Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1536/002-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.05.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1536.002.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Kutsche, LL.M. als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH in Liqu., vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 26. Juni 2024, Zl. ***, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Maßgeblicher Sachverhalt und Verfahrensgang:

1.1. Mit Eingabe per E-Mail vom 17. April 2023 übermittelte Herr C folgende Nachricht an die Bürgermeisterin der Marktgemeinde ***:

„Ich darf mich als rechtsfreundlicher Vertreter der A GmbH ausweisen.

Da ich auch als Mediator tätig bin und ich in den letzten Wochen den Eindruck gewonnen habe, dass einerseits durch Missverständnisse eine Situation geschaffen wurde, die für alle Beteiligten schwierig sein dürft und andererseits gleichzeitig wohl alle Beteiligten an einer raschen Lösung interessiert zu sein scheinen, wollte ich um einen Termin für ein Gespräch bei Ihnen ersuchen.

Inhalt des Gespräches soll nicht eine rechtliche Argumentation sein, sondern wäre mir primär daran gelegen, aus erster Hand zu erfahren, welche Punkte einem Abschluss der Sache entgegenstehen und wie diese Punkte rasch bereinigt werden könnten.

Ich selbst bin erst seit kurzer Zeit beauftragt und will gerne an einer konsensualen Lösung mitwirken.“

1.2. Mit Eingabe per E-Mail vom 2. Mai 2023 übermittelte Herr C folgende Nachricht an die Bürgermeisterin der Marktgemeinde ***:

„Sehr geehrte Frau Bürgermeisterin!

Zunächst danke ich für das Gespräch in Ihren Amtsräumen.

Das Ergebnis dieses Gespräches war, dass diese Woche das Protokoll der Begehung zur Äußerung zugestellt werden sollte. Ich darf daher bitten, die Vertretung von A GmbH in Liqu. im Rahmen des Bauverfahrens durch unsere Kanzlei zur Kenntnis zu nehmen und sämtliche Schriftstücke direkt an unsere Kanzlei als Rechtsvertretung zu senden, vielen Dank!

Im Hinblick auf die Ausführungen des Herrn Gemeinderates, dass von Anfang an geplant gewesen wäre, keine Büros zu errichten bzw. zu verkaufen und man das genau dokumentiert hätte, erlaube ich mir, auf die Beilagen zu verweisen.

Tatsächlich war von Anfang an geplant, vier Büros zu errichten und zu verkaufen. Dies ergibt sich eindeutig aus der angeschlossenen Korrespondenz, die aber nur einen kleinen Teil der dokumentierten Verkaufsbemühungen repräsentiert!

Offensichtlich infolge der Umstellung der Arbeitswelt im Zuge der Covid-19-Pandemie kam es aber zu einem vollkommenen Einbruch beim Interesse am Erwerb von Büros, sodass beschlossen wurde, die Büros als Wohnungen zu verkaufen, um das Projekt abschließen zu können. Es war bzw. ist das letzte Projekt dieses Unternehmens, da sich die Gesellschafter aus dem Berufsleben zurückziehen.

Es ist meiner Mandantschaft ein Anliegen, eine korrekte Darstellung über die Abläufe zu geben, da unter Umständen ja auch durch eine unrichtige Interpretation der Geschehnisse ein Unmut in der Gemeinde aufgekommen ist, der aber tatsächlich nicht begründet ist.“

1.3. Mit E-Mail vom 26. Mai 2023 übermittelte Frau D im Auftrag der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** „die Stellungnahme unseres bautechnischen SV zur weiteren Verwendung“. Diese „Stellungnahme“ betraf die Besichtigung am 30. März 2023 und die dort festgestellten „Differenzen von der Bewilligung zu Bestandsplan und Änderungen gegenüber dem Bestandsplan“.

1.4. Herr C antwortete hierauf mit folgender Nachricht per E-Mail vom 26. Mai 2023:

„Sehr geehrte Frau Bürgermeister!

Ich bestätige den Erhalt der Stellungnahme des Amtssachverständigen.

Da ohne die Bestandspläne die Ausführungen teilweise nicht nachvollziehbar sind, darf ich höflich darum ersuchen, uns die bei der Gemeinde erliegenden Bestandspläne zu übersenden, vielen Dank für Ihre Mühewaltung!“

1.5. Im – nicht verfahrensgegenständlichen – Verfahren beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Zl. LVwG-AV-1435/001-2022, betreffend die Beschwerde gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes vom 19. September 2022, Zl. ***, *** und ***, wurde am 21. Juni 2023 folgende Vollmachtsbekanntgabe abgegeben:

„In umseits rubrizierter Verwaltungssache gibt die Beschwerdeführerin bekannt, die Rechtsanwälte E KG in ***, *** mit ihrer Vertretung beauftragt und bevollmächtigt zu haben.

Es ergeht das Ersuchen, die Beschwerdeführerin zu Handen der nunmehr ausgewiesenen Vertretung von sämtlichen Weiterungen zu verständigen.

A GmbH in Liqu.“

1.6. Mit Eingabe per E-Mail vom 20. Juni 2023 übermittelte Herr C folgende Nachricht an die Bürgermeisterin der Marktgemeinde ***:

„Sehr geehrte Frau Bürgermeister!

Wie Sie wissen, vertreten wir rechtsfreundlich die A GmbH in Liquidation.

Am 20.10.2022 hat unsere Mandantschaft direkt eine Beschwerde bei der Marktgemeinde ***, Gemeindevorstand, an das Landesverwaltungsgericht eingereicht und zwar zu *** [sic!], *** und ***.

Die Übernahme der Postsendung ist am 24.10.2022 bestätigt worden.

Ich darf anfragen, ob und wenn ja wann die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht vorgelegt wurde. Bis dato gibt es keinerlei Information über einen Fortgang des Verfahrens.“

1.7. Mit Bescheid der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz (im Folgenden: Baubehörde I. Instanz) vom 9. August 2023, Zl. *** wurde der „A GmbH in Liqu.“, „vertreten durch C ***, ***, ***, ***“ ein Bauauftrag gemäß § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) betreffend das Grundstück Nr. *** inneliegend EZ ***, KG ***, BG , mit der Liegenschaftsadresse *** () erteilt.

1.8. Dieser Bescheid wurde adressiert an „C“ per RSb-Schreiben an die Adresse ***, ***, ***, *** übermittelt und am 11. August 2023 von Frau F übernommen.

1.9. Im – nicht verfahrensgegenständlichen – Verfahren beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Zl. LVwG-AV-1435/001-2022 übermittelte Herr G für die „A GmbH in Liqu.“ am 24. August 2023, folgende Nachricht an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich:

„[…] Wir nehmen Bezug auf Ihre Ladung vom 14. August 2023, welche wir urlaubsbedingt erst gestern übernehmen konnten und kommen im Interesse eines raschen Verfahrens gerne Ihrer Aufforderung nach, alle Beweismittel und Tatsachen vorzulegen.

Die Beschwerde an das LVwG, welche Sie hoffentlich vollständig von der Gemeinde *** bzw.der Bürgermeisterin mit allen Anhängen erhalten haben, finden Sie in den Beilagen!

Der aktuelle Letztstand und an Skurrilität kaum mehr zu überbieten, ist die Einleitung eines Verwaltungsstrafverfahrens gegen alle Verdächtige (Käufer und Mieter, auch gegen Minderjährige) in Zusammenhang mit der Anzeige der Marktgemeinde ***, welche nur auf falschen Behauptungen und nicht auf Fakten basieren. Wir haben die Bezirkshauptmannschaft ersucht, das Verfahren sofort einzustellen (die Stellungnahme an die BH-Baden finden Sie ebenfalls in der Anlage).

Wir möchten Ihnen einen weiteren Bescheid der Gemeinde ankündigen, welcher offensichtlich in aller Eile, mitten in der Urlaubszeit unserem Anwalt zugegangen ist. Für die Replik auf diesen, welche wir Ihnen Anfang nächster Woche zukommen lassen, haben wir nur mehr über das Wochenende Zeit!“

1.10. Mit E-Mail von „E Rechtsanwälte ***" vom 28. August 2023, 15:03 Uhr, brachte die „A GmbH in Liqu“, vertreten durch „RAe E KG“ Berufung gegen den Bescheid der Baubehörde I. Instanz ein. In der Berufung wird näher begründet, dass der angefochtene Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 9. August 2023, Zl. *** wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes und Verfahrensfehlern angefochten wird.

Als Beilage ./3 (mit Beilagen-Stempel von „C – H – Partner“) der Berufung übermittelten die Berufungswerber die „Stellungnahme zur ‚Stellungnahme‘ – Besichtigung am 30.03.2023 vom Amtssachverständigen I – übermittelt von der Gemeinde am 26.05.2023“.

1.11. Mit dem – nicht verfahrensgegenständlichen – Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 7. September 2023, LVwG-AV-1435/001-2022, wurde der Beschwerde der „A GmbH in Liqu.“, vertreten durch Rechtsanwälte E KG – Vollmachtsbekanntgabe mit Eingabe vom 21. Juni 2023 – gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 19. September 2022, Zl. ***, ***, ***, unter anderem mit der Maßgabe stattgegeben, dass Spruchpunkt II. des Bescheides wie folgt zu lauten hat:

„Gemäß § 34 Abs 4 NÖ Bauordnung 2014 wird Ihnen aufgetragen, den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen den Zutritt zu den Grundstücken GSt.-Nr. ***, *** und ***, alle inneliegend EZ ***, KG ***, mit der Adresse ***, ***, sowie zu allen Teilen der auf diesen Grundstücken errichteten Bauwerke am Donnerstag, den 12.10.2023, um 14:30 Uhr, zu gestatten.“

Begründend führte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in seiner Entscheidung zudem Folgendes aus:

„Wenn die belangte Behörde jedoch in Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides „Abweichungen zwischen den baubehördlich bewilligten Vorhaben auf den Grundstücken GSt.-Nr. ***, *** und ***, alle inneliegend EZ ***, KG ***, mit der Adresse *** bis ***, *** und den vorgelegten Bestandsplänen“ feststellt bzw. die diesbezüglichen Feststellungen des Sachverständigen zum integrierten Bestandteil des Bescheides erklärt, überschreitet sie den Gegenstand des Verfahrens. Erst im weiteren Verfahren, dem im Rahmen des Ermittlungsverfahrens auch die Ergebnisse der gemäß § 34 Abs.4 NÖ BO 2014 durchgeführten Begehung zugrunde zu legen sein werden, hat die belangte Behörde festzustellen, ob bzw. welche Baugebrechen vorliegen.“

1.12. Mit Beschluss des Handelsgerichtes *** vom 16. Mai 2024 wurde Rechtsanwalt B zum selbstständig vertretungsbefugten Nachtragsliquidator gemäß § 93 Abs. 5 GmbH für die „A GmbH in Liqu.“ bestellt. Die Vertretung auf erforderliche Vertretungshandlungen der Gesellschaft ist auf betreffend die Liegenschaft EZ *** KG *** beschränkt.

1.13. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 26. Juni 2024, Zl. ***, wird die Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen. Begründend führt die belangte Behörde aus, dass der Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 9. August 2023 der Berufungswerberin „respektive ihrer ausgewiesenen Rechtsvertreterin, RAe E KG, am Freitag den 11.08.2023, zugestellt“ worden sei. Da es sich bei der zweiwöchigen Berufungsfrist um eine nach Wochen bestimmte Frist handelt, hat diese im konkreten Fall am Freitag, den 25. August 2023 geendet.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In ihrer rechtzeitigen Beschwerde führt die Beschwerdeführerin, nunmehr vertreten durch Rechtsanwalt B als bestellten Nachtragsliquidator, insbesondere aus, dass keine rechtswirksame Zustellung des Bescheides der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz vom 9. August 2023 an die Beschwerdeführerin erfolgt sei. Nach Angabe des RA C sei weder er persönlich als Rechtsanwalt, noch die Rechtsanwälte E KG in diesem Verfahren als Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin bevollmächtigt gewesen. Eine Weiterleitung „des Irrläufers (Bescheid vom 09.08.2023) an die noch immer im Firmenbuch ausgewiesenen Liquidatoren [sei] frühestens am 14.08.2023 intern erfolgt […]“. Weiters sei die wirksame Bevollmächtigung des Verfahrensvertreters eine Verfahrensvoraussetzung und von der Behörde in jeder Lage des Verfahrens wahrzunehmen. Dass einem Rechtsvertreter in anderen Verfahren eine Vollmacht erteilt wurde, schaffe niemals einen dem Vollmachtgeber zuzurechnenden Anschein auf Erteilung einer Generalvollmacht.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in den verwaltungsbehördlichen Akt zur Zl. *** sowie den verwaltungsgerichtlichen Akt zur Zl. LVwG-AV-1435/001-2022 Einsicht genommen und legt dessen unbestrittenen und unbedenklichen Inhalt seinem weiteren Verfahren zu Grunde.

3.2. Einsicht genommen wurde weiters in die Äußerung der belangten Behörde vom 2. Dezember 2024. Diese wurde der Beschwerdeführerin zur Einsicht und Abgabe einer Stellungnahme übermittelt. Von dieser Möglichkeit machte die Beschwerdeführerin nicht gebrauch.

3.3. Weiters wurde vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in welcher Herr Rechtsanwalt C als Zeuge einvernommen wurde.

3.4. In der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wurden der Beschwerdeführerin zudem die Beilagen 1./ bis ./5 der Verhandlung zur Einsicht vorgehalten. Von der Beschwerdeführerin wurde zu keiner dieser Beilagen eine Stellungnahme abgegeben.

4. Feststellungen:

4.1. Die „A GmbH in Liqu.“ bevollmächtigte die „Rechtsanwälte E KG“ in ***, ***, unter anderem im baupolizeilichen Verfahren der Marktgemeinde *** zur Zl. *** mit ihrer Vertretung.

4.2. Rechtsanwalt C berief sich gegenüber der Baubehörde I. Instanz im bei dieser anhängigen baupolizeilichen Verfahren betreffend das Grundstück mit der Grundstücknummer ***, inneliegend EZ ***, KG ***, auf diese Bevollmächtigung.

4.3. Dieses baupolizeiliche Verfahren wurde von der belangten Behörde unter den Aktenzahlen „“, „“ und „***“ geführt.

4.4. Keine anderen Personen der „Rechtsanwälte E KG“ beriefen sich in diesem Verfahren auf eine Vollmacht der „A GmbH in Liqu.“.

4.5. Rechtsanwalt C ist unbeschränkt haftender Gesellschafter der „Rechtsanwälte E KG“.

4.6. Frau F war am 11. August 2023 Angestellte der „Rechtsanwälte E KG“.

4.7. Der Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 9. August 2023, Zl. ***, wurde am 11. August 2023 von Frau F an der Adresse ***, *** als Angestellte der „Rechtsanwälte E KG“ übernommen.

4.8. Die Sendung mit dem Bescheid war an C als Empfänger adressiert.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Der oben unter Pkt. 1 festgestellte Sachverhalt sowie die unter Pkt. 4 getroffenen Feststellungen ergeben sich insbesondere aus dem unbedenklichen und unbestrittenen Akteninhalt des verwaltungsbehördlichen Verfahrens der belangten Behörde zur Zl. *** – auf dessen Verlesung wurde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung ausdrücklich verzichtet – sowie der Äußerung der belangten Behörde vom 2. Dezember 2024.

5.2. Die Feststellung zur Bevollmächtigung der „Rechtsanwälte E KG“ wurde aufgrund folgender Umstände getroffen:

5.2.1. Erstmals mit E-Mail 17. April 2023 (siehe oben Pkt. 1.1.) wies sich Rechtsanwalt C als „rechtsfreundlicher Vertreter der „A GmbH“ aus. In dieser Nachricht äußerte er das Bestreben, eine konsensuale Lösung für den „Konflikt“ zu erwirken.

5.2.2. In seiner E-Mail vom 2. Mai 2023 (siehe oben Pkt. 1.2.) wurde die Vertretung durch „unsere Kanzlei“ (gemeint: die „Rechtsanwälte E KG“) zur Kenntnis gebracht und ersucht „sämtliche Schriftstücke direkt an unsere Kanzlei als Rechtvertretung zu senden“. In dieser Nachricht bedankt sich Herr Rechtsanwalt C für das Gespräch in den Amtsräumen und weist darauf hin, dass „das Protokoll der Begehung zur Äußerung“ zugestellt werden soll. Weiters äußert er sich zur Nutzung der Liegenschaft (es sei beschlossen worden „die Büros als Wohnungen zu verkaufen“) und führt aus, dass es „meiner Mandantschaft“ ein Anliegen sei darzulegen, dass durch eine „unrichtige Interpretation der Geschehnisse ein Unmut in der Gemeinde aufgekommen“ sei.

5.2.3. Dieses Protokoll der Begehung vom 30. März 2023 wurde Herrn Rechtsanwalt C schließlich mit E-Mail vom 26. Mai 2023 übermittelt. Dieses Protokoll betraf ausdrücklich die Feststellung von „Differenzen von der Bewilligung zur Bestandsplan und Änderung gegenüber dem Bestandsplan“ und bestehen vor diesem Hintergrund keine Zweifel, dass diese Begehung im Rahmen eines baupolizeilichen Ermittlungsverfahrens erfolgte. Auch in ihrer – durch die „Rechtsanwälte E KG“ eingebrachte – Berufung weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass dieses Protokoll von der Gemeinde am 26. Mai 2023 übermittelt wurde, jenem Datum, an dem es Herrn Rechtsanwalt C übermittelt wurde.

5.2.4. Im – nicht verfahrensgegenständlichen –Verfahren des Landesveraltungsgerichtes Niederösterreich zur Zl. LVwG-AV-1435/001-2022 wies sich die „Rechtsanwälte E KG“ als Vertretung im Beschwerdeverfahren gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 19. September 2022, Zl. ***, ***, ***, aus. Gegenstand dieses Verfahrens war ein Ladungsbescheid im das gegenständliche Grundstück betreffende, baupolizeilichen Ermittlungsverfahren. Zudem führt das Landesveraltungsgericht Niederösterreich in seiner rechtskräftigen Entscheidung vom 7. September 2023, Zl. LVwG-AV-1435/001-2022, Folgendes aus: „Erst im weiteren Verfahren, dem im Rahmen des Ermittlungsverfahrens auch die Ergebnisse der gemäß § 34 Abs. 4 NÖ BO 2014 durchgeführten Begehung zugrunde zu legen sein werden, hat die belangte Behörde festzustellen, ob bzw. welche Baugebrechen vorliegen.“ Vor diesem Hintergrund bestehen für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich keine Zweifel, dass für die ausgewiesene Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin – bei gehöriger Aufmerksamkeit eines beruflichen Parteienvertreters – feststehen musste, dass es sich bei dem von der Baubehörde I. Instanz geführte Verfahren um ein baupolizeiliches Ermittlungsverfahren zur Feststellung von Baugebrechen handelte, das – bei Feststellung etwaiger Mängel – durch Erlassung eines Bauauftrages gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 erledigt wird.

5.2.5. Die Behauptung des in der im gegenständlichen Verfahren durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich als Zeugen einvernommenen Rechtsanwaltes C, wonach er, als er den Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 9. August 2023, Zl. *** „nicht einmal konkret [wusste], dass es dieses Verfahren gibt“, ist daher – insbesondere aufgrund des bei einem beruflichen Parteienvertreter anzulegenden Sorgfaltsmaßstabes – unglaubwürdig. Darüber hinaus konnte auch für die Baubehörde I. Instanz objektiv keinerlei Veranlassung bestehen, Zweifel an der bestehenden Bevollmächtigung der „Rechtsanwälte E KG“ zu haben.

5.2.6. Schließlich wies auch der – zu diesem Zeitpunkt noch – Liquidator der Beschwerdeführerin Herr G in seiner E-Mail vom 24. August 2023 (siehe oben Pkt. 1.9.) darauf hin, dass der Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 9. August 2023, Zl. *** „unserem Anwalt“ zugegangen ist. Auch in der in weiterer Folge durch die „Rechtsanwälte E KG“ eingebrachten Berufung wird schließlich weder ein Zustellmangel noch eine nicht bestehende Bevollmächtigung zum Zeitpunkt der Zustellung am 11. August 2023 releviert oder auch nur erwähnt.

5.3. Die Feststellung, dass Frau F zumindest am 11. August 2023 Angestellte der Rechtsanwälte E KG war und es sich bei der Unterschrift auf dem Zustellnachweis vom 11. August 2023 um ihre Unterschrift handelt, wurde aufgrund der unbestrittenen Beilage ./5 der Verhandlung sowie der diesbezüglichen Aussage des Zeugen getroffen.

6. Erwägungen:

6.1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Parteienerklärungen – so auch die Berufung eines berufsmäßigen Parteienvertreters auf die ihm erteilte Vollmacht – nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen. Es kommt somit darauf an, wie die Erklärung unter Berücksichtigung der konkreten gesetzlichen Regelung, des Verfahrenszwecks und der der Behörde bzw. dem Verwaltungsgericht vorliegenden Aktenlage objektiv verstanden werden muss. Bei undeutlichem Inhalt eines Anbringens ist die Absicht der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dem Anbringen einer Partei, das sie zur Wahrung ihrer Rechte stellt, nicht ein solcher Inhalt beizumessen, der ihr die Rechtsverteidigungsmöglichkeit nimmt (vgl. VwGH 22.10.2018, Ra 2018/16/0102, mwN).

6.2. Eine gemäß § 8 Abs. 1 RAO zur umfassenden berufsmäßigen Parteienvertretung erteilte Vollmacht erfasst auch eine Zustellvollmacht iSd § 9 ZustG. Hat der Parteienvertreter der Behörde seine Bevollmächtigung angezeigt und sich gemäß § 8 Abs. 1 RAO auf die ihm erteilte Vollmacht berufen, so sind ab diesem Zeitpunkt sämtliche Schriftstücke an den Parteienvertreter zuzustellen; wird stattdessen an den Vertretenen zugestellt, ist diese Zustellung unwirksam (vgl. VwGH 27.06.2013, 2013/07/0035). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes umfasst bereits eine allgemeine Vertretungsbefugnis grundsätzlich auch eine Zustellbevollmächtigung. Dies gilt auch, wenn sich ein dazu befugter Vertreter auf die ihm erteilte Vollmacht beruft (vgl. VwGH 26.06.2024, Ra 2023/15/0015, mwN).

Der Begriff der Parteienvertretung in § 8 Abs. 1 RAO umfasst nicht bloß die Vertretung vor Behörden und Gerichten, sondern u.a. auch die Vertretung eines Klienten in Rechtsangelegenheiten gegenüber Dritten im Zuge einer vor und/oder nachprozessualen Korrespondenz. Für den Rechtsanwaltsberuf ist typisch, dass er die rechtliche Beratung und Vertretung von Klienten vor Gerichten in dem weitesten Ausmaß und Umfang umfasst, der denkbar ist (vgl. VwGH 20.03.2018, Ra 2018/03/0001).

6.3. Vor dem Hintergrund der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes sowie der getroffenen Feststellungen kann der Baubehörde I. Instanz nicht entgegengetreten werden, wenn sie aufgrund des objektiven Erklärungswertes der Äußerungen, der mehrfachen Berufung auf eine erteilte Bevollmächtigung und Vertretung der Beschwerdeführerin sowie des Auftretens des Rechtsanwaltes C für die „Rechtsanwälte E KG“ davon ausging, dass dieser von der Beschwerdeführerin im baupolizeilichen Verfahren, insbesondere zur Zl. *** bevollmächtigt wurde. Eine Zustellung direkt an die Beschwerdeführerin – und nicht ihren ausgewiesenen Vertreter – wäre vor diesem Hintergrund unwirksam gewesen.

6.4. Wenn schließlich in der Beschwerde releviert wird, dass die Zustellung unwirksam sei, weil Herr Rechtsanwalt C nicht als Einzelanwalt bevollmächtigt gewesen sei, als Adressat auf dem Zustellnachweis jedoch dieser – ein unbeschränkt Haftender Gesellschafter der „Rechtsanwälte E KG“ – als Adressat angeführt sei, ändert auch dieser Umstand nichts an der Rechtmäßigkeit der gegenständlichen Zustellung. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist zum einen nach § 13 Abs. 3 ZustG, falls der Empfänger keine natürliche Person ist, die Sendung einem zur Empfangnahme befugten Vertreter zuzustellen. Diese Bestimmung ist grundsätzlich eine vom Zusteller zu beachtende Regelung. Denn bei einer juristischen Person hat die Zustellung an einen befugten Vertreter zu erfolgen. Ein solch befugter Vertreter kann auch bereits von der Abgabenbehörde als Empfänger bezeichnet werden (vgl. VwGH 22.11.2023, Ra 2023/13/0047; 31.10.2000, 95/15/0198, jeweils mwN). Zum anderen hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes die Rechtmäßigkeit einer Zustellung an einen von mehreren eine Kanzleigemeinschaft bildenden Rechtsanwälten nicht davon ab, ob ein – nach außen gar nicht erkennbares – spezielles Vertragsverhältnis besteht. Eine Durchschnittsbetrachtung erlaubt die Annahme, dass im Zweifel jeder in einer Rechtsanwaltskanzlei anwesende Angestellte zur Entgegennahme von Schriftstücken für jeden der in Betracht kommenden Rechtsanwälte befugt ist (vgl. VwGH 11.09.2015, Ro 2015/02/0015).

6.5. Sohin erfolgte am 11. August 2023 eine rechtmäßige Zustellung des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 9. August 2023, Zl. ***, an die Vertretung der Beschwerdeführerin und begann die zweiwöchige Frist zur Einbringung der Berufung gemäß § 63 Abs. 5 AVG zu laufen und endete gemäß § 32 AVG am 25. August 2023.

6.6. Die gegenständlich am 28. August 2023 eingebrachte Berufung wurde sohin verspätet eingebracht und zu Recht von der Baubehörde I. Instanz zurückgewiesen.

6.7. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Da derartige Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung im gegenständlichen Fall nicht vorliegen, zumal gegenständlich vor allem Fragen im Rahmen der nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung vorgenommenen Beweiswürdigung zu beantworten waren, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. VwGH 13.11.2020, Ra 2020/07/0101; 06.08.2020, Ra 2020/02/0156 mwN; 26.05.2015, Ra 2014/01/0175) und die Entscheidung im Übrigen auf einer, keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung darstellende einzelfallbezogenen Beurteilung beruht (vgl. etwa VwGH 08.11.2018, Ra 2018/22/0211), ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.