Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2842/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.2842.001.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde des A in ***, nunmehr vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 21. September 2023, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ BO 2014, durch Verkündung am Schluss der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 3. Februar 2025 zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die mit dem angefochtenen Bescheid erfolgte Bestätigung des Bescheides des Bürgermeisters vom 12. Dezember 2022 mit der Maßgabe erfolgt, dass die Breite des Gebäudes 8,5 m (anstatt m²) beträgt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG iVm § 25a Abs. 1 VwGG eine Revision nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

I.Unstrittiger Sachverhalt und Verfahrensgang

1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***. Auf diesem befindet sich ein Gebäude mit einer Länge von ca. 14 m, einer Breite von ca. 8,5 m und einer Gebäudehöhe von etwa 8 m (in der Folge nur: Gebäude).

2. Ein ausdrücklicher Hinweis auf dieses Gebäude findet sich in dem das vorliegende Verfahren betreffenden Bauakt in einem internen Schreiben der Gemeindeverwaltung des *** (zu dessen *** die KG *** damals gehörte) vom 4. April 1944, in dem darauf hingewiesen wird, dass der Inhaber der *** „***“ auf dem (damals zur EZ ***, KG ***, gehörenden) Fabrikgelände ohne Erwirkung einer Baubewilligung und ohne Einholung einer Ausnahme vom Bauverbot ein villenartiges Wohngebäude mit einer bebauten Grundfläche von etwa 88 m² errichtet habe. Nach Angaben des Sohnes des Inhabers enthalte das Gebäude, dessen Inneres anlässlich der Erhebung nicht zugänglich war, im Erdgeschoß eine Küche, ein Zimmer, zwei Kammern und einen Waschraum, im ersten Stock eine Küche und zusammen mit der Mansarde sechs Kammern. Diese Wohnräume würden vom Sohn sowie von mehreren im Betrieb beschäftigten Verwandten und Angestellten besonders während der Hochsaison zur fallweisen Nächtigung benützt.

Weiters im Akt dokumentiert ist ein daraufhin namens der *** „**“ an die Gemeindeverwaltung gestellter Antrag auf Ausnahme vom Bauverbot für dieses Gebäude (für das hier bereits Maße von ca. 14 m8 m angegeben werden; zusätzlich sollte eine angebaute Veranda mit Abmessungen von ca. 5 m*4 m bewilligt werden) vom 16. April 1944, in dem die Baukosten mit 24.000 Reichsmark beziffert werden, sowie ein Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung vom 17. April 1944 samt Einreichplan (auf dem von einem Auftrag vom 12. Oktober 1939 und von einer Zeichnung am 19. März 1944 die Rede ist). Auf dem letztgenannten Antrag befindet sich ein Eingangsstempel der Gemeindeverwaltung vom selben Tag. Eine Bewilligung dieser Anträge ist jedoch im Akt nicht enthalten. Ebensowenig findet sich auf den Plänen ein Bewilligungsvermerk.

3. Folgende weitere historische Unterlagen betreffend die EZ ***, KG ***, sind im zunächst von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt enthalten:

-Bauansuchen des „***“ vom 3. Februar 1939 (offenbar irrtümlich datiert mit 1938) samt zugehörigem Grundrissplan für einen „Um- und Neubau“ der *** auf den Grundstücken Nrn. *** und ***, auf den sich ein Baubewilligungsbescheid der damaligen Bezirkshauptmannschaft Groß-Enzersdorf vom 24. April 1940 bezieht. Auf den Plänen ist das Gebäude nicht dargestellt.

-Mit 4. Juli 1939 datierter Situationsplan, der mit einem Bewilligungsvermerk der Bezirkshauptmannschaft Groß-Enzersdorf vom 26. Juli 1940 versehen ist. Ein zugehöriger Bescheid ist nicht im Akt enthalten. Offenbar wurden damit Anlagen nordöstlich von dem mit Bescheid vom 24. April 1940 genehmigten Bauvorhaben genehmigt. Das Gebäude ist auch hier nicht dargestellt.

-Bescheid des Magistrats der Stadt Wien vom 7. August 1946, mit dem die Instandsetzung der am Hauptgebäude des „***“ durch Kriegseinwirkung entstandenen Bauschäden des Hauptgebäudes baubehördlich genehmigt werden.

-Lageplan aus dem Jahr 1947. Auf diesem ist das Gebäude allenfalls insoweit erkennbar, als ein nachträglich mit roter Farbe skizzierter Teil eines Rechtecks als Teil des Gebäudes angesehen werden könnte.

-Bescheid des Magistrats vom 25. April 1947, mit dem eine Abteilung von Grundstücken der EZ *** genehmigt wird, wobei sich das hier als „Wohnhaus (Ruine)“ bezeichnete Gebäude samt Veranda laut dem zugehörigen Teilungsplan nunmehr auf dem dadurch damals geschaffenen Grundstück Nr. ***, KG ***, befand.

-Kurzbrief des Magistratischen Bezirksamtes für den ***, Amtsstelle , vom 28. Mai 1954, mit dem Betriebsanlagenakten zu einem Bescheid vom 16. Mai 1940, zwei Bescheiden vom 26. Juli 1940 (einer davon der vorerwähnte) und einem Bescheid vom 8. August 1941 zurückgestellt werden. Als Betreff ist das „“ in ***, als GZ *** angeführt.

-Mit dem Lageplan aus dem Jahr 1947 (mit Ausnahme der nachträglichen roten Einzeichnung) identischer Lageplan, auf dem eine Bezugsklausel zu einem Bescheid des Magistratischen Bezirksamtes, Amtsstelle *** vom 19. Juli 1954, mit der GZ *** angebracht ist, der sich jedoch nicht im Akt befindet. Auf diesem ist das Gebäude nicht erkennbar.

-Grund- und westliche Seitenrissdarstellung offenbar aus der Zeit vor der Erteilung der Baubewilligung vom 24. April 1940 (es ist noch ein anderer Eigentümer angeführt). Auf dieser ist das Gebäude nicht erkennbar.

-Wasserversorgungs-Parzellenplan vom 23. Juni 1966. Auf diesem ist das Gebäude als (innerhalb des Grundstücks Nr. *** liegendes) Grundstück Nr. *** eingezeichnet.

4. In einem Aktenvermerk des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 16. März 2022 ist festgehalten, dass (die in der mündlichen Verhandlung vom 03.02.2025 einvernommene Zeugin) Frau C das (nunmehr auf dem Grundstück Nr. *** befindliche) konsenslose und einsturzgefährdete Gebäude vom Beschwerdeführer erwerben wolle. Weiters ist festgehalten, dass sich das Gebäude im Grünland befinde und daher laut einer Auskunft des Gebietsbauamtes *** ein Benützen bzw. ein Wohnen darin nur bei einer Baulandwidmung möglich sei. Angeschlossen war ein privates bautechnisches Sachverständigengutachten, aus dem sich zusammengefasst ein stabiler Zustand der Ziegelwände des Gebäudes, jedoch ein desolater Zustand der hölzernen Dachkonstruktion ergab.

5. Am 1. April 2022 legte die D GmbH (die Rechtsnachfolgerin des „“) dem Bürgermeister und Frau C von ihr aufgefundene Unterlagen zum Gebäude vor, konkret einen vom „“ in Auftrag gegebenen „Konsens-Plan“, auf dem mehrere Daten aus dem Oktober 1942 (12., 19. und 26.; das Datum 12.10.1942 ist offenbar jenes der Auftragserteilung) aufscheinen und auf dem das Gebäude ohne Veranda dargestellt ist. Weiter vorgelegt wurde ein Bestandsplan zum 1. Jänner 1964, auf dem es auf dem Lageplan ebenfalls eingezeichnet ist.

6. In einem weiteren Aktenvermerk ist ein E-Mail-Verkehr zwischen Frau C und einem für die Gemeinde tätigen bautechnischen Sachverständigen im Zeitraum 8. bis 12. April 2022 festgehalten, in dem dieser die Ansicht vertritt, dass eine Baubewilligung für unter „Bestandsschutz“ stehende Gebäude im Grünland nur für Umbauten erteilt werden könne. Außerdem könne eine Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland in Erwägung gezogen werden, was die Zulässigkeit der Errichtung von Nebengebäuden im Gesamtausmaß von 50 m² ermöglichen würde. Eine solche Widmung sei aber im Hinblick auf den schlechten Bauzustand unwahrscheinlich. Eine Widmung als „Wohnbauland“ sei im Hinblick auf die Lage auszuschließen.

7. Am 7. Juli 2022 beantragten der Beschwerdeführer und Frau C beim Bürgermeister die Feststellung eines vermuteten Baukonsenses für das Gebäude. Dem Antrag angeschlossen war eine Dokumentationsmappe mit zahlreichen historischen Unterlagen zum Gebäude bzw. dem Grund, auf dem dieses errichtet ist, sowie den Grundstücken in der unmittelbaren Umgebung. Daraus sei das Folgende hervorgehoben:

-Die Schaffung des Grundstücks Nr. *** (oben 3. letzter Gedankenstrich, hier ohne vorgestellten Punkt) geht auf eine 1950 angemeldete und am 20. November 1951 in das Grundbuch eingetragene Liegenschaftsteilung zurück. Im zugehörigen Teilungsplan ist das Gebäude ersichtlich gemacht. Das Grundstück Nr. *** wurde im Grundbuch als „Wohnhaus“ bezeichnet.

-Das Grundstück Nr. *** sowie ein Teil des umfassenden Grundstücks Nr. *** wurden mit Vertrag vom 12. Dezember 1985 von der D GmbH an die Eigentümerin des östlich an das Grundstück Nr. *** angrenzenden Grundstücks Nr. *** (einliegend in der EZ ***, KG ***) verkauft und mit diesem vereinigt. Die Grundbuchseintragung erfolgte am 23. April 1986.

-Der Beschwerdeführer erhielt das Grundstück Nr. *** mit Notariatsakt vom 25. Juli 2003 von der bisherigen Eigentümerin (seiner Schwiegermutter) geschenkt. Die Verbücherung erfolgte 2005.

-Foto aus dem Jahr 1969, das das Gebäude zeigt. Dieses stammt von der Website der D GmbH, wo die Unternehmensgeschichte dargestellt ist.

Der Beschwerdeführer brachte außerdem vor, eine Nachfrage auf zahlreichen Ämtern sowohl in Wien als auch in Groß-Enzersdorf, St. Pölten und Gänserndorf habe ergeben, dass es zu Kriegszeiten in einem Bauamt zu einem Brand gekommen sei, dem ein Großteil der Unterlagen zum Opfer fiel. Die Vermutung dieser Stellen sei, dass dies das fehlende Aufliegen einer baubehördlichen Bewilligung für das Gebäude erkläre. Demgegenüber habe die Baupolizei des *** bestätigt, dass noch sämtliche Abbruchbescheide aus dieser Zeit in den Archiven existent sind, für das Gebäude jedoch kein solcher vorliege.

8. Mit Mandatsbescheid vom 8. August 2022 wurde dem Beschwerdeführer vom Bürgermeister gemäß § 29 NÖ BO 2014 die Einstellung konsensloser Bautätigkeit auf dem Grundstück Nr. *** aufgetragen.

Dagegen erhoben der Beschwerdeführer und Frau C am 29. August 2022 Vorstellung.

Der Bürgermeister führte daraufhin in Anwesenheit von E am 7. September 2022 auf dem Grundstück Nr. *** eine baupolizeiliche Überprüfung durch.

9. Am 31. Oktober 2022 legten der Beschwerdeführer und Frau C über Aufforderung des Bürgermeisters im Hinblick auf den Antrag vom 7. Juli 2022 einen damals aktuellen Bestandsplan des Gebäudes, eine Auflistung der von ihnen durchgeführten Arbeiten an diesem sowie eine Stellungnahme eines von ihnen beauftragten Bausachverständigen vor, wonach das Gebäude standsicher sei.

10. Auf Grundlage der Ergebnisse der Überprüfung vom 7. September 2022 erstattete E am 7. Dezember 2022 ein Gutachten, bei dem er zu dem Ergebnis gelangte, an der Ostseite des Gebäudes sei ein Windfang errichtet worden und südseitig im Dachboden eine Gaupe herausgestellt worden. Es seien (näher beschriebene) Veränderungen am tragenden Mauerwerk und an der Dachkonstruktion erfolgt. Die Verbindungsstiegen zwischen den Geschoßen seien nicht vorhanden. Außerdem sei das Gebäude nicht fertiggestellt, weil die Außenwände nicht verputzt seien.

11. Mit Bescheid vom 12. Dezember 2022 erteilte der Bürgermeister dem Beschwerdeführer den baupolizeilichen Auftrag, das Gebäude innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides abzubrechen. Dieser Auftrag war auf die §§ 2, 15, 23 und 35 NÖ BO 2014 sowie auf § 38 NÖ GO 1973 gestützt.

Der Bürgermeister stellte fest, dass im Hinblick auf die Pläne vom 19. Oktober 1942 (vgl. oben 5.) sowie eine Nachricht der Baubehörde vom 24. März 1944 (diese war nicht im zunächst vorgelegten Akt enthalten) von einem Errichtungsdatum des Gebäudes zwischen diesen beiden Zeitpunkten auszugehen sei. Im Bauakt finde sich weder eine Baubewilligung noch ein Abbruchauftrag. Darin enthalten seien auch Schriftstücke mit einem Datum vor 1942. Das Grundstück Nr. *** sei damals Teil des *** gewesen. Der bei der Baubehörde I. Instanz aufliegende, 1955 von den Wiener Baubehörden übermittelte Bauakt sei unbeschädigt und weise insbesondere keine Beeinträchtigung durch Feuer auf. Beweiswürdigend verwies der Bürgermeister auf den Akteninhalt.

Sodann gab er § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 sowie Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes und des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich zum vermuteten Konsens wieder, insbesondere dass von einem solchen nur ausgegangen werden könne, wenn die entsprechenden Unterlagen (hier die Baubewilligung) trotz ordnungsgemäß geführter Archive erfahrungsgemäß nicht mehr aufgefunden werden könnten. Aus den getroffenen Feststellungen würden sich keine Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit des Bauaktes ergeben. Im Übrigen sei das Gebäude nie vollendet worden, was nach § 74 Abs. 1 der im Errichtungszeitpunkt geltenden Wr BauO zum Erlöschen einer allenfalls erteilten Baubewilligung geführt habe. Dass das Gebäude nie vollendet worden sei, zeige sich bereits in der Nachricht der Baubehörde vom 24. März 1944 und dem Umstand, dass sich dieses immer noch im Zustand des Rohbaus befinde. Somit liege für das bewilligungspflichtige Bauwerk keine Baubewilligung vor und könne auch nicht von einem vermuteten Konsens ausgegangen werden.

12. Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Berufung, in der er vor allem Verfahrensmängel (fehlende Sachverhaltsfeststellungen und Verletzung des Parteiengehörs) geltend machte. Darüber hinaus behauptete er, am 7. Juli 2022 sei ein Antrag gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gestellt worden, bis zu dessen Erledigung das baupolizeiliche Verfahren hätte ausgesetzt werden müssen. Für die Beurteilung des Bürgermeisters, dass die Baubewilligung untergegangen sei, fehle jede Grundlage. Derzeit würden am Gebäude lediglich vom Anwendungsbereich der NÖ BO 2014 von Vornherein ausgenommene bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben ausgeführt. Daraus könne eine fehlende Fertigstellung („Rohbau“) nicht abgeleitet werden.

13. Am 1. Februar 2023 legten der Beschwerdeführer und Frau C auf Grund eines vom Bürgermeister am 23. Jänner 2023 erteilten Verbesserungsauftrages (in dem nunmehr der Antrag vom 07.07.2022 als solcher nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gedeutet wurde), von einem Ziviltechniker unterfertigte Bestandspläne des Gebäudes (detaillierter als jene vom 31.10.2022) vor.

14. In einer Stellungnahme vom 12. Juni 2023 sprachen sich der Beschwerdeführer und Frau C gegen die Ergebnisse des ihnen am 3. Mai 2023 vom Bürgermeister zur Kenntnis gebrachten Sachverständigengutachtens vom 7. Dezember 2022 aus.

15. Mit dem angefochtenen Bescheid gab die belangte Behörde der Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 12. Dezember 2022 keine Folge und bestätigte den Bescheid.

Die Begründung deckt sich weitgehend mit jener des erstinstanzlichen Bescheides, wobei jedoch nicht mehr von einer unterbliebenen Fertigstellung ausgegangen wurde. Ergänzend zu den Feststellungen im erstinstanzlichen Bescheid wird ein – zunächst ebenfalls nicht im Verwaltungsakt einliegendes – Schreiben der Landesbauernschaft Wien vom 27. November 1943 angeführt. Daraus sowie aus dem bereits im erstinstanzlichen Bescheid erwähnten Schreiben der Gemeindeverwaltung des *** vom 24. März 1944 (das bereits die von der Gemeindeverwaltung angenommene konsenslose Errichtung eines Wohngebäudes mit einer Grundfläche von 88 m² zum Gegenstand habe, wobei zusätzlich noch darauf hingewiesen wird, dass der damalige Inhaber des „***“ schon wiederholt Bauvorhaben ohne Baubewilligung begonnen habe, weshalb angeregt werde, ihn mit der Höchststrafe zu belegen) sei mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu schließen, dass hinsichtlich des Gebäudes keine Baubewilligung erteilt wurde. Der Hinweis auf vorangegangene konsenslose Bauführungen durch den damaligen Grundeigentümer spreche zusätzliche für eine solche auch im Fall des Gebäudes. Warum unter einer Vielzahl von Unterlagen gerade der Baubewilligungsbescheid fehlen sollte, sei für die Behörde nicht zu erschließen. Auch die vom Beschwerdeführer im Feststellungsverfahren vorgelegte Dokumentationsmappe führe zu keinem anderen Ergebnis. Diese enthalte zwar zahlreiche Unterlagen, die den jetzigen Bestand des Gebäudes dokumentieren, dass tatsächlich von einer Baubewilligung auszugehen sei, ergebe sich daraus jedoch nicht. Die im Antrag vom 7. Juli 2022 behauptete Zerstörung eines Großteils der Unterlagen sei dadurch widerlegt, dass im Bauakt sogar aus Kriegszeiten eine Vielzahl von Unterlagen vorhanden seien, diese keine Brandspuren aufweisen würden und sich auch keine sonstigen Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit ergeben würden.

In rechtlicher Hinsicht hielt die Behörde zunächst fest, dass sich aus § 38 AVG keine Verpflichtung zur Aussetzung des vorliegenden Verfahrens bis zum Abschluss der Feststellungsverfahren betreffend den vermuteten Konsens bzw. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ergebe. Die Behörde erachte es ungeachtet des anhängigen Verfahrens als zweckmäßig, die Vorfrage selbst zu beurteilen.

Zur Bewilligungspflicht im Zeitpunkt der Errichtung verwies die Behörde auf § 60 Abs. 1 lit. a Wr BauO. Sie erachtete auch die Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 im Hinblick auf die schon ursprünglich fehlende Baubewilligung als nicht erfüllt und sämtliche vom Beschwerdeführer geltend gemachten Verfahrensmängel im Berufungsverfahren als saniert.

16. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende rechtzeitige Beschwerde vom 24. Oktober 2023, mit der der Beschwerdeführer begehrt, den angefochtenen Bescheid abzuändern, damit seiner Berufung Folge zu geben, und den Bescheid des Bürgermeisters vom 12. Dezember 2022 ersatzlos zu beheben.

Die Beschwerde wurde von der belangten Behörde am 18. Dezember 2023 samt dem zugehörigen Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am 27. Dezember 2023 einlangte. Am 4. März 2024 legte die belangte Behörde ergänzende Unterlagen (Rückschein, Beschlussprotokoll) vor.

17. Mit Schriftsatz vom 30. Juli 2024 legte der Beschwerdeführer einen Bescheid des Bürgermeisters vom 26. Juli 2024 vor, der ihm am 30. Juli 2024 zugestellt worden sei. Mit diesem wurde der Antrag des Beschwerdeführers und von Frau C auf Feststellung eines vermuteten Konsenses bzw. nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 vom 7. April bzw. vom 7. Juli 2022 abgewiesen. Gleichzeitig kündigte der Beschwerdeführer an, gegen diesen Bescheid Berufung erheben zu wollen.

In diesem Zusammenhang wird festgehalten, dass sich im vorgelegten Verwaltungsakt ein im Wesentlichen inhaltsgleicher Bescheid vom 6. September 2023 befindet. Für diesen Bescheid liegt zwar eine Dokumentation der Postaufgabe, jedoch kein Zustellnachweis vor. Der Beschwerdeführer bestreitet im Schriftsatz vom 30. Juli 2024 ausdrücklich, den letztgenannten Bescheid erhalten zu haben.

18. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 13. August 2024 eine erste mündliche Verhandlung durch, an der Vertreter des Beschwerdeführers und der belangten Behörde teilnahmen. Letztere legten Kopien der (im mit der Beschwerde vorgelegten Verwaltungsakt nicht enthaltenen) beiden Schreiben vom 27. November 1943 und vom 24. März 1944 vor und sagten die ergänzende Vorlage von Akten betreffen die ursprünglichen Fabriksgrundstücke des *** zu.

Zum Inhalt der vorgelegten Schreiben ist festzuhalten, dass das erstgenannte keinen Bezug zum verfahrensgegenständlichen Gebäude aufweist. Demgegenüber handelt es sich bei dem Schreiben vom 24. März 1944 um eine von einer Abteilung der Gemeindeverwaltung an den damaligen Stadtbaudirektor gerichtete Information über die Errichtung eines teilweise unterkellerten Wohngebäudes mit einer Fläche von 88 m² auf dem abseits gelegenen Teil des Geländes des ***. Dieses bestehe aus einer Küche, einem Zimmer, zwei Kammern und einem Waschraum im Erdgeschoß sowie einer Küche und sechs Kammern im 1. Stock bzw. in der Mansarde. Es sei bis auf die endgültige Dachdeckung und den Außenverputz fertiggestellt.

Das Gericht vertrat unter Verweis auf F, NS-Siedlungen in *** (2015), S 126 bis 127, die Ansicht, dass es sich bei dem „Bauverbot“, auf das in den beiden Schreiben vom 24. März und vom 4. April 1944 Bezug genommen wird, um eine kriegswirtschaftliche Maßnahme gehandelt habe.

19. Die in Aussicht gestellten weiteren Akten wurden von der Behörde am 3. September 2024 vorgelegt. Darin finden sich die beiden in der Verhandlung in Kopie vorgelegten Schreiben im Original, wobei die Behörde in einem Begleitschreiben darauf hinwies, dass das Schreiben vom 24. März 1944 zusammen mit anderen Unterlagen irrtümlich wieder dem ursprünglichen Bauakt zum *** angeschlossen worden sei. Das Schreiben vom 27. November 1943 sei Teil eines Aktes über die Erteilung einer Bewilligung für die Errichtung einer Abwasseranlage.

Dem Beschwerdeführer wurde am 25. September 2024 Einsicht in diese Akten gewährt.

20. Der Beschwerdeführer erstattete am 30. Dezember 2024 eine Stellungnahme, in der er nach wie vor eine Unvollständigkeit der Bauakten behauptete und dies mit Beispielen belegte. Weiters wies er darauf hin, dass die Baukosten für das Gebäude laut dem Antrag auf Ausnahme vom Bauverbot (oben 2.) niedriger als 50.000 Reichsmark gewesen, weshalb nach einem von ihm vorgelegten Verwaltungsbericht über die Gemeindeverwaltung des *** ein vereinfachtes Verfahren zur Anwendung gekommen sei.

21. Das Gericht führte am 3. Februar 2025 eine weitere mündliche Verhandlung mit demselben Teilnehmerkreis wie am 13. August 2024 durch. In dieser wurden sämtliche nach der ersten Verhandlung ergänzend vorgelegten Unterlagen erörtert. Dazu zählt insbesondere ein handschriftlicher Aktenvermerk vom 23. Juni 1944, der sich auf der Rückseite des Schreibens vom 24. März 1944 findet und wo es heißt, der Inhaber des *** habe einen „Sühnebetrag“ von 1.200 Reichsmark für das G gespendet. Das Baubewilligungsverfahren könne nunmehr durchgeführt werden.

Darüber hinaus wurde Frau C als Zeugin einvernommen.

Am Schluss der Verhandlung hat das Gericht das vorliegende Erkenntnis mündlich verkündet.

Die Verhandlungsschrift wurde dem Beschwerdeführer am 11. Februar 2025 zugestellt.

22. Am 20. Februar 2025 begehrte der Beschwerdeführer eine schriftliche Ausfertigung des mündlich verkündeten Erkenntnisses. Der Antrag wurde am Folgetag der belangten Behörde und der Niederösterreichischen Landesregierung übermittelt.

23. Der bisher festgestellte Sachverhalt und der Verfahrensgang ergibt sich in offenkundiger Weise aus den vorgelegten Verwaltungsakten sowie aus dem Gerichtsakt und wurde von keiner Partei bestritten.

Ebenfalls unstrittig ist und wird der Klarheit halber ausdrücklich festgestellt, dass eine Baubewilligung für das Gebäude, insbesondere in den von der Gemeinde *** vorgelegten Akten, nicht aufgefunden werden kann. Dasselbe gilt für die Bewilligung einer Ausnahme vom Bauverbot (dazu insbesondere oben 18.).

II.Weitere Sachverhaltsfeststellungen

1. Das Gebäude wurde zwischen dem 4. Juli 1939 und dem 24. März 1944 errichtet.

Beweiswürdigung: Diese Feststellung ergibt sich daraus, dass das Gebäude in den Einreichplänen vom 4. Juli 1939 (für die am 26.07.1940 erteilte Bewilligung), die den Bereich zeigen, in dem sich das Gebäude befindet, noch nicht dargestellt war und sich auch sonst in den vorgelegten Akten kein Anhaltspunkt auf eine frühere Errichtung findet. Am 24. März 1944 muss hingegen das Gebäude nach dem Inhalt des mit diesem Tag datierten Schreibens bereits bestanden haben.

Der Beschwerdeführer bestreitet den von den Baubehörden festgestellten Zeitraum der Errichtung zwischen dem 19. Oktober 1942 (Datum der Erstellung des „Konsens-Planes“, oben I.5.) und dem 24. März 1944 nicht ausdrücklich. Jedoch lässt sich auf Grund des „Konsens-Plans“ nicht sagen, ob das Gebäude damals bereits bestanden hat oder sich lediglich in Planung befand.

2. Bis zum 23. Juni 1944 wurde jedenfalls keine Baubewilligung für das Gebäude erteilt.

Beweiswürdigung: Diese Feststellung ergibt sich aus dem Aktenvermerk vom 23. Juni 1944 (oben I.21.), der voraussetzt, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine Baubewilligung erteilt war. Dem ist in der mündlichen Verhandlung keine Partei entgegengetreten.

3. Für die Durchführung des Abbruchs des Gebäudes sind einige Tage zu veranschlagen. Für eine fachgerechte Durchführung sind zuvor eine Planung durch einen befugten Gewerbetreibenden sowie Vorarbeiten erforderlich.

Beweiswürdigung: Diese Feststellungen beruhen auf der allgemeinen Lebenserfahrung (vgl etwa ***).

III.Rechtsvorschriften

1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I 88/2023, lauten:

„[…]

Anzuwendendes Recht

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

[…]

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

[…]

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[…]“

2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), BGBl. 51 idF BGBl. I 157/2024, lauten:

„[…]

§ 38. Sofern die Gesetze nicht anderes bestimmen, ist die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw. beim zuständigen Gericht bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.

[…]

§ 59. […]

(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.

[…]“

3. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 9/2024, lauten:

„[…]

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[…]

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

[…]

[…]

§ 70

Übergangsbestimmungen

[…]

(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

[…]“

4. Gemäß § 60 Abs. 1 lit. a der Bauordnung für Wien (hier abgekürzt mit Wr BauO), LGBl. 3/1930, war insbesondere für Neubauten vor Beginn die Bewilligung der Behörde zu erwirken. Unter einem Neubau war die Errichtung neuer Gebäude zu verstehen.

5. Gemäß § 1 lit. a der Verordnung des Bürgermeisters der Stadt Wien über die Ausdehnung der örtlichen Wirksamkeit der Wr BauO, Verordnungsblatt für den Amtsbereich des Bürgermeisters der Stadt Wien Nr. 17/1939, traten die Bestimmungen der Wr BauO auch für das Gebiet der auf Grund des Reichsgesetzes vom 1. Oktober 1938, GBl. für das Land Österreich 443, mit der Stadt Wien vereinigten Gemeinden des ehemals österreichischen Landes Niederösterreich (dazu zählte insbesondere ***) in Wirksamkeit. Diese Verordnung trat nach ihrem § 2 Abs. 1 mit dem Tage ihrer Kundmachung (das war der 3. Februar 1939) in Kraft. Gleichzeitig traten gemäß § 2 Abs. 2 für die genannten Gemeinden die Bestimmungen der NÖ BauO 1883 außer Wirksamkeit.

Die dadurch angeordnete Geltung der Wr BauO für diese Gemeinden dauerte jedenfalls bis zum Inkrafttreten des Gebietsänderungsgesetzes, BGBl. 110/1954, am 1. September 1954 fort.

IV.Rechtliche Beurteilung

1. Zunächst geht das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit dem Beschwerdeführer davon aus, dass im Hinblick auf den fehlenden Nachweis der Zustellung des Bescheides vom 6. September 2023 dieser nicht als erlassen angesehen werden kann (vgl. zuletzt VwGH 17.10.2019, Ra 2018/08/0004, mwN).

Im Hinblick auf den Bescheid vom 26. Juli 2024 ist festzuhalten, dass dieser noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist und somit keine (von § 17 VwGVG iVm § 38 AVG für rechtskräftige Bescheide vorausgesetzte) Bindungswirkung an ihn besteht.

2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 darf ein Abbruchauftrag nach dieser Bestimmung nur erteilt werden, wenn sowohl im Zeitpunkt der Errichtung als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht besteht (zuletzt VwGH 18.11.2022, Ra 2022/05/0175, mwN).

3. Unbestritten ist, dass sich die Bewilligungspflicht des Gebäudes während des gesamten möglichen Errichtungszeitraumes desselben aus § 60 Abs. 1 lit. a Wr BauO (in der Stammfassung LGBl. 3/1930) und die aktuelle Bewilligungspflicht aus § 14 Z 1 NÖ BO 2014 ergibt. Eine Baubewilligung ist jedoch nicht auffindbar.

4. Sowohl der Beschwerdeführer als auch die belangte Behörde nehmen Bezug auf Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit nur dann in Betracht kommt, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafürsprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes ist nur dann zu vermuten, wenn der Zeitpunkt der Herstellung desselben so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039, mwN).

Dazu ist zunächst auf weitere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, wonach ein – wie im vorliegenden Fall – während des Zweiten Weltkrieges errichtetes Gebäude kein alter Bestand im Sinne dieser Rechtsprechung ist (VwGH 26.04.1988, 87/05/0199, mwN; auf dieses Erkenntnis wird auch im vorzitierten Beschluss vom 27.10.2023 noch verwiesen). Selbst wenn man aber davon ausginge, dass im festgestellten Zeitraum errichtete Bauten mittlerweile als „alt“ idS anzusehen sind, so hat der Verwaltungsgerichtshof auch in ständiger Rechtsprechung festgehalten, dass ein vermuteter Konsens für Baumaßnahmen nur anzunehmen ist, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0231, mwN). Dazu zählt insbesondere ein Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist (VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045, mwN).

Solche entgegenstehenden Anhaltspunkte finden sich im vorliegenden Fall: Im Schreiben der Gemeindeverwaltung vom 4. April 1944 wird ebenso wie bereits im vorangegangenen, nunmehr auch im Original vorliegenden Schreiben vom 24. März 1944 ausdrücklich festgehalten, dass für das Gebäude kein Konsens vorliegt. Dafür sprechen auch die im Bauakt einliegenden unbewilligten Anträge auf Erteilung einer Ausnahme vom Bauverbot vom 16. April und auf Erteilung einer Baubewilligung vom 17. April 1944. Im Antrag vom 16. April 1944 werden Baukosten von 24.000 Reichsmark geschätzt, sodass das Vorhaben von dem seit 15. November 1939 (also den größten Teil des festgestellten Errichtungszeitraums) geltenden Bauverbot umfasst und somit grundsätzlich rechtswidrig war.

Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers in der Stellungnahme vom 30. Dezember 2024 bzw. in der mündlichen Verhandlung vom 3. Februar 2025 kann im bloßen Aufliegen der vorgenannten Anträge im Akt nicht auf deren Bewilligung geschlossen werden. Das vom Beschwerdeführer in der Stellungnahme angesprochene „vereinfachte Verfahren“ betraf nach dem klaren Wortlaut des vorgelegten Auszuges über die Gemeindeverwaltung des *** alleine (offenbar auch für die Ausnahmebewilligung vom Bauverbot vorgesehene) Kollaudierungen.

Zum Vorbringen des Beschwerdeführers ist noch festzuhalten, dass selbst unter Zugrundelegung des auf das Schreiben des Magistratischen Bezirksamtes vom 28. Mai 1954 gestützten Beschwerdevorbringens im Akt keinerlei Anhaltspunkte für die Erteilung einer Baubewilligung vor dem Inkrafttreten dieses Bauverbotes vorliegen, datiert doch auch der früheste in dem Schreiben angeführte Bescheid mit 16. Mai 1940. Im Übrigen handelt es sich laut dem ausdrücklichen Inhalt dieses Schreibens um Betriebsanlagegenehmigungen (offenbar war auch die Bewilligung vom 26.07.1940 eine Betriebsanlagenbewilligung), sodass daraus eine Unvollständigkeit des Aktes im Hinblick auf Baubewilligungen nicht abgeleitet werden kann. Auch die weiteren vom Beschwerdeführer behauptete Unvollständigkeiten betreffen nicht Baubewilligungsverfahren, wobei im Übrigen eine Unvollständigkeit des Aktes im Hinblick auf die am 9. September 1943 erfolgte Kollaudierung zur am 24. April 1940 erteilten Baubewilligung aus dem bloßen Fehlen von Plänen nicht abgeleitet werden kann, wird doch auf solche im Benützungsbewilligungsbescheid auch nicht Bezug genommen. Vielmehr bietet der nunmehr vorgelegte Akt betreffend Bauvorhaben auf dem Gelände des ehemaligen *** in Zusammenschau mit dem ursprünglich vorgelegten Verwaltungsakt zum vorliegenden baupolizeilichen Verfahren (dem einzelne Unterlagen des Aktes zum *** angegliedert wurden) das Bild eines Aktenbestandes, der jedenfalls bis zum Ende des festgestellten Errichtungszeitraums die für das ehemalige Werksgelände erteilten Baubewilligungen vollständig enthält.

Somit kann für den jedenfalls vor dem 24. März 1944 liegenden Errichtungszeitpunkt kein Konsens vermutet werden. Vielmehr konnte auf Grund des Aktenvermerks vom 23. Juni 1944 die Feststellung getroffen werden, dass auch zu diesem Zeitpunkt noch keine Baubewilligung vorlag.

Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nicht zu entnehmen, dass eine Konsensvermutung auch für die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung Platz greifen würde. Auf vom Beschwerdeführer bzw. der Zeugin C behauptete Unvollständigkeiten der Bauakten betreffend die Zeit nach der Errichtung kommt es somit nicht an. Im Übrigen ist speziell zur geltend gemachten Zerstörung von Archiven der Wiener Stadtverwaltung Ende 1944 bzw. Anfang 1945 festzuhalten, dass auf Grund der kurz davor dokumentierten behördlichen Tätigkeit in den Bauakten von einer Archivierung derselben zu dieser Zeit nicht auszugehen ist. Der bloße Umstand, dass nach dem 4. April 1944 keine Beanstandung durch eine Baubehörde mehr erfolgte, vermag einen vermuteten Konsens jedenfalls nicht zu begründen (VwGH 23.07.2013, 2013/05/0012, mwN).

Die belangte Behörde ist somit im angefochtenen Bescheid zutreffend vom Fehlen einer Baubewilligung für das Gebäude ausgegangen.

5. Sofern man davon ausgeht, dass die Konsensfiktion des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 im Falle des Vorliegens eines entsprechenden Antrages, wie er vom Beschwerdeführer jedenfalls gestellt wurde, neben der Frage des (vermuteten) Konsenses eine weitere Vorfrage iSd § 38 AVG für die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages darstellt (und nicht erst ein rechtskräftiger Feststellungsbescheid nach dem letzten Satz des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2016 den fingierten Konsens herstellt), genügte es darauf zu verweisen, dass diese Fiktion nur für Gebäude im Bauland gelten und daher das verfahrensgegenständliche, im Grünland gelegene Gebäude nicht umfassen kann.

6. Somit liegen alle Voraussetzungen des § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 für die Erteilung eines Abbruchauftrages für das Gebäude vor.

7. Zur von den Baubehörden festgelegten sechsmonatigen Leistungsfrist ab Rechtskraft des Abbruchauftrages ist zunächst auf die Feststellungen oben unter I.3. zu verweisen. Daraus ergibt sich für die technisch fachgerechte Durchführung der Abbrucharbeiten (einschließlich der Planung) eine Zeit von deutlich weniger als sechs Monaten.

Anhaltspunkte für öffentliche Interessen, aus denen sich eine besondere Dringlichkeit des Abbruches ergeben würde, sind weder im verwaltungsbehördlichen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hervorgekommen. Solche finden sich insbesondere nicht in den Begründungen der baubehördlichen Bescheide. Daher kann bei der Festlegung der angemessenen Frist gemäß § 59 Abs. 2 AVG (der nach § 17 VwGVG auch vom Landesverwaltungsgericht anzuwenden ist) berücksichtigt werden, dass der Beschwerdeführer (jedenfalls nicht unerhebliche) finanzielle Mittel für den Abbruch benötigen wird, und ihm zu deren Beschaffung Zeit eingeräumt werden. Konkretes Vorbringen dazu hat er nicht erstattet, weshalb auch das Gericht die sechsmonatige Frist als angemessen erachtet (vgl zur Angemessenheit der Leistungsfrist bei einem Abbruchauftrag VwGH 18.11.2024, Ra 2022/05/0133, mwN).

8. Die belangte Behörde hat somit der gegen den Abbruchauftrag des Bürgermeisters gerichteten Berufung zu Recht keine Folge gegeben. Sie hätte lediglich einen dem Bürgermeister im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides unterlaufenen Schreibfehler (die Breite des Gebäudes wurde mit „8,5 m²“ bezeichnet) zu korrigieren gehabt, was nunmehr vom Landesverwaltungsgericht im Rahmen seiner Verpflichtung zur Entscheidung in der Sache selbst nachzuholen ist.

V.Zur Unzulässigkeit der Revision

Die Revision ist nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt eine solche noch wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet.

Vielmehr beruht die Entscheidung auf dem klaren Wortlaut der §§ 14 Z 1 und 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sowie des § 60 Abs. 1 lit. a Wr BauO (vgl. zur Unzulässigkeit der Revision bei klarem Gesetzeswortlaut etwa VwGH 07.05.2021, Ra 2020/12/0036, mwN) im Zusammenhalt mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.