Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2205/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.2205.001.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin HR Mag. Clodi über die Beschwerde des A, ***, ***, vertreten durch B, Rechtsanwältin in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 23.05.2023, Zl. ***, mit dem seine Berufung vom 09.08.2022 gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 20.07.2022, betreffend erteilter baupolizeilicher Aufträge, abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wird die Frist für die Durchführung der baupolizeilichen Aufträge des in Beschwerde gezogenen Bescheides hinsichtlich der abzubrechenden Baulichkeiten und der zu behebenden Mängel mit 12 Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung neu festgesetzt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit dem Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 23.05.2023, Zl. *** wurde die Berufung des nunmehrigen Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters Stadtgemeinde *** vom 20.07.2020, Zl. *** mit dem verschiedene baupolizeiliche Aufträge erteilt wurden, abgewiesen und der angefochtene Bescheid der Baubehörde I. Instanz bestätigt.

In diesem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 20.07.2020, Zl. *** wurde dem Beschwerdeführer als Eigentümer der Liegenschaft EZ ***, Katastralgemeinde *** gestützt auf § 35 NÖ BO 2014 unter Spruchpunkt 1. der baupolizeiliche Auftrag erteilt, aufgrund von groben Abweichungen zur Baubewilligung vom 17.02.2003 auf der genannten Liegenschaft folgende Baulichkeiten abzubrechen:

-vier Flugdächer

-ein weiteres Flugdach („Künstlergarderobe“)

-die Sauna

-den Veranstaltungsraum *** und die Bühne samt Zeltkonstruktion samt den beiden Stiegenaufgängen in das als Klubraum, Küche, Garderobe und Lager bezeichnete und im Bauakt als Gebäude Nr. *** bezeichnete Gebäude („Klubhaus“)

-den unter dem *** errichteten Keller und dem überdacht ausgeführten Zugang zu den WC-Anlagen und den Kellerabgang

-die neben Gebäude Nr. *** befindliche Überdachung und das kleine Nebengebäude

-den auf der Südseite des „Klubhauses“ in Top *** in Form eines Metallrohres zusätzlich errichteten Rauchfang

-die im Atelierraum errichtete Zwischenwand

-die Außentreppe und somit der Zugang zu Top *** und Top *** an der südwestlichen Seite des Klubhauses sowie die in diesem Bereich zusätzlich errichteten Terrassen

Diese abzubrechenden Baulichkeiten wurden in einem Plan, welcher einen integralen Bestandteil des gegenständlichen Bescheides bildet, rot hervorgehoben.

Unter Spruchpunkt 2. des gegenständlichen Bescheides wurde gestützt auf § 34 NÖ BO 2014 folgende Behebung nachstehender Mängel und die Herbeiführung des konsensmäßigen Zustandes bezüglich des Gebäudes mit der Nr. *** angeordnet:

-im Dachgeschoß wurde die Trennwand zwischen dem Stiegenhaus und dem Atelier von Top *** nicht hergestellt

-die Wohnungstreppe vom Atelier zur Erschließung der Galerie entgegen der Einreichplanung als Stahl-Wendeltreppe ausgeführt

-der Luftraum zwischen den Ebenen entgegen der Einreichplanung in seiner Größe und Form abgeändert

-im Galeriegeschoß straßenseitig zusätzliche Dachflächenfenster sowie eine Dusche in der Galerieebene hergestellt

-zwischen Stiegenhaus und Flur und dem Vorraum wurde die Trennwand zu Top *** lagemäßig verändert und der Vorraum dadurch verkleinert und die Trennwand zwischen dem Stiegenhaus und der vorangeführten Wohneinheit nicht als massive Ziegelwand, sondern als Holzwand mit Fensterelementen ausgeführt

-im Keller dieses Hauses wurden die massiven Trennwände des Heiz- und Tankraums abgebrochen und ein Gasheizkessel installiert

Unter Spruchpunkt 3. wurde angeordnet, dass die aufgetragenen Maßnahmen innerhalb von 6 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu beginnen und innerhalb weiterer 6 Monate abzuschließen sind, und der Behörde die erfolgte Erledigung nachzuweisen ist.

Begründend führte dazu der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz zusammengefasst aus, dass aufgrund eines Lokalaugenscheines vom 20.02.2020 und einer neuerlichen Besichtigung am 11.05.2020 sowie durch das Gutachten vom 26.05.2020 des Bausachverständigen C festgestellt worden sei, dass die Bauführung aufgrund der Baubewilligung aus dem Jahr 2003 keineswegs konsensgemäß gewesen sei, sondern, dass grob von der Bewilligung abgewichen worden sei.

In der fristgerecht gegen diesen Bescheid mit Schreiben vom 09.08.2022 erhobenen Berufung beantragte der Beschwerdeführer die Aufhebung des angefochtenen Bescheides. Zusammengefasst wird hier Folgendes vorgebracht:

Aufgrund einer mangelnden Begründung sei der Bescheid nicht überprüfbar und bereits aus diesem Grund ersatzlos zu beheben, weiters mangele es an konkreten Feststellungen. Es sei dem Beschwerdeführer auch keine Gelegenheit gegeben worden, zu dem Gutachten von C vom 25.06.2020 Stellung zu beziehen. Dieses Gutachten entspräche darüber hinaus auch nicht den Anforderungen an ein objektives, als Entscheidungsbasis geeignetes Gutachten und sei inhaltlich falsch.

Da die Bühne und die Künstlergarderobe im alleinigen Eigentum des *** stehe, sei der Beschwerdeführer der falsche Bescheidadressat. Die Bühne, der Regieplatz sowie die Künstlergarderobe seien temporäre Zeltkonstruktionen und somit gemäß § 17 NÖ BO bewilligungsfrei.

Die Flugdächer und die Sauna seien bereits länger als 30 Jahre lang errichtet, sodass sie als Konsens und Bestand zu qualifizieren seien. Des Weiteren würde es sich hierbei um nicht raumbildende Leichtkonstruktionen, sohin nicht um Bauwerke, handeln. Darüber hinaus nehme der Sachverständige unzulässige Würdigungen vor und sei befangen.

Im Übrigen sei der angefochtene Bescheid auch mangels ausreichender Konkretisierung der Abbruch- bzw. Bauaufträge zu beheben und einer Vollstreckung nicht zugänglich. Zu dem bewilligungsgemäß errichteten Hauptgebäude samt Keller träfe die Behörde überhaupt keine Feststellungen.

Durch die Baubewilligung vom 17.02.2003 sei außerdem zur GZ. *** die Bewilligung für einen Zubau und die Durchführung von baulichen Abänderungen sowie den Ausbau des Dachgeschosses erteilt worden, wodurch das errichtete Gebäude somit in seinem Kern ordnungsgemäß bewilligt sei. Aufgrund der Geringfügigkeit der Abweichungen sei das Hauptgebäude und der Keller konsensmäßig errichtet worden, und es läge kein aliud vor. Ein Abbruch würde jedenfalls eine unbillige Härte darstellen, welche zur Arbeitslosigkeit mehrerer Personen und zu einer erheblichen Entwertung des Eigentums des Beschwerdeführers führen würde.

Gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 23.05.2023, Zl. *** wurde fristgerecht vom rechtsfreundlich vertretenen A Beschwerde erhoben und mit Verweis auf das gesamte Vorbringen in der Berufung vom 09.08.2022 zusammengefasst ausgeführt:

Die Bauführung auf der gegenständlichen Liegenschaft sei konsensgemäß erfolgt. Dass von der Baubewilligung aus dem Jahre 2003 „grob abgewichen“ worden sei, werde ausdrücklich bestritten.

Die Gebäudeteile „***“, Bühne und Künstlergarderobe seien mit Verweis auf § 10 Abs. 1 NÖ Veranstaltungsgesetz als Zeltkonstruktionen zu bewerten, da jederzeit eine kurzfristige Entfernung und Aufstellung erfolgen könne. Diese Gebäudeteile würden somit unter die Ausnahmebestimmung des § 17 NÖ BO fallen und seien somit nicht bewilligungspflichtig.

Auch würden mehrere Verfahrensmängel vorliegen. Die Behörde habe zum Verfahren zu Unrecht zwei nichtamtliche Sachverständige beigezogen. Es sei nicht auszuschließen und sogar naheliegend, dass ein Amtssachverständiger zu einem anderen Gutachten hätte kommen können.

Des Weiteren sei der zuständige Sachbearbeiter D befangen, da dieser sowohl für den Bürgermeister als auch für den Stadtrat bzw. dessen Mitglieder Entscheidungsgrundlagen vorbereitet habe. Durch die persönliche Beziehung zur Sache sei die Erhaltung seiner erstinstanzlichen Entscheidung ein psychologisch bekanntes und menschlich kaum beeinflussbares Motiv.

Zur Feststellung des entscheidungserheblichen Sachverhalts, insbesondere zur Feststellung der Liegenschaftsgrenzen, der genauen Situierung der „Gebäude“ und zur Feststellung der bebauten Fläche des *** wäre auch die Beiziehung eines Geometers von erheblicher Relevanz gewesen.

Als weiterer Verfahrensmangel wurde die Nichtzustellung der Protokollabschrift vom Lokalaugenschein am 12.12.2022 um 9:39 Uhr gerügt. Dadurch sei das Recht des Beschwerdeführers auf Parteiengehör verletzt worden.

Weiters würde das Gutachten des Baumeisters E keine geeignete Grundlage für eine behördliche Entscheidung darstellen. Es würde bei dessen Erkenntnissen an Ableitungen aus dem Befund mangeln, des Weiteren bedürfe es zwingend einer Gegenüberstellung des „Soll-Zustandes“ laut behördlicher Bewilligung und des „Ist-Zustandes“ um die konkreten Gründe für den mangelnden baurechtlichen Konsens darzulegen. Auch sei die bloße Wiedergabe der verba legalia keine ausreichende Begründung.

Zudem sei auf die gutachterliche Stellungnahme von F vom 23.04.2023 von der belangten Behörde im Zuge der Erlassung des gegenständlich angefochtenen Bescheides nicht ausreichend eingegangen worden. Diesem Gutachten komme derselbe Beweiswert zu, wie einem amtlichen Sachverständigengutachten.

Die belangte Behörde gab am 20.07.2023 im Zuge der Vorlage der Beschwerde gleichzeitig eine Stellungnahme ab, in der zusammenfasst Folgendes vorgebracht wird:

Die Bauführung sei nicht konsensmäßig gewesen und es würde auch bisher kein Ansuchen für ein bewilligungsfähiges Bauvorhaben vorliegen. Durch die Erhebung des gesamten bisherigen Vorbringens zum Vorbringen der gegenständlichen Beschwerde würde nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung kein begründeter Berufungsantrag vorliegen. Der Lokalaugenschein sei kein Teil einer Verhandlung, dementsprechend sei auch kein förmliches Protokoll aufzunehmen gewesen.

Der Hinweis auf eine mögliche Bewilligungsfreiheit des „***“ sei unzutreffend, insbesondere würden die inkriminierten Teile von Gebäuden oder Bauwerken schon aufgrund des Akteninhaltes wesentlich länger als 30 Tage bestehen.

Die Mängelrüge betreffend die Heranziehung nichtamtlicher Sachverständiger sei ebenfalls nicht berechtigt, da das Amt der NÖ Landesregierung personalmäßig nicht in der Lage sei, den Gemeinden ausreichend Amtssachverständige für Bauwesen zur Verfügung zu stellen. Weiters habe der Sachbearbeiter Herr D keine Approbationsbefugnisse, sondern bereite nur Sachverhalte für entscheidende Organe vor. Demnach bestehe der Verfahrensmangel der Befangenheit nicht.

Die Nichtbeiziehung eines Geometers stelle ebenfalls keinen Verfahrensmangel dar, da die Einschaltung eines solchen nie zugesagt worden sei. Des Weiteren sei es nur darum gegangen, festzustellen, welche Gebäude bzw. Gebäudeteile oder Bauwerke und Bauwerksteile abzutragen seien und nicht darauf, wie weit sie zB von Grundgrenzen entfernt seien.

Der Sachverständige habe lediglich eine Darstellung der technischen Sicht der Dinge geliefert, keine rechtliche Beurteilung. Da es im gegenständlichen Verfahren um die Klärung gehe, für welche Gebäude bzw. Bauwerke kein Konsens gegeben sei, komme der Frage, ob im gegenständlichen Fall ein Aliud vorliege, keine Bedeutung zu.

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 20.03.2025 einen Lokalaugenschein auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers durchgeführt. Neben der zuständigen Richterin und dem Amtssachverständigen für Bautechnik G sowie der Amtssachverständigen für Vermessungstechnik H waren seitens des Beschwerdeführers er selbst mit seiner rechtsfreundlichen Vertretung und der Privatsachverständige F anwesend. Die belangte Behörde war durch I vertreten, zusätzlich anwesend waren Bauamtsdirektor J und E.

Hierbei wurde von der Amtssachverständige für Vermessungstechnik das Grundstück sowie insbesondere der „***“ hinsichtlich Lage und Größe vermessen.

Vom Beschwerdeführer und dessen Vertretung wurde im Zuge des Lokalaugenscheines vorgebracht, dass der an der Südseite des Gebäudes in Top *** in Form eines Mantelrohres zusätzlich errichtete Rauchfang bereits baubehördlich bewilligt und nur noch eine kleine Adaptierung notwendig sei. Die diesbezügliche Bewilligung könne nachgereicht werden.

Betreffend die Änderung des Verwendungszweckes hinsichtlich der errichteten Zwischenwand in Top *** wurde vorgebracht, dass es verabsäumt worden sei dies anzuzeigen. Die diesbezügliche Anzeige würde nachgeholt werden.

Weiters sei ein über den Mistkübeln errichtetes Flugdach, welches sich auf Gemeindegrund befände, mit Zustimmung des Bürgermeisters errichtet worden.

Gleichzeitig wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung für den 08.05.2025 anberaumt.

Noch vor der mündlichen Verhandlung wurden mittels Urkundenvorlage vom 25.03.2025 nachstehende Beilagen vom Beschwerdeführer vorgelegt:

-Baubewilligung vom 22.01.2025, Zl. *** betreffend Abänderungen am Klubhaus (Grundrissänderung im Dachgeschoß in Top ***) und die Errichtung eines Abgasfanges jeweils an der ***

-Baubewilligung vom 05.12.2023, Zl. *** betreffend Abänderungen im Dachgeschoß und in der Galerie des Wohnhauses an der ***

-Bauantrag vom 17.06.2024 (Bauvorhaben im Klubhaus, Einbau von WCs im Erdgeschoss, Änderung der Außentreppen KG-EG-DG) und Aussetzungsbescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 08.01.2025, Zl. ***

-Berufung vom 29.01.2025 gegen den Aussetzungsbescheid vom 08.01.2025

Mit Stellungnahme vom 23.04.2025 brachte die belangte Behörde zur Urkundenvorlage vom 25.03.2025 mit Verweis auf Literatur und höchstgerichtliche Rechtsprechung zusammengefasst vor, dass für die Erteilung eines Abbruchauftrages die Rechtslage im Zeitpunkt der Bescheiderlassung maßgeblich sei. In der Herstellung des Zustandes, der einem angefochtenen baupolizeilichen Auftrag entspreche, sei keine von der Rechtsmittelbehörde zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts zu erblicken. Bezüglich der Zwischenwand werde festgehalten, dass eine solche Maßnahme jedenfalls anzeigepflichtig, in Verbindung mit der Neuschaffung eines Vorraumes jedoch bewilligungspflichtig sei. Der Bauantrag vom 17.06.2024 sei nicht bewilligungsfähig. Der Ausgang des vorliegenden Verfahrens sei abzuwarten. Das Flugdach über den Mistkübeln sei nicht verfahrensgegenständlich, da es nicht als abzutragendes Objekt im Bescheid angeführt sei.

In einer weiteren Stellungahme vom 30.04.2025, welche sich hauptsächlich mit den Ausführungen in der Stellungnahme der belangten Behörde vom 20.07.2023 befasst, bringt der Beschwerdeführer zusammengefasst vor, in der Beschwerde würden weder notwendige Bestandteile fehlen, noch würden sich Zweifel darüber ergeben, was die Partei anstrebe. Die Beschwerde sei somit ausreichend begründet. Weiters würden die Voraussetzungen zur Bestellung eines nichtamtlichen Sachverständigen nicht vorliegen, was einen wesentlichen Verfahrensmangel darstelle. Beim gegenständlichen Lokalaugenschein durch die belangte Behörde handle es sich um eine Verfahrenshandlung, welcher einer formgebundenen Beurkundung bedürfe. Eine Niederschrift sei somit notwendig gewesen. Zu dem Vorliegen der Befangenheit des Sachbearbeiters D sei maßgeblich, ob ein am Verfahren Beteiligter bei vernünftiger Würdigung aller konkreten Umstände Anlass habe, an der Unvoreingenommenheit und objektiven Einstellung des Organwalters zu zweifeln, sodass eine parteiliche Ausübung seines Amtes als wahrscheinlich angesehen werden müsse. Des Weiteren sei bezüglich der Beurteilung der Konsensmäßigkeit mit der NÖ BO auf die bereits eingebrachte Beschwerde und das Gutachten des Sachverständigen F zu verweisen. Für Teilbereiche seien bereits Baubewilligungen erwirkt worden und die entsprechenden Einreichungen eingebracht worden.

Weiters wurde auf die Anhängigkeit eines Verfahrens nach dem Denkmalschutzgesetz zur GZ. *** hingewiesen. Veränderungen, Abtragungen sowie Zerstörungen seien somit an diesen Gegenständen nach dem Denkmalschutzgesetz verboten. Diesbezüglich wurde der Antrag gestellt, das gerichtliche Verfahren bis zur Entscheidung nach dem Denkmalschutzgesetz zu unterbrechen und in eventu den angefochtenen Bescheid ersatzlos zu beheben.

In einer Replik der belangten Behörde vom 05.05.2025 zur Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 30.04.2025 wurde seitens der belangten Behörde das gesamte Vorbringen in dieser Stellungnahme bestritten. Zusammengefasst sei die zuständige Behörde dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Gebäude und sonstige Bauwerke nicht in einer von entsprechenden Bewilligungen abweichenden Weise errichtet und genutzt werden können. Zu der Begründetheit der Beschwerde sei auf die Stellungnahme vom 20.07.2023 zu verweisen. Auch sei die Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen berechtigt gewesen, zudem das Landesverwaltungsgericht ohnehin bereits Amtssachverständige bestellt habe. Zur Notwendigkeit einer Niederschrift des Lokalaugenscheins wird ausgeführt, dass dieser Verfahrensmangel allenfalls durch das gerichtliche Verfahren geheilt worden wäre. Zum Nichtvorliegen eines Verfahrensmangels sei wiederrum auf die Stellungnahme vom 20.07.2023 zu verweisen. Gleiches gelte für die Bedenken bezüglich der Befangenheit des Sachbearbeiters. Auch sei das Vorbringen bezüglich der Beurteilung nach der NÖ BO nicht geeignet, der Beschwerde zum Erfolg zu verhelfen. Die amtlichen Sachverständigen hätten massive Abweichungen von der Bauordnung festgestellt, wodurch mit zusätzlichem Verweis auf die Eingabe vom 23.04.2025 festgehalten werden könne, dass keine Abänderung des bekämpften Bescheides zu erfolgen habe.

Zum angeblich anhängigen Verfahren nach dem Denkmalschutzgesetz wurde ausgeführt, dass Denkmalschutz nur dann gegeben sein könne, wenn ein bestehender Baukonsens vorliege. Hervorgehoben werde hierbei, dass eben dieser Baukonsens für den „***“ als auch für die Nebengebäude, eben nicht bestehe. Es seien auch nicht einmal Unterlagen über ein derart anhängiges Verfahren vorgelegt worden. Die belangte Behörde stelle sohin den Antrag, dass Landesverwaltungsgericht möge das Verfahren dahingehend nicht unterbrechen, sondern den bekämpften Bescheid vollinhaltlich bestätigen.

Am 08.05.2025 hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der der Beschwerdeführer, seine rechtsfreundliche Vertretung sowie der Privatsachverständige F und der Architekt L anwesend waren. Seitens der belangten Behörde waren deren rechtsfreundliche Vertretung I, der Bauamtsdirektor-Stellvertreter D sowie der bautechnische Sachverständige E anwesend. Sonstige Anwesende waren der Amtssachverständige für Bautechnik G und die Amtssachverständige für Vermessungstechnik H.

Beweis wurde erhoben durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde und des Gerichtsaktes, sowie durch Einvernahme des Beschwerdeführers und Vorbringen durch dessen Rechtsvertretung, sowie durch Befragung des Privatsachverständigen F. Weiters wurde Beweis erhoben durch Befragung des Bauamtsdirektor-Stellvertreters der belangten Behörde sowie durch Vorbringen der Rechtsvertretung der belangten Behörde.

Insbesondere wurden folgende Unterlagen aus dem Gerichtsakt verlesen:

• Stellungnahme des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 03.03.2025

• Lokalaugenscheinprotokoll vom 20.03.2025

• Urkundenvorlage des Beschwerdeführers vom 25.03.2025

• Stellungnahme der Vermessungstechnikerin vom 22.04.2025 inkl. des Planes

• Stellungnahme des Stadtrates der SG *** vom 23.04.2025

• Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 30.04.2025

• Replik zur Eingabe des Beschwerdeführers vom 05.05.2025

• Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen vom 06.05.2025

Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme und Verlesung nachstehender Unterlagen:

-ein vom Beschwerdeführer gestellter Antrag auf Umwidmung vom 18.02.2020, aus dem sich ergebe, dass mit der Gemeinde eine Bereinigung des Zustandes auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers besprochen worden sei (Beilage ./A) inklusive angeschlossenem Lichtbild (Beilage ./B)

-eine Kopie des „***“ aus dem Original der Vermessungsurkunde (Beilage ./C)

Ergänzend wurde im Zuge dieser Verhandlung von der Vertreterin des Beschwerdeführers bzw. des Privatsachverständigen F in Bezug auf die Stellungnahme der Vermessungstechnikerin vom 22.04.2025 vorgebracht, dass die Berechnung der Nutzfläche des „***“ nicht nachvollziehbar sei. Es sei aufgrund der aufgezeigten gravierenden Abweichung vom Einreichplan wichtig, dies schlüssig darzulegen.

Hinsichtlich des bautechnischen Gutachtens vom 06.05.2025 wurde in der mündlichen Verhandlung seitens der Beschwerdeführervertreterin vorgebracht, dass der Antrag auf Beiziehung eines gerichtlich beeideten Sachverständigen aufrechterhalten werde. Das Gutachten selbst habe nicht die Form eines Gutachtens, da eine klare Trennung zwischen Befund und Gutachten fehle. Es gäbe in diesem Gutachten zu keiner Baulichkeit einen konkreten Bezug. Es würden lediglich die Abmessungen wiedergegeben und ohne nähere Begründung der Gesetzestext angeführt werden. Es werde nicht dargelegt, welche Teile des Gebäudes es betreffe, auf welche Art und Weise eine kraftschlüssige Verbindung vorliege und welches konkrete bautechnische Wissen dazu erforderlich sei. Der Gutachtensauftrag sei nicht erfüllt worden.

Nach Schluss des Beweisverfahrens wurde mit Schriftsatz vom 26.05.2025 vom Beschwerdeführer eine gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen F vom 22.05.2025 vorgelegt. Weiters wurde der Antrag gestellt, dass Ermittlungsverfahren aufgrund einer Verletzung des Parteiengehörs fortzusetzen, da das Gutachten des Amtssachverständigen vom 06.05.2025 zu knapp vor der mündlichen Verhandlung übermittelt worden sei, um sich ausreichend damit auseinanderzusetzen.

Zusammengefasst sei laut diesem Gutachten vom 22.05.2025 sowohl für die Herstellung der verfahrensrelevanten Flugdächer als auch für die Sauna kein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Auch sei der im Amtssachverständigengutachten vom 06.05.2025 unter Punkt 4 beschriebene Stiegenlauf nicht kraftschlüssig mit dem Untergrund verbunden und es sei zu dessen Herstellung ebenso kein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Bei dem unter Punkt 7 des Amtssachverständigengutachten vom 06.05.2025 genannten Nebengebäude handele es sich um ein Provisorium, welches mit Holzstaffeln und einer Netzbespannung ausgeführt sei, für dessen Herstellung es keinem wesentlichen Maß an bautechnischen Kenntnissen bedürfe. Zur Thematik des *** wurde auf das Privatsachverständigengutachten vom 14.03.2023 verwiesen.

Mit Replik vom 02.06.2025 zum Schriftsatz vom 26.05.2025 brachte die belangte Behörde zusammengefasst vor, dass es allgemeine Gerichtspraxis und absolut erlaubt sei, dass Sachverständigengutachten erst in einer mündlichen Verhandlung erstattet werden und müsse in diesem Fall jede Partei ihre Stellungnahme zu den Gutachten und ihre Frage hierzu in der Verhandlung formulieren. Auch sei das subjektive Recht einer Partei, ihren Rechtsstandpunkt zu vertreten und alles vorzubringen, was diesen unterstütze, jedenfalls im gegenständlichen Fall gewahrt gewesen. Weiters würde sich der Privatsachverständige mit der Frage der Notwendigkeit technischer Kenntnisse zur Errichtung der betroffenen Flugdächer nicht auseinandersetzen und letztlich ohne die Amtssachverständigen zu widerlegen, zum Schluss kommen, dass für die Herstellung der Flugdächer keine besonderen technischen Fähigkeiten gegeben sein müssen. Es läge somit weder ein Verfahrensfehler, noch eine fachlich überzeugende Widerlegung der Gutachten der Amtssachverständigen vor.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Der Beschwerdeführer A ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ ***, Katastralgemeinde *** mit der Grundstücksadresse ***, ***.

Mit Baubewilligungsbescheid vom 17.02.2003 zur GZ. *** wurde dem Beschwerdeführer eine Baubewilligung für einen Zubau („***“) und den Ausbau des Dachgeschosses am Gebäude ON ***, sowie ein Dachgeschossausbau und bauliche Abänderungen im Gebäude ON *** bewilligt.

Zu den Eigenschaften der vom Abbruchauftrag erfassten Objekte wurde Folgendes festgestellt:

Von den vier Flugdächern wurde eines im Anschluss an das „Klubhaus“ als bogenförmige Metalldachkonstruktion mit den ungefähren Abmessungen von 6,20 m bzw. 7,70 m auf 7,30 m bzw. 7,50 m errichtet. Es besteht aus einem Dach, ruht zum teilweise auf der Außenwand des „Klubhauses“ sowie auf Stahlstützen. Es weist über maximal eine Wand auf, ist bzw. sollte kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein und für seine Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

Im Anschluss darauf wurde eine weitere bogenförmige Holzdachkonstruktion mit den ungefähren Abmessungen von 4,60 m bzw. 6,20 m auf 6,50 m bzw. 6,90 m als weiteres Flugdach errichtet. Es besteht aus einem Dach und einer Wand, ist bzw. sollte kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein. Für seine Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

Die beiden weiteren errichteten Flugdächer entlang des Ufers weisen gemeinsam Abmessungen von etwa 3,70 m auf 15,60 m auf und bestehen aus einem Dach und mindestens zwei Wänden, sind bzw. sollten kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein und für ihre Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

Südöstlich des Klubhauses wurde ein Zubau (Flugdach bzw. „Künstlergarderobe“) mit den ungefähren Abmessungen von 4,10 m auf 13,20 m errichtet. Dieser Zubau besteht aus einem Dach und zwei Wänden, er ist bzw. sollte kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein und für seine Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

Die Sauna befindet sich in einem Bauwerk mit den Abmessungen von 2,30 m auf 3,10 m, besteht aus einem Dach und ist allseitig mit Wänden geschlossen. Dieses Bauwerk ist bzw. sollte kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein und für seine Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

Die Abmessungen des Bühnenpodestes (ohne Zeltaufbau) betragen ungefähr 4,80 m auf 4,40 m abzüglich eines Ausschnittes von 1,10 m auf 1,80 m im Bereich des Stiegenaufganges. Das Bühnenpodest besteht aus einer horizontalen Platte auf Rundholzsäulen welche auf Betoneinzelfundamenten gelagert ist. Dieses Bauwerk ist bzw. sollte kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein und für seine Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Es besteht aus einer Fußbodenkonstruktion (tragende Decke) und einer Seitenwand.

Der Zugang zu den WC-Anlagen ist trapezförmig überdacht und weist Abmessungen von etwa 2,90 m bzw. 5,30 m auf 3,20 m auf. Das Flachdach welches zugleich als Terrasse dient und mit einer Absturzsicherung ausgestattet ist befindet sich in einer Höhe von ca. 2,60 m über dem anschließenden Gelände. Dieses Bauwerk ist bzw. sollte kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein und für seine Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Es besteht aus einer Decke und zwei Wänden.

Die nordöstlich des Gebäudes ON *** gelegene Überdachung weist Abmessungen von etwa 2,20 m auf 5,10 m auf. Es ist bzw. sollte kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sein und für seine Errichtung ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Es besteht aus einem Dach und einer zum Wohnhaus gerichteten Gewebewand. Daneben befand sich im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Bescheiderlassung am 20.07.2020 ein kleines Nebengebäude in Holzbauweise, mit geschlossenen Wänden und einem Pultdach. Dieses Objekt existierte im Zeitpunkt des Lokalaugenscheines am 20.03.2025 nicht mehr.

Weiters wurde festgestellt, dass die bisher genannten vom Abbruchauftrag der belangten Behörde erfassten Bauwerke bzw. baulichen Anlagen eine Bestandsdauer von mehr als 30 Tagen aufweisen und nicht in den Einreichplänen von 2003 enthalten sind. Es liegt somit für keines dieser Objekte eine Baubewilligung vor.

Der Zubau „***“ ist als kreisförmige, selbsttragende Holzriegelkonstruktion mit großflächigen Fensterflächen aus Holz- und Stahlrahmen ausgeführt. Es verfügt über ein kuppelförmiges Dach aus Rohrrahmenelementen mit Folienbespannung, und ist mit Zeltfolien geschlossen. Ein Anbau mit Flachdach, Holzbalkendecke und verglaster Holz-Faltschiebetür verbindet es kraftschlüssig über Stahlkonsolen mit dem Clubhaus. Der Zubau ist voll unterkellert (Stahlbeton mit Flächenfundament), mit Strom-, Wasser- und Kanalanschluss. Eine außenliegende Stahltreppe erschließt ein begehbares Flachdach und die Wohneinheit im Obergeschoss des Clubhauses.

Laut Bewilligungsbescheid vom 17.02.2003 ist der im Einreichplan eingetragene Außendurchmesser des als „“ bezeichneten Zubaus mit 7,85 m und der Abstand zum „Klubhaus“ (inklusive Anbauwand) als Gesamtlänge mit 8,33 m angegeben. Das Sperrmaß der Anbauwand zwischen „“ und „Klubhaus“ wird mit einem Maß von 2,36 m angegeben.

Der tatsächliche Außendurchmesser des *** (von der Holzsteheraußenkante gemessen) beträgt 8,80 m. Der Innendurchmesser beträgt 8,50 m. Das tatsächliche Sperrmaß der nordseitigen Anbauwand ist 3,46 m. Die Gesamtlänge des Anbaues beträgt tatsächlich 11,10 m.

Durch die vom Einreichplan abweichenden Ausmaße unterscheidet sich die Bauausführung des „“ vom Einreichplan zum Bewilligungsbescheid vom 17.02.2003 in Lage und Ausmaß. Sowohl der Außendurchmesser, die Länge der Außenmauer des bestehenden Klubhauses bis zur Außenkante als auch die Lage des „“ weichen vom Einreichplan ab.

Die Stiegenanlage an der Außenlinie des „***“ wurde – entgegen den bewilligten Einreichunterlagen – anstatt in Massivbauweise in Stahlbauweise mit geändertem Verlauf ausgeführt. Diese führt parallel zur südwestlichen Außenwand des überdachten Zuganges zum WC und dann gewendelt zuerst auf die Terrasse vor TOP *** und dann auf die Terrasse von TOP . Die Zugangsbereiche vor TOP *** und TOP *** wurden zum einen durch die Errichtung der Überdachung über dem Zugang zum WC und zum anderen durch die Verschiebung des „“ im Vergleich zu den Einreichplänen deutlich vergrößert.

Die Bestandsdauer des „“ sowie der Stiegenanlagen beträgt mehr als 30 Tage, der „“ besteht in der festgestellten Dimension seit 2005. Dort finden regelmäßig Veranstaltungen statt, für die der „***“ jedoch nicht jeweils ab- und wiederaufgebaut wird bzw. wurde. Für einen „Dauerbetrieb“ oder eine „Daueraufstellung“ gibt es keine Bewilligung.

Bezüglich des Gebäudes mit der ON *** wurde festgestellt, dass folgende bauliche Maßnahmen im Gegensatz zu den Ausführungen im Bewilligungsbescheid vom 17.02.2003 nicht bzw. anders ausgeführt wurden:

• die Trennwand im Dachgeschoß zwischen dem Stiegenhaus und dem Atelier von Top *** wurde nicht hergestellt

• die Wohnungstreppe von Atelier zur Erschließung der Galerie wurde (anstatt in Massivbauweise) als Stahl-Wendeltreppe ausgeführt und in ihrer Lage verändert

• der Luftraum zwischen den Ebenen wurde in seiner Größe und Form abgeändert, sodass die Nutzflächen der Galerie augenscheinlich vergrößert wurden

• im Galeriegeschoß wurden straßenseitig zusätzliche Fensteröffnungen (Dachflächenfenster) hergestellt und eine Dusche in der Galerieebene hergestellt

• in Top *** wurde die Trennwand zwischen dem Stiegenhaus/Flur und dem Vorraum der Wohneinheit lagemäßig verändert, sodass es zu einer Verkleinerung des Vorraumes der Wohnung kam

• die Trennwand zwischen dem Stiegenhaus und der Wohneinheit wurde nicht als massive Ziegelwand, sondern als Holzwand mit Fensterelementen ausgeführt

• im Keller wurden die massiven Trennwände des Heiz-/Tankraumes abgebrochen und ein Gasheizkessel installiert

Zu diesem Sachverhalt gelangt das Landesverwaltungsgericht aufgrund nachstehende Beweiswürdigung:

Die Feststellungen betreffend die Eigentumsverhältnisse sowie bezüglich der vorhandenen baubehördlichen Baubewilligung aus dem Jahre 2003 ergeben sich aus dem vorgelegten Akt der belangten Behörde und wurden nicht bestritten.

Die Feststellungen hinsichtlich der relevanten Objekte auf der gegenständlichen Liegenschaft ergeben sich zunächst aus dem Inhalt des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde und insbesondere aus dem Gutachten des Amtssachverständigen G vom 06.05.2025, welches direkt auf die im Akt befindlichen Gutachten der Sachverständigen C vom 25.06.2020 und E vom 10.01.2023 Bezug nimmt und diese als in sich schlüssig und inhaltlich nachvollziehbar validiert. Der am 20.03.2025 durchgeführte Lokalaugenschein in Anwesenheit des Amtssachverständigen sowie die Lichtbildeinlage im Gutachten des Sachverständigen C bestätigen die Schlüssigkeit der bereits genannten im Akt befindlichen Gutachten zusätzlich. Eine weitere inhaltliche Auseinandersetzung durch den Amtssachverständigen war dadurch nicht notwendig. Die Existenz dieser Objekte zum Zeitpunkt der Erlassung des gegenständlichen Bescheides wurde auch nicht bestritten.

Die Feststellungen betreffend den Veranstaltungsraum „***“, insbesondere dessen Maße und Lage ergeben sich aus dem behördlichen und gerichtlichen Akteninhalten sowie aus dem Gutachten der Amtssachverständigen für Vermessungstechnik vom 22.04.2025, sowie dem Gutachten des Amtssachverständigen G, welches sich, wie bereits ausführlich erörtert, inhaltlich auf das im Akt befindliche Gutachten von E vom 10.01.2023 bezieht.

Zusätzlich wurde im Zuge der mündlichen Verhandlung von der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers selbst vorgebracht, dass es keine Baubewilligung für einen „***“ mit den tatsächlich festgestellten Maßen gibt. Die Feststellungen bezüglich der Durchführung von Veranstaltungen und der Bestandsdauer ergeben sich zusätzlich aus den Aussagen des Beschwerdeführers im Zuge der mündlichen Verhandlung.

Die Feststellungen bezüglich der tatsächlichen Gegebenheiten der vom Mängelbehebungsauftrag erfassten Objekte im Gebäude ON *** ergeben sich wiederrum aus dem Gutachten des Amtssachverständigen G, insbesondere in Zusammenschau mit den sich im Gutachten von C befindlichen Lichtbildern. Auch wurde das Vorliegen dieser Abweichungen nicht bestritten, viel mehr wurden diese teilweise nachträglich saniert, bzw. wurde angedacht diese zu sanieren. Dies geht aus den Beilagen der Urkundenvorlage seitens des Beschwerdeführers vom 25.03.2025 hervor.

Die vorgelegten Privatgutachten des Beschwerdeführers waren nicht geeignet, das für das Gericht nachvollziehbare und in sich schlüssige Gutachten des Amtssachverständigen G zu entkräften. Insbesondere die Tatsache, dass sich das Gutachten des Amtssachverständigen auf die im Akt befindlichen Gutachten von C und E bezieht, und diese als methodisch nachvollziehbar und inhaltlich fundiert bestätigt, verlanlasst das erkennende Gericht nicht dazu, die darin dargelegten und Ausführungen anzuzweifeln. Weiters wurde im nachträglich eingebrachtem Privatgutachten vom 22.05.2025 lediglich das Gutachten des Amtssachverständigen vom 06.05.2025 bestritten, worauf mangels neuer vorgebrachter Tatsachen nicht weiter einzugehen war.

Rechtlich hat das Landesverwaltungsgericht wie folgt erwogen:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 40/2025,

lauten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß

an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden

kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2

Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt

ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

(…)

31. Wand: seitlicher Raumabschluss, der zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen (z. B. Wandbauteile, Fenster, Türen, Tore, Brüstungen) bzw. aus flächig wirkenden Bauteilen (z. B. Gitter, Lamellen, Netze) besteht;

(…)

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ BO 2014 haben in Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).

(…)

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

(…)

§ 17 Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:

(…)

11. die Aufstellung von Zelten oder ähnlichen mobilen Einrichtungen (z. B. Freiluftbühnen u. dgl.) mit den Eignungsvoraussetzungen im Sinn des § 10 Abs. 2 Z 3 des NÖ Veranstaltungsgesetzes, LGBl. 7070, welche jedoch dem NÖ Veranstaltungsgesetz nicht unterliegen, Betriebsanlagen bzw. technischen Geräten für Volksvergnügungen (z. B. Schaukeln, Riesenräder, Hochschaubahnen u. dgl.), jeweils mit einer Bestandsdauer bis zu 30 Tagen;

(…)

§ 35 Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.

Das Landesverwaltungsgericht hat zum festgestellten Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Vorweg zu nehmen ist, dass, soweit der Beschwerdeführer Verfahrensmängel wie insbesondere die Befangenheit eines Bediensteten der belangten Behörde behauptet, nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes allfällige Mängel des verwaltungsbehördlichen Verfahrens durch ein mängelfreies verwaltungsgerichtliches Verfahren saniert wurden (vgl. VwGH am 28.02.2020, Ra 2020/03/0012, mwN).

Gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 sind Neu- und Zubauten von Gebäuden bewilligungspflichtig. Ein Gebäude ist gemäß § 4 Z. 15 NÖ BO 2014 ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten.

Weiters ist gemäß § 14 Z. 2 NÖ BO 2014 die Errichtung von baulichen Anlagen bewilligungspflichtig. Gemäß § 4 Z. 6 NÖ BO 2014 sind unter baulichen Anlagen alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, zu verstehen.

Unter einem Bauwerk ist gemäß § 4 Z. 7 NÖ BO 2014 ein Objekt zu verstehen, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

Zur rechtlichen Qualifikation des „***“:

Wie bereits festgestellt, handelt es sich beim „***“ um eine kreisförmige, selbsttragende Holzriegelkonstruktion mit großflächigen Fensterflächen aus Holz- und Stahlrahmen, welche über ein kuppelförmiges Dach aus Rohrrahmenelementen mit Folienbespannung verfügt und mit Zeltfolien geschlossen ist. Durch einen Anbau mit Flachdach, Holzbalkendecke und verglaster Holz-Faltschiebetür ist es kraftschlüssig über Stahlkonsolen mit dem Clubhaus verbunden.

Es handelt sich somit um ein Gebäude gemäß § 4 Z. 15 NÖ BO 2014, da der „***“ zweifellos ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden darstellt, welches naturgemäß im Sinne von Aufführungen und Veranstaltungen vor Ort von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.

Zu dem Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach der „***“ aufgrund seiner Qualifikation als Zeltaufbau gemäß § 17 Z. 11 NÖ BO 2014 iVm §10 Abs. 2 Z. 3 NÖ Veranstaltungsgesetz von einer Bewilligungspflicht ausgenommen sei, ist Folgendes auszuführen:

Gemäß § 17 Z. 11 NÖ BO 2014 ist die Aufstellung von Zelten oder ähnlichen mobilen Einrichtungen mit den Eignungsvoraussetzungen im Sinn des § 10 Abs. 2 Z 3 des NÖ Veranstaltungsgesetzes mit einer Bestandsdauer bis zu 30 Tagen bewilligungs-, anzeige- und meldefrei.

Der Beschwerdeführer vermag sich jedoch schon deshalb nicht erfolgreich auf § 17 Z. 11 NÖ BÖ 2014 zu stützen, da der „***“ bereits seit 2005 besteht, und seitdem nie vollständig ab- und wiederaufgebaut wurde. Die Bestandsdauer beträgt somit mehr als 30 Tage am selben Standort, wodurch der gegenständliche Zubau gerade nicht gemäß § 17 Z. 11 von der Bewilligungspflicht nach der NÖ BO 2014 ausgenommen ist.

Beim Zubau „***“ handelt es sich somit um ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen. Er stellt somit gemäß § 4 Z. 15 NÖ BO 2014 ein Gebäude dar, welches der Bewilligungspflicht gemäß § 14 Z. 1 NÖ BÖ 2014 unterliegt.

Zur Ausführung des „***“:

Der in der Folge errichtete Zubau „“ weicht in seinen Abmessungen vom bewilligten Bauwerk sowohl im Außendurchmesser (um zumindest 0,9 m) als auch in der Gesamtlänge (um 2,77 m) in einem erheblichen Ausmaß ab, sodass es nicht mehr von der erteilten Baubewilligung gedeckt ist. Diese Abweichungen von Außendurchmesser und Gesamtlänge bringen auch naturgemäß eine Veränderung der Lage des „“ mit sich.

Diese Sachlage hat in rechtlicher Hinsicht zur Folge, dass von einem „aliud“ auszugehen ist, zumal der „***“ in seinen Ausmaßen von der ursprünglich erteilten Baubewilligung eindeutig und nicht bloß im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten abweicht (vgl. VwGH am 25.09.2012, 2011/05/0023).

Bezüglich der Veränderung der Lage hat der Verwaltungsgerichtshof überdies ausgesprochen, dass die Baubewilligung für ein durch seine Lage bestimmtes Vorhaben erteilt wird, sodass für jedes Verrücken des Vorhabens eine neuerliche Bewilligung erwirkt werden muss (VwGH am 03.07.2007, 2005/05/0368).

Als Ergebnis ist somit festzuhalten, dass der „***“ in seiner ausgeführten Form bewilligungspflichtig ist, jedoch über keine Baubewilligung verfügt.

Zu den übrigen, vom Abbruchauftrag erfassten Objekten:

Aus den getroffenen Feststellungen zu den anderen vom Abbruchauftrag erfassten Objekten auf der gegenständlichen Liegenschaft ergibt sich, dass für sämtliche Objekte ein wesentliches Maß an bauchtechnischen Kenntnissen erforderlich ist um sie fachgerechte herzustellen und sind sie oder sollten sie auch mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sein.

Bei der Beurteilung des Erfordernisses der fachtechnischen Kenntnisse zur werkgerechten Herstellung eines Baues kommt es nämlich nicht auf die subjektiven Fachkenntnisse des Bauführers, sondern darauf an, ob die werkgerechte Errichtung der baulichen Anlage objektiv das Vorliegen eines wesentlichen Maßes bautechnischer Kenntnisse bzw. fachtechnischer Kenntnisse verlangt (VwGH am 26.03.2019, Ra 2018/05/0165). Die „Verbindung mit dem Boden“ ist auch dann anzunehmen, wenn eine Anlage zwar so, wie sie ausgeführt wurde bzw. ausgeführt werden soll, keine Verbindung mit dem Boden hat, eine solche aber bei ordnungsgemäßer Ausführung nach den Regeln der technischen Wissenschaften haben müsste. Dabei ist es nicht erforderlich, dass ein Fundament vorhanden ist (W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht11 (2019) Seite 90).

Es handelt sich somit bei all diesen Objekten gemäß § 4 Z. 7 NÖ BO 2014 um Bauwerke, wobei in diesem konkreten Fall unbeachtlich ist, ob es sich um Gebäude oder baulichen Anlagen handelt, da ohnehin sowohl Gebäude als auch bauliche Anlagen vom Begriff „Bauwerk“ umfasst sind und somit der Bewilligungspflicht nach § 14 Z. 1 bzw. Z.2 NÖ BO 2014 unterliegen.

Zum Abbruchauftrag:

Gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH am 30.01.2007, 2004/05/0205, VwGH am 27.06.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030).

Wie bereits erörtert, sind sämtliche vom Abbruchauftrag erfassten Bauwerke auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers bewilligungspflichtig und verfügten weder im Zeitpunkt der Errichtung, noch im Zeitpunkt des Abbruchauftrages über eine baubehördliche Bewilligung.

Der Abbruchauftrag hinsichtlich der bereits genannten Objekte wurde somit im Ergebnis zu Recht angeordnet.

Zu dem Umstand, dass sich das kleine Gebäude in Holzbauweise nordöstlich des Gebäudes ON ***, wie zuvor festgestellt, zum Zeitpunkt dieser Entscheidung nicht mehr auf der Liegenschaft befand, ist festzuhalten, dass der VwGH bereits wiederholt ausgesprochen hat, dass in der Herstellung des Zustandes, der einem erlassenen, im Instanzenzug angefochtenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine von der Rechtsmittelbehörde zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhaltes zu erblicken ist (vgl. VwGH am 19.09.1985, 82/06/0074; am 26.11.2015, Ra 2015/07/0118). Wäre also zum gegenwärtigen Zeitpunkt der baupolizeiliche Auftrag bereits erfüllt, wäre dies für die rechtliche Beurteilung des erkennenden Gerichtes ohne Bedeutung. In diesem Fall wäre lediglich die Vollstreckung des Auftrages nicht mehr zulässig.

Letztlich ist bezüglich des Vorbringens des Beschwerdeführers anzumerken, dass sich aus dem Umstand, dass eine Baulichkeit lange Zeit von der Baubehörde unbeanstandet geblieben ist, kein baurechtlicher Konsens ergeben kann, zumal ein solcher durch ein konkludentes (stillschweigendes) Verhalten der Bauaufsichtsorgane weder begründet noch ersetzt werden kann. Auch der Umstand, dass eine Baulichkeit schon seit langer Zeit ohne entsprechende Bewilligung besteht, vermag keine Rechtswidrigkeit eines Beseitigungsauftrages zu begründen (VwGH am 25.09.2018, Ra 2018/05/0228).

Zum Mängelbehebungsauftrag:

Wie sich aus § 34 NÖ BO 2014 ergibt, ist der Eigentümer eines Bauwerks gesetzlich dazu verpflichtet, seine Bauwerke in einem „entsprechenden Zustand“ zu halten (Instandsetzungspflicht) und vorhandene Baugebrechen zu beseitigen (Erhaltungspflicht). Der „entsprechende Zustand“ iSd § 34 NÖ BO 2014 ergibt sich aus der Bauanzeige bzw. Baubewilligung und aus den Bezug habenden Urkunden (zB. Baubeschreibung und Pläne) (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht11 (2019) Seite 514).

Vor der Erteilung eines Behebungsauftrages ist von der Baubehörde festzustellen, in welcher Form das Bauwerk baubehördlich bewilligt worden ist, wie es tatsächlich ausgeführt worden ist, inwiefern damit von dieser Bewilligung abgewichen worden ist, ob für diese festgestellten Abweichungen die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen vorliegen, ob der tatsächlich festgestellte Zustand diesen Bewilligungen entspricht (vgl. VwGH vom 10.10.2006, 2005/05/0246).

Wie bereits festgestellt, wurden sämtliche vom Mängelbehebungsauftrag nach § 34 NÖ BO 2014 erfassten baulichen Maßnahmen gar nicht bzw. anders als im Baubewilligungsbescheid vom 17.02.2003 ausgeführt.

Für die festgestellten Abweichungen gegenüber der Baubewilligung von 2003 liegt somit kein Konsens vor. Der Mängelbehebungsauftrag nach § 34 NÖ BO 2014 hinsichtlich der im Bescheid genannten baulichen Maßnahmen erging somit zu Recht.

Bezüglich des Vorbringens des Beschwerdeführers, wonach der Großteil dieser Mängel bereits behoben wurde, ist abermals festzuhalten, dass der VwGH bereits wiederholt ausgesprochen hat, dass in der Herstellung des Zustandes, der einem erlassenen, im Instanzenzug angefochtenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine von der Rechtsmittelbehörde zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhaltes zu erblicken ist (vgl. VwGH am 19.09.1985, 82/06/0074; am 26.11.2015, Ra 2015/07/0118). Wäre also zum gegenwärtigen Zeitpunkt der baupolizeiliche Auftrag bereits erfüllt, wäre dies für die rechtliche Beurteilung des erkennenden Gerichtes ohne Bedeutung. In diesem Fall wäre lediglich die Vollstreckung des Auftrages nicht mehr zulässig.

Zusammenfassend lagen somit sowohl für die im Spruch des angefochtenen Bescheides näher bezeichneten Bauwerke die Voraussetzungen für einen Abbruch im Sinne des § 35 NÖ BO 2014, als auch für die dort näher bezeichneten Mängel die Voraussetzungen für einen Mängelbehebungsauftrag im Sinne des § 34 NÖ BO 2014 vor, weshalb die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen ist.

Bezüglich des Einwandes des Beschwerdeführers, dass im gegenständlichen Fall kein Abbruchauftrag erteilt werden dürfe, da ein Verfahren nach dem Denkmalschutzgesetz anhängig sei, ist der Vollständigkeit halber Folgendes auszuführen:

Selbst wenn die Vermutung vorläge, dass die Erhaltung dieser Objekte im öffentlichen Interesse läge und diese Objekte sohin den Beschränkungen des DMSG unterliegen würden, kommt die Erhaltungspflicht durch den Eigentümer dieser Objekte gemäß § 4 Abs. 1 DMSG lediglich dann zu Tragen, wenn es sich um Objekte mit bestehendem Baukonsens handelt.

Des Weiteren haben die Baubehörden bei Erteilung einer Abbruchbewilligung nicht den Umstand mit zu berücksichtigen, dass für den Abbruch auch eine Bewilligung nach § 5 DMSG (Bewilligung zur Zerstörung eines geschützten Denkmals) notwendig ist. Vielmehr hat über entsprechenden Antrag des belasteten Hauseigentümers das Denkmalamt im Rahmen seiner Entscheidung nach § 5 DMSG die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Denkmals zu prüfen (VwGH am 28.03.2000, 99/05/0269).

Die Leistungsfrist war vom erkennenden Gericht gemäß § 59 Abs. 2 AVG neu zu bestimmen. Leistungsfristen müssen objektiv dazu geeignet sein, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung all seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falls die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen (VwGH 2011/01/0167). Das nunmehr neu festgesetzte Fristende wird als angemessen sowie ausreichend erachtet, um die verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten abzutragen sowie die übrigen Mängel zu beheben.

Zu den nach Schluss des Beweisverfahrens erstatteten Schriftsätzen ist auszuführen, dass im gesamten Verfahren ausreichend Zeit war sich zu äußern. Dass das Sachverständigengutachten erst in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, ist im Hinblick darauf, dass sich der Amtssachverständige auch auf die im Verfahren vor der belangten Behörde erstatteten und bekannten Gutachten gestützt hat und diese als schlüssig und nachvollziehbar erachtet hat, und keine Neuerungen hervorgekommen sind, nicht bedenklich und wurde auch allen Parteien die Möglichkeit eröffnet Fragen hierzu in der mündlichen Verhandlung zu formulieren. Insofern ist das subjektive Recht der Partei, ihren Rechtsstandpunkt zu vertreten und alles vorzubringen, was diesen unterstützt, jedenfalls im gegenständlichen Fall nicht verletzt worden. Die nach Schluss des Beweisverfahrens eingebrachten Schriftsätze enthalten keine neuen entscheidungswesentlichen Gesichtspunkte und konnten daher unberücksichtigt bleiben.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.