Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-561/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.561.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch über die Beschwerde der A GmbH, in ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenats der Stadt St. Pölten vom 26. Februar 2024, Zl. *** betreffend Abweisung eines Bauansuchens sowie 2. betreffend Zurückweisung eines Antrags, jeweils nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Die gegen Spruchpunkt I. erhobene Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid in diesem Spruchpunkt I. bestätigt.

2. Der gegen Spruchpunkt II. erhobenen Beschwerde wird stattgegeben und der Bescheid in diesem Spruchpunkt II. aufgehoben.

3. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Die A GmbH (in der Folge: beschwerdeführende Gesellschaft) beantragte mit Bauansuchen vom 21. September 2022, eingelangt beim Magistrat der Stadt St. Pölten (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) am 29. September 2022, die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer *** beim Haus *** Nr. *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück).

1.2. Im Zuge der Vorprüfung (§ 20 NÖ BO 2014) stellte die Baubehörde I. Instanz einen Widerspruch des Bauvorhabens gegen § 53 Abs. 8 (Z 1) des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014) fest und trug der beschwerdeführenden Gesellschaft mit Schreiben vom 04. November 2022 (Verbesserungsauftrag) insbesondere auf, den Nachweis zu führen, dass – entsprechend der Vorgaben für die Wiederrichtung eines Gebäudes auf demselben Bauplatz oder bei Zu- und Umbauten gemäß § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 – das der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, nicht aber vergrößert werde.

1.3. Infolge der Vorlage überarbeiteter Einreichpläne (Planstand 12.12.2022) brachte die Baubehörde I. Instanz der beschwerdeführenden Gesellschaft mit Schreiben vom 23. Jänner 2023 (Verbesserungsauftrag) insbesondere zur Kenntnis, dass das Bauvorhaben § 53 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 widerspreche, weil das Verhältnis von zentrumsrelevanten Waren zu nicht zentrumsrelevanten Waren nicht verändert werden dürfe.

1.4. Am 25. April 2023 legte die beschwerdeführende Gesellschaft der Baubehörde I. Instanz eine Aufstellung der Verkaufsflächen gemäß § 1 Abs. 1 Z 18 NÖ ROG 2014 vor, in der den bewilligten Verkaufsflächen für die TOP 1 bis 4 der bestehenden Handelseinrichtung die tatsächlich für zentrumsrelevante Waren genutzten Verkaufsflächen („Verkaufsflächen Naturmaß“) gegenübergestellt wurden. Zudem wurden Pläne vorgelegt, welche die „Verkaufsflächen Naturmaß“ in den TOP 1 bis 4 zeigen. Gemäß der vorgelegten Gegenüberstellung betragen die genehmigten Verkaufsflächen (TOP 1 bis 4) insgesamt 2.999,32 m2 und das Naturmaß (nur) 2.952,26 m2, sodass durch die zusätzliche Errichtung der *** mit einer Verkaufsfläche von 46,84 m2 eine Gesamtverkaufsfläche von 2.999,10 m2 („Naturmaß“ der TOP 1 bis 4 der bestehenden Handelseinrichtung + ***) vorliegen würden.

1.5. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 08. August 2023 wurde das Bauansuchen der beschwerdeführenden Gesellschaft vom 21. September 2022 („samt den Nachreichungen“) abgewiesen.

Begründend wurde – auf das Wesentliche zusammengefasst – ausgeführt, dass laut Baubewilligungsbescheid der Baubehörde I. Instanz vom 06. Dezember 2016, Zl. ***- (in der Folge: Baubewilligung bzw. Konsens vom 06. Dezember 2016) die maximal zulässige Verkaufsfläche von 2.999,32 m² vollständig konsumiert worden sei. Dabei seien im genehmigten Umfang auf allen Verkaufsflächen zentrumrelevante Waren erlaubt und enthalten. Gleichzeitig seien 100 % der möglichen Fläche für den Verkauf von zentrumsrelevanten Waren ausgeschöpft. Da die geplante *** ebenfalls zentrumsrelevante Waren beinhalte, müsse die gesamte Verkaufsfläche der *** von einer der hierfür betroffenen Handelseinrichtungen abgetreten werden oder die *** in dem bestehenden Handelsgebäude untergebracht werden. Die beschwerdeführende Gesellschaft sei zweimalig aufgefordert worden, dies im Projekt zu ändern; dennoch sei der Baubehörde I. Instanz keine Lösung vorgelegt worden. Es sei nicht bekannt, wer die vorgelegte Gegenüberstellung der bewilligten Verkaufsfläche zur tatsächlichen, nach Fertigstellung ausgeführten Verkaufsfläche sowie den dazugehörigen Plan erstellt habe. Der Plan trage keinen Plankopf und stehe im Widerspruch zur Baubewilligung vom 06. Dezember 2016; es sei kein Ansuchen auf Änderung dieses Konsenses eingereicht worden. Die Nutzer des Objektes hätten das Recht, auf der gesamten Verkaufsfläche zentrumsrelevante Ware anzubieten. Erst nach Änderung des Konsenses würden allfällig freiwerdende Verkaufsflächen der 2.999,32 m² durch ein anderes Vorhaben ausgeschöpft werden können. Der Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung sei daher gemäß den Bestimmungen des § 20 NÖ BO 2014 iVm § 53 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 abzuweisen.

1.6. Gegen diesen Bescheid der Baubehörde I. Instanz erhob die beschwerdeführende Gesellschaft mit Punkt I. des Schriftsatzes vom 30. August 2023 Berufung. In einem wurde unter Punkt II. „aus advokatorischer Vorsicht“ der Antrag gestellt, die mit Baubewilligung vom 06. Dezember 2016 genehmigte Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Produkte dahingehend abzuändern, dass TOP 1 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 1.011,28 m2, TOP 2 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 1.170,65 m2, TOP 3 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 365,25 m2 und TOP 4 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 405,08 m2 zur Verfügung stehe. Der zu errichtenden Trafik solle die verbleibende Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 47,06 m2 zur Verfügung stehen.

1.7. Mit Bescheid des Stadtsenats der Stadt St. Pölten (in der Folge: belangte Behörde) vom 26. Februar 2024, Zl. ***, wurde unter Spruchpunkt I. die Berufung der beschwerdeführenden Gesellschaft als unbegründet abgewiesen und unter Spruchpunkt II. der Antrag auf Abänderung der Baubewilligung vom 06. Dezember 2016 als „unzulässig eingebracht zurückgewiesen“.

Begründend führte die belangte Behörde zu Spruchpunkt I. zusammengefasst aus, dass der in Rede stehende Sachverhalt gemäß § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 – Regelung für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen – zu beurteilen sei. Gemäß § 52 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 dürfen Handelseinrichtungen, die bisher sowohl zentrumsrelevante Waren als auch nicht zentrumsrelevante Waren angeboten haben, das Verhältnis zwischen diesen Warengruppen nicht zugunsten der zentrumsrelevanten Waren verändern. Die Verkaufsfläche für nicht zentrumsrelevante Waren dürfe jedoch vergrößert werden. Die mit Baubewilligungsbescheid vom 06. Dezember 2016 bewilligte Verkaufsfläche von 2.999,32 m² bilde daher den maßgeblichen Konsens, wobei in dem je TOP genehmigten Umfang auf allen Verkaufsflächen zentrumsrelevante Waren erlaubt und auch enthalten seien. Die beschwerdeführende Gesellschaft habe in ihrer Berufung selbst vorgebracht, dass in den Verkaufsflächen der Handelseinrichtungen der TOP 1 bis 4 das für zentrumsrelevante Produkte genehmigte Ausmaß von 2.999,32 m² unterschritten werde; konkret sei eine Diskrepanz zwischen genehmigter Verkaufsfläche und tatsächlich genutzter Verkaufsfläche („Verkaufsfläche-Naturmaß“) von insgesamt 47,06 m² festgestellt worden. Vor diesem Hintergrund liege offenbar derzeit kein konsensgemäßer Zustand des Bauwerks vor, weshalb die Baubehörde I. Instanz zu Recht moniert habe, dass in einem ersten Schritt ein konsensgemäßer Zustand des bestehenden Gebäudes herzustellen sei. Zudem sei die Baubehörde I. Instanz ihrer Manuduktionspflicht ausreichend nachgekommen, da die Rechtsvertreterin der beschwerdeführenden Gesellschaft erstmals im September 2022 aufgetreten sei und in weiterer Folge am 28. Februar 2023 die Vollmacht vorgelegt habe.

Zu Spruchpunkt II. führte die belangte Behörde aus, dass Sache des Berufungsverfahrens der Gegenstand des Verfahrens der Baubehörde I. Instanz sei, sohin jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruchs des angefochtenen Bescheides bilde. Die beschwerdeführende Gesellschaft habe den Antrag auf Abänderung der Baubewilligung vom 06. Dezember 2016 erstmals in der Berufungsschrift gestellt. Mangels Zuständigkeit der Rechtsmittelbehörde zur Entscheidung in erster Instanz sei dieser Antrag zurückzuweisen.

2. Zur Beschwerde:

2.1. Gegen diesen Bescheid der belangten Behörde erhob die beschwerdeführende Gesellschaft durch ihre Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 29. März 2024 Beschwerde.

2.2. In dieser wird – zusammengefasst – vorgebracht, dass der Verbesserungsauftrag der belangten Behörde erfüllt und ein entsprechender Nachweis darüber vorgelegt worden sei, dass durch das Bauvorhaben der *** das der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, nicht aber vergrößert werde. Wenngleich betreffend die Einheiten Top 2 (C GmbH) und Top 3 (D GmbH) eine Verkaufsfläche, auf der zentrumsrelevante Produkte verkauft werden dürfen, von 1.188 m² (Top 2) bzw. 375,21 m² (Top 3) bewilligt worden sei, würden auf den beschriebenen Verkaufsflächen nicht nur zentrumsrelevante, sondern auch nicht zentrumsrelevante Produkte angeboten werden, wobei die Kategorie der nicht zentrumsrelevanten Produkte je nach Jahreszeit variiere (Möbel, Pflanzen, Haushalts- und Gartenmaschinen, Gartenbedarfsartikel, Werkzeug, etc.). Der Anteil der auf den Verkaufsflächen angebotenen, nicht zentrumsrelevanten Produkte würde sich auf jeweils zumindest 5 % belaufen; dies entspreche einer für TOP 2 und 3 für zentrumsrelevante Waren bewilligten, jedoch nicht für zentrumsrelevante Waren genutzte Verkaufsfläche von zumindest 78,16 m². Mit der nunmehr beabsichtigten Errichtung der *** sollten jedoch bloß 46,84 m² an Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren generiert werden. Die mit der Baubewilligung vom 06. Dezember 2016 genehmigte Verkaufsfläche, auf der zentrumsrelevante Produkte verkauft werden dürfen, werde daher durch das gegenständliche Vorhaben nicht überschritten; die Anforderungen des § 53 Abs. 8 NÖ ROG seien erfüllt. Es seien Besprechungen mit der Baubehörde I. Instanz erfolgt und sei für alle Beteiligten klar gewesen, dass die für zentrumsrelevante Produkte genehmigte Verkaufsfläche von 2.999,32 m² auf der gegenständlichen Liegenschaft nach Belieben zugeordnet, jedoch durch das Bauvorhaben der *** keinesfalls überschritten werden dürfe. Vor diesem Hintergrund habe die beschwerdeführende Gesellschaft einen Planer beauftragt, welcher vor Ort die Verkaufsflächen iSd § 1 Abs. 1 Z 18 NÖ ROG 2014 vermessen habe. Es sei schließlich eine tabellarische Darstellung sowie ein Plan angefertigt worden, woraus sich jeweils die bewilligte Verkaufsfläche sowie die tatsächlich genutzte Verkaufsfläche ergebe. Da das gegenständliche Bauvorhaben sohin nicht zur Überschreitung der genehmigten Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von 2.999,32 m² führe, sei die beantragte Bewilligung für die Errichtung der *** auf dem Baugrundstück zu erteilen.

Beantragt wurde die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass dem Antrag auf Bewilligung zur Errichtung einer *** auf dem Baugrundstück stattgegeben werde, in eventu die Behebung des angefochtenen Bescheids sowie jedenfalls die Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:

3.1. In Vorbereitung auf die öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wurde ein aktueller Grundbuchsauszug betreffend das Baugrundstück eingeholt sowie von der belangten Behörde der Baubewilligungsbescheid der Baubehörde I. Instanz vom 06. Dezember 2016 samt Bezug habender Projektunterlagen vorgelegt.

3.2. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte zunächst am 06. März 2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an der Rechtsanwalt E als Geschäftsführer der beschwerdeführenden Gesellschaft und als Vertreter der Rechtsvertretung der beschwerdeführenden Gesellschaft sowie zwei Vertreter der belangten Behörde teilnahmen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf) die Verlesung des von der belangten Behörde vorgelegten Bauaktes, der Unterlagen betreffend die Baubewilligung vom 06. Dezember 2016 sowie des Gerichtsaktes und wurde die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Seitens der beschwerdeführenden Gesellschaft wurde klargestellt, dass sich die Beschwerde auch gegen Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides richtet, wobei hinsichtlich dieses Spruchpunktes die ersatzlose Behebung begehrt wurde. Des Weiteren gab die beschwerdeführende Gesellschaft bekannt, die Einreichung eines geänderten Projektes bei der Baubehörde I. Instanz zur Errichtung einer *** (unter gleichzeitiger Beantragung der Abänderung des Konsenses vom 06. Dezember 2016) sowie die Zurückziehung des gegenständlich verfahrenseinleitenden Antrags anzustreben; sie stellte in Aussicht, ihre Entscheidung über die Zurückziehung des gegenständlich verfahrenseinleitenden Antrags binnen drei Wochen mitzuteilen, sodass die Verhandlung vertagt wurde.

Nachdem (nach hg. Fristverlängerungen) keine Stellungnahme durch die beschwerdeführende Gesellschaft erstattet wurde, wurde die Verhandlung am 02. Juli 2025 (in Entsprechung einer von der beschwerdeführenden Gesellschaft gestellten Vertagungsbitte) fortgesetzt. Zu dieser fortgesetzten öffentlichen mündlichen Verhandlung sind Vertreter der belangten Behörde, nicht aber ein Vertreter der beschwerdeführenden Gesellschaft erschienen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch die Einvernahme des von der beschwerdeführenden Gesellschaft beantragten Zeugen F (beauftragter Vermesser zur Ermittlung des „Natur-Maßes“ der Flächen für zentrumsrelevante Waren).

4. Feststellungen:

4.1. Die G GmbH ist Eigentümerin des Baugrundstücks, die beschwerdeführende Gesellschaft (gemäß einem Superädifikatsvertrag) Eigentümerin des darauf errichteten Gebäudes (bestehende Handelseinrichtung). Das Baugrundstück ist im Flächenwidmungsplan als „Bauland-Betriebsgebiet" ausgewiesen.

4.2. Das auf dem Baugrundstück errichtete Gebäude (Handelseinrichtung) besteht aus fünf Abschnitten (TOP 1 bis 5). Die beschwerdeführende Gesellschaft vermietet TOP 1 bis 4 an verschiedene Handelsbetriebe: TOP 1 wird von der H AG, TOP 2 von der C GmbH, TOP 3 von der D GmbH und TOP 4 von der I GmbH als Verkaufsfläche betrieben. In TOP 5 ist kein Verkauf vorgesehen; dieser Bereich wird als gemeinsame Lagerfläche genutzt.

Auf dem Baugrundstück befand sich vormals eine Handelseinrichtung, in der ein Baumarkt der Firma J betrieben wurde, ehe das Gebäude mit Baubewilligungsbescheid der Baubehörde I. Instanz vom 06. Dezember 2016 (infolge eines Bauansuchens der beschwerdeführenden Gesellschaft) insbesondere derart abgeändert wurde, dass alle neu geschaffenen Nutzungseinheiten (TOP 1 bis 5) selbstständig von außen erreichbar wurden (zudem wurden die Entkernung des Gebäudes, ein Abbruch der Fassade in weiten Teilen, eine neue Raumaufteilung sowie die Herstellung einer neuen Fassade bewilligt). Umliegend um das Bestandsgebäude sind auf dem Baugrundstück Abstellplätze für Kraftfahrzeuge errichtet.

Die mit Baubewilligungsbescheid vom 06. Dezember 2016 bewilligten Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren betragen für TOP 1: 1.027,74 m², für TOP 2: 1.188,00 m², für TOP 3: 375,21 m² und für TOP 4: 408,37 m²; dies ergibt eine insgesamt bewilligte Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von 2.999,32 m².

4.3. Projektgegenstand des Bauansuchens der beschwerdeführenden Gesellschaft vom 21. September 2022 (Planstand 12.12.2022) ist die Errichtung einer *** mit einer Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von 46,84 m² auf dem Baugrundstück. Das projektierte Gebäude hat eine verbaute Fläche von ca. 112 m2, soll nordwestlich des bestehenden Gebäudes (Handelseinrichtung) in einem Abstand von ca. 10 m ausgeführt werden und keine bautechnische Verbindung zum Bestandsgebäude aufweisen. Durch die Errichtung des Gebäudes für die *** sollen zwölf bestehende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge auf dem Baugrundstück entfallen und an anderer Stelle auf dem Baugrundstück errichtet werden. Das projektierte Gebäude soll (wie das Bestandsgebäude) im Eigentum der beschwerdeführenden Gesellschaft (durch Abschluss eines Superädifikatsvertrags mit der Grundeigentümerin) stehen und von der beschwerdeführenden Gesellschaft für den Betrieb einer *** vermietet werden.

4.4. Mit Schriftsatz vom 30. August 2023 brachte die beschwerdeführende Gesellschaft I. Berufung gegen Bescheid der Baubehörde I. Instanz und II. einen Antrag auf Abänderung der mit Baubewilligung vom 06. Dezember 2016 bewilligten Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren ein. Entsprechend dem Rubrum ist dieser Schriftsatz an die Baubehörde I. Instanz (Einbringungsstelle) adressiert. Unter Punkt I. wird (primär) beantragt, die belangte Behörde wolle in der Sache selbst entscheiden, der Berufung Folge geben und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass dem Ansuchen für die baubehördliche Bewilligung einer zu errichtenden *** stattgeben wird. Unter Punkt II. wird (ohne Bezeichnung der zur Entscheidung angerufenen Behörde) der Antrag gestellt, die mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 06. Dezember 2016 genehmigten Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Produkte dahingehend abzuändern, dass TOP 1 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 1.011,28 m2, TOP 2 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 1.170,65 m2, TOP 3 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 365,25 m2 und TOP 4 eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Produkte von 405,08 m2 zur Verfügung steht; der zu errichtenden *** soll die verbleibende Verkaufsfläche von 47,06 m2 zur Verfügung stehen.

5. Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes, insbesondere den Einreichplänen und der Baubeschreibung für die Errichtung der ***, sowie dem Baubewilligungsbescheid der Baubehörde I. Instanz vom 06. Dezember 2016 samt Projektunterlagen (insb. Einreichplan und Plan mit der Aufstellung der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren – siehe hierzu auch den Aktenvermerk der Baubehörde I. Instanz vom 02.03.2016 –, aus denen sich eine bewilligte Fläche für zentrumsrelevante Waren von insgesamt knapp 3.000 m² ergibt). Die festgestellten Eigentumsverhältnisse gründen auf den Inhalten des offenen Grundbuchs im Einklang mit den Ausführungen des Vertreters der beschwerdeführenden Gesellschaft in der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Zudem erweisen sich die Feststellungen im getroffenen Umfang auch zwischen den Parteien des Verfahrens als nicht strittig.

6. Rechtslage:

6.1. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 40/2025, lauten:

„[…]

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

1. Abstellanlage für Kraftfahrzeuge: für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmter Raum (z. B. Garage), bauliche Anlage (z. B. Carport) oder Fläche einschließlich der Rangierflächen und Zu- und Abfahrten;

Stellplatz: jene Teilfläche einer Abstellanlage, die für das Abstellen eines einzelnen Kraftfahrzeuges bestimmt ist;

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen;

[...]

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;

[...]

§ 20

Vorprüfung

(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,

[…]

7. sonst eine Bestimmung

dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,

des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

[…]

entgegensteht.

(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.

6.2. Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. 3/2015 idF LGBl. 10/2024, lauten:

„[…]

§ 18

Gebiete für Handelseinrichtungen

(1) In Zentrumszonen können die Widmungen Bauland-Kerngebiet und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung mit dem Zusatz „Handelseinrichtungen“ bezeichnet werden. In dieser Widmung bestehen für die Errichtung von Handelsbetrieben keine Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsfläche. Im Flächenwidmungsplan kann jedoch bei Bedarf, insbesondere aus Gründen der Verkehrsinfrastruktur, ein weiterer Zusatz zur Beschränkung der Verkaufsfläche angebracht werden. Die übrigen Nutzungsmöglichkeiten gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 und 9 bleiben zulässig.

(2) Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² – ausgenommen in den Widmungen Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung-Handelseinrichtungen – ist zulässig, wenn das Baugrundstück von seinen Grenzen bis zu einer Entfernung von maximal 500 m von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist.

Liegt dies nicht vor, muss

das Baugrundstück an zumindest drei Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung überwiegend angrenzen, wobei allfällige Straßen außer Betracht bleiben. An einer Seite kann dabei das mit einem Hauptgebäude bebaute Nachbargrund-stück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung durch eine überwiegend angrenzende innerörtliche Grünlandwidmung (z. B. Parks) ersetzt werden

oder

das Baugrundstück mit einer Seite an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und mit allen weiteren Seiten an solche Grundstücke im Wohnbauland überwiegend angrenzen, welche sich entweder im Eigentum der Gemeinde befinden oder deren Bebauung innerhalb der nächsten 5 Jahre gerechnet ab Antragstellung für die Baubewilligung des Handelsbetriebes rechtlich gesichert ist (durch Maßnahmen der Vertragsraumordnung oder sonstige individuelle Vereinbarungen), wobei allfällige Straßen außer Betracht bleiben.

Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben im Bauland-Betriebsgebiet oder Bauland-Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet von bis zu 750 m² ist zulässig, wenn das Betriebsgebiet oder das Verkehrsbeschränkte Betriebsgebiet von Wohnbauland oder anderen mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist oder das Baugrundstück an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und an zwei weiteren Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke überwiegend angrenzt, wobei allfällige Straßen und Grüngürtel außer Betracht bleiben. Dies gilt nicht für Bauvorhaben im Betriebsgebiet, für die am 7. Juli 2016 bereits ein baubehördliches Verfahren anhängig war.

[…]

(4) Bilden mehrere Handelsbetriebe eine bauliche, funktionelle oder organisatorische Einheit, darf die Summe der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren in den Fällen gemäß Abs. 2 nicht mehr als 750 m² und die Summe der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren an Standorten gemäß Abs. 3 nicht mehr als 80 m² betragen. Eine funktionelle Einheit ist gegeben, wenn angrenzende und straßenseitig gegenüberliegende Grundstücke hinsichtlich ihrer Bebauung ausschließlich oder dominierend für Handelseinrichtungen einschließlich Abstelleinrichtungen für Kraftfahrzeuge genutzt werden, wobei bereits ein einzelnes angrenzendes oder straßenseitig gegenüberliegendes Grundstück diese Einheit bilden kann. Dazwischen liegende Verkehrsflächen unterbrechen die funktionelle Einheit nicht, ebenso Grundflächen (z. B. Grüngürtel und Gewässer) mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m sowie schmale Grundstücke mit einer Breite bis zu 40 m.

[…]

(7) Bei der Errichtung von Handelsbetrieben dürfen bis 750 m2 Verkaufsfläche je ein Stellplatz pro angefangene 20 m2 Verkaufsfläche, maximal jedoch 30 Stellplätze und für die über 750 m2 hinausgehende Verkaufsfläche je ein Stellplatz pro angefangene 30 m2 Verkaufsfläche auf ebenerdigen Flächen auf dem jeweiligen Betriebsgrundstück selbst sowie auf diesem organisatorisch zugeordneten Grundstücken oder Grundstücksteilen hergestellt werden.

Alle weiteren Stellplätze sind entweder im Betriebsbauwerk (z. B. in Parkdecks) oder über Gebäudeteilen der Betriebsbauwerke mit anderen Nutzungen (z. B. am Dach der Betriebsanlage) oder unter Photovoltaikanlagen mit einer Modulfläche von mindestens 8 m² je Stellplatz (z. B. Flugdach) herzustellen, wobei eine Kombination dieser Varianten zulässig ist.

Stellplätze, die gemäß § 11 Abs. 2 NÖ BTV 2014, LGBl. Nr. 4/2015 in der geltenden Fassung als barrierefreie Stellplätze auszuführen sind, sind für die Berechnung der Anzahl der Stellplätze auf ebenerdigen Flächen nicht zu berücksichtigen.

[...]

§ 53

Übergangsbestimmungen

[…]

(8) Für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen gilt:

1. Bei der Wiedererrichtung eines Gebäudes auf dem selben Bauplatz oder bei Zu- und Umbauten darf das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, aber nicht vergrößert werden. § 18 Abs. 7 ist anzuwenden.

2. Handelseinrichtungen, die bisher sowohl zentrumsrelevante Waren als auch nicht zentrumsrelevante Waren angeboten haben, dürfen das Verhältnis zwischen diesen Warengruppen nicht zugunsten der zentrumsrelevanten Waren verändern. Die Verkaufsfläche für nicht zentrumsrelevante Waren darf jedoch vergrößert werden. Zusätzliche Stellplätze sind dabei entweder im Betriebsbauwerk (z. B. in Parkdecks) oder über Gebäudeteilen des Betriebsbauwerks mit anderen Nutzungen (z. B. am Dach der Betriebsanlage) oder unter einer Photovoltaikanlage mit einer Modulfläche von mindestens 8 m² je Stellplatz (z. B. Flugdach) herzustellen, wobei eine Kombination dieser Varianten zulässig ist. Waren aufgrund der vorherigen Widmung des Grundstücks keine Lebensmittel zulässig, darf bei den zentrumsrelevanten Waren der Anteil der Lebensmittel künftig nur maximal 80 m² betragen.

3. Handelsbetriebe, welche am 7. Juli 2016 die höchstzulässige Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von 750 m² noch nicht ausgeschöpft haben, werden durch die Bestimmung des § 18 Abs. 2 vorletzter Satz nicht berührt.

4. Gebäude, die aufgrund einer Bewilligung gemäß § 18 Abs. 6 letzter Satz in der Fassung LGBl. Nr. 71/2018 errichtet wurden, dürfen auf dem selben Bauplatz bei einer Wiedererrichtung sowie bei einem Zu- oder Umbau das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren einmalig um maximal 750 m² vergrößern. § 18 Abs. 7 ist anzuwenden.

[…]“

7. Rechtliche Beurteilung:

7.1. Zu Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides:

7.1.1. Die (zulässige) Beschwerde ist nicht begründet.

7.1.2. Gegenstand dieses Spruchpunktes ist die Abweisung des Bauansuchens für die Errichtung eines Gebäudes zum Betrieb einer *** (unter Abbruch und Neuherstellung von zwölf Abstellplätzen) auf dem Baugrundstück infolge eines von den Baubehörden angenommenen Widerspruchs gegen die Bestimmungen des NÖ ROG 2014.

7.1.3. Bei vorliegendem Projekt handelt es sich (unstrittig) um ein Vorhaben, das gemäß § 14 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig ist (vgl. Z 1, Errichtung eines Gebäudes). Gemäß § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde bei Anträgen nach § 14 leg.cit. vorerst (insbesondere) zu prüfen, ob dem Bauvorhaben eine Bestimmung des NÖ ROG 2014 (s. § 20 Abs. 1 Z 7, zweiter Spiegelstrich NÖ BO 2014) entgegensteht.

7.1.4. § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 sieht für Handelseinrichtungen im hier gegenständlichen Bauland-Betriebsgebiet (ohne Zusatz „Handelseinrichtungen“ sowie bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen) eine Beschränkung der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² vor; außerhalb der in Abs. 2 bezeichneten Bereiche darf die Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren 80 m2 nicht übersteigen. Gemäß § 18 Abs. 4 NÖ ROG 2014 darf die Summe der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren in den Fällen gemäß Abs. 2 nicht mehr als 750 m² und die Summe der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren an Standorten gemäß Abs. 3 nicht mehr als 80 m² betragen, wenn mehrere Handelsbetriebe eine bauliche, funktionelle oder organisatorische Einheit bilden. Eine funktionelle Einheit ist nach dieser Bestimmung gegeben, wenn angrenzende und straßenseitig gegenüberliegende Grundstücke hinsichtlich ihrer Bebauung ausschließlich oder dominierend für Handelseinrichtungen einschließlich Abstelleinrichtungen für Kraftfahrzeuge genutzt werden, wobei bereits ein einzelnes angrenzendes oder straßenseitig gegenüberliegendes Grundstück diese Einheit bilden kann. Dazwischen liegende Verkehrsflächen unterbrechen die funktionelle Einheit nicht, ebenso Grundflächen (zB Grüngürtel und Gewässer) mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m sowie schmale Grundstücke mit einer Breite bis zu 40 m.

7.1.5. Mit Blick auf die oben getroffenen Feststellungen bildet die auf dem Baugrundstück projektierte *** samt Abstellplätzen mit der bestehenden Handelseinrichtung jedenfalls eine funktionelle und organisatorische Einheit im Sinne des § 18 Abs. 4 NÖ ROG 2014. Die *** soll in unmittelbarer Nähe zur bestehenden Handelseinrichtung (Bestandsgebäude) auf dem Baugrundstück in einem Abstand von ca. 10 Meter errichtet werden; für Kundinnen und Kunden der *** und der bestehenden Handelseinrichtung sind gemeinsame Abstellflächen vorgesehen, beide Gebäude sollen hinkünftig im Eigentum der beschwerdeführenden Gesellschaft stehen und von dieser an Handelsbetriebe vermietet werden.

Insofern war auch im verwaltungsbehördlichen Verfahren unstrittig, dass die Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren der geplanten *** und der bestehenden Handelseinrichtung (selbst unter Zugrundelegung des von der beschwerdeführenden Gesellschaft vorgebrachten „Natur-Maßes“) in Summe (§ 18 Abs. 4 NÖ ROG 2014) die gemäß § 18 Abs. 2 f NÖ ROG 2014 zulässige Verkaufsfläche von höchstens 750 m2 übersteigen. Entscheidend ist daher, ob sich aus der Übergangsbestimmung des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 für „bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen“ dennoch eine Zulässigkeit des Bauvorhabens ergibt.

7.1.6. Für „bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen“ erlaubt § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 die Wiedererrichtung des Gebäudes auf demselben Bauplatz sowie „Zu- und Umbauten“, sofern das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, nicht aber vergrößert wird.

Bei der projektierten Errichtung der *** in Form eines Gebäudes (mit einer verbauten Fläche von ca. 112 m2) handelt es sich um die (Neu-) Errichtung eines (weiteren) (Haupt-) Gebäudes auf dem Baugrundstück, die weder als „Wiederrichtung“ noch als „Zu- oder Umbau“ im Sinne des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 zu qualifizieren ist:

Eine „Wiederrichtung“ des bestehenden Gebäudes der Handelseinrichtung liegt schon deshalb nicht vor, weil die projektierten Baumaßnahmen für die Errichtung der *** dieses Bestandsgebäude überhaupt nicht betreffen; auch ist kein anderes Gebäude ersichtlich, das durch die *** wiedererrichtet würde. Zudem ist die Errichtung des Gebäudes (***) aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich nicht als „Zu- oder Umbau“ im Sinne dieser Bestimmung zu qualifizieren. Wenngleich die Begriffe „Zubau“ und „Umbau“ im NÖ ROG 2014 nicht definiert werden, gilt nach der (insb. zu den NÖ Bauordnungen) entwickelten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes als Zubau jede „Vergrößerung eines Gebäudes in waag- oder lotrechter Richtung“ (vgl. etwa VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0012) sowie als Umbau die bauliche Umgestaltung, nach der ein Gebäude im Vergleich zu seinem früheren Zustand als ein anderes anzusehen ist (vgl. VwGH 24.03.1998, 96/05/0153). Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich spricht die Einheitlichkeit der Rechtsordnung (hier des NÖ Landesgesetzgebers) dafür, den Begriffen Zu- und Umbau in § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 nicht einen von anderen Rechtsvorschriften desselben Gesetzgebers (hier NÖ BO 2014) abweichenden Inhalt beizumessen (zu einer solchen systematischen Interpretation vgl. auch VwGH 19.10.2005, 2002/09/0141; zur einheitlichen Interpretation des Begriffs „Umbau“ im NÖ ROG und in der NÖ BO s. weiters VwGH 30.06.1998, 98/05/0014). Für ein derartiges Verständnis, wonach Zu- und Umbauten bauliche Maßnahmen zur Erweiterung bzw. Abänderung von bestehenden Gebäuden sind, die sich von der (Neu-) Errichtung eines Gebäudes unterscheiden, spricht überdies auch § 20 Abs. 2 Z 1a NÖ ROG 2014 (Regelung betreffend „Grünland“), worin für zulässige Bauvorhaben in einem Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse zwischen „Zubauten und baulichen Abänderungen“, der „Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude“ sowie ausdrücklich der „zusätzlichen Neuerrichtung eines Wohngebäudes“ unterschieden wird. Dies zeigt, dass auch der Raumordnungsgesetzgeber Zubauten von der Neuerrichtung eines Gebäudes unterscheidet und insofern beiden Begriffen eine verschiedene Bedeutung beimisst.

§ 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 normiert sohin eine Übergangsbestimmung allein für die bauliche Abänderung eines bestehenden Gebäudes in Form eines Um- oder Zubaus (sowie für eine „Wiederrichtung“), sodass sich das projektierte Bauvorhaben – das im Einreichplan selbst als „Neubau“ einer *** bezeichnet wird – nicht auf diese Regelung stützen kann.

7.1.7. Entgegen dem Beschwerdevorbringen vermag auch § 53 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 keine Zulässigkeit des projektierten Bauvorhabens zu begründen.

Nach dieser Bestimmung dürfen Handelseinrichtungen, die bisher sowohl zentrumsrelevante Waren als auch nicht zentrumsrelevante Waren angeboten haben, das Verhältnis zwischen diesen Warengruppen nicht zugunsten der zentrumsrelevanten Waren verändern. Die Verkaufsfläche für nicht zentrumsrelevante Waren darf jedoch vergrößert werden.

Gemäß dem eindeutigen Wortlaut des Einleitungssatzes des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 gilt auch die Übergangsbestimmung der Z 2 eindeutig nur für „bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen“. Während die Z 1 sohin die Voraussetzungen für die Zulässigkeit von (bestimmten) baulichen Maßnahmen an bereits bestehenden Gebäuden von Handelseinrichtungen normiert (etwa Zu- und Umbauten), legt die Z 2 fest, in welchem Ausmaß bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen, die bisher sowohl zentrumsrelevante Waren als auch nicht zentrumsrelevante Waren angeboten haben, das Verhältnis dieser Warengruppen (ohne Setzung von baulichen Maßnahmen im Sinne der Z 1) verändern dürfen. Da folglich auch die Übergangsbestimmung der Z 2 (nur) auf „bereits bestehende Gebäude“ Anwendung findet, kommt die Regelung für die Beurteilung der Zulässigkeit des gegenständlichen Neubaus nicht in Betracht. Für die vom Vertreter der beschwerdeführenden Gesellschaft in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 06. März 2025 vertretene Auffassung, wonach die Z 2 gemäß dem Normzweck auf (bestehende und zu errichtende) Gebäude auf derselben Liegenschaft Anwendung finden soll, besteht aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich aufgrund des eindeutigen Wortlauts des Einleitungssatzes in § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 kein Raum.

7.1.8. Zudem ist eine Zulässigkeit des Bauvorhabens betreffend die Errichtung der *** mit Blick auf die Übergangsbestimmungen in § 53 Abs. 8 Z 3 und 4 NÖ BO 2014 (betreffend am 07.07.2016 bewilligte Handelsbetriebe, die die höchstzulässige Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von 750 m2 noch nicht ausgeschöpft haben, sowie betreffend Gebäude, die aufgrund einer Bewilligung gemäß § 18 Abs. 6 letzter Satz in der Fassung LGBl. Nr. 71/2018 errichtet wurden) jedenfalls nicht gegeben.

7.1.9. Aus diesen Gründen unterfällt das (auch im Einreichplan selbst als „Neubau“ bezeichnete) Bauvorhaben nicht der Übergangsbestimmung in § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014, sondern ist die Errichtung der *** als (einfacher) Neubau iSd § 14 Z 1 erster Fall NÖ BO 2014 zu qualifizieren, der als solcher nach § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014 iVm § 18 Abs. 2 und 4 NÖ ROG 2014 nicht genehmigungsfähig ist.

Daran vermag auch das Vorbringen der beschwerdeführenden Gesellschaft nichts zu ändern, dass die Summe der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren – gebildet aus dem „Natur-Maß“ der Verkaufsfläche der bestehenden Handelseinrichtung sowie der projektierten Verkaufsfläche der *** – die mit Baubescheid vom 06. Dezember 2016 bewilligte Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von 2.999,32 m2 nicht übersteigt. Selbst ein (im Sinne des Punktes II. des Schriftsatzes vom 30. August 2023) abgeänderter Konsens der Baubewilligung vom 06. Dezember 2016 würde die Anwendbarkeit der (allein) für „bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen“ vorgesehenen Übergangsbestimmungen in § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 auf den hier in Rede stehenden Neubau der Errichtung einer *** nicht zulassen. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, weil § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 die Anwendung der Regelung in § 18 Abs. 4 NÖ ROG 2014 (betreffend die Qualifikation von Handelseinrichtungen als funktionelle, bauliche oder organisatorische Einheit) im Rahmen des Übergangsrechts nicht normiert (demgegenüber sieht etwa § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 die Anwendung der Regelung des 18 Abs. 7 leg.cit. ausdrücklich vor).

7.1.10. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind die Landesverwaltungsgerichte (wie auch die Baubehörden) grundsätzlich verpflichtet, dem Bauwerber bei Widerspruch seines Bauvorhabens zu baurechtlichen Bestimmungen nahezulegen, sein Bauvorhaben entsprechend zu ändern, um einen Abweisungsgrund zu beseitigen (vgl. VwGH 17.12.2019, Ra 2019/06/0159). Dementsprechend sieht § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 vor, dass im Falle der Feststellung eines der im Abs. 1 genannten Hindernisse dem Bauwerber die Änderung des Bauvorhabens unter Setzung einer Frist zur Vorlage geänderter Antragsbeilagen einzuräumen ist, wenn die Beseitigung des Hindernisses durch eine Projektmodifikation möglich erscheint; wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.

Im vorliegenden Fall erweist sich aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich die Beseitigung des Hindernissens durch eine Projektmodifikation, die innerhalb der Grenzen des Prozessgegenstandes gelegen sein muss, im Hinblick auf das oben Gesagte als nicht möglich (so würde eine Projektmodifikation etwa dahingehend, dass anstatt der Neuerrichtung der *** in einem Abstand von ca. 10 Metern zum Bestandsgebäude ein Um- oder Zubau dieses Bestandsgebäudes erfolgen soll, – ungeachtet der Frage der Erfüllung der weiteren Voraussetzungen des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 – jedenfalls ein aliud begründen),

7.2. Zu Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides:

7.2.1. Die (zulässige) Beschwerde ist begründet.

7.2.2. Mit Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides wies die belangte Behörde den Antrag der beschwerdeführenden Gesellschaft gemäß Punkt II. des Schriftsatzes vom 30. August 2023 wegen Unzuständigkeit der Rechtsmittelbehörde zur Entscheidung in erster Instanz über einen solchen Antrag „als unzulässig eingebracht“ zurück. Sache des Beschwerdeverfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ist daher die Frage der Rechtmäßigkeit dieser Zurückweisung.

7.2.3. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen hat die beschwerdeführende Gesellschaft mit ihrem Schriftsatz vom 30. August 2023 unter Punkt I. Berufung erhoben sowie unter Punkt II. (formal getrennt und zusätzlich „aus advokatorischer Vorsicht“) den in Rede stehenden Antrag auf Abänderung des Konsenses aus dem Jahr 2016 hinsichtlich der für zentrumsrelevante Waren bewilligten Verkaufsfläche gestellt. Der Schriftsatz wurde gemäß dem Rubrum an die Baubehörde I. Instanz als Einbringungsstelle gerichtet. In Punkt I. (Berufung) wurde ausdrücklich eine Entscheidung der belangten Behörde als Berufungsbehörde begehrt; unter Punkt II. wurde keine bestimmte Behörde zur Entscheidung über den Antrag auf Abänderung des Konsenses angerufen.

Vor diesem Hintergrund trifft es nicht zu, dass die beschwerdeführende Gesellschaft mit ihrem (formal von Punkt I., Berufung, getrennten und zusätzlich) unter Punkt II. gestellten Antrag ausdrücklich eine Entscheidung der belangten Behörde als Berufungsbehörde begehrt hätte. Vielmehr hat sie den (zusätzlichen) Antrag auf Abänderung des Konsenses gemäß dem Baubewilligungsbescheid vom 06. Dezember 2016 bei der Baubehörde I. Instanz und damit bei jener Behörde eingebracht, die zu einer erstinstanzlichen Entscheidung über einen solchen Antrag (vgl. § 14 Z 3 NÖ BO 2014) grundsätzlich berufen wäre.

7.2.4. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann ein Spruch, der – wie auch im vorliegenden Fall – dahin lautet, dass ein Antrag zurückgewiesen wird, grundsätzlich nicht in der Weise umgedeutet werden, dass er eine bloße Feststellung der Unzuständigkeit der Berufungsbehörde darstellt, die nicht als abschließende Entscheidung über diesen Antrag qualifiziert werden könnte (vgl. etwa VwGH 04.12.1996, 96/21/0041, mwN). Aus diesem Grund erweist sich die Zurückweisung einer Berufung oder eines an die Berufungsbehörde gerichteten Antrags durch die angerufene unzuständige Behörde auch dann als unzulässig, wenn die Partei auf einer Entscheidung dieser Behörde beharrt (vgl. VwGH 19.01.2001, 2000/19/0131).

7.2.5. Vor diesem Hintergrund sind vorliegend die Voraussetzungen für die Zurückweisung des unter Punkt II. gestellten Antrags durch die belangte Behörde jedenfalls – und zwar unabhängig von der Qualifikation des Antrags als (eigenständiges) neues Projekt oder als (zulässige oder unzulässige) Antragsmodifikation im Berufungsverfahren – nicht erfüllt:

Unter der Annahme einer Unzuständigkeit der belangten Behörde zur Entscheidung über den Antrag (infolge Qualifikation des Antrags als ein eigenständiges Projekt oder als unzulässige Antragsänderung im Berufungsverfahren) wäre die belangte Behörde nicht zur Zurückweisung dieses Antrags gemäß der dargestellten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes berechtigt (sondern zu einer Weiterleitung an die zuständige Behörde verpflichtet) gewesen; dies gilt vorliegend umso mehr, weil die belangte Behörde von der beschwerdeführenden Gesellschaft gar nicht ausdrücklich zur Entscheidung über den Antrag angerufen wurde.

Genauso hat die Qualifikation des Antrags gemäß Punkt II. als eine (iSd §§ 13 Abs. 8 und 66 Abs. 4 AVG im Berufungsverfahren zulässige) Projektmodifikation (sohin Errichtung der projektierten *** unter gleichzeitiger Abänderung des Konsenses aus dem Jahr 2016) die gebotene Aufhebung des Spruchpunktes II. zur Folge, wenngleich aber (wie schon Punkt 7.1. dargelegt) auch eine derartige Abänderung des Konsenses aus dem Jahr 2016 betreffend das Bestandsgebäude den Widerspruch des Bauvorhabens gegen die Bestimmungen des NÖ ROG 2014 nicht zu beseitigen vermag (die gemäß § 18 Abs. 2 iVm Abs. 4 NÖ ROG 2014 maßgebliche Größenbeschränkung von in Summe höchstens 750 m2 wird auch durch ein derart geändertes Projekt jedenfalls überschritten und kann sich das Bauvorhaben, das die Neuerrichtung eines Gebäudes zum Gegenstand hat, nicht auf eine Übergangsbestimmungen in § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 für „bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen“ stützen).

7.3. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Zulässigkeit der Revision:

Die (ordentliche) Revision erweist sich im Hinblick auf die im gegenständlichen Verfahren zu lösende Rechtsfrage, ob eine Neuerrichtung eines Gebäudes für eine Handelseinrichtung (hier ***), die infolge einer funktionellen, baulichen oder organisatorischen Einheit mit einer bestehenden Handelseinrichtung die Anforderungen gemäß § 18 Abs. 2 und 4 NÖ ROG 2014 (Summe der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren von höchstens 750 m2) nicht erfüllt, mit Blick auf die Übergangsbestimmungen in § 53 Abs. 8 Z 1 oder 2 NÖ ROG 2014 genehmigungsfähig ist, als zulässig. Insbesondere fehlt Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu den Übergangsbestimmungen des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014, insbesondere zur Auslegung des Einleitungssatzes in § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 („Für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen gilt:“) sowie etwa zum Begriff „Zubau“ in § 53 Abs. 8 Z 1 leg.cit. Entgegen der hier vertretenen Auffassung könnten der Einleitungssatz in § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 („Für bereits bestehenden Gebäude von Handelseinrichtungen gilt:“) sowie das Wort „Zubau“ in § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 jeweils unter Berücksichtigung von § 18 Abs. 4 NÖ ROG 2014 auch dahingehend ausgelegt werden, dass darunter auch Neuerrichtungen von Gebäuden von Handelseinrichtungen fallen, sofern diese Neubauten mit bereits bestehenden Gebäuden von Handelseinrichtungen eine bauliche, funktionelle oder organisatorische Einheit (§ 18 Abs. 4 NÖ ROG 2014) bilden. Im Falle einer derart weiten – aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich jedoch mit Blick auf den Gesetzeswortlaut nicht gebotenen – Auslegung der Übergangsbestimmungen in § 53 Abs. 8 NÖ BO 2014 (insb. keine Anordnung der Anwendung des § 18 Abs. 4 NÖ ROG 2014 im Übergangsrecht), wäre das gegenständliche (allenfalls modifizierte) Bauvorhaben im Hinblick auf die (weiteren) Anforderungen des § 53 Abs. 8 Z 1 und 2 NÖ BO 2014 zu prüfen. Es liegt daher eine für die Entscheidung wesentliche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung iSd Art. 133 Abs. 4 B-VG vor.