Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-22/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 29.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.22.001.2025

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch als Einzelrichter über die Beschwerde des A, in ***, ***, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH, in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstands der Gemeinde *** vom 02. Dezember 2024, Zl. ***, betreffend Feststellungsbescheid gemäß § 70 Abs. 6 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), den

BESCHLUSS:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Gemeinde *** gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Begründung:

1. Unstrittige Feststellungen und bisheriger Verfahrensgang:

1.1. Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer der südlich der *** gelegenen Grundstücke Nr. ***, *** und *** alle KG ***. Mit Antrag vom 27. Februar 2024 begehrte er die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 betreffend die auf den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, *** und *** errichteten Bauwerke. Infolge eines Verbesserungsauftrags legte der Beschwerdeführer am 15. Mai 2024 einen überarbeiteten Bestandsplan gemäß § 70 Abs. 6 leg.cit. vor. Auf diesem (überarbeiteten) Bestandsplan ist die Bebauung der Grundstücke ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** wie folgt dargestellt:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

Teile des vorwiegend auf dem Grundstück Nr. *** (grundbücherliches Alleineigentum des Beschwerdeführers) errichteten Wohngebäudes sind auf dem Grundstück Nr. *** (ebenfalls grundbücherliches Alleineigentum des Beschwerdeführers) sowie auf den Grundstücken Nr. *** (= ***) und ***, beide gemäß Grundbuchsstand im Alleineigentum der Gemeinde ***, errichtet. Zudem ist auf dem Grundstück Nr. ***, das gemäß Grundbuchsstand im Alleineigentum der Gemeinde *** steht, eine Garage ausgeführt. In den Jahren 1962 und 1963 wurden Baubewilligungen für das Wohngebäude samt Zubauten sowie im Jahr 1965 eine Baubewilligung für eine Garage auf dem Grundstück Nr. *** erteilt.

1.2. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 26. August 2024, Zl. ***, erging spruchgemäß ein „negativer Feststellungsbescheid“ gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 betreffend die auf den Grundstücken Nr. *** bis ***, *** und *** errichteten Bauwerke. In einem wurden dem Beschwerdeführer Verfahrenskosten in Höhe von 138,70 Euro gemäß § 76 Abs. 1 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) vorgeschrieben.

Begründend ist zusammengefasst ausgeführt, dass laut Gesetzeslage ein Gebäude als bewilligt gelte, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt werde, der Baubehörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Grundeigentümer) nachgewiesen werde und vollständige Bestandspläne vorgelegt würden; hierüber sei ein Feststellungsbescheid zu erlassen. Auf den vorgelegten Bestandsplänen sei eine Bebauung der teilweise sogar in Öffentlichem Gut stehenden Grundstücke Nr. ***, *** und ***, KG ***, erkennbar. Eine positive Erledigung des Ansuchens sei mangels nachweislicher Zustimmung der Grundeigentümerin (der Gemeinde) hinsichtlich der genannten Liegenschaftsparzellen nicht möglich. Eine weitere inhaltliche Prüfung entfalle aufgrund der Nichterfüllung dieser formalen Voraussetzung.

1.3. Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer durch seine Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 16. September 2024 Berufung.

In dieser wird zusammengefasst vorgebracht, dass die von der Baubehörde I. Instanz geforderte Zustimmung des Grundeigentümers entbehrlich sei. Der Beschwerdeführer habe Anspruch auf Abtretung der überbauten Flächen der Grundstücke Nr. ***, *** und *** sowie auf Benützung der unentbehrlichen Flächen auf dem Grundstück Nr. ***. Der Gesetzgeber ermögliche ausnahmeweise Eigentumserwerb durch Bauführung. Gemäß § 418 dritter Satz des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzesbuches (ABGB) erwerbe der Bauführer (außerbücherliches) Eigentum an der Baufläche, wenn der Grundeigentümer von der Bauführung wisse und sie (vorwerfbar) nicht sogleich untersage (sondern sich verschweige). Daraus resultiere ein Abtretungsanspruch gegen Bezahlung eines angemessenen Entschädigungsbetrags. Im vorliegenden Fall habe der Bauführer, Herr B, redlich gehandelt und habe die Gemeinde *** bzw. deren Organe als Grundeigentümerin der betroffenen Flächen Kenntnis vom Überbau in seiner konkreten gegenwärtigen Ausgestaltung gehabt und dies dem Bauführer vorwerfbar nicht untersagt. Der Voreigentümer sei sohin durch Bauführung auf (teilweise) fremden Grund außerbücherlicher Eigentümer der hier in Rede stehenden Flächen geworden. Der Beschwerdeführer sei durch Abschluss des Kaufvertrags vom 15. Dezember 2015 in die Rechtsposition der Verkäuferin Frau D, die wiederum als Erbin nach dem verstorbenen E in dessen Rechtsposition eingetreten sei, eingetreten, sodass keine Zustimmung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erforderlich sei, sondern vielmehr ein Abtretungsanspruch bestehe.

1.4. Mit Bescheid des Gemeindevorstands der Gemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 02. Dezember 2024, Zl. ***, wurde die Berufung des Beschwerdeführers als unbegründet abgewiesen.

Begründend führte die belangte Behörde aus, dass sie das Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 in der Sitzung am 02. Dezember 2024 erwogen habe; der diesbezügliche Gesetzeswortlaut sei eindeutig und seien die Kriterien aufgrund des fehlenden Nachweises einer Zustimmung vonseiten der Gemeinde *** als (zumindest teilweise) grundbücherliche Eigentümerin für eine positive Beurteilung nicht erfüllt. Eine zivilrechtliche Prüfung strittiger Verhältnisse unterliege nicht dem baubehördlichen Zuständigkeitsbereich.

1.5. Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer durch seine Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 18. Dezember 2024 Beschwerde.

In dieser wird das Berufungsvorbringen zusammengefasst und ausgeführt, dass die Frage, ob der Beschwerdeführer mit Blick auf § 418 Satz 3 ABGB Eigentümer der betreffenden Liegenschaften geworden sei und somit in Ansehung des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 die Zustimmung der Gemeinde nicht mehr benötigt werde, eine Vorfrage nach § 38 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) darstelle. Da sich die belangte Behörde mit dieser Vorfrage nicht auseinandergesetzt habe, belaste sie den Bescheid mit Rechtswidrigkeit.

Beantragt wurde die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass dem Feststellungsantrag stattgegeben wird, in eventu die Durchführung einer Verhandlung und Änderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass dem Feststellungsantrag stattgegeben wird, in eventu die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG.

2. Weitere Sachverhaltsfeststellungen:

2.1. Der Beschwerdeführer ist seit dem Jahr 2015 grundbücherlicher Alleineigentümer der Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***. Mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2015 wurden dem Beschwerdeführer von der damaligen Alleineigentümerin die folgenden Liegenschaften (Punkt I. des Vertrags) samt allem erd-, mauer-, niet- und nagelfesten, rechtlichen und faktischem Zubehör und mit allen Rechten und Pflichten verkauft und übergeben:

1. ) EZ *** bestehend aus Grundstück *** Baufläche (Gebäude) im Ausmaß laut Grundbuch von 20 m2,

2. ) EZ *** bestehend aus dem Grundstück *** landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Äcker, Wiesen oder Weiden) im Ausmaß laut Grundbuch von 3172 m2,

3. ) EZ *** bestehend aus dem Grundstück *** Bauflächen (Gebäude) landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Verbuschte Flächen) im Ausmaß laut Grundbuch von 54 m2, und

4. ) EZ *** bestehend aus Keller unter Grundstück ***.

2.2. Mit (rechtskräftigem) „Mandatsbescheid“ der Baubehörde I. Instanz vom 04. August 2017, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer der baupolizeiliche Auftrag „zum Abbruch der konsenslos errichteten Bauwerke und baulichen Abänderungen hinsichtlich der Grundstücke Nr. *** und *** sowie am Objekt *** (KG ***)“ erteilt; dem Bescheid wurde die Niederschrift über den am 03. Juli 2017 durchgeführten Lokalaugenschein beigefügt und diese zum wesentlichen Bestandteil des Bescheides erklärt. Aus dieser Niederschrift ergibt sich, dass das „Objekt ***“ die nördlich der *** (= Grundstück Nr. ***) gelegenen (hier nicht verfahrensgegenständlichen) Grundstücke Nr. *** und *** bezeichnet, die ebenfalls im Eigentum des Beschwerdeführers stehen.

Betreffend die hier verfahrensgegenständlichen (südlich der *** gelegenen) Grundstücke ist in der Niederschrift vom 03. Juli 2017 Folgendes ausgeführt:

„Feststellungen zur Liegenschaft ***:

Auf der betreffenden Liegenschaft sind augenscheinlich mehrere Objekte in den letzten Jahrzehnten errichtet worden. Gemäß dem Bauakt wurde im Jahr 1963 an einem Bestandsobjekt (GStk. Nr. ***) ein Zubau und eine Garage baubehördlich bewilligt. Der Zubau am Bestandsobjekt ist offensichtlich umgesetzt worden. Die freistehende Garage kam nicht zur Ausführung. Anstelle dieser nicht ausgeführten Garage wurde im Jahr 1965 ein eigenständiger Neubau (GStk. Nr. ***) baubehördlich bewilligt. Zwischen den beiden beschriebenen Objekten wurde augenscheinlich ein konsensloser Verbindungsbau hergestellt. Laut Eigentümer sind die Objekte miteinander räumlich verbunden. Angemerkt wird, dass das Grundstück Nr. *** ein Gemeindegrundstück darstellt. Dies trifft auch auf das GStk. Nr. *** zu, welches zum Teil konsenslos bebaut ist.

Schlussfolgerung: Durch Abweichungen am bewilligten Umfang der Gebäude auf den Grundstücken Nr. *** und *** und dem generell konsenslosen Bau auf den Grundstücken Nr. *** und *** wird ein Abbruch von der Baubehörde verfügt.

In diesem Zusammenhang wird hingewiesen, dass dem Eigentümer der betroffenen Gebäude (GStk. Nr. *** und ***) es freisteht, einen Antrag gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 (Amnestiebestimmung) zu stellen, da baurechtliche und bautechnische Gegebenheiten im Sinne des § 14 NÖ BO 2014 nachträglich nicht bewilligt werden können. Für den konsenslosen Zubau zwischen den beiden Objekten besteht die Möglichkeit, um eine nachträgliche Baubewilligung (GStk. Nr. *** und ***) anzusuchen, wobei für diesen Fall erst die Rahmenbedingungen betreffend eines geeigneten Bauplatzes zu schaffen sind. Das GStk. Nr. *** ist derzeit zum Beispiel auch im Eigentum der Gemeinde. Hingewiesen wird, dass grundsätzlich die Vorgaben des Flächenwidmungsplanes ein Bewilligungsverfahren nicht behindern.

Abschließender Hinweis: Sowohl für das Amnestieverfahren als auch für ein allfälliges Bewilligungsverfahren ist jedenfalls ein Zivilingenieur für das Vermessungswesen für die Erstellung eines Teilungsplanes zu beauftragen.“

3. Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen – einschließlich des dargestellten Verfahrensgangs – ergeben sich eindeutig aus den Inhalten des von der belangten Behörde vorgelegten Bauaktes (wobei dieser ausschließlich Unterlagen betreffend den hier gegenständlichen Feststellungsantrag ab dem Jahr 2024 umfasst), dem vom Beschwerdeführer vorgelegten „Mandatsbescheid“ vom 04. August 2017 einschließlich der einen wesentlichen Bestandteil bildenden Niederschrift über den Lokalaugenschein vom 03. Juli 2017, welche im Einklang mit den Ergebnissen der Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch (Hauptbuch samt Urkundensammlung betreffend die verfahrensgegenständlichen Grundstücke, insb. Abruf des Kaufvertrags vom 15.12.2015) steht. Die Rechtkraft des „Mandatsbescheides“ vom 04. August 2018 ergibt sich überdies aus der hierzu ergangenen Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 16. April 2019, LVwG-AV-2/001-2018. Im Übrigen erweisen sich die Feststellungen im getroffenen Umfang auch zwischen den Parteien des Verfahrens als nicht strittig.

4. Rechtslage:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, in der Fassung LGBl. 9/2024 (zur anzuwendenden Fassung vgl. § 70 Abs. 20 NÖ BO 2014 idF LGBl. 40/2025) lauten:

„§ 70. […]

(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

Weiters ist § 35 Abs. 2 Z 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß.

Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2034 außer Kraft.“

5. Rechtliche Beurteilung:

5.1. Die Beschwerde ist begründet.

5.2. Der Feststellungsantrag wurde von der Baubehörde I. Instanz mit der Begründung abgewiesen, dass keine nachweisliche Zustimmung der Grundeigentümerin hinsichtlich der Grundstücke ***, *** und *** vorliege. Der dagegen erhobenen Berufung wurde keine Folge gegeben, weil der Gesetzeswortlaut des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 eindeutig und die Beibringung eines Nachweises der Zustimmung vonseiten der Gemeinde *** als (zumindest teilweise) grundbücherliche Eigentümerin der betroffenen Liegenschaften für eine positive Beurteilung geboten sei. Eine zivilrechtliche Prüfung strittiger Verhältnisse unterliege – so die belangte Behörde ausdrücklich – nicht dem baubehördlichen Zuständigkeitsbereich.

Demgegenüber hat der Beschwerdeführer bereits im verwaltungsbehördlichen Verfahren vorgebracht, dass die Beibringung der Zustimmung der Gemeinde als Grundeigentümerin entbehrlich sei, weil er außerbücherlicher (Allein-) Eigentümer der mit den Gebäuden des Feststellungsantrags bebauten Grundflächen sei. Er stützte sein Vorbringen auf § 418 dritter Satz ABGB und legte den (originären) außerbücherlichen Eigentumserwerb des damaligen Bauführers sowie seine Eigentümerschaft infolge des Erwerbs mit Jahr 2015 dar.

5.3. Die belangte Behörde ist im Recht, dass für die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 (hier offensichtlich erster Fall) NÖ BO 2014 der Nachweis der Zustimmung der Grundeigentümer beizubringen ist. Zudem trifft es zu, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Frage, ob eine Zustimmung von Grundeigentümern zu Recht oder zu Unrecht nicht erteilt wird, keine zivilrechtliche Vorfrage im Bauverfahren darstellt, sondern diese Frage von den ordentlichen Gerichten zu klären sei (vgl. etwa VwGH 02.10.2020, Ra 2020/06/0148).

Der belangten Behörde ist jedoch nicht zuzustimmen, wenn sie ausführt, dass die Prüfung der gegenständlich strittigen Verhältnisse nicht in den baubehördlichen Zuständigkeitsbereich fallen würde. Für die Beurteilung der Notwendigkeit der Beibringung des Zustimmungsnachweises der Grundeigentümer (der Mehrheit der Miteigentümer) gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ist die Frage der Grundeigentümerschaft eine zivilrechtliche Vorfrage (§ 38 AVG), die im gegenständlichen Bauverfahren beantwortet werden muss. Erst die Klärung der Eigentümerschaft an den (Teilen) der gemäß Feststellungsantrag bebauten Liegenschaften ermöglicht eine Beurteilung, wessen Zustimmung als Grundeigentümer im vorliegenden Fall gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nachzuweisen ist (zur Frage der Grundeigentümerschaft als zivilrechtliche Vorfrage im Falle eines gesetzlichen Zustimmungserfordernisses vgl. etwa auch VwGH 16.03.2021, Ra 2020/10/0126). Diese Frage ist – mangels besonderer Anordnung in der NÖ BO 2014 – mit Blick auf die Normen des Zivilrechts nicht bloß auf das bücherliche Eigentum zu beschränken, sondern auch auf außerbücherliches Eigentum zu beziehen (vgl. etwa auch VwGH 02.07.1998, 98/06/0061).

5.4. Eines der Grundprinzipien des österreichischen Sachenrechtes besteht in dem Grundsatz „superficies solo cedit" (das Gebäude fällt dem Grundeigentümer zu). Demnach ist ein auf einer Liegenschaft errichtetes Gebäude grundsätzlich unselbständiger und daher sonderrechtsunfähiger Bestandteil der Liegenschaft. Dieser Grundsatz kommt in den §§ 294 und 297 ABGB klar zum Ausdruck. Gebäude sind danach schon unselbständige Bestandteile, wenn sie mit dem Grundstück fest verbunden sind und sie der Erbauer dort belassen will. Vom Fall des Superädifikats abgesehen, kann daher das Eigentum am Grundstück und an einem darauf errichteten Gebäude nicht verschiedenen Personen zustehen. Die Vorschrift des § 418 ABGB ist Ausfluss dieser Konzeption des Bestandteilsrechtes im Bereich der Bauführung auf fremdem Grund. Der Eigentümerkonflikt wird so gelöst, dass das Eigentum am Grund grundsätzlich mit dem am Gebäude zusammenfällt. Wenn daher jemand mit eigenen Materialien ohne Wissen und Willen des Eigentümers auf fremdem Grunde gebaut hat, gilt die allgemeine Regel des § 418 erster Satz ABGB superficies solo cedit. Hingegen gilt nach der Ausnahmebestimmung des § 418 dritter Satz ABGB und als eine der Ausnahmen vom Eintragungsgrundsatz des § 431 ABGB das umgekehrte Prinzip, wonach kraft Gesetzes im Zeitpunkt der Bauführung ein außerbücherlicher originärer Eigentumserwerb des Bauführers an der Grundfläche eintritt, wenn der Grundeigentümer von der Bauführung weiß und sie dem redlichen Bauführer nicht sogleich untersagt. Der Eigentümer eines Grundes kann dann in einem solchen Fall nur den gemeinen Wert für den Grund fordern (siehe hierzu VwGH 25.03.2013, 2010/15/0139, mit Verweis auf OGH 27.04.2001, 7 Ob 222/00y).

Die Bestimmung des § 418 dritter Satz ABGB ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (auch) auf den Grenzüberhau anzuwenden (vgl. etwa OGH 28.02.2012, 8Ob11/12v). Zudem hat der Oberste Gerichtshof in seinem Beschluss vom 20. Juli 2021, Zl. 5Ob231/20m, (mit Verweis auf weitere Rechtsprechung) ausgesprochen, dass erste Voraussetzung für einen Eigentumserwerb nach § 418 dritter Satz ABGB die Redlichkeit des Bauführers ist, die dieser zu beweisen hat (RS0103699 [T 4]). Redlicher Bauführer ist, wer im Zeitpunkt der Bauführung aus plausiblen Gründen a) über die Eigentumsverhältnisse am verbauten Grund irren durfte oder b) aufgrund irgendwelcher Umstände angenommen hat und auch annehmen durfte, dass ihm der Bau vom Eigentümer gestattet worden sei (RS0103699). Zweite Voraussetzung ist, dass der Liegenschaftseigentümer von der Bauführung auf seinem Grund (oder der diesbezüglichen Absicht) weiß, sie aber vorwerfbar - zumindest leicht fahrlässig - nicht untersagt (RS0011074; RS0011088; RS0011121). Ob diese Voraussetzungen des § 418 dritter Satz ABGB erfüllt sind, kann nur aufgrund der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Der rechtlich entscheidende Moment für den originären Eigentumserwerb ist, dass der Bauführer redlich und der Grundeigentümer insoweit unredlich ist, als er den Bauführer bauen lässt, obwohl er weiß, dass dieser auf fremdem Grund baut und zusieht, wie dem Bauführer aus Unkenntnis dieses Rechts Vermögensnachteile zu erwachsen drohen. Es handelt sich also um eine Sanktion für unredliches Verhalten (2 Ob 94/12f; RS0011074). Kommt § 418 dritter Satz ABGB nicht zur Anwendung, sind die §§ 415 f ABGB analog anzuwenden, wonach entweder (außerbücherliches) Miteigentum am bebauten Grund samt dem Gebäude (§ 415 ABGB) oder bei nur geringwertiger in Anspruch genommener Fläche des Nachbarn Alleineigentum des Bauführers (nach der Wertung des § 416 ABGB) entsteht. Eine Alleineigentumserwerb in analoger Anwendung des § 416 ABGB kommt nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes allerdings nur bei einem Eigengrenzüberbau, nicht aber (wie hier) im Falle eines Grenzüberbaus von Liegenschaften, die verschiedenen Eigentümern gehören, in Betracht (zu alledem vgl. auch Mader/Kronthaler in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.04 § 418 Rz. 15, Stand 01.05.2025, rdb.at).

5.5. Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung fehlen im vorliegenden Fall Ermittlungsschritte zur Beurteilung der Frage, ob der (damalige) Bauführer im Zuge der Errichtung des (hauptsächlich) auf dem Grundstück Nr. *** errichteten Gebäudes auch (Allein-) Eigentum an den überbauten Teilen der Grundstücke Nr. *** und ***, die gemäß Grundbuchsstand im Eigentum der Gemeinde stehen, erworben hat, welche in weiterer Folge (als hinzugetretene Teile zum Grundstück Nr. ***) durch Abschluss und Intabulation des Kaufvertrags aus dem Jahr 2015 auf den Beschwerdeführer übergegangen sind. Nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens unter Wahrung des Parteiengehörs und mit Blick auf die den Beschwerdeführer treffende Darlegungslast sind Feststellungen über die Redlichkeit des Bauführers sowie Unredlichkeit des Grundeigentümers (insoweit, ob er den Bauführer bauen ließ, obwohl er wusste, dass dieser auf fremdem Grund baut) zu treffen. Dies gilt gleichermaßen für die Errichtung des Gebäudes (Garage) zur Gänze auf dem Grundstück Nr. ***, das gemäß Grundbuchsstand im Eigentum der Gemeinde steht. Auch hier fehlen Ermittlungsschritte zur Beurteilung der Frage, ob – im Sinne der Ausnahmeregelung in § 418 dritter Satz ABGB – infolge Redlichkeit des (damaligen) Bauführers und Unredlichkeit des Grundeigentümers ein originärer Eigentumserwerb des damaligen Bauführers und allenfalls ein derivater Eigentumserwerb des Beschwerdeführers erfolgt ist. Hierbei werden insbesondere auch die (nach der Aktenlage erteilten, im vorgelegten Akt nicht enthaltenen) Baubewilligungen für das (vorwiegend) auf dem Grundstück Nr. *** (Alleineigentum des Beschwerdeführers) errichtete Wohnhaus samt Zubau aus den Jahren 1962 und 1963 sowie für die ausschließlich auf dem Grundstück Nr. *** (laut Grundbuchsstand im Alleineigentum der Gemeinde) errichtete Garage aus dem Jahr 1965 sowie allfällige behördliche Maßnahmen/Schritte im Zuge der Bauausführung (etwa Bauverhandlung an Ort und Stelle, etwaige Lokalaugenscheine) zu berücksichtigen sein. Zudem sind Feststellungen über das Vorliegen einer etwaigen Vereinbarung zwischen dem Bauführer und dem Grundeigentümer über die sachenrechtlichen Folgen der Bauführung zu treffen, welche nach hM die Anwendung des § 418 ABGB ausschließen würde (vgl. etwa Mader/Kronthaler in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.04 § 417 Rz. 2 sowie § 418 Rz. 3 und 5, Stand 01.05.2025, rdb.at). Erst auf Grundlage all dieser Feststellungen kann die hier maßgebliche Vorfrage der Grundeigentümerschaft und damit die Erforderlichkeit der Beibringung eines Zustimmungsnachweises (auch) seitens der Gemeinde beurteilt werden. Erst danach steht fest, ob die (weiteren) materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Erlassung des Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 erster Fall NÖ BO 2014 noch zu prüfen sind (auch für diese weiteren materiellen Voraussetzungen wurden bislang keine Ermittlungsschritte gesetzt bzw. Feststellungen getroffen). In diesem Zusammenhang erscheint mit Blick auf die dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vorliegende Aktenlage ebenfalls noch klärungsbedürftig, ob bzw. welche nicht mehr bewilligungsfähigen Abweichungen – als Voraussetzungen für die Erlassung eines Feststellungsbescheides – insbesondere für die im Jahr 1965 baubewilligte Garage gegeben sind, da sich solche (mit Ausnahme der – mit Blick auf den Abbruchauftrag vom 04.08.2017 – aber offenbar trennbaren baulichen Verbindungen) weder aus der Niederschrift vom 02. Juli 2017 noch sonst aus dem vorgelegten Akt ergeben.

5.6. Da der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs. 2 Z 1 VwGVG somit noch nicht feststeht, stellt sich nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz leg.cit. vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden; eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterlassen hat, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl. etwa VwGH 23.04.2023, Ra 2019/06/0161, mwN, insbesondere auf VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063).

Zudem hat der Verwaltungsgerichtshof bereits ausgesprochen, dass die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung auch dann gegeben ist, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungsbehörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zu Ermittlungen in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (vgl. etwa VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0159).

5.7. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt: Die belangte Behörde hielt in ihrer Berufungsentscheidung ausdrücklich fest, dass die Klärung strittiger zivilrechtlicher Verhältnisse nicht dem baubehördlichen Zuständigkeitsbereich unterliege, sodass sie – infolge dieser unzutreffenden Rechtsansicht – die zur Beantwortung der Frage der Eigentümerschaft an den vom Feststellungsantrag umfassten Teilen der bebauten Liegenschaften (mitunter allenfalls schwierigen und umfangreichen) Ermittlungsschritte (gar) nicht gesetzt hat (überdies wurden auch keine weiteren Ermittlungen bzw. Feststellungen zur Beurteilung der Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 erster Fall NÖ BO 2014 angestellt bzw. getroffen).

Im Hinblick auf die von der belangten Behörde vertretene (unzutreffende) Rechtsauffassung sowie die bestehende Notwendigkeit zur Setzung der (unter Punkt 5.5.) dargestellten Ermittlungsschritte liegen sohin erhebliche Ermittlungslücken im Sinne der dargestellten Rechtsprechung vor, die zu einer Zurückverweisung berechtigen. Da die (zunächst) entscheidungswesentlichen Ermittlungsschritte (wie auch Ermittlungen zur Beurteilung der materiell-rechtlichen Voraussetzungen gemäß § 70 Abs. 6 erster Fall NÖ BO 2014) noch gar nicht gesetzt wurden, kann von bloß ergänzenden Ermittlungen keine Rede sein, sodass die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch die belangte Behörde auch mit Blick auf die Dauer der Verfahren bis zu einer meritorischen Entscheidung insgesamt jedenfalls im Interesse der Raschheit und Kostenersparnis gelegen ist (zumal auch die belangte Behörde mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut und vor Ort ist sowie im Gemeindeamt allenfalls auch Unterlagen, wie etwaige Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und dem Bauführer oder sonstige Dokumente, aufliegen können, die zur Klärung der Vorfrage der Eigentümerschaft an den Teilen der mit Bauwerken des Feststellungsantrags bebauten Grundstücke heranzuziehen sind).

5.8. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

6. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Eine öffentliche mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, weil bereits aufgrund der Aktenlage feststeht, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist. Die Verhandlung konnte überdies gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen, da sich der hier entscheidungswesentliche Sachverhalt aufgrund der vorliegenden Aktenlage als geklärt erwiesen hat und auch keine Rechtsfrage zu lösen war, die einer Erörterung in einer öffentlichen mündlichen Verhandlung bedurft hätte. Dem Entfall der öffentlichen mündlichen Verhandlung stehen weder Art. 6 EMRK noch Art. 47 GRC entgegen.

7. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da die gegenständliche Entscheidung nicht von der zitierten und einheitlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (insbesondere zum Vorliegen einer Vorfrage und zu den Voraussetzungen für ein Vorgehen gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG) abweicht und sich im Übrigen auf die eindeutige Rechtslage stützt (vgl. zur Unzulässigkeit der Revision aus diesem Grund z.B. VwGH 12.10.2017, Ra 2017/08/0046).