Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-92/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 04.10.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.92.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch den Richter Mag. Schnabl über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, vom 22.11.2023, GZ. ***, mit dem die Berufung der Beschwerdeführerin vom 13.06.2023, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 22.05.2023, GZ. ***, betreffend Abweisung eines Antrages auf Erteilung der baubehördlichen Bewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), für die Errichtung einer Wohnhausanlage mit 58 Wohneinheiten, mit Tiefgarage für 87 Stellplätze, mit Einfriedung sowie mit einer baulichen Anlage für Müllplatz und Fahrradabstellplätzen sowie Park-, Erschließungsflächen und Spielplatz, auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, abgewiesen wurde,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 22.05.2023, GZ. ***, wurde das Bauansuchen der A GmbH als Bauwerberin und nunmehrige Beschwerdeführerin vom 01.12.2022, bei der Marktgemeinde *** eingelangt am 19.12.2022, auf Errichtung einer Wohnhausanlage mit 58 Wohneinheiten, mit Tiefgarage für 87 Stellplätze, Einfriedung sowie eine bauliche Anlage für Müllplatz und Fahrradabstellplätzen sowie Park-, Erschließungsflächen und Spielplatz auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** abgewiesen.

Begründend führte dazu der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz zusammengefasst aus, dass zu gegenständlichem Bauvorhaben ein Gutachten des Amtssachverständigen für Ortsbildpflege D vom 03.02.2023 vorliege. Dieses Gutachten komme nach einer Darstellung des Umgebungsbereiches samt Fotodokumentation und einer Beschreibung des Bauvorhabens im Wesentlichen zu dem Ergebnis, dass die Umsetzung des Bauvorhabens hinsichtlich des Ausmaßes des Bauvolumens sowie der geplanten Bauform eine wesentliche Beeinträchtigung und nachteilige Veränderung des gegebenen Orts- und Landschaftsbildes erwirken werde. Soweit sich die Beschwerdeführerin in ihrer Rechtfertigung zu diesem Gutachten auf ein von ihr vorgelegtes Privatgutachten des E ZT-GmbH vom 29.12.2022 berufe, sei festzuhalten, dass der Amtssachverständige die Auswirkungen des geplanten Bauvolumens, das von den Bauvolumina im Bestand abweiche, in stärkerem Ausmaß als nachteilig bewerte und im Übrigen andere Parameter zur Beurteilung der Bauform heranziehe. So weise der Amtssachverständige daraufhin, dass die geplante Fläche der bebauten Einzelbaukörper rund 200 % über der Bandbreite der bestehenden Einzelbaukörper liege und dass die Anzahl der oberirdischen Geschoße in Kombination mit der bebauten Fläche im Vergleich zur kleinteiligeren Baustruktur des Bestandes einen Bruch bewirke. Es sei nach Ansicht der Behörde nachvollziehbar, dass das Zusammentreffen der genannten Aspekte eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung bewirke. Weiters betrachte der Amtssachverständige unter anderem die geplanten Gebäudefrontlängen im Vergleich zur bestehenden Bebauung und stelle ein erhebliches Abweichen fest.

Der Bauwerberin sei darin zuzustimmen, dass ein Bauvorhaben nach § 56 Abs. 1 zweiter Satz NÖ BO 2014 nur dann negativ zu beurteilen sei, wenn das Bauwerk von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches offenkundig abweiche und diese wesentlich beeinträchtige. Diese beiden Tatbestandselemente seien jedoch gegenständlich erfüllt. Es könne auch keineswegs abgeleitet werden, dass jegliches Bauvorhaben, das nicht als widmungswidrig zu qualifizieren sei, auch unter dem Aspekt der Auswirkungen auf das Ortsbild zuzulassen sei. Dies würde die Prüfung nach § 56 NÖ BO 2014 stets ins Leere laufen lassen. Weiters sei der gegenständliche Fall auch nicht mit dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 21.12.2022, GZ. LVwG-AV-818/001-2022, vergleichbar.

Nicht zuletzt gehe auch der Hinweis auf § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 ins Leere. Diese Bestimmung beziehe sich auf den Fall, dass der Bebauungsplan explizite Regelungen betreffend das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung treffe. Daraus könne nicht abgeleitet werden, dass ein Bauvorhaben, das hinsichtlich seiner Größe und Lage auf dem Bauplatz den Bebauungsplan entspreche, jedenfalls zu bewilligen sei. Eine Vorschrift, dass auch ausdrücklich ein Bauvolumen des geplanten Ausmaßes zulasse, gebe es nicht. Es sei deshalb die beantragte Baubewilligung wegen des Widerspruchs zu § 56 NÖ BO 2014 zu versagen gewesen.

In ihrer durch ihre Rechtsvertreterin eingebrachten Berufung vom 13.06.2023 beantragte die Beschwerdeführerin, der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** möge der Berufung Folge geben, den angefochtenen erstinstanzlichen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides nach Verfahrensergänzung an den Bürgermeister der Marktgemeinde *** zurückverweisen.

Begründend führte dazu die Beschwerdeführerin zusammengefasst nach Wiedergabe des bisherigen Sachverhaltes bzw. Verfahrensganges sowie nach Gegenüberstellung der unterschiedlichen Ergebnisse des Amtssachverständigengutachtens und des Privatgutachtens zusammengefasst aus, dass die Baubehörde I. Instanz verabsäumt habe, eine Wesentlichkeitsprüfung im Sinne des § 56 Abs. 1 zweiter Satz NÖ BO 2014 vorzunehmen. Es sei die Pflicht gewesen, sich mit dem Ortsbild gesondert auseinanderzusetzen und zu prüfen, ob die bestehende Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches durch das geplante Bauwerk wesentlich beeinträchtigt werde. Wenn ein offenkundiges Abweichen festgestellt werde, sei zu prüfen, ob im Falle einer feststellbaren Abweichung das Ortsbild auch tatsächlich wesentlich beeinträchtigt sei. Das bedeute aber auch, dass einem festgestellten offenkundigen Abweichen nicht von vornherein pauschal die Ortsbildunverträglichkeit unterstellt werden dürfe.

Die Baubehörde I. Instanz sei auch nicht näher auf die dargestellten Divergenzen der beiden Sachverständigengutachten eingegangen und sei auch nicht berücksichtigt worden, dass der Verordnungsgeber gegenständlich einen Bebauungsplan erlassen habe. Die Beschwerdeführerin habe grundsätzlich das Recht, im Rahmen der Festlegungen des Bebauungsplanes und auch der bestehenden Widmungsart das Bauvorhaben zu verwirklichen. Nicht zuletzt sei bereits den Erläuterungen zu § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 zu entnehmen, dass der Bebauungsplan auch durch die Vorgabe einer Bauklasse oder einer höchstzulässigen Gebäudehöhe einen Rahmen für die Anwendung des § 56 NÖ BO 2014 vorgeben könne. Hier beziehe sich der Handlungsspielraum dieser Bestimmung dann nur mehr auf den der jeweiligen Bauklasse zulässigen Höhenbereich und auf die Details des oberen Fassadenabschlusses. Der geltende Bebauungsplan gebe daher durch die Vorgabe der Bauklassen 1 und 2 einen Rahmen in diesem Sinne vor und könne es deshalb auch in diesem Rahmen nicht zu einem Widerspruch zu § 56 NÖ BO 2014 kommen.

Insgesamt sei die Beschwerdeführerin dem vorliegenden Amtssachverständigen mit dem von ihr vorgelegten Privatgutachten auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten, wodurch diese Gutachten in deren Funktion und Rang verfahrensrechtlich gleichwertig gegenüber stehen würden. Die Baubehörde I. Instanz habe nicht schlüssig dargelegt, weshalb sie trotzdem den Ausführungen des Amtssachverständigen gefolgt sei und habe sie den Amtssachverständigen auch nicht mit dem Privatgutachten konfrontiert. Demzufolge habe die Baubehörde I. Instanz auch ihre Begründungspflicht verletzt.

Mit dem nunmehr hier angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 22.11.2023, GZ. ***, wurde die Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen.

Begründend führte dazu der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz und demnach als Berufungsbehörde nach Wiedergabe der Begründung des erstinstanzlichen Bescheides und des Berufungsvorbringens sowie nach Einholung eines Ergänzungsgutachtens des Amtssachverständigen D, welches ebenso in einem wiedergegeben wurde, zusammengefasst aus, dass die beiden geplanten Gebäude im Falle ihrer projektgemäßen Errichtung das Ortsbild beeinträchtigen würden. Sie würden hinsichtlich ihres Bauvolumens und ihrer Bauform offenkundig von der bestehenden Bebauung in jenem allgemein zugänglichen Bereich abweichen, indem diese Merkmale wahrnehmbar seien. Die bestehende Bebauung werde durch diese Abweichungen wesentlich beeinträchtigt, da es sich hinsichtlich des Bauvolumens nicht bloß um eine numerische Abweichung und hinsichtlich der Bauform nicht bloß um ein formales Abgehen von Bestand handle, sondern die geplante Wohnhausanlage eine dominante Präsenz aufweise und eine optische Zäsur entstehen lasse. Die nachteiligen Auswirkungen der ungewöhnlichen Bauvolumina würden sich auch dadurch verstärken, dass sich Objekte mit Flachdächern optisch nicht in die von Steildächern geprägte Baustruktur einfügen würden. Diese Feststellungen seien auf Basis des eingeholten Ergänzungsgutachten des Amtssachverständigen zu treffen.

In rechtlicher Hinsicht könne eine Beeinträchtigung des Ortsbildes auch dann vorliegen, wenn sie sich in Bezug auf Grundstücke manifestiere, die eine andere Widmungsart aufweisen würden. Es sei aber nicht zulässig, eine Beeinträchtigung des Ortsbildes, die durch ein Bauvorhaben auf Grundflächen im Bauland-Wohngebiet entstehe, mit dem Hinweis auf den Baubestand in einem angrenzenden Betriebsgebiet zu relativieren. Dies würde das Gebot der Bedachtnahme auf die festgelegten Widmungsarten gänzlich aushöhlen. Konkret komme den beiden Gebäuden im Betriebsgebiet ein Alleinstellungsmerkmal zu und würde es dem Gebot der Berücksichtigung der Flächenwidmung widersprechen, aus dem Bestand dieser Gebäude abzuleiten, dass auch im Wohngebiet ähnliche Baukörper zulässig seien, die das Volumen der bestehenden Einfamilienhausbebauung um ein Vielfaches überschreiten.

Die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung ergebe sich ebenso schlüssig aus dem vorliegenden Ergänzungsgutachten des Amtssachverständigen. Die geplanten Baukörper würden nicht nur „numerisch“ vom Volumen des Baubestandes abweichen, sondern würde ihre Errichtung den gegenständlichen Wohnbaulandbereich, der bisher von kleinvolumigen Gebäuden geprägt sei, ein gänzlich anderes Erscheinungsbild verleihen.

Entgegen des Berufungsvorbringens der Beschwerdeführerin könne die Beurteilung der Ortsbildauswirkungen des Bauvorhabens auch nicht mit dem Hinweis relativiert werden, dass der Bebauungsplan Baukörper dieser Größe erlaube. § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 beziehe sich auf Fälle, in denen der Bebauungsplan die ortsbildrelevanten Merkmale von Bauwerken explizit regle, nicht aber auf einen Fall wie den vorliegenden, in dem sich aus den allgemeinen Festlegungen des Flächenwidmungsplanes (Bebauungsweise, Bebauungsdichte, Bauklasse) ein theoretisch erzielbares Maximum des Bauvolumens ergebe.

Richtigerweise seien die Festlegungen des Bebauungsplanes im Einzelnen darauf zu überprüfen, ob der Verordnungsgeber damit intentional in die Ortsbildgestaltung eingegriffen habe, wovon im vorliegenden Fall keine Rede sein könne. Der Bebauungsplan treffe vielmehr sehr allgemein gehaltene Festlegungen und wäre eine im Wesentlichen gleichartige Bebauung auch im ungeregelten Baulandbereich zulässig. Auch widerspreche die Rechtsansicht in der Berufung dem Gesetzeswortlaut und auch den Absichten des Gesetzgebers. Es sei eben die Klarstellung hervorzuheben, dass es darauf ankomme, ob der Bebauungsplan spezielle Regelungen in Bezug auf den Schutz des Ortsbildes treffe. Aus den Ausführungen zur Gebäudehöhe ergebe sich lediglich, dass ein Gebäude nicht schon auf Grund der Wahl einer bestimmten Bauklasse oder Ortsbildgesichtspunkten als „zu hoch“ qualifiziert werden könne, wenn diese Bauklasse vom Bebauungsplan erlaubt werde. Daraus könne freilich nicht abgeleitet werden, dass jegliches Volumen von Baukörpern, das unter Ausschöpfung der Bestimmungen des Bebauungsplans erzielt werden könne, auch unter dem Aspekt des Ortsbildschutzes zulässig sei.

Schließlich sei auch unzutreffend, dass für die Zulässigkeit von Gebäuden im Bauland-Betriebsgebiet derselbe Maßstab gelte wie für das Wohngebiet. Das Ortsbild und die Struktur würden sehr erheblich vom Wohngebiet abweichen können. Dass auch innerhalb des Betriebsgebietes auf das Ortsbild Bedacht zu nehmen sei, unterscheide dieses vom Industriegebiet, bewirke aber keineswegs, dass sich Gebäude, die in einem Betriebsgebiet errichtet werden, in ihrem Erscheinungsbild nicht von einem Wohngebiet unterscheiden dürften. Im Übrigen regle diese Norm lediglich die Bewilligung neuer Gebäude im Betriebsgebiet. Es gebe keinen Grund, rechtmäßig bestehende Gebäude im Betriebsgebiet bei der Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit eines Bauvorhabens im Wohngebiet in gleicher Weise als Vergleichsmaßstab heranzuziehen wie den Baubestand im Wohngebiet selbst.

Auch nach Ansicht der Berufungsbehörde stehe daher das Bauvorhaben bei zutreffender rechtlicher Wertung der Ermittlungsergebnisse im Widerspruch zu § 56 NÖ BO 2014.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In ihrer rechtzeitig wiederum mit Schriftsatz ihrer Rechtsvertreterin vom 20.12.2023 erhobenen Beschwerde beantragte die Beschwerdeführerin, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge der Beschwerde Folge geben sowie ein ortsbildfachliches (Ober-)Gutachten einholen, eine mündliche Verhandlung durchführen und in der Sache selbst entscheiden und den angefochtenen Berufungsbescheid dahingehend abändern, dass der Berufung Folge gegeben werde und der Beschwerdeführerin antragsgemäß die baubehördliche Bewilligung erteilt werde, in eventu den angefochtenen Berufungsbescheid aufheben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverweisen.

Begründend führte dazu die Beschwerdeführerin nach zusammengefasster Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges zusammengefasst aus, dass sich der Amtssachverständige nicht mit den durch die Beschwerdeführerin eingeholten Privatgutachten ausreichend auseinandergesetzt habe. Er habe die einzelnen Fragen der Berufungsbehörde nicht ausreichend beantwortet und sei auf die Privatgutachten nicht näher eingegangen. Insbesondere habe sich der Amtssachverständige in seinen bisherigen insgesamt drei Ortsbildgutachten nicht mit dem niedrigeren Geländeniveau der Projektliegenschaft auseinandergesetzt. Offensichtlich verfüge die Berufungsbehörde über keine ortsbildfachlichen Kenntnisse und sei daher fachlich auch nicht in der Lage zu beurteilen, ob das niedrigere Niveau der Projektliegenschaft allenfalls eine Auswirkung auf das Ortsbild haben könnte. Es sei deshalb nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen die Berufungsbehörde dies ohne Prüfung durch den Amtssachverständigen beurteilt haben konnte. Tatsächlich sei davon auszugehen, dass es sich bei den beiden geplanten Objekten auf Grund der Höhenlage der Projektliegenschaft um eine optisch deutlich geringere wirksame Gebäudehöhe handle, weshalb keine wesentliche Beeinträchtigung mehr zu erwarten sei.

Im Hinblick darauf, dass zwei divergierende Sachverständigenmeinungen vorliegen würden, hätte die belangte Behörde schlüssig darlegen müssen, welche Erwägungen sie veranlasst habe, dem eigenen Gutachten mehr Vertrauen entgegenzubringen als dem anderen bzw. hätte sie den von ihr beigezogenen Amtssachverständigen mit den diesbezüglichen Ausführungen in dem Privatgutachten konfrontieren müssen. Tatsächlich habe sich eben der Amtssachverständige mit der besonderen Lage des Baugrundstückes überhaupt nicht auseinandergesetzt und sei demnach der relevante maßgebliche Sachverhalt auch nicht vollständig erhoben worden.

Mit der Neuformulierung der Ortsbildregelung des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 solle zwar klargestellt werden, dass die bauliche Ausnutzbarkeit einer Liegenschaft der Ortsbildfrage unterworfen sei und dass das aus der Bebauungsdichte und der Bebauungsklasse lukrierbare Gesamtvolumen nur dann hergestellt werden könne, sofern nicht die Belange des Ortsbildschutzes dem entgegenstehen. Habe jedoch der Verordnungsgeber wie im konkreten Fall von der Möglichkeit auf intendierte strukturelle Entwicklungen durch die Erlassung eines Bebauungsplanes Einfluss zu nehmen Gebrauch gemacht, solle der Bauwerber grundsätzlich das Recht haben, im Rahmen dieser Festlegungen das Bauvorhaben zu verwirklichen. Im konkreten Fall sei zum Zwecke der Realisierung des Gesamtprojektes sogar im Rahmen der vorgenommenen Änderungen des Bebauungsplanes die Bebauungsdichte von 30 % auf 35 % erhöht worden.

Die Beschwerdeführerin habe das Bauprojekt im Rahmen der Festlegungen im rechtswirksamen Bebauungsplan geplant, worauf die belangte Behörde keine Rücksicht genommen habe.

Es komme zudem die Behörde auf Grund der Begutachtung zu der Beurteilung, dass das Bauvorhaben das Ortsbild störe. Es sei zu bedenken, dass dem Bauwerber grundsätzlich eine Projektänderung bei Widerspruch zu gesetzlichen Bestimmungen von der Baubehörde nahe zu legen sei. Selbst die Berufungsbehörde sei verpflichtet, dem Bauwerber diese Möglichkeit einzuräumen. Eine solche Möglichkeit sei jedoch der Beschwerdeführerin gegenständlich nicht eingeräumt worden.

Weiters übersehe die Berufungsbehörde bei ihren Ausführungen, dass dem Zusammentreffen mehrerer Abweichungen vom Bestand nicht zwangsläufig eine besondere Bedeutung zukommen müsse. Vielmehr umfasse die Prüfung gemäß § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 einerseits die Beurteilung, ob das geplante Bauwerk hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches offenkundig abweiche. Erst wenn eine offenkundige Abweichung festgestellt werde, sei weiters zu prüfen, ob die bestehende Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches durch das geplante Bauwerk wesentlich beeinträchtigt werde. Es würden daher insgesamt zwei alternative Tatbestände vorliegen, von denen nur einer erfüllt werden müsse. Eine korrekte Wesentlichkeitsprüfung sei von der Berufungsbehörde nicht vorgenommen worden und sei aus dem Gutachten des Amtssachverständigen nicht ersichtlich, dass wesentliche Beeinträchtigungen des Ortsbildes durch das gegenständliche Bauvorhaben vorliegen würden. Die festgestellten Abweichungen seien vielmehr als ortsbildverträgliche bauliche Veränderungen zu betrachten, die zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung des baulichen Bestandes führen würden.

Es sei daher zusammengefasst dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben stattzugeben gewesen, wobei im Übrigen darauf zu verweisen sei, dass die Planung der Gebäude mit Grünflachdach auf einen Wunsch der Baubehörde I. Instanz zur Erreichung einer besseren Rückhaltung der Niederschlagswässer und zur Vermeidung einer Überhitzung zurückzuführen sei. Darüber hinaus habe die Baubehörde I. Instanz die Beschwerdeführerin zur Vornahme weiterer weitreichender Änderungen betreffend die „gelbe Zone-Wildbach“ oder Nachbesserungen betreffend den Brandschutz veranlasst, obwohl ihr bekannt gewesen sei, dass das Ortsbildgutachten des Amtssachverständigen negativ ausgefallen sei.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Mit Schreiben vom 19.01.2024 legte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Bauakt zur GZ. *** zur Entscheidung über die Beschwerde vor.

Nach erfolgtem Zuständigkeitswechsels des Richters innerhalb des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich beauftragte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben vom 11.06.2024 die Amtssachverständige für Ortsbildpflege F zur Erstellung von Befund und Gutachten zu folgenden Fragestellungen:

1. Steht das Bauvorhaben im Einklang mit dem laut Aktenlage derzeit gültigen Bebauungsplan der Marktgemeinde *** laut Verordnung vom 10.01.2022, soweit es Fragen des Ortsbildes betrifft? Inwieweit wurden mit diesem Bebauungsplan hier in technischer Hinsicht relevante Fragen des Ortsbildes geregelt?

2. Wie stellt sich gegenständlich der Bezugsbereich im Sinne des § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 dar?

3. Liegt das Baugrundstück im Vergleich zu den anderen Grundstücken im Bezugsbereich tiefer und hat bejahendenfalls der Niveauunterschied Auswirkungen auf die Beurteilung nach § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014?

4. Welches der im Bauakt vorliegenden Gutachten nach § 56 NÖ BO 2014 – Gutachten des E vom 21.12.2022, Gutachten des G vom Juli 2023, Gutachten des ASV D vom 03.02.2023 – ist schlüssig und nachvollziehbar bzw. aus welchen Gründen ist ein bzw. sind die Gutachten nicht schlüssig und nachvollziehbar? Es möge diesbezüglich insbesondere auf die von der Beschwerdeführerin in ihrer Berufung vom 13.06.2023 (S. 4ff) tabellarisch aufgezeigten Unterschied des Amtssachverständigengutachtens zu den Privatgutachten Bezug genommen werden.

5. Weicht demnach im Sinne des § 56 NÖ BO 2014 das Bauvorhaben hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches offenkundig ab und besteht im Falle einer feststellbaren Abweichung eine wesentliche Beeinträchtigung von dieser?

In ihrem Gutachten vom 20.08.2024 kommt die Amtssachverständige F zusammengefasst zu dem Ergebnis, dass gemäß dem als rechtsgültig übermittelten Bebauungsplan vom 24.07.2022 sich das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplan befinde, welche die offene bzw. die gekuppelte Bebauungsweise, die Bauklasse I,II, eine maximal zulässige Bebauungsdichte von 35 % der Gesamtfläche des Grundstückes sowie eine Baufluchtlinie im Abstand von 4 Metern zur Straßenfluchtlinie vorschreibe sowie eine Gestaltung der Einfriedung von Grundstücken gegen öffentliche Verkehrsflächen regle und das konkrete Bauvorhaben in offener Bauweise innerhalb der Bauklasse II und in einem Abstand von 4 Metern zur Straßenfluchtlinie projektiert sei und somit im Einklang mit dem Bebauungsplan der Marktgemeinde *** stehe. In technischer Hinsicht sei mit dem Bebauungsplan durch Vorgabe der Bebauungsweise und Baufluchtlinie die relevante Frage des Ortsbildes „Anordnung auf dem Grundstück“ geregelt worden und sei in technischer Hinsicht ein Teil einer relevanten Frage des Ortsbildes durch die Vorgabe der Bauklasse I, II geregelt worden, wobei diese Vorgabe der Bauklasse einen Teil für die Beurteilung des Ausmaßes des Bauvolumens gemäß § 56 NÖ BO 2014 darstelle. Der Bezugsbereich sei in den erwähnten Vorgutachten detailliert, schlüssig und nachvollziehbar dargelegt worden. Weiters bilde das Grundstück eine Fortsetzung des kontinuierlich von Süden nach Norden und von Osten nach Westen abfallenden Geländeverlaufes und bestehe durch die geplante Abgrabung entlang der *** in diesem Bereich sehr wohl eine Auswirkung auf die Beurteilung gemäß § 56 NÖ BO 2014, indem der Baukörper A optisch durchschnittlich um ca. 1,30m vom Südwesten aus betrachtet niedriger erscheine, während von Nordwesten aus gesehen der gesamte dreigeschossige Baukörper A in Erscheinung trete, und werde der Baukörper B vom Südwesten als auch Nordosten gesehen als dreigeschossiges Gebäude wahrgenommen. Hinsichtlich der Anordnung auf dem Grundstück und der Farbgebung werde festgestellt, dass keine offenkundige Abweichung von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches gegeben sei, hinsichtlich der Bauform und des Ausmaßes des Bauvolumens liege jedoch eine offenkundige Abweichung vor. Durch den Maßstabsbruch würde die Errichtung der beiden Wohnblöcke auch zu einer strukturellen Änderung in Richtung Urbanisierung führen und somit eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches und der Identität dieses ländlichen Ortsteiles darstellen.

In den Stellungnahmen laut Schriftsätzen seiner Rechtsvertreterin vom 23.08.2024 und vom 03.10.2024 wurde vom Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als belangte Behörde zusammengefasst ausgeführt, dass das Gutachten der Amtssachverständigen zur Kenntnis genommen werde und das ergänzende Ermittlungsverfahren untermauere, dass das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben wegen Widerspruchs zu § 56 NÖ BO 2014 abzuweisen sei. Die Beschwerdeführerin sei dem Gutachten auch inhaltlich nicht entgegengetreten. Die von der Beschwerdeführerin dargelegten Rechtsansichten insbesondere in Bezug auf die Bestimmung des § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 seien nicht zutreffend.

In ihrer zu diesem Gutachten eingebrachten Stellungnahme mit Schriftsatz ihrer Rechtsvertreterin vom 13.09.2024 führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass gegenständlich die geltende Fassung des § 56 NÖ BO 2014 anzuwenden sei. Darin würden sich (wieder) Bestimmungen betreffend das Verhältnis des Ortsbildschutzes zu den Bestimmungen im Bebauungsplan finden. Konkret habe eine Prüfung nach § 56 NÖ BO 2014 zu entfallen, soweit im Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlege. Wie den Materialien zu dieser Bestimmung zu entnehmen sei, seien unter der harmonischen Gestaltung konkrete Vorschriften gemäß § 30 Abs. 2 Z 3 NÖ ROG 2014 zu verstehen und beziehe sich der Alternativtatbestand „Regelungen im Bebauungsplan im Hinblick auf das Ortsbild“ insbesondere auf die im ersten Absatz des § 56 NÖ BO 2014 festgelegten Kriterien. Es könne diese Bestimmung nur so verstanden werden, dass, wenn der Bebauungsplan bereits Regelungen zur Bauform und Farbgebung, zum Ausmaß des Bauvolumens und zur Anordnung auf dem Grundstück vorsehe, diesbezüglich eine Prüfung nach dieser Bestimmung zu entfallen habe. Die Berufungsbehörde übersehe bei ihren Ausführungen in diesem Zusammenhang auch, dass § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 von „Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild“ oder „harmonische Gestaltung“ spreche und die Wortfolge „spezielle Regelungen in Bezug auf den Schutz des Ortsbildes“ in den Materialien nur so verstanden werden könne, dass darunter sämtliche Regelungen im Bebauungsplan zu verstehen seien, die „speziell“ Bezug auf den Ortsbildschutz nehmen. Um welche Regelungen es sich hierbei im Konkreten handle, spiele jedoch für die rechtliche Würdigung keine Rolle. Die vom erkennenden Gericht beigezogene Sachverständige habe festgestellt, dass das Bauvorhaben im Einklang mit den im Bebauungsplan festgelegten Regelungen betreffend das Ortsbild stehe und dass der Bebauungsplan auch Aspekte der „Anordnung auf dem Grundstück“ und des „Ausmaßes des Bauvolumens“ regle. Entgegen der Behauptung der Berufungsbehörde seien daher unter diese Bestimmung nicht nur spezielle Regelungen subsumierbar, sondern hievon alle Bestimmungen des Bebauungsplanes mitumfasst, die die Ortsbildgestaltung regeln würden und somit auch die Vorgabe der Bebauungsweise, der Baufluchtlinie und der Bauklasse. Die von der Berufungsbehörde herangezogene Gesetzesauslegung würde zum Ergebnis führen, dass die Beschwerdeführerin das beantragte Bauvorhaben im Rahmen der Festlegung des Bebauungsplanes gerade nicht verwirklichen könne, dies, obwohl zum Zwecke der Verwirklichung dieses Bauvorhabens sogar der Bebauungsplan geändert worden sei. Eine andere Rechtsansicht wäre nur dann möglich, wenn das Bauvorhaben nach § 56 NÖ BO 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 50/2017 zu beurteilen sei.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Bauakt der Marktgemeinde *** sowie durch Einholung von Befund und Gutachten der Amtssachverständigen für Ortsbildpflege F.

4. Feststellungen:

Die Bauwerberin und Beschwerdeführerin A GmbH ist unter anderem Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. *** der KG *** mit der Liegenschaftsadresse ***, ***. Das Grundstück liegt laut gültigem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** in der Widmungsart „Bauland-Wohngebiet“ mit einer grundbücherlich ausgewiesenen Fläche von 5.155 m² und in der Widmungsart „Grünland-Wasserfläche“ mit einer grundbücherlich ausgewiesenen Fläche von 437 m² und ist zur Zeit unbebaut.

Gemäß dem gültigen Bebauungsplan der Marktgemeinde *** vom 24.07.2022 laut Verordnung der Marktgemeinde *** vom 10.01.2022, welcher auch das gegenständliche Grundstück der Beschwerdeführerin betrifft und mit dem die Bebauungspläne laut Verordnungen der Marktgemeinde *** vom 14.03.2011, 26.03.2012, 24.09.2013, 20.04,2015, 14.03.2016, 19.03.2019 und 14.12.2021 Veränderungen unterzogen wurden, ist die offene bzw. gekuppelte Bebauungsweise, die Bauklasse I und II, eine maximal zulässige Bebauungsdichte von 35% der Gesamtfläche des Grundstücks sowie eine Baufluchtlinie im Abstand von 4 Meter zur Straßenfluchtlinie vorgeschrieben. Weiters wurde die Einfriedungs- und Sockelhöhe der Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen mit jeweils einer festgelegten Maximalhöhe beschränkt.

Mit Bauansuchen vom 06.12.2022, bei der Marktgemeinde *** eingelangt am 19.12.2022, beantragte die Beschwerdeführerin die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage mit 58 Wohneinheiten, mit einer Tiefgarage für 87 Stellplätze, mit einer Einfriedung sowie einer baulichen Anlage für Müllplatz und Fahrradabstellplätze sowie Park- und Erschließungsflächen und einem Spielplatz auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, dies unter Anschluss einer Baubeschreibung und von Einreichplänen der H GmbH jeweils vom 06.12.2022, eines AGWR II – Datenblattes, eines Energieausweises, von Grundbuchsauszügen, diverser technischer Unterlagen, eines Beurteilungsnachweises des Institutes für Mineralölprodukte und Umweltanalytik, einer geotechnischen Stellungnahme, es wasserrechtlichen Einreichprojektes und eines (nachgereichten) Gutachtens für Ortsbild des E ZT-GmbH vom 21.12.2022.

Das konkrete Bauvorhaben in Form zweier getrennter Gebäude (Bauteil A und Bauteil B) wurde in offener Bauweise, innerhalb der Bauklasse II und in einem Abstand von 4 Meter zur Straßenfluchtlinie projektiert. Auch die Einfriedung zur *** entspricht den Vorgaben des geltenden Bebauungsplanes der Marktgemeinde ***.

Die maßgebliche Bebauung im Bezugsbereich des Baugrundstücks besteht im Wesentlichen aus Einfamilienhäusern im Bauland-Wohngebiet und zwei Betriebsgebäuden im Bauland-Betriebsgebiet, wobei die Wohnhäuser aus quadratischen bzw. längsrechteckigen Baukörpern in Längen zwischen 8 und 20 Metern und die Betriebsgebäude in Längen bis zu 37 Meter bestehen. Die Wohnhäuser wurden ein- oder zweigeschossig und teilweise mit ausgebauten Dachgeschossen hergestellt, die Betriebsgebäude sind eingeschossig. Die Fassaden bestehen allesamt aus verputzten, hellen, pastellfarbenen Lochfassaden, der überwiegende Teil der Fenster wurde mit Parabeten hergestellt. Die Gebäude weisen ausschließlich geneigte Dachformen auf. Das mittlere Bauvolumen aller dieser Grundstücke beträgt 847 m³. Die Gebäude entsprechen der offenen bzw. der gekuppelten Bebauung und befinden sich die Gebäude in einem Abstand zur Straßenfluchtlinie.

Die von der Beschwerdeführerin projektierten beiden Gebäude stellen längsrechteckige Baukörper in architektonisch nüchtener Bauform dar. Die Frontlängen betragen 53,10 x 18,50 Meter beim Bauteil A bzw. 47,40 x 18,50 Meter beim Bauteil B und beträgt die jeweilige Höhe maximal 8 Meter vom Bezugsniveau. Beide Gebäude weisen drei Geschosse und Flachdächer auf. Die Fassaden werden mittels verputzter in grün gehaltenen Lochfassaden mit Balkonen sowie französischen Fenstern ohne Parapete hergestellt. Das Ausmaß des Bauvolumens beträgt beim Bauteil A 7.860 m³ (53,11, x 18,50m x 8,00m) und beim Bauteil B 7.048 m³ (47,37m x 18,60m x 8,00m), womit insgesamt das Bauvolumen des Bauvorhabens 16.100 m³ beträgt. Die beiden Baukörper sollen in offener Bauweise, in einem Abstand zur Straßenfluchtlinie und mit einer Bebauungsdichte von rund 35% hergestellt werden. Das Baugrundstück bildet eine Fortsetzung des kontinuierlich von Süden nach Norden und von Osten nach Westen abfallenden Geländeverlaufes, wobei an der südlichen Grundgrenze zur *** eine Abgrabung durchschnittlich von 1,30m und an den restlichen Grundgrenzen Anhebungen des Geländes bis zu 1,43m projektiert sind. Aufgrund der Breiten- und Längsausdehnung des Grundstücks erfolgt die Veränderung der Höhenlage des Geländes in Angleichung an die örtlich prägenden Neigungsverhältnisse und das örtlich bestehende Geländerelief.

Insgesamt ergibt sich auf Basis der Projektunterlagen, dass hinsichtlich der Anordnung auf dem Grundstück und der Farbgebung keine offenkundige Abweichung von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches gegeben ist, hingegen hinsichtlich der Bauform und des Ausmaßes des Bauvolumens eine offenkundige Abweichung von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches vorliegt. Diese Abweichung würde durch den Maßstabsbruch zu einer strukturellen Änderung in Richtung Urbanisierung führen und somit eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches und der Identität dieses ländlichen Ortsteiles darstellen.

5. Beweiswürdigung:

Der Sachverhalt ist im festgestellten Rahmen insbesondere auf Basis der zuletzt erstatteten Vorbringen der Parteien im Beschwerdeverfahren als im Wesentlichen unstrittig zu beurteilen.

Im Konkreten waren und sind von vornherein sämtlichen Feststellungen im Zusammenhang mit den Eigentumsverhältnissen, die Widmung und der Lage des Baugrundstückes ebenso unstrittig wie der Regelungsumfang des zurzeit gültigen Bebauungsplanes der Marktgemeinde *** vom 24.07.2022. Ebenso unstrittig war und ist der Inhalt des verfahrensgegenständlichen Bauansuchens der Beschwerdeführerin, welcher sich auch aus eben diesem selbst einschließlich der von der Beschwerdeführerin damit vorgelegten Urkunden ergibt.

Sämtliche Feststellungen im Zusammenhang mit der Bebauung der bestehenden Bauwerke im Bezugsbereich und der projektierten Bebauung der Beschwerdeführerin und sämtliche Feststellungen hinsichtlich der Abweichungen zueinander und zum angesprochenen Bebauungsplan samt den Konsequenzen daraus ergeben sich aus dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten der im Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen

F vom 20.08.2024. Die Amtssachverständige ist auf sämtliche vom erkennenden Gericht gestellten Fragen detailliert eingegangen und hat ihre Antworten umfassend begründet. Auch wurde insbesondere auftragsgemäß auf die von den Parteien im Vorfeld vorgelegten Gutachten eingegangen und wurden auch diese von der Amtssachverständigen in ihrem Gutachten entsprechend gewürdigt.

Sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** sind den Ausführungen und Ergebnissen der Amtssachverständigen nicht weiter entgegengetreten, sondern haben im Gegenteil ausdrücklich erklärt, das Gutachten in dieser Form zur Kenntnis zu nehmen, womit davon auszugehen ist, dass dessen Ergebnis allseitig akzeptiert wurde. Sämtliches weitere Vorbringen der Parteien im Beschwerdeverfahren bezieht sich auch ausschließlich auf rechtliche Aspekte, worauf in weiterer Folge unten noch einzugehen sein wird.

6. Rechtslage:

Folgende gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:

§ 27 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):

„Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.“

§ 28 Abs. 1 und 2 VwGVG:

„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.“

§ 4 Z 7 und 15 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014):

„Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

7. .Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

(…)“

§ 14 Z 1 und 2 NÖ BO 2014:

„Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

(…)“

§ 20 NÖ BO 2014:

„(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

entgegensteht.

Die Baubehörde kann von der Überprüfung des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.

Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung

nicht erfasst ist.

Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Z 2) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.

Die Z 1 bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des § 15 Abs. 2 Z 1 NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.

Bei Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen von mehr als 120 Personen (z. B. Versammlungsstätten, Veranstaltungsbetriebsstätten) ist ein Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson einzubinden.

(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.

Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.“

§ 23 Abs. 1 NÖ BO 2014:

„(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.

Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.

Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.“

§ 56 NÖ BO 2014:

„(1)Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden.

Bauwerke dürfen hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen.

Veränderungen der Höhenlage des Geländes haben in Angleichung an die örtlich bestehenden prägenden Neigungsverhältnisse und das örtlich bestehende Geländerelief zu erfolgen.

(2) Bezugsbereich ist der allgemein zugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.

(3) Bei der Beurteilung der Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit haben die im Baubestand des Bezugsbereiches vorhandenen bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche sowie designierte und eingetragene Welterbestätten besondere Berücksichtigung zu finden.

(4) Soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt, entfällt eine Prüfung nach dieser Bestimmung.“

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich zunächst, dass von der Beschwerdeführerin ein Bauansuchen auf Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage mit 58 Wohneinheiten, mit einer Tiefgarage für 87 Stellplätze, mit einer Einfriedung sowie einer baulichen Anlage für Müllplatz und Fahrradabstellplätze sowie Park- und Erschließungsflächen und einem Spielplatz auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** gestellt wurde. Es liegen somit Gebäude und bauliche Anlagen vor, bezüglich derer die baubehördliche Bewilligung für den Neubau beantragt wurde. Eine baubehördliche Bewilligungspflicht nach § 14 Z 1 und 2 NÖ BO 2014 ist somit gegeben. Zumal zudem das Bauansuchen vom 06.12.2022 bzw. 19.12.2022 stammt, unterliegt das Bauverfahren in Bezug auf den Prüfungsmaßstab der Bestimmungen des § 20 und des § 56 NÖ Bauordnung 2014 in der jeweils geltenden und oben zitierten Fassung LGBl. 32/2021.

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 22.05.2023, bestätigt durch den hier angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 22.11.2023, wurde das Bauansuchen der Beschwerdeführerin unter Zugrundelegung der Bestimmungen des § 20 Abs. 1 Z 7 iVm § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 mit der Begründung abgewiesen, dass das Bauvorhaben der Bestimmung des § 56 NÖ BO 2014 und demnach dem Schutz des Ortsbildes widerspreche. Dagegen richten sich auch die Rechtsmittel der Beschwerdeführerin und sind zufolge des § 27 VwGVG die „Sache“ des Beschwerdeverfahrens der bekämpfte Bescheid und die in der Beschwerde vorgebrachten Beschwerdepunkte und Beschwerdebegründung.

Dem ist nun wiederum den weiteren Ausführungen voranzustellen, dass die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde ein umfassendes Vorbringen erstattete, wonach zu Unrecht von der Berufungsbehörde nicht inhaltlich den von ihr vorgelegten Privatgutachten gefolgt worden wäre. Die Beschwerdeführerin ist den Ausführungen der Amtssachverständigen im Beschwerdeverfahren nicht entgegengetreten, sodass sich auch ein weiteres Eingehen auf das angesprochene Beschwerdevorbringen – dies auch unter Berücksichtigung des festgestellten Sachverhaltes – nicht mehr erforderlich ist. Auch wurde eine Projektänderung von der Beschwerdeführerin in Kenntnis des Verfahrensstandes des Bewilligungsverfahrens nicht vorgenommen.

Konkret ergibt sich aus der Bestimmung des § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014, dass ein Bauansuchen dann abzuweisen ist, wenn die Baubehörde im Rahmen der Vorprüfung zu dem Ergebnis kommt, dass dem Bauvorhaben eine Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 (mit Ausnahme des § 18 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014) entgegensteht, wobei die Behörde dann, wenn sie die Beseitigung des festgestellten Widerspruchs durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich hält, dies dem Bauwerber unter Setzung einer Frist für die Vorlage geänderter Antragsbeilagen mitzuteilen hat. Die Bestimmung des § 56 NÖ BO 2014 stellt (naturgemäß) eine dieser Bestimmungen dar.

Gemäß § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 sind Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen, – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden. Bauwerke dürfen hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen. Veränderungen der Höhenlage des Geländes haben in Angleichung an die örtlich bestehenden prägenden Neigungsverhältnisse und das örtlich bestehende Geländerelief zu erfolgen.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich nun dazu, dass unter Zugrundelegung der oben im Detail festgestellten Bauwerke im Bezugsbereich bezogen auf das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin hinsichtlich deren Anordnung auf dem Grundstück und der Farbgebung keine offenkundige Abweichung von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches gegeben ist, hingegen hinsichtlich der Bauform und des Ausmaßes des Bauvolumens eine offenkundige Abweichung von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches vorliegt. Diese Abweichung würde durch den Maßstabsbruch zu einer strukturellen Änderung in Richtung Urbanisierung führen und somit eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches und der Identität dieses ländlichen Ortsteiles darstellen.

Diese Feststellungen blieben von der Beschwerdeführerin zuletzt auch unbestritten und ergibt sich somit daraus, dass grundsätzlich das Bauvorhaben der Bestimmung des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 widerspricht. Es weicht nicht nur hinsichtlich der Bauform und des Ausmaßes des Bauvolumens vom relevanten Umgebungsbereich ab, sondern beeinträchtigt die bestehende Bebauung im Bezugsbereich auch wesentlich.

Gemäß § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 entfällt allerdings eine Prüfung nach dieser Bestimmung des § 56, soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt. Die zu klärende und von den gegenständlichen Parteien unterschiedlich gesehene Rechtsfrage lautet sohin in concreto, wie der Halbsatz „Soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt“ zu verstehen ist.

Blickt man auf die auch von der Beschwerdeführerin selbst zitierten Gesetzesmaterialien zur 8. Novelle LGBl. 2021/32 der NÖ BO 2014, so ist zu unter anderem damit geschaffenen Neuformulierung des § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 wie folgt ausgeführt:

„Mit Abs. 4 im Hinblick auf in einem Bebauungsplan festgelegten speziellen Regelungen in Bezug auf den Schutz des Ortsbildes soll klargestellt werden, dass der § 56 nur in jenen Punkten gilt, in denen es konkrete Vorschriften in einem Bebauungsplan gibt. In allen anderen Fällen ist § 56 unabhängig vom Vorhandensein eines Bebauungsplanes anzuwenden. Diese konkreten Vorschriften sind solche gemäß § 30 Abs. 2 Z 3 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 über die harmonische Gestaltung der Bauwerke. Auch kann der Bebauungsplan durch die Vorgabe einer Bauklasse oder einer höchstzulässigen Gebäudehöhe einen Rahmen für die Anwendung des § 56 vorgeben. Hier bezieht sich der Handlungsspielraum des § 56 dann nur mehr auf den in der jeweiligen Bauklasse zulässigen Höhenbereich und auf die Details des oberen Fassadenabschlusses. Zum Beispiel kann in der Bauklasse IV (Gebäudehöhe 11 bis 14 m) aus Gründen des § 56 durchaus die Höhe einer Gebäudefront mit z.B. 11,50 m beschränkt werden.“

Auf Basis dieser Gesetzesmaterialien leitet nunmehr die Beschwerdeführerin ihre Rechtsansicht ab, die im Wesentlichen darauf hinausläuft, dass der Entfall der Prüfung nach § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu entfallen hat, wenn entweder der Bebauungsplan konkrete Vorschriften im Hinblick auf die harmonische Gestaltung unter Verweis auf § 30 Abs. 2 Z 3 NÖ ROG 2014 oder auch nur allgemein gehaltene Vorschriften in Bezug auf das Ortsbild nach § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 enthält. Dieser Rechtsansicht ist unter Bedachtnahme auf den Gesetzeswortlaut des § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 und aus den zitierten Gesetzesmaterialien nicht zu folgen.

Dazu ist festzuhalten, dass vom Landesgesetzgeber eben diese Bestimmung des Abs. 4 im § 56 NÖ BO 2014 erst wieder mit der Novelle zu LGBl. 32/2021, die am 01.07.2021 in Kraft getreten ist, neu aufgenommen wurde. In der Fassung des § 56 unmittelbar zuvor war dieser Absatz nicht enthalten und hatte demnach eine Prüfung des Schutzes des Ortsbildes unabhängig vom Vorliegen eines Bebauungsplanes immer zu erfolgen. Mit der nunmehr in Geltung stehenden und hier anzuwendenden Bestimmung wurde vom Landesgesetzgeber klargestellt, dass eine Prüfung des Schutzes des Ortsbildes nicht zu erfolgen hat, soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt. In den Materialien wurde dazu erläuternd festgehalten, dass die Bestimmung des § 56 nur in jenen Punkten nicht gilt, in denen es konkrete Vorschriften in einem Bebauungsplan gibt.

Wenngleich der Landesgesetzgeber in dieser Bestimmung zwischen „Ortsbild“ und „harmonischer Gestaltung“ unterscheidet, ist zu berücksichtigen, dass eine gesetzliche Regelung der Ortsbildgestaltung laut § 56 NÖ BO 2014 idF LGBl. 1/2015, worauf auch nach wie vor die Bestimmung des § 30 Abs. 2 Z 3 NÖ ROG 2014 verweist, nicht (mehr) besteht. Der Schutz des Ortsbildes ist in der

NÖ Bauordnung 2014 ausschließlich in der nunmehr in Geltung stehenden Fassung des § 56 geregelt.

Vor allem ergibt sich jedoch eben aus dem Gesetzeswortlaut selbst unzweideutig, dass eine Prüfung des Ortsbildschutzes nur dann entfällt, soweit eben ein Bebauungsplan Regelungen unter anderem im Hinblick auf das Ortsbild festlegt. Der Begriff „soweit“ ist so zu verstehen und kann auch nur so verstanden werden, dass damit zu klären ist, inwieweit die Regelungen des Bebauungsplanes auf das Ortsbild überhaupt Bezug nehmen – vom Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** im angefochtenen Berufungsbescheid als Überprüfung, „ob der Verordnungsgeber damit intentional in die Ortsbildgestaltung eingegriffen hat“ bezeichnet – und inwieweit Regelungen in konkreter Art damit getroffen werden. Überspitzt formuliert könnte es ansonsten dazu kommen, dass eine Prüfung des Ortsbildschutzes bereits dann entfallen könnte, wenn in einem Bebauungsplan ausschließlich eine einzige Regelung etwa in Bezug auf die Farbgebung erfolgt, obgleich das Bauvorhaben hinsichtlich sämtlicher übriger Kriterien des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 in massiver Form von der Umgebungsbebauung abweicht. Die Beschwerdeführerin selbst kann hier keine Grenzen ziehen und entspricht eine derartige Gesetzesauslegung auch keinesfalls den Intentionen des Landesgesetzgebers.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass mit dem konkreten Bebauungsplan der Marktgemeinde *** vom 24.07.2022 die offene bzw. gekuppelte Bebauungsweise, die Bauklasse I und II, eine maximal zulässige Bebauungsdichte von 35% der Gesamtfläche des Grundstücks sowie eine Baufluchtlinie im Abstand von 4 Meter zur Straßenfluchtlinie und eine jeweilige Maximalhöhe von Einfriedungen und deren Sockel vorgeschrieben wurde.

Weiters ergibt sich aus dem festgestellten Sachverhalt, dass bezogen auf das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Anordnung auf dem Grundstück und der Farbgebung keine offenkundige Abweichung von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches gegeben ist, hingegen hinsichtlich der Bauform und des Ausmaßes des Bauvolumens offenkundige Abweichungen von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches vorliegen. Konkret liegen auf Basis des eingeholten Amtssachverständigengutachtens sowie auf Basis der darauf gestützten Feststellungen die Abweichungen darin, dass das Bauvolumen des Bauvorhabens 16.100 m³ (im Vergleich zu durchschnittlich 847 m³ der bestehenden Gebäude im Bezugsbereich) beträgt und sich die Bauform des Bauvorhabens der Beschwerdeführerin aus zwei längsrechteckigen Baukörpern in architektonisch nüchterner Form mit Frontlängen von 53,10m bzw. 47,4m und einer Höhe von 8m mit 3 Geschossen und Flachdächern (im Vergleich von großteils Einfamilienhäusern mit Frontlängen bis zu 20m mit 1 oder 2 Geschossen und geneigten Dächern im Bezugsbereich) darstellt.

Mit dem Bebauungsplan wurden demnach – wie auch von der Amtssachverständigen F in technischer Hinsicht dargelegt – Regelungen in Bezug auf die Anordnung auf dem Grundstück sowie in Bezug auf die Gebäudehöhe getroffen. Die Bauform und das Bauvolumen, soweit es die Breiten und demnach die Frontlängen betrifft, wurden mit dem gegenständlichen Bebauungsplan nicht geregelt, womit auch keine konkreten Vorschriften in diesem Sinne im Bezug habenden Bebauungsplan vorliegen. Es ist demnach auch nicht davon auszugehen, dass der Verordnungsgeber die Intention hatte, in diesem Sinne das Ortsbild Regelungen zu unterziehen, da er sonst in diese Richtung abzielende Regelungen zusätzlich getroffen hätte.

Soweit sich die Beschwerdeführerin auf die von ihr zitierte Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 18.10.2023,GZ. LVwG-AV-2081/001-2023, stützt, ist für sie deshalb nichts gewonnen, zumal in diesem Erkenntnis nicht auf die nunmehr in Geltung stehende Bestimmung des § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 – wenngleich im Rahmen der Rechtslage zitiert – in der rechtlichen Beurteilung Bezug genommen wurde. Soweit sich schließlich die Beschwerdeführerin darauf stützt, dass die Marktgemeinde *** sogar anlässlich dieses Bauvorhabens den Bebauungsplan geändert habe und die Beschwerdeführerin von der Baubehörde aufgefordert worden wäre, anderwertige Nachbesserungen ihres Bauvorhabens vorzunehmen, sind diese Umstände auch dann, wenn sie der Tatsache entsprechen würden, für die gegenständliche rechtliche Beurteilung ohne Relevanz.

Zusammengefasst ist somit unabhängig vom vorliegenden Bebauungsplan eine Prüfung des Ortsbildschutzes nach § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 in den Bereichen vorzunehmen, in denen eben keine konkrete Regelung im geltenden Bebauungsplan der Marktgemeinde *** vorliegt, worunter unter anderem auch die Bauform und das Bauvolumen (abseits der Höhe) zählen. Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich dazu, dass offenkundige Abweichungen des Bauvorhabens in der festgestellten Form im Vergleich zur bestehenden Bebauung im Bezugsbereich vorliegen und diese Abweichungen die bestehende Bebauung im Bezugsbereich auch wesentlich beeinträchtigen, indem diese Abweichungen durch den Maßstabsbruch zu einer strukturellen Änderung in Richtung Urbanisierung führen und somit eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches und der Identität dieses ländlichen Ortsteiles darstellen.

Das Bauvorhaben widerspricht demnach den Bestimmungen des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 und deshalb einer Bestimmung nach § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014, aufgrund dessen der Antrag auf Erteilung der baubehördlichen Bewilligung der Beschwerdeführerin gemäß § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 abzuweisen war. Demzufolge konnten auch der Berufung der Beschwerdeführerin vom 13.06.2023 und auch der nunmehrigen Beschwerde kein Erfolg beschieden sein.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unterbleiben, zumal die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen. Der Sachverhalt war auch zuletzt im festgestellten Rahmen völlig unstrittig und wurde von den Parteien im Beschwerdeverfahren auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine Einzelfall bezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z. B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).