Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-74/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 30.08.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.74.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Dr. Raunig über die Beschwerde 1. des Herrn A und 2. der Frau B, beide vertreten durch C Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 17. Oktober 2023, AZ ***, ***, betreffend Duldungsauftrag zur Herstellung der Fassade an der Grundgrenze, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** mit der Maßgabe bestätigt, dass er zu lauten hat wie folgt:

„Zur Umsetzung der mit Bescheiden vom 20.01.2018, ***, und 05.11.2019, ***, in der Fassung des Erkenntnisses des LVwG NÖ vom 28.05.2021, LVwG-AV-650/001-2020, baubehördlich bewilligten Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage (Herstellung der Fassade dieser Gebäude an der östlichen Grundgrenze) auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** in ***, ***, wird Frau B und Herrn A, vertreten durch Rechtsanwalt C, ***, ***, als Grundeigentümer der Auftrag erteilt, auf Ihren Grundstücken Nr. *** und *** der KG *** (siehe Beilage 1: mit Bescheid vom 05.11.2019, ***, baubehördlich bewilligter Lageplan), welche unmittelbar an das Baugrundstück Nr. *** der KG *** angrenzen, folgende Maßnahmen zu dulden:

1)Das Entfernen des bestehenden Holzlattenzaunes zwischen der Garage auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** und dem Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, welcher auf dem auf der Grundgrenze bestehenden Sockelmauerwerk befestigt ist.

2)Das Betreten der Grundstücke Nr. *** und *** der KG *** über das bestehende Sockelmauerwerk (siehe Punkt 1) bis zu einer Entfernung von 2 m entlang der Grundgrenze zum Grundstück Nr. *** der KG ***, nördlich beginnend beim Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, bis 2 m südlich des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** (siehe den in der Beilage 2 skizzenhaft dargestellten Arbeitsbereich – angemerkt wird, dass die angegebene Zugangsbreite von 3 m lediglich ca. 2 m beträgt) durch die Eigentümer der Bauwerke auf dem Nachbargrundstück Nr. *** der KG *** und durch die von diesen Beauftragten.

3)Folgende Arbeiten sind auf der im Punkt 2 festgelegten Fläche zu dulden:

die Entfernung des bestehenden Holzlattenzaunes, welcher auf dem auf der Grundgrenze bestehenden Sockelmauerwerk befestigt ist

die Abdeckung der gesamten Oberfläche mit Vlies oder anderem geeigneten Material, um den Untergrund zu schützen

die Aufstellung eines Gerüstes mit einer Breite bis zu 1 m, entlang der östlichen Außenwand der Garage und des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, wobei die an der gegenständlichen Grundgrenze im Bereich des Einfamilienhauses der Familie D und E bestehende Holzhütte mit einer überbauten Fläche von ca. 4 m mal 9,5m auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** ausgespart werden muss; anstelle eines ebenerdigen Gerüstes wird im Bereich dieser Holzhütte eine Gerüstkonstruktion über der gesamten Holzhütte angebracht, mit einer Breite von ebenfalls 1 m und der darüber befindliche Luftraum zur Errichtung der Fassade in Anspruch genommen;

[…].

4)Das Betreten der auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** an der Grundgrenze zum Grundstück Nr. *** der KG *** im Bereich des Einfamilienhauses der Familie D und E situierten Holzhütte mit einer überbauten Fläche von ca. 4 m mal 9,5 m sowie das Entfernen der westlichen Außenwand und der direkt zwischen Außenwand der Holzhütte und Grundgrenze zusätzlichen befindlichen vorgesetzte Holzwand (gemäß Lichtbildbeilage der Beweissicherung Nr. 57 und Nr. 58) und das Freiräumen des im Punkt 2 definierten Arbeitsbereiches von Lagergut (Brennholz und dergleichen).

5)Das Zwischenlagern des Lagergutes aus der Holzhütte (siehe Punkt 4) entweder in der Holzhütte – sofern ausreichend Platz vorhanden ist – oder neben bzw. vor der Holzhütte auf der Liegenschaft der Verpflichteten, und das Lagergut von den Berechtigten auch entsprechend vor Witterungseinflüssen geschützt werden muss.

6)Die in den 1 bis 5 genannten Maßnahmen sind für die Dauer von insgesamt maximal 36 Werktage zu dulden, wobei die Arbeitstätigkeiten ausschließlich Montag bis Samstag in der Zeit von 07:00 bis 18:00 Uhr stattfinden dürfen und ausschließlich wetterbedingt oder aus sonstigen wichtigen Gründen unterbrochen werden dürfen. Zum Schutz des Pflanzenbestandes müssen sich die 36 Werktage auf den Zeitraum von 01.11.2024 bis 30.04.2025 beschränken. Sofern die Arbeiten nicht in diesem Zeitraum begonnen werden (können) sind die Arbeiten in dem Folgejahr auf den Zeitraum beginnend mit 01.11.2025 bis 30.04.2026 beschränkt.

7)Die Duldungsverpflichteten sind mindestens 2 Wochen vorher von dem geplanten Beginn der Arbeiten nachweislich zu verständigen. Sollten die Arbeiten wetterbedingt oder aus sonstigen wichtigen Gründen unterbrochen werden müssen, so sind die Duldungsverpflichteten auch davon sowie vor der Wiederaufnahme der Arbeiten nachweislich zu verständigen.

Hinweise:

Ergänzende Erhebungen zur Feststellung des vorhandenen Pflanzenbestandes entlang des Grenzverlaufes zwischen den Liegenschaften Grundstück Nr. ***, *** und *** der KG ***, werden vor Beginn der Arbeiten durch einen Sachverständigen – spätestens jedoch 2 Wochen vor Beginn der Arbeiten – durchgeführt und das bereits vorhandene Gutachten des SV-Büro E GmbH vom 28.11.2023 gegebenenfalls ergänzt und aktualisiert. Der Termin dafür wird den Duldungsverpflichteten mindestens 2 Wochen vorher nachweislich bekannt gegeben.

Gemäß § 7 Abs. 5 NÖ BO 2014 ist nach Abschluss der Arbeiten ein Zustand herzustellen, der dem bisherigen entspricht. Ein nicht behebbarer Schaden ist dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks vom Berechtigten nach Abs. 1 zu ersetzen.

Gemäß § 8 NÖ BO 2014 ist über eine Kostenersatzleistung oder Entschädigung nach § 7 Abs. 5 NÖ BO 2014 zunächst eine gütliche Einigung anzustreben. Wird innerhalb von 6 Monaten keine Einigung erzielt, kann innerhalb von 5 Jahren ab Eintritt des Schadens die Festsetzung einer Kostenersatzleistung oder Entschädigung beim örtlich zuständigen Landesgericht beantragt werden.

Gemäß § 7 Abs. 7 NÖ BO 2014 steht ein Antrag auf Festsetzung der Entschädigung oder der Kostenersatzleistung nach § 8 der Vollstreckung einer Entscheidung nach Abs. 6 nicht entgegen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 20. Jänner 2018, ***, wurde D und E (in der Folge: Antragsteller) die Errichtung eines Einfamilienhauses und einer Garage in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, unmittelbar an der Grundgrenze zu den Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, rechtskräftig baubehördlich bewilligt.

Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 05. November 2019, ***, in der Fassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28. Mai 2021, LVwG-AV-650/001-2020, wurde die Herstellung von Einfriedungen und Niveauveränderungen samt Stützmauern sowie diverse geringfügige Änderungen der bewilligten Bauwerke auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, rechtskräftig baubehördlich bewilligt.

Die Baubehörde I. Instanz erteilte mit Bescheid vom 18. September 2023, AZ ***, ***, A (in der Folge: Beschwerdeführer 1) und B (in der Folge: Beschwerdeführer 2), als Grundeigentümer den Auftrag, auf ihren Grundstücken Nr. *** und *** der KG ***, welche unmittelbar an das Baugrundstück Nr. *** der KG *** angrenzen, zur Umsetzung des mit Bescheiden vom 20. Jänner 2018, ***, und 05. November 2019, ***, in der Fassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28. Mai 2021, LVwG-AV-650/001-2020, baubehördlich bewilligten Bauvorhabens folgende Maßnahmen zu dulden (ohne die Hervorhebungen im Original):

„

das Betreten durch Mitarbeiter des beauftragten Bauunternehmens, Lieferanten und am Bau beteiligte Personen, und zwar eine Öffnung zwischen der Garage auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** und dem Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***,

ozur Abdeckung der Bodenfläche mit Vlies und Aufstellung eines Gerüstes sowie

ozur Anlieferung des erforderlichen Baumaterials und der erforderlichen Werkzeuge und

ozur Herstellung der Fassade auf den an der Grundgrenze zum Grundstück Nr. *** der KG *** befindlichen Gebäude (Wohnhaus und Garage)

dies alles in dem und er angeschlossenen Skizze (siehe Beilage 2) dargestellten Arbeitsbereich, wobei auch die in diesem Bereich situierte Holzhütte betreten werden darf und der Arbeitsbereich erforderlichenfalls durch die Berechtigten von Lagergut (Brennholz und dergleichen) freizuräumen ist und dieses auf der Liegenschaft der Verpflichteten zwischenzulagern ist.

Die Maßnahmen sind für eine Dauer von insgesamt 36 Werktagen (Montag bis Samstag) in der Zeit von 07:00 bis 18:00 Uhr zu dulden. Zum Schutz des Pflanzenbestandes müssen sich die 36 Werktage auf den Zeitraum von 01.11.2023 bis 30.04.2024 beschränken.

Die Duldungsverpflichteten sind mindestens 2 Wochen vor der Inanspruchnahme nachweislich zu verständigen. Sollten die Arbeiten wetterbedingt oder aus sonstigen wichtigen Gründen unterbrochen werden, so sind die Duldungsverpflichteten auch davon sowie vor der Wiederaufnahme der Arbeiten in geeigneter Weise (z.B. telefonisch) zu verständigen.

Die Fertigstellung beinhaltet auch die Wiederherstellung der in Anspruch genommenen Grundstücke entsprechend dem ursprünglichen Zustand laut Ergebnis der Beweissicherung vom 19.8.2021 (siehe Beilage 3) durch die Grundeigentümer des Baugrundstückes Nr. *** der KG ***. Ein nicht behebbarer Schaden ist dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks von diesen zu ersetzen.

Anmerkung:

Die Beweissicherung wird gegebenenfalls unmittelbar vor Beginn der Arbeiten durch einen bautechnischen Sachverständigen aktualisiert und auf den Stand gebracht sowie durch einen Sachverständigen für Gärtnerei ergänzt.

Rechtsgrundlagen:

§ 7 Abs. 6 NÖ BO 2014“

Begründend wurde zusammengefasst vorgebracht, dass das bewilligte Gebäude der Antragsteller unmittelbar an der Grundgrenze zu den Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, situiert sei, sodass zu der Fertigstellung der Fassade dieser Gebäude zwingend erforderlich sei, diese Grundstücke vorübergehend in Anspruch zu nehmen. Da die Beschwerdeführer dies verweigert hätten, sei aufgrund eines Antrages der Antragsteller vom 19. August 2021 ein Lokalaugenschein mit allen beteiligten Grundeigentümern, einem bautechnischen Sachverständigen und einem Vertreter der Fassadenfirma durchgeführt worden. Im Zuge dessen sei der bestehende Zustand – festgehalten in der dem Bescheid angeschlossenen Beilage 3 – erhoben und versucht worden, gemeinsam die weitere Vorgangsweise festzulegen, jedoch habe eine Einigung nicht erzielt werden können und seien die jedenfalls zu duldenden Maßnahmen in einem Protokoll festgehalten worden. Aufgrund der Forderung der Beschwerdeführer nach einer detaillierten Angabe der gewünschten Fassadenstärke seien die Antragsteller aufgefordert worden, für eine bewilligungsgemäße Fertigstellung der Fassade bis an die Grundgrenze zu den Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, eine detaillierte Vermessung des Abstandes zwischen der bereits errichteten Außenwand und der Grundgrenze durch einen befugten Vermessungstechniker durchführen zu lassen. Aus dem in weiterer Folge vorgelegten Vermessungsplan vom 23. November 2021 sei hervorgegangen, dass sich ein entlang der gegenständliche Grundgrenze bestehendes Sockelmauerwerk mit aufgesetztem Holzlattenzaun bis zu 14 cm auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, befinde. Dies sei den Beschwerdeführern mit der Aufforderung zur Kenntnis gebracht worden, die weitere Vorgangsweise mit den Antragstellern abzustimmen, insbesondere deshalb, weil das Sockelmauerwerk zumindest bis zur Grundgrenze abgetragen werden müsste, um die Fassade bautechnisch ordnungsgemäß herstellen zu können. Seitens der Baubehörde I. Instanz sei das Verfahren bis zur zivilrechtlichen Abklärung der Eigentumsverhältnisse an der vorhandenen Mauer an der Grundgrenze ausgesetzt worden.

Mit Schreiben vom 10. September 2023 teilten die Antragsteller mit, dass die Beschwerdeführer trotz weiterer gütlicher Einigungsversuche die Inanspruchnahme ihres Eigentums verweigern würden. Mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 28. April 2023 hätten sich die Beschwerdeführer sodann bereiterklärt, unter Leistung einer „Entschädigung“ von 43.600,- EUR der Durchführung der Arbeiten zuzustimmen. Da die Antragsteller diese Vorgangsweise weiterhin als Verweigerung der Zustimmung qualifizierten, sei um bescheidmäßige Erledigung des bereits eingebrachten Antrages gemäß § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 ersucht worden.

Da die Beschwerdeführer laut nachvollziehbaren Angaben der Antragsteller der Benützung ihrer Grundstücke nicht zugestimmt hätten und aus den Antragsbeilagen bzw. dem Bauakt schlüssig und nachvollziehbar hervorgehe, dass die Herstellung der Fassade an der gegenständlichen Grundgrenze nur mit Inanspruchnahme der angrenzenden Grundstücke der Beschwerdeführer möglich sei, sei seitens der Baubehörde I. Instanz die Duldung auf Basis des Ergebnisses des Lokalaugenscheins vom 19. August 2021 spruchgemäß aufzutragen gewesen.

Mit Schreiben vom 02. Oktober 2023, eingelangt am 06. Oktober 2023, wurde dagegen Berufung erhoben.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die Darstellung der Baubehörde I. Instanz in Zusammenhang mit dem Protokoll vom 19. August 2021 unrichtig sei. Insbesondere habe die Baubehörde I. Instanz das Protokoll den Beschwerdeführern zwei Jahre vorenthalten, da sie die Beilage 3, auf welchem im Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 18. September 2023, AZ ***, ***, Bezug genommen worden sei, erst im Rahmen der Bescheidzustellung übermittelt bekommen hätten, sodass sie mangels Möglichkeit der Erstattung einer Stellungnahme in ihrem Recht auf Parteiengehör verletzt seien. Zudem hätten sich die Umstände seit August 2021 wesentlich geändert, sodass die Beilage 3 – aus welcher im Übrigen nicht hervorgehe, dass sie von F erstellt worden sei – nicht den Zustand des Bestandes auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken widerspiegle, zumal es seither zu einem wesentlichen Bewuchs der Örtlichkeit gekommen sei und der sich an der Grundstücksgrenze befindliche Feigenbaum nicht erwähnt werde, der aber zur Gänze entfernt werden müsste. Die Wiedereinsetzung wäre jedoch – soweit überblickbar – nur durch Beischaffung eines neuen Feigenbaumes möglich, der jedoch samt Importkosten aus einem südlichen Land und Einpflanzung etwa 15.000,-- EUR kosten könnte. Da es – entgegen der Zusicherung des F keine Ausführungen zum Feigenbaum gäbe, werde beantragt, ihn als Zeugen einzuvernehmen und einen neuerlichen Lokalaugenschein durchzuführen. Außerdem seien die Anträge der Beschwerdeführer vom 20. August 2021 unberücksichtigt geblieben. Weiters sei eine zivilrechtliche Abklärung der Eigentumsverhältnisse an der vorhandenen Mauer an der Grundgrenze nicht erfolgt, weshalb aufgrund der fehlenden Feststellung der Eigentumsverhältnisse das Verfahren rechtswidrig sei. Darüber hinaus gäbe es keine nähere Ausführung betreffend die Fassade und kein Beweisergebnis, welches eine Arbeitsdauer von 36 Werktagen rechtfertige bzw. weshalb diese 36 Werktage auf einen Zeitraum vom 01. November 2023 bis 30. April 2024 aufzuteilen seien, obgleich wohl 14 Werktage ausreichend wären. Überdies lasse der Bescheid jegliche Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes offen, weshalb hiefür eine Frist von drei Wochen verlangt werde. Ferner weiche der Vermessungsplan vom 23. November 2021 von einem Vermessungsplan aus dem Jahr 1997 ab, weshalb vorgebracht wurde, dass der vorgelegte Plan „möglicherweise zusammenkopiert“ sei. Des Weiteren gäbe es in der Bestandsdokumentation der Beilage 3 auch keine genaue Beschreibung und Dokumentation der Holzhütte, insbesondere, weil zwischenzeitlich diverse Fahrnisse aus der Holzhütte entfernt worden und wiederum neue hinzugekommen seien. Im Übrigen sei die Entfernung der Holzhütte zwar nicht vorgesehen, jedoch könne die Fassade nicht ohne eine solche erfolgen. Hinsichtlich des Holzzaunes sei darauf hinzuweisen, dass dieser im Spruch des Bescheides nicht genannt werde und daher auch nicht verändert werden dürfe. Bezüglich der im Bescheid erwähnten Beilage 2 sei auszuführen, dass diese von der Originalbeilage 2 abweiche und diese fehlerhaften handschriftlichen Eintragungen von der zuständigen Sachbearbeiterin der Baubehörde I. Instanz getätigt worden seien sowie. Hinsichtlich der im Bescheid genannten Beilage 1 werde vorgebracht, dass es keinen Bewilligungsbescheid gäbe, der die darin erwähnte „Verschiebung des gesamten Gebäudes laut ursprünglicher Einreichung um 58 cm Richtung Norden“ bewillige. Im Hinblick auf den Spruch des Bescheides werde darauf hingewiesen, dass nicht unterschieden werde, welche Maßnahmen auf dem Grundstück Nr. *** und welche auf dem Grundstück Nr. *** zu dulden seien. Auch handle es sich bei der Beilage 1 um keinen baubehördlich bewilligten Lageplan, zumal er auch eine handschriftliche Ergänzung enthalte, die die Originalbeilage abändere. Zudem definiere Beilage 2 nicht, inwieweit eine Arbeitsfläche gelegt sein solle und sei damit undefiniert, nicht vollstreckbar und gleichfalls fehlerhaft. Soweit der Bescheid auch einen Bescheid vom 20. Jänner 2018, AZ ***, zitiere, sei darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführer einen solchen nie erhalten hätten. Ferner definiere der Bescheid auch nicht, wie viele Mitarbeiter, welche Bauunternehmer bzw. welcher Lieferant berechtigt seien das Grundstück zu betreten. Der Bescheid bestimme außerdem, dass das Betreten über eine Öffnung zwischen der Garage auf dem Grundstück Nr. *** und dem Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. *** zu erfolgen habe, jedoch sei eine solche Öffnung nicht vorhanden. Bezüglich der zu duldenden Abdeckung der Bodenfläche mit Vlies, der Aufstellung eines Gerüstes sowie der Anlieferung des Baumaterials und der Werkzeuge werde weder auf die allfällige Entfernung der Holzhütte, noch auf den Baum- und Pflanzenbestand sowie auf die Zwiebeln, die sich im Boden befänden, und den Boden selbst eingegangen. Da überdies das Betreten der Holzhütte geduldet werden solle und daher Brennholz udgl. freizuräumen wäre, sei nicht definiert worden, wo die Zwischenlagerung erfolgen und inwieweit sie geschützt werden solle, da im Fall von Schnee oder Regen ein unwiederbringlicher Schaden entstünde. Im Hinblick auf das Schreiben der Beschwerdeführer, wonach ein Betrag von 43.600,-- EUR gebraucht würde, um den früheren Zustand auf ihren Grundstücken wiederherzustellen, sei nunmehr nicht damit zu rechnen, dass dieser Betrag ausreichen würde. Darüber hinaus würde auch der über die Arbeitsfläche hinausgehende restliche Bestand der Grundstücke mit Staub, Abfällen und kontaminierten Baumaterial belastet, sodass ein beträchtlicher Schaden entstünde und eine 3 m hohe, undurchlässige Abschirmung notwendig sei. Im Übrigen sei auch keine telefonische Verständigung vor Arbeitsbeginn erwünscht, da kein Telefongespräch von den Antragstellern entgegengenommen würde.

Beantragt wurde daher – nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung – den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass dieser ersatzlos behoben würde, in eventu die Aufhebung des Bescheides und Zurückverweisung zur neuerlichen Entscheidung an die Baubehörde I. Instanz.

Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (in der Folge: Belangte Behörde) vom 17. Oktober 2023, AZ ***, ***, wurde die Berufung gegen den Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 18. September 2023, AZ ***, ***, betreffend den Duldungsauftrag zur Herstellung der Fassade an der Grundgrenze insoweit Folge gegeben, als dass der Spruch wie folgt abgeändert wurde (ohne die Hervorhebungen im Original):

„Zur Umsetzung der mit Bescheiden vom 20.1.2018, ***, und 5.11.2019, ***, in der Fassung des Erkenntnisses des LVwG NÖ vom 28.5.2021, LVwG-AV-650/001-2020, baubehördlich bewilligten Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage (Herstellung der Fassade dieser Gebäude an der östlichen Grundgrenze) auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** in ***, ***, wird Frau B und Herrn A, vertreten durch RA C, ***, ***, als Grundeigentümer der Auftrag erteilt, auf Ihren Grundstücken Nr. *** und *** der KG *** (siehe Beilage 1: mit Bescheid vom 5.11.2019, ***, baubehördlich bewilligter Lageplan), welche unmittelbar an das Baugrundstück Nr. *** der KG *** angrenzen, folgende Maßnahmen zu dulden:

1. Das Entfernen des bestehenden Holzlattenzaunes zwischen der Garage auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** und dem Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, welcher auf dem auf der Grundgrenze bestehenden Sockelmauerwerk befestigt ist.

2. Das Betreten der Grundstücke Nr. *** und *** der KG *** über das bestehende Sockelmauerwerk (siehe Punkt 1) bis zu einer Entfernung von 2 m entlang der Grundgrenze zum Grundstück Nr. *** der KG ***, nördlich beginnend beim Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, bis 2 m südlich des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** (siehe den in der Beilage 2 skizzenhaft dargestellten Arbeitsbereich – angemerkt wird, dass die angegebene Zugangsbreite von 3 m lediglich ca. 2 m beträgt) durch die Eigentümer der Bauwerke auf dem Nachbargrundstück Nr. *** der KG *** und durch die von diesen Beauftragten.

3. Folgende Arbeiten sind auf der im Punkt 2 festgelegten Fläche zu dulden:

odie Entfernung des bestehenden Holzlattenzaunes, welcher auf dem auf der Grundgrenze bestehenden Sockelmauerwerk befestigt ist

odie Abdeckung der gesamten Oberfläche mit Vlies oder anderem geeigneten Material, um den Untergrund zu schützen

odie Aufstellung eines Gerüstes mit einer Breite bis zu 1 m, entlang der östlichen Außenwand der Garage und des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, wobei die an der gegenständlichen Grundgrenze im Bereich des Einfamilienwohnhauses der Familie D und E bestehende Holzhütte mit einer überbauten Fläche von ca. 4 m mal 9,5 m auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** ausgespart werden muss, sowie

odie Anlieferung des erforderlichen Baumaterials und der erforderlichen Werkzeuge und

odie Arbeiten zur Herstellung der Fassade der Gebäude (Wohnhaus und Garage) auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** an der östlichen Grundgrenze.

Diese Arbeiten umfassen Dämmarbeiten, Verputzarbeiten inkl. Abdeckarbeiten (ca. 4 Arbeitstage), Trocknungsdauer Grundputz (ca. 3 Wochen), Spachtelung der verputzten Fläche mit Gewebe (ca. 2 Arbeitstage), Grundieren der Fläche (max. 1 Arbeitstag) und Reiben der Fläche (ca. 1 Arbeitstag)

4. Das Betreten der auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** an der Grundgrenze zum Grundstück Nr. *** der KG *** im Bereich des Einfamilienwohnhauses der Familie D und E situierten Holzhütte mit einer überbauten Fläche von ca. 4 m mal 9,5 m sowie – soweit erforderlich – das Entfernen der nicht tragenden Elemente der westlichen Außenwand und das Freiräumen des im Punkt 2 definierten Arbeitsbereiches von Lagergut (Brennholz und dergleichen).

5. Das Zwischenlagern des Lagergutes aus der Holzhütte (siehe Punkt 4) auf der Liegenschaft der Verpflichteten, wobei die dafür benötigte Fläche im Zuge der Beweissicherung (siehe unten) je nach Bedarf seitens der Baubehörde festgelegt und das Lagergut von den Berechtigten auch entsprechend vor Witterungseinflüssen geschützt werden muss.

6. Die in den Punkten 1 bis 5 genannten Maßnahmen sind für eine Dauer von insgesamt maximal 36 Werktagen zu dulden, wobei die Arbeitstätigkeiten ausschließlich Montag bis Samstag in der Zeit von 07:00 bis 18:00 Uhr stattfinden dürfen und ausschließlich wetterbedingt oder aus sonstigen wichtigen Gründen unterbrochen werden dürfen. Zum Schutz des Pflanzenbestandes müssen sich die 36 Werktage auf den Zeitraum von 1.11.2023 bis 30.4.2024 beschränken.

7. Die Duldungsverpflichteten sind mindestens 2 Wochen vorher von dem geplanten Beginn der Arbeiten nachweislich zu verständigen. Sollten die Arbeiten wetterbedingt oder aus sonstigen wichtigen Gründen unterbrochen werden müssen, so sind die Duldungsverpflichteten auch davon sowie vor der Wiederaufnahme der Arbeiten nachweislich zu verständigen.

Hinweise:

Die Beweissicherung gemäß §7 Abs. 5 NÖ BO 2014, das heißt die Feststellung des bestehenden Zustandes der betroffenen Grundstücke und Bauwerke (insb. Pflanzen, Holzzaun, Holzhütte), wird unmittelbar vor Beginn der Arbeiten durch einen bautechnischen Sachverständigen aktualisiert und auf Stand gebracht sowie durch einen Sachverständigen für Gärtnerei ergänzt. Der Termin dafür wird den Duldungsverpflichteten mindestens 2 Wochen vorher nachweislich bekannt gegeben.

Gemäß § 7 Abs. 5 NÖ BO 2014 ist nach Abschluss der Arbeiten ein Zustand herzustellen, der dem bisherigen entspricht. Ein nicht behebbarer Schaden ist dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks vom Berechtigten nach Abs. 1 zu ersetzen.

Gemäß § 8 NÖ BO 2014 ist über eine Kostenersatzleistung oder Entschädigung nach § 7 Abs. 5 NÖ BO 2014 zunächst eine gütliche Einigung anzustreben. Wird innerhalb von 6 Monaten keine Einigung erzielt, kann innerhalb von 5 Jahren ab Eintritt des Schadens die Festsetzung einer Kostenersatzleistung oder Entschädigung beim örtlich zuständigen Landesgericht beantragt werden.

Gemäß § 7 Abs. 7 NÖ BO 2014 steht ein Antrag auf Festsetzung der Entschädigung oder der Kostenersatzleistung nach § 8 der Vollstreckung einer Entscheidung nach Abs. 6 nicht entgegen.

Rechtsgrundlage:

§ 66 Abs. 4 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG 1991) in Verbindung mit § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014“

Begründung wurde zusammengefasst ausgeführt, dass mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 20. Jänner 2018, ***, die Errichtung eines Einfamilienhauses und einer Garage in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, unmittelbar an der Grundgrenze zu den Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, rechtskräftig baubehördlich bewilligt worden sei. Mit Bescheid der Baubehörde I Instanz vom 05. November 2019, ***, in der Fassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28. Mai 2021, LVwGAV650/0012020, sei die Herstellung von Einfriedungen und Niveauänderungen samt Stützmauern sowie diverse geringfügige Änderungen der bewilligten Bauwerke auf dem gegenständlichen Grundstück rechtskräftig baubehördlich bewilligt worden. Zwar seien die bewilligten Gebäude bereits errichtet worden, aber bedürfe die Fertigstellung der Fassade an der Ostseite des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** zwingend, die in dem Bereich direkt angrenzenden Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***, vorübergehend in Anspruch zu nehmen. Im Hinblick auf die Frage, ob die Inanspruchnahme fremden Eigentums verweigert und ein Antrag auf Erlassung eines Duldungsauftrages vorliege, könne auf die Ausführungen in der Begründung des erstinstanzlichen Bescheides verwiesen werden, die sich schlüssig und nachvollziehbar aus dem Bauakt ergäben. Betreffend die Frage, in welchem Umfang und für welche Dauer eine Inanspruchnahme fremden Eigentums notwendig sei, könne ausgeführt werden, dass die notwendige Inanspruchnahme bereits im Zuge des Lokalaugenscheins am 19. August 2021 von einem näher bezeichneten sachkundigen Vertreter des Bauführers im Beisein des bautechnischen Sachverständigen F erläutert worden und im Protokoll auch grundsätzlich die notwendigen Arbeiten und die erforderliche Dauer festgehalten worden seien. In der ebenfalls im Protokoll aufgenommenen Stellungnahme der Rechtsvertretung der Beschwerdeführer werde diesen Angaben nicht widersprochen. Die erforderlichen Arbeiten samt Zeitangaben und die benötigte Fläche seien der Baubehörde I. Instanz bereits per E-Mail vom 25. Februar 2019 bekannt gegeben worden, wobei dieser Nachricht damals schon die Beilage 2 des erstinstanzlichen Bescheides angeschlossen gewesen sie, die mit Schreiben der Antragsteller vom 10.September 2023 übermittelt worden sei. Dies erkläre auch, weshalb die Zugangsbreite mit 3 m angegeben worden sei, da erst danach mit Bescheid vom 05. November 2019 die geänderte Lage der Gebäude nachträglich baubehördlich bewilligt worden sei (Beilage 1). Aufgrund dieser schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben sei die belangte Behörde zu dem Ergebnis gekommen, dass die zu duldenden Maßnahmen 1 bis 7 spruchgemäß aufzutragen gewesen seien.

Hinsichtlich des Vorbringens, wonach das Recht auf Parteiengehör verletzt worden sei, sei jedenfalls ein diesbezüglicher Mangel bereits jedenfalls geheilt. Da sich auch die Umstände seit August 2021 wesentlich geändert hätten, sei im Spruch ein entsprechender Hinweis zur Beweissicherung aufgenommen worden. Angemerkt werde jedoch, dass die Behörde hier nur auf die Verpflichtung der Baubehörde hinweisen könne, die sich von Gesetzes wegen aus § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 ergebe. Die Beweissicherung durch die Behörde sei aber nicht Gegenstand des Duldungsauftrages. Betreffend das Vorbringen, wonach die Eigentumsverhältnisse noch nicht zivilrechtlich geklärt seien, sei auszuführen, dass die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, jeweils KG ***, im Grenzkataster erfasst seien, weshalb ihre Grenzen als gesichert gelten würden. Gemäß § 854 ABGB befände sich die Sockelmauer im Miteigentum der Grundstückseigentümer, weshalb die Eigentumsverhältnisse auch nicht strittig seien. Zur Vereinfachung der Bauarbeiten habe jedoch das Bestreben der Antragsteller bestanden, den Beschwerdeführern eine Grenzänderung in der Form vorzuschlagen, dass die Mauer ausschließlich auf den Grundstücken der Beschwerdeführer zu liegen komme, was wiederum seitens der Beschwerdeführer ausgeschlagen worden sei. Es handle sich daher nicht um eine Aussetzung des Verfahrens gemäß § 38 AVG, da eine Vorfrage im verfahrensrechtlichen Sinn nicht vorliege, weshalb auch von der Baubehörde I. Instanz kein diesbezüglicher Bescheid erlassen worden sei, sondern sei vielmehr das Verfahren lediglich im Einvernehmen mit den Antragstellern unterbrochen worden. Zudem ergebe sich die geforderte Angabe der Stärke der Fassade aus dem Vermessungsplan, wobei die Fassade maximal bis zur Grundgrenze reichen dürfe. Diesbezüglich sei auf die bereits rechtskräftige baubehördliche Bewilligung zu verweisen, die nicht Gegenstand dieses Verfahrens sei und deren Einhaltung in die Verantwortung des von den Antragstellern bestellten Bauführers liege. Ferner könne die Begründung betreffend die Unrichtigkeit des Vermessungsplanes nicht nachvollzogen werden, sondern sei vielmehr davon auszugehen, dass die Maßstabsbe- und -umrechnung zum Vermessungsplan einem entscheidenden Fehlschluss unterliege, zumal sowohl der Grenzverlauf als auch die Lage der Mauer auf der Grundgrenze eindeutig feststehe. Im Hinblick auf das Vorbringen in Zusammenhang mit der notwendigen Arbeitsdauer seien die Behauptungen der Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar und lediglich im Spruch zu ergänzen, dass die Arbeiten ohne Unterbrechung durchzuführen seien. Da wetterbedingte oder Unterbrechungen aus sonstigen wichtigen Gründen zu berücksichtigen seien, sei ein maximaler Zeitraum von 1. November 2023 bis 30. April 2024 festgelegt worden. Zur Frist für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes könne ausgeführt werden, dass eine derartige Fristsetzung in der NÖ BO 2014 nicht vorgesehen sei und könne zudem auf die Hinweise im Spruch verwiesen werden. Betreffend das Vorbringen in Zusammenhang mit Beilage 1 könne entgegengehalten werden, dass es nicht notwendig sei das Original dieses Planes dem Duldungsauftrag beizulegen, zumal zur besseren Veranschaulichung der Berufungsentscheidung ein größerer Ausschnitt aus dem Einreichplan als Beilage 1 angeschlossen worden sei. Zudem sei auch die Beilage 2 zur Darstellung des benötigten Arbeitsbereiches von den Antragstellern vorgelegt und von der Bearbeiterin des Bescheides der Baubehörde I. Instanz nicht verändert worden. Richtig sei jedoch, dass der angegebene Anstand zwischen der Garage auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** und dem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, nicht 3 m betrage, sondern – wie auch aus der Beilage 1 ersichtlich – nur ca. 2 m betrage, sodass dies im Spruch entsprechend zu vermerken gewesen sei. Im Übrigen handle es sich aber auch nur um eine skizzenhafte und keine maßstabsgetreue Darstellung des benötigten Arbeitsbereiches. Überdies sehe die NÖ BO 2014 selbst keine nähere Definition des berechtigten Personenkreises vor, sondern sei auf § 7 Abs. 1 leg. cit. zu verweisen. Eine weitere Einschränkung würde jedenfalls der gesetzlichen Regelung widersprechen, wobei das Betreten ohnehin über die Liegenschaft der Antragsteller vorgesehen sei und daher das Betreten durch Personen, die nicht von ihnen beauftragt worden seien, mit ziemlicher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden könne. Darüber hinaus seit aufgrund der geplanten Tätigkeiten mit keiner Kontamination des restlichen Bestandes auf den Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, zu rechnen, die eine Abschirmung erforderlich machen würde. Insgesamt betrachtet sei daher die belangte Behörde zu dem Ergebnis gekommen, dass der Duldungsauftrag seitens der Baubehörde I. Instanz zu Recht erlassen worden sei, jedoch die zu duldenden Maßnahmen zur Klarstellung zu korrigieren bzw. zu ergänzen und entsprechende Hinweise auf die Rechtslage in den Spruch aufzunehmen gewesen seien.

Dagegen wurde mit Schreiben vom 14. November 2023, eingelangt bei der belangten Behörde am 17. November 2023, Beschwerde erhoben und unter einem der Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung gemäß § 5 NÖ BO 2014 gestellt.

Begründend wurde zusammengefasst vorgebracht, dass sich die belangte Behörde nicht umfassend mit der Berufungsschrift auf Seite 7 auseinandergesetzt habe, insbesondere auch in Zusammenhang mit dem von den Beschwerdeführern eingebrachten Devolutionsantrag, wobei dazu zZl. LVwG-AV-2231/001-2023 ein Verfahren beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich protokolliert und noch offen sei, dessen Beschwerdeschriftsatz auch im gegenständlichen Verfahren aufrecht erhalten würde. Darüber hinaus sei der angefochtene Bescheid auch rechtswidrig ergangen, weil entgegen dem Wortlaut des § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 keine aktuelle Beweissicherung vorliege und ohne Durchführung einer solchen kein Bescheid erlassen werden dürfe. Zudem sehe die NÖ BO 2014 auch keine Duldung der Beseitigung eines bestehenden Zustandes, wie etwa von Pflanzen, oder die Zerstörung eines Gegenstandes vor, sondern vielmehr nur die vorübergehende Benützung von Grundstücken und Bauwerken, sodass § 7 NÖ BO 2014 gegen das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Unversehrtheit des Eigentums verstoße und der Duldungsauftrag dementsprechend auszulegen sei. Zudem gebe die NÖ BO 2014 der Baubehörde keine Berechtigung, dem Bauwerber Handlungen zu gestatten, die zu einem Schaden am Grundstück des Nachbarn führen könnten, um dann in der Folge den Nachbarn mit Schadenersatzansprüchen auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Hinsichtlich der Entfernung des Holzlattenzauns sowie betreffend die näher bezeichneten Arbeiten und zu duldenden Maßnahmen werde auch nicht definiert, wer die Entfernung bzw. die Arbeiten vorzunehmen habe. Nach Auffassung der Beschwerdeführer seien die Antragsteller jedenfalls nicht dazu ermächtigt seien. Ferner sei den Beschwerdeführern der Antrag vom 19. Februar 2019 nicht bekannt, mit welchem die Antragsteller die Erlassung des gegenständlichen Duldungsauftrages gestellt hätten, sodass eine Weigerung der Beschwerdeführer und somit auch ein bestimmter Antrag nicht vorliegen könne. Weiters gäbe es keine Alternativprüfung, ob die Arbeiten nur so oder anders nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten errichtet werden könnten. Zudem würde es an näher bezeichneten Feststellungen betreffend den Abstand zwischen dem Einfamilienhaus bzw. der Garage und der Grundstücksgrenze oder im Hinblick auf die Fassadenarbeiten bei der Bauhütte fehlen. Hinsichtlich der Zeitdauer sehe das Gesetz eine vorübergehende Duldung vor, die jedoch durch die vorgesehenen 6 Monate nicht mehr vorliege und mangle es den festgestellten notwendigen Arbeitstagen auch an jeglichen Feststellungen bzw. Beweisergebnissen. Des Weiteren liege ein Widerspruch zwischen Spruchpunkt 3 Abs. 3 und Spruchpunkt 4 vor, und sei mangels hinreichender Konkretisierung nicht zum Vollzug geeignet. Dasselbe gelte auch für Spruchpunkt 5. Auch hinsichtlich der Dämmarbeiten und der Notwendigkeit der Entfernung des Holzlattenzauns mangle es an näheren Feststellungen. Der Hinweis, wonach der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer auch nicht näher bezeichneten Angaben widersprochen hätte, sei gleichfalls unrichtig und aktenwidrig. Zudem sei ein Sachverständiger auf dem Fachgebiet der Zimmerei in Bezug auf den Holzzaun notwendig. Der angefochtene Bescheid gehe außerdem nicht darauf ein, dass das Aufstellen eines Gerüstes – insbesondere wegen des Feigenbaums und der Holzhütte – nicht möglich sei. Ebenfalls ergebe sich aus dem Vermessungsplan nicht die Stärke der herzustellenden Fassade und sei auch nicht festgeschrieben, wie weit das Gebäude der Antragsteller von der Grenze entfernt sei. Bereits in der Erklärung vom 10. März 2022 hätten die Beschwerdeführer ausgeführt, dass eine Abtragung oder Veränderung des Sockelmauerwerks jedenfalls nicht in Frage komme. Ferner sei der Vermessungsplan wie auch näher bezeichnete Beilagen „unbrauchbar“ und beruhten die Spruchpunkte 1 bis 5 nicht auf einem bestimmten zuverlässig festgestellten Sachverhalt, sodass ein willkürliches Vorgehen der Behörde vorliege. Der angefochtene Bescheid sei zudem vom Bürgermeister für den Gemeindevorstand unterschrieben worden, sodass ein Verstoß gegen § 7 AVG vorliege, zumal sich der Gemeindevorstand selbst mit der Sache aufgrund der Fertigung des angefochtenen Bescheides vor der Gemeindevorstandssitzung überhaupt nicht befasst haben dürfte.

Beantragt wurde, – nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung – den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass dieser ersatzlos aufgehoben werde, in eventu die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung an die Baubehörde I. oder II. Instanz zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung.

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 22. November 2023, Zl. LVwG-AV-2231/001-2023, wurde die Beschwerde gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 13. Juni 2023, Zl. AZ ***, ***, mit welchem der Devolutionsantrag der Beschwerdeführer zurückgewiesen wurde, als unbegründet abgewiesen.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 19. Dezember 2023, AZ ***, ***, wurde der Antrag, der Beschwerde gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 17. Oktober 2023, Zl. ***, ***, gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, abgewiesen.

Mit Schreiben vom 10. Jänner 2024, eingelangt beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 16. Jänner 2024, legte die belangte Behörde die Beschwerde mitsamt dem Verwaltungsakt vor, ohne von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung Gebrauch gemacht zu haben.

Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 04. März 2024, Zl. LVwG-AV-216/001-2024, wurde die Beschwerde über den Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung als unbegründet abgewiesen.

Am 09. April 2024 fand eine öffentlich mündliche Verhandlung statt, an welcher die Beschwerdeführer mit ihrem rechtsfreundlichen Vertreter, der Bürgermeister der Marktgemeinde *** sowie G als Behördenvertreter und die Antragstellerin D mitsamt ihrer Rechtsvertretung teilnahmen. Im Zuge der Verhandlung wurde vereinbart, dass eine neuerliche Beweissicherung durchgeführt werde und wurde die Möglichkeit einer alternativen Durchführung erörtert.

Mit E-Mail vom 10. April 2024 wurde seitens G die Bestandsdokumentation des bautechnischen Sachverständigen F vom 20. November 2023 übermittelt.

Mit Schreiben vom 28. Mai. 2024 erstatten die Antragsteller ein ergänzendes Vorbringen betreffend alternative Vorgangsweisen zur Anbringung der Fassade. Diesbezüglich wurde zusammengefasst vorgebracht, dass die Antragsteller beabsichtigen, eine spezielle Gerüstkonstruktion einzusetzen, und verursache dies Kosten in fünffacher Höhe der Kosten eines herkömmlichen Gerüsts, um das konsenslose Nebengebäude der Beschwerdeführer zu schützen. Eine technische Lösung, bei der das Gerüst überhaupt nicht mit dem Boden in Berührung komme, sei im Bauwesen völlig unüblich und nicht möglich. Zum Beweis dieses Vorbringens könne auf die dem Schreiben beigelegte gutachtliche Stellungnahme von H, bautechnischer Sachverständiger, Leiter des NÖ Gebietsbauamts ***, verwiesen werden. So würden die Ausführungen des Sachverständigen aufzeigen, dass die Antragsteller zur Umsetzung ihres rechtskräftig bewilligten Bauvorhabens die denkbar schonendste Methode gewählt hätten und sie dem Prinzip des gelindesten Mittels entspreche.

Am 29. Mai 2024 wurde die öffentliche mündliche Verhandlung zum Zwecke der Beweissicherung in der ***, ***, fortgesetzt, an welcher die Beschwerdeführer mit ihrem rechtsfreundlichen Vertreter, der Bürgermeister der Marktgemeinde *** sowie G als Behördenvertreter sowie die Rechtsvertretung der Antragsteller und der bautechnische Amtssachverständige I teilnahmen. Im Zuge des Ortsaugenscheins wurde der geplante Durchgang, der Holzlattenzaun sowie die Holzhütte begutachtet und die Wahrnehmungen seitens des bautechnischen Sachverständigen mit Hinblick auf die Beweissicherung dokumentiert.

Mit Schreiben vom 12. Juni 2024 übermittelte der bautechnische Amtssachverständige seine Stellungnahme betreffend die Beweissicherung mitsamt den am 29. Mai 2024 angefertigten Lichtbildern.

In der Zusammenfassung führte der bautechnische Sachverständige wie folgt aus:

„Die Beweissicherung wurde entlang der Grundstücksgrenze zwischen dem Grundstück *** und den Grundstücken *** und *** von Nord nach Süd im Bereich des geplanten Arbeitsbereichs auf den Grundstücken *** und *** durchgeführt.

Am nördlichen Ende dieses Bereichs befindet sich auf dem Grundstück *** ein Einfamilienhaus. Die Gebäudefassade ist in einem guten Zustand – es sind augenscheinlich keine Schäden erkennbar. Es ist ein Fenster vorhanden, welches mit einem Fensterbrett und einem Fliegengitter ausgestattet ist, an denen augenscheinlich keine Schäden erkennbar sind.

Der Zaun an der Grundstücksgrenze wird von in den Sockel einbetonierten Stahlstehern getragen. Diese weisen eine rostige Pattina auf und sind großteils mit Holz verkleidet und oben mit einer schrägen Holzplatte mit einem aufgenagelten Blech abgedeckt. Der Holzzaun hat in diesem Bereich eine Blechabdeckung mit einer schrägen Länge von 16 cm und einer 3 cm langen Wassernase.

Nach 4 Zaunfeldern befindet sich eine Betonsäule In diesem Bereich ändert sich die Konstruktion des Holzzaunes. Dieser Zaunbereich ist bereits stark verwittert.

Ca. 15 m südlich des Einfamilienhauses auf Grundstück *** befindet sich auf Grundstück *** eine Holzhütte mit einem vorgelagerten Hasenstall. Der Zaun läuft hinter der Holzhütte durch bzw. ist dieser gemäß den Angaben des Eigentümers Teil der Hüttenkonstruktion und es ist dem Zaun im Bereich der Hütte eine weitere Wand vorgesetzt.

Die Konstruktion der Hütte besteht aus Stehern mit querliegenden Balken. Über diesen laufen Sparren, auf denen widerum eine Holzschalung angebracht ist. Die Eckbereiche zwischen Stehern und Balken sind mit einfachen Holzlatten ausgesteift. Im südlichen Bereich verlaufen die Balken in Querrichtung. Die Hütte hat keine Fußbodenkonstruktion. Die bauliche Ausführung der Hütte kann insgesamt nur als laienhaft bezeichnet werden.

Der Zaun südlich der Hütte weist eine Sockelhöhe von 50 cm, das Zaunfeld eine Höhe von 2,0 m auf. Die hölzernen Zaunsteher sind über unterschiedliche Metallprofile mit der Sockelmauer verbunden. Im Süden endet der Arbeitsbereich mit einer Blechwand, welche der Abgrenzung eines Komposthaufens an der Grundstücksgrenze dient.“

Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 12. Juni 2023 wurde das Ergebnis der Beweissicherung des bautechnischen Amtssachverständigen den Parteien zur Kenntnis und der Möglichkeit zur Erstattung einer Stellungnahme innerhalb einer Frist von 4 Wochen übermittelt.

Mit Schreiben vom 09. Juli 2024 übermittelten die Beschwerdeführer eine Stellungnahme zum Ergebnis der Beweissicherung vom 12. Juni 2024.

In diesem wurden zusammengefasst ausgeführt, dass eine Beweissicherung bzw. ein Befund eines Sachverständigen aus dem Fachgebiet der Gärtnerei noch ausständig sei, weshalb die zeitnahe Beauftragung zwecks Aufnahme des Zustandes sowie des Werts aller Pflanzen, Sträucher und Bäume auf den gegenständlichen Grundstücken im Bereich des bereits markierten zukünftigen Arbeitsbereiches beantragt werde. Neuerlich werde darauf hingewiesen, dass die NÖ BO 2014 keine Zerstörung oder Beseitigung von Blumen, Sträuchern oder Bäumen billige und einen Bauwerber sodann auftrage, den früheren Zustand herzustellen. Zudem werde die Beweissicherung des bautechnischen Amtssachverständigen, insbesondere auch die bisherige Lichtbilddokumentation für ungenügend befunden. Zudem fehle die planliche Darstellung des Daches, der Balken und der Holzleisten, die das Dach tragen bzw. an welchen Positionen das Dach durch Holzsteher fundiert sei. Es werde daher auch die Herstellung eines solchen Planes, detailliert für Balken, Holzschalung, Holzlatten in Bezug auf das gesamte Holzhaus seines Daches beantragt. Des Weiteren sei eine Ergänzung des Befundes des Amtssachverständigen in Zusammengang mit den nicht tragenden Elementen der westlichen Außenwand notwendig. Der angefochtene Bescheid spreche zudem von einem Eingriff/Entfernung der nicht tragenden Elemente der westlichen Außenwand, wobei davon auszugehen sei, dass die Holzhütte in diesem Falle zusammenbrechen würde, sodass ein diesbezüglicher Befund beantragt werde. Außerdem müsse dokumentiert werden, inwieweit der Dachbereich betreten werden können, ohne dass ein Schaden an der Holzhütte entstehe.

Im Hinblick auf das Zusammenspiel von § 7 Abs. 5 und 6 NÖ BO 2014 sei auszuführen, dass Bauwerber nicht dazu berechtigt seien, am Nachbargrundstück im Eigentum des Nachbarn etwas zu verändern, zu beeinträchtigen, zu stören oder abzuändern, auch nicht vorübergehend. Die bisherige Befundaufnahme des bautechnischen Amtssachverständigen habe kein Beweisergebnis zur Frage der Notwendigkeit oder des Umfangs, auch nicht in Bezug auf die Dauer der Inanspruchnahme der Liegenschaft der Beschwerdeführer ergeben, wobei die Beweispflicht bei den Antragstellern bzw. der Baubehörde liege. Zudem gebe es derzeit noch keine Kostenschätzung und werde eine solche seitens der Beschwerdeführer verlangt. Darüber hinaus habe die seinerzeitige Baubewilligung die Antragsteller nicht zum Anbringen einer Fassadenbeschichtung verpflichtet, weshalb ein bestimmtes Verlangen bzw. eine bestimmte Antragstellung und daher die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht vorlägen. Im Hinblick auf das auf die gegenständlichen Grundstücke abfließende Regenwasser sei darauf hinzuweisen, dass die direkte Zuleitung von Wasser auf ein anderes Grundstück untersagt sei und auch die Holzhütte nicht der Gefahr einer Beschädigung ausgesetzt werden dürfe. Dieser Umstand sei noch nicht in der Beweissicherung berücksichtigt worden. Die bisherigen Ausführungen betreffend den Devolutionsantrag bzw. zu der Fassadenstärke würden aufrecht gehalten. Ferner sei auf einen Beschluss des BG *** vom 26.6.2024, Zl. ***, betreffend Besitzstörung durch den Antragsteller, welches dem Schreiben beigelegt sei und dem Inhalt des angefochtenen Bescheides eine ganz andere Rechtsansicht gebe und aufzeige, wie unbestimmt er sei.

Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 12. Juli 2024 wurde dem bautechnischen Amtssachverständigen die Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 12. Juni 2024 mit dem Ersuchen um Ergänzung der einzelnen Punkte – soweit möglich – übermittelt. Darüber hinaus wurde die Stellungnahme sowohl der belangten Behörde als auch an die Antragsteller, zu Handen ihres Rechtsvertreters, übermittelt.

Mit Schreiben vom 23. Juli 2024 erstattete der bautechnische Amtssachverständige eine Stellungnahme, in welcher er zusammengefasst ausführte, dass es sich bei dem am 12. Juni 2014 übermittelten Dokument – entsprechend dem „Leitfaden für objektive Bestandaufnahme und Dokumentation von Bauwerken“ (erstellt von der WKO) – um eine Beweissicherung und nicht um ein Gutachten gehandelt habe. Im Hinblick auf die Lichtbilddokumentation habe aus tatsächlichen Umständen vor Ort nicht absolut jeder Bereich der betroffenen Bauwerke fotografisch dokumentiert werden können, werde aber aufgrund der textlichen Zustandsbeschreibung als vollständig erachtet. Eine Ergänzung wäre nur nach vorheriger Entfernung des Pflanzenbestandes möglich. Soweit die Beschwerdeführer die Erstellung von Bestandsplänen fordern, gehe eine derartige Darstellung des Baubestandes weit über eine im Zuge einer Beweissicherung durchzuführenden Erfassung des IST-Zustandes hinaus. Insbesondere sei der Zustand der Holzhütte aus Sicht des bautechnischen Amtssachverständigen ausreichend erfasst worden. Zudem sei die Erstellung von Gutachten kein Bestandteil einer Beweissicherung, weshalb keine Ergänzung der vorgenommenen und übermittelten Beweissicherung erfolgen werde.

Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 25. Juli 2024 wurde die Stellungnahme des bautechnischen Amtssachverständigen den Parteien zur Kenntnis übermittelt.

Das LVwG NÖ suchte schriftlich am 23.8.2024 bei I um Beantwortung der Frage aus bautechnischer Sicht an, ob auf Grundlage der erfolgten Beweissicherung die im angefochtenen Bescheid statuierten Duldungsmaßnahmen zur Errichtung gegenständlicher Fassade das unbedingt notwendige Maß darstellen hinsichtlich der Benutzung der Grundstücke der Beschwerdeführer.

Seitens des I langte folgende Stellungnahme ein:

„Aus bautechnischer Sicht sind die im angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** GZ ***, *** erteilten Duldungsmaßnahmen für eine Errichtung der Fassade – dies sind aus bautechnischer Sicht insbesondere:

Die Entfernung des Holzlattenzaunes

Die Aufstellung eines Gerüstes

Die Entfernung der nicht tragenden Elemente der westlichen Außenwand der Holzhütte

Die Beanspruchung eines 2m breiten Bereiches des Grundstücks als Arbeitsraum

jedenfalls erforderlich, um eine Zugänglichkeit der Fassade für die Arbeiten zu erreichen. Für jegliche Art von Arbeiten ist auch ein Arbeitsraum erforderlich. Dieser ist mit zwei Metern Tiefe auf ein übliches Maß bemessen. Dies entspricht bei vergleichbaren Fassadenarbeiten, welche z.B. in urbanen Bereichen vom öffentlichen Gut aus durchgeführt werden in etwa der Breite eines Gehsteiges (ca. 2 m) oder einer Parkspur (Breite ca. 2,5m).“

Das Landesverwaltungsgericht NÖ hat hierzu folgendes erwogen:

Nachstehender Sachverhalt steht fest:

Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, und des darauf befindlichen gegenständlichen Einfamilienhauses. Die Errichtung des Einfamilienhauses wurde mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 20. Jänner 2018, ***, rechtskräftig baubehördlich bewilligt.

Die Herstellung von Einfriedungen und Niveauveränderungen samt Stützmauern sowie diverse geringfügige Änderungen der bewilligten Bauwerke wurden mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 05. November 2019, ***, in der Fassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28. Mai 2021, LVwG-AV-650/001-2020, rechtskräftig baubehördlich bewilligt.

Die Fassade des Einfamilienhauses – als Teil des Bewilligungsbescheides – wurde an der Grundgrenze noch nicht errichtet.

Die Beschwerdeführer sind Eigentümer der angrenzenden Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***.

Im Zuge der Umsetzung des baubehördlich bewilligten Bauvorhabens der Antragsteller (GZ: ***, ***), waren Arbeiten an der Fassade an der Grundgrenze erforderlich. Dafür wäre das Betreten der Liegenschaft der Beschwerdeführer erforderlich gewesen, doch gab es diesbezüglich keine Einigung zwischen den Antragstellern und den Beschwerdeführern.

Demgemäß stellten die Antragsteller einen Antrag gemäß § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 zwecks Durchführung baubehördlich bewilligter Arbeiten. Familie D und E beantragte die Auferlegung einer Duldungsverpflichtung hinsichtlich des Grundstückes der Beschwerdeführer zwecks Durchführung baubehördlich bewilligter Arbeiten.

Dieser Antrag wurde formlos bereits im Jahr 2019 gestellt – im Zuge einer baubehördlichen Besprechung am 19.2.2019 – worüber auch ein Aktenvermerk angefertigt wurde.

In weiterer Folge ist es im Zuge der Umsetzung des bewilligten Bauvorhabens zu bewilligungspflichtigen Änderung gekommen. Um nachträgliche Bewilligung wurde seitens der Antragssteller angesucht und diese auch baubehördlich erteilt, wobei seitens der Beschwerdeführer Rechtsmittel gegen diese Bewilligung eingebracht wurden.

Folglich wurde das Verfahren nach § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 formlos unterbrochen bzw. nicht fortgesetzt.

Der gegenständliche Antrag wurde sodann im Jahr 2022 seitens der Antragsteller widerholt vorgebracht und die Antragstellung seitens der Antragsteller im Rahmen der Besprechung am 21.6.2022 bestätigt. Das Verfahren nach § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 wurde seitens der Baubehörde 1. Instanz fortgesetzt.

Zwecks Durchführung von Arbeiten an der Fassade wurden am 19. August 2021 und auch am 20. November 2023 ein Lokalaugenschein durchgeführt. Erstgenannter Lokalaugenschein ergab, dass die derzeit vorhandene Mauer der Beschwerdeführer teilweise auf das Baugrundstück der Familie A und B ragt und dadurch die Herstellung der Fassade (an der Ostseite des Bauwerks der Antragsteller) durch die Antragsteller nicht möglich war.

Infolge dieser aufgetretenen Grenz-Problematik wurden Vermessungen vorgenommen, Stellungnahmen dazu abgegeben etc. – dies bis Oktober 2022 – jedoch ohne Einigung der Parteien. Bis zum heutigen Tage wurden die Arbeiten zur Errichtung der Fassade nicht begonnen zumal keine Zustimmung der Beschwerdeführer zur Benutzung ihrer Grundstücke gegeben wurde.

Auf dem an der Grundgrenze – an welcher die Fassade zu errichten ist – befindlichen Sockelmauerwerk, ist ein Holzlattenzaun befindlich.

Die Entfernung dieses Holzlattenzaunes zwischen der Garage auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** und dem Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***, ist für die Errichtung der Fassade unerlässlich.

Der unbedingt notwendige Arbeitsbereich für die Errichtung der Fassade beginnt nördlich beim Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. ***, bis 2 m südlich des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***. Für diesen Arbeitsbereich ist die Aufstellung eines Gerüstes zur Errichtung der Fassade mit einer Breite von bis zu 1 m erforderlich. Zusätzlich ist zur Begehung des Gerüstes eine weitere Breite von einem weiteren Meter entlang dieses Arbeitsbereiches erforderlich – unter Aussparung der bestehenden Holzhütte mit einer überbauten Fläche von ca. 4 m mal 9,5 m auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***. Für diesen letztgenannten Abschnitt (Holzhütte) ist die Errichtung eines Gerüstes über der Holzhütte sowie das Betreten der Dachkonstruktion der Holzhütte und die Nutzung des Luftraumes über dieser Holzhütte ebenso in einem Ausmaß von 2 m zur Errichtung der Fassade unbedingt notwendig.

Der Zugang ist mit einer Zugangsbreite von ca. 2 m nördlich beim Wohngebäude auf dem Grundstück *** zur Durchführung der Arbeiten erforderlich, zumal an dieser Stelle kein Gebäude (weder auf Grundstück Nr. *** noch auf Grundstück Nr. ***) befindlich ist.

Auf dem Grundstück der Beschwerdeführer ist südlich ihres Einfamilienhauses auf Grundstück *** eine Holzhütte mit vorgelagertem Hasenstall befindlich. Der (oben genannte) Holzlattenzaun läuft hinter der Holzhütte durch. Dem Zaun ist im Bereich der Hütte eine weitere Wand vorgesetzt. Die Entfernung der westlichen Außenwand sowie der vorgesetzten Holzwand (gemäß Lichtbildbeilage der (am 12.06.2024 verschriftlichten) Beweissicherung Nr. 57 und Nr. 58 des SV I) ist zur Errichtung der Fassade unbedingt notwendig.

In der gegenständlichen Holzhütte wird vorwiegend Brennholz gelagert sowie weiterer Gegenstände. Die Holzhütte weist eine Bemaßung von 4 m mal 9,5 m auf.

Das Verlagern bzw. das Zwischenlagern des Brennholzes bzw. der in der Holzhütte an der westlichen Außenwand gelagerten Gegenstände ist zur Durchführung der Arbeiten der Errichtung der Fassade unbedingt erforderlich, zumal nur so ein Zugang zur Errichtung der Fassade in diesem Bereich möglich ist.

Der Zaun südlich der Hütte weist eine Sockelhöhe von 50 cm auf, das Zaunfeld eine Höhe von 2,0 m. Die hölzernen Zaunsteher sind über unterschiedliche Metallprofile mit der Sockelmauer verbunden. Im Süden endet der Zaun mit einer Blechwand.

Auf der Liegenschaft (auch im Bereich der Grundgrenze bis zur Holzhütte) ist Pflanzenbestand vorhanden.

Die Beweissicherung zur Erhebung des Pflanzenbestandes fand im 20. November 2023 statt. Das Gutachten zum Pflanzenbestand wurde am 28. November 2023 erstattet. Es wurde der gesamte Pflanzenbestand im gutachtensgegenständlichen Bereich erhoben und in tabellarischer Form festgehalten, sowie fototechnisch erfasst. Sämtliche Pflanzen zeigten sich zum Zeitpunkt der Befundaufnahme vital und wüchsig.

Die Baubehörde I. Instanz erteilte mit Bescheid vom 18. September 2023, AZ ***, ***, den Beschwerdeführern als Grundeigentümer den Auftrag, auf ihren Grundstücken Nr. *** und *** der KG ***, welche unmittelbar an das Baugrundstück Nr. *** der KG *** angrenzen, zur Umsetzung des mit Bescheiden vom 20. Jänner 2018, ***, und 05. November 2019, ***, in der Fassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28. Mai 2021, LVwGAV650/0012020, baubehördlich bewilligten Bauvorhabens die unter Punkt 1.3. angeführten Maßnahmen zu dulden.

Diesem Duldungsauftrag ging ein Lokalaugenschein unter Beziehung der Parteien und von sachkundigen Vertretern sowie Sachverständigen voraus.

Anwesend waren der Sachverständige J, der sachkundige Vertreter des Bauführers Herr K von der Firma L sowie der Sachverständige F.

Der sachkundige Vertreter der Firma L erläuterte im Zuge des Lokalaugenscheins, welche Maßnahmen aus bautechnischer Sicht von den Beschwerdeführern zwecks Errichtung gegenständlicher Fassade zu dulden sind bzw. in welchem Ausmaß die Nutzung der Grundstücke der Beschwerdeführer unbedingt erforderlich ist.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 17. Oktober 2023, AZ ***, ***, wurde die Berufung gegen den Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 18. September 2023, AZ ***, ***, betreffend den Duldungsauftrag zur Herstellung der Fassade an der Grundgrenze insoweit Folge gegeben, als dass der Spruch wie unter Punkt 1.5. näher ausgeführt abgeändert und die Beschwerdeführer verpflichtet wurde, die darin angeführten, näher bezeichneten Maßnahmen zu dulden.

Die angeordneten Duldungsmaßnahmen sind auf das unbedingt Notwendige beschränkt.

Am 29. Mai 2024 fand eine weitere Beweissicherung mit den Parteien und Sachverständigen I statt.

Die Duldungsverpflichtung ist notwendig, da keine Einigung erzielt werden konnte und die Fassadenarbeiten – ohne Benutzung des Grundstückes der Beschwerdeführer – andernfalls nicht durchgeführt werden können. Die Interessen der Beschwerdeführer wurden – insbesondere in Zusammenhang mit der Holzhütte und dem Pflanzenbestand – hinreichend berücksichtigt.

Die von der belangten Behörde festgelegten zu duldenden Maßnahmen entsprachen dem Prinzip des gelindesten Mittels.

Dennoch haben die Antragsteller Kostenvoranschläge für Alternativen eigenholt um die Fassade zu errichten. Mit Schriftsatz vom 28. Mai 2024 legten die Antragsteller das Konzept bezüglich der geplanten Gerüstkonstruktion vor.

Seitens der Antragsteller ist beabsichtigt ein standsicheres Gerüst über die gesamte Länge der zu errichtenden Fassade anzubringen. Die Kosten für dieses „normale“ Gerüst belaufen sich gemäß Kostenvoranschlag auf € 1.300,--.

Zusätzlich zu diesem Gerüst wurde von den Bauwerbern eine Spezialkonstruktion in Auftrag gegeben, mit der der gesamte – auf der Liegenschaft der Beschwerdeführer befindliche Holzschuppen – ohne Zwischenstützen mit einem Überbrückungsträger überspannt werden kann.

Die Kosten für diese Spezialkonstruktion belaufen sich zusätzlich auf über € 7.000,--.

Diese Spezialkonstruktion wird von den Antragstellern auch eingesetzt werden.

Andere Varianten wie eine Art „schwebendes Hängegerüst“, das auf dem Grundstück der Beschwerdeführer nicht abgestützt werden muss, können aus bautechnischer Sicht ausgeschlossen werden bzw. gibt es derartige Konstruktionen nicht im Bauwesen.

Eine Überbrückungskonstruktion für die gesamte Länge der Fassade ist technisch nicht möglich.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht NÖ aufgrund des vorliegenden Verfahrensaktes und des durchgeführten Beweisverfahrens.

Die getroffenen Feststellungen – einschließlich des dargelegten Verfahrensganges – ergeben sich im Wesentlichen aus dem vorgelegten Verwaltungsakt sowie aus den Ergebnissen der mündlichen Verhandlungen mitsamt dem durch den beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen durchgeführten Beweissicherungsverfahren.

Darüber hinaus gründen sich die Feststellungen auch auf das hiergerichtliche (abgeschlossene) Verfahren zur GZ: LVwG-AV-2231/01-2023, in ebenso der bisherige Gang des Verfahrens bezüglich des gestellten Antrages gegenständlich war.

Die Eigentumsverhältnisse auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken der Beschwerdeführer (Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***) sowie am benachbarten Grundstück (Grundstück Nr. ***, KG ***) ergeben sich aus dem Grundbuch und sind ebenso unstrittig wie der Umstand, dass die Grundstücke der Beschwerdeführer an jenes der Antragsteller angrenzen.

Die Feststellung, wonach die festgelegten zu duldenden Maßnahmen notwendig sind und dem Prinzip des gelindesten Mittels entsprechen und darüber hinaus die Antragsteller auch eine Konstruktion wählen, welche einen doch unverhältnismäßigen wirtschaftlichen Mehraufwand bedeutet, beruht auf den glaubhaften Angaben der Antragsteller im Rahmen der mündlichen Verhandlung sowie auf ihrer Stellungnahme mitsamt gutachtlicher Stellungahme des bautechnischen Sachverständigen H vom 28. Mai 2024, denen die Beschwerdeführer nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten sind. Zumal es sich hierbei um einen Sachverständigen aus der Bautechnik handelt, konnten seine fachlichen Ausführungen auch den entsprechenden Feststellungen zu Grunde gelegt werden.

Bezüglich des festgelegten Duldungs- bzw. Arbeitsbereiches samt dem Zugänglichmachen des Arbeitsbereiches wurden seit 2021 Sachverständige und fachkundige Vertreter dafür beigezogen. Bereits im Zuge eines Lokalaugenescheins 2021 waren Sachverständige und sachkundige Vertreter anwesend, die den Umfang der Inanspruchnahme des fremden Grundes zur Durchführung der Errichtung der Fassade – laut Bescheidbegründung – darlegten. Diesem Umfang sind die Beschwerdeführer auch inhaltlich nicht durch entsprechende Gegengutachten entgegengetreten. Vielmehr wurde lediglich die Beweissicherung durch einen SV aus dem Bereich der Gärtnerei beantragt, welchem die Baubehörde erster Instanz durch die Beweissicherung am 20.11.2023 auch entsprochen hat.

Zum einen ist infolge der Beiziehung des sachkundigen Vertreters des Bauführers in den baubehördlichen Verfahren bereits davon auszugehen, dass die beschriebenen Maßnahmen, welche zur Errichtung der Fassade notwendig sind, auch tatsächlich die minimal-invasivsten sind. Dies nicht auch zuletzt unter Berücksichtigung der durchzuführenden Arbeiten. Dass der Holzlattenzaun der unmittelbar am Sockelmauerwerk an der Grundgrenze befindlich ist, zur Errichtung einer Fassade, entfernt werden muss, ist völlig logisch und nachvollziehbar.

Dass weiters das Betreten eines Bereichs von 2m entlang der Grundgrenze geduldet werden muss – im Hinblick auf die Aufstellung eines Gerüstes mit einer Breite von 1 m und natürlich auch einem weiteren Meter zum „Begehen“, ist ebenso völlig schlüssig.

Die Notwendigkeit der aufgetragenen Duldungsmaßnahmen wurde zudem durch die Beweissicherung des SV I und seiner Dokumentation untermauert. In seiner umfassenden Stellungnahme samt Fotodokumentation legt er detailliert die Verhältnisse vor Ort dar, insbesondere beschreibt er die Situierung des Holzlattenzaunes und der Holzhütte, samt Tragekonstruktion und Überdachung. Ebenso kann auf Grund der Fotodokumentation schlüssig nachvollzogen werden, dass der von der belangten Behörde definierte Arbeitsbereich jedenfalls für die Arbeiten zur Errichtung der Fassade unbedingt erforderlich ist. Dass ein Unterschreiten dieser festgesetzten 2 m für die Errichtung einer Fassade nahezu denkunmöglich wäre, liegt im Bereich der allgemeinen Lebenserfahrung.

Anhand der Fotodokumentation zeigt sich deutlich, dass der seitens der belangten Behörde aufgetragene Duldungsauftrag im unbedingt notwendigen Ausmaß erteilt wurde. Dass für die Anbringung eines Gerüstes die Entfernung des Holzlattenzaunes an der Grundgrenze am Sockelmauerwerk für die Errichtung der Fassade unabdingbar ist, ist evident. Gleichermaßen die Entfernung der westlichen Außenwand der Holzhütte und der vorgesetzten Holzwand. Selbiges gilt für das in der Holzhütte befindliche Lagergut.

Hinzukommt, dass seitens des erkennende Gerichtes am 23. August 2024 noch eine ergänzende Anfrage diesbezüglich an I gestellt wurde.

Zwar ergab sich aus den vorinstanzlichen Verfahren, dass den Lokalaugenscheinen ebenso bautechnischer Sachverständige beigezogen wurden und stützt die belangte Behörde den Inhalt des Duldungsauftrages eben auf die diesbezüglichen Angaben der Sachverständigen im Zuge dieser Lokalaugenscheine, doch wurde dies nicht schriftlich festgehalten. Deswegen ersuchte eben das erkennende Gericht den Sachverständigen I um Mitteilung, ob der Duldungsauftrag gemäß dem angefochtenen Bescheid tatsächlich das unbedingt notwendige Ausmaß darstellt.

In der noch an selbigem Tag eingelangten Stellungnahme hielt der Sachverständige dazu fest, dass das festgelegte Ausmaß der Inanspruchnahme der Grundstücke der Beschwerdeführer jedenfalls das unbedingt notwendige Maß darstellt.

Zumal diese Beurteilung sohin von einem bautechnischen Sachverständigen erfolgt ist, der sowohl die Lage vor Ort kennt als auch das Fachwissen hinsichtlich der durchzuführenden Arbeiten besitzt, konnten die obigen Feststellungen daher auf Basis dieser Sachverständigen-Expertise getroffen werden.

Die Beschwerdeführer sind sämtlichen Angaben der Sachverständigen bzw. der sachkundigen Vertreter nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten, obwohl ihnen dies sowohl in dem erst- und zweitinstanzlichen Verfahren als auch im Beschwerdeverfahren mehrfach offenstand.

Vielmehr ging es den Beschwerdeführern – insbesondere im Beschwerdeverfahren - um die Bepflanzung und die Befürchtung, dass durch die Arbeiten der Pflanzenbestand zerstört wird. Auch diese Ausführungen sind aber reine Spekulationen der Beschwerdeführer und sind durch keine fachlichen Beweismittel untermauert worden. Die Bedenken sind zwar für das erkennende Gericht grundsätzlich nachvollziehbar, aber als Mutmaßungen schlicht nicht geeignet um zu anderslautenden Feststellungen hinsichtlich der aufgetragenen Duldungsmaßnahmen zu führen. Insbesondere nicht vor dem Hintergrund der aufgetragenen Maßnahmen. Das erkennende Gericht vermochte nicht zu erkennen, weshalb durch die Aufstellung eines Gerüstes und das Betreten des Grundstückes durch Professionisten der Pflanzenbestand zerstört werden sollte, ist doch davon auszugehen, dass es gerade nicht die Absicht der Beauftragten sein wird, den Pflanzenbestand zu beschädigen.

Die Feststellungen zur Beweissicherung hinsichtlich der Erhebung des Pflanzenbestandes gründen sich auf das Gutachten vom 28. November 2023, welches im Akt einliegend ist.

In rechtlicher Hinsicht war zu erwägen:

§ 70 Abs. 16 NÖ BO 2014:

Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 32/2021, (Abs. 14) anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

Ausgehend von der Antragstellung im Jahr 2019 sind die Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 vor Inkrafttreten der Bestimmung der NÖ BO 20144 LGBl. Nr. 32/2021 heranzuziehen.

Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 50/2017, lauten auszugsweise wie folgt:

㤠7

Verpflichtungen gegenüber den Nachbarn

(1) Die Eigentümer müssen die

vorübergehende Benützung von Grundstücken und Bauwerken sowie

des Luftraumes über diesen durch die Eigentümer der bestehenden oder zu errichtenden Bauwerke auf den Nachbargrundstücken und durch die von diesen Beauftragten dulden, wenn diese nur so oder anders nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten

– Baupläne verfassen,

– Bauwerke errichten oder abändern,

– Erhaltungs- oder Abbrucharbeiten oder Sicherungsmaßnahmen durchführen oder

– Baugebrechen feststellen oder beseitigen

können.

Die Eigentümer sind, außer bei Gefahr im Verzug, jeweils mindestens 2 Wochen vor der Inanspruchnahme der Grundstücke oder Bauwerke zu verständigen.

Diese Duldungsverpflichtung gilt auch gegenüber Organen der Baubehörde zur Feststellung von Baugebrechen auf einem benachbarten Grundstück, wobei die Verständigung mindestens eine Woche vor der Inanspruchnahme der Grundstücke oder Bauwerke zu erfolgen hat.

(2) Sind in einem Schornstein ausreichende Zugverhältnisse nur dann herzustellen, wenn der Schornstein am angebauten höheren Gebäude des Nachbarn emporgeführt und verankert wird, dann hat der Eigentümer des höheren Gebäudes diese Maßnahmen zu dulden. Werden die Maßnahmen durch eine Bauführung am höheren Gebäude notwendig, dann sind die notwendigen Kosten vom Eigentümer dieses Gebäudes zu tragen.

(3) Ist das Eindringen von Niederschlagswässern von einem Bauwerk in ein an einer Nachbargrundstücksgrenze stehendes Bauwerk nur durch Abdichtungsmaßnahmen (z. B. Wandanschlussblech, Zwischenrinne) an diesem zu verhindern, dann hat dies der Eigentümer des Bauwerks zu dulden.

(4) Jeder Miteigentümer einer

Gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand (z. B. Brandwand) an einer Grundstücksgrenze hat den Einbau und die Erhaltung von Leitungen und anderen Anlagen in dieser zu dulden. Die Brand- und Schallschutzwirkung der gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand darf hiedurch aber nicht verringert werden.

Wird ein Gebäude mit einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand abgebrochen, muss diese Wand mit den Anlagen des anderen Miteigentümers erhalten bleiben.

(5) Bevor die Arbeiten nach Abs. 1 bis 4 durchgeführt werden, haben der Berechtigte und der Belastete gemeinsam den bestehenden Zustand des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks festzustellen (

Beweissicherung). Sind die Arbeiten abgeschlossen, ist ein Zustand, der dem bisherigen entspricht, herzustellen.

Ein nicht behebbarer Schaden ist dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks vom Berechtigten nach Abs. 1 bis 4 zu ersetzen.

(6) Wird die

Inanspruchnahme fremden Eigentums (Abs. 1 bis 4)

verweigert oder der Verpflichtung nach Abs. 2 zweiter Satz nicht nachgekommen, hat die Baubehörde die Beweissicherung nach Abs. 5 erster Satz durchzuführen und über Notwendigkeit, Umfang und Dauer der Inanspruchnahme oder Verpflichtung zu

entscheiden und die Duldung oder Verpflichtung dem belasteten Eigentümer aufzutragen. Dies gilt nicht, wenn die Inanspruchnahme notwendig ist und Gefahr im Verzug vorliegt.

(7) Ein Antrag auf Festsetzung der Entschädigung oder der Kostenersatzleistung nach § 8 steht der

Vollstreckung einer Entscheidung nach Abs. 6 nicht entgegen.

§ 8

Verfahren für Kostenersatzleistungen und Entschädigungen

Über eine Kostenersatzleistung oder Entschädigung nach § 7 Abs. 5, § 10 Abs. 9 und § 12 Abs. 5 ist zunächst eine gütliche Einigung anzustreben. Wird innerhalb von 6 Monaten keine Einigung erzielt, kann innerhalb von 5 Jahren ab Eintritt des Schadens bzw. ab der Rechtswirksamkeit der zugrundeliegenden Entscheidung die Festsetzung einer Kostenersatzleistung oder Entschädigung beim örtlich zuständigen Landesgericht beantragt werden.“

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Eine Duldungsverpflichtung nach § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 stellt eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Sinne des § 364 ABGB dar. Die Duldungsverpflichtung darf nur aus den in § 7 Abs. 1 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählten Gründen ausgesprochen werden, wobei der Wortlaut des § 7 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 die Intention des Gesetzgebers, eine Veränderung oder Errichtung von Bauwerken durch die vorübergehende Nutzung von Nachbargrundstücken zu ermöglichen, deutlich erkennen lässt (vgl. VwGH 19.1.1993, 92/05/0222, zur Vorgängerbestimmung § 25 Abs. 1 NÖ Bauordnung 1976).

Nach der Rechtsprechung der Gerichtshöfe öffentlichen Rechts ist bei Enteignungen und sonstigen Eigentumseingriffen auf den verfassungsrechtlich aus Gründen des Gleichheitssatzes und des Eigentumsschutzes zu beachtenden Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Bedacht zu nehmen, sodass ein allfälliges Interesse an der zwangsweisen Nutzung fremden Eigentums dem Interesse des Eigentümers an der Unbeschränktheit seines Eigentumsrechtes gegenüberzustellen ist (vgl. dazu etwa die Erkenntnisse vom 26. Juni 2012, Zl. 2010/07/0214, und vom 27. September 2013, Zl. 2012/05/0212, mwH auf das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 11. Juni 1996, B 124/95; ferner etwa das Erkenntnis vom Verfassungsgerichtshofes vom 06. März 2009, V 373/08).

Es sind daher nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit - selbst wenn es keine Ausführungsvariante ohne Benützung einer fremden Liegenschaft gibt - die möglichen Ausführungsvarianten dahingehend zu prüfen, welche dieser Varianten zur Erreichung des Zieles unter Einbeziehung möglicher gelinderer Mittel am geeignetsten ist. Unter diesem Gesichtspunkt hat die Behörde den Umfang und die Dauer der Benützung der fremden Liegenschaft oder des darüber befindlichen Luftraumes festzustellen (vgl. etwa das zur Kärntner Bauordnung 1996 ergangene, wegen der unter Zugrundelegung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes insoweit vergleichbaren Rechtslage auch hier maßgebliche hg. Erkenntnis vom 12. Dezember 2013, Zl. 2013/06/0064).

Die gemäß § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 auf den fremden Grundstücken zu duldenden Maßnahmen haben bloß vorübergehenden Charakter und sind daher zeitlich begrenzte und keine dauerhaften Maßnahmen (vgl. zB VwGH 10.10.2006, 2005/05/0031). Wird die Inanspruchnahme des fremden Eigentums vom jeweiligen Eigentümer oder Nutzungsberechtigten verweigert, so hat die Baubehörde über die Benützung fremden Eigentums aufgrund eines Antrages bescheidmäßig abzusprechen, wobei sie nach zweckentsprechenden Ermittlungen die Beweissicherung gemäß § 7 Abs. 5 NÖ BO 2014 an Ort und Stelle durchzuführen und sowohl über die Notwendigkeit und den Umfang als auch über die Dauer der Benützung des fremden Eigentums unter Berücksichtigung der Interessen der Eigentümer des zu beschränkenden Eigentums zu entscheiden hat.

Konkret handelt es sich im gegenständlichen Verfahren um die Duldung der Durchführung von Fassadenarbeiten an einem baubehördlich rechtskräftig bewilligten Wohngebäude auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, wobei die Errichtung der Fassade ohne Benutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke nicht möglich wäre.

Die Errichtung der Fassade ist erforderlich, um den baubehördlichen Konsens herzustellen.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass die Beschwerdeführer als Eigentümer der Nachbargrundstücke die Inanspruchnahme ihres Eigentums nach § 7 Abs. 1 NÖ BO 2014 verweigerten, sodass die Antragsteller den verfahrenseinleitenden Antrag nach § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014 stellten.

Wird die Inanspruchnahme des Nachbargrundstückes von den Nachbarn verweigert, entscheidet über die Notwendigkeit, den Umfang und die Dauer die Baubehörde erster Instanz mittels Bescheides (vgl. VwGH 28.9.1999, 99/05/0205).

Der Umfang der Beweissicherung, die die Berechtigten und die Verpflichteten gemeinsam vorzunehmen haben, wird je nach Bauvorhaben unterschiedlich sein (Anfertigen von Fotos, Beschreibung des vorhandenen Zustandes, etc.).

Wird die Inanspruchnahme fremden Eigentums – wie im gegenständlichen Fall – verweigert, hat die Behörde gemäß Abs. 6 die Beweissicherung durchzuführen.

Dies ist in gegenständlichem Fall erfolgt. Die letzte Beweissicherung erfolgte am 29. Mai 2024 unter Beiziehung des Amtssachverständigen I. Fotos wurden angefertigt und auch eine umfassende Beschreibung des Zustandes vorgenommen und dieser dokumentiert.

Bezüglich der Bepflanzung liegt bereits ein Sachverständigen-Gutachten vor vom 28. November 2023. Dass es zwischenzeitlich zu einer Veränderung der Bepflanzung gekommen wäre, wurde nicht vorgebracht, weshalb kein Anlass bestand, dieses Gutachten auch im Rahmen des Beschwerdeverfahrens neuerlich einzuholen.

Eine noch zu erfolgende Aktualisierung dieses Gutachtens hält das erkennende Gericht hingegen für zielführend, ist doch die Bepflanzung einem dauernden jahreszeitlichen Wandel unterworfen und ebenso unterschiedlicher Witterungen und klimatischer Bedingungen, weshalb die Aktualisierung der Feststellung des Zustandes der Bepflanzung erst vor den durchzuführenden Arbeiten – vor allem im Interesse der Beschwerdeführer – zweckentsprechend ist.

Dementsprechend wird auch in Bezug auf die Bepflanzung eine Aktualisierung des Zustandes in einem entsprechend zeitlichen Konnex zu den Arbeiten an der Fassade erfolgen.

Zu der Durchführung der Arbeiten ist vorweg im Hinblick auf alternative Durchführungsmethoden auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes hinzuweisen, wonach jedenfalls als unzumutbar hohe Kosten solche zu verstehen sind, die gegenüber der herkömmlichen Bauausführung (mit Inanspruchnahme des Nachbargrundstückes) inklusive der verwendeten Materialien eine Überschreitung von annähernd 50% ausmachen (VwGH 20.09.1994, 94/05/0188). Diesbezüglich hat das Verfahren auch bestätigt, dass die Antragsteller auch eine wirtschaftlich unverhältnismäßige Alternative zur Durchführung in Auftrag gegeben haben, die jedoch aus Sicht der Rechtsprechungsgrundsätze des VwGH gar nicht geboten wäre (vgl. das ergänzende Vorbringen der Antragsteller, wonach diese spezielle Gerüstkonstruktion Kosten in ungefähr fünffacher Höhe der Kosten eines herkömmlichen Gerüsts verursacht sowie die beigelegte gutachtliche Stellungnahme des bautechnischen Sachverständigen H vom 28. Mai 2024).

Im Lichte dieser Überlegungen und da die Fassadenherstellung eines Wohngebäudes, welches an der Grundstücksgrenze situiert ist, andernfalls nicht möglich wäre, ist daher iSd § 7 NÖ Bauordnung 2014 unabdingbar und notwendig, zur Verwirklichung des bewilligten Vorhabens der Antragsteller die Grundstücke der Beschwerdeführer auf die behördlich vorgeschriebene Weise in Anspruch zu nehmen.

Sohin ergibt sich im gegenständlichen Fall aus dem festgestellten Sachverhalt, dass die Durchführung des von der Bauwerbern in Aussicht genommenen Bauvorhabens auf dem Baugrundstück ohne der von diesen beantragten Benützung der Grundstücke der Beschwerdeführer nicht möglich ist und ergibt sich die Notwendigkeit der Benützung eines Grundstreifens für die Durchführung der Arbeiten zur Errichtung einer Fassade schon aus den Denksätzen der Logik, sodass diese Arbeiten im Sinne des § 7 Abs. 1 NÖ BO 2014 nur in der von der belangten Behörde aufgetragenen und vom Sachverständigen bestätigten dargelegten Art und Weise durchgeführt werden können.

Dass die Interessen der Beschwerdeführer hinreichend berücksichtigt wurden, ergibt sich bereits daraus, dass sich die belangte Behörde mit dem Vorbringen der Beschwerdeführer hinreichend auseinandergesetzt hat und unter möglichster Schonung ihres Eigentums Maßnahmen vorgeschrieben hat. Insbesondere trug die belangte Behörde durch ihren gewählten – und nunmehr durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich abgeänderten – Zeitraum, der für die Arbeiten vorgeschrieben wurde, dem Interesse der Beschwerdeführer an dem Schutz ihres Pflanzenbestandes Rechnung, da naturgemäß zwischen den Monaten November und April weniger Pflanzen beschädigt werden können und auch der Feigenbaum zum Großteil während dieses Zeitraumes keine Blätter tragen wird.

Zwar ist die Norm des § 7 NÖ BO 2014 dahin zu verstehen, dass auf die Interessen des (beschwerdeführenden) Grundeigentümers besonders Rücksicht zu nehmen ist und die Arbeiten unter größtmöglicher Schonung des fremden Grundstückes durchzuführen sind.

Diesem Grundsatz wird aber auch durch die aufgetragenen Maßnahmen der belangten Behörde Rechnung getragen, zumal nur solche Maßnahmen bescheidmäßig vorgesehen sind, die minimal in die Rechte der Eigentümer eingreifen.

Aus welchen Gründen nun trotzdem diese Inanspruchnahme für den Beschwerdeführer unverhältnismäßig wäre, wird von ihm nicht näher, geschweige denn nachvollziehbar dargelegt.

Die Interessen der Beschwerdeführer wurden daher – wie im Gesetz vorgesehen – im gegenständlichen Fall bestmöglich gewahrt. Der Eingriff in ihr Recht auf Unversehrtheit des Eigentums ist auch unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes statthaft.

Unabhängig davon, gehen die Beschwerdeführer in allen Rechtsgängen offenbar davon aus, dass mit den Maßnahmen eine Beschädigung des Pflanzenbestandes untrennbar verbunden ist. Diesen Bedenken kann aber nicht gefolgt werden.

Grundsätzlich ist nämlich bei einem Duldungsauftrag immer davon auszugehen, dass von einer gesetzeskonformen Bauführung durch einen befugten Bauführer auszugehen ist und daher die entsprechenden Gefahrenmomente, die die Beschwerdeführer aufzeigen, gemäß dem Stand der Technik verhindert bzw. während der Bauführung umgehend beseitigt werden (vgl. VwGH 02.08.2011, AW 2011/05/0050).

Allerdings darf in diesem Zusammenhang der Vollständigkeit halber angemerkt werden, dass für den Fall des Eintrittes eines allfälligen, nicht behebbaren Schadens – von dem aber nicht bereits zum Zeitpunkt des bescheidmäßigen Abspruchs über die Duldungsverpflichtung bzw. der Entscheidung durch das LVwG NÖ und somit vor Durchführung der Arbeiten ausgegangen werden kann – die Fragen iZm mit einem allfälligen Kostenersatz oder Entschädigung gemäß § 8 NÖ BO 2014 im Zivilrechtsweg zu klären sind, sofern nicht eine Einigung im Vorfeld erzielt werden kann.

Im Übrigen leidet der angefochtene Bescheid auch nicht an einer mangelnden Konkretisierung, wenn etwa darin nicht erwähnt wird, welches Bauunternehmen seitens der Antragsteller beauftragt wird, da diese Angaben nicht seitens der Baubehörde bescheidmäßig im Rahmen einer Duldungsverpflichtung festzulegen sind.

Darüber hinaus ist festzuhalten, dass sowohl aus der Präambel als auch aus der Fertigungsklausel („Für den Gemeindevorstand“) hervorgeht, dass der angefochtene Bescheid vom Gemeindevorstand erlassen wurde und eine Unzuständigkeit (des Bürgermeisters) somit nicht vorliegt.

Es ist daher spruchgemäß zu entscheiden.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.