Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1013/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 26.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1013.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Richter MMag. Horrer über die Beschwerde des Herrn A gegen den Berufungsbescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 18. Juni 2024, AZ.: ***, betreffend Einwendungen gegen die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz 2014 - VwGVG Folge gegeben und der Berufungsbescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 18. Juni 2024 dahingehend abgeändert, dass die Berufung des Herrn A gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz vom 9. Mai 2023, AZ.: ***, gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 - AVG mangels Parteistellung als unzulässig zurückgewiesen wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG eine ordentliche Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Sachverhalt

Mit Schreiben vom 17. November 2022 beantragte Herr B (im Folgenden: Bauwerber) beim Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines zweigeschossigen Zubaus zu seiner bestehenden Betriebsanlage durch die Errichtung einer automatisch beschickten Hackgutheizung mit einer Nennwertleistung von 100 kW im Untergeschoss und durch die Errichtung eines überdachten Wellnessbereiches samt Verkostungsraum und einer teilweise mit einer Laube überdeckten Terrasse im Obergeschoss sowie für die Errichtung einer Wurfsteinmauer und einer Stützmauer samt den damit jeweils einhergehenden Veränderungen der Höhenlage des Geländes auf seinem Baugrundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, *** in ***.

An das bestehende Wohn- und Betriebsgebäude zur Ausübung eines Gastgewerbebetriebes in der Betriebsart Gasthof wird im südwestlichen Bereich ein Zubau im Ausmaß von rund 204 m2 errichtet.

Im unterirdischen Geschoss dieses Zubaus wird die Hackgutheizung errichtet und diese beheizt neben diesem Betriebsgebäude u.a. auch das Wohngebäude des Bauwerbers. Diese Heizungsanlage besteht aus einem Heizraum, einem Austragungsraum für das Hackgut, einem Raum mit einem Wasserspeicher mit 20.000 l, einem Hackgutlager und einem überdeckten Bereich mit rund 85 m2.

Im oberirdischen Geschoss dieses Zubaus wird im Ausmaß von rund 77 m2 ein mit einem Flachdach versehener Wellnessbereich mit Whirlpool und Dusche, einem WC, einem Waschraum, eine Infrarotkabine sowie ein Verkostungsraum mit 10 Sitzplätzen errichtet; ebenso wird eine mit einer in Holzkonstruktion ausgeführten Laube versehene Terrasse mit Absturzsicherung mit einer Fläche von rund 126 m2 errichtet.

Dieser Zubau weist zu den Grundstücksgrenzen der beiden unmittelbar angren-zenden Grundstücke Nrn. *** und *** einen Abstand von 3,06 m bis 3,13 m auf.

Im Zuge der Veränderung der Höhenlage des Geländes auf dem verfahrensgegenständlichen Baugrundstück werden nordwestlich des verfahrensgegenständlichen Betriebs- und Wohngebäudes eine rund 35 m lange Wurfsteinmauer mit einer 1 m hohen Absturzsicherung sowie entlang der Grundstücksgrenze zu den beiden unmittelbar angrenzenden Grundstücken Nrn. *** und *** eine rund 30 m lange und 6 m tiefe Stützmauer errichtet.

Dieses Baugrundstück weist eine Fläche von 5.786 m2 auf, wovon 2.095 m2 im Bauland und 3.691 m2 im Grünland liegen. Weiters weist dieses eine 25° bis 30° nach Osten geneigte Hanglage auf. Hinter dem am Hangfuß errichteten Betriebs- und Wohngebäude befinden sich am Hang ein Obstgarten mit angelegten Terrassen und ein Wald.

Für das verfahrensgegenständliche Baugrundstück legt der gültige Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** im vorderen Bereich zur öffentlichen Verkehrsfläche ***, und somit im verfahrensgegenständlichen Baubereich, die Widmung Bauland Wohngebiet fest und für den anderen Teil dieses Baugrundstückes die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft.

Der gültige Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** legt für den in der Widmung Bauland Wohngebiet liegenden Teil dieses Baugrundstückes u.a. die offene Bebauungsweise und eine Gebäudehöhe von 8 m, aber keine Bebauungsdichte fest.

Mit Schreiben vom 9. Februar 2023 verständigte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz die Nachbarn, u.a. auch Herrn A (im Folgenden: Beschwerdeführer), gemäß § 21 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 nachweislich vom Einlangen des verfahrensgegenständlichen Bauansuchens und er verwies auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in die verfahrensgegenständlichen Einreichunterlagen auf dem Stadtamt ***. Gleichzeitig forderte er den Beschwerdeführer auf, binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieser Verständigung Einwendungen zu erheben, wobei er darauf hinwies, dass der Beschwerdeführer seine Parteistellung verliert, wenn er keine Einwendungen erhebt.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. ***, *** und ***, je EZ ***, je KG ***.

Unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück Nr. *** schließen die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** an.

Der gültige Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** legt für das Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft fest, wobei für dieses Grundstück die Widmung Wald (FO) kenntlich gemacht ist. Dieses Grundstück ist mit Wald bedeckt und mit keinem Bauwerk bebaut.

Der gültige Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** legt für das Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft fest; dieses Grundstück ist ebenfalls mit keinem Bauwerk bebaut.

Auf dem Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers ist ein Wohngebäude errichtet, welches im gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Geb ausgewiesen ist, und welches der Beschwerdeführer bewohnt. Dieses Grundstück weist zum verfahrensgegenständlichen Baugrundstück Nr. *** des Bauwerbers einen Abstand von rund 60 m auf.

Mit Schreiben vom 24. Februar 2023 wendete der Beschwerdeführer wörtlich ein:

„Sehr geehrte Damen und Herren,

ich erhebe hiermit fristgerecht zu diesem Bauvorhaben folgende Einwendungen.

Durch die Stützmauer wären Teile meines Waldes zu roden und auch danach nicht mehr als solcher nutzbar. Eine andere zumindest gleichwertige Nutzungsmöglichkeit sehe ich hier nicht. Ein wesentlicher Aufwand und Wertverlust sofort und in Folge ständig. Es ist eine Austrocknung meiner neben/über der Stützmauer befindlichen Flächen logisch, weil die Mauern entwässert sein müssen, bzw durch den Höhenunterschied/Baumaterialien (Schotter,..) auch anders austrocknen. Ein weiterer dauerhafter Schaden mit unabsehbaren Folgen auf eine große, aufgrund der steilen Hanglagen des Schutzwaldes und der Klimaentwicklungen schwer zu definierende Fläche. Auch geht dadurch der nötige Sichtschutz zum Nachbarn verloren. Mit einer Entwässerung und/oder anderen Eingriffen (Rodung, Niveauänderungen,..) auf meinem Grundstück bin ich nicht einverstanden.

Im Obergeschoss soll ein Gastraum mit Wellnessbereich, Wc und Gastgarten mit Laube und Terrasse für viele Sitzplätze gebaut werden. Das ist in Wahrheit ein eigenes, unabhängiges Betriebsobjekt (mit Selbstbedienung und Tag+Nacht-Betrieb), Party- und Grillplatz und Aufenthaltsfläche für Gäste des Gasthauses (Gastgarten) auch außerhalb der Betriebszeiten des Gasthauses und für Bewohner der Gästezimmer Tag und Nacht.

Der Zubau bedeutet eine wesentliche Vergrößerung der aktuellen Sitzplatzanzahl und Gäste mit längerer Verweildauer.

Die Nutzung des Obergeschosses als Bereich für Gasthausbesucher und Pensionsgäste führt unvermeidlich zu nicht üblichen Lärmbeeinträchtigungen auf meinem Grundstück.

Die dann ständige Tag und Nacht-Beobachtung meines Grundstücks durch Gäste von dieser erhöhten Aussichtsplattform aus führt zum Verlust der Privatsphäre meines ansonsten uneinsichtigen Gartens in vollem Umfang.

Die groß dimensionierte Heizung produziert Abgase in geringer Höhe, die bei Wind direkt in meinen Garten gelangen und zu Geruchsbelästigung führen werden. Bekannt schon vom aktuellen, entfernten Rauchfang.

Es entstehen also mehrere Emissionen Tag und Nacht auf mein Grundstück, die nicht hinnehmbar oder üblich sind.

Am Plan sind Bauteile vermerkt, aber nicht eingezeichnet (zB Sockel, Drainage,..).

Die Grenze wurde meines aktuellen Wissens am diesbezüglichen Grenzplan zuletzt ungültig festgelegt.

Bei der damaligen Vermessung wurden weiters nicht die tatsächlichen gültigen Vermessungspunkte hergenommen, sondern die Punkte von zu meinem Nachteil verschobenen Grenzmarken/Zäunen.

Es geht sich das Bauvorhaben auf der realen Breite von Grenze zu Hausmauer-Bestand nicht aus.

Das Gebäude stünde zu nahe an der Grenze (auch Höhe/Abstand zur Grenze), darüber kann auch die ansonsten unnötige Böschung nicht hinwegtäuschen. Auch zeigt die vorgelagerte Zufahrt, dass das Zuschütten des Untergeschosses nicht dauerhaft geplant ist.

Schon jetzt reichen die Parkmöglichkeiten des Gasthauses nicht. Mehr Gäste mit noch längerem Aufenthalt führen unweigerlich zu weiteren Problemen diesbezüglich.

Durch die geplante Zufahrtsrampe reduziert sich die Parkfläche, hier schon aktuell ständig behindernde und gefährliche Situationen durch Kfz der Gasthausgäste beim Benützen meiner Ausfahrt.

Insgesamt bedeutet der Zubau für mich also nicht hinnehmbare Nachteile und ich beantrage die Ablehnung des Bauvorhabens.

Mit freundlichen Grüßen, A.“

Der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz erteilte dem Bauwerber sodann im Spruchpunkt I. seines Bescheides vom 9. Mai 2023, AZ.: ***, die beantragte baubehördliche Bewilligung unter Vorschreibung einer Reihe von Auflagen; im Spruchpunkt II. dieses Bescheides wies er die Einwendungen des Beschwerdeführers als unbegründet ab.

Nach Darstellung des Ablaufes des verfahrensgegenständlichen Baubewilligungsverfahrens behandelte er die einzelnen Einwendungen des Beschwerdeführers, wobei er diese teils als unzulässig und teils als unbegründet qualifizierte.

Im Spruch dieses Bescheides wird der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz und als die diese Baubewilligung erteilende Behörde bezeichnet.

In der Begründung dieses Baubewilligungsbescheides wird im Zuge der Behandlung der Einwendungen des Beschwerdeführers vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz u.a. ausgeführt, dass die Stadtgemeinde *** Baubehörde I. Instanz ist und diese daher die verfahrensgegenständlichen Einreichunterlagen zu prüfen hat.

Die Fertigung dieses Baubewilligungsbescheides wurde von der Vizebürgermeisterin der Stadtgemeinde *** ohne Hinweis auf die Vertretung des Bürgermeisters vorgenommen.

Die gegen diesen Baubewilligungsbescheid erhobene Berufung des Beschwerdeführers, in welcher dieser u.a. behauptete, dass aus dem Baubewilligungsbescheid nicht hervorgeht, welche Baubehörde diesen erließ, wies der Stadtrat der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz (im Folgenden: belangte Behörde) mit seinem Berufungsbescheid vom 18. Juni 2024, AZ.: ***, gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1991 als unbegründet ab, wobei er u.a. in seiner Begründung festhielt, dass der erstinstanzliche Baubewilligungsbescheid vom 9. Mai 2023 nach seinem Spruch ausdrücklich vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz erlassen wurde, sodass damit der notwendigen Bezeichnung der bescheiderlassenden Behörde genüge getan wurde; somit geht bereits aus dem Spruch klar und deutlich die bescheiderlassende Behörde hervor.

Zur Fertigung der Vizebürgermeisterin verwies er darauf, dass gemäß § 2 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 Baubehörde I. Instanz der Bürgermeister ist; gemäß § 27 Abs. 1 NÖ Gemeindeordnung 1973 wird der Bürgermeister im Falle seiner Verhinderung durch die Vizebürgermeisterin vertreten. Der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** erklärte am 3. Mai 2023 seinen Amtsverzicht. Am 9. Mai 2023 hatte noch keine Neuwahl des Bürgermeisters stattgefunden, sodass zum Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides der Bürgermeister an einer Amtsausübung verhindert war und somit die Vizebürgermeisterin seine Vertretung zu übernehmen hatte.

Schließlich verwies er darauf, dass der Beschwerdeführer durch das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben in seinen geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten nicht verletzt wird, weshalb seine Berufung abzuweisen war.

In der gegen diesen Berufungsbescheid erhobenen Beschwerde behauptete der Beschwerdeführer im Wesentlichen, dass

nicht erkennbar ist, welche Behörde den erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheid vom 9. März 2023 erließ und dieser somit nichtig ist, da die Fertigung des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides vom 9. Mai 2023 durch die Vizebürgermeisterin ohne Hinweis „Für den Bürgermeister“, und somit in deren eigenen Namen, erfolgte, wobei in der Begründung dieses erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides jedoch ausgeführt wird, dass die Stadtgemeinde *** Baubehörde I. Instanz ist, während im Spruch dieses erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz und als bescheiderlassende Behörde bezeichnet wird,

eine pauschale Abweisung seiner Einwendungen im Spruch des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides unzulässig ist,

ein Abspruch über seine Einwendungen in der Begründung des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides in rechtswidriger Weise erfolgte,

die Baubehörde ihrer Manduktionspflicht ihm gegenüber nicht nachkam, zumal sie ihn anzuleiten hatte, wie er richtig Anträge stellt und seine Rechtsposition wahren kann,

sich der Bürgermeister und die Vizebürgermeisterin in der Stadtratssitzung, in welcher der angefochtene Berufungsbescheid beschlossen wurde, für befangen erklären hätten müssen und nicht mitstimmen hätten dürfen,

die Baubehörde die Naturschutz-, Forst- und die Gewerbebehörde von diesem Bauvorhaben in rechtswidriger Weise nicht verständigte und diese die Ergebnisse dieser Verfahren nicht abwartete,

er den Verlauf der Grundstücksgrenzen in der Grenzverhandlung nicht zustimmte,

die Einreichpläne unvollständig und unrichtig sind,

das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben die zulässige bebaubare Baufläche überschreitet,

das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe überschreitet,

das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben der zulässigen Bebauungsweise widerspricht,

kein unterirdisches Erdgeschoss vorliegt,

seine Einwendung betreffend die Rodung seines Waldes und die eventuelle Wiederaufforstung sowie der damit einhergehenden Entwertung seiner Grundstücke nicht eine Einwendung zivilrechtlicher Natur, sondern ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht darstellt,

vom verfahrensgegenständlichen Bauvorhaben auf seine Grundstücke über das örtlich zulässige Ausmaß liegende und daher unzulässige Immissionen in Form von Staub, Lärm, Geruch und Abgase eindringen, wobei in rechtswidriger Weise in dieser Hinsicht kein Immissionsgutachten eingeholt wurde,

durch die verfahrensgegenständliche Hackgutheizung ortsunübliche Immissionen entstehen, durch die er in unzulässiger Weise beeinträchtigt wird,

die Zu- und Abfahrten auf das verfahrensgegenständliche Baugrundstück mit Gefahren verbunden sind und bei diesen Zu- und Abfahrten ein Teil seines Grundstückes Nr. *** in rechtswidriger Weise in Anspruch genommen wird,

durch die Zu- und Abfahrten auf und vom verfahrensgegenständlichen Baugrundstück die Verkehrsteilnehmer auf der vorbeiführenden *** gefährdet werden,

der vorhandene gewerbliche Parkplatz zu wenig Stellplätze aufweist und das Parkproblem auf dem verfahrensgegenständlichen Baugrundstück durch das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben verschärft wird,

die Baubehörde den wesentlichen verfahrensgegenständlichen Sachverhalt von Amts wegen nicht ermittelte und

der angefochtene Berufungsbescheid eine mangelhafte Begründung aufweist.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 20. August 2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der die Gerichtsparteien ordnungsgemäß geladen wurden und an der diese auch teilnahmen.

In dieser Verhandlung wiederholte der Beschwerdeführer im Wesentlichen sein bisheriges Vorbringen und er bestätigte die vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in diesem Erkenntnis vorgenommenen Feststellungen betreffend seine drei verfahrensgegenständlichen Grundstücke. Weiters verwies er insbesondere noch darauf, dass durch das Aushubmaterial des Schuppens des Bauwerbers der Bereich des verfahrensgegenständlichen Zubaus konsenslos bis zu einer Höhe von 4 m angeschüttet wurde, weshalb dieser Zubau auch eine unzulässige Gebäudehöhe aufweist. Zudem weisen die Einreichunterlagen für die ausgewiesene neu zu schaffende Zufahrt Ungereimtheiten auf, sodass das beantragte Projekt in dieser Hinsicht nicht erkennbar ist, und es kann diese Zufahrt nicht in der von der Bezirkshauptmannschaft festgelegten Weise benutzt werden, sodass eine Nutzung entgegen dieser behördlichen Festlegung erfolgen wird. Schließlich behauptete er, dass es sich bei dem in den Einreichunterlagen dargestellten unterirdischen Geschoss um ein oberirdisches Geschoss handelt.

In dieser Verhandlung widersprach der Bauwerber dem Vorbringen des Beschwerdeführers und er bestätigte die vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in diesem Erkenntnis vorgenommenen Feststellungen betreffend sein verfahrensgegenständliches Bauvorhaben und sein verfahrensgegenständliches Baugrundstück.

In dieser Verhandlung verwies die belangte Behörde auf ihre Ausführungen im angefochtenen Berufungsbescheid und sie vertrat die Ansicht, dass der Beschwerdeführer durch die verfahrensgegenständlich erteilte Baubewilligung in seinen subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten nicht beeinträchtigt wird, weshalb diese zu Recht erteilt wurde. Zudem sind die Baubescheide der I. Instanz sowie der II. Instanz ordnungsgemäß ausgestellt und erlassen worden.

Feststellungen

Der Bauwerber ist Alleineigentümer des verfahrensgegenständlichen Baugrundstückes Nr. *** und er beantragte mit seinem Schreiben vom 17. November 2022 beim Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung des verfahrensgegenständlichen Bauvorhabens auf seinem verfahrensgegenständlichen Baugrundstück.

Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer der Grundstücke Nrn. ***, *** und ***, je EZ ***, je KG ***.

Unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück Nr. *** schließen die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** an.

Der gültige Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** legt für das Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft fest, wobei für dieses Grundstück im gültigen Flächenwidmungsplan die Widmung Wald (FO) kenntlich gemacht ist.

Dieses Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers ist mit Wald bedeckt und mit keinem Bauwerk bebaut und daher unbebaut; auch wurde für dieses Grundstück noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt.

Der gültige Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** legt für das Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft fest.

Dieses Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers ist ebenfalls mit keinem Bauwerk bebaut und daher unbebaut; somit wurde auch für dieses Grundstück noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt.

Auf dem Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers ist ein Wohngebäude errichtet, welches im gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Geb ausgewiesen ist, und welches der Beschwerdeführer bewohnt. Dieses Grundstück weist zum verfahrensgegenständlichen Baugrundstück Nr. *** des Bauwerbers einen Abstand von rund 60 m auf.

Der Beschwerdeführer erlangte im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren durch sein Grundstück Nr. ***, welches zum verfahrensgegenständlichen Baugrundstück Nr. *** einen Abstand von rund 60 m aufweist, keine Parteistellung.

Der Beschwerdeführer erlangte im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren durch seine beiden an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück Nr. *** des Bauwerbers unmittelbar angrenzenden Grundstücke Nrn. *** und *** ebenfalls keine Parteistellung.

Der Beschwerdeführer konnte mangels seiner Parteistellung somit auch hinsichtlich seiner beiden im Grünland liegenden Grundstücke Nrn. *** und *** gemäß § 6 Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 keine zulässigen Einwendungen - lediglich - im Sinne des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014 erheben.

Die beiden Baubehörden der Stadtgemeinde *** zogen den Beschwerdeführer als Nachbar und somit als Partei dem gegenständlichen Baubewilligungsverfahren zu Unrecht bei.

Mit Schreiben vom 9. Februar 2023 verständigte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz den Beschwerdeführer gemäß § 21 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 nachweislich vom Einlangen des verfahrensgegenständlichen Bauansuchens und er verwies auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in die verfahrensgegenständlichen Einreichunterlagen auf dem Stadtamt ***. Gleichzeitig forderte er den Beschwerdeführer unter Hinweis auf die Präklusionsfolgen - nämlich auf den Verlust seiner Parteistellung - auf, binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieser Verständigung Einwendungen zu erheben, da er ansonsten seine Parteistellung verliert, wenn er keine Einwendungen erhebt.

Innerhalb dieser zweiwöchigen Einwendungsfrist, und somit rechtzeitig, erhob der Beschwerdeführer keine Einwendungen im Sinne der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014.

Der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz erteilte dem Bauwerber im Spruchpunkt I. seines Bescheides vom 9. Mai 2023, AZ.: ***, die beantragte baubehördliche Bewilligung unter Vorschreibung einer Reihe von Auflagen; im Spruchpunkt II. dieses Bescheides wies er die Einwendungen des Beschwerdeführers als unbegründet ab.

Dieser erstinstanzliche Baubewilligungsbescheid wurde dem Beschwerdeführer zugestellt.

Die gegen diesen erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheid erhobene Berufung des Beschwerdeführers wies die belangte Behörde mit ihrem Berufungsbescheid vom 18. Juni 2024, AZ.: ***, gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1991 als unbegründet ab.

Gegen diesen Berufungsbescheid erhob der Beschwerdeführer das Rechtsmittel der Beschwerde.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 20. August 2025 eine gerichtliche öffentliche mündliche Verhandlung unter Beteiligung der Gerichtsparteien durch.

Beweiswürdigung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt mit der AZ.: ***, darin enthalten insbesondere das verfahrensgegenständliche Bauansuchen samt dem verfahrensgegenständlichen Projekt, die behördliche Verständigung vom 9. Februar 2023 an den Beschwerdeführer gemäß § 21 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014, die Einwendungen des Beschwerdeführers vom 24. Februar 2023, der erstinstanzliche Baubewilligungsbescheid vom 9. Mai 2023 und der Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 18. Juni 2024 sowie die beiden Rechtsmittel der Berufung und der Beschwerde des Beschwerdeführers sowie durch die Durchführung der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung am 20. August 2025 und die Ergebnisse dieser Verhandlung, insbesondere die Einvernahmen des Bauwerbers, des Beschwerdeführers und der belangten Behörde.

Die Inhalte des behördlichen Verwaltungsaktes sowie des Gerichtsaktes des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich und die Ergebnisse der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 20. August 2025 erwiesen sich - soweit die gegenständliche Entscheidung betroffen ist - als unbedenklich und diese konnten dieser Entscheidung somit zugrunde gelegt werden.

Der Inhalt und der Umfang des verfahrensgegenständlichen Projektes ergeben sich aus dem verfahrensgegenständlichen Bauansuchen samt den angeschlossenen Einreichunterlagen sowie aus den Ergebnissen der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 20. August 2025.

Dass der Beschwerdeführer Alleineigentümer der Grundstücke Nrn. ***, *** und ***, je EZ ***, je KG ***, ist, ergibt sich aus dem vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich während des Beschwerdeverfahrens eingeholten Grundbuchauszug sowie aus den Ergebnissen der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 20. August 2025 und es ist dies unstrittig.

Dass die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** des Beschwerdeführers unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück Nr. *** angrenzen und der gültige Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** für die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** des Beschwerdeführers die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft festlegt, wobei für das Grundstück Nr. *** im gültigen Flächenwidmungsplan die Widmung Wald (FO) kenntlich gemacht ist, und dass diese beiden Grundstücke mit keinem Bauwerk bebaut sind, ergibt sich aus dem gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** sowie aus den diesbezüglichen Ergebnissen der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 20. August 2025, insbesondere aus den eigenen Angaben des Beschwerdeführers, und es sind auch diese Umstände unstrittig.

Dass auf dem Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers ein Wohngebäude errichtet ist, welches im gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Geb ausgewiesen ist und welches der Beschwerdeführer bewohnt, und dass dieses Grundstück zum verfahrensgegenständlichen Baugrundstück Nr. *** des Bauwerbers einen Abstand von rund 60 m aufweist, ergibt sich aus dem gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** sowie aus den diesbezüglichen Ergebnissen der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 20. August 2025, insbesondere aus den Angaben des Beschwerdeführers selbst, und es ist auch dies unstrittig.

Dass der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 9. Februar 2023 vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz gemäß § 21 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 nachweislich und unter Hinweis auf die Präklusionsfolgen vom Einlangen des verfahrensgegenständlichen Bauansuchens als Partei dieses Baubewilligungsverfahrens verständigt wurde, ergibt sich aus dem klaren und eindeutigen Wortlaut dieser Verständigung.

Dass der Beschwerdeführer innerhalb der verfahrensgegenständlichen zweiwöchigen Einwendungsfrist, und somit rechtzeitig, keine zulässigen Einwendungen im Sinne des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014 erhob, ergibt sich aus dem eindeutigen und klaren Wortlaut seines Schreibens vom 24. Februar 2023.

Dass dem Beschwerdeführer der erstinstanzliche Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz vom 9. Mai 2023, AZ.: ***, zugestellt wurde, der Beschwerdeführer dagegen das Rechtsmittel der Berufung erhob, welches die belangte Behörde mit ihrem Berufungsbescheid vom 18. Juni 2024, AZ.: ***, gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1991 als unbegründet abwies und der Beschwerdeführer gegen diesen Berufungsbescheid das Rechtsmittel der Beschwerde erhob, ergibt sich aus dem diesbezüglich unbedenklichen Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes und es sind auch diese Umstände unstrittig.

Dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 20. August 2025 unter Teilnahme sämtlicher Gerichtsparteien eine öffentliche mündliche Verhandlung durchführte, ist ebenso unstrittig.

Zu Spruchpunkt 1.:

Rechtsvorschriften

Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz 2014 - VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge § 31 Abs. 1 VwGVG 2014 mit Beschluss.

Nach Abs. 2 dieser Gesetzesstelle hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z. 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid gemäß § 27 VwGVG 2014 auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z. 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.

In seinem Verfahren hat das Verwaltungsgericht - soweit sich nicht aus dem VwGVG 2014 anderes ergibt - die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, in Verwaltungsstrafsachen jene des VStG mit Ausnahme des 5. Abschnittes des II. Teiles und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte (§§ 17, 38 VwGVG 2014).

Gemäß § 4 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 ist ein Aufenthaltsraum ein Raum, der zum längeren Aufenthalt von Personen bestimmt ist (z. B. Wohn- und Schlafraum, Wohn-küche, Arbeitsraum, Unterrichtsraum); nicht dazu zählen jedenfalls Badezimmer und Toiletten.

Gemäß § 4 Z. 6 NÖ Bauordnung 2014 sind bauliche Anlagen alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.

Gemäß § 4 Z. 7 NÖ Bauordnung 2014 ist ein Bauwerk ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

Gemäß § 4 Z. 15 NÖ Bauordnung 2014 ist ein Gebäude ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 haben in Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.

Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.

Nach Abs. 2 dieser Gesetzesstelle werden subjektiv-öffentliche Rechte begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)

sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),

gewährleisten und

3. durch jene Bestimmungen über

a)die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,

sowie

b)gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung

-auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder

-auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn

beeinträchtigt werden könnte.

Nach Abs. 5 dieser Gesetzesstelle haben Eigentümer von Grundstücken im Grün-land, die im Sinne des Abs. 1 an das Baugrundstück angrenzen, keine Parteistellung hinsichtlich des Abs. 2 Z 2 und 3, wenn für diese Grundstücke noch keine Baube-willigung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde.

Gemäß § 21 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 hat die Baubehörde, wenn die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages führt, die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nach-barn - unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung - aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzu-bringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allge-meinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.

Nach Abs. 3 dieser Gesetzesstelle ist den Parteien und jenen Nachbarn der Bescheid, mit dem über den Antrag nach § 14 entschieden wird, zuzustellen, die rechtzeitig Einwendungen erhoben haben. Die Zustellung dieses Bescheides begründet jedoch keine Parteistellung.

Rechtliche Erwägungen

Zunächst ist die Frage zu klären, was unter einem Grundstück im Sinne des § 6 NÖ Bauordnung 2014 zu verstehen ist, wobei die NÖ Bauordnung 2014 diesbezüglich keine Begriffsbestimmung enthält. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 17. Dezember 1996, Zl. 96/05/0008, sowie VwGH vom 30. Jänner 2001, Zl. 2000/05/0263, sowie VwGH vom 22. Mai 2001, Zl. 2001/05/0175, sowie VwGH vom 14. Dezember 2007, Zl. 2006/05/0194, sowie VwSlg. 17.460 A/2008, sowie VwGH vom 26. Juni 2024, Zl. Ro 2024/06/0002) ist nach der NÖ Bauordnung 2014 von einem grundbuchsrechtlichen Begriff des Grundstückes auszugehen, wonach ein Grundbuchskörper (§ 3 Grundbuchsgesetz) aus einem oder mehreren Grundstücken bestehen kann, wobei Grundstücke im Sinne des Grundbuchsgesetzes jene Teile einer Katastralgemeinde sind, die im Zeitpunkt des Vermessungsgesetzes als solche im Grundsteuerkataster oder im Grenzkataster mit einer eigenen Nummer bezeichnet sind oder durch Grundbuchsbeschluss neu gebildet wurden.

Somit handelt es sich bei den verfahrensgegenständlichen drei Grundstücken Nrn. ***, *** und *** des Beschwerdeführers um jeweils eigenständige Grundstücke im Sinne der NÖ Bauordnung 2014, sodass diese auch getrennt voneinander zu betrachten und zu beurteilen sind (vgl. u.a. auch die Bestimmung des § 39 Abs. 1 dritter Satz NÖ Bauordnung 2014, in welcher auf die Vereinigung von Punktparzellen mit den diesen umgebenden Grundstücken Bezug genommen wird und in welcher somit auch die Punktparzellen als eigene und eigenständige Grundstücke beurteilt werden).

Wie das erkennende Gericht bereits im Sachverhalt und in den Feststellungen des verfahrensgegenständlichen Erkenntnisses dargelegt hat, ist auf dem Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers sein Wohngebäude errichtet, welches im gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Geb ausgewiesen ist. Dieses mit einem Wohngebäude bebaute Grundstück (Punktparzelle) weist zum verfahrensgegenständlichen Baugrundstück Nr. *** des Beschwerdeführers einen Abstand von rund 60 m auf, sodass der Beschwerdeführer mit diesem Grundstück bzw. hinsichtlich dieses Grundstückes Nr. *** aufgrund der Entfernung von über 14 m gemäß § 6 Abs. 1 Z. 3 NÖ Bauordnung 2014 im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung erlangen konnte.

Die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** des Beschwerdeführers grenzen jedoch unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück Nr. *** des Beschwerdeführers an, sodass der Beschwerdeführer mit diesen beiden Grundstücken bzw. hinsichtlich dieser beiden Grundstücke gemäß § 6 Abs. 1 Z. 3 NÖ Bauordnung 2014 im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren eine Parteistellung erlangen hätte können.

Das erkennende Gericht hat bereits zuvor im Sachverhalt und in den Feststellungen dieses Erkenntnisses dargelegt, dass diese beiden Grundstücke Nrn. *** und *** des Beschwerdeführers eine Grünlandwidmung aufweisen und somit im Grünland liegen, sodass im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren auch die zuvor wörtlich zitierte Bestimmung des § 6 Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 zu beachten ist.

Das erkennende Gericht hat bereits zuvor im Sachverhalt und in den Feststellungen dieses Erkenntnisses dargelegt, dass für diese beiden Grundstücke noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde, woraus wiederum folgt, dass dem Beschwerdeführer hinsichtlich seiner beiden Grundstücke Nrn. *** und *** im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte nach § 6 Abs. 2 Z. 2 und Z. 3 NÖ Bauordnung 2014 zukommen. Somit kommen dem Beschwerdeführer hinsichtlich seiner beiden Grundstücke Nrn. *** und *** im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren lediglich subjektiv-öffentliche Nachbarrechte nach § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung zu, sodass dieser im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren lediglich in seinen subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten betreffend die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten und angezeigten tatsächlich errichteten Bauwerke auf diesen beiden Grundstücken verletzt werden kann.

In diesem Zusammenhang verweist das erkennende Gericht auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 16. Februar 2017, Zl. Ra 2015/05/0060, sowie VwGH vom 25. April 2019, Zl. Ro 2018/09/0016 mwN, sowie VwGH vom 27. Oktober 2023, Zl. Ra 2023/05/0196, sowie VwGH vom 31. März 2025, Zl. Ra 2022/06/0201), wonach in einem Baubewilligungsverfahren einem Nachbarn, und somit dem Beschwerdeführer im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren, nur ein beschränktes Mitspracherecht und somit nur eine beschränkte Parteistellung eingeräumt ist. Das Mitspracherecht eines Nachbarn in einem baurechtlichen Bewilligungsverfahren ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwSlg. 10.317 A/1980, sowie VwGH vom 27. April 2004, Zl. 2003/05/0026, sowie VwGH vom 28. April 2006, Zl. 2005/05/0171, sowie VwGH vom 9. Oktober 2019, Zl. Ra 2019/05/0281) nämlich insofern beschränkt, als dem Nachbarn nur jene subjektiv-öffentlichen Rechte zukommen, die ihm nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften (im gegenständlichen Fall: § 6 Abs. 2 Z. 1 iVm Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014) eingeräumt sind und welche er wirksam geltend gemacht hat. Der Nachbar hat aufgrund seiner beschränkten Mitsprachemöglichkeit also ganz allgemein keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht, sondern dieser besitzt im Zusammenhang mit der zuvor zitierten Bestimmung nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben seine rechtzeitig geltend gemachten, durch baurechtliche Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletzt.

Hierbei ist auch zu beachten, dass die dem Nachbarn eingeräumten prozessualen Rechte nicht weiter reichen können als die ihm durch das Gesetz gewährleistete Sphäre materieller Rechte (vgl. u.a. VwSlg. 8070 A, sowie VwGH vom 31. Jänner 2008, Zl. 2007/06/0297, sowie VwGH vom 11. Dezember 2020, Zlen. Ra 2018/06/0247 bis 0249 mwN, sowie VwGH vom 29. September 2021, Zl. Ra 2021/01/0181 mwN). Soweit die Verletzungen eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechtes also gar nicht in Frage kommen, kann die Verletzung der Rechte eines Nachbarn auch nicht aus allfälligen Verletzungen von Verfahrensvorschriften abgeleitet werden. Verfahrensrechte dienen ja stets nur der Durchsetzung bzw. der Verwirklichung behaupteter materieller Rechte und stehen diese daher dem Nachbarn nicht über den Umfang dieser materiellen Rechte hinaus zu (vgl. u.a. VwGH vom 31. Jänner 1995, Zl. 92/05/0230, sowie VwGH vom 14. Dezember 2007, Zl. 2006/05/0181, sowie VwGH vom 29. März 2017, Zl. Ra 2015/05/0051 mwN).

Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass die Prüfungsbefugnis der Rechtsmittelbehörde und des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im gegenständlichen Verfahren auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer der Beschwerdeführer ein Mitspracherecht besitzt und es sind diese nicht berechtigt, aus Anlass des Rechtsmittels des Beschwerdeführers andere Fragen als Fragen der Verletzung seiner subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte aufzugreifen (vgl. u.a. VwGH vom 21. Februar 1984, Zl. 82/05/0158, sowie VwGH vom 27. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062 mwN, sowie VwGH vom 31. März 2025, Zl. Ra 2022/06/0201 mwN).

Der Beschwerdeführer besitzt im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren also kein umfassendes Mitspracherecht und somit nur eine eingeschränkte Parteistellung, sodass er im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren nach der NÖ Bauordnung 2014 also keineswegs schlechthin durch alle tatsächlichen oder vermeintlichen Verstöße gegen die Bauvorschriften in seinen Rechten verletzt werden kann. Vielmehr ergibt sich für das gegenständliche Baubewilligungsverfahren aus den zuvor wörtlich zitierten Bestimmungen des § 6 Abs. 2 Z. 1 und Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 der Rahmen der festgelegten Nachbarrechte des Beschwerdeführers und somit auch jener Umfang der konkreten Möglichkeit der Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechtes des Beschwerdeführers.

Das erkennende Gericht hat bereits zuvor im Sachverhalt und in den Feststellungen dieses Erkenntnisses dargelegt, dass im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren unbestritten ist, dass die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** des Beschwerdeführers mit keinem Bauwerk bebaut und diese somit unbebaut sind und dass für diese beiden Grundstücke auch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde, sodass dadurch die Möglichkeit einer Beeinträchtigung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten des Beschwerdeführers, die in der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014 genannt werden, denkunmöglich ist und daher nicht in Betracht kommt.

Zu dieser Bestimmung ist nämlich zu beachten, dass sich nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwSlg. 17.025 A/2006 mwN, sowie VwGH vom 25. Februar 2011, Zl. 2009/05/0220, sowie VwGH vom 11. Dezember 2012, Zl. 2009/05/0308, sowie VwGH vom 29. September 2015, Zl. 2013/05/0179, sowie VwGH vom 23. Mai 2018, Zl. Ra 2017/05/0033) die hier gegenständlichen subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014 nur auf die Bauwerke der Nachbarn, nicht aber auf ihr Grundstück als solches, beziehen, sodass dem Nachbarn, und somit dem Beschwerdeführer im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren, aufgrund des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014 somit nur hinsichtlich seiner tatsächlich rechtmäßig bestehenden (somit baubehördlich bewilligten bzw. angezeigten - vgl. u.a. VwGH vom 31. März 2005, Zl. 2003/05/0180, sowie VwGH vom 25. Februar 2005, Zl. 2003/05/0099, sowie VwSlg. 17.942 A/2010, sowie VwSlg. 18.430 A/2012) Bauwerke das Nachbarrecht auf Wahrung der Standsicherheit (vgl. u.a. VwGH vom 3. Juli 2007, Zl. 2006/05/0088 mwN, sowie VwGH vom 12. Oktober 2010, Zl. 2009/05/0201, sowie VwGH vom 12. Juni 2012, Zl. 2010/05/0201, sowie VwGH vom 11. Dezember 2012, Zl. 2009/05/0308, sowie VwGH vom 29. September 2015, Zl. 2013/05/0179), der Trockenheit (vgl. u.a. VwGH vom 27. Juni 2006, Zl. 2004/05/0015, sowie VwGH vom 11. Dezember 2012, Zl. 2009/05/0308, sowie VwGH vom 15. Mai 2014, Zl. 2011/05/0125, sowie VwGH vom 29. September 2015, Zl. 2013/05/0179) sowie des Brandschutzes (vgl. u.a. VwGH vom 2. August 2016, Zl. Ro 2014/05/0003 mwN, sowie VwGH vom 29. September 2016, Zl. Ro 2014/05/0091, sowie VwGH vom 23. November 2016, Zl. Ra 2016/05/0023) zukommt, nicht jedoch auch auf seine beiden unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Nrn. *** und *** selbst.

Da durch das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben des Bauwerbers keine Möglichkeit besteht, den Beschwerdeführer in seinen ihm nach den Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 eingeräumten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten zu beeinträchtigen, zumal seine beiden Grundstücke Nrn. *** und *** unbebaut sind, konnte der Beschwerdeführer im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren auch keine Parteistellung erlangen, sodass dieser von den Baubehörden der Stadtgemeinde *** zum gegenständlichen Baubewilligungsverfahren zu Unrecht als Partei beigezogen wurde.

Somit konnte der Beschwerdeführer im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren auch keine - zulässigen - Einwendungen erheben.

In diesem Zusammenhang wird seitens des erkennenden Gerichtes zu den Einwendungen des Beschwerdeführers vom 24. Februar 2023 der Vollständigkeit halber festgehalten, dass diese Einwendungen im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren ohnedies allesamt unzulässige Einwendungen dargestellt hätten, zumal sich diese weder auf den Brandschutz oder die Standsicherheit noch auf die Trockenheit der - ohnedies nicht vorhandenen - Bauwerke auf den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** des Beschwerdeführers, sondern nur auf seine beiden Grundstücke selbst (Rodung, keine Nutzbarkeit, Austrocknung des Grundstückes) bezogen (vgl. hierzu u.a. VwGH vom 22. November 2005, Zl. 2005/05/0137, sowie VwSlg. 16.628 A/2005, sowie VwSlg. 17.025 A/2006, sowie VwGH vom 27. Juni 2006, Zl. 2004/05/0015, sowie VwGH vom 3. Juli 2007, Zl. 2006/05/0088).

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 7. Oktober 2020, Zl. Ra 2020/05/0196, sowie VwGH vom 10. Februar 2021, Zl. Ra 2021/05/0112, sowie VwGH vom 1. April 2021, Zl. Ra 2019/05/0334, sowie VwGH vom 30. Juli 2021, Zl. Ra 2021/05/0124) ist dem Begriff der Einwendung die Behauptung einer Verletzung mit Bezug auf ein bestimmtes Recht immanent, d.h. die Geltendmachung der Verletzung eines subjektiven Rechtes. Eine Einwendung im Rechtssinne liegt also nur vor, wenn das Vorbringen eine Behauptung der Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechtes durch das den Gegenstand des Bewilligungsverfahrens bildende Vorhaben zum Inhalt hat, wobei gefordert werden muss, dass wenigstens erkennbar ist, aus welchen Gründen sich der Nachbar gegen ein Bauvorhaben wendet, welche Rechtsverletzung also behauptet wird.

Weiters hat der Verwaltungsgerichtshof (vgl. u.a. VwGH vom 28. Mai 2019, Zl. Ra 2019/05/0074, sowie VwGH vom 30. Juli 2019, Zl. Ra 2018/05/0273, sowie VwGH vom 10. Februar 2021, Zl. Ra 2021/05/0012) wiederholt ausgesprochen, dass ein Nachbar seine Parteistellung in einem Baubewilligungsverfahren verliert (Präklusion), wenn keine solche Einwendung erhoben wird, sodass es daher zum Verlust der Parteistellung eines Nachbarn kommt, wenn von diesem nur unzulässige Einwendungen erhoben werden, worunter vor allem solche Einwendungen zu verstehen sind, mit welchen Rechte geltend gemacht werden, für welche ihm in der NÖ Bauordnung 2014 kein Nachbarrecht zuerkannt wird (vgl. u.a. auch VwGH vom 24. Mai 2016, Zl. Ra 2016/05/0035 mwN, sowie VwGH vom 13. Dezember 2016, Zl. Ra 2016/05/0107 mwN). Werden somit von einem Nachbarn innerhalb der gemäß § 21 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 gesetzten zweiwöchigen Einwendungsfrist nur unzulässige Einwendungen erhoben, so erlischt nach dem klaren Wortlaut dieser Gesetzesbestimmung dessen Parteistellung (vgl. u.a. VwGH vom 24. Mai 2016, Zl. Ra 2016/05/0035).

Eine zulässige Einwendung, dass durch das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben die Standsicherheit, die Trockenheit oder der Brandschutz seiner bewilligten oder angezeigten Bauwerke auf diesen beiden Grundstücken Nrn. *** und *** beeinträchtigt werden, hat der Beschwerdeführer während der verfahrensgegenständ-lichen zweiwöchigen Einwendungsfrist, und somit rechtzeitig, sowie im gesamten Baubewilligungsverfahren nicht erhoben.

Der Beschwerdeführer erlangte im verfahrensgegenständlichen Baubewilligungsverfahren weder durch die rechtswidrige Beiziehung als Partei noch durch die Zustellung des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides vom 9. Mai 2023 an ihn Partei-stellung (vgl. u.a. VwGH vom 9. April 1992, Zl. 88/06/0190, sowie VwGH vom 23. Februar 1996, Zl. 95/02/0255, sowie VwSlg. 18.265 A/2011, sowie VwSlg. 19.165 A/2015; vgl. auch § 21 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014), zumal es diesbezüglich vielmehr immer entscheidend darauf ankommt, ob dem Beschwerdeführer aufgrund der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 die Stellung einer Partei zukommt.

Im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren können nur diejenigen natürlichen oder juristischen Personen, und somit der Beschwerdeführer, eine Beeinträchtigung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten mit einem Rechtsmittel geltend machen, denen im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren eine Parteistellung zukommt, zumal nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 30. Juni 2016, Zl. Ra 2016/16/0038, sowie VwGH vom 25. April 2017, Zl. Ro 2017/02/0016, sowie VwGH vom 6. Dezember 2021, Zl. Ra 2020/03/0067, sowie VwGH vom 14. März 2024, Zl. Ro 2022/11/0003) die Rechtsmittellegitimation betreffend die Berufung gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1991 u.a. voraussetzt, dass eine Rechtsverletzung möglich ist, wobei diese Rechtsverletzungsmöglichkeit in jedem einzelnen Fall zu prüfen ist, da die Parteistellung in einem Verwaltungsverfahren und die Befugnis zur Erhebung eines Rechtsmittels nach der innerstaatlichen Rechtslage unmittelbar zusammenhängen (vgl. u.a. VwGH vom 30. September 2020, Zl. Ra 2019/10/0070 mwN, sowie VwGH vom 5. April 2022, Zl. Ra 2022/03/0073), sodass die fehlende Parteistellung im Verwaltungsverfahren vor der Verwaltungsbehörde daher in einem Bewilligungsverfahren auch zum Fehlen der Rechtsmittellegitimation führt (vgl. u.a. VwGH vom 28. März 2018, Zl. Ra 2015/07/0055, sowie VwGH vom 20. Dezember 2019, Zl. Ro 2018/10/0010, sowie VwGH vom 30. September 2020, Zl. Ra 2019/10/0070).

Wie seitens des erkennenden Gerichtes bereits zuvor wiederholt dargelegt wurde, besitzt der Beschwerdeführer im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung und somit einhergehend auch keine Berufungslegitimation zur Erhebung einer Berufung an die Berufungsbehörde. Somit wäre die belangte Behörde verpflichtet gewesen, die Berufung des Beschwerdeführers gegen den erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheid vom 9. Mai 2023 mangels dessen Parteistellung als unzulässig zurückzuweisen; wird nämlich ein Rechtsmittel von einer Nichtpartei erhoben, so ist dieses als unzulässig zurückzuweisen (vgl. u.a. VwGH vom 23. Jänner 1996, Zl. 95/05/0273, sowie VwGH vom 27. Februar 1996, Zl. 96/05/0013, sowie VwGH vom 26. Februar 2009, Zl. 2009/05/0260, sowie VwGH vom 26. Juni 2018, Zl. Ra 2018/05/0021, sowie VwGH vom 8. Juli 2020, Zl. Ra 2020/07/0032 mwN).

Da die belangte Behörde über die Berufung des Beschwerdeführers jedoch eine inhaltliche Entscheidung getroffen und dessen Berufung als unbegründet abgewiesen hat, war seitens des erkennenden Gerichtes der angefochtene Berufungsbescheid der belangten Behörde spruchgemäß abzuändern, wobei das erkennende Gericht in diesem Zusammenhang darauf hinweist, dass der Beschwerdeführer dadurch, dass die belangte Behörde seine Berufung abgewiesen und nicht zurückgewiesen hat, in seinen Rechten nicht verletzt wurde (vgl. u.a. VwGH vom 28. Mai 2013, Zl. 2011/05/0076 mwN, sowie VwGH vom 21. April 2020, Zl. Ra 2020/14/0023), weshalb seitens des erkennenden Gerichtes seiner Beschwerde gegen diesen Berufungsbescheid nicht Folge zu geben war.

Zur Behauptung des Beschwerdeführers betreffend das Vorliegen eines nichtigen erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides vom 9. Mai 2023, weil im Spruch dieses Bescheides der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz der Stadtgemeinde *** bezeichnet ist, in der Begründung dieses Bescheides aber die Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz bezeichnet wird und die Fertigung dieses erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides die Vizebürgermeisterin der Stadtgemeinde *** ohne Vertretungshinweis des Bürgermeisters und somit in ihren eigenen Namen vorgenommen haben soll, verweist das erkennende Gericht auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 12. Dezember 2017, Zl. Ra 2016/05/0065 mwN), wonach anhand des äußeren Erscheinungsbildes einer behördlichen Erledigung, also insbesondere anhand des Kopfes, Spruches, der Begründung, der Fertigungsklausel und der Rechtsmittelbe-lehrung, also nach objektiven Gesichtspunkten, zu beurteilen ist, ob eine Erledigung einer bestimmten Behörde bzw. welcher Behörde sie zuzurechnen ist. Hierbei beschäftigte sich der Verwaltungsgerichtshof (vgl. hierzu VwGH vom 27. Februar 2019, Zl. Ra 2019/05/0044 mwN) auch mit der Frage, ob eine Vizebürgermeisterin einen Bescheid ohne Hinweis darauf ausfertigen darf, dass sie in Vertretung des Bürgermeisters agiert, wobei dieser hierzu festhielt, dass eine erstinstanzliche Entscheidung der Vizebürgermeisterin, die als Baubehörde I. Instanz eingeschritten ist, dem Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz zuzurechnen ist, selbst wenn dieser im Spruch dieser Entscheidung nicht eigens angeführt ist, weil gemäß § 2 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 Baubehörde I. Instanz (außer im Fall einer Stadt mit eigenem Statut) der Bürgermeister ist und § 27 Abs. 1 NÖ Gemeindeordnung 1973 vorsieht, dass der Vizebürgermeister den Bürgermeister im Falle dessen Verhinderung vertritt (vgl. zum Ganzen nochmals VwGH vom 12. Dezember 2017, Zl. Ra 2016/05/0065 mwN; vgl. bei Fehlen eines Vertretungshinweises in der Fertigungsklausel u.a. auch VwGH vom 29. Juli 2004, Zl. 2004/16/0041; vgl. bei einem Widerspruch zwischen dem Spruch und der Fertigungsklausel zum Vorrang der angegebenen Behörde im Spruch auch VwGH vom 22. Februar 2012, Zl. 2011/06/0187, sowie VwGH vom 30. Jänner 2014, Zl. 2011/05/0161 - bei Widerspruch zwischen Landesregierung und Landeshauptmann als Behörde vgl. u.a. auch VwSlg. 10.192 A/1980, sowie VwGH vom 22. September 1998, Zl. 97/17/0448, sowie VwGH vom 29. April 2009, Zl. 2005/10/0067).

Im gegenständlichen Fall ist - abweichend von dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes - im Spruch des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides vom 9. Mai 2023 sogar ausdrücklich der „Bürgermeister der Stadtgemeinde ***“ als Baubehörde I. Instanz genannt und als diejenige Behörde bezeichnet, die die verfahrensgegenständliche erstinstanzliche Baubewilligung vom 9. Mai 2023 erteilt hat, sodass bereits aus diesem Spruch unzweifelhaft und eindeutig erkennbar ist, dass über das verfahrensgegenständliche Bauansuchen des Bauwerbers B vom 17. November 2022 von der zuständigen Baubehörde entschieden wurde, selbst wenn in der Fertigungsklausel nicht auf die Vertretung der Vizebürgermeisterin für den Bürgermeister hingewiesen wurde.

Zudem existiert keine Vorschrift des Inhaltes, dass die Bezeichnung der bescheiderlassenden Behörde auch in der Fertigungsklausel aufzuscheinen hat (vgl. u.a. VwGH vom 25. September 1995, Zl. 95/10/0034, sowie VwGH vom 9. November 2016, Zl. Ra 2014/10/0055)

Weiters ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass die in der Begründung des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides vom 9. Mai 2023 enthaltene Ansicht, dass im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren die Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben zu prüfen hat, rechtlich völlig unbeachtlich ist, zumal eine unzutreffende Begründung zum einen den Spruch des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides nicht abzuändern vermag, und zum anderen wird diese unzutreffende Begründung durch die nachfolgende Entscheidung in diesem Baubewilligungsverfahrens ohnehin beseitigt.

Insoferne verkennt der Beschwerdeführer mit seinen diesbezüglichen Ansichten in dieser Hinsicht die Rechtslage und die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, sodass er mit diesem Vorbringen keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides darzulegen vermochte.

Somit ist im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren von der Existenz des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides vom 9. Mai 2023 auszugehen, weshalb die Berufung des Beschwerdeführers gegen diesen Baubewilligungsbescheid mangels seiner Parteistellung und nicht mangels Existenz des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides spruchgemäß als unzulässig zurückzuweisen war.

Des Weiteren verweist das erkennende Gericht betreffend die Unterfertigung des angefochtenen Berufungsbescheides der belangten Behörde durch den Bürgermeister auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwSlg. 10.479 A/1981, sowie VwGH vom 3. Juli 2001, Zl. 2001/05/0003, sowie VwGH vom 26. Februar 2009, Zl. 2006/05/0161), wonach keine Bedenken bestehen, dass der Bürgermeister einen Intimationsbescheid entsprechend dem Beschluss der belangten Behörde (als Berufungsbehörde) ausfertigt, wobei hierzu anzumerken ist, dass diese nach der Beschlussfassung über die Berufung vorgenommene Handlung des Bürgermeisters - entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers - nicht als Mitwirkung am Berufungsverfahren angesehen werden kann.

Aufgrund der zuvor getätigten Ausführungen des erkennenden Gerichtes war auf das weitere Vorbringen des Beschwerdeführers nicht mehr einzugehen.

Zu Spruchpunkt 2.:

Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses auszusprechen, ob die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, weil es vorliegend bloß zu klären galt, ob dem Beschwerdeführer in diesem Baubewilligungsverfahren eine Parteistellung zukommt, wobei die Beweiswürdigung auf jenen Grundsätzen aufbaut, wie sie in Lehre und Rechtsprechung anerkannt sind, und es erfolgte auch die durchgeführte rechtliche Beurteilung aufgrund der einheitlichen höchstgerichtlichen Rechtsprechung.

Die Entscheidung weicht nicht von der vorhin zitierten, einheitlichen höchstgerichtlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, eine solche Rechtsprechung fehlt auch nicht und es wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch einheitlich beantwortet. Die durchgeführte rechtliche Beurteilung ist somit durch den eindeutigen Gesetzeswortlaut und durch die bisherige Rechtsprechung klargestellt.

Darüber hinaus betrifft die durchgeführte rechtliche Beurteilung lediglich den gegenständlichen Fall und es war daher lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen.