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LVwG-AV-387/002-2025•LVwG N LVwG-AV-387/002-2025
LVwG-AV-387/002-2025Landesverwaltungsgericht01.08.2025
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Zubau; Konsenslosigkeit;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Kammerhofer als Einzelrichter über die Beschwerde des A, vertreten durch B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt St. Pölten vom 10.12.2024, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die Frist für den Abbruch mit 7 Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung festgesetzt wird.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
Der Beschwerdeführer ist seit Ende 2021 Grundeigentümer der Grundstücke Nr. .*** (Baufläche) und Nr. *** der Katastralgemeinde *** mit der topographischen Anschrift ***, ***.
Auf dem Grundstück Nr .*** (Baufläche) wurde im Jahr 2022 ein bestehendes Gebäude dergestalt baulich verändert, dass es nun eine Massivbauweise im Ausmaß von 12,675 m x 5,20 m und einer Höhe von 5,84 m, aufweist. Als oberer Abschluss wurde ein Flachdach mit dreiseitiger Attika ausgeführt. Die Entwässerung des Daches erfolgt über die nordöstliche Gebäudefront mit einer vorgehängten Regenrinne. Das Regenfallrohr befindet sich an der südöstlichen Gebäudeecke an der Hofseite. Das Gebäude wurde direkt an der südwestlich seitlichen, der nordwestlich hinteren und der nordöstlich seitlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr. .*** (Baufläche) errichtet. Der Abstand zur nordwestlichen Grundstücksecke, im Verlauf der Straßenfluchtlinie, beträgt 15,50 m.
Im gegenständlichen Gebäude befindet sich nunmehr eine Wohnung TOP ***, ein Kinderwagenabstellraum sowie ein Müllraum. Die Fußbodenoberkante des Erdgeschoßes wird auf dem Niveau des direkt angrenzenden Geländes ausgewiesen und beträgt die Geschoßhöhe von 2,76 m. Die Raumhöhe beträgt im Erdgeschoß sowie im Obergeschoß 2,50 m. Zur vertikalen internen Erschließung wurde eine einläufige Stahlbetontreppe mit 15 Steigungen im Verhältnis von15 cm x 25 cm mit einer Breite von 90 cm ausgeführt. Die Wohnungstreppe wurde an der nordöstlichen Gebäudefront errichtet. Der Antritt befindet sich nordwestseitig.
In den Einreichplänen vom 31.07.2023 werden folgende Nutzflächen innerhalb der Wohnung Top *** ausgewiesen:
Erdgeschoß: Wohnen/Kochen/Essen: 29,80 m²
Vorraum: 2,88 m²
WC: 2,43 m²
Obergeschoß: Zimmer 1: 16,31 m²
Zimmer 2: 17,69 m²
Bad: 4,94 m²
AR: 2,76 m²
Gang: 5,88 m²
Balkon: 5,40 m² (Erschließung über Gang)
Die gesamte Nutzfläche der Wohnung wird bei Top *** beträgt:
Wohnräume 85,87 m²
Balkon 5,40 m²
Summe: 91,27 m²
Das gegenständliche Gebäude wurde auf einem rechteckigen Grundriss, im Ausmaß von 12,675 m x 5,20 m und einer Höhe von 5,84 m, errichtet. Die Wohnräume von Top *** werden ausschließlich über die nordöstlich orientierte Gebäudefront belichtet und belüftet. Im Obergeschoß ist im südlicheren Bereich der nordöstlich orientierten Gebäudefront ein Balkon vorgehängt und mit einer massiven Brüstung gefasst. Darüber hinaus bildet der Balkon ein Vordach über dem Wohnungszugang und dem Zugang zum Kinderwagenabstellraum. Im Verlauf der südwestlichen seitlichen Grundstücksgrenze wurde eine 2,10 m lange Begrenzungsmauer mit einer Höhe von mehr als 2,70 m errichtet. Der Müllraum verfügt über eine Nutzfläche von 9,68 m² und ist über eine Öffnung 200/200 an der südöstlich orientierten Gebäudefront erschlossen. Der Kinderwagenabstellraum verfügt über eine Nutzfläche von 6,09 m² und ist über eine nach außen aufschlagende einflügelige Tür 100/210 erschlossen.
Im Zuge der Errichtung des Gebäudes in Massivbauweise, im Ausmaß von 12,675 m x 5,20 m und einer Höhe von 5,84 m, direkt an der südwestlich seitlichen, der nordwestlich hinteren und der nordöstlich seitlichen Grundstücksgrenze wurde bei der nachträglichen Anbringung der Wärmedämmung die jeweiligen Grundstücksgrenzen mit der Dämmstärke von 14,00 cm und Außenputz überbaut.
Davor befand sich an dieser Stelle ein Gebäude, welches im Jahr 1935 als Handelsstall für Pferde behördlich bewilligt wurde. Im Bescheid des Magistrates der Stadt St. Pölten vom 16. März 1935, Zl. ***, wurde auf dem gegenständlichen Grundstück die behördliche Genehmigung für einen Handelsstall für Pferde erteilt. In diesem Bescheid ist festgehalten, dass im ebenerdigen westlich gelegenen Hofgebäude beim Haus auf dem gegenständlichen Grundstück ein bereits bestehender Stall als Handelsstall für Pferde verwendet werden soll. Der bewilligte Stallbau war 3 m tief, 3,10 m breit und 2,70 m hoch. Die Umfassungswände bestanden aus Ziegelmauerwerk und waren mit Kalkmörtel verputzt. Der Fußboden war betoniert, die beiden Pferdestände waren mit einer Holzbrücke belegt. Die Belichtung erfolgte durch zwei eiserne Fenster. Über der verputzten Tramdecke befand sich der Heuboden. Futterkrippen aus Beton waren angebracht. Von der Behörde wurde unter anderem angeordnet, dass im Handelsstall höchstens zwei Pferde gleichzeitig verwendet werden dürfen.
Zu einem nicht mehr feststellbaren Zeitpunkt – jedenfalls vor 1980 – wurde das Gebäude adaptiert und nicht mehr als Pferdestall, sondern als Wohnung genutzt. Baubehördliche Bewilligungen für diese Veränderungen liegen nicht vor.
Der Beschwerdeführer erwarb das Grundstück im Jahr 2021. Zu diesem Zeitpunkt bestand das Gebäude als „Hofhaus“ mit zwei Wohneinheiten. Es war baulich so ausgestaltet, dass das Hofhaus ein Baukörper war, der vertikal innen in zwei Wohneinheiten getrennt war. Es waren für beide Wohneinheiten im Erdgeschoss eigene Eingangstüren vorhanden. Im Erdgeschoss befand sich jeweils eine Küche, im ersten Stock befanden sich die Wohnräumlichkeiten. Diese Wohneinheiten waren aber aufgrund eines Brandes (ca. im Jahr 2015) nicht mehr nutzbar und die Dachkonstruktion beschädigt.
Der Grundriss des „Hofhauses“ wies bis Ende 2021 die Form eines „L“ auf.
Flugdatum 2020
Flugdatum 2023
[Abweichend vom Original:
…
Bilder nicht wiedergegeben]
Quelle: Imap
Nunmehr besteht das „Hofhaus“ mit einem rechteckigen Grundriss im Ausmaß von 12,675 m x 5,20 m.
1.6. Zum behördlichen Verfahren:
Mit Bescheid des Magistrates der Stadt St. Pölten vom 30. April 2024, Zl. , wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen gemäß § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014, als Grundeigentümer der Grundstücke Nr. . (Baufläche) und Nr. *** der Katastralgemeinde *** in ***, in der ***, das dort befindliche, näher beschrieben „Hofhaus“ vollständig abzubrechen. Die Frist zur Umsetzung wurde mit spätestens 29. November 2024 festgesetzt.
Die dagegen vom Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung erhobene Berufung wurde mit Berufungsbescheid des Stadtsenates vom 10. Dezember 2024, Zl. ***, gemäß § 66 Abs 4 AVG 1991, BGBl 51/1991 idgF, als unbegründet abgewiesen und die Frist zur Ausführung des Abbruches des gegenständlichen Gebäudes bis spätestens 30. Juni 2025 neu festgesetzt.
1.7. Zum Beschwerdevorbringen:
Gegen diesen abweisenden Berufungsbescheid erhob der Beschwerdeführer die vorliegende, fristgerecht eingebrachte Beschwerde durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung. Begründend wurde dazu ausgeführt:
„[…]
3.1. Der Bescheid wird wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften zur Gänze angefochten. Der Beschwerdeführer erachtet sich in seinem subjektiv-öffentlichem Recht auf Nichterteilung eines Abbruchauftrages verletzt.
[…]
5. Zur Rechtswidrigkeit in Folge der Verletzung von Verfahrensvorschriften
5.1. Mangelhafte Begründung bzw. Darstellung der Behörde
5.1.1. Die belangte Behörde hat in ihrem Bescheid nicht ausreichend über die Ausführungen des Beschwerdeführers abgesprochen, sondern diese vielmehr mit pauschalen Begründungen zurück- bzw. abgewiesen. Gemäß § 59 Abs 1 AVG hat sich die belangte Behörde in der Begründung ausreichend mit den Einwendungen auseinander zu setzen (VwGH 23. Februar 1988, 88/05/0020) und insbesondere darzulegen, warum sie die Einwendungen als „nicht zutreffend" ansieht. Eine Missachtung führt zu einem Begründungsmangel (Walter/Thienel, Verwaltungsverfahrensnovellen 1998, 62), weshalb der bekämpfte Bescheid bereits aus diesem Grund einen wesentlichen Verfahrensmangel aufweist.
5.1.2. Der Bescheidadressat muss über die für die Entscheidung der Behörde maßgeblichen Erwägungen ausreichend und nachvollziehbar informiert werden, sodass dieser in der Lage ist, sie eventuell zu entkräften und Gegenargumente vorzubringen (Hengstschläger/Leeb, AVG zu § 60, RZ 6). Aufgrund der unzureichenden Ausführungen ist dies nur schwer bis unmöglich. Die Behörde ist der Begründungspflicht offensichtlich nicht nachgekommen und der VwGH führte in seinem Erkenntnis vom 20. Oktober 2004, 2001/08/0020 dazu Folgendes aus:
„Die Begründung eines Bescheides muss erkennen lassen, welchen Sachverhalt die Behörde ihrer Entscheidung zugrunde gelegt hat, aus welchen Erwägungen sie zur Ansicht gelangt ist, dass gerade dieser Sachverhalt vorliegt und aus welchen Gründen die Behörde die Subsumtion des Sachverhaltes unter einem bestimmten Tatbestand für zutreffend erachtet. Die Begründung eines Bescheides hat Klarheit über die tatsächlichen Annahmen der Behörde und ihre rechtlichen Erwägungen zu schaffen." (vgl. Walter/Thienel, Verwaltungsverfahren12, in E 19 ff zu § 60 AVG zitierte hg. Rechtsprechung).
Die belangte Behörde ist jedoch nicht - wie nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gefordert - inhaltlich und konkret auf die vorgebrachten Argumente eingegangen und hat insbesondere nicht ausreichend dargelegt, warum sie die Berufung des Beschwerdeführers als unbegründet abgewiesen hat.
5.1.3. So werden etwa die – betreffend die Instandsetzungsmaßnahmen – Argumente pauschal damit ab- bzw. zurückgewiesen, als in der Begründung des gegenständlich bekämpften Bescheides lediglich auf die sehr verschwommenen und schwer erkennbaren Luftbilder der Behörde verwiesen wird.
5.1.4. Auch sollen die zur Veranschaulichung beigelegten Luftaufnahmen, dem Beschwerdeführer Klarheit verschaffen, dass eben ein „aliud" vorliegt. Den Erwägungen der Behörde kann jedenfalls nicht gefolgt werden und die Luftaufnahmen sind sehr unscharf und führen zu keinem eindeutigen Ergebnis, dass wirklich ein „aliud" vorliegt.
5.1.5. Durch diese unzureichende Begründung bzw. Darlegung der Dimensionierung des Gebäudes und mangelhafte Verfahrensführung wird der Beschwerdeführer in seinem Recht auf Durchführung eines mangelfreien Verfahrens verletzt, weshalb der gegenständlich bekämpfte Bescheid bereits auf Grund der Verletzung von Verfahrensvorschriften zu beheben ist.
5.2. Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgrund unzureichender Ermittlungen
5.2.1. Gemäß § 37 AVG hat die Behörde den für die Erledigung einer Verwaltungssache maßgebenden Sachverhalt von Amts wegen festzustellen. Die Feststellung des maßgebenden Sachverhalts erstreckt sich dabei auf die Ermittlung aller unter diesem Gesichtspunkt in Betracht kommenden Tatsachen und deren Erhärtung durch Beweise (VwGH 21. 12. 1978, 1240/77; VwSIg 13.635 A/1992; VwGH 20. 10. 1992, 91/08/0096; vgl auch VwGH 27. 2. 2018, Ro 2016/05/0009). Die Sachverhaltsfeststellung durch ein ordnungsgemäß (vgl §§ 39 bis 55 AVG) durchgeführtes Ermittlungsverfahren ist unerlässliche Voraussetzung für die mängelfreie Erledigung einer Verwaltungsangelegenheit (vgl VwGH 1. 7. 1993, 93/09/0051).
5.2.2. Wie aus der Begründung des gegenständlich bekämpften Bescheides sowie dem gesamten Akteninhalt hervorgeht, hat es die belangte Behörde insbesondere unterlassen, weitere Ermittlungen zum baubehördlich genehmigten Konsens aus dem Jahr 1935 sowie eine allenfalls vorliegenden vermuteten Konsens betreffend das gegenständliche Gebäude auf dem Grundstück Nr. .***, EZ ***, KG ***, BG ***, durchzuführen. Die unzureichende Ermittlungsarbeit der Behörde verletzt den Beschwerdeführer in seinen gesetzlich gewährleisteten Rechten und entspricht nicht den zwingenden Verfahrensvorschriften.
5.2.3. Die belangte Behörde hat den dahingehenden Einreichplan und baubehördlichen Konsens aus dem Jahr 1935 dem Beschwerdeführer mit Verbesserungsauftrag vom 28. September 2023 zur Kenntnis gebracht, jedoch dahingehend keine weiteren Ermittlungsschritte gesetzt. Dies wäre in diesem Zusammenhang aber unbedingt notwendig gewesen, damit vorab festgestellt werden hätte können, ob die durchgeführten Instandsetzungen am Bauwerk auf dem Grundstück Nr. .***, KG ***, BG ***, vom ursprünglichen Konsens aus dem Jahr 1935 oder einem allenfalls vermuteten Konsens umfasst sind. In Folge wäre die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt, ob überhaupt eine Baubewilligung gemäß § 23 NÖ BO notwendig (gewesen) wäre. Im Sinne des § 37 AVG wäre die belangte Behörde zu diesen Ermittlungsschritten verpflichtet gewesen.
5.2.4. Die belangte Behörde wäre jedenfalls verpflichtet gewesen, zu dieser Frage weitere und nähere Ermittlungsschritte zu tätigen. Diese Ermittlungen wären insofern von entscheidender Relevanz, um festzustellen, ob der gegenständlich bekämpfte Abbruchauftrages rechtmäßig, seitens der belangten Behörde, erteilt wurde, weil für das Bauwerk auf Grundstück Nr. .***, EZ ***, KG ***, BG ***, keine Baubewilligung vorliegen würde. Dabei hat es die Behörde jedoch völlig unterlassen, Feststellungen dahingehenden zu treffen, ob die gegenständlich vorgenommenen baulichen Instandsetzungen nicht ein bewilligungs-, anzeige und meldefreies Vorhaben gemäß § 17 NÖ BO darstellen und damit ein Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs 2 NÖ BO von vornherein ausscheidet.
5.2.5. Da die belangte Behörde den vorliegenden maßgebenden Sachverhalt somit nicht ausreichend ermittelt und festgestellt hat, ist der Beschwerdeführer in seinem Recht auf ein mangelfreies Verfahren verletzt und leidet die gegenständliche Verwaltungsangelegenheit aus diesem Grund an einem wesentlichen Verfahrensmangel.
6. Inhaltliche Rechtswidrigkeit des bekämpften Bescheides
6.1.1. Wie aus der Begründung des gegenständlich bekämpften Bescheides hervorgeht, liege aufgrund des Abbruchs und der Errichtung des Hofhauses ohne rechtskräftige Baubewilligung ein Widerspruch zur NÖ BO vor und die belangte Behörde habe daher gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO von Amts wegen den Abbruch anzuordnen.
6.1.2. Ein baupolizeilicher Abbruchauftrag im Sinne des § 35 Abs 2 NÖ BO setzt voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat
(vgl. VwGH 2004/05/0205; 2004/05/0027 bis 0030).
Die entscheidende Frage ist daher, ob hinsichtlich des jeweils betroffenen Bauwerks zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages sowie zum Zeitpunkt der Errichtung bzw. Durchführung der baulichen Maßnahmen jeweils eine bau behördliche Bewilligungspflicht bestanden hat
(vgl. LVwG NÖ 24. März 2020, LVwG-AV-1355/001-2019).
6.1.3. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist die Ausführung der in § 17 NÖ BO als bewilligungs- anzeige-, und meldefrei angeführten Vorhaben vom Geltungsbereich der Bestimmung des § 35 Abs 2 NÖ BO ausgenommen.
Nach Ansicht des VwGH bedarf es einer gesetzlichen Grundlage, wenn die Behörde einen baupolizeilichen Auftrag erlassen soll. Eine solche gesetzliche Grundlage fehlt hinsichtlich jener Baulichkeiten bzw. Vorhaben, die keiner Baubewilligungs- oder Anzeigepflicht unterliegen - wie z.B. bei einem bloßen Instandsetzungsauftrag. Vorhaben iSd § 17 NÖ BO sind jedenfalls keine Vorhaben iSd letzten Satzes des § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO (vgl. VwGH 26. April 2103, 2011/07/0204 sowie VwGH 26. Juni 2023, 2012/05/0187) und kann dahingehend ein Abbruchauftrag jedenfalls nicht erteilt werden.
6.1.4. Gemäß § 17 Z 3 NÖ BO ist die Instandsetzung von Bauwerken, wenn die Konstruktionsart beibehalten sowie Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden ein bewilligungs-, anzeige-, und meldefreies Vorhaben.
6.1.5. Nach der Rechtsprechung des VwGH werden unter einer Instandsetzung iSd § 17 Z 3 NÖ BO jene Maßnahmen verstanden, welche dazu dienen, ein Gebäude in seiner Substanz zu erhalten. Eine Instandsetzung im Sinne dieser Bestimmung liegt dann nicht mehr vor, wenn ein relevantes Maß an Altsubstanz in diesem Sinne nicht mehr vorhanden ist (vgl. VwGH 20. Mai 2003, 2001/05/0144 und 0100). Die Berufungsbehörde stellte richtigerweise fest, dass die Außenmauern bestehen blieben und somit kein „aliud" vorliegt. Von einem „aliud" ist auszugehen, wenn ein Gebäude errichtet wurde, dass in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der ursprünglich erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten abweicht (vgl. VwGH 2011/05/0023).
6.1.6. Der Umstand, dass für das gegenständlich Gebäude des Beschwerdeführers ein baubehördlich genehmigter Konsens aus dem Jahr 1935 für ein „Hofhaus" vorliegt ist von einem vermuteten Konsens auszugehen.
6.1.7. Ausgehend von diesem baurechtlichen Konsens hat der Beschwerdeführer am gegenständlichen Gebäude auf dem Grundstück Nr.: .***, EZ ***, KG ***, BG ***, lediglich Instandsetzungsmaßnahmen iSd § 17 Z 3 NÖ BO durchgeführt. Die Konstruktionsart (Ziegelbau) des Gebäudes wurde beibehalten, sowie auch Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen wurden nicht wesentlich verändert und wesentliche Teile des baurechtlich konsentierten Gebäudes sind gleichgeblieben.
6.1.8. Durch die vorgenommenen Instandsetzungsmaßnahmen des Beschwerdeführers kann nicht von einer wesentlichen Abweichung der erteilten Baubewilligung bzw. des vermuteten Konsens ausgegangen werden. Aus diesem Grund liegt auch kein bewilligungspflichtiges aliud vor.
6.1.9. Die von der Berufungsbehörde vorgebrachten äußeren Dimensionierungen, welche vom ursprünglichen Bestand abweichen würden, sind nicht wesentlich und das Gebäude weicht dementsprechend nicht von dem baubehördlich genehmigten „Hofhaus" ab.
6.1.10. Der Vollständigkeit halber wird festgehalten, dass im Rahmen der durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen auch keine Möglichkeit einer Einflussnahme auf die Standfestigkeit, den Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung oder Nachbarrechte gemäß § 6 NÖ BO bestand oder hierdurch ein Widerspruch zum Ortsbild vorlag und auch deshalb nicht von einer bewilligungspflichtigen Änderung gemäß § 14 Z 3 NÖ BO auszugehen war.
6.1.11. Im Sinne des § 17 Z 3 NÖ BO sind für die durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude auf dem Grundstück Nr.: .***, EZ ***,
KG ***, BG ***, keine Bewilligungs-, Anzeige-, oder Meldepflichten notwendig.
Die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO fehlen und aus diesem Grund ist der gegenständlich bekämpfte Abbruchbescheid damit mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet.
6.2. Eingestelltes Verwaltungsstrafverfahren
6.2.1. Das dem Beschwerdeführer zulast gelegte Straferkenntnis vom 03.07.2024, GZ: *** wurde mit Erkenntnis vom 16. Dezember 2024, GZ: LVwG-S-1704/001-2024 zur Gänze vom LVwG Niederösterreich aufgehoben.
6.2.2. Der Beschwerdeführer regt an, das Landesverwaltungsgericht NÖ möge das gegenständliche Erkenntnis des LVwG Niederösterreich vom 16. Dezember 2024, GZ: LVwG-S-1704/001-2024 bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigen.
Aufgrund der dargestellten Sach- und Rechtslage stellen die Beschwerdeführer sohin die Anträge, jedenfalls eine mündliche Verhandlung durchführen, und den angefochtenen Bescheid des Stadtsenates St. Pölten vom 10.12.2024,
GZ: ***, ersatzlos beheben und das gegenständliche Abbruchverfahren einstellen.
[…]“
1.8. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den von der belangten Behörde vorgelegten Bauakt sowie den Gerichtsakt, das Vorbringen der Parteien und die Einvernahme der C und der D als Zeuginnen.
Der Sachverhalt gibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Bauakt. Die Feststellungen zur Ausgestaltung des bestehenden gegenständlichen Gebäudes wurde nicht bestritten. Die Feststellung, dass das gegenständliche Gebäude nach 2021 in der nunmehrigen Ausgestaltung insbesondere betreffend Grundriss hergestellt wurde, ergibt sich aus dem IMAP-System des Landes, wo auf dem Orthofoto aus dem Jahr 2020 noch das Gebäude in „L“-Form ersichtlich ist, beim Luftbild aus dem Jahr 2023 ist der nunmehrige Bauzustand mit rechteckigem Grundriss ersichtlich. Die Feststellungen zum Stand der behördlichen Bewilligungen ergibt sich insbesondere aus der behördlichen Bewilligung aus dem Jahr 1935 und dem darin angeführten Bestand sowie dem Bauakt, in dem keine weiteren behördlichen Bewilligungen für das ursprüngliche Stallgebäude vorliegen. Die Feststellungen zur baulichen Ausgestaltung des „Hofhauses“ ab den 1980er-Jahren ergibt sich aus den glaubwürdigen Aussagen der Zeuginnen. Den Zustand des „Hofhauses“ beim Erwerb durch den Beschwerdeführer hat dieser glaubhaft dargelegt.
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)
§ 28.
(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
[…]
§ 4
1. Abstellanlage für Kraftfahrzeuge: für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmter Raum (z. B. Garage), bauliche Anlage (z. B. Carport) oder Fläche einschließlich der Rangierflächen und Zu- und Abfahrten;
[…]
6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
[…]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
§ 14
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
[…]
§ 15
(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:
[…]
2. Vorhaben mit geringfügigen baulichen Maßnahmen:
[…]
b) die temporäre Aufstellung von nicht ortsfesten Tierunterständen mit einer überbauten Fläche von insgesamt nicht mehr als 50 m² sowie von mobilen Geflügelställen jeweils auf demselben Grundstück;
[…]
§ 35
(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.
[…]
(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.
2.3. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG)
§ 25a.
(1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden.
(4) Wenn in einer Verwaltungsstrafsache oder in einer Finanzstrafsache
1. eine Geldstrafe von bis zu 750 Euro und keine Freiheitsstrafe verhängt werden durfte und
2. im Erkenntnis eine Geldstrafe von bis zu 400 Euro verhängt wurde,
ist eine Revision wegen Verletzung in Rechten (Art. 133 Abs. 6 Z 1 B-VG) nicht zulässig.
(4a) Die Revision ist nicht mehr zulässig, wenn nach Verkündung oder Zustellung des Erkenntnisses oder Beschlusses ausdrücklich auf die Revision verzichtet wurde. Der Verzicht ist dem Verwaltungsgericht schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Wurde der Verzicht nicht von einem berufsmäßigen Parteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, so kann er binnen drei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden. Ein Verzicht ist nur zulässig, wenn die Partei zuvor über die Folgen des Verzichts belehrt wurde. Wurde das Erkenntnis des Verwaltungsgerichts mündlich verkündet (§ 29 Abs. 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG, BGBl. I Nr. 33/2013), ist eine Revision nur nach einem Antrag auf Ausfertigung des Erkenntnisses gemäß § 29 Abs. 4 VwGVG durch mindestens einen der hiezu Berechtigten zulässig.
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 Bundes-Verfassungsgesetz erkennt das Verwaltungsgericht über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.
Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden. Das Verwaltungsgericht hat dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Gemäß § 17 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung (BAO), des Agrarverfahrensgesetzes (AgrVG), und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 (DVG), und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3 VwGVG) zu überprüfen und nach § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden (§ 27 VwGVG). Relevant ist dabei im Bescheidbeschwerdeverfahren – nach h. M. (in diesem Sinn auch VwGH Ro 2014/03/0076) – regelmäßig die in seinem Entscheidungszeitpunkt geltende Sach- und Rechtslage, sodass diesbezügliche Änderungen – zum Vor- und Nachteil des Beschwerdeführers (VwGH 2007/18/0059) zu berücksichtigen sind. In seinem Verfahren hat das Verwaltungsgericht – soweit sich nicht aus dem VwGVG anderes ergibt – die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1-5 sowie des IV. Teiles, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem, dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte (§ 17 VwGVG).
„Sache“ des Beschwerdeverfahrens ist – ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgesehenen Prüfungsumfanges – jedenfalls nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruches der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat (vgl. VwGH Ra 2014/03/0049).
Das ist im vorliegenden Fall der baubehördliche Abbruchauftrag für das im Abbruchauftrag näher beschriebene und einem Bild aus dem Geoinformationssystem der belangten Behörde mit Koordinaten präzisierte Gebäude auf dem Grundstück Nr. .*** der KG ***.
Bei einem einheitlichen Bauwerk ist der gesamte Bau Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages und es kommt ein Abbruchauftrag bloß in Bezug auf Teile einer Baulichkeit nur dann in Betracht, wenn die rechtlich nicht sanierbaren konsenswidrigen oder konsenslosen Teile vom übrigen Teil des Baus trennbar sind (VwGH 2012/05/0057). Das verfahrensgegenständliche Bauwerk ist nach seiner baulichen Ausgestaltung ein einheitliches, nicht trennbares Bauwerk und kommt ein Abbruchauftrag bloß in Bezug auf Teile nicht in Betracht. Gegenstand des Verfahrens ist daher das gesamte Bauwerk.
Gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt. Unbeachtlich bleibt hier, ob zu irgendeiner Zeit einmal eine Baubewilligung vorgelegen hat, da es nur auf das konkrete Bestehen einer solchen im Zeitpunkt des Abbruchauftrages ankommt.
Voraussetzung für die Erteilung eines solchen baupolizeilichen Auftrags ist sohin zum einen die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht des Vorhabens sowohl im Errichtungszeitpunkt als auch während der Zeitspanne bis zur Erteilung des baupolizeilichen Auftrags, zum anderen das Fehlen dieser erforderlichen Bewilligung oder Anzeige. Er kommt daher zunächst dann nicht zum Tragen, wenn es sich im Errichtungszeitpunkt um bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben handelte (VwGH 2002/05/0124; 2005/05/0254) oder die Bewilligungs- bzw. Anzeigefreiheit zwischen Errichtung und Erteilung des baupolizeilichen Auftrags (wenn auch nur vorübergehend) eintrat. Sei es, dass dies ausdrücklich angeordnet wird (derzeit § 17 NÖ BauO 2014), sei es, dass das Vorhaben nicht unter §§ 14 oder 15 NÖ BauO 2014 oder die entsprechenden Vorgängerbestimmungen subsumiert werden kann.
Bewilligungspflichtig sind nach § 14 NÖ BO 2014 (wie auch nach den früheren Bauordnungen) unter anderem Neu- und Zubauten von Gebäuden (Z 1), sowie die Errichtung von baulichen Anlagen (Z 2). Nach der Legaldefinition ist ein Gebäude ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten.
Gemäß § 4 Z 31 NÖ BO 2014 ist unter Wand ein seitlicher Raumabschluss zu verstehen, der zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen (z. B. Wandbauteile, Fenster, Türen, Tore, Brüstungen) bzw. aus flächig wirkenden Bauteilen (z. B. Gitter, Lamellen, Netze) besteht. Nunmehr ist somit vom Gesetzgeber klargestellt, dass auch flächig wirkende Bauteile, nämlich Gitter, Lamellen und Netze als Wand im Sinne der NÖ Bauordnung 2014 zu gelten haben.
Das verfahrensgegenständliche Objekt verfügt über wenigstens zwei (nämlich vier) Wände, einen Boden und ein Dach. Es dient – nachdem im Obergeschoss eine Wohnung sich befindet – auch dazu, Personen zu schützen. Es ist demnach ein Gebäude (§ 4 Z 15 NÖ Bauordnung 2014).
Vom Beschwerdeführer wurde vorgebracht, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen lediglich um Instandsetzungsmaßnahmen gehandelt habe die weder anzeige- noch bewilligungspflichtig seien.
Unter „Instandsetzung“ sind jene Maßnahmen zu verstehen, welche dazu dienen, ein Gebäude in seiner Substanz zu erhalten. Bei Vornahme einer weitgehenden baulichen Veränderung von einer Instandsetzung nicht mehr die Rede sein (VwGH Ra 2017/05/0292). Ebenso kommt eine bewilligungsfreie Instandsetzung nicht in Betracht, wenn der Verfallszustand des Gebäudes bereits ein derartiges Ausmaß angenommen hat, dass nahezu alle wesentlichen raumbildenden Elemente in ihrer Substanz erneuert werden müssen (VwGH 2005/05/0370).
Schon die Veränderung des „L“-förmigen Grundrisses zu einem rechteckigen Grundriss stellt eine weitgehende bauliche Veränderung dar, die über die Erhaltung von der Substanz hinausgeht. Eine Instandsetzung durch die baulichen Maßnahmen des Beschwerdeführers liegt im gegenständlichen Fall nicht vor. Da durch die Erweiterung des Grundrisses nicht nur wesentliche raumbildende Elemente in ihrer Substanz erneuert, sondern die Grundfläche des Gebäudes erweitert wurde, liegt keine Instandsetzung, sondern letztlich ein Zubau vor.
Gemäß § 14 Z 1 NÖ Bauordnung 2014 bedürfen Zubauten einer Baubewilligung.
Festgehalten wird, dass selbst durch Kenntnisnahme der Baubehörde von der Maßnahme für die Beschwerdeführer nichts gewonnen werden kann, zumal ein baubehördlicher Konsens durch „Verschweigung“ der Behörde (VwSlg 4541 F/1973), durch Duldung eines solchen Zustandes (VwGH 96/06/0041), durch konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane oder mündliche Zusagen baubehördlicher Organe (VwGH 2013/05/0176) nicht entstehen kann.
Die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit soll nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung derselben offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht
(vgl. VwGH ZI. 2001/05/0835).
Der rechtmäßige Bestand des ursprünglichen Gebäudes ergibt sich aus der behördlichen Bewilligung aus dem Jahr 1935, mit der es als Handelsstall für Pferde bewilligt wurde.
Das Gebäude wurde in seiner jetzigen baulichen Ausgestaltung mit dem veränderten Grundriss erst nach dem Jahr 2021 hergestellt. Diesbezüglich kann ein vermuteter Konsens nicht vorliegen, weil die bauliche Umgestaltung zeitlich nur wenige Jahre zurückliegt.
Im vorgelegten Bauakt finden sich eine ganze Reihe von baulichen Tätigkeiten die angezeigt bzw. bewilligt wurden. Es bestehen keine Anzeichen dahingehend, dass der Bauakt unvollständig wäre.
Zubauten von Gebäuden sind bewilligungspflichtige Bauvorhaben
(§ 14 Z 1 NÖ Bauordnung 2014). Für das Hofhaus in der nunmehrigen baulichen Ausgestaltung liegt keine Baubewilligung vor.
Im Bescheid des Magistrates der Stadt St. Pölten vom 16. März 1935, Zl. ***, wurde auf dem gegenständlichen Grundstück die behördliche Genehmigung für einen Handelsstall für Pferde erteilt. In diesem Bescheid ist festgehalten, dass im ebenerdigen westlich gelegenen Hofgebäude beim Haus auf dem gegenständlichen Grundstück ein bereits bestehender Stall als Handelsstall für Pferde verwendet werden soll. Der bewilligte Stallbau war 3 m tief, 3,10 m breit und 2,70 m hoch. Die Umfassungswände bestanden aus Ziegelmauerwerk und waren mit Kalkmörtel verputzt. Der Fußboden war betoniert, die beiden Pferdestände waren mit einer Holzbrücke belegt. Die Belichtung erfolgte durch zwei eiserne Fenster. Über der verputzten Tramdecke befand sich der Heuboden. Futterkrippen aus Beton waren angebracht.
Nach den baulichen Veränderungen nach 2021 weist das „Hofhaus“ nunmehr eine Massivbauweise im Ausmaß von 12,675 m x 5,20 m und einer Höhe von 5,84 m, auf. Als oberer Abschluss wurde ein Flachdach mit dreiseitiger Attika ausgeführt. Die Entwässerung des Daches erfolgt über die nordöstliche Gebäudefront mit einer vorgehängten Regenrinne.
Wurde ein Gebäude errichtet, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten, abweicht, ist von einem rechtlichen aliud auszugehen. Die Baubewilligung wird nämlich für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass ein Abweichen hievon eine neuerliche Baubewilligung erfordert (VwGH 2011/05/0023).
Das „Hofhaus“ weicht vom Baukonsens aus dem Jahr 1935 insbesondere in der Grundfläche erheblich (12,675 m x 5,20 m statt 3 m x 3,10 m) und nicht nur im Rahmen von Messungenauigkeiten ab und ist von diesem daher nicht gedeckt.
Der vom Beschwerdeführer beim Kauf des Grundstückes im Jahr 2021 vorgefundene Bestand beim „Hofhaus“ ist insofern nicht relevant, als für die Abweichungen von der Baubewilligung aus dem Jahr 1935 keine Baubewilligungen vorliegen. Auch der 2021 vorgefundene Bestand wich mit dem „L“-förmigen Grundriss bereits erheblich vom 1935 bewilligten rechteckigen Grundriss von 3 m x 3,10 m ab.
Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014 kommt es für einen Abbruchauftrag nur darauf an, ob eine Baubewilligung bzw. Anzeige vorliegt oder nicht.
Da das gegenständliche Gebäude in seiner baulichen Ausgestaltung einer Bewilligungspflicht unterliegt, diese aber nicht vorliegt, ist der angefochtenen Entscheidung (abgesehen von der Umsetzungsfrist) nicht entgegenzutreten.
Gemäß § 59 Abs. 2 AVG ist dem Verpflichteten eine angemessene Leistungsfrist einzuräumen (vgl. VwGH Ra 2014/07/0011). Da die Frist für die Durchführung der Maßnahmen im erstinstanzlichen Bescheid mit 31. August 2024 festgesetzt und in der Berufungsentscheidung vom 10. April 2024 nicht abgeändert wurde, ist diese im Entscheidungszeitpunkt bereits abgelaufen. Es war eine neue Frist festzusetzen. Im erstinstanzlichen Bescheid wurde eine Frist von etwa 7 Monaten vorgegeben. Diese Frist wurde vom Beschwerdeführer nicht beanstandet. Die nunmehr – an die bereits von der Behörde im erstinstanzlichen Bescheid orientierte und vom Beschwerdeführer nicht als zu kurz bemessen bemängelte – festgesetzte Frist erscheint daher angemessen. Schließlich hat der VwGH bereits ausgeführt, dass ein rechtswidriger Zustand, der nach dieser Bestimmung zwingend zu beenden ist, an sich nicht schützenswert und bereits aus gleichheitsrechtlichen Überlegungen zu beseitigen ist (VwGH Ra 2016/05/0066).
3.12. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Dazu wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
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