Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1395/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 14.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1395.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch den Einzelrichter Hofrat Dr. Schwarzmann nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung über die Beschwerde von A, vertreten durch seinen Erwachsenenvertreter B, dieser vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 6.9.2024, ***, betreffend ein Nutzungsverbot nach § 35 Abs. 3 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht erkannt:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 6.9.2024, ***, dahingehend abgeändert, dass der Berufung des Beschwerdeführers vom 22.4.2024 Folge gegeben und der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 25.3.2024, ***, ersatzlos behoben wird.

2. Der in der Beschwerde gestellte Antrag des Beschwerdeführers auf Ersatz seiner Aufwendungen (Schriftsatzaufwand und Stempelgebühren) wird als unzulässig zurückgewiesen.

3. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 17, § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Mit Bescheid vom 25.3.2024, ***, erteilte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** dem Beschwerdeführer ein auf § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 gestütztes „Nutzungsverbot für die Nutzung des Gebäudes als Wohnhaus auf der Liegenschaft in ***, ***, auf dem Grundstück *** EZ *** KG ***“, da dieses Haus über keine Beheizungsmöglichkeit der Aufenthaltsräume sowie über keine Wasser- und Stromversorgung verfüge und somit keine Eignung zur Nutzung als Wohnhaus im Sinne der NÖ BO 2014 besitze; ein Bewohnen der Liegenschaft sei unzulässig.

Der vom Beschwerdeführer rechtzeitig dagegen erhobenen Berufung vom 22.4.2024 wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: „belangte Behörde“) vom 6.9.2024, ***, keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

In seiner rechtzeitig dagegen eingebrachten Beschwerde vom 9.10.2024 beantragte der Beschwerdeführer die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides im Wesentlichen mit folgender Begründung: Voraussetzung für die Erlassung eines Nutzungsverbotes sei eine durch die konkrete Nutzung festgestellte Abweichung vom Baukonsens, der Bescheid enthalte jedoch keine Feststellungen, ob ein Baukonsens bestehe. Der Beschwerdeführer decke seinen Wasserbedarf seit jeher durch einen Brunnen, und ein Anschlusszwang eine öffentliche Wasserversorgung liege nicht vor. Seinen Strombedarf decke er über ein einwandfrei funktionierendes Aggregat, und er beheize seine Küche, in der er sich in den Heizperioden ausschließlich aufhalte, mit seinem Küchenherd. Er nutze das Gebäude wie bisher als Wohnhaus. § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 liefere keine Grundlage dafür, die Nutzung eines bewilligten Bauwerks wegen Abweichung von der geltenden Widmungsart zu untersagen. Eine Änderung am gegenständlichen Gebäude habe nie stattgefunden. Die Behörde sei willkürlich vorgegangen, indem sie dem Beschwerdeführer vorgeschrieben habe, wie er seinen Bedarf an Trinkwasser, Strom und Heizung zu decken habe.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, dem die belangte Behörde den Akt mitsamt der Beschwerde vorgelegt hat, hat am 8.5.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung an Ort und Stelle abgehalten, in der die Räumlichkeiten in Abwesenheit des Beschwerdeführers, jedoch im Beisein seines Erwachsenenvertreters, seines Rechtsvertreters, einer Behördenvertreterin und des bautechnischen Sachverständigen D, der danach ein schriftliches Gutachten erstattet hat, begangen wurden.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat über die Beschwerde wie folgt erwogen:

Folgender Sachverhalt steht fest:

Auf dem im Zentrum von *** gelegenen, im Alleineigentum des Beschwerdeführers stehenden Grundstück *** EZ *** KG *** befinden sich mehrere Gebäude. Im südlichen Grundstücksbereich befindet sich (mit der südlichen Front an der ***) ein zweigeschoßiges Gebäude, das bereits vor 1822 errichtet worden ist, zwei gemauerte Kamine aufweist und das der Beschwerdeführer aktuell als Wohngebäude nutzt (Hausnummer: ***). Das „Bauerngeschlecht A“ ist jedenfalls seit 1885 auf diesem Hof wohnhaft.

Eine schriftliche Baubewilligung für dieses Gebäude liegt nicht vor. Weil sein Bestand länger zurückreicht als der zusammenhängende Aktenbestand der Baubehörde, da das es – soweit bekannt – bisher nicht baupolizeilich beanstandet wurde und es zur vermuteten Zeit der Errichtung (Beginn des 19. Jahrhunderts) noch keine Bauordnung und damit keine zwingenden baurechtlichen Vorschriften in Niederösterreich gab, wird dessen Konsensmäßigkeit vermutet, und zwar als wie folgt versorgtem Wohngebäude:

1. Die Beheizung von Küchen- und Essbereich erfolgt durch einen Holzeinzelofen, angeschlossen an einen der beiden gemauerten Kamine, und im Obergeschoß besteht die Beheizbarkeit durch vorhandene Anschlussmöglichkeit an die beiden Kamine. – Zu Beginn des 19. Jahrhunderts erfolgte die Beheizung von Räumen nämlich noch mittels Einzelöfen, überwiegend beschickt mit Stückholz, angeschlossen an gemauerte Kamine. Temperiert wurde auch über den Raumverbund, indem an einen beheizten Raum direkt anliegende Räume durch eine offene Türe mitkonditioniert wurden. Zentralheizungsanlagen verbreiteten sich im größeren Umfang erst ab dem zweiten Weltkrieg.

Ab 1883 gab es die erste Bauordnung für Niederösterreich; laut § 73 Abs. 1 NÖ BO 1883 waren Rauchfänge so anzulegen, dass in der Regel jeder bewohnbare Raum beheizt werden kann. Dies ist im gegenständlichen Gebäude – auch über den Raumverbund – der Fall.

2. Die Versorgung des gegenständlichen Gebäudes mit Wasser erfolgt im Wege der Eigenversorgung. Die Wasserversorgung wurde zu Beginn des 19. Jahrhunderts im Regelfall durch einen Hausbrunnen bzw. durch Wasserentnahme aus öffentlichen Brunnen sichergestellt, und auch das Sammeln von Regenwasser zur Wasserversorgung kann im gegenständlichen Zeitraum nicht ausgeschlossen werden, denn erst ab 1883 gab es die Regelung in § 67 NÖ BO 1883, wonach bei Neu- und Umbauten „tunlichst“ für den Bedarf an gesundem Trinkwasser mittels Anbringung eines eigenen Brunnens gesorgt werden soll. Erst 1908 wurde in *** die erste öffentliche Wasserversorgungsanlage in Betrieb genommen.

3. Eine Versorgung des gegenständlichen Gebäudes mit elektrischem Strom ist vom Konsens nicht umfasst, denn eine solche war in der NÖ BO 1883 noch nicht vorgeschrieben und eine öffentliche Stromversorgung war in *** im 19. Jahrhundert noch nicht vorhanden; erst 1913 erfolgten dort die ersten Stromlieferungen.

Im Aktenbestand der Baubehörde betreffend die verfahrensgegenständliche Liegenschaft finden sich nur eine Baubewilligung aus 1948 für eine hier nicht verfahrensgegenständliche Waschküche (in einem anderen Gebäude), eine Baubewilligung aus 1972 für eine Kläranlage für das WC (in einem anderen Gebäude), eine nicht konsumierte Baubewilligung aus 1977 (erloschen gemäß § 103 NÖ BO 1976) betreffend (nicht durchgeführte) Umbauten u.a. am Wohngebäude und eine Bauanzeige des Beschwerdeführers vom 7.6.1991, wonach er beabsichtige, an seinem Haus Bauarbeiten (Verputzarbeiten im Hof, Einbau von neuen Fenstern in Richtung Hof und Erneuerung der Kanal- und Wasserinstallationen) durchzuführen; diese Bauanzeige wurde von der Baubehörde zur Kenntnis genommen und nicht untersagt. Da der Bauanzeige keine weiteren Details oder eine Skizze zu entnehmen sind, kann nicht festgestellt werden, dass es sich um Vorhaben gehandelt hätte, die eine entscheidungswesentliche Abänderung des vermuteten Konsenses zum Gegenstand gehabt hätten.

Der momentane tatsächliche Zustand lässt sich wie folgt festhalten:

1. Aktuell ist eine Beheizbarkeit dieses als Wohngebäude genutzten Hauses im Erdgeschoß im Küchen- und Essbereich durch einen Holzküchenofen mit Anschluss an einen der beiden Kamine gegeben, und im Obergeschoß befindet sich ein aktuell nicht angeschlossener Holzofen und sind zwei (aktuell nicht genutzte) Anschlussmöglichkeiten an die beiden gemauerten Kamine gegeben.

2. Seit 1964 besteht ein (momentan nicht aktiver) Anschluss dieser Liegenschaft an das Trinkwassernetz. Aktuell erfolgt die Wasserversorgung (insb. zum Waschen, Geschirrspülen und WC-Spülen) durch Sammeln von Regenwasser, das in Kunststofftonnen über die Regenabfallrohre aufgefangen wird. Zur Warmwasseraufbereitung gibt es einen mit Stückholz beschickbaren und an den einen Kamin angeschlossenen Kupferkessel.

3. Ein bestehender Anschluss an das öffentliche Stromnetz ist aktuell stillgelegt. In einem Kellerraum befindet sich ein Stromaggregat, das mittels Kraftstoff betrieben und nach Montieren einer vorhandenen Abgasleitung bei kurzem Zeitaufwand zur Stromversorgung in Betrieb genommen werden kann.

Diese Feststellungen gründen auf der Aktenlage, auf den Ergebnissen der Ortsaugenscheinverhandlung und auf dem schlüssigen und nachvollziehbaren bautechnischen Gutachten des Amtssachverständigen D, dem keine Partei entgegengetreten ist. Seitens der belangten Behörde wurde glaubhaft dargetan, dass die dem Gericht vorgelegten Akten den gesamten Aktenbestand hinsichtlich dieser Liegenschaft darstellen und dass dazu keine Akten aus der Zeit vor 1940 auffindbar waren.

In rechtlicher Hinsicht folgt daraus:

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird.

Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten.

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich in seinem Erkenntnis vom 6.9.2023, Ra 2023/05/0063, unter Verweis auf sein Erkenntnis vom 27.2.2006, 2004/05/0004, mit den Voraussetzungen eines baupolizeilichen Auftrags gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 auseinandergesetzt und ausgesprochen, dass nach entsprechender Beweisaufnahme, insbesondere durch Einsicht in den für die Liegenschaft bestehenden Bauakt, getroffene Feststellungen Grundvoraussetzung für die Beurteilung sind, ob eine fehlende Bewilligung oder Anzeige (1. Fall) oder ein Abweichen der tatsächlichen Nutzung von dem bewilligten oder aus der Anzeige zu ersehenden Verwendungszweck (2. Fall) vorliegt und folglich ein baupolizeilicher Auftrag nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 gesetzlich zwingend erteilt werden muss.

Wie aus § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hervorgeht, hat der Beschwerdeführer als Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Gebäudes dafür zu sorgen, dass dieses konsensgemäß erhalten und nur zu den bewilligten Zwecken genutzt wird. Eine tatsächlich festgestellte Nutzung eines konsenslosen Bauwerks oder zu einem anderen als dem als dem bewilligten Verwendungszweck hat die Baubehörde zu verbieten.

Auf Basis der obigen Feststellungen ergibt sich, dass nicht erwiesen werden kann, dass die Nutzung durch den Beschwerdeführer konsenslos erfolgt (weil bei dem anfangs des 19. Jahrhunderts errichteten Wohngebäude von einem vermuteten Konsens auszugehen ist) oder dass das offenbar zu Wohnzwecken errichtete Gebäude (mit Beheizung des Küchen-/Essbereiches mit einem Stückholzofen bzw. mit Beheizbarkeit weiterer Räume durch die Anschlussmöglichkeit an einen der beiden Kamine, mit Wasserversorgung im Wege der Sammlung von Regenwasser und ohne Stromversorgung) nun zu anderen Zwecken genutzt würde als vom vermuteten Konsens umfasst. Da somit weder eine Konsenslosigkeit des verfahrensgegenständlichen Gebäudes noch dessen Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als Wohnzwecken festgestellt werden konnte, sind im gegenständlichen Fall die Voraussetzungen für die Erlassung eines Nutzungsverbotes nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 nicht gegeben und war dieses im Wege der Reformation des angefochtenen Berufungsbescheides ersatzlos zu beheben. Darauf, ob das Gebäude aktuell eine „Eignung“ zur Wohnnutzung, wie im erstinstanzlichen Bescheid angesprochen, aufweist, kommt es im Verfahren nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 nicht an, und selbst wenn der heutige Standard eine Beheizbarkeit sämtlicher Aufenthaltsräume, eine Trinkwasserversorgung aus dem öffentlichen Netz oder Eigenversorgung und eine Beleuchtbarkeit aller Räume vorsieht, bietet § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 keine Grundlage dafür, Abweichungen eines konsentierten Bauwerks vom aktuellen Stand der Technik bzw. von der nunmehr geltenden Rechtslage baubehördlich abzustellen, da Eingriffe in einen bestehenden Konsens vom Gesetzgeber ausdrücklich angeordnet werden müssen (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, NÖ Baurecht12, Anm. 5 zu § 34). Für den Fall, dass durch den Zustand eines Bauwerks Gefahren für Personen oder Sachen entstehen, hat die Baubehörde die Möglichkeit, Sicherungsmaßnahmen nach § 35 Abs. 1 oder § 36 Abs. 1 NÖ BO 2014 anzuordnen, und im Fall der Gefährdung der Brandsicherheit kann sie eine feuerpolizeiliche Beschau nach §§ 14 ff. NÖ Feuerwehrgesetz 2015 veranlassen; all das ist aber nicht Sache des gegenständlichen Verfahrens über ein Nutzungsverbot.

Für das Einschreiten des Richters und des Amtssachverständigen beim Ortsaugenschein hat der Beschwerdeführer keine Kommissionsgebühren im Sinne des § 77 Abs. 1 AVG zu entrichten, da das gegenständliche baupolizeiliche Verfahren amtswegig eingeleitet wurde und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Ortsaugenschein durch das Verschulden des Beschwerdeführers herbeigeführt worden wäre (§ 17 VwGVG i.V.m. § 76 Abs. 1 und 2 AVG).

Der Antrag des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers auf Ersatz seiner Aufwendungen (Schriftsatzaufwand und Stempelgebühren) war zurückzuweisen, zumal jeder Beteiligte die ihm Verwaltungsverfahren erwachsenden Kosten selbst zu bestreiten hat (§ 17 VwGVG i.V.m. § 74 Abs. 1 AVG) und ein Kostenersatzanspruch im verwaltungsgerichtlichen Bescheidbeschwerdeverfahren gesetzlich nicht vorgesehen ist.

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht vom klaren Gesetzeswortlaut (vgl. VwGH 3.10.2019, Ra 2019/05/0238) und von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.9.2014, Ro 2014/01/0033) dar.