Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-90/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.90.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Präsidenten MMag. Dr. Segalla als Einzelrichter über die Beschwerde des Herrn A und der Frau B, beide vertreten durch C Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 9. Dezember 2024, Zl. ***, betreffend Abweisung des Antrages auf Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 hinsichtlich des Wohn- und Geschäftsgebäudes auf der Liegenschaft EZ ***, KG ***, Grundstück Nr. ***, zu Recht:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben und es wird gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) festgestellt, dass das bestehende Wohn- und Geschäftsgebäude auf dem Grundstück ***, EZ ***, KG ***, Marktgemeinde ***, wie im verbesserten Bestandplan vom 11. März 2024 dargestellt, als bewilligt gilt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Verfahrensgegenstand und Verfahrensgang:

1.1. Mit Antrag vom 28. August 2023 haben die Beschwerdeführer die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 für das Wohn- und Geschäftsgebäude auf dem Grundstück ***, EZ ***, KG *** beantragt.

1.2. Mit Bescheid vom 25. Juni 2024, *** wies der Bürgermeister der Marktgemeinde *** diesen Antrag mit der wesentlichen Begründung ab, es sei bereits bei der Errichtung des Gebäudes von der Baubewilligung dahingehend abgewichen worden, als das Gebäude höher als bewilligt errichtet worden sei. In dieser tatsächlich errichteten Höhe sei das Gebäude (auch) nach damaliger Rechtslage nicht bewilligungsfähig gewesen. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 sei nicht auf Fälle anwendbar, in denen im Errichtungszeitpunkt bewusst von der beantragten Bewilligung abgewichen worden sei und der verwirklichte Bau auch nach damaliger Rechtslage nicht bewilligungsfähig gewesen wäre: Dieser Fall sei gleich zu behandeln, wie jener eines völlig konsenslos errichteten Bauwerkes. Gerade das Wort „neuerlich“ in § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 spräche dafür, dass die von den Bauwerbern vorgenommenen Abweichungen in der Vergangenheit zumindest einmal bewilligungsfähig gewesen sein müssten. Für diese Sichtweise sprächen auch verfassungsrechtliche Überlegungen.

1.3. Die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung wurde mit den nunmehr verfahrensgegenständlichen Berufungsbescheid vom 9. Dezember 2024, *** mit im Wesentlichen gleichlautender Begründung als unbegründet abgewiesen.

1.4. In der Beschwerde wird die Rechtsauffassung der belangten Behörde bestritten. Es komme aufgrund des Wortlautes des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 und der dazu ergangenen Rechtsprechung auf die Art der Abweichung von der Bewilligung nicht an. Auch verfassungsrechtliche Bedenken bestünden keine.

2. Feststellungen:

2.1. Mit Bescheid vom 30. Dezember 1981, Zl *** wurde dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer (dem Vater des Beschwerdeführers) die Bewilligung für den Neubau des auch heute noch (unverändert) bestehenden Wohn- und Geschäftsgebäudes auf dem – als Bauland gewidmeten – Grundstück ***, EZ ***, KG ***, Marktgemeinde *** erteilt. Im Vergleich zum damals bewilligten Projekt wurde das Gebäude tatsächlich um ca. 66 cm höher errichtet, als bewilligt, und zwar mit einer Gebäudehöhe von 8,20 m (nordwestliche straßenseitige Traufenfront) und 9,60 m (gemittelte südwestliche Giebelfront). Die Benützungsbewilligung für das Gebäude wurde 1987 erteilt.

2.2. Die Beschwerdeführer haben am 28. August 2023 beantragt, festzustellen, dass dieses Gebäude als gem. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 bewilligt gilt. Diesem Antrag wurde – nach Durchführung eines Verbesserungsverfahrens durch die Baubehörde – ein vollständiger Bestandsplan beigelegt.

2.3. Es kam zwischen der Fertigstellung des Gebäudes und dem Antrag vom 28. August 2023 zu keinen baubehördlichen Beanstandungen.

2.4. Erst im Jahr 2020 wurde beim Gebäude eine so bezeichnete „Hundestiege“ errichtet, die vom Außenbereich ca 3-4 Meter auf ein Dach des Gebäudes führt. Der obere Teil dieser Stiege ist auf einer Stahlkonstruktion aufgeständert, welche unmittelbar an der Außenwand des Gebäudes steht. Im Bestandsplan ist diese Stiege nicht eingezeichnet.

3. Beweiswürdigung:

3.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Verwaltungsakt und in mündlicher Verhandlung am 16. Juni 2025.

3.2. Die Feststellungen ergeben sich aus dem unbedenklichen Verwaltungsakt und sind unbestritten. Insbesondere ist, wie sich in mündlicher Verhandlung ergab, unstrittig, dass das Gebäude um ca. 66 cm höher als bewilligt errichtet wurde; ebenso, dass es keine baubehördliche Beanstandung gegeben hat. Von Seiten der belangten Behörde wurde auch der Vollständigkeit des Bestandsplans in mündlicher Verhandlung nicht widersprochen.

3.3. Betreffend die „Hundestiege“ ergeben sich die Feststellungen aus dem im Parallelverfahren LVwG-AV-536/001-2024 eingeholten bautechnischen Gutachten, welches beiden Parteien bekannt ist und in gemeinsamer mündlicher Verhandlung mit vorliegendem Verfahren behandelt wurde.

4. Rechtslage:

4.1. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 lautet:

(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

Weiters ist § 35 Abs. 2 Z 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß.

Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2034 außer Kraft.

4.2. Das verfahrensgegenständliche Gebäude befand sich zu seiner Errichtung und befindet sich auch jetzt im Bauland; eine Baubewilligung für dieses Gebäude wurde, wie festgestellt, erteilt, jedoch in Bezug auf die Bauhöhe von dieser bereits bei der Errichtung (um ca. 66 cm) abgewichen. Aufgrund des – im Zeitpunkt der ursprünglichen Genehmigung noch nicht verordneten – Bebauungsplanes ist für das verfahrensgegenständliche Grundstück Bauklasse I verordnet. Angesichts der festgestellten Gebäudehöhe ist eine nachträgliche Baubewilligung daher nicht mehr zulässig.

4.3. Die Beschwerdeführer haben einen vollständigen Bestandsplan vorgelegt; es hat keine baubehördliche Beanstandung gegeben, und das Gebäude wurde vor mehr als 30 Jahren mit der nunmehr vorhandenen Gebäudehöhe errichtet und ist seitdem unverändert (und fand daher die Abweichung vom Konsens vor mehr als 30 Jahren statt), so dass auch die weiteren Voraussetzungen nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 in dieser Hinsicht vorliegen.

4.4. Im Verfahren strittig ist, ob der – von der Baubehörde vorgebrachte, von den Beschwerdeführern allerdings bestrittene – Umstand, dass das verwirklichte Gebäude auch schon im Zeitpunkt seiner Errichtung nach den Regeln der NÖ BO 1976 im Ausmaß der verwirklichten Gebäudehöhe nicht bewilligungsfähig gewesen wäre, eine Feststellung nach § 70 Abs. 6 verhindert.

4.5. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich kann sich der von der belangten Behörde vertretenen Rechtsauffassung, wonach in einem solchen Fall eine positive Feststellung nicht zulässig sei, nicht anschließen. Zunächst ist festzuhalten, dass der Wortlaut des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 die Voraussetzungen für eine Feststellung grundsätzlich abschließend regelt und nur darauf abstellt, dass eine Baubewilligung vorgelegen ist und von dieser abgewichen wurde, nicht jedoch, ob das tatsächlich bewilligte Bauwerk damals bewilligungsfähig gewesen wäre. Auch der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 70 Abs. 6 ist eine solche Einschränkung nicht zu entnehmen. Insbesondere hat der Verwaltungsgerichtshof festgehalten: „Die Art der Abweichung ist für die Frage, ob sie von § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfasst ist, nicht relevant. Der Wortlaut des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 legt nicht fest, in welchem Ausmaß von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sein muss. Insbesondere wird nicht normiert, dass nur eine Abweichung von der ursprünglichen Baubewilligung, welche ein rechtliches aliud bewirkt hat und damit eine gänzliche neuerliche Baubewilligung notwendig macht, von § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfasst sein soll. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gilt somit auch für solche Abänderungen vom Baukonsens, welche als „bloße“ Konsenswidrigkeiten bewilligungspflichtig beziehungsweise anzeigepflichtig waren und es weiterhin sind, jedoch ohne zum Erlöschen des Baukonsenses des Altbestandes geführt zu haben.“ (VwGH, 27.10.2023, Ra 2023/05/0039. Rn 22; ebenso 03.08.2020, Ra 2019/05/0226). Begründend führt der Verwaltungsgerichtshof zu seinen Überlegungen weiterhin aus: „Dem Motivenbericht zu § 70 Abs. 6 BO ist zu entnehmen, dass mit dieser Bestimmung Bauten mit langjähriger Bestandsdauer rechtlich abgesichert werden sollen, welche bereits eine Baubewilligung erlangt hatten, von der jedoch entweder abgewichen wurde (ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen beziehungsweise von der Baubehörde beanstandet worden zu sein) oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage (ehemalige Wiener Randbezirke) erloschen ist. Grund für diese Regelung ist nach dem Motivenbericht weiters, dass sich in vielen Fällen diese Objekte mittlerweile im Eigentum von Rechtsnachfolgern befinden, denen das Fehlen einer Baubewilligung gar nicht bewusst ist beziehungsweise nicht angelastet werden kann, sodass die Erteilung eines Abbruchauftrages als unbillige Härte erscheint. Die Befristung dieser Ausnahmebestimmung wird damit begründet, dass nur solche Gebäude, welche bereits jetzt eine lange Bestandsdauer aufweisen, von der Regelung profitieren sollen (vgl. den Motivenbericht zu LGBl. Nr. 1/2015, Ltg.-477/B-23/2-2014, 42f).“

4.6. Zwar ist die hier vorliegende Konstellation nicht die gleiche, über die der Verwaltungsgerichtshof dort abgesprochen hat, seine Überlegungen, wonach „die Art der Abweichung […] für die Frage, ob sie von § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfasst ist, nicht relevant“ ist, führen aber zum selben Ergebnis: Es geht auch hier um die rechtliche Absicherung eines seit Jahrzehnten bestehenden Zustandes, für den die nunmehrigen Grundstücks- und Bauwerkseigentümer nichts können und von dessen Konsenswidrigkeit sie im Zeitpunkt, in dem sie entstanden ist, nichts wissen konnten. Eine Einschränkung dergestalt, dass § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nur Konstellationen erfasst, in denen die damalige, konsenswidrige Bauführung nach damaliger Rechtslage bewilligungsfähig gewesen wäre, würde dem Ziel dieser gesetzlichen Regelung nicht entsprechen und findet, wie ausgeführt, auch nicht Deckung im Gesetzestext. Soweit sich die belangte Behörde zur Begründung ihres Rechtsstandpunktes auf das Wort „neuerlich“ in der Wendung „nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden“ stützt, trägt das ihren Standpunkt nicht: § 70 Abs. 6 verlangt ja, dass ursprünglich eine Bewilligung erteilt wurde (weshalb Schwarzbauten von dieser Bestimmung nicht erfasst sind), und auf diesen Umstand („ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen“) bezieht sich – in klarer Wortlautinterpretation – das Wort „neuerlich“. Gerade der eindeutige Wortlaut der Bestimmung, die explizit nur völlig konsenslos errichtete Bauwerke aus ihrem Anwendungsbereich ausschließt, spricht gegen eine – von der belangten Behörde monierte – Gleichbehandlung des Schwarzbaus mit vorliegendem Sachverhalt.

4.7. Anders als die belangte Behörde hat das Verwaltungsgericht auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen § 70 Abs. 6 NÖ BO in dieser konkreten Konstellation; eine verfassungsrechtlich erforderliche Gleichbehandlung der unterschiedlichen Möglichkeiten, in welcher Form (für die aktuellen Eigentümer unverschuldet) von der ursprünglichen Bewilligung abgewichen wurde spricht vielmehr für die Sichtweise des Verwaltungsgerichtes. Zu Recht haben die Beschwerdeführer in mündlicher Verhandlung darauf hingewiesen, dass § 70 Abs. 6 ja eine weitere, strenge, Voraussetzung für eine Feststellung voraussetzt, nämlich den Umstand, dass das Gebäude unbeanstandet geblieben ist.

4.8. Die Voraussetzungen für eine Feststellung iSd § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 liegen daher vor.

4.9. Anzumerken ist, dass sich aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergibt, dass Nachbarn im Feststellungsverfahren gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 keine Parteistellung zukommt (VwGH, 10.07.2017, Ro 2016/05/0007, Rn 48).

4.10. Weiters anzumerken ist, dass die in Punkt 2.4. beschriebene „Hundestiege“ nicht Teil des Bestandsplanes ist und von der Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nicht betroffen ist. Aus den Feststellungen ergibt sich weiters, dass sie ein eigenständiges Bauwerk („auf einer Stahlkonstruktion aufgeständert, welche unmittelbar an der Außenwand des Gebäudes steht“) darstellt. Der Umstand, dass sie erst 2020 errichtet wurde, ändert daher nichts daran, dass das Wohn- und Geschäftsgebäude selbst seit über 30 Jahren unverändert geblieben ist.

5. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Der Wortlaut des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 in Verbindung mit der hierzu – wenngleich zu anderen Sachverhalten – bereits ergangenen und in der Begründung wiedergegebenen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist hinreichend eindeutig, um eine weitere Klärung der Rechtslage nicht erforderlich scheinen zu lassen.