Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-813/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 13.01.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.813.001.2024

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch die Richterin Glöckl, LL.M. über die Beschwerde der A reg. Gen. mbH, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, ***, *** gegen den Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** vom 17. April 2024, Zl. ***, betreffend die Abweisung des Bauansuchens für die Errichtung eines Altersheimes durch zeitgemäß begleitetes und betreutes Wohnen in ***, ***, KG ***, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung am 26. November 2024 den

BESCHLUSS:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben, der angefochtene Bescheid behoben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (VwGG) eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Begründung:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Antrag, bei der Marktgemeinde *** am 06.02.2023 eingelangt, suchte die A reg. Gen. mbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) um Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung betreffend „Altersheim durch zeitgemäß begleitetes und betreutes Wohnen“ auf dem Grundstück in ***, ***, Grundstücks Nr. ***, EZ ***, KG *** an.

Das eingereichte Bauvorhaben soll aus einer aus mehreren kleineren Gebäudekomplexen bestehenden Gesamtanlage ausgeführt werden, die sich in sechs Hauptgruppen mit mehreren Wohneinheiten gliedere und sich um das Bestandsgebäude (***) gruppieren soll. Das Bauvorhaben soll „in erster Linie einem sozialen Zweck, und zwar der altersgerechten Unterbringung (Wohnen) und der Betreuung und Versorgung der Bewohnerschaft“ dienen und trage den ändernden Bedürfnissen in Bezug auf Betreuung und/oder Pflege Rechnung.

Nachträglich, eingelangt bei der Marktgemeinde *** am 22.02.2023, wurde von der Rechtsanwaltskanzlei C Rechtsanwalts GmbH eine rechtliche Stellungnahme zur Bebaubarkeit der Grundstücke Nr. ***, ***, ***, *** und ***, allesamt KG ***, vorgelegt. Schlussfolgernd wurde darin ausgeführt, dass angesichts der zitierten Judikatur des VwGH „gute Argumente dafür [sprechen], dass das Bauvorhaben in der Flächenwidmung „BS-Altersheim“ zulässig ist“.

Gemäß dem rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** ist für die gegenständliche Liegenschaft seit den 1980er Jahren die Widmung "Bauland-Sondergebiet Altersheim, Kindergarten, Kloster" verordnet.

1.2. Verfahren vor den Gemeindebehörden:

1.2.1. Der Bürgermeister der Marktgemeinde *** holte zur Frage der Widmungskonformität eine gutachterliche Stellungnahme vom allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen D vom 11.05.2023 sowie eine ergänzende gutachtliche Stellungahme vom 14.06.2023 ein, welche der Beschwerdeführerin mit der Möglichkeit zur Stellungnahme übermittelt wurden.

Begründend wurde in der gutachterlichen Stellungnahme ausgeführt, dass sich eine klare Abgrenzung der Begriffe „begleitetes und betreutes Wohnen“ und Altersheim ableiten lasse. Unter dem Begriff Altenheim werde eine Einrichtung für betagte Menschen verstanden, die nicht mehr eigenständig ihren Haushalt führen können und auf fremde Hilfe angewiesen seien. Es handle sich gemäß dem NÖ Sozialhilfegesetz folglich um die Unterbringung von „hilfebedürftigen Menschen“. Unter dem Begriff „begleitetes und betreutes Wohnen“ werde hingegen eine Form des „Wohnens“ – bei der das selbstständige Wohnen mit eigener Haushalts- und Lebensführung im Vordergrund stehe – verstanden und gewisse Dienstleistungen angeboten. Aufgrund der örtlichen Befundaufnahme und der baurechtlichen Beurteilung sei das Ergebnis, dass das beantragte Bauvorhaben in Widerspruch mit der im Flächenwidmungsplan festgelegten gültigen Widmung „Bauland Sondergebiet, Zusatz Altersheim“ der Liegenschaft stehe, weshalb das Ansuchen um Baubewilligung abzuweisen sei.

Mit Schriftsatz vom 28.09.2023 brachte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme zu den gutachterlichen Stellungnahmen zur Frage der Widmungskonformität ein und legte darin die gegebene Widmungskonformität des Bauvorhabens abermals dar.

In weiterer Folge stellte die Beschwerdeführerin am 05.04.2024 – mangels Entscheidung des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** über das Bauansuchen – ein Devolutionsantrag an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde ***.

1.2.2. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) vom 17.04.2024, AZ ***, wies dieser als Baubehörde I. Instanz das Bauansuchen gemäß § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 ab. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass gemäß dem erstellten Gutachten zwischen den Begriffen „Altersheim“ und „begleitetes und betreutes Wohnen“ eine klare Abgrenzung abgeleitet werden könne. Anhand der im Gutachten angeführten Punkte werde seitens der Marktgemeinde *** davon ausgegangen, dass es sich beim Bauvorhaben um „Wohngebäude“ mit „Wohnungen“ handle, weswegen die Widmung „Wohnbauland“ erforderlich wäre. Es sei für die belangte Behörde denkbar, dass Personen, die sich künftig dort aufhalten würden, die Angebote medizinischer und therapeutischer Betreuung in Anspruch nehmen, allerdings seien dies keine Anforderungen und Gegebenheiten für ein Altenheim. Aufgrund dieser Faktoren gehe die Marktgemeinde *** nach einer gesamtheitlichen Betrachtung davon aus, dass es sich „offensichtlich um ein „Wohngebäude“ handle, welches „gemäß den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 ausschließlich in den „Wohnbauland – Widmungsarten“ zulässig ist.“. Weiters wurde dargelegt, dass der Widmungszusatz „Altersheim“ im Sinn der Definition der Anlage 7 der NÖ BTV 2014 „für betagte Menschen“ im Sinne des damaligen Verordnungsgebers mit dem beantragten Alterslimit der Bewohner ab 55 Jahren nicht konformgehe, da jedenfalls davon auszugehen sei, dass mit dem Begriff „Altersheim“ zumindest ein Alter jenseits des gesetzlichen Pensionsantrittsalters von 65 Jahren gesehen werde.

2. Zur Beschwerde:

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesenen Vertreter mit Schreiben vom 21. Mai 2024 fristgerecht Beschwerde und begründete diese im Wesentlichen damit, dass ein Altersheim im bau- und raumordnungsrechtlichen Sinn gemäß § 43 Abs. 3 NÖ BO 2014 iVm § 1 Abs. 1 BTV iVm Anlage 7 „OIB-Richtlinien – Begriffsbestimmungen“ eine „Einrichtung für betagte Menschen, die nicht mehr eigenständig ihren Haushalt führen können, zeitweise pflegerisch betreut werden oder im Evakuierungsfall gegebenenfalls auf fremde Hilfe angewiesen sind“ zu verstehen sei. Das von der Beschwerdeführerin eingereichte Bauvorhaben erfülle sämtliche dieser Kriterien jedenfalls hinsichtlich der Hausgruppe 1 und zumindest ein Kriterium hinsichtlich sämtlicher sonstiger Hausgruppen. Das Bauvorhaben sei als Altersheim im Sinn der bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen zu qualifizieren. Die Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem Flächenwidmungsplan sei daher nach der Rechtsprechung des VwGH im Zweifel (bei Fehlen einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung) zu bejahen.

Auch finde sich kein bestimmtes Mindestalter der Bewohner, um ein Bauvorhaben als Altersheim qualifizieren zu können; sowohl aus den bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen als auch aus der Begriffsdefinition „Altersheim“ könne kein Mindestalter von 65 Jahren, wie die belangte Behörde vertritt, abgeleitet werden. Die Beschwerdeführerin bringt des Weiteren vor, dass weitere Voraussetzungen erfüllt seien um das Bauvorhaben gemäß § 16 Abs. 2 erster Satz NÖ ROG 2014 als widmungskonform einzustufen: Es liege eines über die Benützung eines Gebäudes zu bloßen Wohnzwecken hinausgehenden Konzepts sowie eine Zielgruppenübereinstimmung zwischen Flächenwidmung und angebotenen Betreuungsleistungen vor, es sei eine bewusst konzipierte räumliche und organisatorische Nähe zu einem Altersheim konzipiert worden und die Voraussetzungen des zwingenden Zusammenhangs zwischen betreutem Wohnen und der Zusatzausweisung „Altersheim“ durch die Ausrichtung auf die Betreuung von betagten Menschen ab 55 Jahren, erfüllt.

Beantragt wurde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung, in der Sache selbst zu erkennen und den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass dem Bauansuchen stattgegeben und die Baubewilligung erteilt werden, in eventu die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Verwaltungssache an die belangte Behörde.

3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:

Mit Schreiben vom 02. Juli 2024 legte die Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerden und den bezughabenden Verwaltungsakt (samt Plänen, rechtlichen/gutachterlichen Stellungnahmen sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Gemeindevorstandes) vor.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte über die Beschwerde der Beschwerdeführerin am 26. November 2024 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher ein Vertreter der Beschwerdeführerin und ihre Rechtsvertretung sowie ein Vertreter der belangten Behörde teilnahmen.

In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung und Einsichtnahme in die von der belangten Behörde vorgelegten Bauakten sowie durch die Erörterung der Sach- und Rechtslage mit den Parteien.

4. Feststellungen:

4.1. Die Beschwerdeführerin ist seit dem Jahr 2012 Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. ***, KG *** (im Folgenden: Baugrundstück). Die Liegenschaft umfasst eine Fläche von etwa 10.500 m2.

4.2. Das Grundstück ist als Baulandsondergebiet mit dem Zusatz „Altersheim, Kloster, Kindergarten“ gemäß § 16 Abs. 1 Z 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 – NÖ ROG 2014 gewidmet.

4.3.1. Mit dem gegenständlichen Bauvorhaben soll ein „Altersheim durch zeitgemäß begleitetes und betreutes Wohnen“ auf dem Baugrundstück errichtet werden. Das Bauvorhaben, welches einem sozialen Zweck dient, umfasst sechs Hausgruppen mit bis zu drei oberirdischen Geschoßen, je Hausgruppe acht bis zwölf Wohneinheiten, insgesamt 58 Wohneinheiten, wovon 50 Wohneinheiten für Personen mit geringem Betreuungs- oder Pflegebedarf („begleitetes Wohnen“) und acht Wohneinheiten für Personen mit erhöhtem Betreuungs- und Pflegebedarf („betreute Wohngruppe“) errichtet werden sollen. Geplant sind 21 Einbett-Einheiten und 37 Zweibett-Einheiten. Die Bewohner werden diese „Unterkunft“ zum Wohnen in Anspruch nehmen. Des Weiteren soll eine Tiefgarage mit zwölf Stellplätzen errichtet werden. Jede Wohneinheit verfügt über eine Außenfläche (Terrasse, Balkone etc.). Sämtliche Wohneinheiten sollen barrierefrei ausgestaltet sein. Außerdem sind eine zentrale Müllsammelstelle, Einlagerungsräume sowie Nebenräume projektiert.

4.3.2. Die einzelnen Wohneinheiten des Bauvorhabens sollen je nach Betreuungsbedarf unterschiedlich ausgestaltet sein: In der „betreuten Wohngruppe“ verfügen die einzelnen Wohneinheiten über keine Kochstelle; daneben sind eine Gemeinschaftsküche und ein Gemeinschaftsraum sowie Schlafräumlichkeiten für Pflegepersonal vorgesehen. Die restlichen Hausgruppen sehen in den einzelnen Wohnungen eigene Kochstellen, zum Teil auch Rückzugsmöglichkeiten vor. Alle Bewohner können Unterstützungsleistungen wie zB in der Reinigung, Wäscherei, etc. in Anspruch nehmen.

5. Beweiswürdigung:

Im Wesentlichen ist der Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem unbedenklichen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid, sowie aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, soweit dieses den Feststellungen der belangten Behörde nicht entgegentritt.

Dass die Flächenwidmung „Bauland-Sondergebiet“ mit dem Zusatz „Altersheim“ für das Baugrundstück lautet, ergibt sich aus dem im vorgelegten Akt einliegenden Flächenwidmungsplan; seit Mitte der 1970er Jahre ist die Liegenschaft im Flächenwidmungsplan als „Bauland- Sondergebiet“ ausgewiesen. Mit der Überarbeitung und Neuauflage des Flächenwidmungsplans in den 1980er Jahren erfolgte die Festlegung des besonderen Zwecks „Altersheim“.

Die Feststellungen zum projektierten Bauvorhaben sind unstrittig und ergeben sich aus den vorgelegten Einreichunterlagen und der dazugehörigen Baubeschreibung.

6. Rechtslage:

6.1. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, in der Fassung LGBl. Nr. 9/2024, (Fassung bezogen auf die gesamte Rechtsvorschrift zum Zeitpunkt der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung) lauten auszugsweise wie folgt:

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

[…]

[…]

[…]“

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[…]“

(1) Jede Wohnung muss mindestens bestehen aus

(2) Wohnräume müssen eine Netto-Grundfläche von mindestens 10 m² haben; bei Wohnungen mit nur einem Wohnraum jedoch mindestens 18 m². Bei der Berechnung der Netto-Grundfläche von Wohnräumen werden Raumflächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,5 m nicht mitgerechnet.

(3) In Gebäuden mit mehr als 2 Wohnungen muss jede Wohnung über einen eigenen Wohnungseingang erreichbar sein..

(4) Gebäude mit mehr als 4 Wohnungen (ausgenommen Reihenhäuser) müssen dem jeweiligen Bedarf entsprechend folgende Räume und Flächen aufweisen:

6.2. Die hier maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. Nr. 1/2015, LGBl. Nr. 3/2015 idF LGBl. Nr. 97/2020, lauten auszugsweise wie folgt:

(1) Das Bauland ist entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

[…]

[…]

(2) In Bauland-Sondergebieten sind Wohngebäude sowie eine sonstige Wohnnutzung nur insoweit zuzulassen, als diese mit Rücksicht auf den verordneten Nutzungszusatz vorhanden sein müssen. […]“

Gemäß der Anlage 7 der NÖ Bautechnikverordnung 2014, OIB-RL „Begriffsbestimmungen“ Ausgabe: April 2019, idF der NÖ Bautechnikverordnung 2014 lauten die Definitionen von „Altersheim“, „Wohnung“ und „Wohngebäude“ wie folgt:

Altersheim, Altenwohnheim, Seniorenheim, Seniorenresidenz: Einrichtung für betagte Menschen, die nicht mehr eigenständig ihren Haushalt führen können, zeitweise pflegerisch betreut werden oder im Evakuierungsfall gegebenenfalls auf fremde Hilfe angewiesen sind.

Wohngebäude: Gebäude, die ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt werden.

Wohnung: Gesamtheit von einzelnen oder zusammenliegenden Räumen, die baulich in sich abgeschlossen und zu Wohnzwecken bestimmt sind und die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen.

Die hier maßgebliche Definition von „Pflegeheim“ gemäß der NÖ Pflegeheim Verordnung LGBl. 9200/7-0, idF LGBl. Nr. 67/2024, lautet wie folgt:

(1) Als Heime im Sinne dieser Verordnung gelten:

[…]“

7. Rechtliche Beurteilung:

7.1. Die zulässige Beschwerde ist begründet.

7.2.1. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt die Errichtung eines Altersheimes durch zeitgemäß begleitetes und betreutes Wohnen auf dem Baugrundstück; die Flächenwidmung lautet Bauland-Sondergebiet mit dem Zusatz „Altersheim, Kloster, Kindergarten“.

7.2.2. Die Anforderungen der NÖ BTV 2014, die mit deren Anlage 4 die OIB-Richtlinie „Begriffsbestimmungen“ für verbindlich erklärt wurde, führt in der Begriffserklärung „Altersheim, Altenwohnheim, Seniorenheim, Seniorenresidenz“ aus, dass darunter eine Einrichtung für betagte Menschen zu verstehen ist, die nicht mehr eigenständig ihren Haushalt führen können, zeitweise pflegerisch betreut werden oder im Evakuierungsfall gegebenenfalls auf fremde Hilfe angewiesen sind.

Die Wohnform „Begleitetes Wohnen“, wie sie vorliegend – neben dem Altersheim – projektiert ist, soll insbesondere Menschen mit Behinderung und Menschen, die altersbedingt Einschränkungen in Kauf nehmen müssen, eine selbstständige Lebensführung ermöglichen. Dieses Modell entspricht – wie in den Ausführungen zum NÖ Wohnbau zu entnehmen ist – dem bisherigen Modell „Betreutes Wohnen“, beinhaltet ein verpflichtetes Grundbetreuungspaket (Organisation der Betreuung obliegt der Gemeinde, kann von ehrenamtlichen oder sozialen Einrichtungen erbracht werden), findet in einem barrierefreien Gebäude statt, es gibt einen Gemeinschaftsraum für die Bewohnerinnen und Bewohner und die Wohnungsgrößen liegen zwischen 45 m² und 65 m² (Ausführungen noe-wohnbau.at, Stand 04_2023, Für den Inhalt verantwortlich: Amt der NÖ Landesregierung, Abteilung Wohnungsförderung).

7.3.1. Damit nehmen sowohl Bewohner des Altersheims (Hausgruppe 1) diese „Unterkunft“ auch zum Wohnen in Anspruch, selbst, wenn ihnen Teile der Leistungen der Haushaltsführung oder auch der Pflege erbracht werden (vgl. VwGH 21.10.2014, Zl. 2012/17/0276). Auch im Fall des „begleitenden Wohnens“ (Hausgruppen 2 bis 6) erfolgt schon begrifflich eine über die Benützung eines Gebäudes zu (reinen) Wohnzwecken hinausgehende Betreuung von Menschen, obwohl derartige Wohnungen natürlich auch der Deckung des Wohnbedarfs betreuungsbedürftiger Personen dienen (vgl. VwGH 23.08.2012, Zl. 2012/05/0051, mwN und 15.05.2014, Zl. 2011/05/0125). Die Argumentation der belangten Behörde, dass im „Bauland-Sondergebiet“ kein Raum für „Wohnen“ bestehe, ist für das erkennende Gericht aufgrund des Zusatzes „Altersheim“ nicht nachvollziehbar, zumal auch in einem Altersheim gewohnt wird (vgl. dazu VwGH 19.06.2002, 2002/05/0399); sowohl ein Altersheim als auch ein Kloster dient dazu, dass Personen darin „wohnen“. Auch verwiesen wird hier auf den Umstand, dass, wenn in sozialen Einrichtungen auch gewohnt wird, nichts an deren Qualifikation als Bauten für soziale Zwecke ändere (vgl. VwGH 30.04.1998, 97/06/0271).

7.3.2. Zum behaupteten Widmungswiderspruch der geplanten Hausgruppen des „begleitenden Wohnens“ ist daher auszuführen, dass gemäß § 16 Abs. 2 erster Satz NÖ ROG 2014 bei Bauland-Sondergebieten eine Zulässigkeitsbeschränkung für Wohngebäude insoweit vorgesehen ist, als ein zwingender Zusammenhang (arg. "vorhanden sein müssen") mit dem verordneten Nutzungszusatz gefordert wird (vgl. VwGH vom 15.09.1992, Zl. 89/05/0158, und vom 17.09.1996, Zl. 95/05/0243). Allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof grundsätzlich ausgeführt, dass etwa die Widmung "Bauland-Agrargebiet" nicht die Bewilligung einer Wohnhausanlage hindert. Darüber hinaus ist iSd § 16 Abs. 2 NÖ ROG 2014 im vorliegenden Fall das Konzept klar mit der Errichtung eines Altersheimes durch zeitgemäß begleitetes und betreutes Wohnen umrissen, sodass damit auch die Bereitstellung von Wohnraum mitumfasst ist. Wie der Verwaltungsgerichtshof wiederholt ausgeführt hat, ist nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsprache davon auszugehen, dass der Gesetzgeber im Bereich des öffentlichen Rechts im Zivilrecht bereits festgelegte und von ihm insofern vorgefundene Begriffe nicht in anderer Bedeutung als jener versteht, die sie im Privatrechtsbereich haben (vgl. VwGH 27.05.2004, Zl. 2003/07/0119, mwN, und 17.03.2015, Zl. Ra 2014/01/0116).

Entgegen der Rechtsauffassung der belangten Behörde ist aber gerade durch die in den Hausgruppen 2 bis 6 mit dem geplanten Konzept des begleitenden Wohnens, welches begrifflich die Benützung eines Gebäudes zu bloßen Wohnzwecken hinausgehende Betreuung von Menschen charakterisiert, im Lichte des § 16 Abs. 2 NÖ ROG 2014 ein zwingender Zusammenhang ("vorhanden sein müssen") mit der Nutzung des jeweiligen Betriebes (hier eines Altersheims) gegeben. Obzwar derartige „begleitete“ Wohnungen auch der Deckung des Wohnbedarfs betreuungsbedürftiger Personen dienen, ist schon durch die bewusst konzipierte räumliche und organisatorische Nähe zur (fußläufig erreichbaren) Hausgruppe 1 mit den dort situierten zentralen Versorgungseinrichtungen von einer Einheit als „Altersheim“ auszugehen, sodass der behauptete Widmungswiderspruch nicht vorliegt.

Wenn die belangte Behörde argumentiert, dass die Gefahr bestehe, dass die geplanten Wohnungen nicht von (zu betreuenden) Senioren, sondern von Jungfamilien genutzt werden, ist auszuführen, dass es sich beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, dessen Gegenstand ausschließlich das sich aus den Einreichplänen, der Baubeschreibung und sonstigen Antragsbeilagen ergebende Projekt und damit der solcherart der Behörde gegenüber verbindlich zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers darstellt (vgl. VwGH 27.06.2006, 2005/05/0243, mwN). Es kommt im Baubewilligungsverfahren auch nicht darauf an, ob die Absicht zu vermuten ist, dass das Projekt anders errichtet oder verwendet werden soll als eingereicht. Im Fall einer nicht bewilligten Ausführung oder Verwendung des Projektes wäre gegebenenfalls mit baupolizeilichen Aufträgen und Strafen vorzugehen. Im Baubewilligungsverfahren kann, angesichts der alleinigen Maßgeblichkeit der Einreichunterlagen, eine eventuell illegale Ausführung oder zukünftige Verwendung keine Rolle spielen (zB VwGH vom 30. September 2022, Ra 2022/05/0099). Dies ungeachtet des Umstandes, dass die zweckwidrige Nutzung nach § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 ohne weiteres untersagt werden kann.

7.4.1. Die belangte Behörde hat durch die abweisende Entscheidung im Ergebnis kein Ermittlungsverfahren betreffend das Bauprojekt durchgeführt und somit wesentliche Ermittlungsschritte unterlassen. Diese rudimentäre Sachverhaltsermittlung – in Zusammenschau mit der vom erkennenden Gericht nicht geteilten Rechtsauffassung zu § 16 Abs. 2 NÖ ROG 2014 – hat die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zur Folge. Diese ist auch gerechtfertigt (vgl. u.a. VwSlg. 11.795 A/1985, sowie VwGH 09.12.1986, Zl. 84/05/0097, VwGH 24.09.1992, Zl. 91/06/0235, VwGH 17.02.1994, Zl. 93/06/0242, VwGH 05.05.1994, Zl. 94/06/0006, VwGH 20.10.1994, Zl. 94/06/0137, VwGH 25.06.1996, Zl. 95/05/0293). Untermauert wird dies durch das – aus ihrem in Art. 130 Abs. 1 B-VG umschriebenen Aufgabenbereich erschließbaren (EBRV 1618 BlgNR 24.GP 12) – Wesen der Verwaltungsgerichte als zur Kontrolle der Rechtmäßigkeit, nicht jedoch zur Führung der Verwaltung berufene Einrichtungen. Mit diesem ist es nämlich – nicht zuletzt auch unter dem Gesichtspunkt der Gewaltentrennung – unvereinbar, dass es sich beim Verwaltungsgericht um jene Behörde handelt, die erstmals den entscheidungswesentlichen Sachverhalt – hier des eigentlichen Projektes – ermittelt und einer Beurteilung unterzieht (vgl. VwGH 21.11.2002, Zl. 2002/20/0315). Demgemäß statuiert die Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 in Bausachen ein grundsätzlich zweigliedriges Administrativverfahren mit nachgeordneter Kontrolle durch das Verwaltungsgericht und schließlich die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts, wobei es den Verwaltungsbehörden – im gegenständlichen Fall also der Baubehörde – zukommt, den gesamten für die Entscheidung relevanten Sachverhalt zu ermitteln. Dieses System würde aber völlig unterlaufen, wenn es wegen geänderter Sach- und Rechtslage zu einer Verlagerung nahezu des gesamten Verfahrens vor das Verwaltungsgericht käme und die Einrichtung von zwei Entscheidungsinstanzen auf Gemeindeebene damit zur bloßen Formsache würde (vgl. ua VwGH 21.11.2002, Zl. 2002/20/0315, VwGH 12.09.2013, Zl. 2013/21/0118).

7.4.2. Des Weiteren ist zu beachten, dass sowohl die belangte Behörde wie auch die anderen Parteien des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens – im Gegensatz zum Verwaltungsgericht – mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut und in der Regel ständig vor Ort sind (vgl. hiezu etwa VwGH 21.11.2002, Zl. 2002/20/0315). Demnach lassen sich die erforderlichen Ermittlungsschritte durch die Gemeindebehörden nicht nur schneller, sondern auch – für die Parteien (in Form von Kommissionsgebühren) und für die Behörde (in Form von Ansprüchen nach dem Gebührenanspruchsgesetz) – kostengünstiger durchführen, als dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren der Fall wäre (vgl. zu diesen gesamten Ausführungen etwa auch VwGH 26.06.2014, Zl. Ro 2014/03/0063).

Aus diesen Gründen war der Beschwerde Folge zu geben, der angefochtene Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zurückzuverweisen.

7.5. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die vorliegend angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.