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LVwG-AV-1277/001-2024•LVwG N LVwG-AV-1277/001-2024
LVwG-AV-1277/001-2024Landesverwaltungsgericht22.04.2025
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Feststellungsantrag; baubehördliche Beanstandung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Kammerhofer als Einzelrichter über die Beschwerde der A, vertreten durch B Rechtsanwälte, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH, ***, ***) vom 19. Juni 2024, Zl. ***, mit dem die Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 06. Mai 2024, ***, betreffend Feststellungsantrag gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
Die Beschwerdeführerin ist bücherliche Eigentümerin des Grundstücks Nr ***, EZ ***, KG ***, mit der Liegenschaftsadresse *** in ***. Dieses Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Bauland-Wohngebiet mit dem Zusatz „maximal zwei Wohneinheiten“ ausgewiesen.
Mit Bescheid vom 10.05.1965, ZI. ***, wurde auf dem genannten Grundstück die Baubewilligung für die Erbauung eines Wohnhauses erteilt. Das bewilligte Einreichprojekt weist an der westlichen Grundstücksgrenze (Nachbargrundstück Nr ***, EZ ***, KG ***, mit der Liegenschaftsadresse ***, ***) eine Garage mit einer westlichen Frontlänge von 5,90 m aus. Diese Garage ist ferner drei Meter breit.
Im südlichen Bereich ist eine gedeckte Terrasse mit einer Breite von 5,40 m und insoweit um 2,00 m zurückgerückter südlicher Gebäudefront ersichtlich, nördlich dieser Terrasse ein Schlafzimmer, nördlich und östlich dieser Terrasse ist ein Wohnzimmer ersichtlich. Im Bereich des Wohnzimmers befindet sich die südliche Gebäudefront auf einer Breite von 4,15 m auf Höhe der südlichen Gebäudefront im Bereich der Garage. Im nördlichen Bereich des Grundrisses sind insbesondere ein Zimmer, ein Vorraum, ein WC, ein Bad, eine „Speis“, eine Wohnküche ersichtlich.
In West-Ost-Richtung weist das Gebäude kotierte Außenmaße von 12,80 m aus (hier ist die auf einer Breite von 5,40 m zurückgerückte südliche Gebäudefront ersichtlich), in Nord-Süd-Richtung zeigt die östliche Gebäudefront Außenmaße von 9,86 m. Von diesen 9,86 m ist auf der westlichen Seite die Garage an die linke Grundgrenze angebaut, dies auf einer Länge von 5,9 m. Auf einer Länge von 3,96 m (Differenz von 5,9 m zu 9,86 m) ist im nördlichen Teilbereich kein Anbau an die Grundgrenze gegeben, sondern eine Zurückrückung von 3,00 m in östliche Richtung.
Die nördliche Dachseite des im Einreichplan ersichtlichen in West-Ost-Richtung verlaufenden Satteldaches endet nördlich der nördlichen Gebäudeaußenwand, die nördliche Dachseite weist keinen Knick in der Dachneigung auf.
Eine Gerätehütte an der östlichen Grundgrenze (Nachbargrundstück Nr ***, EZ ***, KG ***) ist nicht Teil des mit dem Bescheid vom 10.05.1965 baubewilligten Einreichplans.
Weitere Baubewilligungsakte betreffend Gebäude auf Grundstück Nr ***,
EZ ***, KG ***, sind im Bauaktenbestand der Stadtgemeinde *** nicht dokumentiert.
1.4. Lokalaugenscheine der Behörde
Mit Schreiben jeweils des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 02.02.2023, ***, und vom 05.06.2023, ***, wurden zur Überprüfung der Bauwerke auf dem Grundstück Lokalaugenscheine für den 21.02.2023 bzw. für den 20.06.2023 anberaumt. Beim Lokalaugenschein vom 20.06.2023 hat die Baubehörde Folgendes festgehalten: „Von der Straßenseite sowie schon bei der letzten Begehung am 21.02.2023 wurde festgestellt, dass es sich um konsenslose Zu- und Umbauten am Grundstück von
Fr. A handelt. Vereinbart wurde, dass sich ein Planverfasser innerhalb eines Monats bei der Baubehörde meldet, um gemeinsam die Missstände zu besprechen und in weiterer Folge eine Einreichplanung zu erstellen“.
1.5. Feststellungsantrag mit Bestandsplan
Mit Schreiben vom 19.07.2023, bei der Baubehörde eingelangt am 19.07.2023, stellte die Beschwerdeführerin unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 den Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides nach dieser Bestimmung für den Abstellraum, die Dachgröße, den Zubau Wintergarten, das Gerätehaus und die bauliche Grundrissänderung auf Grundstück Nr ***, EZ ***, KG ***.
Auf dem antragsgegenständlichen Bestandsplan (zuletzt am 24.01.2024 eingelangt) ist folgender Baubestand (in Abweichung zu dem mit dem Bescheid vom 10.05.1965 bewilligten Einreichprojekt) ersichtlich: Unmittelbar an der westlichen Grundstücksgrenze ist nicht nur eine Garage, sondern nördlich daran anschließend ein Aufenthaltsraum mit einer Fläche von 10,11 Quadratmetern und ein Wintergarten mit einer Fläche von 23,06 Quadratmetern ausgewiesen. Die unmittelbar an die westliche Grundstücksgrenze angebaute Gebäudefront ist mit einer Länge von 12,85 m kotiert, gleichsinnig die korrespondierende östliche Gebäudefront. Somit wurde die östliche Gebäudefront um 2,99 m verlängert, die westliche Gebäudefront (soweit sie an die westliche Grundstücksgrenze angebaut ist) um 6,96 m. Im nunmehr nördlichsten Gebäudeabschnitt sind neben dem bereits erwähnten Wintergarten ferner ein Vorraum und ein Zimmer „AZ“ ausgewiesen. Die nördliche Gebäudefront weist (ebenso wie die südliche Gebäudefront) eine Länge von 12,80 m auf. Die südliche Gebäudefront ist auf der ganzen Länge von 12,80 m durchgezogen (somit nicht mehr im Bereich einer „gedeckten Terrasse“ zurückgerückt) und liegen keine Terrasse, Wohnraum und Schlafzimmer mehr vor, sondern auf einer Fläche von 49,96 m2 ein Raum mit dem Verwendungszweck „Wohnen Essen“. Die Garage ist als „AR“ raumgewidmet. Im nunmehr (in Nord-Süd-Richtung betrachtet) mittleren Gebäudebereich hat sich die Raumeinteilung und Raumwidmung im Vergleich zu dem mit Bescheid vom 10.05.1965 (in diesem stellte dieser Grundrissteil den nördlichen, nicht den mittigen Geschossteil dar) baubewilligten Projekt geändert. Neu ausgewiesen sind Raumwidmungen im Dachgeschoss. Ebenso sind auf der nördlichen Dachseite unterschiedliche Dachneigungen ausgewiesen, wobei diese Dachseite firstseitig steiler ist als traufenseitig. Der entsprechende Knick in der Dachneigung liegt in Nord-Süd-Richtung über dem vorbeschriebenen mittleren Gebäudebereich, somit südlich der vormaligen nördlichen Gebäudeaußenwand. Der südliche und mittlere Gebäudeteil zusammengenommen weisen in Nord-Süd-Richtung eine Länge von 9,86 m auf, dies entspricht der östlichen Gebäudefront gemäß dem mit dem Bescheid vom 10.05.1965 vidierten Einreichplan. Ferner ist an der östlichen Grundstücksgrenze eine Gerätehütte mit den Abmessungen 2,90 m x 3,80 m dargestellt.
Dem Antrag beigeschlossen waren weiters Lichtbilder zeigend verschiedene Ansichten der Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin, welche mit den Jahren 1981 und 1986 datiert waren, sowie eine Erklärung, dass die Lichtbilder jeweils aus diesen Kalenderjahren stammen.
Am 19.12.2023 wurde von der Behörde ein weiterer Lokalaugenschein durchgeführt. Mit Schreiben vom 12.03.2024 gab der beigezogene bautechnische ASV unter Verweis auf eine Stelle in der Rechtsliteratur nachfolgende Stellungnahme ab:
„Die Bauwerberin Frau A hat als Grundeigentümerin des Grundstücks Gst. Nr. ***, mit der EZU *** der KG *** ein Ansuchen um Feststellung It. § 70 (6) der NÖ Bauordnung angesucht. Es wurde ein augenscheinlich vollständiger Bestandsplan verfasst durch D, ***, *** vorgelegt.
Die Abweichungen in der Bauführung zum bewilligten Bestand dürfte durch eine eigenständige bauliche Maßnahme erfolgt sein. Das bedeutet, dass im Fall von konsenslosen Zubauten diese Erweiterung nicht amnestiert werden können, da für diese nie eine Bewilligung, von der abgewichen wurde, vorlag.
Die Abweichung darf also nicht durch eine spätere - eigenständige bewilligungspflichtige - bauliche Maßnahme erfolgt sein.
In der vorliegenden Dokumentation ist kein Nachweis über eine gleichzeitige Bauführung vorhanden.
Eine nachträgliche Bewilligung nach der jetzt gültigen NÖ-Bauordnung ist aufgrund der Unterschreitung des erforderlichen Bauwichs (§ 50 (1)) nicht möglich“.
Mit Schreiben des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 02.04.2024 wurde der Beschwerdeführerin diesbezüglich Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.
Mit Schriftsatz vom 10.04.2024 brachte die Beschwerdeführerin vor, dass die Voraussetzung einer gleichzeitigen Bauführung dem Gesetz keineswegs zu entnehmen sei. Die vorliegende Konstellation einer nachträglichen Änderung durch einen Zubau sei ein Anwendungsfall einer Feststellung gemäß § 70 Abs 6
NÖ BO 2014.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 06.05.2024,
Zl. ***, wurde der Feststellungsantrag abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin erhob dagegen mit Schriftsatz vom 21.05.2024 fristgerecht Berufung und brachte vor, dass die Abweichung im Sinne des § 70 Abs 6
NÖ BO 2014 auch durch eine spätere - eigenständig bewilligungspflichtige - bauliche Maßnahme erfolgt sein dürfe; einzig und allein maßgeblich sei, dass vor mehr als 30 Jahren von der Baubewilligung abgewichen, also eine Änderung vorgenommen wurde, für welche nunmehr eine Baubewilligung nicht mehr erlangt werden könne; seit dem Erwerb der Liegenschaft durch die Antragstellerin vor mehr als 40 Jahren seien keine baulichen Änderungen erfolgt (Verweis auf Lichtbilder aus den Jahren 1980 und 1981); eine baubehördliche Beanstandung sei nicht erfolgt, obwohl eine Nachschau vor Ort stattgefunden habe. Es werde gestellt ein Antrag auf Beischaffung von Aktenteilen über die Beanstandung durch den Nachbarn und von der Baubehörde durchgeführte Überprüfungsmaßnahmen sowie der Antrag dahin, dass eine mündliche Berufungsverhandlung anberaumt und der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert werde, dass dem Antrag gemäß § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 stattgegeben werde.
Mit Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 19. Juni 2024, Zl. AZ: ***, wurde die Berufung abgewiesen. Begründend wurde dazu ausgeführt:
„[…]
Gemäß § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 gilt dann, wenn ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen hat, von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen wurde und es nicht nach § 14 NÖ BO 2014 neuerlich bewilligt werden kann, dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.
Für die Anwendung dieser „Amnestie-Regelung“ ist zu beachten, dass für den Baubestand ursprünglich eine Baubewilligung vorgelegen sein musste, was bedeutet, dass im Fall von konsenslosen Zubauten diese Erweiterungen nicht amnestiert werden können, da für diese nie eine Bewilligung, von der abgewichen wurde, vorlag. Die „Abweichung“ darf also nicht durch eine spätere - eigenständig bewilligungspflichtige - bauliche Maßnahme erfolgt sein (Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3 [2022] 667). Ein Zubau ist im Anwendungsbereich der NÖ BO 2014 definiert als jede Vergrößerung eines Gebäudes in waag- oder lotrechter Richtung (Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12 [2022] 313 mit Hinweis auf VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0012). Bezüglich des nördlichen Gebäudedrittels (Wintergarten, Vorraum und „AZ“) sowie des westlich gelegenen Raums „AR“ mit einer Fläche von 10,11 m² liegt in diesem Sinne eindeutig ein Zubau vor, der im Sinne der rechtswissenschaftlichen Literatur nicht einer Feststellung nach § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 zugeführt werden kann. Zwar trifft zu, dass die Art der Abweichung für die Frage, ob sie von § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 erfasst ist, nicht relevant ist (VwGH 03.08.2020, Ra 2019/05/0226; 27.10.2023, Ra 2023/05/0039). Dies gilt freilich nur für „bloße“ Konsenswidrigkeiten, dh geänderte Ausführungen etwa eines Zubaus, für den eine Bewilligung vorlag (VwGH 03.08.2020, Ra 2019/05/0226), oderauch geänderte Nutzungen (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039), nicht aber für per se konsenslose neue Bauteile.
Nach der Rechtsprechung setzt die rechtliche Sanierung nach § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 ferner voraus, dass zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden haben muss, von der vor mehr als 30 Jahren abgewichen wurde, wobei der Grund für diese Abweichung - mangels einer diesbezüglichen Normierung - unmaßgeblich ist und dafür eine Bewilligung nach § 14 NÖ BO 2014 nicht (mehr) erlangt werden kann (zB VwGH 03.08.2020, Ra 2019/05/0226; 27.10.2023, Ra 2023/05/0039).
Weiters sind zwar im baubehördlichen Ermittlungsverfahren keine Anhaltspunkte dahin hervorgekommen, dass die „Abweichung“ von der Baubewilligung vom 10.05.1965 nicht seit mehr als 30 Jahren bestehen würde und kann wegen Verletzung des § 50 Abs 1 NÖ BO 2014 auch eine Baubewilligung nicht mehr neu erteilt werden, jedoch blieb das Gebäude nicht vor der Antragstellung vom 19.07.2023 ohne baubehördliche Beanstandung; „Ohne Beanstandung“ bedeutet, dass keine mögliche bzw denkbare Verfolgungshandlung durch die Baubehörde stattgefunden hat (Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3 [2022] 667). Im vorliegenden Fall ist die Feststellung im Aktenvermerk vom 20.06.2023, „dass es sich um konsenslose Zu- und Umbauten" auf Ihrem Grundstück handelt sowie die von der Baubehörde angekündigte Vorgangsweise, mit einem Planverfasser „gemeinsam die Missstände zu besprechen", als Verfolgungshandlung durch die Baubehörde zu werten. Da diese vor der Antragstellung per 19.07.2023 erfolgte (vgl auch VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039), war somit vor der Antragstellung (von diesem Zeitpunkt ist zurückzurechnen, vgl Kienastberger/Stellner-Bichler, aaO) eine baubehördliche Beanstandung gegeben, woran auch ein mehr als dreißigjähriger Bestand der Abweichung nichts ändert (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039). Von der Verfolgungshandlung ist sowohl der Zubau, als auch der Umbau betroffen. Unter dem „Umbau“ ist die Abänderung iSd § 14 Z 3 NÖ BO 2014 zu verstehen (Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, aaO). Die „bauliche Grundrissänderung“ (somit Änderungen der Raumeinteilungen) und die „Dachgröße“ (somit Erweiterung des Daches) sind als Abänderung von Bauwerken, durch die insbesondere die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt werden sowie ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen könnte, anzusehen, sodass insoweit ein Umbau vorliegt. Die zusätzlichen Räume im nördlichen Gebäudedrittel (Wintergarten, Vorraum und „AZ“) sowie der westlich gelegene Raums „AR“ mit einer Fläche von 10,11 m² sind als Zubau anzusehen, der ebenso von der baubehördlichen Beanstandung erfasst war. Insofern geht das Vorbringen der Berufungswerberin, dass keine Beanstandung erfolgt sei, ins leere.
Das „Gerätehaus“ wies nie einen baubehördlichen Konsens auf, sodass es einer Feststellung nach § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 nicht zugänglich ist, denn diese erfordert, dass zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden haben muss, von der vor mehr als 30 Jahren abgewichen wurde. Mangels Vorliegens einer Baubewilligung ist diese Voraussetzung nicht gegeben.
Bezüglich der Garage, die in Abweichung vom Baukonsens einer Verwendung als Abstellraum zugeführt wurde, liegt zwar vor Antragstellung keine baubehördliche Beanstandung, jedoch auch keine Dokumentation vor, wonach diese Abweichung bereits seit mehr als dreißig Jahre bestehe, denn die Lichtbilder aus 1981 weisen ein Garagentor auf, auf den Lichtbildern aus 1986 ist keine Außenansicht dieses Gebäudeteils enthalten.
[…]“
1.12. Zum Beschwerdevorbringen:
Gegen diesen Berufungsbescheid richtet sich die vorliegende, fristgerecht eingebrachte Beschwerde. Begründend wurde dazu ausgeführt:
„[…]
Der oben näher bezeichnete Bescheid wird zur Gänze angefochten.
Ich bin seit dem Jahr 1980 Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ *** KG ***, bestehend aus dem Grundstück Nr. *** Baufläche und Gärten und der Grundstücksadresse ***. Dieses Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Bauland-Wohngebiet mit dem Zusatz „maximal zwei Wohneinheiten" ausgewiesen.
Seitens der Voreigentümer, des Ehepaares E, wurde die Genehmigung der Erbauung eines Wohnhauses, eingereicht und mit Baubewilligungsbescheid vom 10.5.1965 bewilligt.
Bei dem Erwerb der Liegenschaft samt Wohnhaus im Jahr 1980 hat sich das Gebäude in Ansehung der Außenmaße bereits in dem Zustand befunden, wie er aktuell besteht. Eine Änderung erfolgte lediglich in Ansehung der Verglasung der Terrasse und der Erneuerung der Dacheindeckung. Von mir wurde kein Zubau errichtet; es erfolgten auch keine diesem gleichzuhaltende baulichen Vorkehrungen.
Aufgrund einer Anzeige des - mittlerweile verstorbenen - Nachbarn, Herrn F, gab es vor ca. 15 Jahren eine Begehung meiner Liegenschaft durch die Baubehörde und wurde das Gebäude in seiner Ausgestaltung begutachtet. Es erfolgte keine Beanstandung.
Mit Ansuchen vom 19.7.2023 habe ich um Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 der NÖ Bauordnung 2014 in Ansehung folgender nicht bewilligter Änderungen ersucht: Garage zum Abstellraum, Dachgröße, Zubau Wintergarten, Gerätehaus, bauliche Grundrissänderung. Dieser Antrag wurde vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** mit Bescheid vom 6.5.2024 abgewiesen. Meiner Berufung vom 21.5.2024 wurde mittels des nunmehr angefochtenen Bescheides des Gemeindevorstandes (Stadtrat) der Stadtgemeinde *** keine Folge gegeben.
[…]
5.1. ) Bei der Bestimmung des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 handelt es sich um eine Norm mit dem Regelungszweck, für Gebäude, welche die darin genannten Tatbestandsmerkmale erfüllen, eine rechtliche Sanierung zu ermöglichen. Diese setzt voraus, dass zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden haben muss, von der vor mehr als 30 Jahren abgewichen wurde. Die Art der Abweichung ist für die Frage, ob sie vom § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfasst ist, nicht relevant. Der Wortlaut des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 legt nicht fest, in welchem Ausmaß von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sein muss. Insbesondere wird nicht normiert, dass nur eine Abweichung von der ursprünglichen Baubewilligung, welche ein rechtliches aliud bewirkt hat und damit eine gänzliche neuerliche Baubewilligung notwendig macht, vom § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfasst sein soll. Diese Bestimmung gilt somit gerade für solche Bauten und Gebäudeteile, welche zeitlich nach dem genehmigten Bauvorhaben erfolgt sind, wobei Zubauten sehr wohl von dieser Amnestie erfasst werden. Jede andere Gesetzesauslegung würde dem klaren Sinn und Zweck des Gesetzes widersprechen und diesem den relevanten Anwendungszeitraum nehmen. Nach den Materialien zur Bestimmung des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 sollen mit dieser Bestimmung Bauten mir langjähriger Bestandsdauer rechtlich abgesichert werden, und zwar Bauten, welche bereits eine Baubewilligung erlangt hatten, von der jedoch abgewichen wurde. Es ist sohin der geradezu klassische und auch in der gegenständlichen Causa vorliegende Fall geregelt, dass ursprünglich zwar nach den eingereichten und bewilligten Plänen gebaut wurde, dann jedoch eine Änderung (aus welchen Gründen auch immer) vorgenommen wurde. Eine solche Änderung wird im Regelfälle - wie auch hier - in einem Zubau bestehen. Es ist daher nicht zu bezweifeln, dass aufgrund der vorliegenden Konstellation ein Anwendungsfall einer Feststellung gemäß § 60 Abs. 6 der NÖ BO 2014 vorliegt.
5.2. ) Wenn die belangte Behörde damit argumentiert, dass das Gebäude nicht vor der Antragstellung vom 19.7.2023 ohne baubehördliche Beanstandung geblieben sei, so ist dem Folgendes entgegenzuhalten:
Die Voraussetzung „ohne baubehördliche Beanstandung" ist zwar in einzelnen Erkenntnissen erwähnt, nicht jedoch im Gesetz und findet in diesem auch keine Deckung. Bei verfassungskonformer Auslegung der in Rede stehenden Gesetzesbestimmung ist jedenfalls darauf abzustellen, dass ein Zeitraum von mehr als 30 Jahren gegeben ist, innerhalb dessen keine (weiteren) Änderungen vorgenommen wurden und auch keine behördliche Beanstandung erfolgt ist. Eben dies ist im gegenständlichen Falle jedenfalls gegeben.
5.3. ) Hinzu kommt, dass aufgrund der in der Sachverhaltsdarstellung erwähnten Anzeige meines verstorbenen Nachbarn bereits vor rund 15 Jahren eine baubehördliche Nachschau und somit eine Kontrolle des Zustandes der Baulichkeiten auf meiner Liegenschaft erfolgt ist, ohne dass irgendeine Beanstandung erfolgt wäre. Ich konnte daher mit gutem Grund davon ausgehen, dass das auf der Liegenschaft errichtete Gebäude den Bestimmungen der NÖ BO entspricht. Die nunmehrige Versagung der von mir begehrten Feststellung (und die Einleitung eines Verfahrens zur behördlichen Beseitigung) stellt sich als ein behördlicher Akt dar, welcher gegen das Willkürverbot verstößt. Ich bin daher auch in dieser Hinsicht in meinen verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten (Gleichheitssatz, Rechtstaatlichkeit, Schutz des Eigentums) verletzt.
5.4. ) Soweit die belangte Behörde zur Begründung ihrer Rechtsmeinung, ein Zubau bzw. ein Umbau falle nicht unter die zitierte Gesetzesbestimmung, auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 27.10.2023 zur Zahl Ra 2023/05/0039 bis 0040-6 stützt, ist dem entgegenzuhalten, dass im dortigen Verfahren ein behördliches Nutzungsverbot ausgesprochen wurde und als maßgeblich angesehen wurde, dass die im dortigen Falle gegebene konsenswidrige Nutzung im Entscheidungs- wie im Antragszeitpunkt nicht seit mehr als 30 Jahren frei von behördlichen Beanstandungen erfolgt ist. Der zugrundeliegende Sachverhalt ist daher mit dem gegenständlichen nicht vergleichbar.
5.5. ) Zum Beweis dafür, dass seit dem käuflichen Erwerb im Jahr 1980 keine baulichen Änderungen vorgenommen wurden, beantrage ich die Einvernahme der nachstehend angeführten Zeugen:
[…]
Zum Beweis meines Vorbringens lege ich weiters folgende Urkunden vor:
• Kaufvertrag vom 6.3.1980
• Grundbuchsauszug
• Lichtbild aus dem Jahr 1965, welches von den Vorbesitzern gemacht wurde. Aus diesem ist links der Zubau mit der farblich etwas helleren Dachfläche ersichtlich.
• Lichtbild, zeigend meinen zweiten, verstorbenen Mann, Herrn G, aufgenommen am 13.7.2002 vor der - als Abstellraum genutzten - Garage.
• Lichtbild, gartenseitig aufgenommen, auf welchem noch das alte Wellblechdach ersichtlich ist. Dieses wurde kurz nach dem Erwerb des Hauses komplett erneuert, weil es zu einem Wassereintritt gekommen war.
Es ergibt sich sohin, dass im maßgeblichen Zeitraum von mindestens 30 Jahren keine Änderungen erfolgt sind, weshalb die Voraussetzungen für die von mir begehrte Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfüllt sind.
[…]“
Die Beschwerdeführerin beantragte, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchzuführen und gemäß § 130 Abs. 4 B-VG und § 28 Abs. 2 VwGVG in der Sache selbst entscheiden und den angefochtenen Bescheid ersatzlos beheben, in eventu den angefochtenen Bescheid gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen.
1.13. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt und die Vorbringen der Parteien. Weiters wurden H und I als Zeugen einvernommen.
Der Sachverhalt ergibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt sowie den von der Beschwerdeführerin vorgelegten Unterlagen. Insbesondere liegen der Feststellungsantrag und die Niederschriften zu den Ortsaugenscheinen im Akt auf.
Im Hinblick auf die der Entscheidung zugrunde gelegte rechtliche Beurteilung (behördliche Beanstandung vor Einbringung des Feststellungsantrages) erübrigen sich Feststellungen zur Frage, ob die Abweichungen vor dem Erwerb des Grundstückes durch die Beschwerdeführerin oder danach und allenfalls durch wen erfolgt sind.
Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 Bundes-Verfassungsgesetz erkennt das Verwaltungsgericht über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.
Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht - sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist - über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden. Das Verwaltungsgericht hat dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Gemäß § 17 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung (BAO), des Agrarverfahrensgesetzes (AgrVG), und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 (DVG), und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3 VwGVG) zu überprüfen und nach § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden (§ 27 VwGVG). Relevant ist dabei im Bescheidbeschwerdeverfahren – nach h. M. (in diesem Sinn auch VwGH Ro 2014/03/0076) – regelmäßig die in seinem Entscheidungszeitpunkt geltende Sach- und Rechtslage, sodass diesbezügliche Änderungen – zum Vor- und Nachteil des Beschwerdeführers (VwGH 2007/18/0059) zu berücksichtigen sind. In seinem Verfahren hat das Verwaltungsgericht – soweit sich nicht aus dem VwGVG anderes ergibt – die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1-5 sowie des IV. Teiles, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte (§ 17 VwGVG).
„Sache“ des Beschwerdeverfahrens ist – ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgesehenen Prüfungsumfanges – jedenfalls nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruches der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat (vgl. VwGH Ra 2014/03/0049).
Im gegenständlichen Fall wurde mit der Berufung über die abweisende Entscheidung zum Feststellungsantrag der Beschwerdeführerin gemäß § 70 Abs. 6
NÖ Bauordnung 2014 abgesprochen.
Festgehalten wird, dass ein baubehördlicher Konsens durch „Verschweigung“ der Behörde (VwSlg 4541 F/1973), durch Duldung eines solchen Zustandes (VwGH 96/06/0041), durch konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane oder mündliche Zusagen baubehördlicher Organe (VwGH 2013/05/0176) nicht entstehen kann. Eine Baubewilligung kann auch nicht „ersessen“ werden (vgl. VwGH 97/05/0325).
Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen (§ 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014).
Im Motivenbericht ist zu § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 ausgeführt: „Mit dieser Bestimmung sollen Bauten mit langjähriger Bestandsdauer rechtlich abgesichert werden, welche bereits eine Baubewilligung erlangt hatten, von der jedoch entweder abgewichen wurde ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen bzw. von der Baubehörde beanstandet worden zu sein oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage (ehemalige Wiener Randbezirke) erloschen ist.
Da sich in vielen Fällen diese Objekte mittlerweile im Eigentum von Rechtsnachfolgern befinden, denen das Fehlen einer Baubewilligung gar nicht bewusst ist bzw. nicht angelastet werden kann, erscheint die Erteilung eines Abbruchauftrages nach § 35 Abs. 2 Z. 3 als unbillige Härte.
Die Befristung dieser Ausnahmebestimmung erscheint v.a. im Hinblick auf die im ersten Satz erfassten Fälle geboten, da sie nur solchen Gebäuden, die bereits jetzt eine lange Bestandsdauer aufweisen, zugutekommen soll.“ (MB Ltg.-477/B-23/2-2014, 42f).
2.4. „baubehördliche Beanstandung“
Bei der Formulierung „baubehördliche Beanstandung“ handelt es sich um einen unbestimmten Gesetzesbegriff. Die Formulierung bedarf daher einer Auslegung.
Dem Verfahren VwGH Ra 2023/05/0039 lag ein mit Bescheid ausgesprochenes Nutzungsverbot zugrunde. Zur Frage, ob auch nicht durch Bescheid erfolgte Beanstandungen durch die Baubehörde unter den Begriff „baubehördliche Beanstandung“ fallen, gibt es keine höchstgerichtliche Judikatur.
Nach der Literatur bedeutet „ohne baubehördliche Beanstandung“ dass keine mögliche bzw. denkbare Verfolgungshandlung durch die Baubehörde stattgefunden hat (Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht³, 667).
Dem Wortlaut nach stellt § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 mit der Formulierung „baubehördliche Beanstandung“ nicht auf die Erlassung eines Bescheides ab.
Nach den Ausführungen im Motivenbericht sollen mit der Amnestieregelung Eigentümer von Gebäuden geschützt werden, denen das Fehlen einer Baubewilligung nicht bewusst war (MB Ltg.-477/B-23/2-2014, 42f). Sobald die Behörde eine nach außen hin erkennbare Handlung setzt, mit der das Vorliegen einer Baubewilligung in Zweifel gezogen wird, kann der Eigentümer eines Gebäudes sich nicht mehr darauf berufen, dass ihm das Fehlen der Baubewilligung nicht bewusst sei.
Ähnliche Regelungen, wonach staatliche Ansprüche nur dann weiter geltend gemacht werden können ist, wenn dazu fristgerecht „nach außen hin erkennbare Handlungen“ zur Geltendmachung getätigt werden, finden sich etwa in der Bundesabgabenordnung (§ 209 BAO, vgl. VwGH 98/17/0272) sowie im Verwaltungsstrafgesetz (§ 32 Abs. 2 VStG). Unter einer diesbezüglichen Amtshandlung versteht § 32 Abs. 2 VStG beispielsweise eine Ladung, eine Vernehmung, ein Ersuchen um Vernehmung oder eine Beratung.
Im vorliegenden Fall wurde mit Schreiben jeweils des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 02.02.2023, ***, und vom 05.06.2023, ***, zur Überprüfung der Bauwerke auf dem Grundstück Lokalaugenscheine für den 21.02.2023 bzw. für den 20.06.2023 anberaumt. Beim Lokalaugenschein vom 20.06.2023 hat die Baubehörde folgendes festgehalten: „Von der Straßenseite sowie schon bei der letzten Begehung am 21.02.2023 wurde festgestellt, dass es sich um konsenslose Zu- und Umbauten am Grundstück von Fr. […] handelt. Vereinbart wurde, dass sich ein Planverfasser innerhalb eines Monats bei der Baubehörde meldet, um gemeinsam die Missstände zu besprechen und in weiterer Folge eine Einreichplanung zu erstellen“.
Jedenfalls im Rahmen des Lokalaugenscheines vom 20. Juni 2023 wurde demanch eine nach außen hin und für die Eigentümerin erkennbare Amtshandlung gesetzt und das Bestehen eines entsprechenden Baukonsenses von der Behörde in Abrede gestellt. Damit wurden aus Sicht der Behörde konsenslose Zu- und Umbauten baubehördlich beanstandet.
§ 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 eröffnet die Möglichkeit, einen Antrag auf Feststellung einzubringen. Ein Tatbestandsmerkmal ist, dass „vor mehr als 30 Jahren“ ohne baubehördliche Beanstandung von der Bewilligung abgewichen wurde. Daraus ergibt sich, dass die dreißigjährige Frist auf den Feststellungsantrag abstellt, nicht aber auf die Erteilung der Baubewilligung, die Fertigstellung des Bauvorhabens oder die Benützungsbewilligung.
Die Berechnung der 30-Jahres-Frist erfolgt ab dem Antrag auf Feststellung zurückgerechnet bis zu jenem Zeitpunkt, in dem die Abweichung von der Baubewilligung feststeht, idR also der Zeitpunkt der Benützungsbewilligung und – wenn eine solche nicht eingeholt wurde – der tatsächlichen Fertigstellung des Gebäudes (Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht³, 667).
Mit Bescheid vom 10.05.1965, ZI. ***, wurde auf dem gegenständlichen Grundstück die Baubewilligung für die Erbauung eines Wohnhauses erteilt. Das bewilligte Einreichprojekt weist an der westlichen Grundstücksgrenze (Nachbargrundstück Nr ***, EZ ***, KG ***, mit der Liegenschaftsadresse ***, ***) eine Garage mit einer westlichen Frontlänge von 5,90 m aus. Diese Garage ist ferner drei Meter breit.
Im südlichen Bereich ist eine gedeckte Terrasse mit einer Breite von 5,40 m und insoweit um 2,00 m zurückgerückter südlicher Gebäudefront ersichtlich, nördlich dieser Terrasse ein Schlafzimmer, nördlich und östlich dieser Terrasse ein Wohnzimmer ersichtlich. Im Bereich des Wohnzimmers befindet sich die südliche Gebäudefront auf einer Breite von 4,15 m auf Höhe der südlichen Gebäudefront im Bereich der Garage. Im nördlichen Bereich des Grundrisses sind insbesondere ein Zimmer, ein Vorraum, ein WC, ein Bad, eine „Speis“, eine Wohnküche ersichtlich.
In West-Ost-Richtung weist das Gebäude kotierte Außenmaße von 12,80 m aus (hier ist die auf einer Breite von 5,40 m zurückgerückte südliche Gebäudefront ersichtlich), in Nord-Süd-Richtung zeigt die östliche Gebäudefront Außenmaße von 9,86 m. Von diesen 9,86 m ist auf der westlichen Seite die Garage an die linke Grundgrenze angebaut, dies auf einer Länge von 5,9 m. Auf einer Länge von 3,96 m (Differenz von 5,9 m zu 9,86 m) ist im nördlichen Teilbereich kein Anbau an die Grundgrenze gegeben, sondern eine Zurückrückung von 3,00 m in östliche Richtung.
Die nördliche Dachseite des im Einreichplan ersichtlichen in West-Ost-Richtung verlaufenden Satteldaches endet nördlich der nördlichen Gebäudeaußenwand, die nördliche Dachseite weist keinen Knick in der Dachneigung auf.
Eine Gerätehütte an der östlichen Grundgrenze (Nachbargrundstück Nr ***,
EZ ***, KG ***) ist nicht Teil des mit dem Bescheid vom 10.05.1965 baubewilligten Einreichplans.
Weitere Baubewilligungsakte betreffend Gebäude auf Grundstück Nr ***, EZ ***, KG ***, sind im Bauaktenbestand der Stadtgemeinde *** nicht dokumentiert.
Auf dem antragsgegenständlichen Bestandsplan (zuletzt am 24.01.2024 eingelangt) ist folgender Baubestand (in Abweichung zu dem mit dem Bescheid vom 10.05.1965 bewilligten Einreichprojekt) ersichtlich: Unmittelbar an der westlichen Grundstücksgrenze ist nicht nur eine Garage, sondern nördlich daran anschließend ein Aufenthaltsraum mit einer Fläche von 10,11 m2 und ein Wintergarten mit einer Fläche von 23,06 m2 ausgewiesen. Die unmittelbar an die westliche Grundstücksgrenze angebaute Gebäudefront ist mit einer Länge von 12,85 m kotiert, gleichsinnig die korrespondierende östliche Gebäudefront. Somit wurde die östliche Gebäudefront um 2,99 m verlängert, die westliche Gebäudefront (soweit sie an die westliche Grundstücksgrenze angebaut ist) um 6,96 m. Im nunmehr nördlichsten Gebäudeabschnitt sind neben dem bereits erwähnten Wintergarten ferner ein Vorraum und ein Zimmer „AZ“ ausgewiesen. Die nördliche Gebäudefront weist (ebenso wie die südliche Gebäudefront) eine Länge von
12,80 m auf. Die südliche Gebäudefront ist auf der ganzen Länge von 12,80 m durchgezogen (somit nicht mehr im Bereich einer „gedeckten Terrasse“ zurückgerückt) und liegen keine Terrasse, Wohnraum und Schlafzimmer mehr vor, sondern auf einer Fläche von 49,96 m2 ein Raum mit dem Verwendungszweck „Wohnen Essen“. Die Garage ist als „AR“ raumgewidmet. Im nunmehr (in Nord-Süd-Richtung betrachtet) mittleren Gebäudebereich hat sich die Raumeinteilung und Raumwidmung im Vergleich zu dem mit Bescheid vom 10.05.1965 (in diesem stellte dieser Grundrissteil den nördlichen, nicht den mittigen Geschossteil dar) baubewilligten Projekt geändert. Neu ausgewiesen sind Raumwidmungen im Dachgeschoss. Ebenso sind auf der nördlichen Dachseite unterschiedliche Dachneigungen ausgewiesen, wobei diese Dachseite firstseitig steiler ist als traufenseitig. Der entsprechende Knick in der Dachneigung liegt in Nord-Süd-Richtung über dem vorbeschriebenen mittleren Gebäudebereich, somit südlich der vormaligen nördlichen Gebäudeaußenwand. Der südliche und mittlere Gebäudeteil zusammengenommen weisen in Nord-Süd-Richtung eine Länge von 9,86 m auf, dies entspricht der östlichen Gebäudefront gemäß dem mit dem Bescheid vom 10.05.1965 vidierten Einreichplan. Ferner ist an der östlichen Grundstücksgrenze eine Gerätehütte mit den Abmessungen 2,90 m x 3,80 m dargestellt.
Der Umstand, dass von der Baubewilligung aus dem Jahr 1965 abgewichen wurde, wurde im vorliegenden Fall von der Baubehörde beanstandet, bevor der Feststellungsantrag nach § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung gestellt wurde. Konkret wurden mit Schreiben jeweils des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 02.02.2023, ***, und vom 05.06.2023, ***, zur Überprüfung der Bauwerke auf dem Grundstück Lokalaugenscheine für den 21.02.2023 bzw. für den 20.06.2023 anberaumt. Beim Lokalaugenschein vom 20.06.2023 hat die Baubehörde folgendes festgehalten: „Von der Straßenseite sowie schon bei der letzten Begehung am 21.02.2023 wurde festgestellt, dass es sich um konsenslose Zu- und Umbauten am Grundstück von Fr. […] handelt. Vereinbart wurde, dass sich ein Planverfasser innerhalb eines Monats bei der Baubehörde meldet, um gemeinsam die Missstände zu besprechen und in weiterer Folge eine Einreichplanung zu erstellen“.
Erst nach dieser Beanstandung, nämlich mit Schreiben vom 19.07.2023, bei der Baubehörde eingelangt am 19.07.2023, stellte die Beschwerdeführerin unter ausdrückliche Bezugnahme auf § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 den Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheids nach dieser Bestimmung für den Abstellraum, die Dachgröße, den Zubau Wintergarten, das Gerätehaus und die bauliche Grundrissänderung auf Grundstück Nr ***, EZ ***, KG ***.
Von der im Jahr 1965 erteilten Baubewilligung wurde sohin nicht ohne baubehördliche Beanstandung vor der Antragstellung abgewichen. Aus diesem Grund greift im gegenständlichen Fall die Genehmigungsfiktion nach § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 nicht. Der angefochtenen Entscheidung ist daher nicht entgegenzutreten.
2.10. Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt.
Es fehlt Rechtsprechung zur Frage was unter dem auslegungsbedürftigen Begriff „baubehördliche Beanstandung“ im Kontext des § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 zu verstehen ist. Dem Verfahren VwGH Ra 2023/05/0039 lag ein mit Bescheid ausgesprochenes Nutzungsverbot zugrunde. Zur Frage, ob auch nicht durch Bescheid erfolgte Beanstandungen durch die Baubehörde unter den Begriff „baubehördliche Beanstandung“ fallen, gibt es keine höchstgerichtliche Judikatur. Es wäre entgegen der obigen Ausführungen auch denkbar, dass dieser Begriff nicht jede nach außen hin erkennbare Handlung der Behörde sondern nur bescheidmäßige Beanstandungen umfassen soll. Diese Rechtsfrage ist über den vorliegenden Einzelfall hinaus von Bedeutung, weil – wie der gegenständliche Fall beispielhaft zeigt – Grundstückseigentümer häufig nicht selbst auf Abweichungen (etwa im Zuge der Erstellung von Einreichunterlagen für einen Zubau oder Umbau) eines bestehenden Gebäudes aufmerksam werden, sondern durch die Baubehörde.
Des weiteren ist auslegungsbedürftig und existiert keine Rechtsprechung zur Frage der Anknüpfung bei der Berechnung der 30-Jahres-Frist. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich geht wie oben ausgeführt davon aus, dass die Frist vom Antrag auf Feststellung zurückgerechnet bis zu jenem Zeitpunkt, in dem die Abweichung von der Baubewilligung feststeht, zu berechnen ist. Es wäre aber auch denkbar, dass eine baubehördliche Beanstandung innerhalb von 30 Jahren gerechnet ab dem Zeitpunkt der Benützungsbewilligung bzw. der tatsächlichen Fertigstellung des Gebäudes zu erfolgen hat. Diese Auslegung hätte zur Folge, dass behördliche Beanstandungen, die mehr als 30 Jahre nach Fertigstellung bzw. Benützungsbewilligung erfolgen, einem Feststellungsbescheid nach § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 nicht entgegenstehen würden. Mit dieser Auslegung wäre die Amnestiebestimmung gleichsam eine Ersitzungsbestimmung für einen Baukonsens.
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