Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-631/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.631.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Fraberger als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 27. März 2025, Zl. ***, mit dem der Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 11. Juni 2024, Zl. ***, betreffend Untersagung der Fortsetzung der Ausführungsarbeiten gemäß § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ Bauordnung 2014 keine Folge gegeben wurde, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 29 Abs. 1 Z 1 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 20 Abs. 5 Z 5 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 – NÖ ROG 2014

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 11. Juni 2024, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin seitens der Baubehörde I. Instanz gemäß § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 die Fortsetzung der Ausführungsarbeiten betreffend das mit Bescheid vom 6. Juli 2023, Zl. ***, bewilligte Vorhaben „Teilabbruch und teilweise Neuerrichtung des bestehenden Wohngebäudes“ auf der Liegenschaft in ***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ *** der KG ***, untersagt.

Begründend führte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** zusammengefasst aus, dass der Beschwerdeführerin mit Bescheid vom 6. Juli 2023 die baubehördliche Bewilligung für das Vorhaben „Teilabbruch und teilweise Neuerrichtung des bestehenden Wohngebäudes“ auf der Liegenschaft in ***, ***, erteilt worden sei. Dieser Bescheid sei am 25. Juli 2023 in Rechtskraft erwachsen. Das bestehende Wohngebäude weise im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan die Widmung „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ auf. Laut den bewilligten Einreichunterlagen sei vorgesehen gewesen, Teile des bestehenden Wohnhauses sowie ein Nebengebäude abzubrechen, den Großteil der Außenmauern des bestehenden Wohngebäudes aber zu erhalten. Im Zuge der Bauausführung sei vom Bauführer mit Schreiben vom 26. April 2024 angezeigt worden, dass in einem zweiten Bauabschnitt entgegen der Bewilligung nun sämtliche Mauern abgebrochen werden sollen, da eine Sanierung derselben nicht sinnvoll und völlig unwirtschaftlich sei. Mit Schreiben vom 10. Juni 2024 habe die Baubehörde der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass diese Baumaßnahmen nicht mittels Bauanzeige zur Kenntnis gebracht werden könnten, sondern der Bewilligungspflicht nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 unterlägen. Zudem sei darauf hingewiesen worden, dass bei Abbruch sämtlicher Mauern die Widmung „GeB“ nicht mehr gegeben sei. Diesfalls würde die angeführte Bewilligung erlöschen und die bereits errichteten Bauteile als konsenslos anzusehen sein. Am 11. Juni 2024 hätten Vertreter des Bauführers der Baubehörde telefonisch mitgeteilt, dass bereits alle Mauern des Bestandsgebäudes abgebrochen worden seien. Bei den nun durchgeführten Arbeiten handle es sich um ein Abweichen von der genannten Baubewilligung. Ein solches Abweichen bedürfe allerdings einer neuerlichen Baubewilligung, welche gegenwärtig nicht aufliege. Es sei daher gemäß § 29 NÖ BO 2014 die Fortsetzung der Ausführung des Bauvorhabens zu untersagen gewesen.

1.2. In der fristgerecht gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 11. Juni 2024 erhobenen Berufung von 28. Juni 2024 beantragte die Beschwerdeführerin insbesondere, der Berufung Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben.

Begründend führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass die Beschwerdeführerin alle baulichen Maßnahmen in gegenständlichem Projekt in enger Abstimmung mit der Baubehörde sowie mit dem Amtssachverständigen durchgeführt habe. Der bautechnische Zustand der bestehenden Mauern sei mit dem Amtssachverständigen erörtert worden und dieser habe mitgeteilt, dass diese gemäß § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 ausgetauscht werden könnten, sofern eine Erhaltung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich sein sollte. Eine solche Maßnahme könne mittels Bauanzeige gemäß § 15 NÖ BO 2014 zur Kenntnis gebracht werden. Die Instandsetzung durch Austausch habe in zwei Bauabschnitten zu erfolgen.

Mit Schreiben vom 4. April 2024 sei der Baubehörde angezeigt worden, dass das bestehende Mauerwerk ost- und westseitig von massiver Feuchtigkeit durchdrungen sei und eine Sanierung nicht möglich sowie unwirtschaftlich sei. Der Amtssachverständige habe in einer Stellungnahme die angezeigte Maßnahme bestätigt und habe der Baubehörde empfohlen, diese Baumaßnahme zur Kenntnis zu nehmen. Eine Untersagung des Bauvorhabens durch die belangte Behörde sei nicht erfolgt.

Am 22. April 2024 habe der Bauführer den Amtssachverständigen erneut kontaktiert und mitgeteilt, dass auch die südliche Giebelmauer massiv von Feuchtigkeit durchdrungen und eine bautechnische Sanierung der Mauer nicht möglich sei. Der Amtssachverständige habe die Zulässigkeit des Austausches der Mauer bestätigt und mitgeteilt, dies als zweiten Bauabschnitt mittels Anzeige der Baubehörde zur Kenntnis zu bringen. Die Zulässigkeit dieser Vorgangsweise sei auch am 23. April 2024 gegenüber dem Vertreter der Beschwerdeführerin, C, kommuniziert worden.

Mit Anzeige vom 26. April 2024 habe der Bauführer die Baubehörde darüber in Kenntnis gesetzt, dass auch die südliche Giebelmauer des Gebäudes massiv von Feuchtigkeit durchdrungen und eine Erhaltung technisch nicht möglich sei. Es sei sohin der Austausch des betreffenden Mauerteils zur Instandhaltung beabsichtigt. Zusätzlich seien Fotos des betroffenen Mauerteils beigeschlossen worden und darauf hingewiesen worden, dass damit keine Teile der bestehenden Gemäuer bestehen bleiben würden.

Am 2. Mai 2024 seien die betroffenen Teile der Giebelmauer Stück für Stück abgebrochen und die Bausubstanz durch Austausch wiederhergestellt worden.

Aus den Einreichunterlagen gehe hervor, dass der überwiegende Teil des gegenständlichen Bauvorhabens einen Neubau darstelle, der mit Bescheid vom 6. Juli 2023 bewilligt worden sei. Der sukzessive Austausch der Mauern sei eine bautechnische Notwendigkeit für die Instandsetzung der Bausubstanz gewesen.

Bei der gegenständlichen Baumaßnahme handle es sich nicht um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014, sondern um eine Instandsetzung nach § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014. Die Baumaßnahmen seien ausschließlich aufgrund des technisch schlechten Zustandes der betroffenen Bausubstanz erfolgt. Es sei zu jeder Zeit entsprechendes Mauerwerk des alten Gebäudes erhalten geblieben. Ein Erlöschen der Widmung „GeB“ und ein dadurch behauptetes Erlöschen der Baubewilligung liege nicht vor.

Ergänzend brachte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 24. Oktober 2024 vor, dass schon die Baubewilligung vorgesehen habe, dass im Erdgeschoss nur ca. die Hälfte der alten Außenmauern erhalten bleibe. Die Widmung „GeB“ sei nicht erloschen, da nie ein Zustand vorgelegen sei, dass keine Mauern des „GeB“ bestanden. Für den überwiegenden Teil des gegenständlichen Bauvorhabens liege eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Eine Baueinstellung sei nur für jene Teile des Bauvorhabens vorzusehen, die nicht von einer Baubewilligung gedeckt seien. Die Beschwerdeführerin habe auf die Entscheidungen der belangten Behörde vertraut. Es sei nicht nachvollziehbar, dass das von der Baubehörde vorgegebene Vorgehen nun zu Lasten der Beschwerdeführerin gehe.

1.3. Mit dem verfahrensgegenständlich angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: „belangte Behörde“) vom 27. März 2025, ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge gegeben und der angefochtene erstinstanzliche Bescheid bestätigt.

Begründend führte dazu die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass es sich bei dem Abbruch der südlichen Außenmauer des Wohnhauses um eine baubewilligungspflichtige Maßnahmen gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 ohne entsprechende Bewilligung gehandelt habe. Die Baubewilligung habe einen Erhalt bestimmter Außenmauern vorgesehen. Unbestritten seien bei der Ausführung des Vorhabens jedoch sämtliche Außenmauern abgebrochen und durch neue ersetzt worden. Bei einer derartigen vollständigen Entfernung und Neuerrichtung von tragenden Bauteilen könne laut ständiger Rechtsprechung von einer Instandsetzung keine Rede sein. Es sei von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen. Da eine entsprechende Baubewilligung für das nunmehrige Bauvorhaben nicht vorliege, sei von der zuständigen Behörde entsprechend den Bestimmungen des § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 vorzugehen gewesen. Gegenständlich handle es sich um ein unteilbares Bauvorhaben. Es könne daher nur das gesamte Bauwerk Gegenstand des Baueinstellungsbescheides sein.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

2.1. Mit Schriftsatz vom 29. April 2025 brachte die Beschwerdeführerin fristgerecht das Rechtsmittel der Beschwerde ein.

2.2. Begründend führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass keine Bauführung vorliege, die einer separaten Bewilligung bedürfe. Aus den Einreichunterlagen für das gegenständliche Bauvorhaben gehe hervor, dass die Neuerrichtung der Mauern im Erdgeschoss nordseitig sowie teilweise ost- und westseitig bewilligt worden sei. Mit Schreiben vom 4. April 2024 habe der Bauführer die Baubehörde informiert, dass die bestehenden Gemäuer von massiver Feuchtigkeit durchdrungen seien. Eine Sanierung sei daher nicht sinnvoll und völlig unwirtschaftlich gewesen. Der bautechnische Amtssachverständige habe dagegen keine Einwände erhoben und der Baubehörde empfohlen, die angezeigte Maßnahme zur Kenntnis zu nehmen. In der Folge habe sich herausgestellt, dass auch die südseitige Mauer von Feuchtigkeit betroffen sei und eine Sanierung völlig unwirtschaftlich sei. Mit Schreiben vom 26. April 2024 habe der Bauführer den Abbruch der südseitigen Mauer in einem zweiten Bauabschnitt angezeigt. Gemäß § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 dürfe bei Gebäuden mit einer Widmung „GeB“ jene Bausubstanz ausgetauscht werden, deren Erhaltung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre. Diese faktischen Voraussetzungen seien hier gegeben.

Es liege keine Abänderung im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 vor. Es liege auch kein Bauwerk vor, das von der erteilten Baubewilligung abweiche. Es seien lediglich solche Instandsetzungen durchgeführt worden, die aus objektiven Gründen zwingend erforderlich gewesen seien. Zu jeder Zeit sei Mauerwerk des Bestandsgebäudes erhalten geblieben. Daher seien alle Baumaßnahmen der Beschwerdeführerin von der erteilten baubehördlichen Bewilligung umfasst.

Zudem sei der Sachverhalt unzureichend ermittelt worden, zumal umfangreiches Vorbringen zur Einbindung der Baubehörde sowie des Amtssachverständigen in das gegenständliche Bauvorhaben erstattet worden sei. Die Baubehörde bzw. der Amtssachverständige habe die Zulässigkeit der Maßnahmen bestätigt. Mit diesem Verhalten habe die Baubehörde eine berechtigte Vertrauenslage der Beschwerdeführerin geschaffen. Überdies sei die belangte Behörde in ihrem Bescheid auf keinerlei Beweisanträge der Beschwerdeführerin eingegangen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Mit Schreiben vom 28. Mai 2025 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur Zl. *** mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor; dies mit der Mitteilung, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht werde.

3.2. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 22. September 2025 mit Verlesung des gesamten verwaltungsgerichtlichen Aktes und Einvernahme des C und des D.

4. Feststellungen:

4.1. Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin des Grundstückes Nr. *** der EZ ***, KG ***, mit der Adresse ***, ***. Auf dem Grundstück Nr. *** befand sich vor den Abbrucharbeiten ein Gebäude. Das Grundstück Nr. *** ist im gültigen Flächenwidmungsplan im verfahrensgegenständlichen Bereich als Grünland Parkanlage gewidmet. Das abgebrochene Gebäude weist im Flächenwidmungsplan die Widmung „Erhaltenswerte Gebäude im Grünland“ mit der Nummernbezeichnung *** auf.

4.2. Mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 6. Juli 2023, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für das Vorhaben „Teilabbruch und teilweise Neuerrichtung des bestehenden Wohngebäudes“ auf der Liegenschaft in ***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ *** der KG ***, erteilt.

Die dem Bescheid zugrunde liegenden verklausulierten Einreichunterlagen (insbesondere der Einreichplan mit der Plan Nr. ***) sehen den Komplettabbruch des Daches samt Dachboden, sämtlicher Innenwände und der nordseitigen Außenmauer vor. Hinsichtlich der ostseitigen Außenmauer ist ein (Teil-)Abbruch der Mauer auf einer Länge von etwa 5 Metern (im nordöstlichen Bereich) und hinsichtlich der westseitigen Außenmauer ein (Teil-)Abbruch der Mauer auf einer Länge von etwa 14 Metern (im nordwestlichen Bereich) vorgesehen (im Einreichplan im Grundriss Erdgeschoß jeweils „rot“ dargestellt). Weiters sehen die Einreichunterlagen eine vollständige Erhaltung bzw. Belassung der südseitigen Außenmauer sowie eine teilweise Erhaltung bzw. Belassung der ostseitigen Außenmauer auf einer Länge von etwa 16 Metern und eine teilweise Erhaltung bzw. Belassung der westseitigen Außenmauer auf einer Länge von etwa 7 Metern vor (im Einreichplan im Grundriss Erdgeschoß jeweils „grau“ dargestellt).

4.3. Im Zuge der Bauausführung wurde von den bauausführenden Unternehmen das gesamte Mauerwerk abgebrochen; eine Substanz des bestehenden Wohnhauses ist nicht mehr vorhanden.

Die Bauausführung stellte sich wie folgt dar:

Es wurde mit dem Abbruch entsprechend dem Einreichplan begonnen und somit zuerst das Dach samt Dachboden, die Innenmauern, die nordseitige Außenmauer komplett sowie teilweise die ost- und westseitige Außenmauer abgebrochen.

In der Folge stellte sich nach Ansicht des bauausführenden Unternehmens heraus, dass die bestehenden Teile der ost- und westseitigen Außenmauer von massiver Feuchtigkeit durchdrungen seien und eine Sanierung nicht sinnvoll und völlig unwirtschaftlich wäre. Mit Schriftsatz vom 4. April 2024 wurde dieser Umstand der Baubehörde I. Instanz mit Verweis auf § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 angezeigt. In der Folge wurden die verbliebenen Teile der ost- und westseitigen Außenmauer abgebrochen, während bereits die neuen Außenmauern auf der Nord-, Ost- und Westseite errichtet wurden.

In der Folge stellte sich nach Ansicht des bauausführenden Unternehmens heraus, dass auch die südseitige Außenmauer von massiver Feuchtigkeit durchdrungen sei und eine Sanierung nicht sinnvoll und völlig unwirtschaftlich wäre. Mit Schriftsatz vom 26. April 2024 wurde dies und der Umstand, dass nach Abbruch der südseitigen Außenmauer keine bestehenden Gemäuer mehr verbleiben, der Baubehörde I. Instanz mit Verweis auf § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 angezeigt. In der Folge wurde auch die südseitige Außenmauer abgebrochen. Vor Abbruch der südseitigen Außenmauer waren die nord-, ost- und westseitigen Außenmauern bis auf die Höhe der Deckenunterkante sowie die Innenwände mit tragender Funktion bereits aufgemauert.

4.4. Derzeit besteht auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ein Rohbau, bei dem bereits fast alle Maurerarbeiten abgeschlossen sind; somit insbesondere zumindest die Bodenplatte und die projektierten Außenwände. Der Rohbau steht im Eigentum der Beschwerdeführerin.

4.5. In der Folge untersagte die Baubehörde I. Instanz mit dem nun angefochtenen Bescheid die Fortführung der Ausführung des Bauvorhabens.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Der Sachverhalt ist im festgestellten Rahmen im Wesentlichen unstrittig und ergibt sich aus dem unbedenklichen Inhalt des vorliegenden Bauaktes der Stadtgemeinde ***, aus dem offenen Grundbuch, dem eigenen Vorbringen der Beschwerdeführerin und den Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung des C und des Zeugen D.

5.2. Konkret ergeben sich die Feststellungen betreffend die Eigentumsverhältnisse am betroffenen Grundstück aus dem offenen Grundbuch und die Widmung aus dem im Akt befindlichen Auszug aus dem gültigen Flächenwidmungsplan.

5.3. Die Feststellungen hinsichtlich der geplanten Umbauarbeiten und des Ablaufes des Bauvorhabens bzw. des Abbruches ergeben sich aus dem unbedenklichen Akteninhalt, dem eigenen Vorbringen der Beschwerdeführerin sowie den diesbezüglichen Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung des C und des Zeugen D.

So ist zunächst unstrittig, dass grundsätzlich das Belassen der südseitigen und das teilweise Belassen der ost- und westseitigen Außenmauer geplant war. Im Zuge der Bauausführung hat sich nach Ansicht des bauausführenden Unternehmens nach und nach herausgestellt, dass die übrigen Außenmauern von massiver Feuchtigkeit durchdrungen seien und eine Sanierung nicht sinnvoll und völlig unwirtschaftlich wäre. Es wurden in der Folge die Außenmauern – während die neuen Außenmauern bereits nach und nach errichtet wurden – abgetragen.

Die festgestellten „Anzeigen“ an die Baubehörde ergeben sich aus dem unbedenklichen Behördenakt. Die Feststellungen zum Ablauf des Bauvorhabens bzw. zu der Reihenfolge des Abbruchs und der Herstellung der neuen Wände ergibt sich zum einen aus den Angaben des C und des Zeugen D und zum anderen aus den im Akt befindlichen aussagekräftigen Lichtbildern (vgl. die Lichtbilder, welche am 2. Mai 2024 der Baubehörde I. Instanz übermittelt wurden). Die Feststellung, wonach im Zuge der Bauausführung das gesamte bestehende Mauerwerk abgebrochen wurde und eine Substanz des bestehenden Wohnhauses nicht mehr vorhanden ist, ergibt sich aus dem eigenen Vorbringen der Beschwerdeführerin sowie aus den Angaben des C („Eine alte Substanz ist im gesamten jetzt neuen Gebäude nicht mehr vorhanden.“) und des Zeugen D („Dort, wo jetzt der neue Rohbau situiert ist, sind keine Elemente und keine Bestandteile des bestehenden Gebäudes mehr enthalten.“) in der öffentlichen mündlichen Verhandlung.

5.4. Die Feststellungen zu der derzeitigen Situation auf der Baustelle ergibt sich aus den unbedenklichen Aussagen des Zeugen D in der mündlichen Verhandlung. Der nunmehr bestehende Rohbau befindet sich unzweifelhaft im Eigentum der Beschwerdeführerin.

6. Rechtslage:

6.1. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 40/2025, lauten wie folgt:

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

[…]

[…]

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[…]

[…]

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

(2) Werden Maßnahmen nach Abs. 1 mit einem Vorhaben nach § 14 Z 1 und 3 bei der Baubehörde eingereicht, sind sie in diesem Baubewilligungsverfahren mitzubehandeln und in den Bewilligungsbescheid aufzunehmen. Dadurch wird eine Parteistellung der Nachbarn nicht begründet.

(3) Der Anzeige sind zumindest eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.

(4) Die Baubehörde erster Instanz hat eine Anzeige binnen 6 Wochen zu prüfen, wobei diese Frist erst beginnt, wenn der Baubehörde alle für die Beurteilung des Vorhabens ausreichenden Unterlagen vorliegen.

(5) Ist zur Beurteilung des Vorhabens die Einholung eines Gutachtens notwendig, dann muss die Baubehörde dies dem Anzeigeleger nach dem Vorliegen der vollständigen Unterlagen rechtzeitig vor dem Ablauf der Frist nach Abs. 4 nachweislich mitteilen. In diesem Fall hat die Baubehörde eine Anzeige binnen 3 Monaten ab der Mitteilung des Gutachtenbedarfs zu prüfen. Für die Mitteilung gilt Abs. 6 letzter Satz sinngemäß.

(5a) Bei Vorhaben gemäß Abs. 1 Z 2 lit. e und Z 3 lit. b erster Spiegelstrich sind Abs. 4 und 5 nicht anzuwenden. Die Baubehörde hat die Vollständigkeit der Anzeige innerhalb von 45 Tagen nach Eingang der Anzeige zu bestätigen oder den Anzeigeleger aufzufordern, unverzüglich eine vollständige Anzeige einzureichen, falls nicht alle für die Bearbeitung erforderlichen Informationen übermittelt wurden. In Beschleunigungsgebieten beträgt die diesbezügliche Frist 30 Tage.

(6) Widerspricht das angezeigte Vorhaben den Bestimmungen

(7) Der Anzeigeleger darf das Vorhaben ausführen, wenn die Baubehörde

(8) (entfällt durch LGBl. Nr. 53/2018)

[…]

(1) Die Baubehörde hat die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn

(2) Im Fall des Abs. 1 Z 1 hat die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 die Beseitigung der ohne Baubewilligung oder Anzeige ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.“

6.2. Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. Nr. 3/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 10/2024, lauten wie folgt:

(1) Alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmeten Flächen gehören zum Grünland.

(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

[…]

Sofern es insbesondere zur Umsetzung der Ziele des örtlichen Raumordnungsprogramms, zum Schutz des Ortsbilds, auf Grund einer eingeschränkten Verkehrserschließung, zur Vermeidung von Nutzungskonflikten oder auf Grund von Naturgefahren, die weder den Bestand noch die Benutzbarkeit des Gebäudes gefährden, erforderlich ist, kann die Gemeinde die Nutzung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland durch eine Zusatzbezeichnung im Flächenwidmungsplan einschränken bzw. dessen Erweiterungsmöglichkeiten unter die in Abs. 5 Z 1 und 2 vorgesehenen Obergrenzen eingrenzen. Gleichermaßen kann die Summe der Grundrissflächen aller Nebengebäude eingeschränkt oder auf bis zu 100 m2 erhöht werden.

Eine solche Einschränkung kann auch generell für erhaltenswerte Gebäude im Grünland sowie deren Nebengebäude im gesamten Gemeindegebiet oder in abgrenzbaren Teilbereichen davon festgelegt werden.

[…]

(5) Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gilt:

[…]“

7. Erwägungen:

7.1. Aus den Feststellungen ergibt sich zunächst, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück die Flächenwidmung „Grünland Parkanlage“ aufweist und das (abgebrochene) ursprüngliche Gebäude im Flächenwidmungsplan die Widmung „Erhaltenswerte Gebäude im Grünland“ (GEB) aufweist. Festgestellt wurde weiters, dass der Beschwerdeführerin mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 6. Juli 2023 die baubehördliche Bewilligung für den Umbau des bestehenden Gebäudes erteilt wurde. Die Abbrucharbeiten erfolgten dahingehend, dass zunächst der Altbestand – wie von der Baubewilligung umfasst – abgetragen wurde. In der Folge wurde jedoch während der Durchführung des Bauvorhabens – über die Baubewilligung hinausgehend – der Altbestand komplett abgetragen, sodass eine Substanz des bestehenden Gebäudes nun nicht mehr vorhanden ist.

7.2. Zunächst ist festzuhalten, dass durch die festgestellten Abbrucharbeiten die Voraussetzungen des § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 im vorliegenden Fall nicht erfüllt sind:

7.2.1. Nach § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 darf zur Instandsetzung jene Bausubstanz ausgetauscht werden, deren Erhaltung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre.

7.2.2. Von der Beschwerdeführerin wird geltend gemacht, dass im vorliegenden Fall der sukzessive Austausch der Mauern eine bautechnische Notwendigkeit für die Instandsetzung der Bausubstanz gewesen sei und es sich bei der gegenständlichen Baumaßnahme nicht um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 handelt, sondern um eine Instandsetzung nach § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014.

Dem ist entgegen zu halten, dass gegenständlich keine „Instandsetzung“ nach § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 vorliegt, zumal nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bei einer vollständigen Entfernung und Neuerrichtung von tragenden Bauteilen von einer „Instandsetzung“ keine Rede sein kann; bei einer „Instandsetzung“ werden nämlich nur jeweils schadhafte Teile durch Ausbesserung der Schäden oder Ersetzung einzelner Bausubstanzen wieder in einen den Anforderungen entsprechenden Zustand versetzt, nicht aber die gesamte Anlage beseitigt und durch eine gleichartige Neuanlage ersetzt. Die Erneuerung sämtlicher raumbildender Teile kann schon deshalb keine „Instandsetzung“ sein, weil es keinen Unterschied machen kann, ob zuerst ein altes Gebäude vollständig abgetragen wird und ein neues errichtet wird oder nur sukzessive Teile durch neue Teile ersetzt werden (vgl. VwGH 20.12.1994, 92/05/0240, 23.02.2005, 2002/05/1024). Unter „Instandsetzung“ sind jene Maßnahmen zu verstehen, welche dazu dienen, ein Gebäude in seiner Substanz zu erhalten (VwGH 20.05.2003, 2001/05/0144, 24.02.2004, 2001/05/1169). Es kommt auch nicht darauf an, ob die Notwendigkeit, den Altbestand wegen Baufälligkeit abzutragen, bereits bekannt war oder sich erst unvorhergesehen im Zuge von Bauarbeiten ergab (vgl. VwGH 10.04.2012, 2012/06/0010). Der Austausch der Bausubstanz darf nicht die Dimension eines Neubaus erreichen; die wesentlichen Gebäudemerkmale, wie das Dach und mindestens zwei Wände, müssen bei der Sanierung zu jedem Zeitpunkt erhalten bleiben (vgl. Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage 2022, S. 1488, Anm. Zu § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014).

7.2.3. Im vorliegenden Fall wurde die gesamte Gebäudesubstanz abgetragen und durch einen gleichartigen Neubau ersetzt. Es wurden sohin sämtliche raumbildenden Teile erneuert, daher kann von einer Instandsetzung im Sinne des § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 keine Rede sein. Daran ändert nach der zitierten Judikatur auch nicht der Umstand, dass die – schlussendlich vollständige – Abtragung während der Bauausführung Zug um Zug mit der Neuerrichtung der Außenmauern stattgefunden hat.

7.2.4. Überdies ist in diesem Zusammenhang beachtlich, dass der gänzliche Austausch oder auch der Austausch wesentlicher Teile von tragenden Außenmauern jedenfalls eine Baubewilligungspflicht nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 auslösen würde, zumal diesfalls insbesondere unzweifelhaft die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt werden könnte. Einen diesbezüglichen Tatbestand für eine Bauanzeige gemäß § 15 NÖ BO 2014 sieht die NÖ BO 2014 nicht vor. Nach § 14 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtige Vorhaben können nicht mit Bauanzeige gemäß § 15 NÖ BO 2014 angezeigt werden (vgl. VwGH 23.07.2013, 2013/05/0050). Gegenständlich wäre für die „Erneuerung“ der ostseitigen Außenmauer auf einer Länge von etwa 16 Metern und für die „Erneuerung“ der westseitigen Außenmauer auf einer Länge von etwa 7 Metern sowie für die vollständige „Erneuerung“ der südlichen Außenmauer somit eine Baubewilligung gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 erforderlich gewesen. Es vermögen daher die beiden Schriftsätze bzw. „Bauanzeigen“ vom 4. April 2024 und 26. April 2024 keinen Konsens für die nunmehrige Ausführung begründen.

7.3. Durch den gegenständlich getätigten Totalabbruch ist das Gebäude nun nicht mehr existent und aufgrund der vollständigen „Zerstörung“ des Altbestandes ist dessen Baukonsens untergegangen (vgl. VwGH 10.10.1995, 94/05/0276, 23.06.2015, Ra 2015/05/0041, 29.09.2015, Ra 2015/05/0045; vgl. auch Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage 2022, S. 1487, Anm. Zu § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014). Der Baukonsens ist „vollständig“ untergegangen und umfasst demnach auch die kürzliche Abänderung des ursprünglichen Baukonsenses durch den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 6. Juli 2023, Zl. ***, gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 (vgl. VwGH 31.01.2006, 2004/05/0130 hinsichtlich der Unzulässigkeit einer Bewilligung zur Abänderung eines Bauwerkes, wenn der ursprüngliche Konsens erloschen ist).

Die Widmung „Geb“ bezieht sich nur auf das (erhaltenswerte) Gebäude selbst, nicht jedoch auf die umliegende Fläche (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12 (2022), Anm. 13 zu § 20 NÖ ROG 2014, S. 1746). Der Untergang des Baukonsenses hat zur Folge, dass die objektbezogene Widmung des „erhaltenswerten Gebäudes“ untergeht bzw. gegenstandslos wird und die Widmung aus dem Flächenwidmungsplan zu löschen ist (vgl. W. Pallitsch/ Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12 (2022), Anm. 14 und 44 zu § 20 NÖ ROG 2014, S. 1746 und 1755; sowie Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage 2022, S. 1487 f, Anm. Zu § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014).

7.4. Festgehalten wird, dass für die Anwendung der bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften im gegebenen Zusammenhang nicht von Belang ist, ob – wie die Beschwerdeführerin vorbringt – die Baubehörde oder ein im Verfahren tätiger Bausachverständiger allenfalls falsche Auskünfte erteilt hat (vgl. VwGH 22.11.2019, Ra 2017/06/0259); eine „berechtigte Vertrauenslage“ kann einen fehlenden Konsens nicht ersetzen.

7.5. Festgehalten wird weiters, dass der Tatbestand des § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG 2014 mangels Vorliegens eines Elementarereignisses (vgl. VwGH 20.05.2009, 2007/07/0132, 01.04.1993, 93/06/0033) sowie der Tatbestand des § 20 Abs. 5 Z 6 NÖ ROG 2014 mangels Vorliegens des entsprechenden Widmungszusatzes „Standort“ jeweils nicht erfüllt wird.

7.6. Gemäß § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn die hiefür notwendige Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) nicht vorliegt.

Wie bereits dargelegt, besteht für das gegenständliche Bauvorhaben, somit für den derzeit bestehenden Rohbau, aufgrund des Totalabbruches und des damit verbundenen Unterganges des Baukonsenses – darunter fällt auch der Untergang des Konsenses der Änderungsbewilligung vom 6. Juli 2023 – keine Baubewilligung gemäß § 23 NÖ BO 2014 (und überdies keine Anzeige gemäß § 15 NÖ BO 2014). Das durchgeführte (nunmehr „neue“) Bauvorhaben stellt jedoch unzweifelhaft ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben im Sinne des § 14 NÖ BO 2014 dar. Eine neuerliche Baubewilligung liegt nicht vor und wird von der Beschwerdeführerin zudem gar nicht behauptet. Damit sind die Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 gegeben und die Baubehörde hat zurecht die Fortsetzung der Ausführung des gegenständlichen Bauvorhabens untersagt.

7.7. Es war somit spruchgemäß die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Bescheid zu bestätigen.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der in der Entscheidung zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Zudem stützt sich die Entscheidung auf die klare Rechtslage und stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.9.2014, Ro 2014/01/0033) dar.