Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-393/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.01.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.393.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Richter MMag. Horrer über die Beschwerde des Herrn A gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 6. Dezember 2023, Zl. ***, betreffend eine Grundabtretung nach der NÖ Bauordnung 2014 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz 2014 - VwGVG als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG eine ordentliche Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Sachverhalt

Herr A (im Folgenden: Beschwerdeführer) ist grundbücherlicher Eigentümer der beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nrn. *** und *** (Bfl), je EZ. ***, je KG ***, in ***, ***.

Mit Schreiben vom 20. März 2023 beantragte der Beschwerdeführer bei der Baubehörde der Stadtgemeinde *** die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung für

die Änderung der Grundstücksgrenzen im Bauland der beiden Grundstücke Nrn. *** und *** (Bfl), je EZ. ***, je KG ***, *** gemäß dem - diesem Antrag beiliegenden - Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 gemäß § 10 NÖ Bauordnung 2014,

die Grundabtretung der im Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 ausgewiesenen und mit der Ziffer 1 bezeichneten Grundstücksfläche für das Grundstück Nr. ***, EZ. ***, KG ***, öffentliches Gut, ***, in *** im Ausmaß von 56 m2 nach § 12 NÖ Bauordnung 2014 sowie

die Bauplatzerklärung des neu geschaffenen Grundstückes Nr. ***, EZ. ***, KG ***, gemäß § 11 NÖ Bauordnung 2014.

Aus dem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 geht hervor, dass das Grundstück Nr. *** mit einer Grundstücksfläche von 2.300 m2 mit dem Grundstück Nr. *** mit einer Grundstücksfläche von 131 m2 zum neu geschaffenen Grundstück Nr. *** mit einer Grundstücksfläche von 2.375 m2 vereint wird, wobei von dieser Grundstücksfläche 497 m2 im Bauland und 1878 m2 in der Grünlandwidmung Land- und Forstwirtschaft liegen.

Gleichzeitig wird laut diesem Teilungsplan vom Grundstück Nr. *** eine Fläche von 56 m2, die auf der öffentlichen Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, liegt und in diesem Teilungsplan mit der Ziffer 1 bezeichnet wird, abgetreten, wobei die Fläche bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche *** 44 m2 und jene über dieser Mitte 12 m2 beträgt. Die Breite dieser abzutretenden Grundstücksfläche auf der öffentlichen Verkehrsfläche beträgt im geringsten Ausmaß rund 2,74 m und im größten Ausmaß rund 4,24 m sowie deren Länge im geringsten Ausmaß rund 16,14 m und im größten Ausmaß rund 16,54 m.

Das Stadtamt der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz erteilte dem Beschwerdeführer aufgrund dessen Antrag vom 20. März 2023 mit seinem Bescheid vom 20. April 2023, Zl. ***, gemäß § 10 NÖ Bauordnung 2014 die baubehördliche Bewilligung für die Änderung der Grundstücks-grenzen im Bauland gemäß dem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023, wobei es festhielt, dass von den durch diese Änderung betroffenen Grundstücken Nrn. ***, *** (Bfl) und *** der Bauplatz Grundstück Nr. *** und die Verkehrsfläche Grundstück Nr. *** neu geschaffen werden.

Im Spruchpunkt I. (Bauplatzerklärung) dieses Bescheides stellte es gemäß § 11 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 fest, dass das neu geschaffene Grundstück Nr. *** ein Bauplatz, eingeschränkt auf die Baulandfläche im Ausmaß von 497 m2, ist.

Im Spruchpunkt II. (Grundabtretung) dieses Bescheides ordnete es gemäß § 12 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 an, dass die im Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 ausgewiesene und mit der Ziffer 1 des Grundstückes Nr. *** beschriebene Grundstücksfläche im Ausmaß von 56 m2 gleichzeitig mit der Eintragung dieses Bescheides im Grundbuch und unter nachstehender Auflage in das öffentliche Gut der Gemeinde abzutreten ist:

„Das im Teilungsplan mit gelber Farbe bezeichnete Teilstück Nr. 1 des Gdst.Nr. *** ist frei von in Geld ablösbaren Lasten und geräumt von Bauwerken, Gehölzen und Materialien in das öffentliche Gut der Gemeinde zu übergeben. Die grundbücherliche Durchführung ist von dem zur Grundabtretung verpflichteten Eigentümer zu veranlassen.

Für die abzutretende Grundfläche Teilstück Nr. 1 des Grundstückes *** bis zur Mitte der Verkehrsfläche, Gst.: ***, ***, mit dem Ausmaß von 44 m2, gebührt dem Grundeigentümer keine Entschädigung.

Für über das gemäß § 12 Abs. 4 der NÖ Bauordnung 2014 vorgeschriebene Ausmaß, ab der Mitte der Verkehrsfläche abzutretende Grundfläche des Grundstückes ***, Teilstück Nr. 1, mit dem Ausmaß von 12 m2, gebührt mit der Rechtskraft der Entscheidung eine Entschädigung, die nach grundbücherlicher Durchführung der gegenständlichen Änderung der Grundstücksgrenzen im Bauland an den abtretungspflichtigen Grundeigentümer ausbezahlt wird.

Gemäß § 12 Abs. 6 hat die Gemeinde die Kosten der grundbücherlichen Durchführung im Fall einer teilweisen Entschädigung anteilsmäßig zu ersetzen.

Die Entschädigung ist aufgrund des Verkehrswertes des Grundstücks im Bauland und nicht des der Verkehrsfläche zu bemessen.

Gem. § 8 NÖ Bauordnung 2014 ist über die Entschädigung zunächst eine gütliche Einigung anzustreben.

Für die gütliche Einigung ist keine bestimmte Form vorgesehen.

Dem zu Entschädigenden wird es empfohlen den Entschädigungsanspruch bei der Gemeinde schriftlich zu machen.

Wird innerhalb von 6 Monaten keine Einigung erzielt, kann innerhalb von 5 Jahren ab Eintritt des Schadens bzw. ab der Rechtswirksamkeit der zugrundeliegenden Entscheidung die Festsetzung der Entschädigung beim örtlich zuständigen Landesgericht ***, ***, *** beantragt werden.

Gem. § 12 Abs. 7 NÖ Bauordnung 2014 darf die Verpflichtung zu der Straßengrundabtretung auch dann vollstreckt werden, wenn über einen Antrag auf Festsetzung der Entschädigung noch nicht entschieden wurde.

Erklärung:

Für die Verbücherung der Änderung von Grundstücksgrenzen wird die Übernahme der gem. Pkt. II. dieses Bescheides in das öffentliche Gut abzutretenden Verkehrsfläche durch die Stadtgemeinde *** bestätigt.“

Begründend führte die Baubehörde zur verfahrensgegenständlichen Grundabtretung aus, dass die Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland mit der Verpflichtung zur Grundabtretung für Verkehrsflächen verbunden ist, wobei die Eigentümer sämtliche Grundstücksflächen, die zwischen den Straßenfluchtlinien liegen, als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet und nicht mit einem Hauptgebäude oder -teil bebaut sind, nach § 12 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 in das öffentliche Gut der Stadtgemeinde *** abzutreten haben, wenn eine Bewilligung für die Änderung von Grundstücksgrenzen erteilt wird. Die Verpflichtung zur Grundabtretung umfasst auch jene Grundstücke und Grundstücksteile, die einem Baugrundstück vorgelagert sind und demselben Grundeigentümer gehören. Die Abtretung der Grundstücksfläche hat die Baubehörde dem Eigentümer mit Bescheid aufzutragen.

Gegen den Spruchpunkt II. dieses Bescheides betreffend die baubehördliche Grundabtretung erhob der Beschwerdeführer rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung, in welchem er sich gegen die entschädigungslose Grundabtretung aussprach. Im Wesentlichen behauptete er, dass bereits einmal im Jahre 1934 zu seinen Lasten bzw. seiner Rechtsvorgänger ein Grundstücksteil in das öffentliche Gut im damals gesetzmäßigen Ausmaß für dieselbe öffentliche Verkehrsfläche abgetreten wurde, sodass ihm gemäß § 12 Abs. 5 zweiter Spiegelstrich NÖ Bauordnung 2014 eine Entschädigung für die gesamte nunmehr abzutretende Grundstücksfläche gebührt und sämtliche Kosten der Teilung und der grundbücherlichen Durchführung von der Stadtgemeinde *** zu tragen sind. Das Grundstück Nr. ***, KG ***, wurde bereits unter seinem Rechtsvorgänger mit Teilungsplan zur Zl. *** aus dem Jahr 1913 geteilt, wodurch eine etwa 2 m breite öffentliche Verkehrsfläche in das öffentliches Gut, Grundstück Nr. ***, abgetreten wurde. Seinen Rechtsvorgängern blieben die Grundstücke Nrn. *** (östlich der neuen Verkehrsfläche) und *** (westlich der neuen Verkehrsfläche). Diese Abtretung wurde beim Bezirksgericht *** zur TZ *** grundbücherlich durchgeführt.

Eventualiter wurde vorgebracht, dass die Verbreiterung der Verkehrsfläche gegenständlich von Ost nach West erfolgte, sodass jenseits der Straßenachse, die gleichzeitig die Mitte der insgesamt abgetretenen Verkehrsfläche bildet, gemäß § 12 Abs. 4 iVm Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 die westseitige Hälfte der Verkehrsfläche im Ausmaß von 44 m2 der Entschädigung unterliegt und die Baubehörde gleichfalls aussprechen hätte müssen, dass auch die Kosten für den Teilungsplan, die grundbücherliche Durchführung etc. in diesem Verhältnis zwischen ihm und der Stadtgemeinde *** zu teilen sind.

Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz gab dieser Berufung gegen den Spruchpunkt II. des Bescheides des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 20. April 2023 mit seinem Bescheid vom 6. Dezember 2023, Zl. ***, keine Folge.

Nach Darstellung des verfahrensgegenständlichen Sachverhaltes und der angewendeten Rechtsvorschriften führte er im Wesentlichen begründend aus, dass die vom Beschwerdeführer behauptete Grundabtretung im Jahre 1934 keine Grundabtretung nach der Bauordnung für Niederösterreich 1883 war, sondern diese erfolgte nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz, was auch aus dem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** hervorgeht, wonach auf Grund des Anmeldungsbogens Nr. *** aus dem Jahre 1913 samt Mappenkopie vom 18. April 1934 die Abschreibung des vom Beschwerdeführer angeführten Grundstücksteiles von Amts wegen angeordnet wurde. Somit liegt eine Abtretung im Sinne der NÖ Bauordnung 2014 nicht vor, weswegen schon aus diesem Grund die Anwendbarkeit des vom Beschwerdeführer vorgebrachten § 12 Abs. 5 zweiter Spiegelstrich NÖ Bauordnung 2014 nicht in Betracht kommt. Eine Entschädigung für die gesamte nunmehr abzutretende Grundstücksfläche gebührt daher nicht. Auch sind daher sämtliche Kosten der Teilung und grundbücherlichen Durchführung nicht von der Stadtgemeinde *** zu tragen.

Aus diesen Gründen war die Berufung daher abzuweisen.

Auch dem eventualiter Vorbringen ist der Erfolg versagt, da die Grundabtretung im Jahre 1934 keine Grundabtretung nach der Bauordnung für Niederösterreich 1883 war. Darüber hinaus wird auch nicht vom Grundstück Nr. ***, sondern vom Grundstück Nr. *** ein Grundstücksteil in das öffentliche Gut abgetreten, wobei die verfahrensgegenständliche Fläche von 44 m2 direkt vor dem Grundstück Nr. *** liegt. Diese 44 m2 als jenen Teil anzusehen, der von Seiten des Grundstückes Nr. *** über der Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche liegt, kommt daher nicht in Betracht. Darüber hinaus liegt bereits das vor der nunmehrigen Abtretungsverpflichtung existierende Grundstück Nr. ***, welches nicht im Eigentum des Beschwerdeführers steht, zwischen dem Grundstück Nr. *** und dem Grundstück Nr. ***.

Rechtsrichtig wurde daher lediglich für die aus Sicht des Grundstückes Nr. *** über die Straßenmitte liegenden 12 m2 eine Entschädigungspflicht und ein dementsprechend anteilsmäßiger Kostenersatz bezüglich der Kosten der grundbücherlichen Durchführung nach der NÖ Bauordnung 2014 festgehalten.

In der dagegen erhobenen Beschwerde behauptete der Beschwerdeführer im Wesentlichen, dass seine Rechtsvorgänger bereits zuvor eine Grundstücksfläche im damals gesetzmäßigen Ausmaß für dieselbe Verkehrsfläche abtraten. Unter der Eigentümerschaft seiner Rechtsvorgänger wurde nämlich mit Teilungsplan zur Zl. *** aus dem Jahr 1913 das Grundstück Nr. ***, KG ***, geteilt, wodurch eine etwa 2 m breite Verkehrsfläche in das Grundstück Nr. *** als öffentliches Gut abgetreten wurde. Seinen Rechtsvorgängern blieben die Grundstücke Nrn. *** (östlich der neuen Verkehrsfläche) und *** (westlich der neuen Verkehrsfläche). Diese Abtretung wurde beim Bezirksgericht *** erst Jahre später zur TZ *** grundbücherlich durchgeführt. Da zu seinen Lasten bzw. seiner Rechtsvorgänger somit bereits einmal ein Grundstücksteil in das öffentliche Gut abgetreten wurde, gebührt ihm somit gemäß § 12 Abs. 5 zweiter Spiegelstrich NÖ Bauordnung 2014 eine Entschädigung sogar für die gesamte nunmehr abzutretende Grundstücksfläche im Ausmaß von 56 m2, jedenfalls aber im Ausmaß der über die Hälfte der Straßenbreite hinausgehenden Fläche.

Für ihn ist nicht nachvollziehbar, dass der Teilungsvorgang aus dem Jahr 1934 auf dem Liegenschaftsteilungsgesetz, BGBl. Nr. 3/1930 vom 19. Dezember 1929, basiert, zumal ihm die diesbezüglichen Akteninhalte nicht bekannt sind.

Genauso wenig wurden ihm die anderen von der belangten Behörde erhobenen historischen Urkunden, wie etwa Bescheide, Verhandlungsschriften, Verträge etc., auf die sich die belangte Behörde bezieht, zur Kenntnis gebracht, wodurch die belangte Behörde sein Parteiengehör verletzte. Ihm wurde auch das Ergebnis des Ermittlungsverfahrens nicht vorgehalten und die rechtserheblichen Tatsachen nicht mitgeteilt, sodass ihm weder die Liegenschaftsteilung nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz aus dem Jahr 1934 noch das von der belangten Behörde im Bescheid angesprochene Verfahren *** bekannt sind.

Des Weiteren behauptete er, dass zwischen der Stadtgemeinde *** und seinem Rechtsvorgänger ein Reallastenvertrag vom 2. November 1935 für das Grundstück Nr. *** abgeschlossen wurde, wobei dieser Vertrag im angefochtenen Berufungsbescheid zwar erwähnt, aber dessen Inhalt nicht wiedergegeben wurde, obwohl dieser Vertrag ebenso eine Abtretungsverpflichtung zum Gegenstand hat wie auch die Frage der Entgeltlichkeit der Abtretung. Dieser Vertrag wurde beim Bezirksgericht *** zur TZ *** grundbücherlich eingetragen. Dieser Vertrag enthält folgende Vereinbarung:

„[...] In Erfüllung dieser Bedingungen verpflichten sich Herr C und Frau D gegenüber der Stadtgemeinde ***, jedoch nur mit dem obigen Grundstücke nicht persönlich haftend, jederzeit über Verlangen der Stadtgemeinde ***:

1. ) den zur Straßenherstellung entfallenden Grund des Grundstückes Nummer *** in der halben Straßenbreite auf ihre Kosten unentgeltlich und im Niveau grundbücherlich als öffentliches Gut abzutreten, [...]“

Aus diesem Inhalt erschließt sich, dass zu Lasten des Grundstückes Nr. *** bestenfalls Grundstücksteile bis zur halben Straßenbreite unentgeltlich abzutreten sind. Daraus folgt zweierlei, nämlich, dass die zweite Hälfte der zu errichtenden Straßenbreite nicht unentgeltlich in das öffentliche Gut abzutreten ist, und dass diese Vereinbarung für die Frage der Entgeltlichkeit der Abtretung gemäß § 12 Abs. 5 zweiter Spiegelstrich NÖ Bauordnung 2014 auch für den gegenständlichen Fall zu beachten ist. Diese vorangegangene Abtretung ist eine Abtretung im Sinne der NÖ Bauordnung 2014, da Grundabtretungen in das öffentliche Gut im Rahmen einer Vereinbarung gemäß § 12 Abs. 2a auch in der NÖ Bauordnung 2014 vorgesehen sind. Die Stadtgemeinde *** trifft daher auf Basis dieses Reallastenvertrages gemäß § 12 Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 jedenfalls eine Entschädigungspflicht für die, eine halbe Straßenbreite überschreitende Teilfläche von 44 m2. Eine Kopie dieses Reallastenvertrages legte der Beschwerdeführer seiner Beschwerde bei.

Des Weiteren behauptete der Beschwerdeführer, dass nach § 12 Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 jegliche entschädigungslose Grundabtretung in der Vergangenheit, somit auch die entschädigungslose Übertragung nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz, für die Frage vorangegangener Abtretungen in das öffentliche Gut als relevant einzubeziehen ist. Im vorliegenden Fall gebührt ihm daher sowohl auf Basis des Reallastenvertrages vom 2. November 1935 eine Entschädigung für die Teilflächen, die über die Hälfte der Verkehrsfläche hinausgehen, als auch aufgrund der Tatsache der zeitlich früheren entschädigungslosen Übertragungen in das öffentliche Gut. Die Entschädigungspflicht betrifft sohin nicht eine Grundstücksfläche von 12 m2, sondern zumindest eine Grundstücksfläche von 44 m2, nämlich die zweite Hälfte der öffentlichen Verkehrsfläche gemäß dem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023.

Würden unentgeltliche Abtretungen im Sinne des Liegenschaftsteilungsgesetzes bei der Beurteilung zuvor abgetretener Verkehrsflächen im Sinne des § 12 Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 nicht einbezogen, würde dies zu einer unverhältnismäßigen Belastung eines Grundeigentümers führen, da - so wie im vorliegenden Fall - bei einer Mischung aus Teilungen nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz und Grundabtretungen gemäß der NÖ Bauordnung das Ergebnis zu einer mehrheitlich bzw. zur Gänze unentgeltlich erfolgenden Übertragung von Privatvermögen in das öffentliche Gut führen würde. Die belangte Behörde hat daher bei der Festlegung der Entschädigungspflicht die diesbezüglichen gesetzlichen Bestimmungen des § 12 Abs. 5 erster und zweiter Spiegelstrich NÖ Bauordnung 2014 nicht gesetzeskonform angewendet, da sie weder die bereits erfolgte Grundabtretung, die zur TZ *** grundbücherlich durchgeführt wurde, noch den Reallastenvertrag vom 2. November 1935 berücksichtigt hat.

Schließlich beantragte er die Durchführung einer gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte sodann am 15. Jänner 2025 die beantragte öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der die Gerichtsparteien ordnungsgemäß geladen wurden und an der diese auch teilnahmen.

In der Niederschrift dieser Verhandlung wurde wörtlich festgehalten:

„…

Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers verweist auf den Teilungsplan aus dem Jahr 1913, welcher mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22.05.1934 zur TZ *** grundbücherlich durchgeführt wurde.

Aus diesem Beschluss geht hervor, dass auf Grund des Liegenschaftsteilungsgesetzes vom Grundstück Nr. *** 33 m² und vom Grundstück Nr. *** 5 m² an die öffentliche Verkehrsfläche Grundstück Nr. *** übertragen worden sind.

Beide Parteien verweisen darauf, dass die Anführung der beiden Grundstücke Nrn. *** und *** in diesem Beschluss darauf hindeuten, dass das Grundstück Nr. *** bereits vorher geteilt worden sein muss. Des Weiteren verweisen beide Parteien darauf, dass aus dem Anmeldungsbogen auf der linken Spalte der Bestand ausgewiesen ist und auf der rechten Spalte die neu geschaffenen Grundstücke bzw. neu geschaffenen Grundflächen. Auch daraus ist ersichtlich, dass in der Liste des Bestandes die Grundstücke Nrn. *** und *** nicht angeführt sind. Hätte das Grundstück Nr. *** bereits damals bestanden, dann wäre es als Bestand ausgewiesen worden und es wäre bei diesem Grundstück Nr. *** im Falle eines Zuwachses in der Spalte auf der rechten Seite dieser Zuwachs ausgewiesen worden. Es ist daher davon auszugehen, dass die Grundstücke Nrn. *** und *** bereits vor der TZ *** geschaffen wurden, während mit dieser TZ *** nunmehr eine 2 m breite öffentliche Verkehrsfläche mit dem Grundstück Nr. *** geschaffen wurde, wobei aus der TZ *** hervorgeht, dass vom Grundstück Nr. *** 33 m² und vom Grundstück Nr. *** 5 m² für diese öffentliche Verkehrsfläche übertragen wurden, und zwar nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz.

Nunmehr wird der Reallastenvertrag vom 02.11.1935, der vom Bezirksgericht *** zur TZ *** grundbücherlich eingetragen wurde, besprochen.

Es wird festgehalten, dass dieser Reallastenvertrag vom 02.11.1935 zur TZ *** grundbücherlich eingetragen wurde. Es kann aber nicht festgestellt werden, dass auf Grund dieses Reallastenvertrages irgendwelche Grundflächen für das Grundstück Nr. *** abgetreten wurden. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass der Inhalt dieses Reallastenvertrages betreffend die Grundabtretung ohnehin mit der heutigen gesetzlichen Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 übereinstimmt.

Des Weiteren werden nun die Baubewilligungen vom 19.09.1933 und vom 17.04.1990 besprochen, in denen ebenfalls die Abtretungsverpflichtung enthalten ist. Es wird aber festgehalten und von beiden Seiten nicht bestritten, dass eine solche Abtretung auf Grund dieser Bescheide nicht erfolgt ist.

Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers verweist auch darauf und gibt zu bedenken, dass seiner Meinung nach das Grundstück Nr. ***, KG ***, bereits vor dem Jahr 1934 geteilt worden sein muss, unter anderem auch, dass es auf Grund des Anmeldungsbogens Nr. *** eine Grundteilung im Jahr 1913 nach der Bauordnung für Niederösterreich 1883 gegeben hat. Bereits damals hätte man nach der Bauordnung für Niederösterreich 1883 für die Verkehrsfläche abzutreten gehabt. Nunmehr stellt sich aber heraus, dass die Abtretung jedoch erst im Jahr 1934 erfolgt ist, wobei diese Abtretung aber zu Unrecht nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz erfolgt ist; vielmehr hätte die Abtretung nach der Bauordnung für Niederösterreich 1883 erfolgen müssen, da der Anlass dafür in der Bauordnung für Niederösterreich 1883 zu finden ist. Aus diesem Grund ist auch die im Jahr 1934 vorgenommene Übertragung nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz auf jeden Fall im gegenständlichen Verfahren anzurechnen und bei der Entschädigung zu berücksichtigen.

Der Vertreter der belangten Behörde verweist darauf, dass diese Ansicht nicht zutrifft, da diesbezüglich nur Grundabteilungen und Grundabtretungen nach der NÖ Bauordnung zu berücksichtigen sind, aber nicht solche nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz. Diesbezüglich verweist er auf die Bestimmung des § 10 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2024 …“

Feststellungen

Zwischen den beiden Grundstücken Nrn. *** und ***, welche sich jeweils im grundbücherlichen Eigentum des Beschwerdeführers befinden, liegt die öffentliche Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, welche sich im grundbücherlichen Eigentum der Stadtgemeinde *** befindet, und welche eine Breite von rund 6 m bis 6,50 m aufweist.

Das ursprünglich bestehende Grundstück Nr. ***, KG ***, welches sich im Eigentum der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers befunden hat, wurde vor dem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** bereits zumindest in die beiden Grundstücke Nrn. *** und ***, je KG ***, geteilt, wobei sich der genaue Zeitpunkt dieser Grundstücksteilung mangels vorhandener Unterlagen nicht mehr feststellen lässt.

Das Grundstück Nr. ***, KG ***, öffentliches Gut, öffentliche Verkehrsfläche ***, wurde im Jahr 1934 aufgrund des Beschlusses des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** neu geschaffen und dieses erhielt mit diesem grundbücherlich durchgeführten Beschluss vom Grundstück Nr. *** eine Grundstücksfläche im Ausmaß von 33 m2 und vom Grundstück Nr. *** eine Grundstücksfläche im Ausmaß von 5 m2 übertragen. Diese öffentliche Verkehrsfläche lag bereits damals zwischen den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** und diese wies aufgrund dieser Übertragung der Grundstücksflächen im Jahr 1934 zwischen diesen beiden Grundstücken eine Breite von rund 2 m auf.

Rechtsgrundlage der Übertragung dieser Grundstücksflächen im Ausmaß von 33 m2 und von 5 m2 von den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** an das Grundstück Nr. *** durch den Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** war § 18 Liegenschaftsteilungsgesetz, BGBl. Nr. 3/30 vom 19. Dezember 1929.

Es konnte nicht festgestellt werden, ob damals für die beiden abzutretenden Grundstücksflächen allfällige Entschädigungen gezahlt bzw. Ersatzansprüche abgegolten wurden (§ 20 Liegenschaftsteilungsgesetz, BGBl. Nr. 3/30 vom 19. Dezember 1929).

Zwischen der Stadtgemeinde *** und den Rechtsvorgängern des Beschwerdeführers, nämlich den Ehegatten C und D, wurde ein Reallastenvertrag vom 2. November 1935 abgeschlossen, welcher vom Bezirksgericht *** unter der TZ *** grundbücherlich eingetragen wurde. In diesem Reallastenvertag verpflichteten sich diese gegenüber der Stadtgemeinde ***, jederzeit über Verlangen der Stadtgemeinde *** den zur Straßenherstellung entfallenden Grund des Grundstückes Nr. *** in der halben Straßenbreite auf ihre Kosten unentgeltlich und im Niveau grundbücherlich in das öffentliches Gut abzutreten.

Aufgrund dieses Reallastenvertrages erfolgte keine Abtretung von Grundstücksflächen vom Grundstück Nr. *** an das Grundstück Nr. ***.

In den beiden rechtskräftigen Bescheiden der Baubehörde der Stadtgemeinde *** vom 19. September 1933, Zl. ***, mit welchem die Baubewilligung zur Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück Nr. *** erteilt wurde, und vom 17. April 1990, Zl. ***, mit welchem die Baubewilligung u.a. für einen Zubau und für Abänderungen an diesem Wohngebäude erteilt wurde, wurde u.a. festgehalten, dass der zur Straßenherstellung entfallende Grundstücksteil des Grundstückes Nr. *** in der halben Straßenbreite unentgeltlich und im Niveau grundbücherlich in das öffentliche Gut abzutreten ist und die Kosten der grundbücherlichen Durchführung und Niveauherstellung die Bauwerber zu tragen haben.

Eine Grundabtretung vom Grundstück Nr. *** an das Grundstück Nr. *** aufgrund dieser beiden Baubewilligungen erfolgte nicht.

Der Beschwerdeführer ist grundbücherlicher Eigentümer der beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nrn. *** und *** (Bfl), je EZ. ***, je KG ***, in ***, ***.

Das Stadtamt der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz erteilte dem Beschwerdeführer mit seinem Bescheid vom 20. April 2023, Zl. ***, gemäß § 10 NÖ Bauordnung 2014 die baubehördliche Bewilligung für die Änderung der Grundstücksgrenzen im Bauland für die beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nrn. *** und *** nach dem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023.

Gemäß diesem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 ist vom Grundstück Nr. *** eine Grundstücksfläche von 56 m2, die auf der öffentlichen Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, liegt und in diesem Teilungsplan mit der Ziffer 1 bezeichnet wird, abzutreten, wobei diese abzutretende Grundstücksfläche bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche *** - das ist die Grundstücksfläche von der neu zu schaffenden Grundstücksgrenze des Grundstückes Nr. *** (neu) bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche *** (Grundstück Nr. ***) - 44 m2 und jene über dieser Mitte 12 m2 umfasst.

Das Stadtamt der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz ordnete gegenüber dem Beschwerdeführer im Spruchpunkt II. seines Bescheides vom 20. April 2023, Zl. ***, gemäß § 12 NÖ Bauordnung 2014 an, dass die im Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 ausgewiesene und mit der Ziffer 1 des Grundstückes Nr. *** beschriebene Grundstücksfläche im Ausmaß von 56 m2 gleichzeitig mit der Eintragung dieses Bescheides im Grundbuch in das öffentliche Gut der Stadtgemeinde *** abzutreten ist, wobei diese Grundstücksfläche frei von in Geld ablösbaren Lasten und geräumt von Bauwerken, Gehölzen und Materialien in das öffentliche Gut der Stadtgemeinde *** zu übergeben ist. Die grundbücherliche Durchführung ist vom Beschwerdeführer zu veranlassen.

Das Stadtamt der Stadtgemeinde *** sprach in diesem Spruchpunkt II. weiters aus, dass dem Beschwerdeführer für diese abzutretende Grundstücksfläche bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, mit dem Ausmaß von 44 m2 keine Entschädigung gebührt.

Das Stadtamt der Stadtgemeinde *** sprach in diesem Spruchpunkt II. ebenso aus, dass dem Beschwerdeführer für diese abzutretende Grundstücksfläche ab der Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, mit dem Ausmaß von 12 m2 mit der Rechtskraft dieser Entscheidung eine Entschädigung gebührt, die nach grundbücherlicher Durchführung der gegenständlichen Änderung der Grundstücksgrenzen im Bauland an ihn ausbezahlt wird. Die Stadtgemeinde *** hat dem Beschwerdeführer die Kosten der grundbücherlichen Durchführung aufgrund dieser teilweisen Entschädigung anteilsmäßig zu ersetzen.

Gegen den Spruchpunkt II. dieses Bescheides betreffend die Abweisung der Entschädigung für die gesamte abzutretende Grundstücksfläche im Ausmaß von 56 m2 erhob der Beschwerdeführer rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung.

Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz gab dieser Berufung gegen den Spruchpunkt II. des Bescheides des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 20. April 2023 mit seinem Bescheid vom 6. Dezember 2023, Zl. ***, keine Folge.

Gegen diesen Berufungsbescheid erhob der Beschwerdeführer rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 15. Jänner 2025 die vom Beschwerdeführer beantragte öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der die Gerichtsparteien ordnungsgemäß geladen wurden und an der diese auch teilnahmen.

Festgestellt wird, dass im gegenständlichen Verfahren die Lage und das Ausmaß der abzutretenden Grundstücksfläche von 56 m2 vom bestehenden Grundstück Nr. *** gemäß dem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 unstrittig ist.

Festgestellt wird, dass im gegenständlichen Verfahren jedoch strittig ist, für welches Ausmaß dieser abzutretenden Grundstücksfläche von 56 m2 dem Beschwerdeführer eine Entschädigung nach § 12 NÖ Bauordnung 2014 gebührt.

Beweiswürdigung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis erhoben zum einen durch die Einsichtnahme in den von der Baubehörde vorgelegten Verwaltungsakt, der sowohl die im Sachverhalt und in den Feststellungen dieses Erkenntnisses dargelegten Entscheidungen der Baubehörden und die Rechtsmittel des Beschwerdeführers als auch die Beschlüsse des Bezirksgerichtes *** und die Urkunden, welche sowohl von den Baubehörden der Stadtgemeinde *** als auch vom Beschwerdeführer am Grundbuchsgericht *** eingesehen und in diesem Verfahren von ihnen vorgelegt wurden, enthält und zum anderen durch die Durchführung der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 15. Jänner 2025, insbesondere durch die dabei erfolgte Einvernahme der beiden Gerichtsparteien, nämlich des Beschwerdeführers und der belangten Behörde.

Der Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes sowie die Ergebnisse der gerichtlichen öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 15. Jänner 2025 erwiesen sich diesbezüglich als unstrittig und unbedenklich und diese konnten - soweit die gegenständliche Entscheidung betroffen ist - dieser Entscheidung somit zugrunde gelegt werden.

Dass das ursprünglich bestehende Grundstück Nr. ***, KG ***, vor dem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** bereits zumindest in die beiden Grundstücke Nrn. *** und ***, je KG ***, geteilt wurde, ergibt sich aus dem im von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt enthaltenen Anmeldungsbogen Nr. *** aus dem Jahr 1913 betreffend die aus Anlass der Herstellung öffentlicher Weg- und Wasserbauanlagen herbeigeführten Besitz- und Objektsänderungen. In diesem Anmeldungsbogen sind nämlich die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** in der Spalte „Bisheriger Bestand“ bereits als Bestand ausgewiesen.

Mangels vorhandener Unterlagen lässt sich jedoch der Zeitpunkt dieser Grundstücksabteilung nach den Bestimmungen der Bauordnung für Niederösterreich 1883, und somit die Schaffung der beiden Grundstücke Nrn. *** und ***, nicht mehr feststellen.

Ebenso sind keine Unterlagen auffindbar und vorhanden, die belegen, dass die Baubehörde im Zuge dieser Grundstücksabteilung den damaligen Grundstückseigentümer nach § 14 der Bauordnung für Niederösterreich mit einem Grundabtretungsbescheid verpflichtete, von diesen beiden Grundstücken Nrn. *** und *** irgendwelche Grundstücksflächen in das öffentliche Gut der Stadtgemeinde *** für die Schaffung der öffentlichen Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, abzutreten und es finden sich auch keine Unterlagen darüber, dass von den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** bis zum Jahr 1934 irgendwelche Grundstücksflächen in das öffentliche Gut der Stadtgemeinde *** für die Schaffung der öffentlichen Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, übertragen wurden.

Vielmehr ergibt sich aus dem im von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt enthaltenen Anmeldungsbogen Nr. *** aus dem Jahr 1913 betreffend die aus Anlass der Herstellung öffentlicher Weg- und Wasserbauanlagen herbeigeführten Besitz- und Objektsänderungen sowie aus dem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ ***, dass das Grundstück Nr. ***, KG ***, öffentliches Gut, öffentliche Verkehrsfläche ***, erst im Jahr 1934 aufgrund des Beschlusses des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** neu geschaffen wurde und dass für diese mit diesem grundbücherlich durchgeführten Beschluss vom Grundstück Nr. *** eine Grundstücksfläche im Ausmaß von 33 m2 und vom Grundstück Nr. *** eine Grundstücksfläche im Ausmaß von 5 m2 übertragen wurde. In diesem Anmeldungsbogen ist nämlich das Grundstück Nr. *** in der Spalte „Bisheriger Bestand“ nicht als Bestand ausgewiesen. Vielmehr wird dieses Grundstück lediglich in der Spalte „Neuer Bestand“ ausgewiesen, wobei dieses Grundstück aufgrund dieses Beschlusses damals von mehreren Grundstücken, also nicht nur von den beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücken, Grundstücksflächen übertragen bekam.

Dafür spricht auch der Umstand, dass in diesem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** ein Grundstücksflächenzuwachs dieses Grundstückes Nr. *** wohl durch einen Vergleich des bestehenden Bestandes und des neu zu schaffenden Bestandes ausgewiesen worden wäre, wenn das Grundstück Nr. *** schon vor diesem Beschluss bestanden hätte; eine solche Gegenüberstellung findet sich darin jedoch nicht.

Weiters spricht der Umstand dafür, dass das Bezirksgericht *** in seinem Beschluss vom 22. Mai 1934 in seinem Spruchpunkt II). darüber hinaus „die Vereinigung der ad I a abgeschriebenen Grundflächen zum neuen Grundstück Weg Nr. *** im Gesamtausmasse von 529 m2“ verfügte. Und in seinem Spruchpunkt III.) schuf das Bezirksgericht *** im Übrigen gleichzeitig das „neue Weggrundstück Nr. ***“.

Ebenso ergibt sich aus diesem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ ***, konkret aus dessen Beilage Anmeldungsbogen Nr. ***, Blatt Nr. ad 3, welche der Beschwerdeführer seiner Berufung angeschlossen hat, und auch aus dem Berufungsvorbringen des Beschwerdeführers, dass diese öffentliche Verkehrsfläche dadurch zwischen den beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücken Nrn. *** und *** eine Breite von rund 2 m erhielt. Hierbei handelt es sich um jene Grundstücksfläche des Grundstückes Nr. ***, welche nunmehr zwischen der nun abzutretenden Grundstücksfläche des Grundstückes Nr. *** im Ausmaß von 56 m2 und der Grundstücksgrenze zum Grundstück Nr. *** liegt.

Dass der Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** und somit die Übertragung der Grundstücksflächen von den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** an das Grundstück Nr. *** durch diesen Beschluss auf der Bestimmung des § 18 Liegenschaftsteilungsgesetz, BGBl. Nr. 3/30 vom 19. Dezember 1929, basiert, ergibt sich aus dem eindeutigen und unzweifelhaften Wortlaut dieses Beschlusses, in welchem die herangezogene Rechtsgrundlage ausdrücklich genannt ist.

Ob für diese Übertragung Ersatzansprüche abgegolten bzw. Entschädigungen an die damaligen Grundstückseigentümer gezahlt wurden (§ 20 Liegenschaftsteilungsgesetz, BGBl. Nr. 3/30 vom 19. Dezember 1929), ist aus den vorhandenen Unterlagen nicht ersichtlich.

Dass zwischen der Stadtgemeinde *** und den Rechtsvorgängern des Beschwerdeführers, nämlich den Ehegatten C und D, ein Reallastenvertrag vom 2. November 1935 abgeschlossen und dass dieser vom Bezirksgericht *** zur TZ *** grundbücherlich eingetragen wurde, sowie, dass sich diese in diesem Reallastenvertrag gegenüber der Stadtgemeinde *** verpflichteten, jederzeit über Verlangen der Stadtgemeinde *** den zur Straßenherstellung entfallenden Grund des Grundstückes Nr. *** in der halben Straßenbreite auf ihre Kosten unentgeltlich und im Niveau grundbücherlich in das öffentliches Gut abzutreten, ergibt sich aus diesem vom Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde selbst vorgelegten Reallastenvertrag.

Dass aufgrund dieses Reallastenvertrages keine Übertragung von Grundstücksflächen vom Grundstück Nr. *** in das öffentliche Gut, Grundstück Nr. ***, erfolgte, ist unstrittig und es ergibt sich dies auch aus dem Inhalt des von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsaktes, zumal ein solcher Grundstücksflächenzuwachs durch ein auf diesen Reallastenvertrag gestütztes Verlangen der Stadtgemeinde *** nicht erkennbar ist. Vielmehr ergibt sich aus diesem Akteninhalt, dass die Grundstücksfläche auf dem Grundstück Nr. ***, die zwischen den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** liegt, nur durch zwei Vorgänge in das öffentliche Gut übertragen wurde bzw. wird, nämlich durch den Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** sowie durch das gegenständliche Verfahren und der daran anknüpfenden Entscheidungen.

Dass in den beiden rechtskräftigen Bescheiden der Baubehörde der Stadtgemeinde *** vom 19. September 1933, Zl. ***, und vom 17. April 1990, Zl. ***, u.a. festgehalten ist, dass der zur Straßenherstellung entfallende Grundstücksteil des Grundstückes Nr. *** in der halben Straßenbreite unentgeltlich und im Niveau grundbücherlich in das öffentliches Gut abzutreten ist und die Kosten der grundbücherlichen Durchführung und Niveauherstellung die Bauwerber zu tragen haben, ergibt sich aus den jeweiligen eindeutigen und klaren Wortlauten dieser Bescheide und es ist dies auch unstrittig.

Ebenso unstrittig ist, dass aufgrund dieser beiden Baubewilligungen eine Grundabtretung vom Grundstück Nr. *** in das öffentliche Gut, Grundstück Nr. ***, niemals erfolgte und es ergibt sich dies auch aus dem Inhalt des von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsaktes, zumal ein solcher Grundstücksflächenzuwachs durch diese beiden Bescheide nicht erkennbar ist. Vielmehr ergibt sich aus diesem Akteninhalt, dass die Grundstücksfläche auf dem Grundstück Nr. ***, die zwischen den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** liegt, nur durch zwei Vorgänge in das öffentliche Gut übertragen wurde bzw. wird, nämlich durch den Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** sowie durch das gegenständliche Verfahren und der daran anknüpfenden Entscheidungen.

Die Lage und das Ausmaß der verfahrensgegenständlichen abzutretenden Grundstücksfläche im Ausmaß von 56 m2 ergibt sich eindeutig aus dem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 und es ist diese darin als Ziffer 1 bezeichnet, wobei diese abzutretende Grundstücksfläche bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche *** - das ist die Grundstücksfläche von der neu zu schaffenden Grundstücksgrenze des Grundstückes Nr. *** (neu) bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche *** (Grundstück Nr. ***) - 44 m2 und jene über dieser Mitte 12 m2 umfasst. Auch dies ist unstrittig.

Dass im gegenständlichen Verfahren das Ausmaß der abzutretenden Grundstücksfläche von 56 m2 vom bestehenden Grundstück Nr. *** unstrittig ist und dass nur strittig ist, für welches Ausmaß der abzutretenden Grundfläche von 56 m2 dem Beschwerdeführer eine Entschädigung nach § 12 NÖ Bauordnung 2014 gebührt, ergibt sich aus seinen beiden Rechtsmitteln der Berufung und der Beschwerde.

Zu Spruchpunkt 1.:

Rechtsvorschriften

Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz 2014 - VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge § 31 Abs. 1 VwGVG 2014 mit Beschluss.

Nach Abs. 2 dieser Gesetzesstelle hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z. 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid gemäß § 27 VwGVG 2014 auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z. 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.

In seinem Verfahren hat das Verwaltungsgericht - soweit sich nicht aus dem VwGVG 2014 anderes ergibt - die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, in Verwaltungsstrafsachen jene des VStG mit Ausnahme des 5. Abschnittes des II. Teiles und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte (§§ 17, 38 VwGVG 2014).

Gemäß § 14 Abs. 1 Bauordnung für Niederösterreich 1883 hat der Abteilungswerber den zur Herstellung neuer Straßen oder Gassen bis zur Einmündung in die bereits bestehenden Straßen oder Gassen sowie den zur Verbreiterung der bestehenden Straßen oder Gassen nach Maßgabe der bestimmten Baulinien erforderlichen Grund, insoweit dieser sein Eigentum ist, in dem festgesetzten Niveau ohne Entgelt an die Gemeinde zu übergeben, wenn bei der Abteilung eines Grundes auf Bauplätze neue Straßen oder Gassen projektiert sind.

Nach Abs. 3 dieser Gesetzesstelle erstreckt sich die unentgeltliche Abtretung des Grundes für neu zu eröffnende oder für die Verbreiterung bestehender Straßen und Gassen aber nur bis höchstens 23 m Breite außerhalb der bestimmten Baulinie.

Gemäß § 12 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 sind die Eigentümer verpflichtet, sämtliche Grundflächen des von den Vorhaben nach Z 1 und 2 betroffenen Grundstücks, die zwischen den Straßenfluchtlinien liegen und nicht mit einem Hauptgebäude oder -teil bebaut sind, in das öffentliche Gut der Gemeinde abzutreten, wenn im Bauland

1. eine Anzeige für die Herstellung von Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen (§ 15 Abs. 1 Z 1 lit. b) nicht untersagt wird oder

2. eine Bewilligung

a)für die Änderung von Grundstücksgrenzen (§ 10 und V. Abschnitt des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) oder

b)für einen Neu- oder Zubau eines Gebäudes, ausgenommen Gebäude im Sinn des § 18 Abs. 1a Z 1, Gebäude vorübergehenden Bestandes und Gebäude für öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen mit einer bebauten Fläche bis zu 25 m2 und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m, oder

c)für die Herstellung einer Abstellanlage für Kraftfahrzeuge oder

d)für die Herstellung einer baulichen Anlage, die als Einfriedung innerhalb eines Abstandes von 7 m von der vorderen Grundstücksgrenze gegen öffentliche Verkehrsflächen gerichtet ist,

erteilt wird.

Die Verpflichtung zur Grundabtretung umfasst auch jene Grundstücke und Grundstücksteile, die dem Baugrundstück vorgelagert sind und demselben Grundeigentümer gehören.

Wenn das Grundstück nur zum Teil als Bauland gewidmet ist, hat die Grundabtretung - unabhängig von der Abtretungsverpflichtung entlang des Baulandes - entlang der als Grünland oder private Verkehrsfläche gewidmeten Bereiche nur für jene öffentliche Verkehrsfläche zu erfolgen, von der aus das Baugrundstück erschlossen (Zufahrt, Anschlussleitungen, Kanal, etc.) wird.

Nach Abs. 2 dieser Gesetzesstelle hat die Baubehörde dem Eigentümer des Grundstücks die Grundabtretung mit Bescheid aufzutragen. In diesem Bescheid ist auch der Verlauf der Straßenfluchtlinie und bei neuen Verkehrsflächen auch deren Niveau zu bestimmen, wenn eine Anzeige nach Abs. 1 Z 1 erfolgt ist und durch einen Bebauungsplan oder eine Verordnung des Gemeinderates nach § 67 Abs. 4 keine Straßenfluchtlinie festgelegt ist.

Nach Abs. 3 dieser Gesetzesstelle ist die grundbücherliche Durchführung von dem zur Grundabtretung verpflichteten Eigentümer zu veranlassen. Die Grundflächen sind frei von in Geld ablösbaren Lasten und geräumt von Bauwerken, Gehölzen und Materialien zu übergeben. Solange die abgetretene Grundfläche noch nicht zum Ausbau oder zur Verbreiterung der Verkehrsfläche benötigt wird, darf der Eigentümer des angrenzenden Bauplatzes ihre unentgeltliche Nutzung beanspruchen. Hierüber ist mit der Gemeinde eine Vereinbarung zu schließen. Die Räumung der Grundfläche darf während dieses Zeitraumes aufgeschoben werden.

Nach Abs. 4 dieser Gesetzesstelle gebührt keine Entschädigung für die abzutretende Grundfläche bis zur Mitte der Verkehrsfläche, höchstens aber bis zu einer Breite von 7 m. Dies gilt auch, wenn an zwei oder mehreren Seiten eines Grundstücks Grundflächen abzutreten sind.

Nach Abs. 5 dieser Gesetzesstelle gebührt eine Entschädigung für jene Grundfläche, die

-über das im Abs. 4 angeführte Ausmaß oder,

-wenn eine Straßenfluchtlinie neu festgelegt und zuvor schon im vollen, damals gesetzmäßigen Ausmaß für dieselbe Verkehrsfläche abgetreten wurde, nunmehr zusätzlich abzutreten ist.

Die Entschädigung ist aufgrund des Verkehrswertes des Grundstücks zu bemessen.

Der Anspruch darauf entsteht im Fall des Abs. 2 mit der Rechtskraft der Entscheidung, mit dem die Grundabtretung aufgetragen wurde, oder im Fall des Abs. 2a mit dem Abschluss einer Vereinbarung über die Grundabtretung.

Ist für die Grundabtretung keine Entschädigung zu leisten, hat der zur Grundabtretung verpflichtete Eigentümer gemäß Abs. 6 dieser Gesetzesstelle die Kosten der grundbücherlichen Durchführung zu tragen. Die Gemeinde hat diese Kosten im Fall einer Entschädigung zur Gänze, im Fall einer teilweisen Entschädigung anteilsmäßig zu ersetzen.

Nach Abs. 7 dieser Gesetzesstelle darf die Verpflichtung zur Straßengrundabtretung auch dann vollstreckt werden, wenn über einen Antrag auf Festsetzung der Entschädigung nach § 8 noch nicht entschieden wurde.

Wenn die Widmung einer Grundfläche, die auf Grund der vorstehenden oder entsprechender früheren Bestimmungen unentgeltlich abgetreten werden musste, als öffentliche Verkehrsfläche aufgehoben wird, dann ist diese Grundfläche nach Abs. 8 dieser Gesetzesstelle dem Eigentümer des angrenzenden Grundstückes zur unentgeltlichen Übernahme in sein Eigentum anzubieten. Im Falle einer Grundabtretung gegen Entgelt ist das seinerzeit geleistete Entgelt valorisiert auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes der Bundesanstalt „Statistik Österreich” zum Zeitpunkt der Leistung zurückzuerstatten.

Nach Abs. 9 dieser Gesetzesstelle hat die Gemeinde die abzutretende Fläche innerhalb von fünf Jahren ab Rechtskraft der Abtretungsverpflichtung in das öffentlichen Gut zu übernehmen, andernfalls die Abtretungsverpflichtung außer Kraft tritt. Diese Frist ist gewahrt, wenn die Gemeinde innerhalb dieser Frist entsprechende Maßnahmen zur Durchsetzung der Abtretungsverpflichtung veranlasst hat. Für vor dem 1. Februar 2015 mit Bescheid aufgetragene Grundabtretungen beginnt diese Frist mit 1. Februar 2015.

Liegt ein in § 12 Abs. 1 Z 1 und 2 genannter Anlass vor und

-ist durch die Lage der Straßenfluchtlinie eine unentgeltliche Grundabtretung in dem im § 12 Abs. 4 bestimmten Ausmaß nicht oder nur in einem geringeren Ausmaß möglich und

-hat der Grundstückseigentümer oder einer seiner Rechtsvorgänger nicht aus einem früheren Anlass (ausgenommen nach § 15 des Liegenschaftsteilungs-gesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) an dieser Stelle unentgeltlich Straßengrund im damals gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß abgetreten,

dann hat dieser Grundstückseigentümer gemäß § 40 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 bis zu jenem Flächenausmaß, das er nach § 12 Abs. 4 abzutreten hätte, eine Grundabtretungs-Ausgleichsabgabe zu entrichten. In diesen Fällen ist nach Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2 Abs. 1, mit dem die Grundabtretung nach § 12 Abs. 2 aufgetragen wurde, oder nach Abschluss einer Vereinbarung über die Grundabtretung nach § 12 Abs. 3 die Grundabtretungs-Ausgleichsabgabe vorzuschreiben.

Nach Abs. 2 dieser Gesetzesstelle ist die Abgabe aufgrund des Verkehrswertes des Grundstücks zu bemessen. Die Grundabtretungs-Ausgleichsabgabe ist eine ausschließliche Gemeindeabgabe nach § 6 Abs. 1 Z 5 des Finanz-Verfassungs-gesetzes 1948, BGBl. Nr. 45/1948 in der Fassung BGBl. I Nr. 51/2012.

Rechtliche Erwägungen

Wie bereits zuvor seitens des erkennenden Gerichtes dargelegt und festgestellt wurde, wurde in den angefochtenen verfahrensgegenständlichen Bescheiden der Baubehörden der Stadtgemeinde *** die Grundabtretung in das öffentliche Gut, öffentliche Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, dahingehend angeordnet, dass die Teilfläche Nr. 1 des Grundstückes Nr. *** laut dem Teilungsplan Nr. *** der B GmbH vom 6. März 2023 in das öffentliche Gut Grundstück Nr. *** abzutreten ist, wobei von dieser Teilfläche ein Ausmaß von 44 m2 entschädigungslos abzutreten ist und dem Beschwerdeführer für die restliche Fläche von 12 m2 eine Entschädigung gemäß § 12 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014 auszubezahlen ist, und es wurden die Kosten anteilig zur Entschädigungspflicht vorgeschrieben. Die Teilfläche von 44 m2 betrifft eine Hälfte der Straßenbreite, die vor dem nun neu geschaffenen Grundstück Nr. *** liegt, die Teilfläche von 12 m2 jene Teilfläche, die in Addition zu den bereits bestehenden, zuvor von den Grundstücken der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers in das öffentliche Gut übertragenen Grundstücksflächen die andere Hälfte der Verkehrsfläche bildet.

Im gegenständlichen Verfahren ist die Lage und das Ausmaß der abzutretenden Grundfläche von 56 m2 vom bestehenden Grundstück Nr. *** unstrittig; strittig ist jedoch, für welches Ausmaß der abzutretenden Grundfläche von 56 m2 dem Beschwerdeführer eine Entschädigung nach § 12 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014 gebührt.

Zum verbücherten Reallastenvertrag vom 2. November 1935 hält das erkennende Gericht fest, dass diesbezüglich unbestritten ist, dass die Stadtgemeinde *** das in diesem Reallastenvertrag festgehaltene Verlangen auf unentgeltliche Abtretung der Grundstücksfläche vom Grundstück Nr. *** bis zur halben Straßenbreite in das öffentliche Gut aufgrund dieses zivilrechtlichen Vertrages niemals gestellt hat und daher aufgrund dieses Reallastenvertrages auch niemals vom Grundstück Nr. *** ein Grundstücksteil in das öffentliche Gut, öffentliche Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, übergeben bzw. abgetreten wurde. Insofern hat die belangte Behörde diesen Reallastenvertrag bei der Frage der dem Beschwerdeführer zustehenden Entschädigung der nunmehr abgetretenen Grundstücksfläche von 56 m2 zu Recht nicht berücksichtigt.

In diesem Zusammenhang hält das erkennende Gericht der Vollständigkeit halber fest, dass dieser Reallastenvertrag die verfahrensgegenständlichen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Beschwerdeführers nach § 12 NÖ Bauordnung 2014 ohnehin nicht zu berühren vermag. Dieser Reallastenvertrag begründet allenfalls Regressansprüche, die im Zivilrechtsweg geltend zu machen sind.

Im Übrigen verweist das erkennende Gericht darauf, dass sich der Inhalt dieses Reallastenvertrages von den verfahrensgegenständlichen Rechtsvorschriften betreffend die Abtretung der verfahrensgegenständlichen Grundstücksfläche mit und ohne Entschädigungsanspruch nicht unterscheidet.

Zu den beiden rechtskräftigen Baubewilligungen vom 19. September 1933, Zl. ***, und vom 17. April 1990, Zl. ***, in welchen ebenfalls jeweils eine unentgeltliche Abtretung der Grundstücksfläche vom Grundstück Nr. *** in das öffentliche Gut, öffentliche Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, vorgeschrieben wurde, hält das erkennende Gericht fest, dass auch in dieser Hinsicht unbestritten ist, dass aufgrund dieser beiden Baubewilligungen eine Abtretung einer Grundstücksfläche vom Grundstück Nr. *** in das öffentliche Gut bis zu dieser gerichtlichen Entscheidung niemals erfolgte und die Stadtgemeinde *** die abzutretende Grundstücksfläche auch niemals übernommen hat, weshalb die jeweilige Abtretungsverpflichtung aus diesen beiden Baubewilligungen gemäß § 12 Abs. 9 NÖ Bauordnung 2014 bereits erloschen ist, sodass die belangte Behörde auch diese beiden Abtretungsverpflichtungen im gegenständlichen Verfahren zu Recht nicht berücksichtigt hat.

Das erkennende Gericht hat in diesem Erkenntnis bereits zuvor dargelegt, dass trotz des behördlichen und des gerichtlichen Ermittlungsverfahrens unter Mitwirkung der belangten Behörde und des Beschwerdeführers Unterlagen über die baubehördlich bewilligte Grundabteilung des ursprünglich bestehenden Grundstückes Nr. ***, KG ***, in die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** sowie über eine dadurch ausgelöste Übernahme von Grundstücksflächen bis zu einem damals gesetzlich vorgesehenen Höchstausmaß von einer Breite von 23 m in das öffentliche Gut nicht auffindbar waren.

Allerdings lässt der Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** den Schluss zu, dass mit der baubehördlich bewilligten Grundabteilung des ursprünglich bestehenden Grundstückes Nr. ***, KG ***, in die beiden Grundstücke Nrn. *** und *** eine Übernahme von Grundstücksflächen von diesen beiden Grundstücken bis zum Jahr 1934 in das öffentliche Gut nicht erfolgte. Aus diesem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 zur TZ *** ergibt sich nämlich, dass erst mit diesem grundbücherlich durchgeführten Beschluss das neue öffentliche Gut in Form eines öffentlichen Weges, nämlich das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, geschaffen und mit Grundstücksflächen von mehreren Grundstücken, auch von den Grundstücken Nrn. *** und ***, im Umfang von insgesamt 529 m2 ausgestattet wurde, wovon vom Grundstück Nr. *** eine Grundstücksfläche im Ausmaß von 33 m2 und vom Grundstück Nr. *** eine Grundstücksfläche im Ausmaß von 5 m2 stammen, sodass diese öffentliche Verkehrsfläche, die zwischen den beiden Grundstücken Nrn. *** und *** lag und liegt, durch diesen Beschluss erstmals eine Breite von rund 2 m erhielt. Hierbei handelt es sich um jene Grundstücksfläche des Grundstückes Nr. ***, welche nunmehr zwischen der nun abzutretenden Grundstücksfläche des Grundstückes Nr. *** im Ausmaß von 56 m2 und der Grundstücksgrenze zum Grundstück Nr. *** liegt.

Somit ist davon auszugehen, dass bis zu diesem Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 Grundstücksflächen vom verfahrensgegenständlichen Grundstück Nr. *** in das öffentliche Gut, öffentliche Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, nicht abgetreten und solche von der Stadtgemeinde *** auch nicht übernommen wurden.

Weiters ergibt sich daraus, dass die Stadtgemeinde *** durch diesen Vorgang vom verfahrensgegenständlichen Grundstück Nr. *** auch keine Grundstücksfläche für die öffentliche Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, im vollen, damals in der Bauordnung für Niederösterreich 1883 vorgesehenen Ausmaß von 23 m übernommen hat.

Zu Recht verweist die belangte Behörde in ihrem angefochtenen Bescheid auch darauf, dass die Übernahme der Grundstücksfläche vom Grundstück Nr. *** im Ausmaß von 33 m2 im Jahr 1934 aufgrund des Liegenschaftsteilungsgesetzes und nicht aufgrund der Bestimmungen der Bauordnung für Niederösterreich 1883 erfolgte, zumal sich der Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22. Mai 1934 auf die Bestimmung des § 18 Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 vom 19. Dezember 1929, stützt.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers vertritt die belangte Behörde zu Recht die Rechtsansicht, dass im gegenständlichen Verfahren betreffend die Zuerkennung einer Entschädigung des Beschwerdeführers für die verfahrensgegenständliche Grundabtretung im Ausmaß von 56 m2 jene von ihr aufgrund des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/30 vom 19. Dezember 1929, übernommene Grundstücksfläche des Grundstückes Nr. *** im Ausmaß von 33 m2 nicht zu berücksichtigen ist; dies ergibt sich aus der zuvor wörtlich zitierten Bestimmung des § 40 NÖ Bauordnung 2014 betreffend die Vorschreibung einer Grundabtretungs-Ausgleichsabgabe.

Der Begriff des Ausgleiches im Sinne dieser Bestimmung setzt eine korrespondierende Leistung - die Übertragung einer Grundstücksfläche, nämlich eine Straßengrundabtretung des gegenüber liegenden Grundstückseigentümers - voraus. Bei der verpflichtenden Vorschreibung und Berechnung dieser Grundabtretungs-Ausgleichsabgabe müssen daher vom NÖ Landesgesetzgeber dieselben Voraussetzungen betreffend die früheren Abtretungen sowie Leistungen berücksichtigt werden wie bei der Festsetzung und Entschädigung einer Grundabtretung nach § 12 NÖ Bauordnung 2014.

In der Bestimmung des § 40 Abs. 1 zweiter Spiegelstrich NÖ Bauordnung 2014 hat der NÖ Landesgesetzgeber ausdrücklich angeordnet, dass ein unentgeltlich abgetretener Straßengrund aus dem Anlass nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz bei der verpflichtenden Vorschreibung und Berechnung der Grundabtretungs-Ausgleichsabgabe nicht zu berücksichtigen ist; gleiches muss aus sachlichen Gründen auch für die Grundabtretung und deren Entschädigung nach § 12 NÖ Bauordnung 2014 gelten.

Daraus folgt, dass auch bei der Festsetzung der Entschädigung einer Grundabtretung nach § 12 NÖ Bauordnung 2014 ein - unentgeltlich - abgetretener Straßengrund aus dem Anlass nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz nicht zu berücksichtigen ist.

Somit haben die Baubehörden der Stadtgemeinde *** im gegenständlichen Fall zu Recht die im Jahr 1934 aufgrund des Liegenschaftsteilungsgesetzes übernommene Grundstücksfläche vom Grundstück Nr. *** im Ausmaß von 33 m2 bei der Festlegung der verfahrensgegenständlichen Entschädigung nicht berücksichtigt, sodass der Beschwerdeführer diesbezüglich durch den angefochtenen Bescheid in seinen Rechten nicht verletzt werden konnte.

Entgegen der Rechtsansicht des Beschwerdeführers teilt das erkennende Gericht in dieser Hinsicht die verfassungsrechtlichen Bedenken des Beschwerdeführers nicht, zumal die Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 mit ihren Bestimmungen der §§ 12 und 40 hinreichend ein entsprechendes Verhältnis einer entschädigungslosen und einer entschädigungspflichtigen Grundabtretung und einer Ausgleichszahlung vorsehen, sodass diesbezüglich ein Gleichgewicht zwischen eine Naturalabtretung und eine dementsprechende Geldleistung für die Herstellung von öffentlichen Verkehrsflächen hergestellt wird, wobei es sachlich gerechtfertigt ist, dass die NÖ Bauordnung lediglich die aufgrund ihrer Bestimmungen abgetretenen und übernommenen Grundstücksflächen berücksichtigt und andere Abteilungen und der damit einhergehenden Abtretungen und Übernahmen von Grundstücksflächen unberücksichtigt lässt, und somit auch jene nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz, wobei es sich bei den aufgrund des Liegenschaftsteilungsgesetzes übernommenen Grundstücksflächen ohnedies um äußerst kleine Grundstücksflächen handelt, für welche in der Regel auch Entschädigungen gezahlt wurden.

Zu Recht verweist die belangte Behörde darauf, dass sich eine Grundstücksfläche vom Grundstück Nr. *** im Ausmaß von 44 m2 auf der öffentlichen Verkehrsfläche, nämlich von der neu geschaffenen Grundstücksgrenze des neu geschaffenen Grundstückes Nr. *** bis zur Mitte dieser öffentlichen Verkehrsfläche ***, Grundstück Nr. ***, befindet, sodass diese im Sinne des § 12 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014 vom Beschwerdeführer entschädigungslos abzutreten ist, während ihm für die über die Mitte dieser öffentlichen Verkehrsfläche *** liegende und von ihm abzutretende Grundstücksfläche im Ausmaß von 12 m2 gemäß § 12 Abs. 5 NÖ Bauordnung 2014 eine dementsprechende Entschädigung zukommt, wie die belangte Behörde in ihrem angefochtenen Bescheid zu Recht festgehalten hat.

Aufgrund dieser Ausführungen kommt das erkennende Gericht daher zum Schluss, dass der Beschwerdeführer durch den angefochtenen Berufungsbescheid der belangten Behörde in seinen Rechten nicht verletzt worden ist, weshalb spruchgemäß zu entscheiden war.

Zu Spruchpunkt 2.:

Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses auszusprechen, ob die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, weil es vorliegend bloß zu klären galt, in welchem Ausmaß dem Beschwerdeführer für seine abgetretene Grundfläche von 56 m2 eine Entschädigung gemäß § 12 NÖ Bauordnung 2014 gebührt, wobei die Beweiswürdigung auf jenen Grundsätzen aufbaut, wie sie in Lehre und Rechtsprechung anerkannt sind, und es erfolgte auch die durchgeführte rechtliche Beurteilung aufgrund der einheitlichen höchstgerichtlichen Rechtsprechung.

Die Entscheidung weicht nicht von der vorhin zitierten, einheitlichen höchstgerichtlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, eine solche Rechtsprechung fehlt auch nicht und es wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch einheitlich beantwortet. Die durchgeführte rechtliche Beurteilung ist somit durch den eindeutigen Gesetzeswortlaut und durch die bisherige Rechtsprechung klargestellt.

Darüber hinaus betrifft die durchgeführte rechtliche Beurteilung lediglich den gegenständlichen Fall und es war daher lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen.