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LVwG-AV-504/001-2024•LVwG N LVwG-AV-504/001-2024
LVwG-AV-504/001-2024Landesverwaltungsgericht07.07.2025
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Nachbarrecht; Einwendung; subjektiv-öffentliches Recht; Grenzverlauf;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerden 1. des A, ***, ***, und 2. der B, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 7. März 2024, Zl. ***, betreffend Baubewilligung (mitbeteiligte Parteien: 1. C in ***, vertreten durch D Rechtsanwälte, ***, ***; 2. E in ***, ebenfalls vertreten durch D Rechtsanwälte; 3. F, ***, ***; 4. G ebendort; 5. Land Niederösterreich, Abteilung ***, ***, ***) nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 19. März 2025 zu Recht:
1. Den Beschwerden wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG teilweise Folge gegeben und der angefochtene Bescheid abgeändert.
Mit diesem wird nunmehr den Berufungen teilweise Folge gegeben und in der mit Bescheid der Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** vom 26. April 2023 erteilten Baubewilligung festgehalten, dass dem Bauvorhaben hinsichtlich der Grundrisse des Keller- und des Erdgeschosses anstelle der Darstellungen in dem mit 13. September 2021 datierten Einreichplan, Plannnr. ***, der mit 21. März 2025 datierte „Lageplan“ (mit nachträglichen Ausbesserungen vom 25. April 2025 am Titelblatt, wonach das Grundstück Nr. ***, KG *** nunmehr das einzige Baugrundstück ist), zu Grunde gelegt wird.
Im Übrigen werden die Berufungen und damit auch die Beschwerden als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG iVm § 25a Abs. 1 VwGG nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
I.Sachverhalt und Verfahrensgang
1. Der Erstmitbeteiligte C und der Zweitmitbeteiligte E waren zunächst gemeinsam Eigentümer der Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, *** und ***, einliegend in der EZ ***, KG *** (in der Folge: ursprüngliche Baugrundstücke). Die erstgenannten drei Grundstücke waren in den Grenzkataster eingetragen, die anderen beiden nicht.
2. Die Beschwerdeführer sind gemeinsam Eigentümer des in nordwestlicher Richtung unmittelbar an die Grundstücke Nrn. *** und *** angrenzenden Grundstücks Nr. ***, KG ***, auf dem sich ein bewilligtes Gebäude befindet. Dieses Grundstück ist nicht in den Grenzkataster eingetragen.
3. Der Dritt- und die Viertmitbeteiligte sind gemeinsam Eigentümer des in nordwestlicher Richtung an die Grundstücke Nrn. *** und *** (und in südwestlicher Richtung an das Nachbargrundstück) angrenzenden Grundstücks Nr. ***, KG ***.
4. Das fünftmitbeteiligte Land ist Erhalter der Landesstraße ***, die auf dem südöstlich an sämtliche ursprüngliche Baugrundstück angrenzenden Grundstück Nr. ***, KG *** verläuft.
5. Der Erstmitbeteiligte legte am 16. September 2021 dem Stadtamt der Stadtgemeinde *** mit 13. September 2021 datierte Einreichunterlagen für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 36 Wohnungen, einem Lokal im Erdgeschoss und 60 PKW-Stellplätzen auf den ursprünglichen Baugrundstücken vor. Diese Unterlagen wurden am 5. Oktober 2021 ergänzt. Die Baugrundstücke ergaben sich nur aus dem Inhalt der Pläne, sowohl in der Baubeschreibung als auch auf dem Titelblatt der Pläne war sowohl bei der Grundstücksnummer als auch bei der EZ „neu“ eingetragen.
Nach Durchführung zweier Vorprüfungen durch einen bautechnischen Sachverständigen am 19. Oktober bzw. am 30. November 2021 wurden am 1. Dezember 2021 die Nachbarn vom Bauvorhaben informiert und ihnen Gelegenheit gegeben, in der Zeit zwischen 9. und 23. Dezember 2021 in die Einreichunterlagen Einsicht zu nehmen sowie Einwendungen gegen das Bauvorhaben zu erheben.
6. Während der Auflagefrist stellte der Erstmitbeteiligte ein ausdrückliches Bauansuchen, das am 17. Dezember 2021 beim Stadtamt einlangte, und legte mit diesem neue Pläne mit anderen Plannummern (Grundrisse, Lageplan, Bebauungsplan und Flächenaufstellung: ***; Schnitte, Ansichten: ***) vor. Auf diesen waren nunmehr die ursprünglichen Baugrundstücke und die EZ ausdrücklich angeführt. Sämtliche Unterlagen waren (wiederum) mit 13. September 2021 datiert Die Baubeschreibung blieb unverändert.
7. Am 14. Dezember 2021 erhob das fünftmitbeteiligte Land eine Einwendung im Hinblick auf die Situierung der Ausfahrt und forderte insoweit die Einholung eines verkehrstechnischen Gutachtens.
8. Die Beschwerdeführer erhoben am 20. Dezember 2021 in zwei gleichlautenden Schreiben Einwendungen. Darin brachten sie vor, es liege gar kein Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung vor, weil im Bauansuchen um die Errichtung eines Mehrfamilien-Wohnhauses, somit um die Herstellung eines Bauwerkes, und nicht um die Erteilung einer Baubewilligung angesucht worden sei. Darüber hinaus sei entgegen § 19 Abs. 2 NÖ BO 2014 weder dem Bauansuchen noch der Baubeschreibung zu entnehmen, auf welchem Grundstück das Bauwerk errichtet werden soll. Daher könne auch die zulässige Bebauungsdichte und die zulässige Gebäudehöhe nicht geklärt werden. Es sei unzulässig, dass die Baubehörde im Schreiben vom 1. Dezember 2021 Grundstücksnummern und Einlagezahl eigenmächtig ergänzt habe. Das weitere Vorbringen werde nur für den Fall erstattet, dass die Baubehörde von einem gesetzeskonformen Antrag ausgehe.
Es sei die Frage des Grenzverlaufs zum Nachbargrundstück nicht abschließend geklärt. Diesbezüglich seien die Einreichunterlagen unvollständig. Außerdem liege kein gesetzmäßiger Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vor, weil der Abänderung, die zur nunmehr maßgeblichen Widmung geführt habe, keine ausreichende Grundlagenforschung vorausgegangen sei. Überdies sei nach den eingereichten mangelhaften Unterlagen zweifelhaft, ob die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz für das im Eigentum der Beschwerdeführer stehende Bauwerk gewährleistet sei. Es sei nicht ersichtlich, wo Niederschlagswasser abgeleitet wird. Es sei zu befürchten, dass dieses auf das Nachbargrundstück gelangt und das darauf befindliche Gebäude überschwemmt.
Darüber hinaus bestehe die Gefahr, dass Immissionen auf das Nachbargrundstück einwirken. Auf dieses könnten bei einem geplanten Flachdach Eisbildungen durch starken Wind verbracht werden. Gleiches gelte für den Brandschutz, nachdem die Brandschutzbestimmungen der Gebäudeklasse 4 nicht eingehalten würden.
Die plangemäße Ausführung des Bauvorhabens widerspreche den Bestimmungen über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich und die Gebäudehöhe, weil die Belichtung der Hauptfenster des Objekts auf dem Nachbargrundstück nicht mehr im gesetzlich geforderten Ausmaß gewährleistet sei. Die Geschoßflächenzahl sei jedenfalls zu groß. Auch sei ein auf dem Baugrundstück bestehendes Nebengebäude nicht berücksichtigt worden, das ebenfalls eine bebaute Fläche darstelle. Vor dem offenbar schon geplanten Abbruch werde eine Besichtigung durch die Behörde angeregt, um konsenslose Abbrucharbeiten zu vermeiden.
9. Am selben Tag erhoben auch der Drittmitbeteiligte und die Viertmitbeteiligte jeweils eine Einwendung hinsichtlich der geplanten Gebäudehöhe, durch die sie eine massive Einbuße an Tageslicht hinnehmen müssten.
10. Für einen verkehrstechnischen Sachverständigen, der am 17. Dezember 2021 die geplante Ein- und Ausfahrt zur Garage zunächst negativ beurteilt hatte, bestand am 22. März 2022 im Hinblick auf die mittlerweile erfolgten Änderungen kein Einwand mehr gegen das Vorhaben.
11. Am 28. April 2022 erstattete der bautechnische Sachverständige (nach den Vorprüfungen) ein weiteres bautechnisches Gutachten. In diesem ging er zunächst auf sämtliche erhobenen Einwendungen ein. Hinsichtlich der fehlenden Grundstücksnummern führte er aus, es sei klar, auf welchen Grundstücken sich das künftige Bauwerk befindet. Der Grenzverlauf sei vermessen. Die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz der Gebäude der Beschwerdeführer seien unter der Voraussetzung korrekter Umsetzung gewährleistet. Aus den Planunterlagen seien keine Emissionen ersichtlich, welche außer der Benützung der Wohnungen entstehen könnten. Die Bebauungsweisen, die Bebauungshöhe, die zulässige Bauhöhe sowie die ausreichende Belichtung der Hauptfenster würden eingehalten. Der Abbruch des Nebengebäudes sei gesondert bewilligt worden und bilde keinen Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
Weiters schlug der Sachverständige Auflagen vor, bei deren Einhaltung keine Bedenken gegen die Erteilung der Baubewilligung bestünden. Eine dieser Auflagen schrieb vor, dass Regenwässer auf Eigengrund versickert werden müssten. Die Regenwasserversickerung sei nach dem technischen Stand fachgemäß nach Berechnung auszuführen. Sämtliche anfallenden Oberflächenwässer dürften nicht auf Nachbargrundstücke oder auf öffentliches Gut abgeleitet werden. An der Grundstücksgrenze zu Anrainern gelegene Wände seien als brandabschnittsbildende Wände gemäß OIB2 auszubilden.
Ergänzend erachtete der Sachverständige eine Berechnung der erforderlichen Sickerflächen samt planlicher Darstellung der Schächte als erforderlich.
Diese Berechnung wurde vom Erstmitbeteiligten am 31. Mai 2022 vorgelegt („Bemessung Versickerungsanlage“ eines Ziviltechnikers für Kulturtechnik und Wasserwirtschaft vom 24.05.2022).
12. Mit Beschlüssen des Bezirksgerichtes *** vom 2. Jänner bzw. vom 27. März 2023 kam es zu einer lastenfreien Abschreibung eines Teils des Grundstücks Nr. ***, der dem (Straßen-)Grundstück Nr. *** zugeschrieben wurde. Der verbleibende Teil des Grundstücks Nr. *** wurde mit den übrigen ursprünglichen Baugrundstücken zum (vergrößerten) Grundstück Nr. *** (in der Folge: nunmehriges Baugrundstück) zusammengelegt und in den Grenzkataster eingetragen.
Einreichunterlagen, die diese Änderungen darstellten, wurden nicht vorgelegt.
13. Mit Bescheid vom 26. April 2023 erteilte die Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** dem Erstmitbeteiligten unter Spruchpunkt I. die Baubewilligung für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 36 Wohnungen, einem Lokal und 60 PKW-Stellplätzen auf dem nunmehrigen Baugrundstück, wobei das (im Bescheidspruch auch wiedergegebene) Gutachten vom 28. April 2022 zu einem wesentlichen Bestandteil des Bescheides erklärt wurde. Dieses sei „einzuhalten“. Darüber hinaus wurden noch weitere Auflagen vorgeschrieben. In Spruchpunkt II. wurden dem Erstmitbeteiligten Verfahrenskosten vorgeschrieben.
In der Begründung heißt es zu Spruchpunkt I. lediglich, dass auf Grund des im Spruch zitierten § 23 NÖ BO 2014 die Bewilligung unter Vorschreibung der Auflagen und Bedingungen, welche zur Wahrung der von der Baubehörde zu vertretenden Interessen erforderlich seien, erteilt habe werden können.
Die Bezugsklausel wurde auf den am 17. Dezember 2021 vorgelegten Plänen sowie auf der unveränderten Baubeschreibung vom 13. September 2021 angebracht.
14. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer fristgerecht gleichlautende Berufungen, mit denen sie beantragten, die belangte Behörde möge den Bescheid der Bürgermeisterin ersatzlos beheben, in eventu diesen aufheben und der Bürgermeisterin eine Ergänzung des Ermittlungsverfahrens und eine neuerliche Entscheidung auftragen.
In der Begründung wiederholten sie ihre Einwendungen. Darüber hinaus brachten sie vor, über das Bauansuchen sei entgegen § 5 NÖ BO 2014 nicht innerhalb von drei Monaten entschieden worden, schon aus diesem Grund sei die erteilte Baubewilligung gesetzwidrig. Außerdem sei mit Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde ***vom 8. Juni 2022 eine unbefristete Bausperre für das Baugrundstück verhängt worden, die das Bauvorhaben umfasse, weshalb die Baubewilligung ebenfalls gesetzwidrig sei.
15. Mit dem angefochtenen Bescheid wurden die Berufungen abgewiesen.
In der Begründung führte die belangten Behörde nach umfassender Darstellung des Verfahrensganges (einschließlich des Inhaltes der Berufung) und der von ihr als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften aus, dass die Parteistellung der Nachbarn im Baubewilligungsverfahren durch § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 beschränkt sei.
Weder bei dem behaupteten fehlenden Bauansuchen noch bei der Verfahrensdauer handle es sich um ein solches subjektives Nachbarrecht. Das Bauansuchen sei am 16. September 2021 und somit vor Inkrafttreten der Bausperre gestellt worden. Daher gelte es gemäß § 35 Abs. 4 NÖ ROG 2014 nicht für das Bauvorhaben.
Die bautechnischen Gutachten würden allesamt den in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entwickelten Anforderungen genügen, insbesondere eine Gliederung in Befund und Gutachten enthalten. Dass darin auch zu Rechtsfragen Stellung genommen worden sei, ändere an der Schlüssigkeit der Gutachten nichts. Hingewiesen werde auch darauf, dass nach der Rechtsprechung Verfahrensmängel von den Nachbarn nur insoweit geltend gemacht werden könnten, als dadurch die Verfolgung ihrer subjektiv-öffentlichen Rechte beeinträchtigt wird.
Zu den Baugrundstücken werde auf den Bescheid der Bürgermeisterin vom 30. August 2021, ***, verwiesen, mit dem die Zusammenlegung der Grundstücke gemäß § 10 NÖ BO 2014 genehmigt worden sei. Dem Akt sei ein Grundbuchsauszug des nunmehrigen Baugrundstücks vom 14. April 2023 angeschlossen. Somit bestünden keine Unklarheiten zum Grundstück.
Auch sei die gesamte Liegenschaft vermessen worden. „Im Bautechnischen Gut-achten Nr.“ (sic!) werde als Antragsbeilage der Nachweis der gesicherten Grundgrenzen vom 28. Mai 2020 angeführt. Die allfällige Verweigerung der Unterschrift am Vermessungsprotokoll durch Anrainer verhindere zwar die Eintragung in den Grenzkataster, dennoch liege eine rechtswirksame Vermessung vor.
Der – nicht näher begründete – Einwand, dass der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan nicht gesetzeskonform sei, sei nicht näher zu prüfen.
Die Nachbarn hätten kein Recht, dass die Planunterlagen und sonstigen Belege in jeder Hinsicht der Rechtsordnung entsprechen. Diese müssten ihnen nur jene Informationen vermitteln, die zur Verfolgung ihrer subjektiven Rechte erforderlich sind. Die Unterlagen seien von der Baubehörde erster Instanz als ausreichend erachtet worden. Es seien zahlreiche Verbesserungs- bzw. Ergänzungsaufträge erteilt worden. Auch die belangte Behörde beurteile die vorliegenden Unterlagen als ausreichend zur Beurteilung des Projekts und von möglichen Auswirkungen auf Nachbarliegenschaften. Die Beschwerdeführer würden keine konkreten Angaben zu befürchteten Beeinträchtigungen machen, daher sei keine inhaltliche Prüfung möglich.
Zur Entwässerung verwies die Behörde zunächst auf die entsprechende Berechnung (Konzept) vom 24. Mai 2022 sowie auf die vom Sachverständigen dazu vorgeschlagenen Auflagen. Das Versickerungskonzept sei Projektbestandteil, dadurch bzw. die auch in die Baubewilligung übernommenen Auflagen sei die Thematik der Regenwasserversickerung abschließend geregelt. Demnach dürfe keine Ableitung von Regenwasser zu Nachbargrundstücken erfolgen.
Hinsichtlich der Immissionen sei eine Konkretisierung lediglich hinsichtlich befürchteter Eisbildungen erfolgt, sodass auch nur diese mögliche Beeinträchtigung geprüft werden könne. Der Sachverständige habe in erster Instanz ausgesprochen, dass keine Emissionen ersichtlich seien, welche durch die Benützung der Wohnungen entstehen könnten. Die Ausgestaltung des Daches als Flachdach sei baurechtlich zulässig.
Das Nachbarrecht auf Brandschutz sei nach der Rechtsprechung des Verwaltungs-gerichtshofes nicht auf Einhaltung jeder denkbaren brandschutzrechtlichen Vorschrift gerichtet, sondern bestehe nur hinsichtlich der bestehenden und bewilligten bzw. angezeigten Bauwerke der Nachbarn. Der Sachverständige habe ausgesprochen, dass sämtliche bautechnische Auflagen der NÖ BTV 2014, OIB 2 und OIB 2.2., eingehalten werden. Der Brandschutz sei damit gewährleistet. Die Beschwerdeführer würden auch insoweit keine konkreten Angaben machen, ohne die dem Gutachten nicht entgegengetreten werden könne. Im erstinstanzlichen Verfahren sei die Freiwillige Feuerwehr beigezogen worden, außerdem seien zahlreiche den Brandschutz betreffende Auflagen in die Baubewilligung aufgenommen worden.
Aus dem Sachverständigengutachten ergebe sich auch, dass durch die zulässige Bebauungsweise, die zulässige Bebauungshöhe und die zulässige Bauhöhe die zulässige Belichtung bestehender und zulässiger Gebäude gewährleistet sei. Auch der Bauwich und die Bebauungsdichte würden eingehalten. Dem seien die Beschwerdeführer wiederum nicht konkret entgegengetreten.
16. Gegen diesen Bescheid richten sich die vorliegenden rechtzeitigen, inhaltlich gleichlautenden Beschwerden, mit denen die Beschwerdeführer jeweils begehren, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den angefochtenen Bescheid aufheben und den Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung abweisen, in eventu oder zumindest entsprechende Auflagen erteilen, in eventu den Bescheid aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverweisen.
Die Beschwerde wurde samt dem zugehörigen Verwaltungsakt am 24. April 2024 von der belangten Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am 29. April 2024 einlangte.
17. Am 23. Mai 2024 übermittelte das Gericht die Beschwerden zunächst dem Erst- und Zweitmitbeteiligten.
18. Mit der Beschwerde verbundenen Anträgen auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung wurde mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes vom 25. Mai 2024 keine Folge gegeben.
19. Am 27. Mai 2024 übermittelte das Gericht die Beschwerden auch dem Dritt- und der Viertmitbeteiligten sowie dem fünftmitbeteiligten Land.
20. Der Erst- und Zweitmitbeteiligte erstatteten am 14. Juni 2024 eine Stellungnahme, mit der sie begehrten, die Beschwerden abzuweisen.
21. Mit Beschluss vom 1. Juli 2024 bestellte das Landesverwaltungsgericht H zur bautechnischen Amtssachverständigen.
Diese erstattete am 16. September 2024 ein Gutachten, in dessen Befund sie zunächst festhielt, dass im Bereich der Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück oberirdisch lediglich eine Einfriedung bestehend aus einem Sockel in Stahlbetonbauweise auf einem Streifenfundament in frostfreier Tiefe und auf den Sockel aufgesetzten Zaunfeldern geplant sei. Ansonsten solle im Bereich der Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück keine oberirdische Bebauung errichtet werden, sondern lediglich das Kellergeschoß (Tiefgarage) mit darauf befindlichem Gründach zur Gartennutzung.
Auf Grund dessen sowie auf Grund der geplanten Baumaterialien und der vorliegenden Bemessung der Versickerungsanlagen vom 24. Mai 2022 sei weder von einer Beeinträchtigung der Standsicherheit noch der Trockenheit noch des Brandschutzes der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn auszugehen.
Das geplante Mehrfamilienwohnhaus entspreche auf Grund seiner Anordnung der geschlossenen Bebauungsweise. Der Baukörper werde straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze errichtet. Der Nachweis der Gebäudehöhen werde in den vorliegenden Projektunterlagen durch die Umhüllende geführt. Die in der Bauklasse II zulässige Gebäudehöhe von 8 m werde an allen Gebäudefronten eingehalten. Die Bebauungsdichte werde in den Unterlagen korrekt mit 70,9 % angegeben.
Das Gutachten wurde den Parteien mit der Ladung zur öffentlichen mündlichen Verhandlung übermittelt.
22. Die Verhandlung fand am 19. März 2025 in *** statt. Es waren die Beschwerdeführer sowie sämtliche Mitbeteiligte anwesend bzw. vertreten. Die belangte Behörde blieb der Verhandlung hingegen fern. Das Gutachten der (ebenfalls anwesenden) Sachverständigen blieb in der Verhandlung unwidersprochen. Thematisiert wurde auch die fehlende Darstellung des nunmehrigen Baugrundstücks in den baubehördlich bewilligten Einreichplänen.
23. Dem Erstmitbeteiligten wurde gleichzeitig mit der Übermittlung der Verhandlungsschrift am 24. März 2025 mitgeteilt, dass der dem Bauansuchen angeschlossene Lageplan insoweit nicht § 19 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 entspreche, als er das nunmehrige Baugrundstück nicht ausweise. Dem Erstmitbeteiligten wurde gemäß § 17 VwGVG iVm § 13 Abs. 3 AVG Gelegenheit gegeben, das Bauansuchen innerhalb von drei Wochen zu verbessern.
24. Der Erstmitbeteiligte legte am 26. März 2025 einen mit 21. März 2025 datierten „Lageplan“ mit neuen Darstellungen der Grundrisse des Keller- und des Erdgeschosses vor. Auf dem Titelblatt des Plans waren zunächst weiterhin die ursprünglichen Baugrundstücke angeführt. Gleichzeitig erklärte der Zweitmitbeteiligte, dem Bauvorhaben zuzustimmen.
Der neue Plan wurde am 31. März 2025 der Amtssachverständigen zur Prüfung übermittelt.
In ihrem ergänzten Gutachten vom 15. April 2025 führte die Sachverständige aus, dass die Grenzen des Baugrundstücks nunmehr klar ausgewiesen seien. Ein Über-bau der Grenzen erfolge – insbesondere zum Nachbargrundstück Nr. *** – nicht.
25. Zum ergänzten Gutachten wurde am 22. April 2025 zunächst dem Erst- und Zweitmitbeteiligten Parteiengehör gewährt und diese aufgefordert, auch auf dem Titelblatt des – dazu rückübermittelten – „Lageplanes“ das Baugrundstück entsprechend dem nunmehrigen Grundbuchsstand zu bezeichnen.
Am 25. April 2025 legten der Erst- und Zweitmitbeteiligte die Pläne mit entsprechenden Ausbesserungen, die nur mehr das nunmehrige Baugrundstück als solches auswiesen, wieder vor.
26. Am 5. Mai 2025 wurde den übrigen Parteien zum ergänzten Gutachten Parteiengehör gewährt, wobei auf die ergänzend vorgelegten Pläne und die Möglichkeit zur Einsichtnahme in diese hingewiesen wurde. Es langten keine Stellungnahmen ein.
27. Der dargestellte Verfahrensgang sowie die Feststellungen zur Lage bzw. zu den Veränderungen der (ursprünglichen und nunmehrigen) Bau- und Nachbargrundstücke ergeben sich in offenkundiger Weise aus dem vorgelegten Verwaltungsakt sowie aus dem Gerichtsakt.
Weiters wird auf Grund der Einreichunterlagen (unter Zugrundelegung des „Lageplans“ vom 21.03.2025, der das Erd- und Kellergeschoß auf dem nunmehrigen Baugrundstück darstellt, anstelle der ursprünglichen Darstellung) sowie des unwidersprochen gebliebenen schlüssigen Sachverständigengutachtens vom 16. September 2024 samt der Ergänzung vom 15. April 2025 festgestellt, dass durch das Bauvorhaben (insbesondere dessen Entwässerung) die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz der bewilligten Bauwerke auf dem Nachbargrundstück Nr. *** nicht beeinträchtigt werden, zumal das Bauvorhaben an der Grenze zu diesem Grundstück oberirdisch nur aus einer entlang der Grenze verlaufenden Einfriedung (Sockel auf einem Streifenfundament in frostfreier Tiefe und darauf aufgesetzten Zaunfeldern mit einer Höhe von 1,75 m) besteht. Oberirdische Gebäudeteile des Bauvorhabens sind zumindest 2 m von der Grundgrenze entfernt. Die unterirdische Tiefgarage im Kellergeschoß reicht im nordwestlichen Bereich der Grundgrenze an diese heran, sie wird jedoch nicht überbaut. Die Garage schließt zum Nachbargrundstück hin mit einer 80 cm starken Stahlbetonwand ab.
Das Bauvorhaben reicht straßenseitig bis an die dortigen Grenzen des Baugrundstücks heran. An keiner Gebäudefront ist die Gebäudehöhe größer als 8 m.
II.Rechtsvorschriften
1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013, idF BGBl. I 88/2023, lauten:
„[…]
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
Anzuwendendes Recht
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
[...]
Verhandlung
§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.
[...]
Prüfungsumfang
§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid […] auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.
Erkenntnisse und Beschlüsse
Erkenntnisse
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. […]
[...]“
2. § 13 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), BGBl. 51 idF BGBl. I 57/2018, lautet auszugsweise:
„Anbringen
§ 13. (1) Soweit in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, können Anträge, Gesuche, Anzeigen, Beschwerden und sonstige Mitteilungen bei der Behörde schriftlich, mündlich oder telefonisch eingebracht werden. […]
[…]
(3) Mängel schriftlicher Anbringen ermächtigen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.
[…]“
3. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl.. 6/2024 (diese Fassung ist gemäß § 70 Abs. 20 NÖ BO 2014 idF LGBl. 40/2025 im vorliegenden Fall weiterhin maßgeblich), lauten:
„[...]
§ 4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
8. Bauwich: der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);
[…]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
[…]
§ 6
Parteien und Nachbarn
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn) […]
[…]
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
[…]
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)
sowie
2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),
gewährleisten und
3. durch jene Bestimmungen über
a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn
beeinträchtigt werden könnte.
(3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.
[...]
§ 14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
[…]
§ 18
Antragsbeilagen
(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:
1. Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes, wenn das Grundstück nicht oder nicht ausschließlich im Eigentum des Antragstellers steht, durch:
a) Zustimmung des Grundeigentümers […]
[…]
a) ein Bauplan (§ 19 Abs. 1) und eine Baubeschreibung (§ 19 Abs. 2) jeweils dreifach […]
§ 19
Bauplan, Baubeschreibung und Energieausweis
(1) Der Bauplan hat alle Angaben zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu gehören je nach Art des Vorhabens insbesondere:
1. der Lageplan, aus dem zu ersehen sind
a) vom Baugrundstück und den Grundstücken der Nachbarn (§ 6 Abs. 1 Z 3)
– Lage mit Höhenkoten und Nordrichtung,
– im Bauland bei einem Neu- oder Zubau eines Gebäudes die lagerichtige Darstellung der Grenzen (Abs. 1a) des Baugrundstücks und deren aktuelle Kennzeichnung in der Natur,
[…]
– Grundstücksnummern,
– Namen und Anschriften der Eigentümer des vom Vorhaben betroffenen Grundstücks sowie der Nachbargrundstücke und von ober- und unterirdischen Bauwerken auf diesen,
[…]
b) bei Neu- und Zubauten deren geringste Abstände von den Grundstücksgrenzen,
[…]
2. die Grundrisse, bei Gebäuden von sämtlichen Geschoßen mit Angabe des beabsichtigten Verwendungszwecks jedes neu geplanten oder vom Bauvorhaben betroffenen Raumes
[…]
(1a) Bei einem Neu- oder Zubau eines Gebäudes im Bauland – ausgenommen solche im Sinn des § 18 Abs. 1a Z 1 – hat die Baubehörde die Vorfrage der genauen Lage der Grenzen des Baugrundstücks aufgrund
ist kein Grenzkataster vorhanden:
oder
zu entscheiden, wobei die lagerichtige Darstellung auf jene Grenzbereiche eingeschränkt werden darf, die für die Beurteilung des Bauvorhabens wesentlich sind. […]
[…]
§ 20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
[…]
[…]
– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
[…]
entgegensteht.
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.
§ 21
Verfahren mit Parteien und Nachbarn
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
[…]
§ 23
Baubewilligung
(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.
Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.
Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.
(2) Die Baubewilligung hat zu enthalten
– die Angabe des bewilligten Bauvorhabens und
– die Vorschreibung jener Auflagen, durch deren Erfüllung den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z 7 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird. […]
[…]
§ 43
Allgemeine Ausführung, Grundanforderungen an Bauwerke
(1) Die Planung und die Ausführung von Bauwerken müssen den Bestimmungen dieses Gesetzes entsprechen. Bauwerke müssen als Ganzes und in ihren Teilen für ihren Verwendungszweck tauglich sein, wobei insbesondere der Gesundheit und der Sicherheit der während des gesamten Lebenszyklus der Bauwerke betroffenen Personen Rechnung zu tragen ist. Bauwerke müssen die Grundanforderungen an Bauwerke bei normaler Instandhaltung über einen wirtschaftlich angemessenen Zeitraum erfüllen.
Grundanforderungen an Bauwerke sind:
[…]
Das Bauwerk muss derart geplant und ausgeführt sein, dass bei einem Brand
[…]
c) die Ausbreitung von Feuer auf benachbarte Bauwerke begrenzt wird,
[…]
§ 48
Immissionsschutz
Emissionen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase und Erschütterungen, die originär von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, dürfen Menschen weder in ihrem Leben oder ihrer Gesundheit gefährden noch örtlich unzumutbar belästigen.
Ausgenommen davon sind:
[…]
– Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen, sofern sie einem Vorhaben nach § 63 Abs. 1 erster Satz zugeordnet sind, selbst wenn sie die dafür verordnete Mindestanzahl der Stellplätze übersteigen, […]
[…]
§ 50
Bauwich
(1) Der seitliche und hintere Bauwich müssen, wenn sie nicht in den nachfolgenden Bestimmungen anders geregelt sind, der halben Gebäudehöhe (§ 53) der jeweiligen, der Grundstücksgrenze zugewandten Gebäudefronten der Hauptgebäude entsprechen.
[…]
§ 53
Ermittlung der Höhen von Bauwerken
(1)Die Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der Fläche der Gebäudefront (A) dividiert durch deren größte Breite (b) (siehe § 53a Abb. 1 und 2).
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
§ 53a
Begrenzung der Höhe von Bauwerken und der Geschoßanzahl
(1) Die gemäß § 53 ermittelten Gebäudehöhen müssen der Bebauungshöhe h (Bauklasse oder der höchstzulässige Gebäudehöhe) entsprechen. […]
[…]“
4. Gemäß § 3 Abs. 1 der NÖ Bautechnikverordnung 2014 (NÖ BTV 2014), LGBl. 4/2015 idF LGBl. 36/2021, wird den in § 43 Abs. 1 Z 1 bis 6 NÖ BO 2014 festgelegten Grundanforderungen an Bauwerke entsprochen, wenn die Anforderungen des Teils III und der Anlagen 1 bis 6 eingehalten werden.
Bestimmungen über den Brandschutz enthalten die Anlagen 2 bis 2.3 (OIB-Richtlinien 2 bis 2.3.), wobei im vorliegenden Zusammenhang nur die Anlagen 2 und 2.2 von Relevanz sind.
5. Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. 3/2015 idF LGBl. 10/2024, lauten:
„[…]
§ 26
Bausperre
[…]
(5) Baubehördliche Verfahren, die im Zeitpunkt der Kundmachung der Bausperre bereits anhängig waren, werden nicht berührt.
[…]
§ 31
Regelung der Bebauung
(1) Die Bebauungsweise regelt die Anordnung der Hauptgebäude auf dem Grundstück. Sind auf dem Grundstück mehrere Baulandflächen abgegrenzt, dürfen dafür unterschiedliche Bebauungsweisen festgelegt werden. Die Bebauungsweise kann auf eine der folgenden Arten festgelegt werden:
1. geschlossene Bebauungsweise
Die Bebauung ist überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen. Weiters kann die Bebauung bis zu einer Baufluchtlinie (z. B. Eckbauplätze) oder einer Abgrenzung im Sinn des § 4 Z 3 der Verordnung über die Ausführung des Bebauungsplanes, LGBl. 8200/1-3, erfolgen.
[…]
(2) Die Bebauungshöhe ist die im Geltungsbereich der Bebauungsweisen nach Abs. 1 Z 1 - 4 in Bauklassen festgelegte Höhe der Hauptgebäude.
Die Bauklassen werden unterteilt in
Bauklasse Ibis 5 m
Bauklasse IIüber 5 mbis 8 m
[…]
Die Bebauungshöhe darf mit zwei aufeinanderfolgenden Bauklassen festgelegt werden. […]
[…]
§ 35
Bausperre (Bebauungsplan)
[…]
(4) Die Bausperre hat die Wirkung, dass […] Vorhaben nach § 14 und § 15 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, unzulässig sind, wenn durch sie der Zweck der Bausperre gefährdet würde.
Bauverfahren, die im Zeitpunkt der Kundmachung der Bausperre bereits anhängig waren, werden hiedurch nicht berührt.
[…]“
6. Im Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** sind für das Baugrundstück die geschlossene Bebauungsweise sowie die Bauklassen I und II festgelegt.
III.Rechtliche Beurteilung
1. Zunächst ist unstrittig, dass das Bauvorhaben der Bewilligungspflicht nach § 14 Z 1 (Gebäude) und Z 2 (Einfriedung) NÖ BO 2014 unterliegt.
2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewil-ligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde, der Verwaltungsgerichte und auch der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der NÖ BO 2014 im Baubewilligungsverfahren zutrifft, auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte sind in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählt, sodass der Nachbar keine über die in dieser Gesetzes-bestimmung festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte hinausgehenden Rechte geltend machen kann. (vgl. etwa VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282, mwN).
Allerdings stehen dem Nachbarn daneben auch Parteienrechte zu, die sich allgemein aus dem AVG ergeben, wie zB das Recht auf Beachtung der entschiedenen Sache und das Recht auf Beachtung der Rechtsanschauung des Verfassungsgerichtshofes und des Verwaltungsgerichtshofes. (VwGH 30.01.2014, 2010/05/0154, mwN).
3. Die Verfahrensrechte einer Partei reichen nicht weiter, als die zu Grunde liegenden materiellen Rechte, sodass Verfahrensfehler für die Nachbarn nur dann von Relevanz sein können, wenn damit eine Verletzung ihrer materiellen Nachbarrechte gegeben wäre (VwGH 29.09.2016, Ro 2014/05/0091, mwN). Dementsprechend besteht auch kein Recht der Nachbarn auf Vollständigkeit von Planunterlagen, die Pläne müssen die Nachbarn allerdings in die Lage versetzen, eine allfällige Verletzung ihrer Rechte zu erkennen (VwGH 12.06.2012, 2009/05/0093, mwN, zur Wr BauO; der NÖ BO 2014 ist kein Anhaltspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den Nachbarn ein weiterreichendes [Verfahrens]Recht auf Vollständigkeit von Planunterlagen hätte einräumen wollen).
4. Die Beschwerdeführer und die Dritt- bis Fünftmitbeteiligten sind unbestritten Nachbarn iSd § 6 Abs. 1 Z 3 bzw. Abs. 3 NÖ BO 2014. Innerhalb der Frist des § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 haben sie jedenfalls mit ihrem Vorbringen zur Gebäudehöhe (Beschwerdeführer, Dritt- und Viertmitbeteiligte) bzw. zur Situierung der Ausfahrt aus dem Baugrundstück auf die angrenzende Straße (fünftmitbeteiligtes Land) jeweils eine zulässige Einwendung iSd § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a bzw. Abs. 3 NÖ BO 2014 erhoben und sind insoweit Parteien des Baubewilligungsverfahrens geblieben.
Im Hinblick darauf, dass die Dritt- bis Fünftmitbeteiligten bereits den erstinstanz-lichen Baubewilligungsbescheid unbekämpft ließen, haben diese Parteien freilich im Beschwerdeverfahren ein Mitsprachrecht nur insoweit, als die baubehördlichen Bescheide gemessen an den ihnen zukommenden Rechten zu ihrem Nachteil abgeändert werden (VwGH 26.02.2020, Fr 2019/05/0024, mwN).
5. Die Beschwerdeführer haben in ihrer Berufung noch zahlreiche in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 genannte Nachbarrechte (zum Teil in Verbindung mit Verfahrensrechten) geltend gemacht, sodass diese jedenfalls zulässig war. Dasselbe gilt für die Beschwerde (vgl. demgegenüber VwGH 22.01.2019, Ra 2018/05/0282, mwN). Auf diese Rechte wird in der Folge einzugehen sein.
Kein subjektives Nachbarrecht gewährleistet § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 allerdings schlechthin auf die Einhaltung des Flächenwidmungsplanes, zumal sich das Vorbringen der Beschwerdeführer zu auf das Nachbargrundstück der Beschwerdeführer einwirkenden Immissionen im gesamten Verfahren (und auch in der Beschwerde) auf Eisabfall vom Flachdach des Bauvorhabens beschränkte. Dabei handelt es sich jedoch nicht um Immissionen, vor denen § 48 NÖ BO 2014 Schutz gewährt. Vom Bauvorhaben auf das Nachbargrundstück einwirkende Immissionen, die über eine reine Wohnnutzung hinausgehen, sind auch nicht offenkundig, sodass eine zulässige Einwendung nach § 6 Abs. 2 Z 2 iVm § 48 NÖ BO 2014 von den Beschwerdeführern nicht erhoben wurde (vgl. zur Relevanz des Flächenwidmungsplanes in Bezug auf Nachbarreche alleine im Hinblick auf den Immissionsschutz VwGH 31.07.2012, 2012/05/0052, mwN). Darauf ist somit nicht weiter einzugehen.
Dasselbe gilt für die in den Beschwerden behauptete fehlende Zustimmung des Zweitmitbeteiligten als Grundeigentümer (vgl. VwGH 06.12.1983, 83/05/0201, mwN), zumal diese in der mündlichen Verhandlung durch dessen Rechtsvertreter ausdrücklich erklärt wurde. Schließlich ist auch nicht erkennbar, in welchem Zusammenhang die behauptete unzutreffende Feststellung, welches Bauwerk sich vor Verwirklichung des Bauvorhabens auf dem Baugrundstück befand, mit subjektiven Nachbarrechten nach § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 stehen soll, zumal der Abbruch eines solchen Bauwerks,
6. Wenn die Beschwerdeführer behaupten, der erteilten Baubewilligung liege kein Bauansuchen zu Grunde, machen sie damit zwar das ihnen (durch § 13 AVG iVm der NÖ BO 2014) zustehende Recht, dass eine Baubewilligung nicht ohne (entsprechenden) Antrag erteilt werden kann, geltend (vgl. VwGH 09.10.2020, Ra 2020/05/0201, mwN). Diesen Beschwerdeausführungen ist allerdings entgegen-zuhalten, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes dem Geist des AVG ein übertriebener Formalismus fremd ist. Daher kommt es bei der Auslegung von Parteianbringen auf das aus diesen erkenn- und erschließbare Ziel des Einschreiters an; Parteierklärungen und damit auch Anbringen sind ausschließlich nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen (VwGH 02.10.2019, Ra 2019/12/0040, mwN).
Vor diesem Hintergrund hat die Bürgermeisterin ungeachtet dessen, dass ein ausdrückliches Bauansuchen erst am 17. Dezember 2021 einlangte, zutreffend bereits die am 16. September 2021 beim Stadtamt eingelangten umfangreichen Einreichunterlagen als Bauansuchen gedeutet, zumal der Erstmitbeteiligte im Zuge der anschließenden Verfahrensschritte dieser Deutung nicht entgegentrat.
Damit erübrigt sich im Hinblick auf § 26 Abs. 5 bzw. § 35 Abs. 4 NÖ ROG 2014 auch ein Eingehen auf die von den Beschwerdeführern behauptete Missachtung einer erst nach dem 16. September 2021 in Kraft getretene Bausperre. Abgesehen davon besteht ein Rechtsanspruch des Nachbarn auf Einhaltung einer Bausperre auch nur dann, wenn dieser im Zusammenhang mit einer dadurch bewirkten Verletzung von Rechten nach § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 geltend gemacht wird (VwGH 16.03.2012, 2009/05/0136; 24.03.1998, 96/05/0201, mwN, zu einem insoweit vergleichbaren Bauverbot nach § 9 NÖ BauO 1976). Eine solche Verletzung zeigen die Beschwerdeführer nicht auf.
7. Als zunächst im Ergebnis zutreffend hat sich hingegen das Beschwerdevorbringen zur unzureichenden Darstellung der Grenze zwischen dem Bau- und dem Nachbargrundstück Nr. *** erwiesen, berücksichtigten die den baubehördlichen Bescheiden zu Grunde liegenden Einreichunterlagen doch die bei den ursprünglichen Baugrundstücken durch die Beschlüsse des Bezirksgerichtes *** vom vom 2. Jänner bzw. vom 27. März 2023 eingetretenen Veränderungen entgegen § 19 Abs. 1 Z 1 lit. a und b iVm § 19 Abs. 1a NÖ BO 2014 nicht (vgl. dazu VwGH 19.11.2024, Ra 2022/05/0101, mwN, wo klargestellt wird, dass der Grenzverlauf des Baugrundstücks im Baubewilligungsverfahren festzustellen ist und es in einem allenfalls anschließenden baupolizeilichen Verfahren alleine auf diesen Grenzverlauf ankommt). Auf die korrekte und eindeutige Darstellung der Grenze des Baugrundstücks zu seinem Grundstück in den Einreichunterlagen ist auch dem Nachbarn jedenfalls insoweit ein Anspruch zuzubilligen, als die Grenze für subjektive Nachbarrechte von Relevanz ist. Das ist insbesondere bei solchen nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 (etwa auf Einhaltung der Bebauungsweise und Abstände zwischen Bauwerken, insbesondere des Bauwichs nach § 50 NÖ BO 2014), aber auch beim Brandschutz nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 (vgl. die Anlage 2 zur NÖ BTV 2014 = OIB-Richtline 2, wonach es auf einen Abstand von 2 m von der Grundgrenze ankommt) der Fall.
Der Nachbar hat einen Anspruch auf richtige Darstellung der Grundgrenze aber auch dahingehend, ob durch das Bauvorhaben die Grundgrenze überbaut wird, wodurch er zusätzlich zur Parteistellung nach § 6 Abs. 1 Z 3 bzw. 4 auch eine solche nach § 6 Abs. 1 Z 2 NÖ BO 2014 als Grundeigentümer erlangen würde, der nach § 18 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 dem Vorhaben zuzustimmen hätte.
Dementsprechend war dem Erstmitbeteiligten gemäß § 17 VwGVG iVm § 13 Abs. 3 AVG ein Verbesserungsauftrag zu den Einreichunterlagen zu erteilen, dem dieser durch Vorlage des „Lageplans“ vom 21. März 2025 am 26. März 2025 nachgekommen ist. Nach den (auf Grundlage des ergänzenden Sachverständigengutachtens) getroffenen Feststellungen ist durch diesen Plan, der die Grenzen des nunmehrigen (einzigen) Baugrundstücks – das in den Grenzkataster eingetragen ist und bei dem es somit nach § 19 Abs. 1a erster Gedankenstrich NÖ BO 2014 keiner weiteren Ermittlungen zum Grenzverlauf bedarf – sichergestellt, dass die Grundgrenze nicht überbaut wird. Durch die am 25. April 2025 im „Lageplan“ vom Erstmitbeteiligten noch ergänzend vorgenommenen Korrekturen ist zusätzlich klargestellt, dass das Bauvorhaben alleine auf dem nunmehrigen Baugrundstück gelegen sein soll.
8. Unter Zugrundelegung des „Lageplans“ steht nach den getroffenen Feststellungen auch fest, dass die darüber hinaus von den Beschwerdeführern zulässigerweise in der Beschwerde relevierten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte auf Standsicherheit, Trockenheit und Brandschutz (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014) sowie auf Einhaltung der Bebauungsweise und der Bebauungshöhe (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 iVm § 53 Abs. 1 und § 53a Abs. 1 NÖ BO 2014 und § 31 Abs. 1 und 2 NÖ ROG 2014) nicht verletzt sind. Insbesondere wird das Bauvorhaben in der für das Baugrundstück verordneten geschlossenen Bebauungsweise errichtet und liegt die Gebäudehöhe an jeder Front unter der im Bebauungsplan durch die Bauklassen I und II gemäß § 31 Abs. 2 NÖ ROG 2014 vorgeschriebenen Bebauungshöhe. Ein Recht auf Einhaltung eines Abstandes (seitlichen Bauwichs) von der Grundgrenze nach § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014 besteht im Hinblick auf die geschlossene Bebauungsweise nicht (VwGH 30.04.2013, 2013/05/0036, mwN).
9. Zusammengefasst ist daher im Spruch der mit dem Bescheid der Bürgermeisterin vom 26. April 2023 festzuhalten, dass an die Stelle der Grundrissdarstellungen des Erdgeschosses und des Kellergeschosses in den ursprünglichen, mit 13. September 2021 datierten Einreichplänen die Darstellungen im „Lageplan“ vom 21. März 2025 samt den dort am 25. April 2025 vorgenommenen Korrektur, wonach das Grundstück Nr. *** nunmehr das einzige Baugrundstück ist, treten (vgl. zum Erfordernis, eine Planmodifikation im Spruch der Rechtsmittelent-scheidung zum Ausdruck zu bringen, VwGH 30.05.1996, 95/06/0129, mwN). Dadurch wird der Beschwerde ebenso wie der Berufung teilweise Folge gegeben.
Im Übrigen ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
IV.Zur Unzulässigkeit der Revision
Die Revision ist nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs.4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt eine solche Rechtsprechung noch wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes uneinheitlich beantwortet.
Die Lösung der Rechtsfragen ergibt sich vielmehr aus dem Wortlaut der angewendeten Bestimmungen der NÖ BO 2014 (insbesondere des § 6 Abs. 1 bis 3, des § 14 Z 1 und 2 des § 18 Abs. 1 Z 1 lit. a sowie Z 3, des § 19 Abs. 1 Z 1 lit. a und b, des § 19 Abs. 1 Z 2, des § 19 Abs. 1a, des § 20 Abs. 1 Z 2 und 7, des § 21 Abs. 1, des § 23 Abs. 1 und 2, des § 43 Abs. 1 Z 2 lit. c, des § 50 Abs. 1, des § 53 Abs. 1 und des § 53a Abs. 1), des § 3 Abs. 1 NÖ BTV 2014 iVm den Anlagen 2 und 2.2., der §§ 26 Abs. 5, 31 Abs. 1 und 2 sowie 35 Abs. 4 NÖ ROG 2014, des § 17 VwGVG und des § 13 Abs. 3 AVG (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigem Wortlaut der anzuwendenden Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Zl. Ra 2017/05/0086) in Verbindung mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
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