Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1336/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1336.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Dissauer als Einzelrichterin über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch B, ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha vom 01.10.2024, Zl. *** betreffend Maßnahmen zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes gemäß § 360 Abs. 1 GewO 1994, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung am 30.09.2025, durch Verkündung, zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundesverfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit dem angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha (in der Folge: belangte Behörde) vom 01.10.2024, Zl. ***, wurde gegenüber der A GmbH, im Standort ***, *** (in der Folge: Beschwerdeführerin), die Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes wie folgt, verfügt:

„Die umgehende Schließung folgender Anlagenteile: 83 Garagen; die Garagenanlage darf bis zur Erlangung der erforderlichen Betriebsanlagengenehmigung nicht betrieben werden.

Es sind folgende Maßnahmen umzusetzen:

Es ist eine Fotodokumentation über die Räumung aller 83 Garagen bis zum 31. Oktober 2024 der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha, Fachgebiet Anlagenrecht, zu übermitteln.

Es sind folgende Maßnahmen umzusetzen:

Es ist eine Fotodokumentation über die Räumung aller 83 Garagen bis zum 31. Oktober 2024 der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha, Fachgebiet Anlagenrecht, zu übermitteln.

Hinweis:

Dieser Bescheid ist sofort vollstreckbar und tritt, wenn er nicht kürzer befristet ist, mit Ablauf eines Jahres vom Beginn der Vollstreckbarkeit an gerechnet, außer Wirksamkeit. Durch einen Wechsel in der Person des Inhabers der von den einstweiligen Zwangs- und Sicherheitsmaßnahmen betroffenen Anlagen, Anlagenteile oder Gegenstände wird die Wirksamkeit dieser Bescheide nicht berührt.“

Begründend führte die belangte Behörde in ihrer Entscheidung aus, dass für den Betrieb der oben genannten Betriebsanlage gem. § 74 Abs. 2 Gewerbeordnung 1994 eine Betriebsanlagengenehmigung erforderlich sei, da gemäß § 4 GewO 1994 das Halten von Räumen und Flächen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen anzuwenden sei, wenn mehr als 50 Kraftfahrzeuge von hausfremden Personen abgestellt werden. Es liege weder eine entsprechende Genehmigung noch ein Antrag auf Genehmigung vor.

Mit Verfahrensanordnung der belangten Behörde vom 17.07.2024 sei bei der Betriebsanlage der A GmbH im Standort ***, ***, die Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes wie folgt gefordert worden:

1. Die im Standort ***, ***, bestehenden Garagen dürfen mit sofortiger Wirkung bis zur Erlangung einer gewerbebehördlichen Betriebsanlagengenehmigung nicht mehr betrieben werden UND müssen diese geräumt werden.

2. Es ist eine Fotodokumentation über die Räumung aller 83 Garagen bis zum 30. August 2024 der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha, Fachgebiet Anlagenrecht, zu übermitteln.

3. Gleichzeitig mit dieser Verfahrensanordnung wird gemäß § 360 Abs. 1a GewO 1994 eine Frist bis zum 30. August 2024) zur Einbringung eines der Gewerbeordnung 1994 entsprechenden Ansuchens (§ 353 GewO 1994) um Erteilung der erforderlichen gewerbebehördlichen Genehmigung bestimmt.

Konkret sind folgende Unterlagen vorzulegen:

 Einreichpläne

 Betriebsbeschreibung einschließlich eines Verzeichnisses der

Maschinen und sonstigen Betriebseinrichtungen, erforderliche Pläne

und Skizzen,

 Abfallwirtschaftskonzept

Versickerungskonzept

 Verkehrskonzept

 Anrainerverzeichnis

Mit der genannten Verfahrensanordnung sei zugleich eine angemessene und nicht erstreckbare Frist bis zum 30. August 2024 für die Einbringung eines der Gewerbeordnung 1994 entsprechenden Ansuchens um die erforderliche Genehmigung gesetzt worden.

Auch dieser Frist sei nicht entsprochen worden. Es sei bis dato kein entsprechendes Ansuchen bei der Behörde eingelangt.

Am 12.09.2024 habe die Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha gemeinsam mit der Baubehörde eine Überprüfung der Betriebsanlage im Standort ***, ***, durchgeführt.

Im Zuge der Überprüfung am 12.09.2024 sei Folgendes festgestellt worden:

„Die Begehung hat ergeben:

 Generell war festzustellen, dass die Einbauten von Zwischenebenen in den Boxen sehr uneinheitlich und nach Aussage des Betreibers von den Mietern selbst erstellt wurden. Sie entsprechen überwiegend nicht dem Baubescheid.

 Es wurden zahlreiche Elektroinstallationen, die offenkundig nicht den Vorschriften entsprechen, vorgefunden.

 Es wurden grundwassergefährdende Betriebsmittel ohne entsprechende Auffangwannen gelagert.

 In vielen Boxen wurden elektrische Heizgeräte (Lüfter, Heizkanonen etc.) vorgefunden.

 In vielen Boxen waren Wand- und Deckenverkleidungen mit OSB Platten erfolgt, deren Brandschutzqualifikation am Tag der Überprüfung fraglich war.

 Lüftungen in den Boxen waren überwiegend nicht hergestellt.

 Die Hallen werden fast ausschließlich offenkundig als „Hobby-Werkstätten“ und Aufenthaltsräume genutzt. Die gewerbliche Tätigkeit kann in vielen Boxen vermutet, aber am heutigen Tag nicht nachgewiesen werden.

Hinweis: für die gewerbliche Nutzung müssten neben dem baubehördlich bewilligten Verwendungszweck der Räume (derzeit nicht gegeben), noch weitergehende Voraussetzungen umgesetzt werden.

 Es gibt keine zentrale Abfallsammelstelle und müssen die Abfälle vom Mieter zur Entsorgung mitgenommen werden.

 Es wird grundsätzlich festgehalten, dass aus baurechtlicher Sicht weder ein Lager, noch eine Garage als Aufenthaltsraum oder Werkstatt (egal ob gewerblich oder als Hobbywerkstatt) genutzt werden darf.

 In sämtlichen Boxen mit Hebebühne wird offenkundig an Fahrzeugen gearbeitet (Nutzung als Werkstatt).

 Die Freiflächen sind keiner Box zugeordnet. Die Autowracks im Bereich der vorgesehenen Stellplätze sind vom Eigentümer und falls dieser nicht bekannt vom Grundeigentümer entsorgen zu lassen.

 Die Einlaufgitter auf den Freiflächen münden in Sickerschächte. Diese wurden am heutigen Tag nicht geöffnet. Ein Mineralölabscheider ist nicht vorhanden.

Die gesamte Freifläche ist versiegelt. Die Böden auf den Freiflächen weisen Spuren von unzulässigen Lackierarbeiten und sonstigen Arbeiten an KFZ auf (Ölflecken).

 Der Betreiber sagte zu, der Behörde eine aktuelle Mieterliste zu übermitteln.

In den nachstehenden Garagenboxen wurde vorgefunden:

1. Hebebühne, 1 Auto, Fliesenboden

2. Hebebühne, 2 Autos, Holzzwischenlagerebene mit Holzstufe, zahlreiche Ölkanister

3. Hebebühne, 1 Auto (KZ: ***), Holzzwischenlagerebene mit Holzstufe, Fliesenboden

4. Hebebühne, Holzzwischenlagerebene mit fixen Holzstufen

5. Hebebühne, Reifenwuchtgerät, Holzzwischenlagerebene ohne Absturzsicherung mit mobiler Leiter

6. Hebebühne, 2 Autos (***), Tel.: ***, Zwischenlagerebene mit Aufstiegsleiter, Fliesenboden

7. Hebebühne, 1 Auto, Zwischenlagerebene mit Leiter

8. Hebebühne, Regal

9. Hebebühne, 2 Autos, Zwischenlagerebene mit Aufstiegsleiter

10. kein Zugang

11. Hebebühne, 1 Auto (***), Zwischenlagerebene mit Spitzbodenleiter

12. Hebebühne, 1 Auto (***), Zwischenlagerebene auf 2 cm Holzplatte

13. Hebebühne, 1 Auto, Holzzwischenlagerebene mit Holzstufen

14. Hebebühne, Holzzwischenlagerebene mit fixen Stufen

15. Hebebühne, 1 Auto (***), Zwischenlagerebene aus Holz mit Stufen, offenkundig werden Lackierarbeiten durchgeführt

16. Hebebühne

17. Hebebühne, Zwischenlagerebene aus Holz

18. Hebebühne, relativ leer

19. 3 Motorräder, Zwischenebene als Aufenthaltsraum verwendet

20. Scherenhebebühne, 1 Auto, Zwischenlagerebene aus Holz mit fixen Stufen

21. kein Zugang

22. kein Zugang

23. kein Zugang

24. kein Zugang

25. kein Zugang

26. 1 Auto (***)

27. Hebebühne, Zwischenlagerebene mit Leiter

28. Hebebühne, 2 Autos

29. Zwischenlagerebene aus Holz

30. leer

31. Hebebühne, 1 Auto – Kaufvertrag durch Mieter vorgewiesen

32. kein Zugang

33. leer, Wasserschaden

34. Firmenbanner „C“ ***, Wasserschaden, Spraydosen,

Arbeitstisch, Werkzeuge, Schweißgerät, Gasflasche zur Metallbearbeitung

35. Hebebühne, 1 Auto (***), Zwischenlagerebene mit Holzplatte

36. 1 Auto (***)

37. Hebebühne, Zwischenlagerebene aus Holz

38. Zwischenlagerebene mit Reifen

39. Boden vollständig mit Kabeln und Werkzeug vermüllt

40. Kein Zugang

41. Kein Zugang

42. Kein Zugang

43. Hebebühne, Zwischenlagerebene aus Holz, Reifen gelagert

44. Hebebühne, 2 Autos (***), Zwischenlagerebene aus Holz mit Leiter, ca. 20 Reifen gelagert

45. Hebebühne, Zwischenlagerebene mit fixen Stufen, Plastikboden

46. Hebebühne, 2 Autos (***, ***), Lackierarbeiten (Trocknungslampe), mehr als 20 Reifen gelagert, Zwischenlagerebene mit Leiter

47. Zwischenlagerebene mit mobiler Leiter

48. Hebebühne, 1 Auto (***)

49. Hebebühne, 1 Auto (***)

50. Hebebühne

51. Hebebühne, 1 Auto, ausgebaute Motoren

52. Lederlagerungen (zahlreich, neu), Arbeitsbank, 2 Möbelstücke, Tapezierer

53. Hebebühne, 1 Auto, Zwischenlagerebene mit Holzstufen, Brandabschnitt verbunden mit Garage 54

54. Hebebühne, 2 Autos, Schleif- und Lackierarbeiten, Zwischenlagerebene mit 60 L Verdünner

55. Hebebühne, 1 Auto (***), über 20 Reifen, Zwischenlagerebene mit fixer Leiter

56. Hebebühne, Zwischenlagerebene ohne Absturzsicherung mit mobiler Leiter

57. Hebebühne, Zwischenlagerebene, Kompressor, offenkundig Lackierarbeiten

58. Hebebühne, Zwischenlagerebene mit Leiter, offenkundig Lackierarbeiten

59. Hebebühne, 1 Auto (***), Reifenwuchtmaschine, Reifenmontiergerät und Kompressor auf Zwischenlagerebene ohne Absturzsicherung

60. Hebebühne, Zwischenlagerebene ohne Absturzsicherung mit Holzleiter

61. Keine Hebebühne

62. Hebebühne, Zwischenlagerebene aus Holz mit fixen Stufen

63. leer

64. kein Zugang

65. leer

66. Estrich Schüttungsmaterial und Zement

67. 1 Auto, Zwischenlagerebene aus Holz

68. 1 Auto (***), Zwischenlagerebene aus Holz mit fixen Stufen

69. Hebebühne, 1 Auto (***)

70. Hebebühne, 2 Autos (***), Zwischenlagerebene mit Spitzbodenleiter

71. keine Hebebühne, Lackierarbeiten, Zwischenebene mit Stufen

72. leer

73. leer

74. kein Zugang

75. leer

76. kein Zugang (D KG)

77. kein Zugang

78. kein Zugang

79. Hebebühne, 1 Auto (***), Drehbank, Kanister Benzin,

Teilereinigungsgerät, Zwischenlagerebene mit mobiler Leiter

80. leer

81. Hebebühne, 1 Auto (***), Zwischenlagerebene

82. Hebebühne, 1 Auto (***), Zwischenlagerebene aus Holz mit fixer Leiter

83. Hebebühne, 1 Auto (***), Zwischenlagerebene mit Leiter

Stellungnahme des bautechnischen Sachverständigen:

Mit dem bewilligten Konsens ist die Nutzung derzeit nur als Lager zulässig, da die bewilligte Umwidmung in Garagen noch nicht fertiggestellt bzw. umgesetzt worden ist. Ebenfalls sind alle Einbauten wie Zwischendecken, Hebebühnen usw. konsenswidrig und müssten entfernt werden oder müssen mit der neuen Bewilligung umgehend fertiggestellt werden. Ebenfalls ist fraglich, ob die vorgefundenen Einbauten den bestehenden gesetzlichen Grundlagen und Normen entsprechen.

Ebenfalls konnte gemeinsam mit der Feuerwehr festgestellt werden, dass Lagerungen von brennbaren Flüssigkeiten und Reifen der Nutzung als Garage widersprechen und somit nicht zulässig sind. Des Weiteren sind folgende Mängel festzuhalten:

1. Die Brandschutzpläne sind nicht aktuell (Zwischenpodeste fehlen).

2. Die Anlage ist zur Brandbekämpfung für die Feuerwehr nicht zugänglich, da die Feuerwehrschlüsselboxen an den dafür vorgesehenen zwei Zutrittspunkten nicht montiert wurden (siehe Baubescheid Zl. *** vom 07.09.2019).

3. Die Mittel der ersten Löschhilfe (Feuerlöscher) sind seit 2020 nicht mehr überprüft worden bzw. sind sie auch leer.“

Aufgrund der Tatsache, dass mit Bescheid der Marktgemeinde *** vom 22.12.2022 die baubehördliche Bewilligung am Standort ***, ***, für die Umwidmung der mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde ***, Zl. *** vom 07.09.2019 bewilligten 83 Lagerboxen in „Garagen“ erteilt worden sei, am Standort mehr als 50 Garagenplätze iSd § 4 GewO 1994 an hausfremde Personen vermietet würden und durch den Betrieb der oben genannten Betriebsanlage eine Gefährdung des Grundwassers, Belästigungen der Nachbarn durch Lärm und Geruch nicht ausgeschlossen werden könne, stehe für die Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha fest, dass eine genehmigungspflichtige Betriebsanlage im Sinne des § 74 Abs. 2 GewO 1994 vorliege.

Die gemäß § 360 Abs. 1 GewO 1994 erlassene Verfahrensanordnung vom 17.07.2024 sei nicht eingehalten worden. Es bestehe zudem kein Grund im Sinne des § 360 Abs. 1a GewO 1994, wonach dieser Bescheid nicht erlassen werden dürfe. Deshalb sei seitens der Behörde der der Rechtsordnung entsprechende Zustand spruchgemäß mit Bescheid aufzutragen gewesen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Die Beschwerdeführerin, vertreten durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter, erhob gegen diesen Bescheid fristgerecht mit Schreiben vom 21.10.2024 Beschwerde. In dieser wird zusammengefasst ausgeführt, dass die belangte Behörde eine unzureichende amtswegige Ermittlung vorgenommen habe und auch keine ordentliche Begründung im Bescheid vorliege. So führe die Behörde lapidar aus, dass eine Betriebsanlagengenehmigung erforderlich wäre, da § 4 GewO 1994 für das Halten von Räumen und Flächen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen anzuwenden sei, wenn mehr als 50 Kraftfahrzeuge von hausfremden Personen abgestellt werden. Zunächst habe die Behörde jegliche Ermittlungstätigkeit dahingehend unterlassen, ob überhaupt hauseigene Personen vorhanden seien bzw. vorhanden sein könnten. In diesem Zusammenhang sei in Erinnerung zu rufen, dass nur dann von einer Anlage auszugehen sei, wenn Kraftfahrzeuge durch hausfremde Personen abgestellt werden. Da es sich gegenständlich jedoch um eine vollkommen eigenständige Anlage mit ursprünglich Lagerboxen und nunmehr Garagen handle, die weder durch hauseigene noch hausfremde Personen genutzt werden, sei keine Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha mangels Vorliegens einer Betriebsanlage gegeben. Hätte die Behörde den Sachverhalt ordnungsgemäß ermittelt, wäre sie zum Ergebnis gelangt, dass weder ein Wohn- noch ein Geschäftshaus vorhanden seien.

Der Bescheid führe in seiner Begründung weiters aus, dass aufgrund der Tatsache, dass mit Bescheid der Marktgemeinde *** vom 22.12.2022 die baubehördliche Bewilligung am Standort ***, ***, für die Umwidmung der mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde ***, Zl. *** vom 07.09.2019 bewilligten 83 Lagerboxen in „Garagen“ erteilt worden sei, am Standort mehr als 50 Garagenplätze iSd § 4 GewO 1994 an hausfremde Personen vermietet werden und durch den Betrieb der oben genannten Betriebsanlage eine Gefährdung des Grundwassers, Belästigungen der Nachbarn durch Lärm und Geruch nicht ausgeschlossen werden können, für die Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha feststehe, dass eine genehmigungspflichtige Betriebsanlage im Sinne des § 74 Abs 2 GewO 1994 vorliege.

Die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens würden nur unzureichend kursorisch beschrieben. Es liege keine ausreichende Konnexität zum Sachverhalt vor. So seien lediglich 37 Kraftfahrzeuge vorgefunden worden. Die anderen Boxen seien nicht geöffnet worden bzw. seien diese teilweise leer gewesen. In Zusammenschau mit der Feststellung des Sachverhaltes, dass die Umwidmung nicht umgesetzt worden sei, könne nicht nachvollzogen werden, wie die Behörde von über 50 Abstellplätzen ausgehen könne. Eine weitere Nutzung als Lagerboxen sei nicht einmal in Betracht gezogen worden. Der Bescheid leide daher an einem verfahrenswesentlichen Begründungsmangel, da der Status nicht einmal ansatzweise erhoben worden sei. Eine Gewerbepflicht nach § 4 Abs 1 Z 2 liege deshalb nicht vor, da gegenständlich nicht mehr als 50 KFZ von hausfremden Personen künftig abgestellt werden. Aus der eigentümlichen Bedeutung des Wortes „hausfremd“ sowie aus dem systematischen Zusammenhang mit Abs 1 Z 2 zweiter Halbsatz („Mieter oder Untermieter einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes [...]“) könne abgeleitet werden, dass eine Person dann als „hausfremd“ gelte, wenn sie nicht „zum Haus gehört“, wenn sie also nicht (Mit-)Eigentümer, Mieter oder Untermieter einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes des betroffenen oder eines dazugehörigen Gebäudes sei. Im vorliegenden Fall gebe es weder ein räumliches Naheverhältnis zwischen Wohn- bzw. Geschäftsgebäude und dem betreffenden Parkplatz noch sei die Anzahl der Garagen in eine Relation zu einem (hier gar nicht existierenden) Wohn- bzw. Geschäftsgebäude gesetzt worden. Auch könne die Behörde nicht von öffentlichen, für jedermann unter gleichen Bedingungen zugänglichen Garagen bzw. Parkflächen ausgegangen sein.

Mit der Formulierung „mehr als 50 Kraftfahrzeuge von hausfremden Personen“ sei klargestellt, dass es auf die Anzahl der abgestellten Fahrzeuge, nicht auf die Anzahl der fahrzeugabstellenden Personen ankomme (so auch EB 2002). Dies sei z.B. bei Personen von Bedeutung, auf deren Namen mehrere Fahrzeuge zugelassen sind.

Hätte die Behörde daher die Sach- und Rechtslage zutreffend erhoben und subsumiert, wäre sie zum Ergebnis gekommen, dass der Tatbestand des § 4 Abs 1 Z 2 GewO 1994 gar nicht erfüllt sein könne.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Seitens des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich wurde Einsicht genommen in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt zur Zahl ***, weiters wurde in das Firmenbuch zur *** (Stichtag 29.9.2025, Auszug mit historischen Daten) Einsicht genommen. Darüber hinaus wurde am 30.09.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in deren Rahmen der handelsrechtliche Geschäftsführer der Beschwerdeführerin, Herr E, sowie auch Herr F (Markgemeinde ***) einvernommen wurden.

Im Anschluss an die mündliche Verhandlung wurde die gegenständliche Entscheidung verkündet und in der Folge seitens des rechtsfreundlichen Vertreters der Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 07.10.2025 ein Antrag auf schriftliche Ausfertigung der Entscheidung gem. § 29 Abs. 4 VwGVG gestellt.

4. Feststellungen:

4.1. Die A GmbH (***) vermietet am Standort ***, ***, u.a. 83 Garagenboxen.

4.2. Mit Bescheid der Marktgemeinde *** vom 22.12.2022 wurde die baubehördliche Bewilligung am Standort ***, ***, für die Umwidmung der mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde ***, Zl. *** vom 07.09.2019 bewilligten 83 Lagerboxen in „Garagen“ am genannten Standort erteilt.

4.3. Bei der Vermietung der 83 Garagenboxen handelt es sich nicht um bloße Raumvermietung. Es wird seitens der Beschwerdeführerin auf dem Areal eine (mobile) WC-Anlage für die Mieter zur Verfügung gestellt, deren Reinigung wird von einer Reinigungsfirma (welche durch die Beschwerdeführerin beauftragt wird) übernommen. Es gab zum Zeitpunkt der Erlassung des verfahrensgegenständlichen Bescheides auch einen Verwalter, der für die Säuberung des Areals, bzw. auch für eine allfällige Schneeräumung zuständig war. Der Verwalter wurde nunmehr durch eine Hausverwaltung, welche für das Areal zuständig ist, ersetzt.

4.4. Im Zuge einer Begehung durch die belangte Behörde am 12.09.2024 wurde festgestellt, dass sich in 45 Boxen eine Hebebühne befindet und dass diese „Hobbywerkstätten“ offensichtlich überwiegend gewerblich genutzt werden.

4.5. Die Freiflächen rund um diese Garagenboxen wurden zeitweise mit unzähligen (teilweise auch nicht mehr funktionstüchtigen) KFZ verstellt.

4.6. Am Standort der Beschwerdeführerin, ***, ***, waren (zumindest zeitweilig) mehr als 50 KFZ von hausfremden Personen abgestellt.

4.7. Der Verfahrensanordnung der belangten Behörde vom 17.07.2024 wurde von der Beschwerdeführerin keine Folge geleistet, es langte insbesondere kein Antrag auf gewerbebehördliche Genehmigung bei der belangten Behöre ein.

4.8. Im Zuge der behördlichen Begehung des Areals wurde festgestellt, dass durch den Betrieb der oben genannten Betriebsanlage eine Gefährdung des Grundwassers, Belästigungen der Nachbarn durch Lärm und Geruch nicht ausgeschlossen werden können, weshalb von einer genehmigungspflichtigen Betriebsanlage im Sinne des § 74 Abs 2 GewO 1994 ausgegangen wurde.

4.9. Mit dem angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 01.10.2024, Zl. ***, wurde gegenüber der Beschwerdeführerin, im Standort ***, ***, die Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes wie folgt, verfügt:

„Die umgehende Schließung folgender Anlagenteile: 83 Garagen; die Garagenanlage darf bis zur Erlangung der erforderlichen Betriebsanlagengenehmigung nicht betrieben werden.

Es sind folgende Maßnahmen umzusetzen:

Es ist eine Fotodokumentation über die Räumung aller 83 Garagen bis zum 31. Oktober 2024 der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha, Fachgebiet Anlagenrecht, zu übermitteln.“

5. Beweiswürdigung:

5.1. Die unter Punkt 4.1. und 4.2. getroffenen Feststellungen ergeben sich einerseits aus der Einsichtnahme in das Firmenbuch zur *** (Stichtag 29.09.2025, Auszug mit historischen Daten), sowie andererseits aus dem Verwaltungsakt der belangten Behörde.

5.2. Dass es sich bei der Vermietung der 83 Garagenboxen nicht um bloße Raumvermietung handelt und seitens der Beschwerdeführerin

auf dem Areal eine (mobile) WC-Anlage für die Mieter zur Verfügung gestellt wird, deren Reinigung von einer Reinigungsfirma (welche durch die Beschwerdeführerin beauftragt wird) übernommen wird, ergibt sich aus den Angaben es handelsrechtlichen Geschäftsführers der Beschwerdeführerin im Zuge der mündlichen Verhandlung. Dieser gab darüber hinaus in der Verhandlung auch an, dass es auch einen Verwalter für das Areal gegeben habe, der für die Säuberung, bzw. auch für eine allfällige Schneeräumung zuständig gewesen sei, nunmehr sei für das Areal jedoch eine Hausverwaltung zuständig.

5.3. Dass im Zuge einer Begehung durch die belangte Behörde am 12.09.2024 erhoben wurde, dass sich in 45 Boxen eine Hebebühne befindet und dass diese „Hobbywerkstätten“ offensichtlich überwiegend gewerblich genutzt werden, ergibt sich aus dem Verwaltungsakt der belangten Behörde (siehe AS 110, Verhandlungsschrift vom 12.09.2024), sowie insbesondere auch aus dem verfahrensgegenständlichen Bescheid.

5.4. Die unter Punkt 4.5. und 4.6. getroffenen Feststellungen, wonach die Freiflächen rund um die Garagenboxen zeitweise mit unzähligen (teilweise auch nicht mehr funktionstüchtigen) KFZ verstellt wurden und (zumindest zeitweilig mehr als 50 KFZ von hausfremden Personen abgestellt waren), ergibt sich aus folgenden Gründen:

Im Zuge einer Begehung durch die belangte Behörde am 12.09.2024 wurde – wie sich aus der Aktenlage ergibt - festgestellt, dass sich in 45 Boxen eine Hebebühne befindet und dass diese „Hobbywerkstätten“ offensichtlich überwiegend gewerblich genutzt werden. Mit dieser Feststellung im Einklang steht, dass es zu diesem Areal zahlreiche Beschwerden von Anrainern gab, auf Basis der Aktenlage (insbesondere den im Akt einliegenden Lichtbildern – siehe AS 61 ff) ist zudem ersichtlich, dass die Freiflächen rund um diese Boxen mit unzähligen (teilweise auch nicht mehr funktionstüchtigen) KFZ verstellt wurden. Auch seitens des Zeugen F, Marktgemeinde ***, wurde bestätigt, dass es hinsichtlich dieses Areals zu zahlreichen Beschwerden von Anrainern gekommen sei. Der (damalige) Verwalter des Areals, welcher nach den Angaben des handelsrechtlichen Geschäftsführers der Beschwerdeführerin die „Verwaltung vor Ort“ übernommen hatte, bewohnte das Nachbargrundstück und war daher von den zahlreichen KFZ, welche auf dem Areal abgestellt waren, in Kenntnis. Auf Basis der Aktenlage (den dort einliegenden Lichtbildern und insbesondere auch der behördlichen Begehung vom 12.09.2024) sowie der Angaben des Zeugen F in der mündlichen Verhandlung, steht für das erkennende Gericht sohin außer Zweifel, dass am genannten Areal (zumindest zeitweilig) mehr als 50 KFZ von hausfremden Personen abgestellt waren.

5.5. Dass der Verfahrensanordnung der belangten Behörde vom 17.07.2024 von der Beschwerdeführerin keine Folge geleistet wurde, ergibt sich aus dem Verwaltungsakt der belangten Behörde und wurde vom handelsrechtlichen Geschäftsführer im Zuge der mündlichen Verhandlung auch nicht bestritten. Dieser merkte in der mündlichen Verhandlung in diesem Zusammenhang an, dass die Gewerbeordnung gegenständlich aus Sicht der Beschwerdeführerin nicht zur Anwendung komme.

5.6. Die Feststellung, wonach im Zuge der behördlichen Begehung des Areals festgestellt wurde, dass durch den Betrieb der oben genannten Betriebsanlage eine Gefährdung des Grundwassers, Belästigungen der Nachbarn durch Lärm und Geruch nicht ausgeschlossen werden können, weshalb von einer genehmigungspflichtigen Betriebsanlage im Sinne des § 74 Abs 2 GewO 1994 ausgegangen wurde, ergibt sich aus dem Verwaltungsakt der belangten Behörde, insbesondere auch aus dem gegenständlich angefochtenen Bescheid.

5.7. Die unter Punkt 4.9. getroffene Feststellung, dass mit dem angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 01.10.2024, Zl. ***, gegenüber der Beschwerdeführerin, im Standort ***, ***, die Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes wie unter Punkt 4.9. dargestellt, verfügt wurde, ist gegenständlich unstrittig und beruht auf der Aktenlage.

6. Rechtslage:

Die gegenständlich maßgeblichen Bestimmungen der Gewerbeordnung 1994 (GewO) lauten wie folgt:

§ 4 Abs. 1 Z 1 und 2 GewO 1994 lauten wie folgt:

§ 4. (1) Auf das Halten von Räumen und Flächen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen ist dieses Bundesgesetz nur dann anzuwenden, wenn

2. Mehr als 50 Kraftfahrzeuge von hausfremden Personen abgestellt werden; Mieter oder Untermieter einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes in dem Gebäude, in dem sich der Einstellraum befindet oder zu dem die Abstellfläche gehört, oder in einem dazugehörigen Gebäude gelten nicht als hausfremde Absteller; die Betriebsanlage eines Garagierungsbetriebes, welche nach In-Kraft-Treten der Gewerberechtsnovelle 1997, BGBl. I Nr. 63/1997, nicht den Bestimmungen der §§ 74 ff unterlag, weil nur Kraftfahrzeuge von höchstens 50 hausfremden Personen eingestellt wurden, gilt im Umfang einer zum 1. Juli 1997 vorhandenen Betriebsanlagengenehmigung oder im Umfang einer nach diesem Zeitpunkt auf Grund landesrechtlicher Vorschriften erteilten Bau- und Betriebsbewilligung als gemäß § 74 Abs. 2 genehmigte Betriebsanlage;

3. (..)

§ 74 Abs. 1 und 2 GewO 1994 lauten wie folgt:

§ 74. (1) Unter einer gewerblichen Betriebsanlage ist jede örtlich gebundene Einrichtung zu verstehen, die der Entfaltung einer gewerblichen Tätigkeit nicht bloß vorübergehend zu dienen bestimmt ist.

(2) Gewerbliche Betriebsanlagen dürfen nur mit Genehmigung der Behörde errichtet oder betrieben werden, wenn sie wegen der Verwendung von Maschinen und Geräten, wegen ihrer Betriebsweise, wegen ihrer Ausstattung oder sonst geeignet sind,

(..)

§ 360 Abs. 1, 1a, 5 und 5 GewO 1994 lauten:

§ 360. (1) Besteht der Verdacht einer Übertretung gemäß § 366 Abs. 1 Z 1, 2 oder 3, so hat die Behörde unabhängig von der Einleitung eines Strafverfahrens den Gewerbeausübenden bzw. den Anlageninhaber mit Verfahrensanordnung zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes innerhalb einer angemessenen, von der Behörde zu bestimmenden Frist aufzufordern; eine solche Aufforderung hat auch dann zu ergehen, wenn der Verdacht einer Übertretung gemäß § 367 Z 25 besteht und nicht bereits ein einschlägiges Verfahren gemäß § 79c oder § 82 Abs. 3 anhängig ist. Kommt der Gewerbeausübende bzw. der Anlageninhaber dieser Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, so hat die Behörde mit Bescheid die zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes jeweils notwendigen Maßnahmen, wie die Stillegung von Maschinen oder die Schließung von Teilen des Betriebes oder die Schließung des gesamten Betriebes zu verfügen.

(1a) In den Fällen des Verdachts einer Übertretung gemäß § 366 Abs. 1 Z 2 oder Z 3 oder § 367 Z 25 hat ein Bescheid gemäß Abs. 1 nicht zu ergehen, wenn und solange im konkreten Einzelfall

(…)

(5) Die Bescheide gemäß Abs. 1 zweiter Satz, 2, 3 oder 4 sind sofort vollstreckbar; wenn sie nicht kürzer befristet sind, treten sie mit Ablauf eines Jahres, vom Beginn der Vollstreckbarkeit an gerechnet, außer Wirksamkeit. Durch einen Wechsel in der Person des Inhabers der von den einstweiligen Zwangs- und Sicherheitsmaßnahmen betroffenen Anlagen, Anlagenteile oder Gegenstände wird die Wirksamkeit dieser Bescheide nicht berührt.

(6) Liegen die Voraussetzungen für die Erlassung eines Bescheides gemäß Abs. 1 zweiter Satz, 2, 3 oder 4 nicht mehr vor und ist zu erwarten, daß in Hinkunft jene gewerberechtlichen Vorschriften, deren Nichteinhaltung für die Maßnahmen nach Abs. 1 zweiter Satz, 2, 3 oder 4 bestimmend war, von der Person eingehalten werden, die die gewerbliche Tätigkeit ausüben oder die Betriebsanlage betreiben will, so hat die Behörde auf Antrag dieser Person die mit Bescheid gemäß Abs. 1 zweiter Satz, 2, 3 oder 4 getroffenen Maßnahmen ehestens zu widerrufen.

7. Erwägungen:

7.1. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht - sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist - über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden. Das Verwaltungsgericht hat dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

7.2. Gemäß § 4 GewO 1994 ist die GewO auf das Halten von Räumen und Flächen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen anzuwenden, wenn es sich nicht um eine bloße Raumvermietung handelt, sondern auch Dienstleistungen übernommen werden (§ 4 Abs. 1 Z 1 leg. cit.), oder mehr als 50 Kraftfahrzeuge von hausfremden Personen abgestellt werden (§ 4 Abs. 1 Z 2 leg. cit.).

7.2.1. Mit Bescheid der Marktgemeinde *** vom 22.12.2022 wurde die baubehördliche Bewilligung am Standort ***, ***, für die Umwidmung der mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde ***, Zl. *** vom 07.09.2019 bewilligten 83 Lagerboxen in „Garagen“ am genannten Standort erteilt.

Wie sich im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung ergeben hat, handelt es sich bei der Vermietung am verfahrensgegenständlichen Areal, den 83 Garagenboxen am Standort ***, ***, jedoch nicht um bloße Raumvermietung. Wie aus den Feststellungen ersichtlich, werden seitens der Beschwerdeführerin am genannten Standort auch Dienstleistungen übernommen. So gibt es auf dem Areal eine (mobile) WC-Anlage, deren Reinigung von einer Reinigungsfirma übernommen wird, weiters gab es (zum Zeitpunkt der Erlassung des verfahrensgegenständlichen Bescheides) auch einen Verwalter, der für die Säuberung des Areals, bzw. auch für eine allfällige Schneeräumung zuständig war (dieser wurde nunmehr durch eine Hausverwaltung, welche für das Areal zuständig ist, abgelöst).

Es ist daher bereits aus diesem Grund von der Anwendbarkeit der GewO 1994 auszugehen (vgl. in diesem Sinn: Müller in Ennöckl/N. Raschauer/Wessely, GewO § 4 Rz 4, wonach bereits einfache zusätzliche Dienstleistungen, die der privaten Raumvermietung (Nutzungsüberlassung) nicht immanent sind, das Vorliegen von Gewerblichkeit bzw. die Anwendbarkeit der GewO auslösen).

7.2.2. Wie unter Punkt 4. festgestellt, steht für das erkennende Gericht auf Basis der Aktenlage (den dort einliegenden Lichtbildern und insbesondere auch der behördlichen Begehung vom 12.09.2024) sowie der Angaben der Zeugen in der mündlichen Verhandlung, vorliegend auch außer Zweifel, dass am genannten Areal (zumindest zeitweilig) mehr als 50 KFZ von hausfremden Personen abgestellt waren. Es ist daher der belangten Behörde im Ergebnis auch dahingehend zuzustimmen, dass gegenständlich die Anwendbarkeit der GewO 1994 auch gem. § 4 Abs. 1 Z 2 GewO gegeben ist.

7.3. Gemäß § 360 Abs. 1 GewO 1994 hat die Behörde unabhängig von der Einleitung eines Strafverfahrens den Gewerbeausübenden bzw. den Anlageninhaber mit Verfahrensanordnung zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes innerhalb einer angemessenen, von der Behörde zu bestimmenden, Frist aufzufordern, wenn der Verdacht einer Übertretung gemäß § 366 Abs. 1 Z 1, 2 oder 3 besteht; eine solche Aufforderung hat auch dann zu ergehen, wenn der Verdacht einer Übertretung gemäß § 367 Z 25 besteht und nicht bereits ein einschlägiges Verfahren gemäß § 79c oder § 82 Abs. 3 anhängig ist. Kommt der Gewerbeausübende bzw. der Anlageninhaber dieser Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, so hat die Behörde mit Bescheid die zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes jeweils notwendigen Maßnahmen, wie die Stilllegung von Maschinen oder die Schließung von Teilen des Betriebes oder die Schließung des gesamten Betriebes zu verfügen.

Mit Verfahrensanordnung der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha vom 17.07.2024 wurde bei der Betriebsanlage der A GmbH im Standort ***, ***, die Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes wie folgt gefordert:

1. Die im Standort ***, ***, bestehenden Garagen dürfen mit sofortiger Wirkung bis zur Erlangung einer gewerbebehördlichen Betriebsanlagengenehmigung nicht mehr betrieben werden UND müssen diese geräumt werden.

2. Es ist eine Fotodokumentation über die Räumung aller 83 Garagen bis zum 30. August 2024 der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha, Fachgebiet Anlagenrecht, zu übermitteln.

3. Gleichzeitig mit dieser Verfahrensanordnung wird gemäß § 360 Abs. 1a GewO 1994 eine Frist bis zum 30. August 2024) zur Einbringung eines der Gewerbeordnung 1994 entsprechenden Ansuchens (§ 353 GewO 1994) um Erteilung der erforderlichen gewerbebehördlichen Genehmigung bestimmt.

Konkret sind folgende Unterlagen vorzulegen:

Einreichpläne

Betriebsbeschreibung einschließlich eines Verzeichnisses der Maschinen und sonstigen Betriebseinrichtungen, erforderliche Pläne und Skizzen,

oAbfallwirtschaftskonzept

oVersickerungskonzept

oVerkehrskonzept

oAnrainerverzeichnis

Mit der genannten Verfahrensanordnung wurde zugleich eine angemessene und nicht erstreckbare Frist bis zum 30. August 2024 für die Einbringung eines der Gewerbeordnung 1994 entsprechenden Ansuchens um die erforderliche Genehmigung gesetzt.

Dieser Frist wurde nicht entsprochen. Es langte kein entsprechendes Ansuchen bei der belangten Behörde ein.

7.4. Am 12.09.2024 führte die Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha gemeinsam mit der Baubehörde eine Überprüfung der Betriebsanlage im Standort ***, ***, durch. Im Zuge der behördlichen Begehung des Areals wurde festgestellt, dass durch den Betrieb der oben genannten Betriebsanlage eine Gefährdung des Grundwassers, Belästigungen der Nachbarn durch Lärm und Geruch nicht ausgeschlossen werden können.

Aus dem Verwaltungsakt der belangten Behörde ergibt sich zweifelsfrei, dass der gegenständliche Betrieb geeignet ist, die im § 74 Abs. 2 GewO 1994 umschriebenen Interessen zu beeinträchtigen (vgl. in diesem Zusammenhang insbesondere Seite 3 der Entscheidung der belangten Behörde, wonach bei der Begehung vom 12.09.2024 Elektroinstallationen, die offenkundig nicht den Vorschriften entsprechen, vorgefunden wurden, weiters grundwassergefährdende Betriebsmittel, elektrische Heizgeräte, auf den Freiflächen zudem Spuren von unzulässigen Lackierarbeiten und sonstigen Arbeiten an KFZ (Ölflecken)).

Eine Genehmigungspflicht einer gewerblichen Betriebsanlage ist bereits bei grundsätzlicher Eignung, einen (oder mehrere) der Tatbestände der Z 1 bis 5 des § 74 Abs. 2 GewO 1994 zu erfüllen, gegeben. Um dies zu beurteilen, genügt es in der Regel, auf das allgemeine menschliche Erfahrungsgut zurückzugreifen (VwGH vom 20.9.1994, 94/04/0068).

Ob im konkreten Einzelfall tatsächlich Gefährdungen usw. bestehen, ist im Genehmigungsverfahren (nach § 81 bzw. § 77) zu überprüfen (vgl. u.a. VwGH vom 20.12.1994, 94/04/0162; 8.11.2000, 2000/04/0157).

Die Genehmigungspflicht ist immer schon dann gegeben, wenn solche Auswirkungen (Gefährdungen, Belästigungen, Beeinträchtigungen, nachteilige Einwirkungen) auf bestimmte Personen nicht auszuschließen sind.

Der Betrieb der gegenständlichen Anlage unterliegt daher auch aus Sicht des erkennenden Gerichtes einer Genehmigungspflicht, zumal dieser geeignet ist die im § 74 Abs. 2 GewO 1994 umschriebenen Interessen zu beeinträchtigen.

7.5. § 360 Abs. 1 GewO 1994 sieht bei Bestehen eines Verdachtes einer Übertretung nach § 366 Abs. 1 Z 2, unabhängig von der Einleitung eines Verwaltungsstrafverfahrens, ein stufenweises Vorgehen vor. Dieses hat nach dem ersten Satz des § 360 Abs. 1 GewO den Gewerbetreibenden bzw. Anlageninhaber mittels Verfahrensanordnung zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes aufzufordern und erforderlichenfalls, wenn dieser Aufforderung nicht nachgekommen wird, mittels Bescheid die erforderlichen Maßnahmen zur Herstellung dieses Zustandes zu verfügen.

Die Verfahrensanordnung stellt selbst keinen Bescheid dar. Ihr Wesen erschöpft sich vielmehr in der Bekanntgabe der Rechtsansicht der Gewerbebehörde über die Gesetzwidrigkeit des Betriebes der Betriebsanlage, verbunden mit der nicht weiter sanktionierten Aufforderung, innerhalb der gesetzten Frist den gesetzmäßigen Zustand herzustellen. Die Gewerbebehörde hat dabei in der Verfahrensanordnung noch keine konkreten Maßnahmen zur Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustandes vorzuschreiben, wohl aber den Sollzustand, und zwar so hinreichend konkret zu beschreiben, dass kein Zweifel daran bestehen kann, welches Ergebnis der Anlageninhaber innerhalb der gesetzten Frist zu bewirken hat (vgl. VwGH vom 16.7.1996, 96/04/0062).

Die Angemessenheit richtet sich nach dem Zeiterfordernis, das für die Durchführung der Maßnahmen, die zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes notwendig sind, erforderlich ist (VwGH 8. 11. 2000, Zl 2000/04/0156; 13. 12. 2000, Zl 2000/04/0189).

Wird dieser Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nachgekommen, hat die Behörde sodann die zur Herstellung des der Rechtsordnung entsprechenden Zustandes jeweils notwendigen Maßnahmen ohne Einräumung einer weiteren Frist zu verfügen (VwGH 23. 4. 1996, Zl 96/04/00).

Seitens der belangten Behörde wurde zweifellos eine angemessene Frist eingeräumt, in welcher die Einstellung sämtlicher gewerblicher Tätigkeiten erfolgen hätte können, und stellt diese Einstellung auch die notwendige Maßnahme dar, um den von der Rechtsordnung geforderten Zustand herzustellen. Auch stellt diese Maßnahme den „contrarius actus“ der (festgestellten) Zuwiderhandlung dar.

Es war daher die Schließung der Betriebsanlage mit Bescheid zu verfügen. Auch war nicht im Sinne der Bestimmung des § 360 Abs. 1a GewO 1994 hiervon abzusehen, da die Voraussetzungen – insbesondere - der Z. 1 nicht vorlagen.

7.6. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird (vgl. aus der stRsp zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision in derartigen Fällen zB. VwGH vom 29. Juli 2015, Ra 2015/07/0095, oder auch vom 2. September 2015, Ra 2015/19/0194).