Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-158/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.158.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Präsidenten Dr. Segalla als Einzelrichter über die Beschwerde der A, vertreten durch die B, Rechtsanwälte GmbH, in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 6. Dezember 2023, Zl. ***, betreffend Änderung des Wohn- und Betriebsgebäudes in ***, ***, auf den Grundstücken Nr. *** und ***, EZ ***, KG ***, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe abgewiesen, dass der Spruch des angefochtenen Berufungsbescheides lautet: „Die Berufung wird mit der Maßgabe abgewiesen, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides lautet: ‚Die Bauanzeige vom 10. August 2023 wird als unzulässig zurückgewiesen.‘.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist die ordentliche Revision zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 27 und 28 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid vom 12. September 2023, Zl. ***, untersagte die Bürgermeisterin gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 die Ausführung des mit Bauanzeige vom 10. August 2023 angezeigten Vorhabens für die Änderung des Wohn- und Betriebsgebäudes in ***, ***, auf den Grundstücken Nr. *** und ***, EZ ***, KG ***. Das Vorhaben widerspreche der NÖ BO 2014: Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Abänderungen gemäß § 17 Z 4 NÖ BO 2014 lägen nicht vor, da beim geplanten Vorhaben die Standsicherheit und der Brandschutz, die Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumen sowie die Trinkwasserversorgung und Abwasserbeseitigung beeinträchtigt sind. Es liege auch kein Vorhaben nach § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 vor, da es sich um ein bewilligungspflichtiges Vorhaben gemäß deren § 14 Z 3 handle. Folgendes sei bei der Prüfung festgestellt worden:

1. Bei den Haustechnik-Schächten sind Deckendurchbrüche in der Bestandsdecke zwischen der (geplanten) Wohnungen und dem Lagerraum bzw. sonstigen (den geplanten Wohnungen zuzuordnenden) „Allgemeinräumen" vorgesehen. Die Statik bzw. Standsicherheit und der Brandschutz sind betroffen und beeinträchtigt.

2. Entsprechend des vorhandenen Gebäudebestands (nicht ausschließliche Wohnnutzung, mehr als 400 m2 Brutto-Grundfläche der oberirdischen Geschoße) sind Wohnungen und Betriebseinheiten durch Trennwände bzw. Trenndecken und Türen bzw. Abschlüsse in diesen Trennbauteilen zu versehen. Der Brandschutz ist sohin betroffen und beeinträchtigt.

3. Die Trinkwasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlage wird adaptiert und ist sohin betroffen und beeinträchtigt.

4. Die Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumen - bzgl. Lüftung auch von Sanitärräumen - sind durch die Abänderung betroffen und beeinträchtigt.

5. Zudem sind demonstrativ folgende wesentliche Angaben in den Unterlagen hinsichtlich Durchführungsverordnung (NÖ Bautechnikverordnung 2014, Anlagen 1 -7) zur NÖ Bauordnung 2014 unterblieben bzw. unvollständig:

a. Mit Ausnahme der neuen (Wohnungs-)Türen und der Trennwände fehlen sämtliche Angaben zum Brandschutz, insbesondere bzgl. der Abschlüsse bei den Deckendurchbrüchen.

b. Gebäudeklasse nicht angegeben.

c. Rauchwarnmelder in den Wohnungen nicht dargestellt bzw. angegeben.

d. Erste und erweiterte Löschhilfe nicht dargestellt bzw. angegeben.

e. Die Hauseingangstür (Haupteingang) als Tür im Verlauf des (einzigen) Fluchtweges ist unverändert als Bestand dargestellt und erfüllt sohin nicht die gesetzlichen Anforderungen. Da das ursprüngliche Anforderungsniveau des rechtmäßigen Bestandes durch die Abänderung verschlechtert wird (bzw. sich die Anforderungen ändern), ist dies erforderlich.

f. Der Haupteingang und die allgemein zugänglichen Bereiche sind nicht barrierefrei, wie gern. § 46 Abs. 2 NÖ BO 2014 gefordert. Auch „die für die barrierefreien Wohnungen erforderlichen Räume und Flächen (Einstellräume für Kinderwagen und Mobilitätshilfen, Abstellräume, Abfallsammelräume oder -stellen, Stellplätze für Kraftfahrzeuge)“ sind nicht barrierefrei erreichbar.

g. Handläufe und Absturzsicherungen nicht dargestellt bzw. angegeben.

h. Parapethöhen nicht dargestellt bzw. angegeben.

Die Angabe in der Baubeschreibung, dass der „bestehende Heizkessel weiterverwendet“ wird, sei irreführend, weil die bestehenden Wohnungen Top 1,2 und 3 des Bestandsgebäudes jeweils mit in Betrieb befindlichen einer Gasetagenheizungen („Gastherme“) versehen seien, die nachweislich noch betrieben würden. Inwiefern der bestehende Zentralheizungskessel im Erdgeschoß (ehern. Kellergeschoß) mit der Beheizung und Warmwasserbereitung in Zusammenhang mit den bestehenden Gas-Thermen steht, sei unklar und sei auch unklar, ob die bestehenden Thermen entfernt werden.

Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass das gegenständliche Gebäude auf zwei Grundstücken baubehördlich bewilligt und errichtet wurde. Ungeachtet des damaligen Rechtsstandes sei eine Überbauung der Grundstücksgrenze gemäß § 49 NÖ Bauordnung 2014 nicht zulässig und sei gemäß § 23 NÖ Bauordnung 2014 im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens die Beseitigung dieses Widerspruchs zur NÖ Bauordnung 2014 vorzunehmen.

1.2. In der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung vom 28. September 2023 wurde vorgebracht, das Bauvorhaben betreffe die bestehende Gebäudehülle in keiner Weise. Es gäbe keine wie auch immer geartete Beeinträchtigung tragender Bauteile. Die Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsleitungen seien vom Vorhaben nicht betroffen. Es erfolge lediglich eine Änderung der Aufteilung der bereits bisher genutzten Flächen. Neu sei nur die Schaffung von acht selbständigen Wohneinheiten; die Wohnnutzung an sich sei bereits vom bestehenden Konsens umfasst.

Unzutreffend sei, dass Deckendurchbrüche geplant seien. Das Vorhaben sehe lediglich passgenaue Bohrungen für die notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen vor, die mit Brandschutzmanschetten versehen seien. Diese Maßnahme sei ihrer Art nach nicht geeignet, Standsicherheit oder Brandschutz zu beeinträchtigen. Ebenfalls unzutreffend seien auch die Bescheidausführungen zum Brandschutz. Die brandabschnittsbildenden Bauteile seien konsensgemäßer Altbestand und ihre Nutzung, was die brandschutztechnische Relevanz betrifft, gleichartig wie bisher. Die vorgesehenen Maßnahmen würden den Brandschutz gegenüber dem Bestand deutlich verbessern und seien daher ihrer Art nach nicht geeignet, den Brandschutz zu beeinträchtigen. Auch die Trinkwasserversorgung und Abwasserbeseitigung blieben unverändert. Da die Gebäudehülle und die Fenster gegenüber dem konsensgemäßen Bestand nicht verändert werden, ergeben sich hinsichtlich der Belichtung und Belüftung bestehender Aufenthaltsräume keine Änderungen. Neue Aufenthaltsräume seien ausschließlich so angeordnet, dass sie über die bestehenden Fenster belichtet und belüftet werden. Die neuen Sanitärräume würden über bestehende Fenster oder eine mechanische Abluftanlage belüftet. Eine Beeinträchtigung der Belichtung oder Belüftung sei somit von vornherein ausgeschlossen. Die Ausführungen zur behaupteten Unvollständigkeit der Einreichunterlagen erweckten den Eindruck, dass diese anhand der §§ 18, 19 NÖ BO 2014 geprüft worden seien. Diese Bestimmungen seien jedoch im Anzeigeverfahren nicht anwendbar. Vielmehr genüge „eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung (§ 15 Abs 3 NÖ BO). Im Übrigen würden formelle Mängel der Einreichunterlagen lediglich einen Verbesserungsauftrag, nicht aber die Untersagung des Bauvorhabens rechtfertigen.

1.3. Die Angaben zur Heizung seien sehr wohl vollständig: Projektbestandteil sei die Nutzung des bestehenden Heizkessels, der für die Beheizung des gesamten Gebäudes ausgelegt, in der Vergangenheit zu diesem Zweck genutzt worden und dafür nach wie vor geeignet sei. Die Gasetagenheizungen würden daher projektgemäß demontiert.

1.4. Die Überbauung der Grundstücksgrenze sei bereits im bewilligten Bestand gegeben. Bereits die erwähnte Baubewilligung vom 26.3.1970, 3/70, habe sich explizit auf die Errichtung eines Wohn- und Betriebsgebäudes auf den beiden Parzellen Nrn. *** und ***, KG *** bezogen. Es ergäben sich diesbezüglich keine Änderungen. Die Überbauung sei somit kein Grund für die Untersagung des Bauvorhabens, das den Gegenstand der Bauanzeige bildet.

1.5. Mit dem nunmehr angefochtenen Berufungsbescheid vom 6. Dezember 2023, Zl *** wies der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** die Berufung – mit im Wesentlichen gleicher, wenngleich vertiefter Begründung wie der erstinstanzliche Bescheid – als unbegründet ab. Er stützte sich dabei auf ein von ihm eingeholtes bautechnisches Gutachten vom 3. November 2023, in dem der Sachverständige ausführt, durch das Vorgaben könnten Brandschutz und Belichtung beeinträchtigt werden.

1.6. Die nunmehr verfahrensgegenständliche Beschwerde beantragt, den Berufungsbescheid dahingehend abzuändern, dass der erstinstanzliche Bescheid ersatzlos aufgehoben wird. Das Projekt sehe vor, dass im Gebäude – statt derzeit zwei Wohnungen und ein Büroraum – sieben Wohnungen geschaffen werden. Es komme somit zu einer Änderung des Verwendungszwecks von Teilen des Gebäudes. Maßgeblich relevant sei die Abgrenzung der Tatbestände des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 – wonach die Bewilligungspflicht einer Abänderung eines Bauwerkes entsteht, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte – und des § 17 Z 4 leg.cit. – wonach Abänderungen im Inneren des Gebäudes, die nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen, bewilligungs- anzeige- und meldefrei sind. Es sei nämlich unklar, was bei Änderungsvorhaben im Inneren eines Gebäudes gelte, die zwar bei abstrakter Betrachtung die Standsicherheit oder den Brandschutz beeinträchtigen könnten, tatsächlich aber keine solchen Auswirkungen hat. Zur Lösung dieses Konflikts müsse § 17 Z 4 NÖ BO 2014 als lex specialis für Abänderungen im Inneren eines Gebäudes verstanden werden. Das bedeute, dass Abänderungen von Bauwerken grundsätzlich dann bewilligungspflichtig sind, wenn die in § 14 Z 3 NÖ BO 2014 aufgezählten Schutzinteressen bei abstrakter Betrachtung beeinträchtigt werden könnten, dass aber Änderungen im Inneren eines Gebäudes bewilligungs-, anzeige- und meldefrei seien, wenn die Beurteilung der konkreten Auswirkungen des Bauvorhabens ergibt, dass keine Beeinträchtigung der Standsicherheit oder des Brandschutzes erfolgt. Das Ermittlungsverfahren sei aber nicht dahingehend durchgeführt worden, ob solche Beeinträchtigungen konkret vorliegen. Vom Sachverständigen abgefragt und von diesem daher auch nur dahingehend beantwortet sei nur die abstrakte Beeinträchtigungsmöglichkeit der Schutzgüter des § 14 Z 3 worden.

1.7. Aufgrund der Beschwerde holte die belangte Behörde ein Ergänzungsgutachten des Amtssachverständigen für Bautechnik („2. Gutachten Bautechnik“ vom 30. Jänner 2024) ein, in dem dieser festhält, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin der Nicht-Beeinträchtigung der Standsicherheit so zur Kenntnis genommen werden könne. Sehr wohl könnten aber Brandschutz und Belichtung beeinträchtigt sein.

1.8. In mündlicher Verhandlung am 2. Dezember 2024 führte die Beschwerdeführerin aus, dass nicht bestritten werde, dass das Vorhaben abstrakt geeignet sei, in die im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens gem. § 14 zu beurteilenden Schutzgüter einzugreifen. Nicht nachgewiesen sei aber eine konkrete Beeinträchtigung von Standsicherheit und Brandschutz; ein solcher Nachweis sei aber erforderlich, um die Anwendbarkeit des § 17 Z 4 NÖ BO 2014 auszuschließen. Auch im Rahmen des Betriebsanlagenrechtes sei es klar, dass ein reiner Maschinenaustausch zwar Schutzgüter der Gewerbeordnung beeinträchtigen könne; maßgeblich sei nach der Rechtsprechung aber, ob eine Beeinträchtigung tatsächlich vorliegt.

Die Behörde verwies auf die herzustellende Barrierefreiheit, wenn (erstmals) Wohnungen im ersten Stock hergestellt werden würde. Sie brachte weiters vor, dass der Amtssachverständige in seinem zweiten Gutachten vom 30. Jänner 2024 von einer tatsächlichen Beeinträchtigung des Brandschutzes ausgehe.

1.9. In weiteren ergänzenden Stellungnahmen wurden die jeweiligen rechtlichen Positionen näher begründet und ausdifferenziert.

2. Feststellungen:

2.1. Zunächst wird der oben wiedergegebene Verfahrensgang zu Feststellungen erhoben.

2.2. Mit der hier verfahrensgegenständlichen Bauanzeige vom 10. August 2023 wurde der Behörde bekanntgegeben, dass im Gebäude auf den Grundstücken Nr. *** und ***, EZ ***, KG ***, welches im Eigentum der Beschwerdeführerin steht, eine Änderung der Raumsituation und damit des Verwendungszwecks dahingehend durchgeführt wird, dass acht Wohneinheiten (statt bisher drei) geschaffen werden.

2.3. Mit diesem Vorhaben sind bauliche Maßnahmen verbunden, die insbesondere im Einzug zahlreicher neuer Zwischenwände und Türen, von denen zahlreiche auch Brandschutzfunktionen erfüllen, und der Entfernung anderer Innenwände. Tragende Bauteile sind nicht betroffen.

2.4. Die angestrebten baulichen Änderungen sind abstrakt geeignet, den Brandschutz und die Belichtung zu beeinträchtigen.

3. Beweiswürdigung:

3.1. Der Verfahrensgang ergibt sich aus dem vorgelegten Verwaltungsakt und ist nicht strittig.

3.2. Der Inhalt der Bauanzeige ergibt sich aus dieser selbst; die vorgesehenen Änderungen aus der ihr beiliegenden planlichen Darstellung sowie aus dem vom Amtssachverständigen in einem ersten Gutachten vom 3. November 2023 erhobenen Befund.

3.3. Dass die beabsichtigten baulichen Maßnahmen abstrakt geeignet sind, den Brandschutz und die Belichtung zu beeinträchtigen, ergibt sich aus den (diesbezüglich schlüssigen und nachvollziehbaren) genannten Gutachten vom 3. November 2023 und vom 30. Jänner 2024. Der abstrakten Beeinträchtigungseignung ist die Beschwerdeführerin auch nicht entgegengetreten. Ob der Brandschutz aber, wie von ihr vorgebracht, tatsächlich nicht beeinträchtigt wird, muss aus nachstehenden rechtlichen Erwägungen nicht festgestellt werden.

4. Erwägungen:

4.1. Die maßgeblichen Bestimmungen lauten wie folgt, wobei auf die am 10. August 2023 eingebrachte Bauanzeige die NÖ BO 2014 in der Fassung LBGl. 9/2024 anzuwenden ist (vgl. § 70 Abs. 20 NÖ BO 2014 in der Fassung LGBl. 40/2025):

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[…]

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte; […]

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

1. Vorhaben ohne bauliche Maßnahmen:

a) die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung, wenn hiedurch

– Festlegungen im Flächenwidmungsplan,

– Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

– der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,

– der Spielplatzbedarf,

– die Festigkeit und Standsicherheit,

– der Brandschutz,

– die Barrierefreiheit,

– die Belichtung,

– die Trockenheit,

– der Schallschutz oder

– der Wärmeschutz

betroffen werden könnten; […]

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:

[…]

4. Abänderungen im Inneren des Gebäudes, die nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen; […]

Die maßgeblichen Bestimmungen in §§ 14 und 17 NÖ BO 2014 sind seit deren Inkrafttreten unverändert und entsprechen im Wesentlichen auch ihren Vorläufern in der NÖ BO 1996.

Der maßgebliche Teil des § 15 NÖ BO 2014 lautete hingegen in der Stammfassung wie folgt:

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

[…]

2. die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung, wenn hiedurch

Mit der Novelle LGBl. 37/2015 wurde als weiterer Tatbestand in Abs. 1 Z 2 die „Erhöhung der Anzahl von Wohnungen“ aufgenommen und die Liste der betroffenen Rechtsgüter erweitert. Der Motivenbericht zum Gesetzesantrag Ltg.-902/A-1/66-2016 führt dazu aus:

„Diese Regelung kann beispielsweise betreffen:

die nachträgliche Veränderung des Verwendungszwecks einzelner Einheiten von Gebäuden, wodurch die Anzahl der Wohnungen vergrößert wird (z.B. ehemalige Arztpraxen werden zu Wohnungen umgewandelt);

die (unzulässige) Schaffung einer weiteren Wohneinheit in einem Standort-Geb;

die Beachtung einer Bausperre, die im Hinblick auf die die Anzahl von Wohnungen beschränkende Zusätze im Flächenwidmungsplan erlassen wurde;

Änderungen bei bestehenden Gebäuden von Handelseinrichtungen (z.B. eine Veränderung des Angebots von zentrumsrelevanten und nicht zentrumsrelevanten Waren § 42 Abs. 8 Z 3 NÖ ROG 2014);

Die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen kann allenfalls unzulässig sein (mehr als 4 Wohnungen im Bauland-Agrargebiet, mehr als in einem FWP-Zusatz nach § 16 Abs. 5 ROG) oder zusätzliche Erfordernisse auslösen (Auswirkungen auf Stell- oder Spielplatzbedarf).

Eine veränderte Nutzung, zB. als Lagerraum, kann mit Auswirkungen auf die Standsicherheit eines Bauwerks verbunden sein.“

Mit LGBl 50/107 erhielt der nunmehrige § 15 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 im Wesentlichen seine heutige Fassung (lediglich die Barrierefreiheit als Schutzgut war noch nicht enthalten). Im Motivenbericht zum Gesetzesantrag, Ltg.-1378/B-23/3-2017, wird die Änderung wie folgt begründet:

„Die aus dem bisherigen Anzeigeverfahren übernommenen Tatbestände werden nunmehr zur besseren Übersicht in Gruppen zusammengefasst und beinhalten im Wesentlichen solche Vorhaben, deren behördliche Beurteilung die Vorlage umfangreicher, auch technischer Unterlagen, nicht erfordert. Die Ausgliederung der komplizierteren Tatbestände erlaubt nun auch einen durch die nunmehr mögliche Verkürzung der Fristen rascheren und einfacheren Verfahrensablauf.“

4.2. Der Kern des Beschwerdevorbringens geht dahingehend, dass § 17 Z 4 NÖ BO 2014 eine lex specialis zu deren § 14 Z 3 darstelle: Abänderungen, die sich lediglich im Inneren des Gebäudes abspielen und nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen, seien bewilligungs-, anzeige- und meldefrei. Ein Bewilligungs- (oder Anzeige-) erfordernis bestehe im vorliegenden Fall nicht, weil die Voraussetzungen des § 17 Z 4 vorlägen. Im Hinblick darauf, dass § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a spezifisch auf den Fall der – hier unbestrittenermaßen den zentralen Projektgegenstand bildenden – Erhöhung der Anzahl von Wohnungen abstellt, führt die Beschwerdeführerin in mündlicher Verhandlung und nachfolgend noch schriftlich aus, dass nicht bestritten werde, dass im vorliegenden Fall die Erhöhung der Anzahl der Wohnungen anzuzeigen sei und dies auch getan wurde. Diese Bestimmung sähe auch Schutzgüter vor, die mit § 17 Z 4 nichts zu tun hätten, etwa Festlegungen im Flächenwidmungsplan oder der Stellplatzbedarf. Bauliche Maßnahmen seien aber an § 17 Z 4 zu messen, und dessen Wortlaut sähe vor, dass Bewilligungs-, Anzeige- und Meldefreiheit dann gegeben sind, wenn Standsicherheit und Brandschutz tatsächlich nicht beeinträchtigt sind (es sei daher für eine Bewilligungs- oder Anzeigepflicht nicht ausreichend, dass diese beiden Schutzgüter durch die Abänderungen im Inneren beeinträchtigt werden können; wenn feststeht, dass Beeinträchtigungen zwar abstrakt vorliegen können, aber konkret – wie die Beschwerdeführerin für ihr Projekt vorbringt – tatsächlich keine Beeinträchtigung vorliegt).

4.3. Vorliegend ist ein Projekt rechtlich zu beurteilen, welches die Erhöhung der Zahl von Wohnungen in einem Gebäude betrifft, welche mit baulichen Maßnahmen im Inneren des Gebäudes verbunden ist. Der eine Projektteil – mehr Wohnungen zu schaffen – setzt den anderen – bauliche Maßnahmen im Inneren –, geradezu voraus, weil die baulichen Maßnahmen dazu dienen, die Zahl der Wohnungen erhöhen zu können (und zweifelsohne auch nicht durchgeführt würden, wenn nicht beabsichtigt wäre, dadurch die Zahl der Wohnungen zu erhöhen).

4.4. Zunächst ist vorauszuschicken, dass Gegenstand des Beschwerdeverfahrens an sich nur die Untersagung des angezeigten Vorhabens ist. Die Bauanzeige betrifft nur die Erhöhung der Zahl der Wohnungen, nicht hingegen die baulichen Abänderungen. Da aber, wie aufzuzeigen sein wird, § 15 Abs.1 Z 1 lit. a NÖ BauO 2014 auf die Bewilligungsbedürftigkeit bzw. Nicht-Bewilligungsbedürfigkeit der baulichen Abänderungen abstellt, kann das der Anzeige zu Grunde liegende Projekt auch in seinen baulichen Auswirkungen bei der Beurteilung der Bauanzeige nicht ausgeklammert werden.

4.5. In einem ersten Schritt ist es daher erforderlich, den Anwendungsbereich von § 15 Abs.1 Z 1 lit. a NÖ BauO 2014 abzugrenzen. Z 1 leg. cit. ist überschrieben mit „Vorhaben ohne bauliche Maßnahmen“. Dies steht in Widerspruch zur Formulierung in lit. a, der auf die „Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung“ abstellt. Es kommen nämlich zahlreiche Vorhaben in Betracht, die bauliche Abänderungen umfassen, die nicht bewilligungsbedürftig sind, dennoch aber „bauliche Maßnahmen“ darstellen. Würde man rein auf die Überschrift der Z 1 abstellen, würde dies bedeuten, dass dem Anzeigenregime nur jene Vorhaben im Zusammenhang mit der Erhöhung von Wohnungen unterfallen, bei denen keinerlei bauliche Maßnahme gesetzt wird. Werden bauliche Maßnahmen gesetzt, die aber nicht bewilligungsbedürftig sind, wäre das Vorhaben aber auch nicht nach Z 1 lit. a anzeigepflichtig. Die in dieser Bestimmung aufgezählten Schutzgüter würden dann gar nicht geprüft – würden die baulichen Maßnahmen, wie von der Beschwerdeführerin hier vorgebracht, unter § 17 Z 4 fallen, nach dem nur mehr Standsicherheit und Brandschutz relevant sind, nicht aber die weitaus längere Liste an Schutzgüter des § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a. Ein solches Ergebnis scheint dem Gesetzgeber schwerlich zusinnbar zu sein, würden dann doch Vorhaben mit geringfügigen baulichen Maßnahmen weniger streng geprüft, als jene ohne bauliche Maßnahmen (etwa in punkto Belichtung).

4.6. Im Ergebnis wird man daher zum Schluss kommen müssen, dass der Überschrift von § 15 Abs.1 Z 1 „ohne bauliche Maßnahmen“ im Anwendungsbereich der lit. a – fallbezogen betreffend die Erhöhung der Anzahl an Wohnungen – keine rechtliche Bedeutung zukommt. Abzustellen ist vielmehr entsprechend dem Wortlaut der lit. a ausschließlich darauf, ob die Erhöhung der Wohnungszahl durch bewilligungspflichtige bauliche Abänderungen erfolgt, oder durch solche, die keiner solchen Bewilligung bedürfen.

4.7. Liegt der zweitgenannte Fall vor – die Erhöhung der Zahl an Wohnungen wird erreicht, ohne dass irgendwelche baulichen Änderungen durchgeführt werden, oder aber es sind dazu bauliche Änderungen erforderlich, die aber nicht bewilligungsbedürftig sind –, ist die nächste zu klärende Frage, nach welchem Maßstab die Bauanzeige zu prüfen ist. Die Beschwerdeführerin vertritt dazu – so interpretiert jedenfalls das Verwaltungsgericht ihre Ausführungen – die Auffassung, dass von den in § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a aufgezählten Schutzgütern nur mehr jene relevant sind, die ausschließlich einen Bezug zur Zahl der Wohnungen – ohne jede Rücksicht auf damit verbundene bauliche Änderungen – haben (etwa Stellplatzverpflichtung, Spielplatzverpflichtung, Festlegungen im Flächenwidmungsplan). Ein an sich gemeinsam geplantes Vorhaben (Bauliche Maßnahmen, die ausschließlich dazu dienen und dafür auch erforderlich sind, die Zahl der Wohnungen zu erhöhen) würde dann quasi aufgespalten: Betreffen die baulichen Maßnahmen lediglich das Innere des Gebäudes und beeinträchtigen sie Standsicherheit und Brandschutz nicht – wie die Beschwerdeführerin hinsichtlich ihres Projektes ja sagt –, sind sie nach § 17 Z 4 bewilligungsfrei und die Anzeige der Erhöhung der Zahl der Wohnungen ist nicht an sämtlichen in § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a aufgezählten Schutzgütern, sondern nur an jenen zu messen, die keinerlei Bezug zu den baulichen Maßnahmen haben.

4.8. Es ist durchaus denkbar, dass der Gesetzgeber eine solche Auslegung beabsichtigte, wenn im oben wiedergegebenen Motivenbericht zur Novelle LGBl. 37/2015 ausgeführt wird: „Die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen kann allenfalls unzulässig sein (mehr als 4 Wohnungen im Bauland-Agrargebiet, mehr als in einem FWP-Zusatz nach § 16 Abs. 5 ROG) oder zusätzliche Erfordernisse auslösen (Auswirkungen auf Stell- oder Spielplatzbedarf).“

4.9. Gegen diese Sichtweise ist aber zunächst einzuwenden, dass § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a bei den Schutzgütern nicht differenziert. Rein dem Wortlaut nach ist die Erhöhung der Zahl an Wohnungen an allen aufgezählten Schutzgütern zu messen, und nicht nur an bestimmten. Der soeben genannte Motivenbericht gibt dazu selbst einen Hinweis, wenn er zu einem identisch geregelten weiteren Tatbestand des § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a, der Änderung des Verwendungszwecks eines Bauwerks ausführt: „Eine veränderte Nutzung, zB. als Lagerraum, kann mit Auswirkungen auf die Standsicherheit eines Bauwerks verbunden sein.“ Es ist nicht ersichtlich, weshalb das Schutzgut „Standsicherheit“ bei einer Nutzungsänderung relevant wäre, bei einer Erhöhung der Zahl an Wohnungen zB die Belichtung aber nicht.

4.10. Vor allem sieht das Verwaltungsgericht keinen Anhaltspunkt dafür, dass § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a einen „gespaltenen“ Vorhabensbegriff regeln will, in dem die Erhöhung der Zahl der Wohnungen völlig getrennt von den dafür erforderlichen baulichen Maßnahmen zu beurteilen ist, obwohl die Erhöhung ohne die baulichen Maßnahmen – wie hier – gar nicht möglich ist, und die baulichen Maßnahmen nicht durchgeführt würden, wäre die Erhöhung der Wohnungszahl nicht möglich. Gegen eine solche Auslegung spricht ja gerade die Wendung „ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung“ in § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a, weil der Gesetzgeber dadurch ja deutlich zu erkennen gibt, dass er den baulichen Teil und die reine Zahl der Wohnungen doch gemeinsam betrachtet wissen will.

4.11. Letztlich wäre es nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes dem Gesetzgeber auch nicht zusinnbar, dass eine Erhöhung der Zahl an Wohnungen, die bauliche Maßnahmen erfordert, die die Bewilligungsschwelle auch nur geringfügig überschreitet, an allen Schutzgütern und Vorgaben der Bauordnung zu messen ist, eine Erhöhung der Zahl an Wohnungen, die bauliche Maßnahmen erfordert, die die Bewilligungsschwelle gerade noch nicht überschreitet, aber nur an Standsicherheit und Brandschutz, während Schutzgüter wie die in § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a gleichwertig genannten, etwa Belichtung, Barrierefreiheit, Trockenheit oder Schallschutz komplett ausgeblendet werden sollten.

4.12. Die besseren Gründe sprechen daher nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes dafür, eine Erhöhung der Zahl an Wohnungen, die mit baulichen Maßnahmen verbunden ist, als einheitliches Vorhaben zu sehen, das entweder an § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a zu messen ist, oder an § 14 Z 3, aber nicht an § 17 Z 4. Zuzugestehen ist, dass diese Auslegung dazu führt, dass, sobald die Zahl der Wohnungen in einem Gebäude erhöht werden soll, der Bewilligungs-, Anzeige- und Meldefreiheit des § 17 Z 4 kaum mehr ein Anwendungsbereich zukommen wird; dieser würde sich im Wesentlichen auf Abänderungen im Inneren reduzieren, die nicht mit einer Erhöhung der Zahl an Wohnungen verbunden ist. Aus Sicht des Gerichtes ist dies logische Konsequenz einer systematischen Auslegung der drei Bestimmungen der §§ 14 Z 3, 15 Abs. 1 Z 1 lit. a und 17 Z 4. Es würde am Gesetzgeber liegen, hier eine andere Abgrenzung zu schaffen.

4.13. Im Sinne dieser Auslegung kommt der „Privilegierung“ des § 17 Z 4 beim vorliegenden Projekt keine Bedeutung zu. Selbst wenn Standsicherheit und Brandschutz (konkret) nicht beeinträchtigt wären, sind auch alle anderen Schutzgüter, die zu einer Bewilligungspflicht führen können, in die Beurteilung dieser einzubeziehen.

4.14. Entsprechend der Feststellungen kann das einheitliche Vorhaben „Erhöhung der Zahl der Wohnungen durch bauliche Abänderungen“ jedenfalls auch die Belichtung beeinträchtigen; weiters ist es jedenfalls auch geeignet, Standsicherheit und Brandschutz zu beeinträchtigen, ohne dass es noch darauf ankäme, ob sie im Ergebnis tatsächlich (negativ) beeinträchtigt sind (das ist dann vielmehr im Bewilligungsverfahren zu prüfen).

4.15. Es liegt daher Bewilligungspflicht des Vorhabens vor; das Vorhaben kann nicht im Anzeigeverfahren behandelt werden.

4.16. Die Bauanzeige wäre von der Bürgermeisterin zurückzuweisen – und nicht das Vorhaben zu untersagen – gewesen, weshalb eine Spruchkorrektur auszusprechen war: Gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 ist ein angezeigtes Vorhaben zu untersagen, wenn es (u.a.) der NÖ Bauordnung widerspricht; dies betrifft daher Vorhaben, die an sich tatsächlich der Anzeigepflicht unterliegen, aber in ihrer Ausgestaltung nicht der NÖ BO 2014 entsprechen. Im vorliegenden Fall steht demgegenüber aber nicht fest, dass das Vorhaben nicht der NÖ BO 2014 entspricht; ausgesprochen wird nur, dass es nicht anzeige-, sondern bewilligungspflichtig ist. Da die Bauanzeige daher unzulässig ist, ist mit Zurückweisung vorzugehen (vgl. zB zur Zurückweisung einer Anzeige betreffend ein nicht anzeigepflichtiges Vorhabens nach der GewO 1994 VwGH, 8.8.2018, Ra 2017/04/0115). Eine Untersagung hätte demgegenüber zur Folge, dass das Vorhaben gar nicht mehr ausgeführt werden dürfte, was zum jetzigen Zeitpunkt keinesfalls feststeht.

5. Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, da – soweit ersichtlich – in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes noch nicht geklärt ist,

-wie sich die Begriffe „ohne bauliche Maßnahmen“ in der Überschrift von § 15 Abs. 1 Z 1 und „ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung“ im Text deren lit. a zueinander verhalten;

-ob der Vorhabensbegriff des § 15 NÖ Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 in Bezug auf die Erhöhung der Zahl der Wohnungen, wie vom Verwaltungsgericht angenommen, ein einheitlicher ist, oder ob – wie von der Beschwerdeführerin vertreten – zwischen der Erhöhung der Zahl der Wohnungen und den dazu erforderlichen baulichen Maßnahmen zu differenzieren ist;

-ob lediglich § 14 Z 3 und § 17 Z 4 NÖ BO 2014 zueinander in einem „lex generalis – lex specialis“-Verhältnis stehen, oder ob bei der Auslegung, wie vom Gericht vertreten, auch die Regelung des § 15 NÖ Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 dergestalt einzubeziehen ist, dass bauliche Maßnahmen, die der Erhöhung der Zahl der Wohnungen dienen, einem anderen baurechtlichen Regime unterworfen sind, als sonstige Abänderungen im Inneren eines Gebäudes.

Diese Rechtsfragen sind nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes auch nicht nur für den vorliegenden Einzelfall relevant, sondern für alle vergleichbaren Fälle, in denen durch bauliche Maßnahmen nur im Inneren eines Gebäudes die Zahl der Wohnungen erhöht werden soll.