindest im Zeitraum von 07. Februar 2024 bis 14. März 2024 bzw. seit 14. März 2024 aufgestellt (gewesen) sind, wodurch die in dieser Bestimmung (neben weiteren Voraussetzungen) vorgesehene Bestandsdauer von höchstens 30 Tagen für die Qualifikation als bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben jeweils (zumindest teilweise erheblich) überschritten wurde.

7.2.5. Ferner vermag der vom Beschwerdeführer vorgebrachte Umstand, das an der Straßenfluchtlinie im vorderen Bauwich errichtete Zelt zwischenzeitlich entfernt zu haben, nichts an der Rechtmäßigkeit des baupolizeilichen Entfernungsauftrags zu ändern. Entsprechend den Ausführungen der belangten Behörde handelt es sich bei Sachverhaltsänderungen, die in der Herstellung eines Zustands bestehen, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, um keine im Rechtsmittelverfahren (insbesondere von der belangten Behörde als Berufungsbehörde oder dem Verwaltungsgericht) zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhalts (vgl. etwa VwGH 28.04.2022, Ra 2022/06/0056, mwN).

7.2.6. Die Beschwerde ist daher im Umfang der aufgetragenen Entfernung der beiden Zelte als unbegründet abzuweisen (dass diese im Spruch des baupolizeilichen Auftrags der Baubehörde I. Instanz, der durch die Berufungsentscheidung bestätigt wurde, als „Partyzelte“ bezeichnet werden, ist dabei ohne Belang, kommt es doch für die rechtliche Qualifikation dieser Objekte als Gebäude auf die konkret gewählte Art der Bezeichnung nicht an, zumal aufgrund dieser Bezeichnung und der im Spruch angegeben Lage in Zusammenschau mit den bereits im verwaltungsbehördlichen Verfahren getroffenen Feststellungen eindeutig ist, welche Zelte vom Abbruchauftrag umfasst sind).

Soweit jedoch mit dem angefochtenen Bescheid auch der weitere Ausspruch in Spruchpunkt I. 1.) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 27. März 2024 bestätigt wurde (nämlich, dass eine nachträgliche Baubewilligung für die beiden Zelte nach der NÖ BO 2014 nicht möglich ist bzw. nicht erlangt werden kann), ist der Beschwerde stattzugeben, kommt doch eine solche bescheidmäßige Feststellung im gegenständlichen Bauauftragsverfahren gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 (oder auf Grundlage einer anderen Bestimmung in der hier anzuwendenden Fassung der NÖ BO 2014) nicht in Betracht; die Frage der Bewilligungsfähigkeit eines ohne Baubewilligung errichteten Gebäudes ist nach der hier maßgeblichen Rechtslage im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 nicht zu prüfen. Zudem ist der Beschwerde hinsichtlich des Spruchpunktes i.) 2.) dahingehend stattzugeben, dass anstelle der aufgetragenen Verpflichtung zur schriftlichen Meldung – für die die NÖ BO 2014 keine Grundlage bietet – entsprechend § 59 Abs. 2 AVG eine Leistungsfrist zur Erfüllung des Entfernungsauftrags festgesetzt wird, die infolge der gegenständlichen Entscheidung durch das Verwaltungsgericht neu zu bemessen ist (vgl. VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348). Für die Durchführung des Entfernungsauftrags wird eine Frist von einem Monat eingeräumt, welche unter Berücksichtigung der von der belangten Behörde ursprünglich vorgesehenen „Meldefrist“ und Konstruktionsart der Zeltanlagen (im Einklang mit den Ausführungen des Beschwerdeführers über die Demontierbarkeit der Zelte) – jedenfalls als angemessen anzusehen ist.

7.3. Zu den „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen und Stützmauern“ sowie zu den „nicht bewilligungsfähigen Abänderungen am Hauptgebäude“:

7.3.1. Mit dem (durch den angefochtenen Bescheid bestätigten) Spruchpunkt I. 3.) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 27. März 2024 wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen, die bewilligungspflichtigen „durchgeführten Geländeveränderungen sowie errichteten Stiegenanlagen und Stützmauern“ rückzubauen und „den letztbewilligten Konsens“ herzustellen. „Alternativ“ ist angeordnet, dass gemäß § 14 NÖ BO 2014 um nachträgliche baubehördliche Bewilligung angesucht werden kann. Mit Spruchpunkt I. 4.) wurde aufgetragen, die „nicht bewilligungsfähigen Abänderungen am Hauptgebäude […] entsprechend der Benützungsbewilligung für das Wohngebäude aus dem Jahr 1912 rückzubauen“; „alternativ“ kann gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ein Feststellungsbescheid erwirkt werden. Gemäß Spruchpunkt I. 5.) wurde die Frist „zur Herstellung des letztbewilligten Konsenses bzw. zur Einreichung der erforderlichen Ansuchen“ gemäß den Spruchpunkten I. 3.) und I. 4.) mit 07. September 2024 festgesetzt. Für den Fall, dass die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben würden, wurde angeordnet, dass dann die Baubehörde die Beseitigung der mangelhaften Teile oder des ganzen Bauwerks und die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen hat.

7.3.2. Mit Blick auf diese Anordnungen zur Herstellung „des letztbewilligten Konsenses“ bzw. zum Rückbau „entsprechend der Benützungsbewilligung für das Wohngebäude aus dem Jahr 1912“ ist eindeutig, dass Gegenstand dieser Spruchpunkte – im Einklang mit der von den Baubehörden herangezogenen Rechtsgrundlage – je ein Auftrag zur Behebung eines Baugebrechens gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist. Dies steht auch mit der Anordnung im Spruchpunkt I. 5.) des Bauauftrags im Einklang, wonach die Baubehörde (erst) dann, wenn die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben werden, die Beseitigung (sprich: den Abbruch) der mangelhaften Teile oder des ganzen Bauwerks und die Herstellung des Zustands, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen hat.

7.3.3. Nach § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (zB landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben. Gemäß Abs. 2 hat die Baubehörde die Behebung des Baugebrechens zu verfügen, wenn der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung gemäß Abs. 1 nicht nachkommt.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrags gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 (Behebung von Baugebrechen) – wie sich auch aus dem Wortlaut von Abs. 1 ergibt – voraus, dass eine für das betroffene Bauwerk erforderliche Baubewilligung (oder Anzeige) vorliegt. Es sind daher nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung Feststellungen über das bewilligte Projekt (sprich: Feststellungen über den Konsens) sowie Feststellungen über die tatsächliche Ausführung des Bauwerks zu treffen (vgl. zuletzt VwGH 19.11.2024, Ra 2022/05/0101).

Zudem muss ein Leistungsbefehl gemäß § 59 Abs. 1 AVG derart bestimmt sein, dass aufgrund des Bescheides ohne Dazwischentreten eines weiteren Ermittlungsverfahrens und einer neuerlichen Entscheidung eine Vollstreckungsverfügung ergehen kann. Ein baupolizeilicher Auftrag ist bereits dann ausreichend konkretisiert, wenn einem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen durchzuführen sind. Einer ausdrücklichen Anführung von mit der fachgerechten Durchführung notwendigerweise verbundenen einzelnen Arbeiten bedarf es nicht. Das darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die vorhandenen Mängel selbst eingehend und umfassend beschrieben werden müssen und zwar in einer derartigen Klarheit, dass nicht zweifelhaft sein darf, dass einem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen zu deren Beseitigung durchzuführen sind (vgl. etwa VwGH 28.09.2010, 2009/05/0265, VwGH 18.12.2006, 2006/05/0056 sowie VwGH 25.03.2010, 2009/05/0098, mwN).

7.3.4. Im vorliegenden Fall wird der baupolizeiliche Auftrag betreffend die „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen und Stützmauern“ sowie betreffend die „nicht bewilligungsfähigen Abweichungen am Hauptgebäude“ diesen Anforderungen nicht gerecht:

7.3.4.1. Betreffend die „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen und Stützmauern“ ist weder dem Spruch noch der Begründung des Bescheides der Baubehörde I. Instanz (bzw. der diesen Bescheid bestätigenden Berufungsentscheidung) zu entnehmen, welcher Konsens überhaupt bewilligt und wie von diesem Konsens durch die tatsächliche Ausführung der Bauwerke abgewichen wurde (etwa: welche Höhenlage ist bewilligt und wie wurde von diesem – etwa durch Abgrabungen oder durch Anschüttungen – abgewichen; zudem steht zB nicht fest, ob die Geländeveränderungen im Zusammenhang mit der Errichtung der Stützmauern und Stiegenanlagen stehen oder ob Geländeveränderungen auf dem Baugrundstück insgesamt – in welchem Ausmaß auch immer – vorgenommen wurden). Insofern steht nicht fest, welche Maßnahmen in welchem Umfang vom Beschwerdeführer zur Erfüllung des ihm aufgetragenen „Rückbaus“ bzw. „Herstellung des letztbewilligten Konsenses“ zu setzen sind. Ferner bleibt (auch mit Blick auf die Niederschrift zum Lokalaugenschein am 14.03.2024) offen, welche und wie viele (vom Konsens abweichende) Geländeveränderungen, Stützmauern und Stiegenanlagen Gegenstand des baupolizeilichen Auftrags sind (zumal etwa auch in den im Bauakt einliegenden Einreichplänen Stiegenanlagen dargestellt sind und seitens der belangten Behörde in der Verhandlung betreffend ein vom Beschwerdeführer vorgelegtes Foto ausgeführt wurde, dass unklar sei, ob es sich dabei um eine verfahrensgegenständliche Stiegenanlage oder um eine andere Stiegenanlage auf dem Baugrundstück handelt). Eine Konkretisierung der vom baupolizeilichen Auftrag („Rückbau“, „Herstellung des letztbewilligten Konsenses“) betroffenen Geländeveränderungen, Stützmauern und Stiegenanlagen (jeweils hinsichtlich Lage und Größe) ist auch mit Blick § 59 AVG geboten, weil nur dadurch der Umfang des baupolizeilichen Auftrags und damit der Gegenstand eines allfälligen Vollstreckungsverfahrens festgelegt wird; insbesondere muss gewährleistet sein, dass etwaige bewilligte Bauwerke oder nach Rechtkraft des baupolizeilichen Auftrags neu errichtete/abgeänderte Bauwerke von jenen des baupolizeilichen Auftrags eindeutig unterschieden werden können. Letztlich sind Feststellungen zur konkreten Ausführung der vom baupolizeilichen Auftrag umfassten Bauwerke hinsichtlich Lage und Größe sowie Art der Abweichung vom – konkret zu beschreibenden – Konsens (zB zu „Stiegenanlagen“: Länge und Höhe der Anlagen, bloße Auflage von Trittsteinen, Befestigung mit Beton, etc.; „Stützmauern“: Höhe, Länge, Art der Stützfunktion) auch deshalb geboten, weil ein im Wege eines baupolizeilichen Auftrags zu behebendes Baugebrechen insbesondere dann vorliegt, wenn vom bewilligten Konsens durch bewilligungspflichtige, jedoch nicht bewilligte Änderungen abgewichen wurde (vgl. etwa VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348). Die Beurteilung, ob bestimmte – konkret zu beschreibende – Abweichungen vom Konsens bewilligungspflichtige Maßnahmen im Sinne der NÖ BO 2014 (vgl. §§ 14 ff leg.cit.) sind, setzt Ermittlungen und Feststellungen zu Art und Umfang dieser Abweichungen voraus (beispielsweise stellen Geländeveränderungen nicht jedenfalls bewilligungspflichtige Maßnahmen im Sinne der NÖ BO 2014 dar; zur Qualifikation von kleinräumigen Geländeveränderungen als bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Bauvorhaben siehe § 17 Z 22 leg.cit; auch würde die bloße Auflage von Trittsteinen keine bewilligungspflichtige Abweichung darstellen). Außerdem kommt hinzu, dass die belangte Behörde in ihren Ausführungen im angefochtenen Bescheid selbst ausführt, dass für diese Bauwerke ein vermuteter Konsens angenommen werden kann, sofern die Voraussetzungen gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes erfüllt sind (ohne im Weiteren eine Beurteilung dieser Voraussetzungen vorzunehmen). Dass es sich dabei – wie von ihr in der Verhandlung ausgeführt – um eine Anleitung für weitere Schritte bzw. um eine Anregung für den Beschwerdeführer handeln würde, trifft im Hinblick auf die für einen baupolizeilichen Auftrag gemäß § 34 NÖ BO 2014 erforderliche Konsenswidrigkeit (die im Falle eines vermuteten Konsenses gerade nicht gegeben wäre) nicht zu.

In diesem Zusammenhang wird nur darauf hingewiesen, dass dann, wenn sich ergeben sollte, dass für errichtete Bauwerke (nicht bloß Abweichungen von einem Konsens) sondern gar kein Konsens vorliegt, nicht mit einem Baugebrechensauftrag gemäß § 34 NÖ BO 2014 (der nach der dargestellten Rechtsprechung einen Konsens voraussetzt), sondern mit einem – eine andere Sache bildenden – Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 vorzugehen wäre. Ein solcher Abbruchauftrag ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes jedoch nur dann zulässig, wenn eine Baubewilligungspflicht (oder Anzeigepflicht) sowohl zum Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks als auch zum Zeitpunkt der Erlassung eines solchen Auftrags vorliegt (weshalb Feststellungen auch zum Errichtungszeitpunkt zu treffen wären, vgl. hierzu etwa VwGH 18.11.2022, Ra 2022/05/0175).

7.3.4.2. Auch betreffend die „Abänderungen am Hauptgebäude“ ist dem Spruch des Bescheides der Baubehörde I. Instanz (oder des diesen bestätigenden angefochtenen Bescheides) nicht zu entnehmen, welche Abweichungen vom konkret bewilligten Konsens gegeben sind (in diesem Zusammenhang ist auch zu beurteilen, ob mit dem der Benützungsbewilligung beigelegten Austauschplan aus dem Jahr 1912, der dem der Benützungsbewilligung vorausgegangenen Lokalaugenschein zugrunde gelegt wurde, ein vom genehmigten Einreichplan aus dem Jahr 1910 abweichender Konsens vorliegt bzw. diesbezüglich ein vermuteter Konsens gegeben ist, vgl. etwa VwGH 18.12.2006, z2005/05/0284). Wenngleich sich aus den Begründungen der Baubehörden ergibt, dass die ausgeführte Dachform (Satteldach) des Hauptgebäudes von der ursprünglich erteilten Baubewilligung abweicht sowie ein geringerer seitlicher Bauwich als bewilligt ausgeführt worden sein soll, wurden konkrete Feststellungen zum angenommenen Konsens sowie zur tatsächlichen Ausführung des Gebäudes (etwa hinsichtlich der Konstruktionsart der bewilligten und ausgeführten Dachform, Gebäudehöhe sowie Abstand in Bezug auf die im Einreichplan ausgewiesene Lage der Grundgrenze) noch nicht getroffen, sodass die Bewilligungspflicht für die angenommenen Abweichungen von der ursprünglich erteilten Baubewilligung zwar naheliegend erscheint, abschließend aber noch nicht (etwa in Bezug auf bewilligungs-, melde- und anzeigefreie Instandsetzungsmaßnahmen) beurteilt werden kann.

Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass die belangte Behörde nunmehr – entsprechend den Ausführungen im Vorlageschreiben an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und im Widerspruch zum gegenständlichen Auftrag zur Herstellung des bewilligten Konsenses gemäß § 34 NÖ BO 2014 – die Auffassung vertritt, dass im Hinblick auf die Unterschreitung des bewilligten Bauwichs ein aliud gegenüber der erteilten Baubewilligung errichtet worden wäre, wobei aber die Nichteinhaltung des seitlichen Bauwichs vom Beschwerdeführer in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich (mit Blick auf den nicht gesicherten Grenzverlauf sowie die Messung beim Ortsaugenschein bloß bis zu der Hecke, die sich jedoch nach seinen Angaben noch auf dem Baugrundstück und nicht auf der Grundstücksgrenze befinden soll) bestritten wurde.

Die Ausführung eines aliuds hätte aber zur Folge, dass für das verfahrensgegenständliche Hauptgebäude die ursprünglich erteilte Baubewilligung erloschen (vgl. etwa VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012) und ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 34 NÖ BO 2014 zur Herstellung ebendiesen Konsens (infolge seines Untergangs) nicht mehr erteilt werden könnte; in diesem Fall käme allein die Erteilung eines – eine andere Sache bildenden – Abbruchauftrags gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 in Betracht.

Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des – jedenfalls hinsichtlich der zu behebenden Mängel und des Umfangs des „Rückbaus“ zu konkretisierenden – baupolizeilichen Auftrags gemäß § 34 NÖ BO 2014 ist es sohin zunächst erforderlich, Ermittlungen und Feststellungen über die bewilligte Größe und Lage des Hauptgebäudes sowie die tatsächlich ausgeführte Größe und Lage dieses Gebäudes zu treffen (vgl. erneut VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012). Insbesondere ist die bewilligte Gebäudehöhe sowie die tatsächlich errichtete Gebäudehöhe (nach entsprechender Vermessung vor Ort unter Beiziehung eines Sachverständigen) festzustellen, zumal verschiedene Dachformen (Satteldach, Mansardendach, Walmdach) jeweils andere mittlere Gebäudehöhen im Sinne des § 53 Abs. 1 NÖ BO 2014 zur Folge haben können (aber nicht müssen). In Bezug auf die konsensgemäße Lage ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ausschlaggebend, ob das Gebäude an jener Stelle errichtet wurde, an der es nach den bewilligten Bauplänen zu errichten war. Es geht bei dieser Frage also darum, wo das Gebäude nach den bewilligten Bauplänen errichtet werden durfte, nicht aber darum, wo tatsächlich die Grundgrenze zwischen den beiden gegenständlichen Liegenschaften verläuft. Soweit für die Lage der Baulichkeiten die Grundgrenze maßgeblich ist, kommt es somit auf jene Grenze an, die den bewilligten Einreichplänen zu entnehmen ist (unabhängig davon, ob diese Lage dem rechtmäßigen Grenzverlauf entspricht oder nicht, vgl. hierzu etwa VwGH 19.11.2024, Ra 2022/05/0101). Vorliegend sind sohin Ermittlungen und Feststellungen zur Lage des Gebäudes in Bezug auf die im (bewilligten) Einreichplan ausgewiesene Grundgrenze – allenfalls nach Durchführung einer Vermessung sowie eines darauf (bezogenen bautechnischen Gutachtens – zu treffen.

7.3.5. In Bezug auf die Spruchpunkte I. 3.) und I: 4.) des baupolizeilichen Auftrags (mit welchen Spruchpunkt I. 5.), Leistungsfrist, in einem untrennbaren Zusammenhang steht) erweist sich sohin das von den Baubehörden durchgeführte Ermittlungsverfahren als lückenhaft und steht der maßgebliche Sachverhalt noch nicht fest.

Nach der mittlerweile ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz leg.cit. vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden; eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterlassen hat, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden. Selbst Bescheide, die in der Begründung dürftig sind, rechtfertigen keine Zurückverweisung der Sache, wenn brauchbare Ermittlungsergebnisse vorliegen, die im Zusammenhalt mit einer allenfalls durchzuführenden Verhandlung zu vervollständigen sind. Auch wenn das Verwaltungsgericht die beweiswürdigenden Erwägungen einer Verwaltungsbehörde nicht teilt, führt dies allein noch nicht dazu, dass von einem Unterlassen gebotener Ermittlungsschritte im Sinne des § 28 Abs. 3 VwGVG gesprochen werden könnte (vgl. etwa VwGH 22.06.2017, Ra 2017/20/0011 mwN, insbesondere auf VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063).

Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für ein Vorgehen nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG aufgrund der oben dargelegten gravierenden Ermittlungslücken erfüllt, weil die Behörde zusammengefasst insbesondere zu den „Geländeveränderungen, Stiegenanlagen und Stützmauern“ keine sachverhaltsbezogene Feststellungen zum widerherzustellenden „bestehenden Konsens“, zur Anzahl, Lage und konkreten Ausführung der betreffenden Bauwerke auf dem Baugrundstück, zum Umfang der Verpflichtung zum „Rückbau“ sowie zu der – von ihr selbst im angefochtenen Bescheid aufgeworfenen – Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses (insb. Feststellungen zu Errichtungszeitpunkten, fehlende Beanstandungen und Vollständigkeit der Archive) getroffen hat; auch sind den vorgelegten Akten entsprechende Ermittlungsergebnisse nicht zu entnehmen (sondern bleibt vielmehr offen, welche Bauwerke, welcher Konsens, welche Abweichungen von diesem und welche Maßnahmen [Umfang des Rückbaus] Gegenstand des baupolizeilichen Auftrags sind). Zudem wurden – wie dargelegt – für die „Abweichungen vom bewilligten Hauptgebäude“ insbesondere keine Ermittlungen und Feststellungen zum bestehenden Konsens – vor allem in Bezug auf die von der belangten Behörde nunmehr vertretene (einem Auftrag nach § 34 NÖ BO 2014 jedoch entgegenstehende) Ausführung eines aliuds getroffen (wofür Feststellungen zur Größe [Höhe] sowie zur Lage des ausgeführten Gebäudes in Bezug auf den gemäß Einreichplan bewilligten Abstand zur dort ausgewiesenen Grundgrenze auf Grundlage einer entsprechenden Vermessung und Einholung eines Sachverständigengutachtens geboten sind). Von bloß noch ergänzend vorzunehmenden Ermittlungen kann somit insgesamt für den vorliegenden baupolizeilichen Auftrag keine Rede sein, sodass die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch die belangte Behörde auch mit Blick auf die Dauer des Verfahrens bis zu einer meritorischen Entscheidung insgesamt jedenfalls im Interesse der Raschheit und Kostenersparnis gelegen ist. Zudem ist die belangte Behörde vor Ort und mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut ist, sodass sich die erforderlichen Ermittlungsschritte – etwa auch in Bezug auf Sachverhaltserhebungen an Ort und Stelle, wie zB durchzuführende Vermessungen, – sowie etwa in Bezug auf eine Beurteilung der Vollständigkeit der Archive) durch die Behörde nicht nur schneller, sondern auch kostengünstiger durchführen lassen, als dies durch das Verwaltungsgericht der Fall wäre. Zudem wäre die von der belangten Behörde im verwaltungsgerichtlichen Verfahren aufgeworfene Frage der Errichtung eines aliuds jedenfalls schon vor Erlassung des baupolizeilichen Auftrags gemäß § 34 NÖ BO 2014 zu klären gewesen.

7.3.6. Der Beschwerde ist daher im Umfang des aufgetragenen Rückbaus und Herstellung des „letztbewilligten Konsenses“ (Spruchpunkt I. 3.) sowie des aufgetragenen Rückbaus der nichtbewilligungsfähigen Abweichungen am Hauptgebäude (Spruchpunkt I. 4.) jeweils im Zusammenhang mit Spruchpunkt I. 5.) (Leistungsfrist) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz stattzugeben und der angefochtene Bescheid in diesem Umfang aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Soweit mit dem angefochtenen Bescheid auch die weiteren Aussprüche in den Spruchpunkten I. 3.) und I.4.) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 27. März 2024 bestätigt wurden (Aussprüche, dass alternativ um Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung gemäß § 14 NÖ BO 2014 angesucht werden und alternativ ein Feststellungsbescheid gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erwirkt werden kann), ist der Beschwerde ebenfalls stattzugeben und sind diese Aussprüche ersatzlos zu beheben, kommen doch solche bescheidmäßigen Feststellungen im gegenständlichen Bauauftragsverfahren gemäß § 34 NÖ BO 2014 (oder auf Grundlage einer anderen Bestimmung in der NÖ BO 2014) nicht in Betracht (zumal die Frage der möglichen Erwirkung einer Baubewilligung oder eines Feststellungsbescheides nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erst nach entsprechender Antragstellung in ebendiesen Verfahren zu beurteilen ist).

7.4. Zu den auferlegten Verfahrenskosten:

Dem Beschwerdeführer wurden Verfahrenskosten in Höhe von insgesamt 261,60 Euro gemäß § 76 Abs. 1 AVG vorgeschrieben, wovon 27,60 Euro auf Kommissionsgebühren für die Teilnahme von zwei Amtsorganen für eine halbe Stunde sowie 234,00 Euro auf Barauslagen (Gebühr für den nichtamtlichen Sachverständigen für drei halbe Stunden in Höhe von 78,00 Euro je halber Stunde) entfallen.

7.4.1. Zu den Kommissionsgebühren:

Gemäß § 75 Abs. 1 AVG sind die Kosten für die Tätigkeit der Behörden im Verwaltungsverfahren von Amts wegen zu tragen, sofern sich aus den §§ 76 bis 78 nichts anderes ergibt. Nach § 76 Abs. 2 AVG belasten Auslagen, wenn die Amtshandlung von Amts wegen angeordnet wurde, den Beteiligten dann, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind. Voraussetzung für die Verpflichtung zum Kostenersatz ist demnach ein gemäß § 1294 ABGB zu beurteilendes Verschulden, das für die Vornahme der Amtshandlung kausal war, sowie, dass die von Amts wegen angeordnete, die Kosten verursachende, Maßnahme zur Feststellung des maßgebenden Sachverhaltes erforderlich war (vgl. etwa schon VwGH 12.12.1989, 89/04/0094). Nach § 77 Abs. 1 AVG können für Amtshandlungen der Behörde außerhalb des Amtes Kommissionsgebühren eingehoben werden. Hinsichtlich der Verpflichtung zur Entrichtung dieser Gebühren ist § 76 AVG sinngemäß anzuwenden.

In den Anwendungsbereich des § 76 Abs. 2 letzter Satz AVG fallen primär Amtshandlungen, die (wie hier) in einem verwaltungspolizeilichen Auftragsverfahren vorgenommen werden. Das hierfür erforderliche Verschulden kann nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes insbesondere darin erblickt werden, wenn der Beteiligte einen konsenslosen Zustand herstellt oder verwaltungspolizeiliche Anordnungen nicht befolgt (vgl. hierzu Hengstschläger/Leeb, AVG2 § 76 Rz. 50 f). Der Verwaltungsgerichtshof hat auch bereits ausgesprochen, dass eine Verletzung der den Eigentümer eines Bauwerks treffenden Verpflichtung zur konsensgemäßen Erhaltung eines Bauwerks nach der NÖ BO ein Verschulden iSd § 76 Abs. 2 AVG begründet und die Baubehörde zur Beurteilung einer solchen Pflichtverletzung eine Überprüfung des Bauwerks durchzuführen hat. Dabei ist es – so der Verwaltungsgerichtshof – unerheblich, ob der Beschwerdeführer selbst oder sein Rechtsvorgänger Abweichungen vom Konsens vorgenommen hat, da Baubewilligungsbescheide dinglich wirken und die Verpflichtung zur Erhaltung des Bauwerks in dem der Baubewilligung entsprechenden Zustand den jeweiligen Eigentümer des Bauwerks trifft (siehe hierzu VwGH 02.12.1997, 97/05/0191 zur vergleichbaren Rechtslage nach der NÖ Bauordnung 1976, insbesondere § 112 leg.cit.).

Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung wurden dem Beschwerdeführer Kommissiongebühren zu Recht vorgeschrieben. Den Beschwerdeführer trifft als Eigentümer der auf dem Baugrundstück errichteten Bauwerke die Verpflichtung, dass diese einen baubehördlichen Konsens aufweisen (vgl. etwa auch VwGH 02.09.2020, Ra 2020/05/0133) und war eine Überprüfung an Ort und Stelle zur Beurteilung (insb. Befundaufnahme) der auf dem Baugrundstück errichteten Objekte (Zeltanlagen) geboten.

Auch hegt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich keine Bedenken gegen die Teilnahme von zwei Amtsorganen am Lokalaugenschein für die Dauer einer halben Stunde, zumal die Amtsorgane in den Funktionen als Leiter der Amtshandlung sowie Schriftführer an Ort und Stelle tätig geworden sind. Bedenken bestehen auch nicht gegen die festgesetzte Leistungsfrist von 14 Tagen nach Rechtskraft dieser Verpflichtung; insbesondere ist nicht ersichtlich, dass diese Frist (auch vor dem Hintergrund des zu begleichenden Betrags) zu kurz wäre.

Es trifft daher im Sinne der Ausführungen der belangten Behörde zu, dass für die Teilnahme der beiden Amtsorgane an der baubehördlichen Überprüfung im Ausmaß von einer halben Stunde am 14. März 2024 Kommissionsgebühren in Höhe von insgesamt 27,60 Euro (zwei Amtsorgane, eine halbe Stunde) gemäß § 1 Abs. 1 der Gemeinde-Kommissionsgebührenverordnung, LGBl. Nr. 3860/2-5 idF LGBl. Nr. 28/2017, zu leisten sind.

7.4.2. Zur auferlegten Sachverständigengebühr:

Demgegenüber ist die Gebühr für die Beiziehung des nichtamtlichen Sachverständigen am 14. März 2024 – und zwar für die Teilnahme an der baubehördlichen Überprüfung sowie für das Verfassen der darauf bezogenen Niederschrift (samt darin enthaltener bautechnischer Ausführungen) – dem Beschwerdeführer nicht aufzuerlegen:

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt eine Überwälzung der Sachverständigengebühr auf die Partei gemäß § 76 AVG erst dann in Betracht, wenn sie gemäß § 53a Abs. 2 AVG bescheidmäßig festgesetzt und tatsächlich bereits bezahlt wurde, weil sie erst damit der Behörde iSd § 76 Abs. 1 erster Satz AVG „erwachsen" und zur Barauslage iSd § 76 Abs. 1 zweiter Satz AVG geworden ist (vgl. VwGH 09.07.2020, Ra 2018/11/0082, mwN). Wurden die Barauslagen, die der Behörde I. Instanz durch die amtswegige Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen entstanden sind, der Partei noch ohne Beschlussfassung über die nach dem GebAG zu bestimmende Höhe der Sachverständigenkosten (die mit dem verzeichneten Honorar nicht jedenfalls ident sein muss) und damit jedenfalls zu früh vorgeschrieben, so wurde diese Partei in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt (vgl. VwGH 24.03.2015, 2012/03/0147).

Im vorliegenden Fall wurde – entgegen den Anforderungen nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – die Höhe der Gebühr vor Erlassung des Kostenbescheides gemäß § 76 Abs. 1 AVG (sowie auch vor Auszahlung einer Gebühr an den Sachverständigen) nicht gemäß § 53a Abs. 2 AVG bescheidmäßig bestimmt. Eine Überwälzung der Sachverständigengebühr auf den Beschwerdeführer kommt sohin – ungeachtet der Fragen, ob die Gebührenlegung im Sinne des § 38 Abs. 1 GebAG rechtzeitig erfolgt ist und Amtssachverständige im Sinne des § 52 Abs. 2 AVG „nicht zur Verfügung“ standen – gemäß § 53a Abs. 2 AVG nicht in Betracht.

7.4.3. Der Beschwerde war daher insoweit stattzugeben, als der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nur zur Leistung von Kommissionsgebühren in Höhe von 27,60 Euro – und nicht auch zur Begleichung der Sachverständigengebühr in Höhe von 234,00 Euro – verpflichtet ist (entsprechend der von der Baubehörde I. Instanz gewählten Formulierung [„Gebührenhinweis“] versteht das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die im Spruch ebenfalls angeführte Bundesgebühr lediglich als Zahlungshinweis, zumal zur bescheidmäßigen Vorschreibung dieser Gebühr nicht Baubehörde sondern die Abgabenbehörde zuständig ist).

8. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Entscheidung weicht nicht von der zitierten und als einheitlich zu betrachtenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab und kann sich überdies auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut der angewendeten Bestimmungen (insb. §§ 34 ff NÖ BO 2014) stützen (zur Unzulässigkeit der Revision in derartigen Fällen vgl. etwa VwGH 15.12.2016, Ra 2016/18/0343).