Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1113/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1113.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Präsidenten MMag. Dr. Segalla als Einzelrichter über die Beschwerde des Herrn A und der Frau B, beide vertreten durch C Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 20. Juni 2024, Zl. ***, betreffend Abbruch des Wohn- und Geschäftsgebäudes auf der Liegenschaft ***, , Grundstück Nr. ., EZ ***, Grundbuch ***, (mitbeteiligte Partei: D, vertreten durch Rechtsanwaltspartnerschaft E, in ***, ***), nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Der Beschwerde wird mit der Maßgabe stattgegeben, dass der Spruch des angefochtenen Berufungsbescheides lautet: „Der Berufung wird mit der Maßgabe stattgegeben, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides vom 8. Februar 2024, *** lautet: ‚Der Antrag des D vom 6. Oktober 2023 auf Anordnung des Abbruchs des Gebäudes auf dem Grundstück .***, EZ ***, KG *** wird abgewiesen‘.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Verfahrensgegenstand und Verfahrensgang

1.1. Mit Eingabe vom 6. Oktober 2023 an die Marktgemeinde *** beantragte der Nachbar der Beschwerdeführer (und nunmehrige mitbeteiligte Partei), D, Eigentümer des Grundstücks Nr .***, EZ ***, KG , die Anordnung des Abbruchs des Hauses, welches sich auf dem im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden Grundstücks Nr . EZ ***, KG *** befindet. Dieses Haus sei bezogen auf die baurechtlichen Vorschriften und den damaligen Einreichplan zu hoch ausgeführt; dadurch bestehe kein Baukonsens und habe dies Auswirkungen auf die Belichtung des Grundstücks der mitbeteiligten Partei. Auch verfüge das Haus über keinen Kanalanschluss. Es könne aus diesen Gründen auch keine Benützungsbewilligung für das Gebäude geben.

1.1. Mit Bescheid vom 8. Februar 2024, ***, trug der Bürgermeister der Marktgemeinde *** den nunmehrigen Beschwerdeführern den Abbruch der Wohn- und Geschäftsgebäude auf der Liegenschaft ***, , GSt Nr. ., EZ ***, KG *** „unverzüglich, jedoch bis spätestens 6 Wochen nach Rechtskraft dieses Bescheides“ auf. Im Zuge eines Feststellungsantrages gem. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 hätten die nunmehrigen Beschwerdeführer dargelegt, dass von der Baubewilligung bereits bei Bauausführung vor mehr als 30 Jahren abgewichen wurde. So sei der Kniestock des Dachbodens um drei Ziegelscharen höher ausgeführt und dadurch die Gebäudehöhe an den Traufenfronten um ungefähr 66 cm vergrößert worden. Außerdem sei der Dachboden zur Gänze brandhemmend ausgebaut worden und würde teilweise für Wohnzwecke genutzt werden. Das Gebäude bestehe bis heute unverändert.

Es handle sich daher beim verwirklichten Bauwerk gemessen an der damals erteilten Baubewilligung um ein aliud. Da das Bauwerk somit nicht bewilligt sei, sei der Abbruch anzuordnen.

1.2. In der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung brachten die nunmehrigen Beschwerdeführer im Wesentlichen vor:

• Es lägen die Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 vor. Auch ohne Erlassung eines Feststellungsbescheides sei dies zu berücksichtigen.

• Es liege gegenständlich kein aliud vor. Ein solches könne nur bei Abweichungen im Hinblick auf die Lage auf dem Grundstück und seine Außenabmessungen vorliegen. Ein Abweichen in Bezug auf die Gebäudehöhe begründe hingegen kein solches, weshalb auch die ursprüngliche Baubewilligung weiter im erteilten Umfang aufrecht sei; der Abweichung des tatsächlich errichteten Bauwerks in Bezug auf die bewilligte Gebäudehöhe sei derart zu begegnen, dass ein Rückbau auf die bewilligte Höhe anzuordnen sei, aber kein vollständiger Abbruch.

1.3. Die Berufung wurde mit dem nunmehr angefochtenen Berufungsbescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 20. Juni 2024, ***, als unbegründet abgewiesen. Entgegen dem Berufungsvorbringen bedürfe es, um von einer Anwendbarkeit des § 70 Abs. 6 NÖ BO ausgehen zu können, eines ausdrücklichen Feststellungsbescheids. Ebenso führe auch die festgestellte, sich nicht bloß im Zentimeterbereich bewegende Abweichung der Gebäudehöhe vom Konsens zu einem aliud: Aus der Rechtsprechung ergäbe sich, dass bei der Beurteilung, ob ein aliud vorliegt, auf die „Ausmaße“ abzustellen sei; darunter falle auch die Gebäudehöhe.

1.4. In der nunmehr verfahrensgegenständlichen Beschwerde präzisieren und ergänzen die Beschwerdeführer ihr Berufungsvorbringen.

2. Feststellungen:

2.1. Auf der Liegenschaft ***, , GSt Nr. ., EZ ***, KG *** befindet sich ein Wohn- und Geschäftsgebäude. Dem Grunde nach wurde für ein solches Gebäude mit Bescheid vom 30. Dezember 1981, Zl *** eine Bewilligung erteilt. Die Benützungsbewilligung wurde am 9. Juni 1987 erteilt. Das Gebäude ist seitdem unverändert.

2.2. Das Gebäude wurde bei seiner Errichtung zu diesem Zeitpunkt waren die nunmehrigen Beschwerdeführer noch im Kindesalter und nicht Grundstückseigentümer im Vergleich zum damals bewilligten Projekt um ungefähr 66 cm zu hoch errichtet.

2.3. Mit rechtskräftigem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 6. August 2025, GZ LVwGAV90/0012025 wurde festgestellt, dass dieses bestehende Wohn- und Geschäftsgebäude auf dem Grundstück .***, EZ ***, KG ***, gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 als bewilligt gilt.

2.4. Das Grundstück der mitbeteiligten Partei, Nr. .***, EZ ***, KG ***, grenzt unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Grundstück an, und zwar seitlich. Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 16. Mai 2025, LVwG-AV-241/001-2025, wurde der mitbeteiligten Partei die Baubewilligung für ein Wohnhaus auf diesem Grundstück erteilt. Das bewilligte Projekt sieht kein Hauptfenster auf der dem Grundstück der Beschwerdeführer zugewandten Grundstücksseite vor.

2.5. Im Bebauungsplan für den verfahrensgegenständlichen Bereich ist seit mindestens 2011 geschlossene Bebauungsweise verordnet.

2.4. Alle diese Feststellungen ergeben sich aus den vorgelegten Verwaltungsakten bzw. den Gerichtsakten sowie aus dem im Rechtshilfeweg beigeschafften Einreichplan zu LVwG-AV-241/001-2025 und sind, soweit wesentlich, auch nicht strittig. Soweit die mitbeteiligte Partei in mündlicher Verhandlung am 16. Juni 2025 ausgeführt habe, das Gebäude sei nicht nur um 66 cm höher als konsentiert, sondern um 1,05 m, stützt sich das Gericht auf die auch im Verfahren LVwGAV90/0012025 geäußerte einheitliche Sichtweise der Beschwerdeführer und der belangten Behörde, wonach der niedrigere Wert zutrifft. Aufgrund nachstehender rechtlicher Überlegungen kommt es auf die Höhe der Überschreitung nicht an.

3. Erwägungen:

3.1. § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 lautet:

(2)Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die 1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4) sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen), gewährleisten und

3. durch jene Bestimmungen über

a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,

sowie

b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung

• auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder

• auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn beeinträchtigt werden könnte.

§ 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 lautet:

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

[…] 2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

§ 31 Abs. 1 Z 1 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 lautet:

§ 31

Regelung der Bebauung

(1) Die Bebauungsweise regelt die Anordnung der Hauptgebäude auf dem Grundstück. Sind auf dem Grundstück mehrere Baulandflächen abgegrenzt, dürfen dafür unterschiedliche Bebauungsweisen festgelegt werden. Die Bebauungsweise kann auf eine der folgenden Arten festgelegt werden:

1. geschlossene Bebauungsweise

Die Bebauung ist überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen. Weiters kann die Bebauung bis zu einer Baufluchtlinie (z. B. Eckbauplätze) oder einer Abgrenzung im Sinn des § 4 Z 3 der Verordnung über die Ausführung des Bebauungsplanes, LGBl. 8200/1-3, erfolgen.

3.2. Mit der Erlassung des Erkenntnisses GZ LVwG-AV-90/001-2025 wurde rechtskräftig festgestellt, dass das Gebäude gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 als bewilligt gilt. Die Erlassung eines Abbruchauftrags von Amts wegen ist daher nicht (jedenfalls: nicht mehr) zulässig.

3.3. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH, 10.07.2017, Ro 2016/05/0007, Rn 48) hat ein Nachbar im Feststellungsverfahren nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 keine Parteistellung. Zwecks Durchsetzung seiner in § 6 NÖ BO 2014 eingeräumten subjektiven Rechte ist er jedoch berechtigt, Anträge auf Erlassung baupolizeilicher Maßnahmen wozu auch der Abbruchauftrag zählt auch dann zu erheben, wenn iSd § 70 Abs. 6 festgestellt wurde, dass das Gebäude als bewilligt gilt.

3.4. Während daher die amtswegige Erlassung eines Abbruchauftrags nach der rechtskräftigen Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nicht mehr möglich ist, besteht in Bezug auf einen Nachbarantrag keine derartige Sperrwirkung.

3.5. In seinem Antrag vom 6. Oktober 2023 macht die mitbeteiligte Partei zunächst geltend, das Gebäude verfüge nicht über einen Kanalanschluss. Ungeachtet dessen, ob dies zutrifft oder nicht, macht sie damit kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht iSd taxativen Auflistung des § 6 NÖ BO 2014 geltend, sodass sich diese Einwendung als unzulässig erweist.

3.6. Darüber hinaus behauptet sie eine Beeinträchtigung der „Belichtung des Grundstücks“. § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 sieht ein subjektives Recht des Nachbarn auf „Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn“ vor. Ob die Formulierung der Einwendung der mitbeteiligten Partei den Anforderungen des § 6 genüge tut, kann aus folgender Erwägung dahingestellt bleiben: Der Bebauungsplan für die maßgeblichen Teile der Marktgemeinde *** im Bereich der Ortschaft *** sieht für die beiden betroffenen Grundstücke „geschlossene Bebauungsweise“ vor. Der Verwaltungsgerichtshof hat zur gekuppelten und zur geschlossenen Bebauungsweise und der NÖ BO 1996 bereits festgehalten, dass diese nicht der Erzielung einer ausreichenden Belichtung im oben genannten Sinn dient (VwGH, 29.01.2013, 2011/05/0049) und daher das diesbezügliche subjektiv-öffentliche Nachbarrecht nicht verletzt sein kann. Er führt dazu aus: „Ein Anbau an die seitliche Grundgrenze, wie ihn die gekuppelte (oder geschlossene) Bauweise ermöglicht, kann grundsätzlich immer den Lichteinfall auf ein allfälliges Hauptfenster eines Gebäudes am Nachbargrundstück beeinträchtigen.“ Dies kann auch im Anwendungsbereich der NÖ BO 2014 nicht anders gesehen werden. Diese Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes beziehen sich streng genommen nur auf die Bebauungsweise und nicht auf die Bebauungshöhe, auch dort ist aber kein anderes Ergebnis denkmöglich: Der Gesetzgeber geht bei der geschlossenen Bebauungsweise davon aus, dass bis an die Grundstücksgrenze gebaut wird, weswegen von der Seite her überhaupt keine Belichtung erfolgt. Ein zukünftig zulässiges Gebäude (vgl. § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BO 2014) auf dem Grundstück der mitbeteiligten Partei Nr .*** dürfte daher – im Übrigen ebenso wie ein zukünftig (neu) zu bewilligendes Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführer Nr .*** – an der Seite gar kein Hauptfenster aufweisen. Die Beschwerdeführer weisen diesbezüglich zu Recht auf Punkt 9 der OIB-Richtlinie 3 (Anhang 3 zur NÖ Bautechnikverordnung 2014) hin, welcher detaillierte Belichtungserfordernisse für Aufenthaltsräume (und damit Hauptfenster) vorsieht, welche bei einem in der geschlossenen Bebauungsweise zulässigen Anbau bis an die Grundstücksgrenze nicht erfüllbar sind, selbst wenn am Nachbargrundstück nur teilweise angebaut wird und darüber hinaus de facto ein Bauwich besteht. Da die beiden Grundstücke seitlich aneinandergrenzen, ist daher kein solcher Belichtungsschutz betreffend die Hauptfenster gegeben (anderes gilt selbstverständlich nach vorne und nach hinten, jeweils auf das Grundstück bezogen).

Da auf dem Grundstück der mitbeteiligten Partei auch kein Gebäude mit Hauptfenstern auf der den Beschwerdeführern zugewandten Grundstücksseite bewilligt ist, kommt auch kein Recht auf Belichtung nach § 6 Abs. 2 Z 3 lit b. NÖ BO 2014 in Betracht.

Angemerkt sei in Hinblick auf die Formulierung der Einwendung, dass das Grundstück als solches einen Belichtungsschutz nicht genießt.

3.7. Im Ergebnis sind daher subjektiv-öffentliche Rechte der mitbeteiligten Partei durch das gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 als bewilligt geltende Gebäude nicht verletzt. Die Erlassung eines Abbruchauftrags kommt nicht in Betracht.

4. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Vielmehr folgt die Entscheidung der in der Begründung wiedergegebenen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.