Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-14/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.14.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Mag. Steger über die Beschwerde des Herrn A und der Frau B, beide wohnhaft in , *** (), beide vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 10.10.2024, GZ. ***, mit dem die Berufung der Beschwerdeführer gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 04.04.2024, GZ. ***, betreffend Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) und eines Nutzungsverbotes nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014, als unbegründet abgewiesen wurde,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) insofern Folge gegeben, als der angefochtene Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 10.10.2024 dahingehend abgeändert wird, dass dessen Spruch insgesamt zu lauten hat:

„Gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wird der Berufung insofern Folge gegeben, als der angefochtene Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 04.04.2024 dahingehend abgeändert wird, dass dessen Spruch insgesamt wie folgt zu lauten hat:

Der Bürgermeister der Gemeinde *** als Baubehörde I. Instanz erteilt Ihnen gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 den baupolizeilichen Auftrag, im Wohngebäude in *** auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** die bestehende Tür in den Heizraum im Erdgeschoß bis längstens 15.07.2025 durch eine Brandschutztür zu ersetzen und der Baubehörde die Erfüllung dieses Auftrages schriftlich mitzuteilen.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum bisherigen Gang des Verfahrens:

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 04.04.2024, GZ. ***, wurde gegenüber den Beschwerdeführern A und B gemäß § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der baupolizeiliche Auftrag erteilt, die konsenslos durchgeführten Umbauten im Wohngebäude in *** (Grundstück Nr. *** der KG ***) rückzubauen, wobei als Frist für die Herstellung des bewilligten Zustandes ein Zeitraum von 6 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides verfügt wurde; der Baubehörde sei die Erfüllung des Auftrages schriftlich bekannt zu geben. Außerdem wurde den Beschwerdeführern gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 die Nutzung des Bauwerks entgegen dem bewilligten Zweck untersagt.

Begründend führte dazu der Bürgermeister der Gemeinde *** als Baubehörde I. Instanz zusammengefasst aus, dass das gegenständliche Grundstück im Flächenwidmungsplan zur Gänze als „Bauland-Agrargebiet“ gewidmet sei. Für den Zubau zum Wohngebäude liege eine baubehördliche Bewilligung vom 12.10.1981 vor und sei mit Feststellungsbescheid vom 15.04.2020 das Wohngebäude laut vorgelegtem Bestandsplan vom April 2020 von der Baubehörde bewilligt worden. Laut diesem Bestandsplan beinhalte das Wohngebäude unter anderem im Erdgeschoß eine Doppelgarage und in den beiden Obergeschoßen jeweils eine Wohneinheit. Im Zuge eines Lokalaugenscheines am 25.10.2023 sei aber festgestellt worden, dass der Heizraum über keine Brandschutztür verfüge und im Bereich der Doppelgarage mit der Errichtung von Trennwänden begonnen worden wäre und dass in den beiden Obergeschoßen jeweils durch Einrichtung je einer Kochnische 2 weitere Wohneinheiten geschaffen worden wären. Zudem sei auch im Dachboden mit Umbauarbeiten in eine Wohnung begonnen worden, sodass aufgrund der geänderten Ausführung 5 Wohneinheiten vorhanden wären. Diese Wohnungen würden als Ferialwohnungen verwendet werden, wofür keine entsprechende Bewilligung vorliege.

In der fristgerecht gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz ihres Rechtsvertreters vom 29.04.2024 erhobenen Berufung beantragten die Beschwerdeführer, der Berufung Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben.

Begründend führten dazu die Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass das Wohnhaus dem Bestandsplan vom April 2020 entspreche. Die in der Garage begonnenen Umbauarbeiten seien von ihnen lange vor Erlassung des angefochtenen Bescheides rückgebaut worden. Die beiden Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoß seien jeweils durch das Stiegenhaus miteinander verbunden. Die angesprochenen Kochnischen seien ebenso bereits vor Erlassung des angefochtenen Bescheides rückgebaut worden und könne von 4 selbstständigen Wohnungen in diesen beiden Geschoßen nicht gesprochen werden. Nicht zuletzt stelle auch der Dachboden den Zustand laut Bestandsplan dar. Der Erstbeschwerdeführer habe im gegenständlichen Objekt für sich und seine Familienangehörigen einen Nebenwohnsitz begründet und würden nur während der Zeit der Nichtverwendung die freie Wohnung vermietet werden. Dies entspreche der normalen Nutzung eines Zweifamilienhauses und liege keine widmungswidrige Verwendung vor.

Mit dem nun hier angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 10.10.2024, GZ. ***, wurde die Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen.

Begründend führte dazu der Gemeindevorstand der Gemeinde *** als Baubehörde II. Instanz und demnach als Berufungsbehörde nach Wiedergabe des erstinstanzlichen Bescheides und der Berufung sowie der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen zusammengefasst aus, dass am 22.05.2025 (offensichtlich gemeint: 22.05.2024) eine nochmalige baubehördliche Überprüfung an Ort und Stelle unter Beiziehung eines Sachverständigen für Bautechnik stattgefunden habe und dabei festgestellt worden sei, dass bei beiden Küchenzeilen eine neue Arbeitsplatte montiert worden sei, in der sich keine Abwäsche und keine Kochplatte befinde sowie seien auch die Mikrowellenherde entfernt worden; es seien aber jeweils ein Geschirrspüler, ein Kühlschrank und an den Rückwänden der Arbeitsplatten Elektroanschlüsse vorhanden. Für die konsenslos durchgeführten Umbauten im Wohngebäude liege bis heute keine baubehördliche Bewilligung vor, obgleich diese Veränderungen unter anderem Auswirkungen auf Anrainerrechte hätten. Auch seien die vorgeschriebenen Stellplätze nicht geschaffen und würden die Stufen der vorhandenen Treppe keine ausreichende Auftrittsbreite haben. Eine Nutzung des gegenständlichen Gebäudes als Beherbergungsbetrieb sei nicht zulässig, zumal hinsichtlich dieses Gebäudes nur ein bewilligter Verwendungszweck als Zweifamilienhaus aufliege.

Die Berufung sei demnach als unbegründet abzuweisen gewesen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In ihrer fristgerecht gegen diesen Berufungsbescheid mit Schriftsatz ihres Rechtsvertreters vom 14.11.2024 erhobenen Beschwerde beantragten die Beschwerdeführer, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wolle eine mündliche Verhandlung an Ort und Stelle durchführen, der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheid ersatzlos beheben, damit eindeutig erkennbar, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass der erstinstanzliche Bescheid ersatzlos aufgehoben werde.

Begründend führten dazu die Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass die Beschwerdeführer den Umbau ihres Objektes beabsichtigt und diverse Umbaumaßnahmen mit Ansuchen um baubehördliche Bewilligung durchgeführt hätten. Diese baubehördliche Bewilligung hätten sie nicht erzielen können, sodass sie ihren Antrag zurückgezogen und die vorgenommenen bautechnischen Änderungen rückgebaut hätten.

Das gegenständliche Wohngebäude entspreche daher dem Feststellungsbescheid der Gemeinde *** vom 15.04.2020. Beide Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoß seien so situiert, dass sie über ein als Verkehrsfläche dienendes Stiegenhaus im jeweiligen Geschoß erreicht werden würden. Es würde sich in beiden Geschoßen nur jeweils eine Küche oder Kochgelegenheit befinden und könne daher nur vom Vorhandensein jeweils einer Wohnung gesprochen werden, unabhängig davon, dass in den Wohnungen mehrfach Küchenmöbel aufgestellt wären, die aber nicht installiert wären.

Der angefochtene Bescheid entspreche auch nicht der Bestimmung des § 58 Abs. 1 AVG, zumal der Spruch nicht ausreichend bestimmt sei. Es sei nicht nachvollziehbar, welche Rückbauten vorzunehmen sein sollten und auf welchen Zeitpunkt sich der angefochtene Bescheid beziehe.

Abgesehen davon entspreche eben die bauliche Ausgestaltung des gesamten Hauses dem baubehördlichen bewilligten Bestandsplan der Firma D GmbH vom April 2020. Die NÖ Bauordnung lege in deren § 47 nur die Mindesterfordernisse einer Wohnung fest und könne selbstverständlich eine Wohnung auch mehrere Wohnräume, Toiletten, Waschräume oder Kochgelegenheiten aufweisen. Die Frage, wie eine Wohnung eingerichtet sei, sei jedenfalls nicht von der Baubehörde zu beurteilen. Dementsprechend habe die Baubehörde I. Instanz in ihrem Feststellungsbescheid vom 15.04.2020 keinen Anstoß daran genommen, dass die vorhandenen Räume der im 1. und 2. Obergeschoß gelegenen Wohnungen jeweils über ein allgemein benütztes Stiegenhaus als Verkehrsraum aufgeschlossen werden würden.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Mit Schreiben vom 09.12.2024, hg. eingelangt am 07.01.2025, legte der Gemeindevorstand der Gemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde samt dem dazugehörigen Bauakt zur Entscheidung vor.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen vom Gemeindevorstand der Gemeinde *** vorgelegten Bauakt, in das offene Grundbuch sowie in den Akt GZ. LVwGAV1227/001-2023 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich.

4. Feststellungen:

Die Beschwerdeführer A und B sind auf Grund eines am 06.05.2020 abgeschlossenen Kaufvertrages jeweils zur Hälfte Eigentümer des Grundstückes Nr. *** der EZ ***, KG ***, samt dem darauf befindlichen Wohnhaus ***. Das Grundstück weist die Flächenwidmung „Bauland-Agrargebiet“ auf. Eben dieses Wohnhaus wurde in den 1960iger Jahren errichtet und liegen nach einer Gemeindezusammenlegung Anfang der 1970iger Jahre keine Unterlagen der damaligen baubehördlichen Bewilligung dieses Wohnhauses mehr auf.

Mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 12.10.1981, GZ. ***, wurde den damaligen Eigentümern und Bauwerbern antragsgemäß die baubehördliche Bewilligung für einen an diesem Wohnhaus vorgenommenen Zubau erteilt.

Mit ebenso rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 15.04.2020, GZ. ***, wurde gegenüber dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer Herrn E gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 festgestellt, dass dieses Wohngebäude ursprünglich eine Baubewilligung aufwies und von der Bewilligung über einen Zubau zum Wohngebäude vom 12.10.1981 vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Bewilligung abgewichen wurde sowie dass nunmehr antragsgemäß das Wohngebäude unter Zugrundelegung eines einen Bestandteil dieses Bescheides bildenden Bestandsplan der Firma D GmbH vom April 2020 als bewilligt gilt.

Eben entsprechend dieses Bestandsplanes der Firma D GmbH ist das Wohngebäude der Beschwerdeführer derart ausgestaltet, dass es ein Erdgeschoß, 2 Obergeschoße und ein Dachgeschoß aufweist. Im Erdgeschoß sind unter anderem der Heizraum, ein Abstellraum, ein Öllagerraum und eine Doppelgarage situiert. Im 1. und 2. Obergeschoß befinden sich jeweils eine Wohnung, die jeweils aus Räumlichkeiten linksseitig und rechtsseitig des Stiegenhauses bestehen. Der Dachboden ist schließlich nicht ausgebaut. Gemäß der aufrechten baubehördlichen Bewilligung stellt demnach das Gebäude ein Zweifamilienhaus dar.

Mit Bauansuchen vom 17.12.2020 bzw. 25.03.2021 beantragten die Beschwerdeführer als nunmehrige Eigentümer dieses Wohnhauses die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für eine „Nutzungsänderung des bestehenden Wohngebäudes zu einem Beherbergungsbetrieb sowie diverse Umbau- und Ausbauarbeiten in ***, ***“. Von den Beschwerdeführern wurde auch mit sich darauf beziehenden Umbauarbeiten begonnen, indem etwa im Bereich der Doppelgarage Trennwände errichtet wurden und im Dachboden mit dem Ausbau begonnen wurde. Außerdem wurden von den Beschwerdeführern im 1. und 2. Obergeschoß in den Räumlichkeiten, die vom Stiegenhaus rechtsseitig erreichbar sind, Kochnischen aufgestellt und die für eine Küche erforderlichen Geräte angeschlossen, um auch diese Räumlichkeiten als eigene (Ferien-)Wohnung nutzen zu können.

Mit rechtskräftigem Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 07.11.2023, GZ. LVwG-AV-1227/001-2023 wurde das Bauansuchen der Beschwerdeführer, welches am 26.09.2023 nochmals modifiziert worden war, als unzulässig zurückgewiesen. Am 25.10.2023 waren zudem bereits zuvor im Rahmen einer baubehördlichen Überprüfung an Ort und Stelle die oben dargestellten begonnenen Umbauarbeiten im Erd- und Dachgeschoß und die Einrichtung der Räumlichkeiten der Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoß festgestellt worden.

Von den Beschwerdeführern wurden sämtliche Umbauarbeiten im Erdgeschoß wieder rückgebaut und im Dachgeschoß der Ausbau nicht fortgesetzt. Außerdem wurden die Kochnischen in den angesprochenen Räumlichkeiten im 1. und 2. Obergeschoß, die vom Stiegenhaus rechtsseitig erreichbar sind, wieder derart rückgebaut, dass sie über keine Abwäsche und Kochplatten verfügen und eine Kochgelegenheit nicht besteht. Es kann nicht festgestellt werden, dass diese Rückbauten am 04.04.2024 noch nicht vorgenommen waren. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass in eben diesem Haus jemals mehr als die beiden bestehenden und bewilligten Wohnungen genutzt wurden und dass in concreto jemals die Räumlichkeiten im 1. und 2. Obergeschoß, die vom Stiegenhaus rechtsseitig erreichbar sind, als eigenständige Wohnungen verwendet wurden.

Im Erdgeschoß des Wohnhauses befindet sich der Heizraum, der nicht durch eine Brandschutztür vom angrenzenden Gang abgetrennt ist.

5. Beweiswürdigung:

Der Sachverhalt ist in weiten Bereichen unstrittig und ergibt sich auch vollumfänglich aus dem unbedenklichen Inhalt des vorliegenden Bauaktes, aus dem offenen Grundbuch und aus dem zur GZ. LVwG-AV-1227/001-2023 ergangenen Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 07.11.2023.

Im Konkreten ergeben sich die Feststellungen über die Eigentumsverhältnisse am angesprochenen Grundstück aus dem offenen Grundbuch und ist die in der Begründung des erstinstanzlichen Bescheides festgestellte Flächenwidmung dieses Grundstücks unstrittig.

Die Feststellungen betreffend den Feststellungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 15.04.2020 ergeben sich aus eben diesem. Daraus waren auch die wiederum unstrittigen Feststellungen im Zusammenhang mit den Baubewilligungen des verfahrensgegenständlichen Wohngebäudes davor zu entnehmen. Die Feststellungen im Zusammenhang mit der konkreten aufrechten baubehördlichen Bewilligung des Wohngebäudes der Beschwerdeführer ergeben sich aus dem dem Feststellungsbescheid angeschlossenen und im Bauakt erliegenden Bestandsplan der D GmbH vom April 2020. Eben diesem Bestandplan ist insbesondere zu entnehmen, dass sich im 1. und 2. Obergeschoß jeweils Räumlichkeiten befinden, die links- und rechtsseitig des Stiegenhauses etabliert sind und auch nur so über das Stiegenhaus erreichbar sind. Dass trotzdem auch damals nur von jeweils einer Wohnung je Geschoß ausgegangen wurde, erschließt sich daraus, dass nur jeweils eine Küche je Geschoß vorgesehen war bzw. ist. Insgesamt wird durch diesen Bestandsplan jedenfalls das Vorbringen der Beschwerdeführer bestätigt, dass die beiden Wohnungen jeweils durch das Stiegenhaus bereits zum Zeitpunkt der baubehördlichen Bewilligung im Jahre 2020 in jedem Geschoß getrennt wurden. Dass demnach von einem behördlich bewilligten Zweifamilienhaus auszugehen ist, ist insgesamt unbestritten.

Sämtliche Feststellungen betreffend das Bauansuchen der Beschwerdeführer ergeben sich aus dem Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 07.11.2023. Dass bereits damals mit den festgestellten Umbauarbeiten von den Beschwerdeführern begonnen worden war, ergibt sich aus der Niederschrift über die baubehördliche Überprüfung am 25.10.2023 samt der dieser angeschlossenen Fotos. Daraus ergibt sich auch für das erkennende Gericht an sich zweifelsfrei, dass seitens der Beschwerdeführer beabsichtigt war, die Räumlichkeiten rechtsseitig des Stiegenhauses als eigene (Ferien-)Wohnung zu nützen. Es mag richtig sein, dass es jedermann vorbehalten bleibt, in einer Wohnung mehrere Kochmöglichkeiten zu schaffen. Ganz abgesehen, dass dies aber nicht üblich ist, liegt auf Basis der auch sich aus dem Bauansuchen ergebenden Pläne der Beschwerdeführer auf der Hand, dass im Hinblick auf die Beschaffenheit und die Größe der Räumlichkeiten beabsichtigt war, mehrere Wohnungen zu schaffen, seien es nun 4 im 1. und 2. Obergeschoß oder auch noch eine weitere im Dachgeschoß. Zumal sich an sich auch in jedem Bereich ein eigenes Badezimmer samt WC von vornherein befinden, hätte sich der Aufwand zur Schaffung getrennter Wohnungen wohl auch in der Errichtung einer Kochmöglichkeit erübrigt. Andererseits gibt es aber auch keine Anhaltspunkte davon auszugehen, dass von den Beschwerdeführern jemals mehr als die eine bestehende Wohnung pro Geschoß genutzt wurde.

Was nun jedoch den aktuellen Zustand betrifft, waren die Feststellungen primär der weiteren Niederschrift über die baubehördliche Überprüfung vom 22.05.2024 zu entnehmen. Diese baubehördliche Überprüfung erfolgte augenscheinlich, nachdem von den Beschwerdeführern bereits in der Berufung vom 29.04.2024 vorgebracht worden war, dass alle Umbauarbeiten nicht nur bereits rückgebaut worden wären, sondern dies auch bereits vor Erlassung des hier erstinstanzlichen Bescheides vom 04.04.2024 erfolgt sei. Dieses Vorbringen wurde durch die baubehördliche Überprüfung nicht entkräftet. Auf das Erd- und Dachgeschoß wurde gar nicht eingegangen und bestätigt sich aus der Niederschrift, dass zwar die Kochnischen nicht abgebaut, aber für den Zweck einer Kochgelegenheit zumindest derzeit nicht brauchbar sind.

Was nun den Zeitpunkt dieser Rückbauten betrifft, gibt es nicht die geringsten Anhaltspunkte, dass diese zum Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides am 04.04.2024 noch nicht vollzogen gewesen wären. Gerade im Hinblick darauf, dass die erste baubehördliche Überprüfung bereits am 25.10.2023 stattfand und die Zurückweisung des Bauansuchens mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 07.11.2023 erfolgte, liegt eine lange Zeitspanne von fast 5 Monaten dazwischen, in der die Beschwerdeführer wussten, dass eine Nutzung von mehr als die beiden bestehenden Wohnungen nicht dem baubehördlichen Konsens entsprechen würde und mit der Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages samt einer allfälligen Einleitung eines Verwaltungsstrafverfahrens jederzeit zu rechnen ist. Es wäre somit ein nicht nachvollziehbares Verhalten der Beschwerdeführer, den ihnen bekannten widerrechtlichen Zustand über Monate zu belassen, ganz abgesehen davon, dass es eben für eine derartige Annahme keine Anhaltspunkte gibt.

Die Feststellung in Bezugnahme auf die bestehende Tür in den Heizraum ergibt sich aus der Begründung des erstinstanzlichen Bescheides. Es wurde zwar in den Niederschriften der beiden baubehördlichen Überprüfungen nicht auf eben diese Tür eingegangen, jedoch ergibt sich aus der Fotodokumentation der baubehördlichen Überprüfung vom 25.10.2023, hier im Besonderen aus der Abbildung Nr. 3, dass es sich bei der betreffenden Tür um eine „normale“ Wohnungstür, jedenfalls nicht um eine Brandschutztür handelt. Vor allem wurde Gegenteiliges auch zu keinem Zeitpunkt von den Beschwerdeführern behauptet, sondern wurde auf diesen Umstand von diesen zu keinem Zeitpunkt eingegangen.

6. Rechtslage:

Folgende gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:

§ 28 Abs. 1 und 2 VwGVG:

„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen

ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das

Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das

Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer

erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.“

§ 14 Z 1, 2 und 3 NÖ BO 2014:

„Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender

Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;

(…)“

§ 34 Abs. 1 und NÖ BO 2014:

„(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).

Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

-die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,

-die Vornahme von Untersuchungen und

-die Vorlage von Gutachten anordnen.“

§ 35 Abs. 2 und 3 NÖ BO 2014:

„(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.“

§ 70 Abs. 6 NÖ BO 2014:

„(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

Weiters ist § 35 Abs. 2 Z 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß.

Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2034 außer Kraft.“

§ 43 Abs. 1 Z 2 und Abs. 2 NÖ BO 2014:

„(1) Die Planung und die Ausführung von Bauwerken müssen den Bestimmungen dieses Gesetzes entsprechen. Bauwerke müssen als Ganzes und in ihren Teilen für ihren Verwendungszweck tauglich sein, wobei insbesondere der Gesundheit und der Sicherheit der während des gesamten Lebenszyklus der Bauwerke betroffenen Personen Rechnung zu tragen ist. Bauwerke müssen die Grundanforderungen an Bauwerke bei normaler Instandhaltung über einen wirtschaftlich angemessenen Zeitraum erfüllen. Grundanforderungen an Bauwerke sind:

(…)

2. Brandschutz

Das Bauwerk muss derart geplant und ausgeführt sein, dass bei einem Brand

a) die Tragfähigkeit des Bauwerks während eines bestimmten Zeitraumes erhalten bleibt,

b) die Entstehung und Ausbreitung von Feuer und Rauch innerhalb des Bauwerks begrenzt wird,

c) die Ausbreitung von Feuer auf benachbarte Bauwerke begrenzt wird,

d) die Benützer das Bauwerk unverletzt verlassen oder durch andere Maßnahmen gerettet werden können,

e) die Sicherheit der Rettungsmannschaften berücksichtigt ist.

(…)

(2) Diese Grundanforderungen an Bauwerke sind den Regeln der Technik entsprechend zu erfüllen. Diese sind dann erfüllt, wenn die Bestimmungen einer nach Abs. 3 zu erlassenden Verordnung eingehalten werden.“

Punkte 3.9.1 und 3.9.2 der OiB-Richtlinie 2 (Anlage 2 der NÖ Bautechnikverordnung 2014 (NÖ BTV 2014):

„3.9.1 Heiz-, Brennstofflager-, Abfallsammel- und Batterieräume für stationäre Batterieanlagen gelten jedenfalls als Räume mit erhöhter Brandgefahr.

3.9. 2 Wände und Decken von Räumen mit erhöhter Brandgefahr müssen in REI 90 bzw. EI 90 ausgeführt und raumseitig in A2 bekleidet sein. Werden diese Wände oder Decken durchdrungen (z.B. durch Förderleitungen für die automatische Beschickung von Holzfeuerungsanlagen), so ist durch geeignete Maßnahmen (z.B. Manschetten, Streckenisolierung) sicherzustellen, dass der Feuerwiderstand trotzdem erhalten bleibt. Türen und Tore oder sonstige Verschlüsse müssen in EI2 30-C ausgeführt werden. Bei Außenbauteilen gelten diese Anforderungen nur, wenn die Gefahr einer Brandübertragung auf andere Gebäudeteile besteht.“

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Gemäß § 34 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks unter anderem dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten wird. Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen. Im Ergebnis bedeutet dies, dass dann, wenn zwar das Bauwerk im bewilligten Zustand errichtet wurde, es in weiterer Folge aber zu einem Baugebrechen kommt, dh insbesondere ein durch Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung verursachter Zustand eintritt, ein baupolizeiliches Verfahren nach § 34 NÖ BO 2014 nach sich zieht, kommt der Eigentümer des Bauwerks nicht seinen Verpflichtungen der Behebung des Baugebrechens nach.

Gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 hat hingegen die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerkes ungeachtet (unter anderem) eines anhängigen Antrages nach § 14 anzuordnen, wenn für das Bauwerk (unter anderem) keine Baubewilligung vorliegt.

Voraussetzung der Anwendung des § 34 NÖ Bauordnung 2014 ist demnach, dass das Bauwerk nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt oder genutzt wurde, wohingegen Vorrausetzung des Abbruchauftrages nach § 35 NÖ Bauordnung 2014 ist, dass für das Bauwerk keine Baubewilligung oder eine Anzeige vorliegt (vgl. VwGH 03.07.2007, 2005/05/0001).

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass grundsätzlich das Wohngebäude der Beschwerdeführer jedenfalls unter Zugrundelegung des Feststellungsbescheides des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 15.04.2020 über eine baubehördliche Bewilligung verfügt.

Gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gilt ein Gebäude, welches im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen hat, von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen wurde und das nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden kann, als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen. Eben davon wurde von den Beschwerdeführern mit deren Antrag und vom Bürgermeister der Gemeinde *** mit der Erlassung des Bescheides vom 15.04.2020 Gebrauch gemacht. Das Wohngebäude der Beschwerdeführer gilt daher als baubehördlich bewilligt, wie es in den dem Feststellungsbescheid zu Grunde gelegten Bestandsplänen der D GmbH vom April 2020 dargestellt ist.

Vertritt nun die Baubehörde I. Instanz die Auffassung, dass die Beschwerdeführer als Eigentümer des Wohnhauses nicht dafür gesorgt haben, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt, erhalten oder nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken genutzt wird, hat sie nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 vorzugehen, was der Bürgermeister der Gemeinde *** als hier zuständige Baubehörde I. Instanz auch gegenständlich getan hat, indem eine baubehördliche Überprüfung unter Beiziehung eines bautechnischen Sachverständigen durchgeführt und sodann der erstinstanzliche Bescheid erlassen wurde. Mit der in § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 angesprochenen Erhaltungs- und Ausführungspflicht wurde vom Landesgesetzgeber auch ausdrücklich festgeschrieben, dass das Bauwerk nur zu bewilligten oder angezeigten Zwecken benutzt werden darf.

Konkret wurde den Beschwerdeführern nun im Ergebnis zur Last gelegt, einerseits Umbauten am bestehenden Wohnhaus im Erd- und Dachgeschoß vorgenommen zu haben und andererseits im 1. und 2. Obergeschoß je eine weitere Wohneinheit durch jeweiligen Einbau einer Kochnische geschaffen zu haben. Zumal der Einbau einer Kochnische naturgemäß per se kein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben darstellt, zielt die diesbezügliche Argumentation der Baubehörde auf eine Nutzung des Wohngebäudes abseits der bewilligten Zwecke im Sinne des § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 ab.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass von den Beschwerdeführern begonnen wurde, im Erdgeschoß und im Dachgeschoß Trennwände zu errichten. Um von einem bewilligungspflichtigen Bauvorhaben auszugehen, ist zunächst die Frage zu beantworten, ob diese Arbeiten unter die Bestimmung des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 subsumiert werden können – die Z 1 und 2 leg. cit. scheiden ohnehin expressis verbis von vornherein aus. Davon ist jedoch nicht auszugehen und gehen augenscheinlich auch die Baubehörden I. und II. Instanz nicht davon aus. Allerdings ist sehr wohl davon auszugehen, dass mit der Errichtung im Endergebnis eine andere Nutzung dieser Räumlichkeiten zumindest, was die Doppelgarage im Erdgeschoß betrifft, verbunden wäre; bezüglich des Dachbodens ist festzuhalten, dass laut Bestandsplan vom April 2020 bezüglich eben des Dachbodens zum Teil auf einen „nicht fertiggestellten DG-Ausbau“ verwiesen wird, wobei die Trennwände bereits eingezeichnet sind; es wäre somit nur dann von einer anderen Nutzung auszugehen, wenn die so geschaffenen Räumlichkeiten nicht mehr unter diesem Bestandsplan auch in Bezug auf die Nutzung zu subsumieren wäre.

All diesen Überlegungen ist nun aber ohnehin entgegenzuhalten, dass diese Arbeiten im Erdgeschoß mittlerweile von den Beschwerdeführern wieder rückgängig gemacht wurden, was auf jeden Fall die Doppelgarage betrifft. Zumal auch nicht feststellbar ist, dass diese Rückbauten zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung I. Instanz noch nicht vollzogen waren, durfte die Baubehörde I. Instanz auch einen auf den Rückbau gerichteten baupolizeilichen Auftrag nicht mehr erlassen. Bezugnehmend auf den Dachboden wurden zudem die Ausbauarbeiten von den Beschwerdeführern gestoppt, sodass eine bewilligungsfremde Nutzung des Dachbodens eben in Bezugnahme auf den angesprochenen Bestandsplan ausscheidet.

Zuletzt sei im Zusammenhang mit dem Erdgeschoß auch noch zu erwähnen, dass auch die zusätzliche Begründung der Berufungsbehörde, wonach die vorgeschriebenen Stellplätze nicht vorhanden seien und die Treppenstufen nicht die erforderliche Auftrittsbreite hätten, nicht zur Begründung des baupolizeilichen Auftrages gereichen kann, zumal sich zum Einen aus der Aktenlage nicht ergibt, woher die Berufungsbehörde diese Umstände entnimmt und zum anderen von der Berufungsbehörde auch hier auf die Nutzung als Beherbergungsbetrieb abstellt, die – aktenkundig – kein Thema mehr für die Beschwerdeführer und vor allem nicht (mehr) Gegenstand eines behördlichen Verfahrens ist.

Was nun die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoß betrifft, ist voranzustellen, dass unbestritten ein Zweifamilienhaus, dh je 1 Wohnung pro Obergeschoß, bewilligt ist und dass in Bezugnahme auf die Raumaufteilung der Wohnungen wiederum auf den Bestandsplan vom April 2020 abzustellen ist. Demzufolge verfügen beide Wohnungen über Räumlichkeiten, die entweder nur linksseitig vom Stiegenhaus oder nur rechtsseitig vom Stiegenhaus zu erreichen sind und die mit Ausnahme einer Küche linksseitig und rechtsseitig vom Stiegenhaus jeweils über alle im Sinne des § 47 Abs. 1 NÖ BO 2014 erforderliche Räume einer Wohnung verfügen. Würde man somit davon ausgehen, dass hier auch jeweils eine eigene Kochgelegenheit besteht, wäre jeweils von einer Wohnung im Sinne des § 47 Abs. 1 NÖ BO 2014, demzufolge insgesamt von 4 Wohnungen in diesem Haus auszugehen.

Trotzdem erweist sich schon alleine daraus der baupolizeiliche Auftrag der Baubehörde I. Instanz als nicht gerechtfertigt. Zum Einen sind die Beschwerdeführer im Recht, dass alleine das Vorliegen einer Mindestausstattung von Räumlichkeiten, um von einer Wohnung im Sinne der NÖ Bauordnung überhaupt ausgehen zu können, nichts Zwingendes darüber aussagt, dass auch tatsächlich getrennte Wohnungen vorliegen, wenngleich es – wie bereits oben ausgeführt – unüblich ist, in einer Wohnung dieser Größe zwei Kochgelegenheiten zu haben, dies insbesondere auch unter zusätzlicher Berücksichtigung der grundsätzlichen Pläne der Beschwerdeführer. Zum Anderen ist aber festzuhalten, dass der Landesgesetzgeber in der Bestimmung des § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 von einer nicht den bewilligten Zwecken entsprechenden Nutzung spricht; alleine das Aufstellen einer Kochnische in der Absicht, die Räumlichkeiten als Wohnung zu nutzen, erfüllt noch nicht den Tatbestand im Sinne des § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014. Zudem stellt natürlich auch das bloße Aufstellen von Einrichtungsgegenständen jeglicher Art keine bewilligungspflichtige Maßnahme im Sinne des §14 NÖ BO 2014 dar. Schon alleine deshalb reicht die eigene Begründung des erst- und zweitinstanzlichen Bescheides nicht zur Begründung eines baupolizeilichen Auftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014.

Des Weiteren gilt aber auch hier wiederum ergänzend darauf zu verweisen, dass auf Basis des festgestellten Sachverhaltes die beiden betreffenden Kochnischen so weit von den Beschwerdeführern rückgebaut wurden, dass diese als solche – zumindest eben in dieser Form – nicht als Kochgelegenheit genutzt werden können. Auch wenn der Rückbau vom Rückbau, um wieder eine Kochgelegenheit zu bieten, einfach erscheint, ändert dies nichts daran, dass selbst unter Zugrundelegung der Bestimmung des § 47 Abs. 1 NÖ BO 2014 keine (eigene) Wohnung vorliegt, geschweige denn von einer Nutzung als solche auszugehen ist.

Unabhängig davon, dass der angefochtene Bescheid in Bezugnahme auf die Anordnung des baupolizeilichen Auftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 zudem auch in der vorliegenden Form zu unbestimmt ist – wobei für die Beschwerdeführer daraus noch nichts gewonnen wäre, da allenfalls eine Konkretisierung durch das erkennende Gericht vorzunehmen wäre – war aus mehrfachen Gründen im Ergebnis dieser Spruchpunkt, soweit er sich auf einen generellen Rückbau konsensloser Umbauten im Wohnhaus bezieht, aufzuheben. Da demzufolge aber auch der Ausspruch eines Nutzungsverbotes nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 ausscheidet, da auch dieses die widerrechtliche Nutzung eines Bauwerks voraussetzt, die eben (noch) nicht festgestellt werden kann, war auch in diesem Punkt der Beschwerde Folge zu geben und dieser Spruchpunkt ersatzlos zu beheben.

Anders verhält sich die Sach- und Rechtslage einzig in Bezug auf die fehlende Brandschutztür des Heizraumes im Erdgeschoß des Wohnhauses. Gemäß § 43 Abs. 1 NÖ BO 2014 müssen die Planung und die Ausführung von Bauwerken den Bestimmungen dieses Gesetzes entsprechen. Bauwerke müssen als Ganzes und in ihren Teilen für ihren Verwendungszweck tauglich sein, worunter gemäß der Z 2 auch der Brandschutz zählt. Auch hinsichtlich dieser Grundanforderungen an Bauwerke sind gemäß Abs. 2 leg. cit. die Regeln der Technik entsprechend zu erfüllen, die dann erfüllt sind, wenn die Bestimmungen einer nach Abs. 3 zu erlassenden Verordnung eingehalten werden. Eben diese stellt die NÖ Bautechnikverordnung 2014 (NÖ BTV 2014) dar. In der Anlage 2 der NÖ BTV 2014 wird auf die OiB-Richtlinie 2 verwiesen, in deren Punkt 3.9 auf Räume mit erhöhter Brandgefahr wie Heizräume Bezug genommen wird. Gemäß Punkt 3.9.2 müssen nun unter anderem Türen von Heizräumen als Brandschutztüren, konkret in El2 30-C ausgeführt werden.

Unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes liegt somit bezogen auf diese Tür ein Baugebrechen im Sinne des § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 vor, sodass seitens der Baubehörde I. Instanz diesbezüglich mit einem baupolizeilichen Auftrag nach Abs. 2 leg. cit. vorzugehen hatte. Es war somit dazu eine Berichtigung des Spruches erforderlich, wobei die Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes, die im Übrigen auch angemessen ist, gemäß § 17 VwGVG iVm § 59 Abs. 2 AVG neu festzusetzen war.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte ungeachtet des sich darauf gerichteten Antrages der Beschwerdeführer gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 und 4 VwGVG unterbleiben, da bereits aufgrund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid, soweit er substanttiert von den Beschwerdeführern angefochten wurde, aufzuheben war, der Sachverhalt – soweit er von rechtlicher Relevanz ist – im Wesentlichen unstrittig ist und die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Es standen einem Entfall der Verhandlung auch weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten nach Art. 47 der Charta der Grundrechte der europäischen Union entgegen.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z.B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).