Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1624/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1624.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Dullnig als Einzelrichter über die Beschwerde des A, ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 13.11.2024, Zl. ***, betreffend Anordnung einer Ersatzvornahme und Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten dieser Ersatzvornahme nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz 1991 (VVG), zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit rechtskräftigem Bescheid vom 01.02.2021, Zl. ***, des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** wurde B der baupolizeiliche Auftrag zum Abbruch sämtlicher in den seitlichen Bauwichen befindlichen Gebäude und des nicht mehr konsensfähigen Barrackengebäudes auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt. Für die Erfüllung des Abbruchauftrages wurde ihr eine Frist von neun Monaten ab Rechtskraft des Bescheides eingeräumt.

1.2. Mit Kaufvertrag vom 11.05.2021 verkaufte B das Grundstück an A (in der Folge: Beschwerdeführer), dem der baupolizeiliche Abbruchauftrag mit Schreiben vom 09.06.2021 zugestellt wurden.

1.3. Mit E-Mail vom 24.07.2023 ersuchte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** die Bezirkshauptmannschaft Zwettl um Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens betreffend den baupolizeilichen Abbruchauftrag laut dem angeführten Bescheid.

1.4. Mit Schreiben vom 28.07.2023 drohte die Bezirkshauptmannschaft Zwettl gegenüber dem Beschwerdeführer auf Grund dessen die Ersatzvornahme dahingehend an, dass dem Beschwerdeführer zur Erfüllung dieses baupolizeilichen Auftrages nochmals eine Frist von vier Monaten (ab Zustellung des Schreibens mit der Androhung) gestellt wurde, andernfalls die Bezirkshauptmannschaft Zwettl veranlassen würde, dass die Leistung auf Gefahr und Kosten des Beschwerdeführers von jemand anderem erbracht werde.

1.5. Mit Schreiben vom 12.12.2023 erkundigte sich die Bezirkshauptmannschaft Zwettl beim Bürgermeister der Marktgemeinde *** unter Hinweis auf die gesetzte Frist, ob dem Abbruchauftrag entsprochen wurde.

1.6. Mit Schreiben vom 22.12.2023 ersuchte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** um Aussetzung des Verfahrens bis 22.01.2024, da der Beschwerdeführer um einen Besprechungstermin zur weiteren Vorgehensweise ersucht habe. Als Ergebnis dieses Termins wurde u.a. die Abbruchfrist seitens des Bürgermeisters letztmalig bis 30.06.2024 erstreckt und ersuchte der Bürgermeister die Bezirkshauptmannschaft Zwettl demgemäß um eine Aussetzung des Vollstreckungsverfahrens bis 01.07.2024.

1.7. Mit E-Mail vom 07.10.2024 ersuchte die Marktgemeinde *** die Bezirkshauptmannschaft Zwettl um Fortsetzung der Vollstreckung.

1.8. Mit Schreiben vom 30.10.2024 beauftragte die Bezirkshauptmannschaft Zwettl die C GesmbH mit der Erstellung eines Kostenvoranschlages zur Erfüllung dieses baupolizeilichen Auftrages.

1.9. Mit E-Mail vom 07.11.2024 übermittelte die C GesmbH einen Kostenvoranschlag in der Höhe von 29.104,52 Euro zzgl. 5.820,90 Euro USt, somit 34.925,42 Euro. Dieser Kostenvoranschlag wurde dem Beschwerdeführer im Verfahren nicht zur Kenntnis gebracht.

1.10. Mit dem Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 13.11.2024, Zl. ***, wurde sodann die Ersatzvornahme angeordnet und dem Beschwerdeführer der Auftrag erteilt, als Vorauszahlung für die Kosten der ihm mit Schreiben vom 28.07.2023 angedrohten Ersatzvornahme innerhalb von vier Wochen nach Zustellung des Bescheides den Betrag von 34.925,42 Euro zu überweisen.

Begründend führte dazu die Bezirkshauptmannschaft Zwettl aus, dass die Beschwerdeführer den rechtskräftigen Verpflichtungen laut Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 01.02.2021, Zl. ***, bis 07.10.2024 nicht nachgekommen sei. Der eingeholte Kostenvoranschlag zur Durchführung eben dieser Arbeiten belaufe sich auf 34.925,42 Euro. Die Androhung der Ersatzvornahme sei mit Schreiben vom 28.07.2023 erfolgt und der mit Bescheid festgelegte Auftrag sei nicht erfüllt worden, sodass gemäß § 4 Abs. 2 VVG der angefochtene Bescheid zu erlassen gewesen wäre.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

2.1. In der dagegen erhobenen Beschwerde vom 11.12.2024 führt der Beschwerdeführer aus, dass es unrichtig sei, dass der die im Bescheid vom 01.02.2021 auferlegten Verpflichtungen nicht erfüllt habe. Tatsächlich habe er am 02.11.2023 durch die Baufirma D und durch die Erdbaufirma Karner einen wesentlichen Teil dieser Verpflichtungen erfüllt. Am Anfang des Jahres 2024 habe er mit dem Bürgermeister vor Ort die restlichen Abbrucharbeiten abgestimmt.

Aufgrund verschiedener unerwarteter Ereignisse familiärer Natur sei er gezwungen, die gegenständliche Liegenschaft zu verkaufen. Der Käufer, E, habe nach dem Abbruch das Grundstück sogleich bebauen wollen, sodass sie übereingekommen seien, dass er sich zweckmäßigerweise gleich um den Rest des Abbruches kümmern werde. E hatte bereits Angebote eingeholt gehabt, habe jedoch die – ihm als Verpflichteten eingeräumte – Frist nicht einhalten können. Er habe daher am 24.06.2024 den Bürgermeister der Marktgemeinde *** um Fristerstreckung ersucht, jedoch keine Antwort erhalten. Vollkommen unerwartet habe E dann vom Kauf Abstand genommen, sodass die Abbrucharbeiten schließlich nun doch durch ihn (oder einen Ersatzkäufer, für den schließlich dieselbe Interessenslage gelte) zu veranlassen seien.

Die von der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vorgeschriebenen Kosten seien jedoch weit überhöht. Der angefochtene Bescheid beziehe sich auf einen – nicht beigefügten – Kostenvoranschlag von 34.925,42 Euro, der die bislang vorliegenden Kostenvoranschläge/-schätzungen zum Teil um das Doppelte übersteige.

2.2. Der Beschwerdeführer beantragte die Beischaffung des Bauaktes der Marktgemeinde *** sowie die Einvernahme seiner Person und beantragte, die zuständige Oberbehörde möge nach Durchführung der angebotenen Beweismittel den angefochtenen Bescheid aufheben.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Die Bezirkshauptmannschaft Zwettl legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben vom 30.12.2024 die Beschwerde vor.

3.2. Mit Schreiben vom 06.02.2024 ersuchte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Bürgermeister der Marktgemeinde *** um Vorlage des zur Zl. *** gehörigen Bauaktes.

3.3. Am 24.07.2025 erhob das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich beim Amt der Marktgemeinde ***, dass das Grundstück zwischenzeitlich an F verkauft wurde und dass schon Abbrucharbeiten durchgeführt worden seien. Diesbezüglich wurde am 24.07.2025 ein Grundbuchauszug eingeholt und wurde der Kaufvertrag zwischen dem Beschwerdeführer und F vom 19.02.2025 ausgehoben.

3.4. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wandte sich in weiterer Folge mit Schreiben vom 04.08.2025 an den Beschwerdeführer der daraufhin u.a. in einer E-Mail vom 05.08.2025 zwei Lichtbilder übermittelte, welche die (weit gediehenen) Abbrucharbeiten dokumentieren.

3.5. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wandte sich zudem mit Schreiben vom 10.09.2025 an den Bürgermeister der Marktgemeinde *** und ersuchte diesen um Mitteilung, ob der Abbruchauftrag erfüllt wurde. Mit Schreiben vom 11.09.2025 teilte der Bürgermeister mit, dass der Abbruchauftrag erfüllt wurde.

3.6. Der Bezirkshauptmannschaft Zwettl wurde Gelegenheit gegeben, zu diesen Beweisergebnissen Stellung zu nehmen. Davon wurde jedoch kein Gebrauch gemacht.

4. Feststellungen:

4.1. Mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 01.02.2021, Zl. ***, wurde B gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 der NÖ Bauordnung 2014 der baupolizeiliche Auftrag zum Abbruch sämtlicher in den seitlichen Bauwichen befindlichen Gebäude und des nicht mehr konsensfähigen Barrackengebäudes auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt. Die Erfüllungsfrist wurde mit neun Monaten ab Rechtskraft des Bescheides festgesetzt.

4.2. Aus dem in diesem Bescheid festgestellten Sachverhalt ergibt sich, welche Gebäude im Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides im seitlichen Bauwich situiert waren. Dieser Beschreibung zufolge umfasst der Abbruchauftrag einen eingeschossigen Keller im westlichen Bauwich, der bis an die Grundgrenze heranreichte. An diesen Keller war in nördlicher Richtung entlang der Grundgrenze ein weiteres Gebäude in Massivbauweise angebaut (ohne Geschoßunterteilung, mit aufgesetzter Pultdachkonstruktion zum Eigengrund hinfallend). Die östliche Grundgrenze (östlicher Bauwich) war mit einem Gebäude verbaut. Dieses wies eine gleichwertige Konstruktion, wie das Gebäude an der westlichen Grundgrenze auf. An dieses Gebäude war noch in vereinfachter Form ein Zubau zum Innenhof hin errichtet.

4.3. B verkaufte das Grundstück mit Kaufvertrag vom 11.05.2021 an den Beschwerdeführer, der auch grundbücherlicher Eigentümer wurde.

4.4. Mangels fristgerechter Durchführung des Abbruches durch den Beschwerdeführer leitete die Bezirkshauptmannschaft Zwettl über Ersuchen des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** das Vollstreckungsverfahren ein und drohte dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28.07.2023 die Ersatzvornahme an, falls er die ihm bescheidmäßig auferlegten Leistungen nicht binnen einer Frist von weiteren vier Monaten ab Zustellung der Androhung erfüllen sollte. Diese Frist lief am 02.12.2023 ab.

Nach einer faktischen Aussetzung des Vollstreckungsverfahrens (aufgrund von Einigungsversuchen zwischen Beschwerdeführer und Baubehörde) bis zum 01.07.2024 wurde das Verfahren nach dem 07.10.2024 fortgesetzt. Da der Abbruch nach wie vor nicht erfolgte, holte die Bezirkshauptmannschaft Zwettl einen Kostenvoranschlag von einem fachausführenden Bauunternehmen ein.

4.5. Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zwettl vom 13.11.2024, Zl. ***, wurde gegenüber dem Beschwerdeführer die Ersatzvornahme angeordnet und wurde ihm auf Basis des Kostenvoranschlages aufgetragen, dafür innerhalb von vier Wochen nach Zustellung dieses Bescheides einen Betrag von 34.925,42 Euro zu bezahlen.

4.6. Im Laufe des nunmehr vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich anhängigen Beschwerdeverfahrens verkaufte der Beschwerdeführer das Grundstück am 19.02.2025 (bzw. 21.02.2025; an dem Tag unterschrieb die Käuferin den Vertrag) an F. Unter Punkt IV. des Kaufvertrages wurde u.a. vereinbart, dass die Käuferin dem baupolizeilichen Auftrag bis 31.03.2025 nachzukommen hat. Das Eigentumsrecht für F wurde zu TZ. *** des Bezirksgerichts *** am 21.02.2025 grundbücherlich einverleibt.

4.7. Gemäß der Vereinbarung mit dem Beschwerdeführer wurden auf Veranlassung der Käuferin die im Bauwich befindlichen Gebäude sowie das Barrackengebäude auf dem Grundstück Nr. *** entfernt, sodass der baupolizeiliche Auftrag des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 01.02.2021 nunmehr vollständig erfüllt ist.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Der wesentliche Verfahrensgang ist im vorgelegten Verwaltungsakt in Übereinstimmung mit dem vorgelegten Bauakt dokumentiert. Die Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus den im Gerichtsakt dokumentierten Erhebungen des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich.

5.2. Die in den seitlichen Bauwichen situierten und sohin vom Abbruchauftrag umfassten Gebäude ergeben sich aus der Beschreibung im Bescheid vom 01.02.2021, Zl. *** (vgl. Beilage 19, Nr. 2/3 des Bauaktes), sowie aus den im Akt erliegenden Lichtbildern (z.B. Beilage 14, Nr. 2 von 4, Beilage 17, Nr. 5/7 von 8 des Bauaktes). Das Barrackengebäude ist auf den Lichtbildern gleichfalls ersichtlich (z.B. Beilage 14, Nr. 2/3/4 von 4, Beilage 17, Nr. 5/6 von 8).

5.3. Auf den vom Beschwerdeführer übermittelten beiden Lichtbildern ist zu sehen, dass mit Ausnahme des an der Straßenflucht gelegenen Gebäudes sämtliche Gebäude auf dem Grundstück abgebrochen wurden. An Baumaschinen sind ein Minibagger, ein großer Bagger und ein Bobcat auf dem Bild zu ersehen. Weiters sind zwei mit Bauschutt vollgefüllte Container zu ersehen.

5.4. Die vollumfängliche Erfüllung des Abbruchauftrages ergibt sich aus der aufgetragenen Mitteilung des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 11.09.2025, welche dies bestätigte. In Zusammenschau mit den Lichtbildern der (weit gediehenen) Abbrucharbeiten hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich keinen Grund an der nunmehr vollständigen Erfüllung zu zweifeln, zumal auch die Bezirkshauptmannschaft Zwettl keine anderslautende Stellungnahme zur Erfüllung des Abbruchs abgegeben hat.

6. Rechtslage:

6.1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Bundesgesetzes über das Verfahren der Verwaltungsgerichte (Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG), StF: BGBl. I Nr. 33/2013 idF BGBl. I Nr. 147/2024 (VfGH) lauten (auszugsweise):

„§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[...]“

6.2. Die maßgebliche Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), StF: LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 40/2025 lautet (auszugsweise):

㤠9

[...]

(1) Allen Bescheiden nach diesem Gesetz sowie allen Erkenntnissen und Beschlüssen des Landesverwaltungsgerichtes, die nicht nur verfahrensleitend sind, in den Angelegenheiten dieses Gesetzes – ausgenommen jenen nach § 37 – kommt insofern eine dingliche Wirkung zu, als daraus erwachsende Rechte oder Pflichten auch vom Rechtsnachfolger sowie vom Eigentümer des Grundstücks oder Bauwerks, auf das sich die jeweiligen Entscheidungen beziehen, und dessen Rechtsnachfolger geltend gemacht werden dürfen oder zu erfüllen sind.

(2) Die Rechtsnachfolge richtet sich nach dem Eigentum am Bauwerk oder am Grundstück, je nachdem, ob das eine oder das andere Gegenstand der Entscheidung ist.

[...]

6.3. Die relevanten Bestimmungen des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes 1991 (VVG), StF: BGBl. Nr. 53/1991 idF BGBl. I Nr. 118/2020, lauten (auszugsweise):

„[...]

§ 4. (1) Wenn der zu einer Arbeits- oder Naturalleistung Verpflichtete dieser Pflicht gar nicht oder nicht vollständig oder nicht zur gehörigen Zeit nachgekommen ist, so kann die mangelnde Leistung nach vorheriger Androhung auf Gefahr und Kosten des Verpflichteten bewerkstelligt werden.

(2) Die Vollstreckungsbehörde kann in einem solchen Fall dem Verpflichteten die Vorauszahlung der Kosten gegen nachträgliche Verrechnung auftragen. Der Auftrag zur Vorauszahlung ist vollstreckbar.“

7. Erwägungen:

7.1. Zum Übergang der Verpflichtung aus dem Titelbescheid vom 01.02.2021 auf den Beschwerdeführer durch den Kaufvertrag vom 11.05.2021:

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist vorauszuschicken, dass der Beschwerdeführer durch den Kauf des Grundstücks mit Kaufvertrag vom 11.05.2021 gemäß der Anordnung in § 9 Abs. 1 NÖ BO 2014 in die Verpflichtung der B zur Erfüllung des baupolizeilichen Abbruchauftrages eingetreten ist. Er hätte also, zumal die Erfüllungsfrist im Kaufzeitpunkt bereits drei Monate lang lief, für die fristgerechte Erfüllung der Abbrüche Sorge zu tragen gehabt.

7.2. Zu den Wirkungen des Eigentümerwechsels während des laufenden Vollstreckungsverfahrens durch den Kaufvertrag vom 19.02.2025 bzw. 21.02.2025:

Mit Kaufvertrag vom 19.02.2025 bzw. 21.02.2025 hat der Beschwerdeführer das vom baupolizeilichen Abbruchauftrag erfasste Grundstück aus privaten Motiven wiederum an F verkauft. Ihr alleiniges Eigentumsrecht wurde grundbücherlich einverleibt. Im zugrundeliegenden Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Käuferin anstatt des Beschwerdeführers bis 31.03.2025 für die Erfüllung der Abbrüche Sorge zu tragen habe.

Mit Blick auf den Verkauf der Liegenschaft ist festzuhalten, dass ein Eigentümerwechsel im Zuge eines anhängigen Vollstreckungsverfahren grundsätzlich keinen Einfluss auf die Parteistellung in diesem Verfahren. Partei des Vollstreckungsverfahrens ist jene Person, deren durch den Exekutionstitel begründete Verpflichtung zur Erbringung einer Leistung realisiert werden soll. Andere Personen können im Vollstreckungsverfahren dann Parteistellung haben, wenn auf sie eine bescheidmäßig ausgesprochene Verpflichtung übergegangen ist (vgl. VwGH 19.09.2006, 2004/05/0159, VwSlg Nr. 17.002/A). Das eigentliche Vollstreckungsstadium beginnt bereits mit dem Ablauf der in der Androhung der Ersatzvornahme gesetzten Paritionsfrist. Von diesem Zeitpunkt an bis zum tatsächlichen Abschluss der Ersatzvornahme sind die Eigentümer der hievon betroffenen Baulichkeit als Verpflichtete bezüglich des Auftrages zur Vorauszahlung der Kosten ungeachtet einer nachfolgenden Änderung der Eigentumsverhältnisse anzusehen (vgl. VwGH 28.04.2006, 2005/05/0194; VwGH 16.05.2006, 2005/05/0027, VwSlg16.925/A; VwGH 12.10.2007, 2006/05/0293, uva.).

In zivilrechtlicher Hinsicht hat der Beschwerdeführer die ihn treffende Verpflichtung des Abbruches gemäß Punkt IV. des Kaufvertrages auf F überbunden. Dieser Umstand spielt im Verwaltungsvollstreckungsverfahren jedoch keine Rolle, weil der Beschwerdeführer zum relevanten Zeitpunkt – die Paritionsfrist ist in seinem Fall am 02.12.2023 abgelaufen – noch bücherlicher Eigentümer der Liegenschaft war (vgl. VwGH 15.06.2004, 2003/05/0040 mHa VwGH 29.04.1997, 97/05/0078).

Von diesem Zeitpunkt an bis zum tatsächlichen Abschluss der Ersatzvornahme sind die Eigentümer der hievon betroffenen Baulichkeit als Verpflichtete bezüglich des Auftrages zur Vorauszahlung der Kosten ungeachtet einer nachfolgenden Änderung der Eigentumsverhältnisse anzusehen (vgl. VwGH 28.04.2006, 2005/05/0194; VwGH 16.05.2006, 2005/05/0027, VwSlg Nr. 16.925/A; VwGH 12.10.2007, 2006/05/0293, uva.).

Damit ändert sich nach der zitierten Rechtsprechung durch den erst nach dem Ablauf der Paritionsfrist erfolgten Eigentümerwechsel an der Liegenschaft nichts an der (Partei-)stellung des Beschwerdeführers als Verpflichtetem des Abbruchauftrages. Der Eigentumswechsel befreit ihn nicht von der Pflicht zur Kostenvorauszahlung.

7.3. Zur Erfüllung des Abbruchauftrages durch die Käuferin (bis 11.09.2025):

Wie den Feststellungen zu entnehmen ist, wurden von der Käuferin der Liegenschaft jedoch sämtliche im Bauwich befindliche Gebäude sowie das Barrackengebäude auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, im Entscheidungszeitpunkt des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich abgebrochen.

Damit steht der Anordnung der Ersatzvornahme und der Erteilung eines Kostenvorauszahlungsauftrages die Erfüllung des Titelbescheides – wenngleich der Beschwerdeführer die Erfüllung des Auftrages auf die Käuferin der Liegenschaft überbunden hat – aus den folgenden Erwägungen heraus entgegen:

Bei der Anordnung der Ersatzvornahme handelt es sich um eine Vollstreckungsverfügung iSd § 10 Abs. 2 VVG (vgl. VwGH 01.02.2022, Ra 2019/05/0116; VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0113)

Während nach der bis zum Inkrafttreten des Verwaltungsgerichtsbarkeits-Ausführungsgesetzes 2013, BGBl. I Nr. 33, geltenden Rechtslage die Gründe für eine Berufung gegen eine Vollstreckungsverfügung auf den Rahmen des § 10 Abs. 2 VVG idF vor Inkrafttreten dieser Novelle beschränkt waren, ist im VVG in der Fassung BGBl. I Nr. 33/2013 in Bezug auf Vollstreckungsverfügungen keine Beschränkung der Beschwerdegründe normiert (vgl. VwGH 27.08.2025, Ro 2024/05/0005, mwN).

Soweit sich eine gegen die bescheidmäßige Anordnung der Ersatzvornahme erhobene Beschwerde auf Gründe stützt, die inhaltlich Berufungsgründe im Sinne § 10 Abs. 2 VVG idF vor Inkrafttreten des Verwaltungsgerichtsbarkeits-Ausführungsgesetzes 2013, BGBl. I Nr. 33, darstellen, kann auf die zu dieser Gesetzesbestimmung ergangene Judikatur zurückgegriffen werden (z.B. VwGH 26.09.2017, Fe 2016/05/0001).

Zur vorhergehenden Rechtslage (§ 10 Abs. 2 Z. 1 VVG iF BGBl. I Nr. 50/2012) wie auch zur neuen Rechtslage (§ 10 Abs. 2 VVG idF BGBl. I Nr. 14/2022) hat der Verwaltungsgerichtshof (z.B. in den Entscheidungen vom 23.11.2016, 2013/05/0175, bzw. vom 27.08.2025, Ro 2024/05/0005) ausgesprochen, dass eine nach der Erlassung des Titelbescheides eingetretene wesentliche Änderung des Sachverhaltes gegebenenfalls geeignet sein kann, die Vollstreckung unzulässig zu machen, wobei eine wesentliche Änderung des Sachverhaltes nur dann vorliegt, wenn bei Vorliegen des neuen Sachverhaltes nicht mehr ein im Spruch gleichlautender Titelbescheid erlassen werden könnte (vgl. dazu und zur Frage der Übernahme der zu § 10 Abs. 2 VVG aF ergangenen Judikatur VwGH 01.02.2022, Ra 2019/05/0116, mwN; vgl. ebenso VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0113; VwGH 27.08.2025, Ro 2024/05/0005). Weiters hat der Verwaltungsgerichtshof zur alten und zur neuen Rechtslage ausgesprochen, dass eine Ersatzvornahme jedenfalls nur so lange zulässig ist, als der Pflicht aus dem Titelbescheid nicht zur Gänze nachgekommen wurde (vgl. dazu VwGH 01.02.2022, Ra 2019/05/0116; VwGH 27.08.2025, Ro 2024/05/0005; ferner VwGH 25.03.2010, 2009/05/0156; VwGH 16.12.2003, 2003/05/0161; VwGH 23.08.2012, 2012/05/01119; VwGH 04.03.2008, 2007/05/0068).

Der Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten selbst stellt dagegen keine Vollstreckungsverfügung dar, bei diesem Auftrag handelt es sich vielmehr um einen verfahrensrechtlichen Bescheid im Zuge eines Vollstreckungsverfahrens (vgl. VwGH 27.04.2017, Ro 2015/07/0037).

Wenn eine Ersatzvornahme unzulässig ist, darf dem Verpflichteten auch kein Kostenvorauszahlungsauftrag erteilt werden (vgl. VwGH 24.11.2008, 2008/05/0179; VwGH 23.11.2016, 2013/05/0175; VwGH 12.08.2010, 2006/10/0158; zuletzt auch VwGH 01.02.2022, Ra 2019/05/0116).

Dies führt im vorliegenden Fall zum Ergebnis, dass in Folge der Erfüllung des Abbruchauftrages (durch die Grundstückskäuferin) im Zeitpunkt der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich die Anordnung der Ersatzvornahme und der damit einhergehende Kostenvorauszahlungsauftrag nicht mehr zulässig sind. Der angefochtene Bescheid dürfte in Anbetracht der Änderung der Sachlage nicht mehr erlassen werden. Daher war der Beschwerde nunmehr Folge zu geben und der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben.

8. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Die Durchführung einer Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 zweiter Fall VwGVG entfallen, da aufgrund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben war.

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Die Entscheidung stützt sich auf die klare und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (siehe die jeweiligen Zitate), von welcher das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nicht abgewichen ist.