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LVwG-AV-45/001-2024•LVwG N LVwG-AV-45/001-2024
LVwG-AV-45/001-2024Landesverwaltungsgericht02.09.2024
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Handelseinrichtungen; Verkaufsfläche; Vergrößerung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Kutsche, LL.M. als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, in ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha vom 7. Dezember 2023, Zl. ***, betreffend Abweisung eines Antrages auf Erteilung einer Baubewilligung, zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1.1. Mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der (damaligen) Marktgemeinde *** vom 12. Juni 1989, Zl.: , wurde der C AG die Baubewilligung für den Neubau eines Verkaufsmarktes („“-Filiale) in ***, ***, Grundstück Nr. *** (alt), KG ***, erteilt. Gegenstand dieses Baukonsenses ist eine Bestandsfläche von 786,62 m² und eine Verkaufsfläche von 500,87 m².
Mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 23. Juli 2007, Zl.: , wurde der D GmbH die Baubewilligung für den Neubau eines *** („“-Filiale) samt Stellplätzen und Müllplatz in ***, ***, Grundstück Nr. *** (alt), KG ***, erteilt. Gegenstand dieses Baukonsenses ist eine Bestandsfläche von 1024,97 m² und eine Verkaufsfläche von 696,10 m².
Die beiden Grundstücke Nr. *** (alt) und *** (alt) wurden zum Grundstück Nr. *** (neu), alle KG ***, vereinigt.
1.2. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha (im Folgenden: belangte Behörde) vom 7. Dezember 2023, Zl. ***, wurde der Antrag der nunmehrigen Beschwerdeführerin vom 8. August 2023 auf „Abbruch der Bestandsgebäude und Neuerrichtung einer ***-Filiale“ in ***, ***, Grundstück Nr. ***, KG ***, abgewiesen.
Begründend führt die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass im Rahmen der Vorprüfung unter anderem zu prüfen gewesen sei, ob dem Bauvorhaben gemäß § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 iVm § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014 entgegenstehe. § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 sehe in der Widmung „Bauland-Betriebsgebiet“ eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² vor. Diese Grenze werde mit einer projektierten Verkaufsfläche von ca. 1.170 m² – Waren des Lebensmitteleinzelhandels sind dabei als zentrumsrelevante Waren anzusehen – allerdings überschritten. Das gegenständliche Ansuchen stütze sich ausdrücklich auf die Ausnahmebestimmung des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014, wonach bei Wiedererrichtung eines Gebäudes auf demselben Bauplatz das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, aber nicht vergrößert werden dürfe.
In diesem Zusammenhang führt die belangte Behörde aus, dass eine Wiedererrichtung voraussetze, dass es sich um die neuerliche Errichtung desselben Gebäudes bzw. derselben Gebäude handelt. Da sich im gegenständlichen Verfahren allerdings die Abmessungen und Grundrisse der ursprünglichen Gebäude wesentlich vom nunmehr projektierten Gebäude unterscheide, könne auch von keiner Wiedererrichtung ausgegangen werden. Die Ausnahmebestimmung des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 sei daher mangels Wiedererrichtung eines Gebäudes nicht anzuwenden.
Darüber hinaus liege beim geplanten Vorhaben keine Nutzung desselben Bauplatzes im engeren Sinn (anstatt des Begriffes „Bauplatz“ als Grundstück gemäß § 11 NÖ BO 2014), sohin des tatsächlich bebauten Platzes vor. Zwar überschneide sich der Bauplatz (im engeren Sinn) eines der alten Gebäude teilweise mit dem geplanten Bauplatz (im engeren Sinn) des nunmehrigen Vorhabens, allerdings überschieße dieser nunmehr geplante Platz jenen des alten Gebäudes wesentlich und gehe großflächig über diesen hinaus.
2.1. In ihrer rechtzeitigen Beschwerde bringt die nunmehrige Beschwerdeführerin vor, dass gegenständlich sämtliche Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung erfüllt seien und insbesondere kein Hindernis gemäß § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014 vorliege. So würde das gegenständliche Bauvorhaben sowohl die formellen Tatbestandselemente des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ BO 2014, als auch die Zielsetzung des Gesetzes im Hinblick auf den Willen des Gesetzgebers, wonach Zentren zu stärken und Handelseinrichtungen auf der „grünen Wiese“ zu verbieten seien und zu verhindern, dass bestehende Handelsgebäude leer stünden und verfielen, erfüllen.
2.2. Die formellen Tatbestandselemente des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ BO 2014 seien insofern erfüllt, als gegenständlich sowohl eine „Wiedererrichtung“, als auch eine solche „auf demselben Bauplatz“ vorliege:
2.2.1. Projektiert sei eine Wiedererrichtung, weil die „beiden Gebäude […] unmittelbar aneinandergestellt [werden], verfügen jedoch über jeweils eigene Ein- und Ausgänge, eigene Fluchtwege, eigene Versorgungen, eigene Anlieferungszonen, etc“. Da im Baubewilligungsverfahren als Projektgenehmigungsverfahren der Bauwille des Bauwerbers entscheidend sei, sei die Feststellung der belangten Behörde, wonach im Zuge des projektierten Verfahrens ein einzelnes Gebäude errichtet werde, unzureichend und unrichtig.
Weiters würden die Abmessungen, Verkaufsflächen und das verbaute Volumen der beiden abzubrechenden Gebäude „den beiden projektierten Gebäuden“ entsprechen bzw. diese nicht relevant überschreiten. Konkret würden sich folgende Abmessungen ergeben:
„ oDas bestehende ***-Gebäude hat eine Größe von ca rd 48 m x 15 m, das als Lokal 1 wiederzuerrichtende Gebäude hat eine Größe von ca rd 47 m x 15 m.
oDas bestehende ***-Gebäude hat eine Größe von ca rd 46 m x 21 m, das als Lokal 2 wiederzuerrichtende Gebäude hat eine Größe von ca rd 46 m x 21 m“.
Zudem betrage die Verkaufsfläche des bestehenden ***-Gebäudes 500,87 m² und jene des wiederzuerrichtenden „Lokals 1“ 474,28 m² bzw. des bestehenden ***-Gebäudes 696,10 m² und jene des wiederzuerrichtenden „Lokals 2“ 696,05 m².
Schließlich entsprächen die jeweiligen Kubaturen der bestehenden Gebäude jenen der wiederzuerrichtenden Gebäuden (die Diskrepanzen lägen unterhalb der Relevanzschwelle) und auch die Verwendungszwecke der bestehenden und wiederzuerrichtenden Gebäude als „Lebensmitteleinzelhandel“ würde jeweils übereinstimmen.
2.2.2. Auch das Tatbestandselement „auf dem selben Bauplatz“ gemäß § 53 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 sei im vorliegenden Fall erfüllt. Die Bestimmung könne nach Ansicht der Beschwerdeführerin nur so verstanden werden, dass die „Wiedererrichtung auf eben jenem Bauplatz erfolgen muss, auf dem das bestehende Gebäude im Zeitpunkt der Bewilligung der Wiedererrichtung situiert“ gewesen sei. Dies würde insbesondere eine Art. 18 B-VG entsprechende vorrangige Wortlautinterpretation gebieten.
Vor diesem Hintergrund sei die gegenständliche Grundstücksvereinigung der Grundstücke Nr. *** (alt) und *** (alt) und *** (alt) KG *** zum nunmehrigen Grundstück Nr. *** (neu) KG *** irrelevant.
2.3. Aus den genannten Gründen beantragt die Beschwerdeführerin daher die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, den Bescheid dahingehend abzuändern, dass die Baubewilligung erteilt werde und in eventu die Aufhebung des Bescheides und Zurückverweisung der Sache an die belangte Behörde.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
3.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in den verwaltungsbehördlichen Akt zur Zl. *** Einsicht genommen und legt dessen unbestrittenen und unbedenklichen Inhalt seinem weiteren Verfahren zu Grunde.
3.2. Ergänzende Sachverhaltsermittlungen, welche ein weiteres Parteiengehör oder eine mündliche Verhandlung zur Erörterung notwendig gemacht hätten, waren nicht erforderlich.
4. Feststellungen und Beweiswürdigung:
4.1. Auf dem gegenständlichen, sich im Widmungsgebiet „Bauland-Betriebsgebiet“ befindliche Grundstück Nr. ***, KG ***, befindet sich die mit Bescheid des Bürgermeisters der (damaligen) Marktgemeinde *** vom 12. Juni 1989, AZ: , bewilligte „“-Filiale mit einer Gesamtfläche von 786,62 m² (Verkaufsfläche 500,87 m²) sowie die mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 23. Juli 2007, AZ: , bewilligte „“-Filiale mit einer Gesamtfläche von 1.024,97 m² (Verkaufsfläche 696,10 m²).
4.2. Das projektierte Bauvorhaben hat die Errichtung einer „“-Filiale zum Gegenstand und hat eine Gesamtnutzfläche von 1.593,83 m² und eine gesamte verbaute Fläche von 1.703,45 m². Die Abmessungen dieser projektierten „“-Filiale (Abmessungen ca. 47,28 m x 36,39 m ausgenommen der zurückgesetzten Fläche von ca. 0,8 m x 21,3 m an der nordöstlichen Seite des im Einreichplan als „Geschäftslokal 2“ bezeichneten Bereichs) unterscheidet sich deutlich von jenen der beiden jeweils bestehenden Gebäuden.
Beweiswürdigung:
Diese Feststellungen ergeben sich aus dem diesbezüglich unbestrittenen verwaltungsbehördlichen Akt der belangten Behörde zur Zl. *** und dem sich in diesem befindlichen Auszug aus dem Flächenwidmungsplan sowie weiters dem diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin und den Einreichplänen „Grundriss-Gewerbe“, Plan Nr. ***, sowie „Lagepläne, Grundriss und Brandschutz“, Plan Nr. ***, im Hinblick auf die jeweiligen Flächen der Filialen.
Weiters ergibt sich bereits aus dem im Einreichplan „Lagepläne, Grundriss und Brandschutz“, Plan Nr. , dargestellten Abbruch- bzw. Lageplan, dass die projektierte „“-Filiale (rot und hellrot auf dem untenstehenden „Lageplan“ rechts) gänzlich andere Abmessungen als die jeweils bestehenden Gebäude (jeweils gelb auf dem untenstehenden „Abbruchplan“ links) hat:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
4.3. Das projektierte Bauvorhaben besteht aus den folgenden, räumlich getrennten Bereichen: Verkaufsraum (im Einreichplan als „Verkaufsraum 1“ und „Verkaufsraum 2“ bezeichnet), „Windfang“, „Lager 2“, „Milch-Tiefkühlzelle“, „Tiefkühl-Zelle“, „Maschinenraum“, „Vorraum“, „Lager 1“, „Frischdienst“, „Büro“, „Aufenthaltsraum“, „Garderobe Herren“, „WR. Herren“, „WC Herren“, „Garderobe Damen“, „WR. Damen“ und „WC Damen“.
Beweiswürdigung:
Diese Feststellung ergibt sich aus dem Einreichplan „Grundriss-Gewerbe“, Plan Nr. *** sowie der dortigen Nutzflächenaufstellungen.
4.4. Zwischen dem im Einreichplan als „Verkaufsraum 1“ und „Verkaufsraum 2“ bezeichneten Bereichen ist keine bauliche oder räumliche Trennung projektiert, dieser Bereich hat das Erscheinungsbild eines zusammenhängenden Verkaufsraumes.
Beweiswürdigung:
Diese Feststellung ergibt sich aus dem Einreichplan „Grundriss-Gewerbe“, Plan Nr. *** sowie der dortigen Planung des Aufbaus und Einrichtung des Verkaufsraumes. So sind insbesondere an der Stelle der eingezeichneten „Trennung“ der als „Verkaufsraum 1“ und „Verkaufsraum 2“ bezeichneten Bereiche durchgängig Regale, die Wurstbedienung und der Kassenbereich geplant. Weiters ergibt sich dieser zusammenhängende Verkaufsraum auch aus den Ansichten des Einreichplanes „Ansichten und Schnitte“, Plan Nr. ***.
4.5. In dem im Einreichplan als „Geschäftslokal 1“ bezeichneten Bereich befinden sich keine Toiletten, Garderoben, Waschräume oder Aufenthaltsräume für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Beweiswürdigung:
Diese Feststellung ergibt sich aus dem Einreichplan „Grundriss-Gewerbe“, Plan Nr. *** sowie der dortigen Nutzflächenaufstellungen.
4.6. Die im Einreichplan als „Geschäftslokal 1“ und „Geschäftslokal 2“ bezeichneten Bereiche haben jeweils zusammenhängende Decken- bzw. Dachkonstruktionen („Lager 1“ und „Lager 2“ sowie „Verkaufsraum 1“ und „Verkaufsraum 2“) sowie eine gemeinsame Fundierung bzw. Fußbodenaufbau.
Beweiswürdigung:
Diese Feststellungen ergeben sich insbesondere aus der Ansicht der Deckkonstruktion sowie des Fundamentes des Einreichplanes „Ansichten und Schnitte“, Plan Nr. ***.
5.1. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 32/2021 lauten:
㤠20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 53 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
–dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
–des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
–der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
–des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
–des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
–einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht.
Die Baubehörde kann von der Überprüfung des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.
Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.
Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Z 2) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.
Die Z 1 bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des § 15 Abs. 2 Z 1 NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.
Bei Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen von mehr als 120 Personen (z. B. Versammlungsstätten, Veranstaltungsbetriebsstätten) ist ein Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson einzubinden.
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.“
5.2. Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. 3/2015 idF LGBl. 97/2020 lauten:
㤠18
Gebiete für Handelseinrichtungen
(1) In Zentrumszonen können die Widmungen Bauland-Kerngebiet und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung mit dem Zusatz „Handelseinrichtungen“ bezeichnet werden. In dieser Widmung bestehen für die Errichtung von Handelsbetrieben keine Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsfläche. Im Flächenwidmungsplan kann jedoch bei Bedarf, insbesondere aus Gründen der Verkehrsinfrastruktur, ein weiterer Zusatz zur Beschränkung der Verkaufsfläche angebracht werden. Die übrigen Nutzungsmöglichkeiten gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 und 9 bleiben zulässig.
(2) Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² – ausgenommen in den Widmungen Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung-Handelseinrichtungen – ist zulässig, wenn das Baugrundstück von seinen Grenzen bis zu einer Entfernung von maximal 500 m von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist.
Liegt dies nicht vor, muss
-das Baugrundstück an zumindest drei Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung überwiegend angrenzen, wobei allfällige Straßen außer Betracht bleiben. An einer Seite kann dabei das mit einem Hauptgebäude bebaute Nachbargrundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung durch eine überwiegend angrenzende innerörtliche Grünlandwidmung (z. B. Parks) ersetzt werden
oder
-das Baugrundstück mit einer Seite an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und mit allen weiteren Seiten an solche Grundstücke im Wohnbauland überwiegend angrenzen, welche sich entweder im Eigentum der Gemeinde befinden oder deren Bebauung innerhalb der nächsten 5 Jahre gerechnet ab Antragstellung für die Baubewilligung des Handelsbetriebes rechtlich gesichert ist (durch Maßnahmen der Vertragsraumordnung oder sonstige individuelle Vereinbarungen), wobei allfällige Straßen außer Betracht bleiben.
Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben im Bauland-Betriebsgebiet oder Bauland-Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet von bis zu 750 m² ist zulässig, wenn das Betriebsgebiet oder das Verkehrsbeschränkte Betriebsgebiet von Wohnbauland oder anderen mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist oder das Baugrundstück an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und an zwei weiteren Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke überwiegend angrenzt, wobei allfällige Straßen und Grüngürtel außer Betracht bleiben. Dies gilt nicht für Bauvorhaben im Betriebsgebiet, für die am 7. Juli 2016 bereits ein baubehördliches Verfahren anhängig war.(3) Außerhalb der in Abs. 2 bezeichneten Bereiche darf die Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren 80 m² nicht übersteigen.
(4) Bilden mehrere Handelsbetriebe eine bauliche, funktionelle oder organisatorische Einheit, darf die Summe der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren in den Fällen gemäß Abs. 2 nicht mehr als 750 m² und die Summe der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren an Standorten gemäß Abs. 3 nicht mehr als 80 m² betragen. Eine funktionelle Einheit ist gegeben, wenn angrenzende und straßenseitig gegenüberliegende Grundstücke hinsichtlich ihrer Bebauung ausschließlich oder dominierend für Handelseinrichtungen einschließlich Abstelleinrichtungen für Kraftfahrzeuge genutzt werden, wobei bereits ein einzelnes angrenzendes oder straßenseitig gegenüberliegendes Grundstück diese Einheit bilden kann. Dazwischen liegende Verkehrsflächen unterbrechen die funktionelle Einheit nicht, ebenso Grundflächen (z. B. Grüngürtel und Gewässer) mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m sowie schmale Grundstücke mit einer Breite bis zu 40 m.
(5) Unabhängig von ihrer Lage unterliegen Handelsbetriebe keinen Größenbeschränkungen, wenn sie – abgesehen von dem im Abs. 3 bezeichneten Ausmaß – ausschließlich Waren anbieten, welche nach ihrer Beschaffenheit bzw. nach ihrer Packungs- oder Gebindegröße vom Kunden unter Verwendung eines Kraftfahrzeuges abtransportiert werden müssen (nicht zentrumsrelevante Waren). Diese Warengruppen sind durch Verordnung der Landesregierung festzulegen.
(6) Unabhängig von den Bestimmungen der Abs. 2 und 3 ist der Direktverkauf von am Standort des Produktionsbetriebes produzierten Waren zulässig. Weiters ist der Verkauf von Waren, die diese wirtschaftlich ergänzen oder als Zubehör zu bewerten sind, zulässig. Dies allerdings nur soweit, als der Charakter als Produktionsbetrieb eindeutig gewahrt bleibt.
(7) Bei der Errichtung von Handelsbetrieben dürfen bis 750 m2 Verkaufsfläche je ein Stellplatz pro angefangene 20 m2 Verkaufsfläche, maximal jedoch 30 Stellplätze und für die über 750 m2 hinausgehende Verkaufsfläche je ein Stellplatz pro angefangene 30 m2 Verkaufsfläche auf ebenerdigen Flächen auf dem jeweiligen Betriebsgrundstück selbst sowie auf diesem organisatorisch zugeordneten Grundstücken oder Grundstücksteilen hergestellt werden.
Alle weiteren Stellplätze sind entweder im Betriebsbauwerk (z. B. in Parkdecks) oder über Gebäudeteilen der Betriebsbauwerke mit anderen Nutzungen (z. B. am Dach der Betriebsanlage) oder unter Photovoltaikanlagen mit einer Modulfläche von mindestens 8 m² je Stellplatz (z. B. Flugdach) herzustellen, wobei eine Kombination dieser Varianten zulässig ist.
Stellplätze, die gemäß § 11 Abs. 2 NÖ BTV 2014, LGBl. Nr. 4/2015 in der geltenden Fassung als barrierefreie Stellplätze auszuführen sind, sind für die Berechnung der Anzahl der Stellplätze auf ebenerdigen Flächen nicht zu berücksichtigen.
§ 53
Übergangsbestimmungen
(1) – (5) […]
(6) Bauverbot gilt für Flächen,
1. deren Widmung durch den Verfassungsgerichtshof aufgehoben wurde,
2. deren Flächenwidmung nach ihrer Bezeichnung nicht mit den Bestimmungen dieses Gesetzes übereinstimmt,
3. auf denen keine Widmungen sondern nur Kenntlichmachungen dargestellt wurden und diese ihre Rechtsgrundlage inzwischen verloren haben oder
4. die im Flächenwidmungsplan keine oder keine eindeutige Festlegung aufweisen.
In diesen Fällen hat die Gemeinde innerhalb eines Jahres ab Aufhebung der Widmung oder ab Kenntnis des Widmungsmangels neuerlich eine Widmung festzulegen. Im Fall von Flughäfen gilt in diesen Fällen bis zur Festlegung einer Ersatzwidmung kein Bauverbot, sondern die Widmung Bauland - Industriegebiet sowie für die bestehenden und die allenfalls zur künftigen Erschließung erforderlichen Verkehrsanlagen die Widmung Verkehrsfläche privat. Bei der Widmung ist die bisherige und absehbare weitere Nutzung zu berücksichtigen.
(7) – (16) […]“
6.1. Im Rahmen der Vorprüfung gemäß § 20 Abs. 1 Z 7 zweiter Spiegelstrich NÖ BO 2014 ist unter anderem zu prüfen, ob einem Bauvorhaben gemäß § 14 NÖ BO 2014 eine Bestimmung des NÖ ROG 2014 entgegensteht.
6.2. § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 sieht eine Beschränkung von Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben für hier gegenständliche Bauland-Betriebsgebiete von bis zu 750 m² vor.
6.3. Auf dem nunmehrigen Grundstück Nr. *** KG *** befindet sich die mit Bescheid des Bürgermeisters der (damaligen) Marktgemeinde *** vom 12. Juni 1989, AZ: , bewilligte „“-Filiale mit einer Verkaufsfläche von 500,87 m² sowie die mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 23. Juli 2007, AZ: , bewilligte „“-Filiale mit einer Verkaufsfläche von 696,10 m². Gemäß § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG gilt jedoch für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen, dass bei der Wiedererrichtung eines Gebäudes auf dem selben Bauplatz oder bei Zu- und Umbauten das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, aber nicht vergrößert werden darf.
6.4. Wenn die Beschwerdeführerin jedoch ausführt, dass „nach Abbruch der beiden bestehenden Gebäude für Handelseinrichtungen auf der Liegenschaft wiederum zwei Gebäude für Handelseinrichtungen errichtet werden“ sollen und gegenständlich der „zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend“ sei, so ist aus den eingereichten Plänen und der Baubeschreibung objektiv abzuleiten, dass gegenständlich ein selbstständiges, einheitliches Gebäude errichtet werden soll, welches im Vergleich zur mit Bescheid des Bürgermeisters der (früheren) Marktgemeinde *** vom 12. Juni 1989, Zl. *** bewilligten „***“-Filiale (Verkaufsfläche: 500,87 m²) und der mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 23. Juli 2007, Zl: , bewilligten „“-Filiale eine vergrößerte Verkaufsfläche aufweist.
6.5. Hieran vermag auch das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach gegenständlich „die beiden Gebäude unmittelbar aneinandergestellt [werden]“ und „über jeweils eigene Ein- und Ausgänge, eigene Fluchtwege, eigene Versorgungen, eigene Anlieferungszonen, etc“ verfügten, nichts zu ändern. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nämlich die bauliche Gestaltung dafür entscheidend, ob ein einheitliches Bauwerk oder zwei (oder mehrere) selbständige Gebäude vorliegen (vgl. etwa VwGH 20.12.2002, 2000/05/0272, mwN). Dabei ist auf das äußere Erscheinungsbild abzustellen, also ob das Bauwerk eine entsprechende bauliche Selbstständigkeit aufweist und ein bautechnischer und funktioneller Zusammenhang besteht, sodass beide als eine Einheit betrachtet werden müssen (vgl. VwGH 14.07.2005, 2003/06/0015, mwN). Ein einheitliches Gebäude ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn insgesamt eine funktionelle Einheit mehrerer Teile vorliegt (vgl. VwGH 24.01.2022, Ra 2021/13/0022, mwN). In diesem Zusammenhang ist bei typisierender Betrachtungsweise davon auszugehen, dass etwa für den Fall, dass die in einem „Gebäude-Trakt“ vorhandenen Sanitäranlagen auch jenen Beschäftigten zu Gute kommen, die ihre Arbeit sonst (teilweise) in einem andere „Gebäude-Trakt“ verrichten (vgl. VwGH 17.10.2003, 2003/17/0224, mwN), eine funktionale Einheit vorliegt.
6.6. Eine funktionelle oder bautechnische Trennung der beiden als „Geschäftslokal 1“ und „Geschäftslokal 2“ bezeichneten Bereiche liegt im Sinne der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht vor.
6.6.1. In diesem Zusammenhang ist eingangs darauf hinzuweisen, dass sich bereits aus der Baubeschreibung vom August 2023 die tatsächliche Intention, nämlich der „Neubau einer [sic!] *** – Filiale“ ergibt. Auch wenn in der weiteren Beschreibung ausgeführt wird, dass gegenständlich zwei Lokale mit jeweils „nur 3 Außenwänden“ – jedoch einer durchgehenden Decken- bzw. Dachkonstruktion sowie Fundierung bzw. einem Fußbodenaufbau – wiedererrichtet werden würden, so ergibt sich insgesamt bereits aus der Baubeschreibung, dass insgesamt eine zusammenhängende „neue Verkaufsstätte“ mit einem zusammenhängenden Verkaufsraum mit einer Größe von mehr als 750 m², nämlich 1.703,45 m² errichtet werden soll.
6.6.2. Wie sich weiters aus dem Einreichplan, Plannummer *** (erstellt am 3. August 2023), des Planverfassers E, ergibt, geht auch dieser von einem „-Verkaufsraum mit einer Nutzfläche“ von 1.170 m² sowie einer „Lager und Nebenräume Nutzfläche“ von 424 m² aus. Diese „Verkaufsraum-Nutzfläche“ ist zwar niedriger als die Summe der Verkaufsfläche der bestehenden „-Filiale“ (500,87 m²) und der bestehenden „***-Filiale“ (696,10 m²) von insgesamt 1.196,97 m². Jedoch weitaus größer als das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche der jeweils bestehenden Gebäude und der gemäß § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 vorgesehenen Limitierung von 750 m².
6.6.3. Wie im Einreichplan, „Grundriss – Gewerbe“, Plan Nr. *** (16. August 2023), des Planverfassers F, zudem dargestellt, ist diese „Verkaufsraum-Nutzfläche“ auch eine einzige zusammenhängende Verkaufsfläche. Die im Plan als Schnitt 2 eingezeichnete Strichlinie deutet die jeweiligen Grenzen der dort als „Verkaufsraum 1“ und „Verkaufsraum 2“ bezeichneten Bereiche an. Hierbei handelt es sich jedoch weder um eine bauliche, noch eine funktionelle Trennung: Wie sich aus der Positionierung und Anordnung der drei Kassen, der Regale, Vitrinen sowie des Feinkostbereiches ergibt, ist insgesamt eine Filiale projektiert, die eine Verkaufsfläche von insgesamt 1.170,33 m² haben soll. Auch die Garderoben, der Aufenthaltsraum sowie das Büro befinden sich – wie sich auch aus der Baubeschreibung vom August 2023 bzw. Mai 2018 ergibt – alleine in dem als „Geschäftslokal 2“ bezeichneten Bereich und kommen sämtlichen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der projektierten Filiale zu Gute.
6.6.4. Auch aus dem Einreichplan „Ansichten und Schnitte“, Plan Nr. *** (1. August 2023), des Planverfassers F, ergibt sich, dass gegenständlich keine bauliche oder funktionale Trennung zwischen den als „Verkaufsraum 1“ und „Verkaufsraum 2“ bezeichneten Bereichen besteht. So ist eine Dachkonstruktion projektiert, die jeweils für die als „Geschäftslokal 1“ und „Geschäftslokal 2“ und als „Lager 1“ und „Lager 2“ bezeichneten Bereiche durchgängig ist. Wie sich weiters aus den Ansichten ergibt, hat das gegenständliche Projekt auch das äußere Erscheinungsbild eines einheitlichen Gebäudes.
6.7. Vor diesem Hintergrund hat das gegenständliche Projekt daher objektiv den Abbruch von zwei bestehenden Gebäuden und die Wiedererrichtung eines einzigen, vergrößerten Gebäudes mit einer Verkaufsfläche von mehr als 750 m² zum Gegenstand. Wenn die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang ausführt, dass alleine der – gemeint wohl „subjektive“ – Bauwille entscheidend sei, so ist darauf hinzuweisen, dass das konkret eingereichte Projekt (Baubeschreibung, Pläne etc.) mit den gesetzlichen Bestimmungen übereinzustimmen hat und daher anhand objektiver Kriterien zu prüfen ist (vgl. VwGH 23.01.2007, 2003/06/0039).
6.8. Hieraus ergibt sich im Ergebnis, dass die Voraussetzung des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014, wonach bei der Wiedererrichtung eines Gebäudes die Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren nicht vergrößert werden darf, nicht erfüllt ist und die belangte Behörde den gegenständlichen Antrag der Beschwerdeführerin daher zu Recht gemäß § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 iVm § 18 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 abwies.
6.9. Dies entspricht auch der Systematik des NÖ ROG 2014 bzw. dem Willen des Gesetzgebers. Wenn die Beschwerdeführerin auf die Materialien der Vorgängerbestimmung § 30 Abs. 8 NÖ ROG 1976 verweist (die gegenständlich auch nicht anzuwenden wäre, weil nicht ausschließlich bis zum 2. März 2005 errichtete Gebäude vorliegen), wonach „Zentren zu stärken und Handelseinrichtungen auf der ‚grünen Wiese‘ zu verbieten“ seien, so handelt es sich bei § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 nur um eine Ausnahmebestimmung – welche allgemein eng auszulegen sind (vgl. VwGH 10.12.2009, 2009/09/0080 mwN; LVwG NÖ 12.12.2021, LVwG-AV-1585/001-2021) – von § 18 NÖ ROG 2014. Durch letztere, nach der Systematik primär anzuwendende Bestimmung, soll eben der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck einer „Limitierung“ (vgl. Motivenbericht zum NÖ ROG 2014, LGBl. 3/2015, 9) der Verkaufsflächen in Zentrumszonen auf maximal 750 m² erreicht werden. Eine Erweiterung bestehender Gebäude von Handelseinrichtung – wie sie gegenständlich projektiert ist – soll schließlich auch durch § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 ausdrücklich verhindert werden.
6.10. Vor diesem Hintergrund ist auf das weitere Vorbringen der Beschwerdeführerin im Hinblick auf das Tatbestandsmerkmal der „Wiedererrichtung auf dem selben Bauplatz“ nicht weiter einzugehen.
6.11. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
7. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:
Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht, soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (GRC) entgegenstehen.
Im vorliegenden Fall konnte die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung unterbleiben, da die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, zumal im vorliegenden Fall der für die rechtliche Beurteilung entscheidungswesentliche Sachverhalt von den Verwaltungsbehörden vollständig in einem ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahren erhoben wurde und bezogen auf den Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtes immer noch die gesetzlich gebotene Aktualität und Vollständigkeit aufweist (VwGH 28.05.2014, Ra 2014/20/0017).
Zudem werden auch keine Rechtsfragen aufgeworfen, deren Erörterung in einer mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht erforderlich wäre (VwGH 13.12.2016, Ra 2016/09/0102).
Auch im Sinne der Judikatur des EGMR ist die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht geboten, zumal ausschließlich Rechtsfragen zu klären sind und auch Art. 6 EMRK und Art 47 GRC dem Absehen von einer mündlichen Verhandlung nicht entgegenstehen (EuGH 18.07.2013, Nr. 56.422/09 - Schädler-Eberle/ Lichtenstein).
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z.B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).
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