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LVwG-AV-1473/001-2024•LVwG N LVwG-AV-1473/001-2024
LVwG-AV-1473/001-2024Landesverwaltungsgericht11.07.2025
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Baueinstellung; Wiederherstellung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Glöckl, LL.M. über die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, gegen den Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** vom 15.10.2024, Zl. ***, betreffend 1. Baueinstellungsauftrag und 2. Wiederherstellungsauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) in ***, *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:
1. Der Beschwerde gegen den Wiederherstellungsauftrag des vorherigen Zustandes wird gemäß § 28 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides in Stattgebung der Berufung dahingehend abgeändert, dass der Bescheid der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** vom 21. August 2024, Zl. ***, hinsichtlich des 2. Spruchpunktes ersatzlos behoben wird. Die Beschwerde gegen den Baueinstellungsauftrag wird gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) in Verbindung mit Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1. Mit Bescheid vom 21.08.2024 der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) wurde gegenüber der A GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) unter Spruchpunkt 1. verfügt, dass mit sofortiger Wirkung die Fortsetzung des Abbruchs von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, in ***, ***, Grundstück Nr. *** (EZ ***, KG ***) einzustellen sei. Gleichzeitig wurde gemäß § 29 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 die Herstellung des Zustandes, der dem vorigen entspricht, innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides verfügt.
Begründend wird von der belangten Behörde ausgeführt, dass der Baubehörde zur Kenntnis gebracht wurde, dass auf dem betreffenden Grundstück Abbrucharbeiten durchgeführt würden, welche möglicherweise bewilligungspflichtig seien. Es sei daher am 20.08.2024 ein Lokalaugenschein vor Ort durchgeführt worden. Dabei sei festgestellt worden – und dies sei auch in einem Aktenvermerk samt Gutachten festgehalten worden –, dass es sich bei dem Abbruch von Bauwerken um solche handle, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut seien. Gemäß § 14 Z 8 NÖ BO 2014 stelle der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut seien, wenn Rechte nach § 6 NÖ BO 2014 verletzt werden könnten, ein bewilligungspflichtiges Vorhaben dar, es sei daher spruchgemäß zu entscheiden gewesen. Die Frist von 6 Monaten sei für die Erfüllung des Bescheides im Hinblick auf den Umfang der erforderlichen Arbeiten als ausreichend anerkannt worden.
1.2. Der Bescheid wurde der Beschwerdeführerin am 23.08.2024 postalisch zugestellt. Auf dem Rückschein der Übernahmebestätigung sei vermerkt, dass die Übernahme durch einen Arbeitgeber bzw. einen Arbeitnehmer erfolgte. Mit Schreiben vom 30.08.2024 wurde durch die nunmehrige Beschwerdeführervertreterin vorgebracht, dass die Sendung an der Adresse ***, ***, von Frau C übernommen worden sei. Bei dieser handle es sich aber um eine Mitarbeiterin eines anderen an dieser Adresse ansässigen Unternehmens. Sie stehe in keinerlei Rechtsverhältnis zur Beschwerdeführerin. Sie komme daher nicht als Ersatzempfängerin in Betracht. Des Weiteren wurde mitgeteilt, dass eine Einstellung der Bauarbeiten schon deshalb nicht in Frage komme, weil dies mit erheblichen Gefahren verbunden wäre. Die Beschwerdeführerin habe aufgrund der vor Ort mündlich geäußerten Beanstandungen durch die Baubehörde I. Instanz sofort eine statische Begutachtung in Auftrag gegeben, um die weitere Vorgehensweise zu klären. Aus dem daraus resultierenden Bericht ergebe sich, dass das freistehende Mauerwerk aus statischer Sicht fertig abzutragen sei.
Die Baubehörde I. Instanz habe in Antwort auf die Eingabe der Beschwerdeführervertreterin vom 30.08.2024 festgehalten, dass die Fortsetzung der Arbeiten hinsichtlich einer geeigneten Absicherung von statisch beeinträchtigten Gebäudeteilen und zur Vermeidung von Gefahr für Leib und Leben bzw. zur Vermeidung einer Beschädigung angrenzender Bauwerke nicht untersagt worden sei und dass die Durchführung von geeigneten Sicherungsmaßnahmen und die teilweise Fortsetzung der Abbrucharbeiten, soweit diese aus statischer Sicht erforderlich seien, nicht im Widerspruch zu dem durch die Baubehörde I. Instanz erlassenen Bescheid vom 21.08.2024 stehen.
1.3. In der Berufung vom 05.09.2024, rechtzeitig durch die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin eingebracht, wurde auf das Wesentliche zusammengefasst ausgeführt, dass die nunmehrige Beschwerdeführerin bereits mit Schriftsatz vom 28.05.2024 bekanntgegeben habe, dass Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben durch die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin vertreten werde. Der nunmehr angefochtene Bescheid sei hingegen der Rechtsvertretung nicht zugestellt worden, was gemäß § 9 Abs. 3 ZustellG geboten wäre. Er sei auch keinem anderen Organ der Beschwerdeführerin zugestellt worden. Er wurde an der Adresse einer Mitarbeiterin einer anderen an derselben Adresse ansässigen Gesellschaft übergeben. Bei der Genannten handle es sich daher nicht um eine Ersatzempfängerin iSd § 16 Abs. 2 ZustellG. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin liege kein ordnungsgemäß zugestellter Bescheid vor. Gleichzeitig wird zu den Berufungsgründen im Einzelnen ausgeführt, dass kein bewilligungspflichtiger Abbruch vorliege. Es habe eine Trennfuge zwischen den Gebäuden bestanden, somit werde der erste Teil des Tatbestandes des § 14 Z 8 NÖ BO 2014 nicht erfüllt. Es sei in keiner Weise ersichtlich, woraus sich auch die Möglichkeit einer Verletzung von Nachbarrechten ergeben solle, wenn ein eigenständiger Baukörper abgebrochen werde, der keinerlei Verbindung zu einem Nachbargebäude aufweise und keinerlei Funktion hinsichtlich der Tragfähigkeit des Nachbargebäudes aufweise. Vermerkt werde auch, dass die Ausführung des Bauvorhabens nicht Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens sei. Eine allfällige Beeinträchtigung von Nachbargebäuden durch die Abbrucharbeiten sei daher ausschließlich Gegenstand zivilrechtlicher Ansprüche und für die öffentlichrechtliche Einstufung des Bauvorhabens nach der NÖ BO 2014 nicht relevant. Für den Wiederherstellungsauftrag fehle eine Rechtsgrundlage. Wie sich aus der Judikatur des VwGH ergebe, führe bereits ein weitgehender Abbruch, und nicht nur ein vollständiger Abbruch, zum Untergang des Konsenses. Im vorliegen Fall sei daher der baubehördliche Konsens für den Altbestand untergegangen. Damit habe auch die Zuständigkeit der Baubehörde bezüglich dieser Bauwerke geendet. Des Weiteren wird die Mangelhaftigkeit des Ermittlungsverfahrens beanstandet.
1.4. Mit Bescheid des Gemeindesvorstandes der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 15.10.2024, Zl. ***, wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen. Begründend führte die belangte Behörde wie folgt aus:
Die Tatsache, dass die nunmehrige Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin in einem davor eingebrachten Verfahren zur Erlangung einer Baubewilligung vertreten worden sei, reiche aus Sicht der Baubehörde nicht aus, um auch bei zukünftigen Verfahren automatisch von einer aufrechten Vollmacht auszugehen, insbesondere, wenn es sich bei dem Gegenstand des Verfahrens um einen konsenslosen Abbruch handle. Erst mit Schreiben vom 30.08.2024 sei der Baubehörde die Vollmacht offenkundig mitgeteilt worden. Aufgrund des Schreibens mit Bezugnahme auf den Bescheid der Einstellung der Abbrucharbeiten durch die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin sei eine rechtswirksame Zustellung der gegenständlichen Bescheidausfertigung zu bejahen, zumal die Zustellung trotz des ursprünglichen Zustellmangels durch das tatsächliche Zukommen der Bescheidausfertigung an den Empfänger zu diesem Zeitpunkt als geheilt gelte.
Zum Einwand, dass kein bewilligungspflichtiger Abbruch vorliege, wird ausgeführt, dass die NÖ Bauordnung ausdrücklich normiere, dass wenn Rechte nach § 6 NÖ BO 2014 verletzt werden könnten, von einem bewilligungspflichtigen Abbruch auszugehen sei. Sowohl aus der Fotodokumentation der Baubehörde I. Instanz als auch aus der Fotodokumentation der Beschwerdeführerin sei ersichtlich, dass aufgrund der Gebäudesituation an der nördlichen und südlichen Grundgrenze eine Beeinträchtigung der Nachbarn nach § 6 NÖ BO 2014 gegeben sein könne. Die Baubehörde II. Instanz komme deshalb zum Ergebnis, dass die durchgeführten Maßnahmen auf der Liegenschaft *** in *** einer Bewilligungspflicht nach § 14 Z 8 NÖ BO 2014 unterliegen.
Hinsichtlich der Rechtsgrundlage des Wiederherstellungsauftrages sei festzuhalten, dass in einem Verfahren über einen Baueinstellungsbescheid die Frage der Rechtmäßigkeit der Baueinstellung zu klären sei. Dafür sei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheids maßgebend. Der bekämpfte Bescheid sei schriftlich erlassen und zugestellt worden. Selbst wenn man von einer möglicherweise mangelhaften Zustellung am 23.08.2024 ausgehe, komme man zu dem Ergebnis, dass aufgrund des Schreibens der Beschwerdeführerin vom 30.08.2024 der Zeitpunkt der Erlassung im Zeitpunkt zwischen 23.08.2024 und 30.08.2024 anzunehmen sei. Spätestens jedoch mit der Heilung des Zustellmangels durch die tatsächliche Zustellung an den Zustellbevollmächtigten am 30.08.2024 sei der Bescheid als erlassen zu werten. Zwischen 21.08.2024 und 30.08.2024 haben sich mangels durchgeführter Arbeiten keine Änderungen am Sachverhalt ergeben. Aus dem Gutachten des bautechnischen Sachverständigen vom 20.08.2024 sei der Bauzustand und der Fortschritt der Abbrucharbeiten schlüssig und nachvollziehbar dokumentiert: So werde festgehalten, dass der nördliche straßenseitige Gebäudeteil weitgehend abgebrochen worden sei. Straßenseitig bleibe von der Fassade des straßenseitigen Gebäudes noch ein ca. 1 Meter hoher Wandstreifen. Im Bereich der nördlichen Grundstücksgrenze sei die Außenwand bis zur Traufenkante des Nachbargebäudes abgebrochen und der Dachstuhl abgetragen worden. Das südliche straßenseitige Gebäude sei weitgehend abgebrochen. Es wurde der Dachstuhl und die Decke abgetragen und die Außenwände bis auf einem ca. 0,5 Meter hohen Mauersockel abgebrochen. Die Feuermauer im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze wurde bis zur Oberkante des Erdgeschoßes des angrenzenden Nachbargebäudes abgetragen.
Der Abbruch sei entsprechend der vorliegenden Dokumentation zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides zur Baueinstellung nach den Bestimmungen gemäß § 68 Abs. 4 NÖ BO 2014 keinesfalls vollständig abgeschlossen gewesen. Sowohl aus dem Gutachten der Baubehörde I. Instanz als auch der von der Beschwerdeführerin vorgelegten Dokumentation sei klar ersichtlich, dass größere Gebäudeteile noch stehen würden. Es ergebe sich schlüssig und nachvollziehbar, dass die Bauführung nicht so weit gediehen gewesen sei, dass von einem Untergang des Konsenses oder Abschluss der Ausführung gesprochen werden könne. Die Berufung der Beschwerdeführerin sei deshalb als unbegründet abzuweisen gewesen.
Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin durch ihre Rechtsvertreterin mit Schriftsatz vom 14.11.2024 Beschwerde. In der Beschwerde wird auf das Wesentliche zusammengefasst vorgebracht, dass kein bewilligungspflichtiger Abbruch vorliege. Der Bewilligungstatbestand des § 14 Z 8 NÖ BO 2014 umfasse zwei Elemente: Es müsse sich um ein Bauwerk handeln, das an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sei und es müsse zumindest denkbar sein, dass durch den Abbruch Nachbarrechte verletzt werden können. Im vorliegenden Fall sei zwischen dem abgebrochenen Altbestand und den Nachbargebäuden nur ein denkbar geringer Abstand gewesen, die Gebäude mögen einander auch berührt haben. Der Abbruch sei jedoch nicht geeignet gewesen, Nachbarrechte zu verletzen. Bei der Prüfung der Frage gehe es nicht um die Durchführung der Abbrucharbeiten, die nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens seien, sondern um den projektgemäßen Endzustand. Entscheidend sei somit, ob das Fehlen eines der beiden Gebäude die Rechte der Nachbarn verletzen könne. Die beiden abgebrochenen Gebäude und die Nachbargebäude waren technisch völlig selbstständig. Aufgrund dieses Umstandes und der Geländeverhältnisse fehle den Nachbargebäuden nach dem Abbruch keine notwendige Stütze und werden diese auch sonst in keiner Weise beeinträchtigt. Es stehe nicht erst jetzt fest, dass keine Verletzung von Nachbarrechten vorliege; vielmehr sei eine solche von vornherein nicht möglich gewesen.
Hinsichtlich des rechtswidrigen Wiederherstellungsauftrages wird in der Beschwerde vorgebracht, dass der von der Baubehörde I. Instanz erteilte Auftrag selbst dann rechtlich verfehlt wäre, wenn er lediglich auf die Instandsetzung eines in Teilen noch bestehenden Gebäudes gerichtet wäre: Nach der Judikatur müsse ein Leistungsbefehl so gefasst sein, dass aufgrund des Bescheides ohne Dazwischentreten eines weiteren Ermittlungsverfahrens und einer neuerlichen Entscheidung eine Vollstreckungsverfügung ergehen könne. Der Auftrag, ein Gebäude gemäß dem aus dem Bauakt hervorgehenden Konsens wiederherzustellen, entspreche dieser Anforderung zweifellos nicht. Auch der Verweis auf das Gutachten des bautechnischen Sachverständigen vom 20.08.2024 sei nicht zu einer Präzisierung geeignet. Es wäre daher die Sache der Beschwerdeführerin, im Einzelnen zu ermitteln, was Inhalt des baubehördlichen Konsenses sei und in weiterer Folge die Errichtung eines solchen Gebäudes. Eine derartige Anforderung entspreche keineswegs den erwähnten Anforderungen der Judikatur.
Zum Untergang des Konsenses führe aber nicht nur der vollständige, sondern auch ein weitgehender Abbruch. So wurde in der Judikatur klargestellt, dass die Erneuerung sämtlicher raumbildender Teile keine Instandsetzung sein könne. Im vorliegenden Fall sei bereits zum Zeitpunkt der Ausfertigung des erstinstanzlichen Bescheides der Zustand eines weitgehenden Abbruchs erreicht gewesen. Es sei kein aufgehendes Mauerwerk mehr vorhanden gewesen, das für den Wiederaufbau verwendbar gewesen sei, ohne dass zur Gewährleistung der Standfestigkeit substanzielle Eingriffe notwendig gewesen wären. Der baubehördliche Konsens für den Altbestand sei somit ungeachtet des Umstandes, dass noch kein Totalabbruch erfolgt gewesen sei, bereits untergegangen gewesen. Auch übersehe die belangte Behörde, dass die bloße Kenntnis vom Bescheidinhalt kein Zukommen des Schriftstücks sei, sondern dass eine Heilung des Zustellmangels nicht eingetreten sei. Des Weiteren werde ausgeführt, dass beim Auftrag zur Wiederherstellung des vorigen Zustands nach § 29 Abs. 2 NÖ BO 2014 auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Erlassung des letztinstanzlichen baupolizeilichen Auftrages abzustellen sei. Im vorliegenden Fall komme daher ein Auftrag zur Wiedererrichtung der Gebäude, die im Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides restlos abgebrochen gewesen sei, von vornherein nicht in Betracht. Spätestens mit dem vollständigen Abbruch sei nämlich der baubehördliche Konsens untergegangen. Für die baubehördliche Anordnung zur Errichtung eines Neubaus fehle jegliche Grundlage.
Beantragt wurde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, in eventu den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass der von der Baubehörde I. Instanz mit Bescheid vom 21.08.2024 erteile baupolizeiliche Auftrag ersatzlos aufgehoben werde.
3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:
Mit Beschluss vom 18.05.2025 zog das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Amtssachverständigen für Bautechnik D (in der Folge: Amtssachverständiger für Bautechnik) dem Verfahren bei. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 01.07.2025 unter Beiziehung des Amtssachverständigen für Bautechnik eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin sowie ein Vertreter der belangten Behörde teilnahmen.
In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in die vorgelegten Bauakten, auf deren wörtlichen Verlesung die anwesenden Parteien verzichteten. Darüber hinaus wurde vom Amtssachverständigen für Bautechnik eine bautechnische Stellungnahme erstellt. Zudem wurde die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert.
4.1. Die Bebauung auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Anschrift , *** (in der Folge: verfahrensgegenständliches Grundstück), wurde in geschlossener Bauweise errichtet und hat einerseits durch ein Bauwerk an das nördliche als auch durch ein weiteres Bauwerk an das südliche Nachbargebäude ( und ***) angeschlossen.
4.2. Am 20. August 2024 – dem Tag des Lokalaugenscheins durch die Baubehörde I. Instanz – war auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück der nördliche straßenseitige Gebäudeteil weitgehend abgebrochen. Straßenseitig verblieb von der Fassade des Gebäudes noch ein ca. 1 m hoher Wandstreifen. Im Bereich der nördlichen Grundstücksgrenze wurde die Außenwand bis zur Traufenkante des Nachbargebäudes abgebrochen und der Dachstuhl abgetragen.
Das südliche straßenseitige Gebäude wurde weitgehend abgebrochen. Es wurde der Dachstuhl und die Decke abgetragen und die Außenwände auf einen ca. 0,5 m hohen Mauersockel abgebrochen. Die Feuermauer im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze wurde bis zur Oberkante des Erdgeschoßes des angrenzenden Nachbargebäudes abgetragen.
Für den Abbruch der Bauwerke am verfahrensgegenständlichen Grundstück lag am 20. August 2024 keine Baubewilligung vor.
4.3.1. Am 11. Juni 2025 erfolgte im verwaltungsgerichtlichen Verfahren durch den Amtssachverständigen für Bautechnik ein Ortsaugenschein. Dabei wurde festgestellt, dass nunmehr sämtliche Gebäude samt Mauerwerken abgebrochen wurden; lediglich an der nördlichen Grundstücksgrenze sind Restfragmente eines Gebäudeteiles (Mauerwerk) vorhanden. Im Bereich der nördlichen Grundstücksgrenze ist der verbleibende Gebäudeteil (Mauerwerksteil) unmittelbar an den Gebäudebestand des Nachbargebäudes angebaut. An der südlichen Grundstücksgrenze wurde das Gebäude zur Gänze bereits abgetragen und entfernt.
4.3.2. Durch den Abbruch könnte eine Beeinträchtigung der Standsicherheit und der Trockenheit der auf den Nachbargrundstücken bewilligten Gebäude vorliegen.
Diese Feststellungen ergeben sich eindeutig aus dem vorgelegten Verwaltungsakt, insbesondere der darin enthaltenen Niederschrift über den Lokalaugenschein am 20. August 2024 einschließlich der daran angeschlossenen Fotos und sind zwischen den Parteien vollkommen unstrittig. In der Verhandlung wurde der Stellungnahme des Amtssachverständigen von keiner Partei entgegengetreten. Der darin dargestellte Zustand des verfahrensgegenständlichen Grundstücks (der auf dem Ortsaugenschein vom 11.06.2025 beruht) wird daher der vorliegenden Entscheidung zu Grunde gelegt. Im Übrigen ergibt sich der festgestellte Sachverhalt bzw. Verfahrensgang schlüssig aus den vorgelegten Verwaltungsakten sowie aus den Gerichtsakten und wird von keiner Partei bestritten.
Dass für den Abbruch der Bauwerke am verfahrensgegenständlichen Grundstück einerseits die Standsicherheit als auch die Trockenheit beeinträchtigt sein könnte, wurde vom Amtssachverständigen schlüssig dargetan und ist von der Beschwerdeführerin unwidersprochen geblieben. Im Bereich des nördlichen Nachbargebäudes wurde eine Plane über dem Restfragment der vorhandenen Außenwand des abzubrechenden bzw. abgebrochenen Bauwerkes gespannt. Daraus könnte der Schluss gezogen werden, dass diese Maßnahme deshalb gesetzt wurde, um das Eindringen von Niederschlagswässern in das Gebäude auf dem Nachbargrundstück zu verhindern, somit wäre eine Beeinträchtigung der Trockenheit der Bauwerke der Nachbarn nicht auszuschließen gewesen. Diesbezüglich wäre eine Beeinträchtigung der Trockenheit der Bauwerke der Nachbarn nicht auszuschließen. Durch den Abbruch könnte die Standsicherheit der am Nachbargrundstück bewilligten Bauwerke ebenso beeinträchtigt sein, zumal vorab nicht die Lage bzw. die Tiefe der beiden Fundamente erhoben wurde, um feststellen zu können, ob durch den Abbruch ein Unterfangen des Nachbargebäudes erforderlich gewesen wäre, um eine Beeinträchtigung der Standsicherheit der bestehenden Gebäude auf den Nachbargrundstücken auszuschließen.
Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, in der Fassung LGBl. Nr. 9/2024, (Fassung bezogen auf die gesamte Rechtsvorschrift zum Zeitpunkt der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung) lauten auszugsweise wie folgt:
㤠14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
[…]
8. der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;
[…]“
㤠29
Baueinstellung
(1) Die Baubehörde hat die Fortsetzung der Ausführung
eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn
1. die hiefür notwendige Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) nicht vorliegt oder
2. bei einem bewilligten Vorhaben kein oder kein geeigneter Bauführer bestellt ist
(2) Im Fall des Abs. 1 Z 1 hat die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 die Beseitigung der ohne Baubewilligung oder Anzeige ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.“
7.1. Die zulässige Beschwerde teilweise begründet.
Gemäß § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn die hierfür notwendige Baubewilligung oder Anzeige nicht vorliegt. Die Anwendung der Bestimmung setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes voraus, dass die Ausführung des konsensbedürftigen Bauvorhabens noch nicht abgeschlossen ist (arg. „Fortsetzung“), wie auch, dass das Vorhaben überhaupt konsensbedürftig ist (vgl. VwGH 04.11.2016, 2013/05/0117).
In diesem Zusammenhang ist auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, wonach im Rechtsmittelverfahren gegen einen Baueinstellungsbescheid auf nach Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides erfolgte Änderungen des Sachverhaltes nicht Bedacht zu nehmen, sondern allein zu prüfen ist, ob die Behörde erster Instanz unter Zugrundelegung des damals vorgelegenen Sachverhaltes zu Recht die Voraussetzungen für eine Baueinstellung als gegeben angesehen hat (VwGH 31.01.2012, 2009/05/0072, mwN, zu § 29 NÖ BauO 1996, der soweit im vorliegenden Fall relevant, § 29 NÖ BO 2014 entspricht).
Wenn seitens der Beschwerdeführerin vorgebracht wird, dass vorliegend kein bewilligungspflichtiger Abbruch vorliegen würde, ist auszuführen, dass der Gesetzgeber in der Bestimmung des § 14 Z 8 NÖ BO 2014 eindeutig und unmissverständlich festgelegt hat, wann ein Abbruch bewilligungspflichtig, anzeigepflichtig und ein meldepflichtiges Vorhaben darstellt.
Ein Abbruch von Bauwerken ist dann – und nur dann – gemäß § 14 Z 8 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig, wenn das Bauwerk am Nachbargrundstück angebaut ist und Rechte nach § 6 NÖ BO 2014 verletzt werden könnten.
Vorliegend hatte die Beschwerdeführerin keine Baubewilligung gemäß § 14 Z 8 NÖ BO 2014 für den Abbruch der Bauwerke am verfahrensgegenständlichen Grundstück am 20. August 2024. Vom Amtssachverständigen wurde in seiner technischen Stellungnahme eindeutig festgehalten, dass einerseits die (nunmehr abgebrochenen) Bauwerke am Nachbargrundstück – sowohl an der Nordseite als auch an der Südseite – angebaut waren. Andererseits konnten durch den Abbruch Nachbarrechte iSd § 6 NÖ BO 2014 – hier insbesondere die Standsicherheit und die Trockenheit – verletzt werden, wie dies bereits zuvor unter den Punkten 4. (Feststellungen) und 5. (Beweiswürdigung) ausführlich erörtert.
Da wie dargelegt ein bewilligungspflichtiges Vorhaben gemäß § 14 Z 8 NÖ BO 2014 vorgelegen hat, die Beschwerdeführerin aber keine Baubewilligung für den Abbruch hatte, war der angefochtene Bescheid hinsichtlich der Baueinstellung zu bestätigen.
Voraussetzung für die Anwendung des § 29 Abs 1 Z 1 und Abs 2 NÖ BO 2014 ist die Ausführung eines Bauvorhabens, für welches die notwendige Baubewilligung gemäß § 14 NÖ BO 2014 nicht vorliegt.
§ 29 Abs. 2 NÖ BO 2014 sieht vor, dass im Fall, dass die Baubehörde die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen hat, wenn die hiefür notwendige Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) nicht vorliegt, hat die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 die Beseitigung der ohne Baubewilligung oder Anzeige ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.
Das Gesetz nennt als Maßnahme, wenn für die Ausführung die notwendige Baubewilligung oder Anzeige nicht vorliegt, die Herstellung eines Zustandes, "der dem vorherigen entspricht". Bei konsenslosen Bauten wurde darunter die Demolierung verstanden. Liegt aber eine Baubewilligung vor und kann der bewilligte Zustand durch bloße Rückführung erreicht werden, dann ist darunter die Herstellung des bewilligten Zustandes zu verstehen (vgl. VwGH 16.03.2012, 2009/05/0102; VwGH 14.11.2006, 2004/05/0181).
Im vorliegenden Fall liegt ein konsensloser Abbruch vor. Im Falle eines Abbruchs kommt jedoch eine „Demolierung“ des Bauwerks schon begrifflich nicht in Betracht. Für die auch von der Wiederherstellungsverpflichtung umfasste (Wieder-) Herstellung des konsensgemäßen Zustandes vertritt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Auffassung, dass es hierfür auf die maßgebliche Sach- und Rechtslage zum jeweiligen Entscheidungszeitpunkt – und vorliegend sohin zum Zeitpunkt der Entscheidung durch das Verwaltungsgericht – ankommt (vgl. etwa zu Beseitigungsaufträgen VwGH 08.06.2011, 2009/06/0208).
Gemäß den oben getroffenen Feststellungen sind die von der Baubehörde I. Instanz auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück festgestellten Bauwerke aufgrund weiterer Abbrucharbeiten durch die Beschwerdeführerin auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück im gegenständlichen Zeitpunkt nicht mehr vorhanden. Mit dem vollständigen Abbruch ist der baubehördliche Konsens untergegangen (vgl. VwGH 24.04.2007, 2006/05/0031). Der Abbruch eines Gebäudes führt zum Erlöschen der Baubewilligung; die Errichtung eines Gebäudes an derselben Stelle ist jedenfalls aus Neubau zu qualifizieren (vgl. VwGH 25.10.2019, Ra 2018/06/0043).
Vor dem Hintergrund dieser Sachverhaltsänderung kommt die Anordnung der Wiederherstellung nicht mehr in Betracht, weil die Bauwerke gemäß den oben getroffenen Feststellungen nicht mehr vorhanden sind und abgetragen sind, somit der baubehördliche Konsens für den Altbestand untergegangen ist. Aus diesem Grunde war der Wiederherstellungsauftrag des vorherigen Zustandes aufzuheben.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu lösen war, weil die Entscheidung einerseits nicht von der zitierten und einheitlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (insbesondere zu § 29 NÖ BO 2014) abweicht und sich andererseits auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut stützen kann (vgl. aus der stRsp zur Unzulässigkeit der Revision in derartigen Fällen zB VwGH 15.12.2016, Ra 2016/18/0343).
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