Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-434/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 29.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.434.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Biedermann als Einzelrichterin über die Beschwerde 1.) der A, ***, ***, und 2.) des B, ***, ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Baden vom 08.03.2024, Zl. ***, betreffend Verhängung einer Zwangsstrafe nach dem Verwaltungsstrafvollstreckungsgesetz 1991 (VVG), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 22.10.2024,

zu Recht:

1. Der Beschwerde der A wird gemäß § 28 Abs 1 und Abs 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben und der angefochtene Bescheid hinsichtlich der über A verhängten Zwangsstrafe von € 1.100,- behoben.

2. Die Beschwerde des B wird gemäß § 28 Abs 1 und Abs 2 Z 2 VwGVG als unbegründet abgewiesen.

3. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Wesentlicher Verfahrensgang:

1.1. Mit rechtskräftigem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 23.08.2022, LVwG-AV-1317/001-2019 (siehe zudem VfGH 14.12.2022, ***, sowie VwGH 27.03.2023, ***), wurde die Beschwerde der A (in weiterer Folge: Beschwerdeführerin) und des B (in weiterer Folge: Beschwerdeführer) gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Baden (in weiterer Folge: belangte Behörde) vom 22.10.2019, Zl. ***, als unbegründet abgewiesen. Mit diesem Bescheid war den Beschwerdeführern als Eigentümer „des Bauwerks im Standort ***, GSt.Nr. ***, KG ***, die Nutzung zu einem anderen als dem zuletzt mit Bescheid vom 12.01.1984, KNR ***, ***, baubehördlich bewilligten Verwendungszweck (Hotel), insbesondere die Nutzung als private Mietwohnungen“ verboten worden.

1.2. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 08.03.2024, Zl. ***, wurde unter Spruchpunkt I. über die beiden Beschwerdeführer als (Mit-)Eigentümer eine Zwangsstrafe von € 1.100,- verhängt, weil sie die Verpflichtung aus dem rechtskräftigen Bescheid der belangten Behörde vom 22.10.2019, Zl. ***, bisher nicht erfüllt haben. Zugleich wurde den Beschwerdeführern unter Spruchpunkt II. für den Fall des weiteren Verzuges ein schärferes Zwangsmittel in Form einer Zwangsstrafe von € 1.100,- angedroht.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In der gegen diesen Bescheid fristgerecht erhobenen Beschwerde vom 10.04.2024 beantragten die Beschwerdeführer die Durchführung einer mündlichen Verhandlung, die Einvernahme des D sowie die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, in eventu die Behebung des Bescheides und die Zurückverweisung an die belangte Behörde, in eventu die Herabsetzung der verhängten Strafe.

Begründend führten die Beschwerdeführer hierzu im Wesentlichen aus, dass sie jeweils Miteigentümer der Liegenschaft ***, ***, GSt. Nr. ***, KG ***, samt des darauf befindlichen Gebäudes „Esplanade“ seien, jedoch sub C-LNR *** das Fruchtgenussrecht für D, geb. ***, und E, geb. ***, hinsichtlich der gesamten Liegenschaft einverleibt sei. Tatsächlich würden die Liegenschaft und das Gebäude aufgrund des dinglichen Fruchtgenussrechtes ausschließlich von D genutzt und vermietet.

Im vorliegenden Fall bedeute dies, dass die Nutzung und Vermietung des Gebäudes durch die Fruchtnießer und nicht durch die Miteigentümer erfolge. Die Beschwerdeführer seien daher für den aktuellen Vermietungszustand nicht verantwortlich. Es treffe sie insbesondere auch kein Verschulden an der allenfalls widmungswidrigen Vermietung. Verantwortlich hiefür seien vielmehr die Fruchtnießer, an welche sich daher auch der Bescheid über die Verhängung einer Zwangsstrafe hätte richten müssen.

Sie hätten ihren Vater D mündlich aufgefordert, einen rechtskonformen Zustand herzustellen, womit sie bis zum Zeitpunkt der Verhängung des Zwangsmittels alle zumutbaren Maßnahmen getroffen haben, um die im Grundbescheid auferlegte Verpflichtung durchzusetzen.

Weiters liege ein Begründungsmangel vor, da allein die bloße Behauptung, dass kein Hotelbetrieb vorliege, nicht ausreiche und keine Erhebungen durchgeführt worden seien.

Schließlich unterliege der Bescheid einem Formmangel, da daraus nicht eindeutig und unmissverständlich hervorgehe, welche Strafe sie jeweils zu tragen hätten, da der Bescheid an beide Beschwerdeführer adressiert sei und sei die verhängte Zwangsstrafe überhöht.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Mit Schreiben vom 15.04.2024 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde vom 10.04.2024 sowie den dazugehörigen Verwaltungsakt zur Zl. *** zur Entscheidung über die Beschwerde vor und teilte zugleich mit, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht werde.

3.2. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 22.10.2024 in Entsprechung des § 24 VwGVG in Verbindung mit § 15 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (NÖ LVGG) zufolge des sachlichen Zusammenhangs der den Verfahren zu den Zlen. LVwG-AV-286/001-2024 und LVwG-AV-434/001-2024 zu Grunde liegenden Sachverhalte eine gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher der rechtsfreundliche Vertreter der beiden Beschwerdeführer sowie F und G als Vertreter der belangten Behörde teilnahmen.

In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde, der Gerichtsakten und der Verhandlungsschrift vom 08.11.2023, LVwG-AV-2038/001-2023, sowie durch Einvernahme des Vaters der Beschwerdeführer, D.

4. Feststellungen:

4.1. Mit Übergabevertrag vom 30.12.2015 wurde den beiden Beschwerdeführern jeweils unter anderem die Hälfte des Eigentums an dem gegenständlichen GSt. Nr. ***, inneliegend EZ ***, KG ***, mit der Anschrift ***, ***, übergeben. Aufgrund dieses Übergabevertrages wurde den Eltern der Beschwerdeführer, E und D, zugleich das lebenslange und unentgeltliche Fruchtgenussrecht an dem gegenständlichen Grundstück eingeräumt.

4.2. Mit rechtskräftigem Bescheid der belangten Behörde vom 22.10.2019, Zl. ***, bestätigt mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 23.08.2022, LVwG-AV-1317/001-2019, wurde den beiden Beschwerdeführern als Eigentümer des GSt. Nr. ***, KG ***, die Nutzung des Bauwerks „historische Esplanade“ zu einem anderen als dem zuletzt mit Bescheid vom 12.01.1984, KNR ***, ***, baubehördlich bewilligten Verwendungszweck (Hotel), insbesondere die Nutzung als private Mietwohnungen, verboten.

4.3. Mit rechtskräftigem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 20.12.2023, LVwG-AV-2038/001-2023, wurde die Beschwerde des Beschwerdeführers B gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 17.05.2023, Zl. ***, mit welchem über ihn unter Spruchpunkt I. als (Mit-)Eigentümer eine Zwangsstrafe von € 1.000,- verhängt wurde, weil er die Verpflichtung aus dem rechtskräftigen Bescheid der belangten Behörde vom 22.10.2019, Zl. ***, bisher nicht erfüllt hatte, und unter Spruchpunkt II. für den Fall des weiteren Verzuges bis 30.07.2023 ein schärferes Zwangsmittel in Form einer Zwangsstrafe von € 1.100,- angedroht wurde, als unbegründet abgewiesen.

Mit rechtskräftigem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 11.11.2024, LVwG-AV-286/001-2024, wurde der Bescheid der belangten Behörde vom 17.05.2023, Zl. ***, mit welchem über die Beschwerdeführerin A unter Spruchpunkt I. als (Mit-)Eigentümerin eine Zwangsstrafe von € 1.000,- verhängt wurde, weil sie die Verpflichtung aus dem rechtskräftigen Bescheid der belangten Behörde vom 22.10.2019, Zl. ***, bisher nicht erfüllt hatte, und unter Spruchpunkt II. für den Fall des weiteren Verzuges ein schärferes Zwangsmittel, nämlich eine weitere Zwangsstrafe von € 1.100,-, angedroht wurde, ersatzlos behoben, da die Androhung der Zwangsstrafe vom 17.10.2022, welche gemäß § 5 Abs 2 VVG der Vollstreckung vorauszugehen hatte, der Beschwerdeführerin nicht rechtswirksam zugestellt worden war.

4.4. Die gegenständliche Liegenschaft wird zum Entscheidungszeitpunkt weiterhin entgegen dem mit Bescheid vom 12.01.1984, KNR ***, ***, baubehördlich bewilligten Verwendungszweck, somit nicht als gewerblicher Beherbergungsbetrieb (Hotel), genutzt.

4.5. Die Beschwerdeführer setzten weder Maßnahmen, um die ihnen mit Bescheid der belangten Behörde vom 22.10.2019, Zl. ***, auferlegte Verpflichtung durchzusetzen, noch konnten sie nachweisen, weshalb solche Maßnahmen im konkreten Fall aussichtslos bzw. ihnen unzumutbar waren.

5. Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen ergeben sich aus dem unbedenklichen und unbestrittenen Akteninhalt des Verwaltungsakts der belangten Behörde zu Zl. ***, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig, nachvollziehbar und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist, sowie dem Gerichtsakt.

Die Feststellungen unter 4.4. und 4.5. ergeben sich insbesondere aus den zeugenschaftlichen Angaben des Fruchtnießers D in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 22.10.2024 in Zusammenhalt mit dessen Angaben in der Beschwerdeverhandlung vom 08.11.2023, LVwG-AV-2038/001-2023.

In der Beschwerdeverhandlung am 22.10.2024 gab der Zeuge zum einen glaubhaft an, dass sich in dem verfahrensgegenständlichen Gebäude ca. 40 Wohneinheiten befänden, welche vermietet seien. Zum anderen gab er an, dass er von seinen Kindern, den beiden Beschwerdeführern, zwar mündlich aufgefordert worden sei, in Entsprechung des rechtskräftigen Nutzungsverbotes die aufrechten Mietverträge zu kündigen bzw. aufzulösen, er diesen aber mitgeteilt habe, dass dies nicht so einfach sei, da er keine Möglichkeit habe, einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen. Diese Aufforderungen durch die Beschwerdeführer seien mündlich erfolgt und amikal gehalten gewesen. Die Beschwerdeführer hätten ihn zu keinem Zeitpunkt schriftlich aufgefordert, dass er dem baupolizeilichen Auftrag nachkommen solle und sei ihm von den Beschwerdeführern auch nicht eine Klage oder die Auflösung des Fruchtgenusses angedroht worden. In der Folge habe er keinerlei Kündigungen von Mietverhältnissen ausgesprochen.

Die Beschwerdeführer haben somit keine konkreten Maßnahmen ergriffen bzw. nicht alle ihnen möglichen und zumutbaren Handlungen gesetzt, um die gegenständliche zweckwidrige Nutzung der Liegenschaft durch den Fruchtnießer zu unterbinden.

6. Rechtslage:

Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs 2 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 17 VwGVG, BGBl I 33/2013, sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Die hier maßgeblichen Bestimmungen des VVG, BGBl. 53/1191 in der Fassung BGBl I 14/2022, lauten auszugsweise:

Gemäß § 1 Abs 1 VVG obliegt, vorbehaltlich des § 3 Abs 3 den Bezirksverwaltungsbehörden,

1. die Vollstreckung der von ihnen selbst und von den ihnen übergeordneten Behörden erlassenen Bescheide;

2. soweit durch besondere Vorschriften nicht anderes bestimmt ist,

a) die Vollstreckung der von anderen Behörden des Bundes oder der Länder erlassenen Bescheide;

b)die Vollstreckung der von Gemeindebehörden – ausgenommen die Behörden der Städte mit eigenem Statut – erlassenen Bescheide auf Ersuchen dieser Behörden;

3. die Vollstreckung der von den Verwaltungsgerichten mit Ausnahme des Bundesfinanzgerichtes erlassenen Erkenntnisse und Beschlüsse;

4. die Einbringung von Geldleistungen, für die durch besondere Vorschriften die Einbringung im Verwaltungsweg (politische Exekution) gewährt ist.

§ 5. (1) Die Verpflichtung zu einer Duldung oder Unterlassung oder zu einer Handlung, die sich wegen ihrer eigentümlichen Beschaffenheit nicht durch einen Dritten bewerkstelligen lässt, wird dadurch vollstreckt, dass der Verpflichtete von der Vollstreckungsbehörde durch Geldstrafen oder durch Haft bis zur Gesamtdauer von einem Jahr zur Erfüllung seiner Pflicht angehalten wird.

(2) Die Vollstreckung hat mit der Androhung des für den Fall des Zuwiderhandelns oder der Säumnis zur Anwendung kommenden Nachteiles zu beginnen. Das angedrohte Zwangsmittel ist beim ersten Zuwiderhandeln oder nach fruchtlosem Ablauf der für die Vornahme der Handlung gesetzten Frist sofort zu vollziehen. Gleichzeitig ist für den Fall der Wiederholung oder des weiteren Verzuges ein stets schärferes Zwangsmittel anzudrohen. Ein angedrohtes Zwangsmittel ist nicht mehr zu vollziehen, sobald der Verpflichtung entsprochen ist.

(3) Soweit in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, dürfen die Zwangsmittel in jedem einzelnen Fall an Geld den Betrag von 2 000 Euro, an Haft die Dauer von vier Wochen nicht übersteigen. Das Zwangsmittel der Haft darf überdies nur angedroht und verhängt werden, wenn und soweit dies nicht zum Zweck der Haft außer Verhältnis steht.

(4) Die Vollstreckung durch Geldstrafen als Zwangsmittel ist auch gegen juristische Personen mit Ausnahme der Körperschaften des öffentlichen Rechts und eingetragene Personengesellschaften zulässig.

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

7.1. Zur Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft Baden für das gegenständliche Verfahren ist zunächst auf die Bestimmung des § 1 Abs 1 VVG zu verweisen.

7.2. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde über die beiden Beschwerdeführer gestützt auf § 5 VVG eine Zwangsstrafe verhängt und wurde ihnen zugleich für den Fall des weiteren Verzuges ein schärferes Zwangsmittel angedroht.

§ 5 VVG regelt die Vollstreckung unvertretbarer Handlungen. Gemäß § 5 Abs 2 leg.cit. hat die Vollstreckung mit der Androhung des für den Fall des Zuwiderhandelns oder der Säumnis zur Anwendung kommenden Nachteils zu beginnen. Das solcherart angedrohte Zwangsmittel ist beim ersten Zuwiderhandeln oder nach fruchtlosem Ablauf der für die Vornahme der Handlung gesetzten Frist sofort zu vollziehen.

Die (neuerliche) Verhängung einer Zwangsstrafe setzt jedenfalls eine (neuerliche) Androhung voraus (vgl. VwGH 06.07.2011, 2009/06/0228).

7.3. Zu Spruchpunkt 1. (Behebung des Bescheides hinsichtlich A):

Infolge der ersatzlosen Behebung des Bescheides der belangten Behörde vom 17.05.2023, betreffend die Verhängung einer Zwangsstrafe von € 1.000,- über die Beschwerdeführerin sowie die Androhung einer weiteren Zwangsstrafe von € 1.100,-, mit rechtskräftigem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 11.11.2024, mangelt es der gegenüber der Beschwerdeführerin mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid verhängten Zwangsstrafe an ihrer vorangehenden Androhung. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Androhung der Zwangsstrafe vom 17.10.2022 der Beschwerdeführerin nicht rechtswirksam zugestellt worden war.

Da aber die Verhängung einer Zwangsstrafe eine Androhung voraussetzt, ist der Beschwerde der Beschwerdeführerin Folge zu geben und der angefochtene Bescheid hinsichtlich der über diese verhängten Zwangsstrafe von € 1.100,- spruchgemäß zu beheben.

7.4. Zu Spruchpunkt 2. (Abweisung der Beschwerde des B):

7.4.1. Der Beschwerdeführer bringt im Hinblick auf die Zwangsstrafe im Wesentlichen vor, dass im vorliegenden Fall ein Fruchtgenussrecht für die gegenständliche Liegenschaft bestehe, weshalb er keinen Einfluss auf die tatsächliche Nutzung derselben habe. Diesen habe alleine sein Vater als Fruchtnießer.

7.4.2. Eine Zwangsstrafe ist grundsätzlich nicht zu verhängen, wenn der Partei die Erbringung der Leistung – etwa aus tatsächlichen Gründen – nicht möglich ist; dabei sind auch zivilrechtliche Hindernisse relevant (vgl. hierzu allgemein Kolonovits/Muzak/Stöger, Verwaltungsverfahrensrecht11 (2019) Rz 1323).

Allgemein berechtigt die persönliche Dienstbarkeit des Fruchtgenusses zur Nutzung einer fremden Sache ohne Verletzung ihrer Substanz, im Gegensatz zum Gebrauchsrecht jedoch nicht beschränkt auf den persönlichen Bedarf des Berechtigten (siehe hierzu allgemein Koch in Bydlinski/Perner/Spitzer, ABGB7 (2023), § 509, Rz 1 ff).

Der Umfang der Fruchtnießung richtet sich nach dem Titel, ist also bei vertraglicher Bestellung Vereinbarungssache. Die Stellung des Fruchtnießers kann jedoch definitionsgemäß sehr weit jener des Eigentümers angenähert werden. Dieser bleibt aber Sachbesitzer und zu allen Nutzungen berechtigt, die den Fruchtnießer nicht in seiner Rechtsausübung beeinträchtigen. Der Eigentümer kann weiterhin über die Sache verfügen und daher die Sache veräußern oder belasten (vgl. Koch, § 509, Rz 4).

Der Fruchtnießer ist mangels gegenteiliger Vereinbarung anstelle des Eigentümers zu ortsüblicher Vermietung und Verpachtung der dienstbaren Sache mit allen aus dieser Inbestandgabe entspringenden Rechten und Pflichten berechtigt (vgl. OGH 27.06.2006, 3 Ob 66/06m mwN). In bereits bestehende Bestandverträge tritt er ein; umgekehrt tut dies auch der Eigentümer nach Beendigung des Fruchtgenusses (vgl. RIS-Justiz RS0011849 und RS0011846).

Der Fruchtnießer ist auch zur Kündigung bestehender Mietverhältnisse (6 Ob 237/67 EvBl 968/231; 4 Ob 517/70 MietSIg 22.165; 2 Ob 161/09d MietSIg 62.050; RS0011855) legitimiert, nicht jedoch der Eigentümer (3 Ob 3/50 SZ 23/118; 2 Ob 161/09d (Rassi in Rummel/Lukas/Geroldinger, ABGB4 § 509 Rz 9 und 12 [Stand 30.04.2024, rdb.at]),

7.4.3. Die Unmöglichkeit der Erfüllung einer unvertretbaren Leistung kann die Unzulässigkeit der Verhängung einer Zwangsstrafe gemäß § 5 VVG bewirken. Die Verhängung von Zwangsstrafen setzt voraus, dass der Verpflichtete ein ihm mögliches zumutbares Handeln unterlässt oder einem derartigen Verbot zuwiderhandelt. Insofern kann der Erfüllung auch ein zivilrechtliches Hindernis entgegenstehen (Hinweis E 12.3.1992, 91/06/0043, 0044; VwGH 25.03.1997, 96/05/0112).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes reicht im Hinblick auf das Vorliegen eines relevanten zivilrechtlichen Hindernisses jedoch keineswegs die Behauptung dessen Vorliegens, vielmehr ist der Verpflichtete gehalten darzulegen, welche Maßnahmen er ergriffen hat, um die auferlegte Verpflichtung durchzusetzen, bzw. nachzuweisen, warum solche Maßnahmen im konkreten Fall aussichtslos waren/sind, bzw. ihm unzumutbar waren (vgl. VwGH 28.02.2012, 2010/05/0106).

Dabei obliegt es dem Verpflichteten, die tatsächliche Undurchführbarkeit einer Leistung darzutun, um die Verhängung einer Zwangsstrafe zu verhindern (VwGH 27.05.2008, 2007/05/0037).

Von einer Unmöglichkeit der Erfüllung einer Leistung kann erst dann gesprochen werden, wenn der Verpflichtete die ihm in der gegebenen Situation möglichen und zumutbaren Schritte zur Erfüllung der Verpflichtung unternommen hat (Hinweis E 20. Oktober 1992, 92/11/0097; E 22. Februar 1996, 94/11/0008; VwGH 26.09.2013, 2013/07/0083).

7.4.4. Wie unter Pkt. 4. festgestellt, konnte der Beschwerdeführer jedoch nicht darlegen, dass er irgendwelche Maßnahmen ergriffen hat, um die ihm mit rechtskräftigem Bescheid vom 22.10.2019, Zl. ***, auferlegte Verpflichtung, die ihn als (Mit-)Eigentümer der gegenständlichen Liegenschaft trifft, durchzusetzen. Vielmehr gab der als Zeuge in der öffentlichen mündlichen Verhandlung einvernommene Fruchtnießer ausdrücklich an, dass er von seinen Kindern – den Eigentümern der gegenständlichen Liegenschaft – lediglich mündlich, zu keinem Zeitpunkt jedoch schriftlich aufgefordert worden sei, die ihnen mit Bescheid der belangten Behörde vom 22.10.2019, Zl. ***, auferlegte Verpflichtung durchzusetzen und die Mitverträge zu kündigen. Die Beschwerdeführer setzten jedoch keinerlei (rechtliche) Schritte gegen den Fruchtnießer – weder im Hinblick auf eine Unterlassung, noch eine Auflösung des Fruchtgenussvertrages wegen erheblicher Pflichtverletzung – oder drohten diese auch nur an.

Vor diesem Hintergrund konnte der Beschwerdeführer alleine durch die Behauptung des Vorliegens eines zivilrechtlichen Hindernisses nicht darlegen, dass er alle ihm möglichen und zumutbaren Maßnahmen getroffen habe, um die ihm mit Bescheid der belangten Behörde vom 22.10.2019, Zl. ***, auferlegte Verpflichtung durchzusetzen, weshalb nicht von der Unmöglichkeit der Erfüllung der dem Beschwerdeführer auferlegten unvertretbaren Leistung auszugehen ist.

7.4.5. In dem mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 20.12.2023, LVwG-AV-2038/001-2023, bestätigten Bescheid der belangten Behörde vom 17.05.2023, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer unter Spruchpunkt II. für den Fall des weiteren Verzuges bis 30.07.2023 ein schärferes Zwangsmittel in Form einer Zwangsstrafe von € 1.100,- angedroht.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist es Ziel einer Zwangsstrafe, durch die „Empfindlichkeit“ der Zwangsstrafe gerade im Vermögen des jeweils betroffenen Verpflichteten einen angemessenen Anreiz zur Unterlassung von Zuwiderhandlungen und also zu dem unvertretbaren Verhalten zu geben (Hinweis E vom 21. Oktober 2009, 2009/06/0130; VwGH 27.01.2015, 2012/11/0180).

Die Höhe der gegenständlichen Zwangsstrafe ist vor dem Hintergrund des gegenständlichen Rechtsverstoßes, nämlich der zweckwidrigen Nutzung aufgrund von etwa 40 Mietverhältnissen, angemessen. Unterdurchschnittliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse konnte der Beschwerdeführer mangels diesbezüglicher Mitwirkung im Verfahren nicht darlegen.

7.4.6. Die im angefochtenen Bescheid eingeräumte und im Übrigen von dem Beschwerdeführer nicht beanstandete Frist zur Erfüllung der ihn treffenden Verpflichtung (§ 5 Abs 2 zweiter Satz VVG - Paritionsfrist) ist nicht zu beanstanden.

Es ist daher insgesamt spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage z.B. VwGH 15.05.2019, Ro 2019/01/0006; 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).