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LVwG-AV-2117/001-2021•LVwG N LVwG-AV-2117/001-2021
LVwG-AV-2117/001-2021Landesverwaltungsgericht22.03.2024
Bau- und Raumordnungsrecht; Nutzungsverbot; Geschäftslokal; Verwendungszweck; Widmung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Biedermann als Einzelrichterin über die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** vom 19.10.2021, Zl. ***, mit welchem die Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 16.04.2021, Zl. ***, betreffend Anordnung eines Nutzungsverbots gemäß § 35 Abs 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) für das auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, bestehende mittlere Verkaufslokal in der Verkaufshalle mit der Anschrift: ***, ***, abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 14.06.2022,
zu Recht:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und Abs 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben und der angefochtene Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** vom 19.10.2021, Zl. ***, dahingehend abgeändert, dass es zu lauten hat:
„Der Berufung der A GmbH gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 16.04.2021, Zl. ***, wird gemäß § 66 Abs 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) Folge gegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben.“
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in weiterer Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 16.04.2021, Zl. ***, wurde der A GmbH (in weiterer Folge: Beschwerdeführerin) gemäß § 35 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) mit sofortiger Wirkung die Nutzung des bestehenden zweiten, mittleren Verkaufslokals in der Verkaufshalle auf dem GSt. Nr. ***, inneliegend EZ ***, KG ***, mit der der Anschrift: ***, *** (in weiterer Folge: Baugrundstück), als Lebensmittelgeschäft untersagt.
Begründend wurde hierzu zusammenfassend ausgeführt, dass eine Bauanzeige betreffend die Änderung des Verwendungszwecks nicht eingebracht worden sei. Gemäß § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 sei die Nutzung einer Baulichkeit zu verbieten, wenn das Bauwerk zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck benutzt werde. Im vorliegenden Fall sei § 15 Abs 1 Z 1 lit a) NÖ BO 2014 anzuwenden, da aufgrund der vorherigen Widmung des Baugrundstücks gemäß § 53 Abs 8 Z 2 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014) keine Lebensmittel zulässig gewesen seien.
1.2. Aufgrund der gegen den Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 16.04.2021, Zl. ***, fristgerecht erhobenen Berufung der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführerin wies der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** (in weiterer Folge: belangte Behörde) mit dem angefochtenen Bescheid vom 19.10.2021, Zl. ***, die Berufung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Baugrundstücks als unbegründet ab.
Begründend wurde hierzu zusammenfassend ausgeführt, dass selbst unter der Annahme, dass mit Einlagen der Entwurfsunterlagen am 26.01.2021 ein baubehördliches Verfahren eingeleitet worden sei, sich weder mit der Novelle LGBl 97/2020 in § 53 Abs 8 NÖ ROG 2014 noch mit der letzten Novelle der NÖ BO 2014, LGBl 32/2021, in § 15 Abs 1 Z 1 lit a) zweiter Spiegelstrich leg.cit. wesentliche Änderungen für den gegenständlichen Sachverhalt ergeben haben. Sowohl zum Zeitpunkt des erstmaligen Einlangens der Entwurfsunterlagen am 26.01.2021, als auch zum Zeitpunkt der Erstellung des Bescheids der Baubehörde erster Instanz seien die Änderungen des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderungen gemäß § 15 Abs 1 Z 1 lit a) zweiter Spiegelstrich leg.cit. der Baubehörde schriftlich anzuzeigen gewesen. Dadurch werde die Baubehörde in die Lage versetzt, beurteilen zu können, ob ein bestimmtes Vorhaben der Raumordnung widerspreche oder nicht.
§ 53 Abs 8 Z 2 NÖ ROG 2014 in der Fassung vom 26.01.2021 sehe für bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen, die bisher sowohl zentrumsrelevante, als auch nicht zentrumsrelevante Waren angeboten haben, vor, dass das Verhältnis zwischen diesen Warengruppen nicht zu Gunsten der zentrumsrelevanten Waren verändert werden dürfe, sowie für den Fall, dass bisher keine Lebensmittel zulässig gewesen seien, der Anteil der Lebensmittel künftig nur maximal 80 m2 betragen dürfe. Somit sei aber unerheblich, ob die Rechtslage nach dem 26.01.2021 oder aber nach dem 16.04.2021, dem Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides, anwendbar sei. Eine entsprechende Bauanzeige betreffend die Änderung des Verwendungszwecks sei jedenfalls nicht eingebracht worden.
Im Zuge der Vorabprüfung der Entwurfsunterlagen der C, D, in ***, für die E e.U. (in weiterer Folge: Bauwerber), sei dem Planverfasser mitgeteilt worden, dass die im Entwurf geplanten Abänderungen der Raumnutzung gemäß der NÖ Raumordnung nicht zulässig seien. Aufgrund des am 01.03.2021 eingelangten Schreibens der rechtsfreundlichen Vertretung des Bauwerbers habe die Baubehörde rechtliche Stellungnahmen beim Amt der NÖ Landesregierung, Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht, sowie beim NÖ Gemeindebund angefordert, aufgrund derer sodann die Nutzungsuntersagung erlassen worden sei.
In der Stellungnahme des NÖ Gemeindebundes, eingelangt am 18.05.2021, werde ausgeführt, dass § 15 Abs 1 Z 1 lit a) 2. Spiegelstrich NÖ BO 2014 die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Änderung u.a. dann einer Anzeigepflicht unterwerfe, wenn Bestimmungen des NÖ ROG 2014 betroffen werden könnten. Durch die Anzeigepflicht werde die Baubehörde in die Lage versetzt, beurteilen zu können, ob ein bestimmtes Vorhaben dem NÖ ROG 2014 widerspreche.
Im vorliegenden Fall habe nicht bloß ein Mieterwechsel stattgefunden, sondern habe dieses Geschäftslokal erstmalig für den Lebensmittelhandel Verwendung gefunden, wodurch eine Vergrößerung der Verkaufsfläche für zentrumrelevante Waren eingetreten sei, welche eine als funktionelle Einheit gemäß § 18 Abs 3 NÖ ROG 2014 zu beurteilende Änderung von Handelsbetrieben darstelle. Dies widerspreche jedoch § 53 Abs 8 Z 2 1. Satz NÖ ROG 2014, wonach Handelseinrichtungen, die bisher sowohl zentrumsrelevante, als auch nicht zentrumsrelevante Waren angeboten haben, das Verhältnis zwischen diesen Warengruppen nicht zugunsten der zentrumsrelevanten Waren verändern dürfen. Genau dies sei jedoch bei Betrachtung der die funktionelle Einheit bildenden Handelsbetriebe der Fall.
Somit könne aber dahingestellt bleiben, welcher Zeitpunkt als Beginn des baupolizeilichen Verfahrens anzunehmen sei und ob die Bestimmung des § 53 Abs 8 Z 2 letzter Satz NÖ ROG 2014 in der Fassung vor oder nach der 6. Novelle anzuwenden sei, insbesondere da es sich bei der neuen Fassung nur um eine Klarstellung und nicht um eine inhaltliche Änderung durch den Gesetzgeber handle.
Schließlich sei unstrittig, dass sich in dem gegenständlichen Geschäftslokal zuletzt ein Tierbedarfshandel befunden habe, weshalb faktisch auch bisher nicht nur zentrumsrelevante Waren angeboten worden seien, weshalb bereits aus diesem Grund der gegenständliche Lebensmittelhandel gemäß § 53 Abs 8 Z 2 NÖ ROG 2014 nicht zulässig gewesen sei.
Gehe man von der Verkaufshalle als einer einheitlichen Handelseinrichtung aus, sei der Vertrieb von Lebensmitteln in dem Geschäftslokal bisher nicht zulässig gewesen. Nicht nur, dass es dabei darauf ankomme, ob eine objektive Zulässigkeit des Lebensmittelhandels gegeben sei und dass zu keinem Zeitpunkt der Handel mit Lebensmitteln zulässig gewesen sei, seien bisher im Fachmarkt F ausschließlich Nahrungs- und keine Lebensmittel vertrieben worden, da ausschließlich Frischwaren, wie Obst, Gemüse, Milch- und Milchprodukte und ähnliches sowie bearbeitete und fermentierte Produkte als solche zu qualifizieren seien.
In der dagegen fristgerecht erhobenen Beschwerde vom 22.11.2021 beantragte die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin die Durchführung einer mündlichen Verhandlung sowie die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass der erstinstanzliche Bescheid ersatzlos aufgehoben werde.
Begründend führte die Beschwerdeführerin hierzu im Wesentlichen aus, dass mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 10.05.1995 die baubehördliche Bewilligung für das auf dem Baugrundstück befindliche Gebäude mit drei Geschäftslokalen erteilt worden sei. Teil der bewilligten Einreichunterlagen sei ein Grundrissplan, in dem drei Verkaufsräume dargestellt seien, von denen einer mit „G“ und einer mit „F“ bezeichnet sei. Für den gegenständlichen, mittleren Verkaufsraum, welcher seit dem 01.11.2020 an den Bauwerber, den Betreiber eines türkischen Lebensmittelmarkts, vermietet sei, sei kein Nutzer angegeben. Der Bauwerber habe keinerlei bauliche Veränderung des Bestandsobjekts vorgenommen und vor Eröffnung des Markts im Jänner 2021 lediglich die für seinen Betrieb notwendigen Einrichtungsgegenstände aufgestellt.
Auf dem an das Baugrundstück unmittelbar angrenzenden GSt. Nr. ***, KG ***, befinde sich ein bereits in den seinerzeitigen Einreichunterlagen erwähnter I-Markt.
Im Zuge eines Termins mit der Baubehörde am 29.01.2021 sei ein Aktenvermerk aufgenommen worden, in welchem festgehalten worden sei, dass der Betrieb unzulässig und bis Ende März 2021 zu schließen sei. Zu diesem Zeitpunkt und somit eindeutig vor Inkrafttreten der Novelle LGBl 97/2020 sei der von dem Bauwerber als Mieter eingerichtete Lebensmittelmarkt unstrittig bereits in Betrieb gewesen. Somit sei auf Grundlage der damaligen Rechtslage zu prüfen, ob die Nutzung durch den neuen Mieter als anzeigepflichtige Änderung des Verwendungszwecks im Sinne des § 15 Abs 1 Z 1 lit a NÖ BO 2014 zu werten sei.
Weder von der Baubehörde erster Instanz, noch von der Baubehörde zweiter Instanz sei jedoch behauptet worden, dass bewilligungspflichtige Maßnahmen gesetzt worden seien. Unzutreffend sei weiters die Rechtsansicht, dass der Mieterwechsel raumordnungsrechtliche Relevanz habe. Maßstab für das Vorliegen einer Änderung des Verwendungszwecks könne selbstverständlich nur der baubehördliche Konsens sein. Raumordnungsrechtlich relevant und daher anzeigepflichtig sei grundsätzlich nur eine Änderung der in einem Handelsbetrieb angebotenen Waren im Hinblick auf deren zentrumsrelevante Wirkung.
Da im vorliegenden Fall weder dem Bewilligungsbescheid vom 10.05.1995, noch dem bewilligten Projekt eine Nutzung für nicht zentrumsrelevante Waren entnommen werden könne, sei stets die gesamte Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren vorgesehen gewesen. Auch der Tierbedarfshandel sei zur Gänze als zentrumsrelevant einzustufen. Somit sei weder eine Vergrößerung der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren erfolgt, noch sei das Verhältnis zwischen den Warengruppen zugunsten der zentrumsrelevanten Waren verändert worden.
Da dem Bescheid keinerlei Einschränkung auf einen Teil des mit dem Begriff „Drogerieartikel“ umschriebenen Warensortiments entnommen werden könne, welcher nach dem allgemeinen Sprachgebrauch unter anderem biologische Nahrungsmittel, Diät- und Babynahrung umfasse, handle es sich damit aber um eine Handelseinrichtung, in der Lebensmittel zulässig seien.
Somit habe es sich bei dem gegenständlichen, baubehördlich bewilligten Gebäude von Anfang an um ein solches gehandelt, dessen Verkaufsfläche zu hundert Prozent für zentrumsrelevante Waren und innerhalb dieser Kategorie auch für das Anbieten von Lebensmitteln genutzt werden durfte. Folglich habe auch die Aufnahme der Nutzung durch den Bauwerber keine raumordnungsrechtlich relevante Änderung bewirkt und habe keine Anzeigepflicht bestanden, weshalb sich die Untersagung als rechtswidrig erweise.
Schließlich habe die belangte Behörde die Zusammenrechnungsregel des § 18 Abs 4 NÖ ROG 2014 unrichtig angewendet
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
3.1. Mit Schreiben vom 07.12.2021 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde sowie den dazugehörigen Originalakt samt der mit 12.10.2021 datierten Einladungskurrende samt Tagesordnung für die Sitzung des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** für den 19.10.2021 und einem Auszug aus dem Sitzungsprotokoll des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** vom 19.10.2021 zur Entscheidung über die Beschwerde vor.
3.2. Seitens des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich wurde von dem damals zur Bearbeitung dieser Beschwerde zuständigen Richter am 14.06.2022 in Entsprechung des § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, an welcher ein Vertreter der rechtsfreundlichen Vertreterin der Beschwerdeführerin sowie der Vizebürgermeister der Marktgemeinde *** für die belangte Behörde teilnahmen.
In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung der Verwaltungsakten der belangten Behörde und des Gerichtsakts sowie durch Einsichtnahme in einen Auszug aus dem Manz-Firmenregister betreffend die H Gesellschaft m.b.H. vom 03.06.2022 (Beilage ./A zur Verhandlungsschrift vom 14.06.2022), einen Auszug aus dem Firmenverzeichnis betreffend die H Gesellschaft m.b.H. vom 03.06.2022 (Beilage ./B zur Verhandlungsschrift vom 14.06.2022) sowie einen Auszug aus dem Grundbuch das Baugrundstück betreffend, datiert mit 03.06.2022 (Beilage ./C zur Verhandlungsschrift vom 14.06.2022).
3.3. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich vom 08.01.2024 wurden die Beschwerdeführerin und die belangte Behörde davon in Kenntnis gesetzt, dass mittlerweile ein Richterwechsel stattgefunden hatte, und erging auf Grund dessen an die Parteien des Beschwerdeverfahrens die Anfrage, ob die Zustimmung erteilt wird, dass sämtliche bisherigen Verfahrensergebnisse im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von der nunmehr zuständigen Richterin verwertet werden können, oder ob der Antrag auf vollständige oder teilweise Beweiswiederholung gestellt wird bzw. ob unabhängig davon weitere Beweisanträge gestellt werden.
Die belangte Behörde erklärte sich mit Schriftsatz vom 16.01.2024 damit einverstanden, dass sämtliche bisherige Verfahrensergebnisse verwertet werden können.
Mit Schriftsatz ihrer Rechtsvertreterin vom 31.01.2024 erklärte die Beschwerdeführerin ebenfalls, dass der Verwertung der bisherigen Verfahrensergebnisse zugestimmt werde und weitere Beweisanträge nicht gestellt würden.
4.1. Die Beschwerdeführerin, die A GmbH mit Sitz in ***, ***, ist grundbücherliche Eigentümerin des verfahrensgegenständlichen Baugrundstücks Nr. ***, inneliegend in EZ ***, KG ***, mit der Liegenschaftsadresse ***, ***.
Das Baugrundstück weist die Widmung „Bauland – Betriebsgebiet“ auf.
4.2. Mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 10.05.1995, Zl. ***, wurde der J Ges.m.b.H. die baubehördliche Bewilligung zur Errichtung einer Verkaufshalle für drei Geschäftslokale mit den entsprechenden Parkplätzen auf dem Baugrundstück entsprechend der einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides bildenden Verhandlungsschrift und unter Einhaltung der mit einer Bezugsklausel versehenen Baupläne erteilt.
Dieses Bauvorhaben „Neubau einer Verkaufshalle für drei Geschäftslokale“ umfasste die Errichtung der Halle als Gebäude mit Unterteilung für drei Geschäfte, deren Anordnung gegenüber der *** eine klare Trennung der Eingang- und Anlieferungssituation ermöglichte. Jedes der drei Geschäfte wies einen eigenen Kundehaupteingang mit dazugehörigen Parkplätzen und einen gemeinsamen Vorplatz auf.
Die Verkaufsflächen, jede als „Verkaufsraum“ im Einreichplan ausgewiesen, stellten sich im Detail wie folgt dar:
-1. Lokal (Schuhgeschäft/Fa. G): 400 m2,
-2. Lokal (Geschäft/ „Fa. ???“): 400 m2,
-3. Lokal (Drogeriegeschäft/ Fa. F): 231,13 m2.
In dem verklausulierten Einreichplan zu diesem Bauvorhaben der K Ges.m.b.H., in ***, vom 22.02.1995, Zeichnung Nr. ***, ist das Bauvorhaben auszugsweise wie folgt dargestellt:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Grundrissdarstellung der Verkaufshalle im Einreichplan vom 22.02.1995
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Detailansicht des verfahrensgegenständlichen zweiten, mittleren Geschäftslokals samt ausgewiesenen Verwendungszwecken im Einreichplan vom 22.02.1995
4.3. Mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 06.09.1996, Zl. ***, wurde der J die Benützungsbewilligung für das bewilligungsgemäß errichtete Bauvorhaben erteilt.
4.4. Das mittlere, zweite Geschäftslokal wurde seitdem als Verkaufsraum genutzt.
4.5. Der Bauwerber hat mit 01.11.2020 dieses mittlere, zweite Geschäftslokal der Verkaufshalle, welches im Einreichplan als „Verkaufsraum“ ausgewiesen ist, in Bestand genommen und betreibt hierin ein Geschäftslokal für den Handel mit Lebensmitteln.
Die Baubehörden erster und zweiter Instanz haben nicht festgestellt, dass durch den Bauwerber bewilligungs- oder anzeigepflichtige Baumaßnahmen an diesem Geschäftslokal vorgenommen wurden.
4.6. Mit E-Mail der Baubehörde erster Instanz vom 26.01.2021 wurde dem Bauwerber die Nutzung des mittleren, zweiten Geschäftslokals der Verkaufshalle für den von ihm geplanten und bereits ausgeführten Zweck, nämlich die Errichtung eines Lebensmittelhandels, mit sofortiger Wirkung untersagt.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich stützt sich hinsichtlich der von den Baubehörden erster und zweiter Instanz gesetzten Verfahrensschritte sowie der Inhalte der jeweiligen Schriftstücke auf den unbedenklichen Inhalt des vorgelegten Bauakts der Marktgemeinde *** das Baugrundstück betreffend, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist, in Zusammenhalt mit dem Gerichtsakt sowie dem Ergebnis der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 14.06.2022.
Die Eigentumsverhältnisse an dem verfahrensgegenständlichen Baugrundstück ergeben sich aus einem Auszug aus dem Grundbuch vom 03.06.2022 (Beilage ./C zur Verhandlungsschrift vom 14.06.2022) in Zusammenhalt mit einer am 13.03.2024 vorgenommenen Einsichtnahme in den IMAP-Kartendienst des Landes Niederösterreich, beide im Gerichtsakt einliegend.
Die Widmung des Baugrundstücks ergibt sich zweifelsfrei aus einem im Bauakt einliegenden Auszug aus dem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde ***, datiert mit 24.11.2020.
Die Feststellungen unter den Punkten 4.4. und 4.5. sind unstrittig und ergeben sich aus dem vorgelegten Bauakt der Marktgemeinde ***.
Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:
Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
Gemäß § 28 Abs 2 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das
Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Da gemäß § 70 Abs 16 NÖ BO 2014 die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl 32/2021, - somit am 01.07.2021 - anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind, und die erstmalige Untersagung gegenüber dem Bauwerber am 26.01.2021 erfolgte sowie der erstinstanzliche Bescheid am 16.04.2021 erlassen wurde, lauten die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014:
§ 35 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 50/2017, bestimmt:
Abs 1: Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
Abs 2: Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
Abs 3: Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.
Abs 4: Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 3 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 3 gilt sinngemäß.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:
7.1. Im vorliegenden Fall wurde der Beschwerdeführerin gestützt auf § 35 NÖ BO 2014 die Nutzung des mittleren Geschäftslokals in der Verkaufshalle auf dem Baugrundstück als Lebensmittelgeschäft im Wesentlichen mit der Begründung untersagt, dass gemäß § 53 Abs 8 Z 2 NÖ ROG 2014 aufgrund der vorherigen Widmung des Baugrundstücks keine Lebensmittel zulässig gewesen seien, weshalb bei den zentrumsrelevanten Waren der Anteil der Lebensmittel künftig nur mehr maximal 80 m2 betragen dürfe.
7.2. Gemäß § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs 1 und 2 sowie § 34 Abs 1 und 2 bleiben davon unberührt.
Bereits mit der Stammfassung der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, war § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 im Vergleich zu § 35 Abs 3 NÖ BauO 1996 dahingehend geändert worden, dass „eine nicht konsensgemäße Nutzung eines Bauwerks [...] immer, nicht nur im Gefährdungsfall wie in der NÖ Bauordnung 1996, von der Baubehörde zu verbieten sein“ soll (vgl. Motivenbericht der Niederösterreichischen Landesregierung zur Stammfassung der NÖ BO 2014 vom 7.10.2014, Ltg.-477/B-23/2-2014, S. 27). Die Novelle LGBl. Nr. 50/2017 ermöglichte sodann die Anordnung eines Nutzungsverbotes nach § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 ausdrücklich auch für den Fall eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerkes (vgl. Motivenbericht zu Ltg. -1378/B-23/3-2017, S. 22). Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu bereits festgehalten, dass infolge der Übergangsbestimmung des § 70 Abs.10 NÖ BO 2014 § 35 Abs 3 idF der Novelle LGBl. Nr. 50/2017 nicht auf Verfahren anzuwenden ist, die vor dem Inkrafttreten der Novelle am 13.07.2017 anhängig wurden (vgl. VwGH 29.1.2020, Ro 2019/05/0001, mwN).Liegt eine Nutzung des Bauwerks ohne Bewilligung oder Anzeige (1. Fall) oder eine dem bewilligten Verwendungszweck oder dem aus der Anzeige zu ersehenden Verwendungszweck widersprechende Nutzung (2. Fall) vor, hat die Baubehörde diese Nutzung des Bauwerks zu verbieten.Wie bereits zu § 35 Abs 3 NÖ BauO 1996 ausgesprochen (vgl. die zu § 35 Abs 3 NÖ BauO 1996 ergangene Rechtsprechung zum Nutzungsverbot im Gefährdungsfall VwGH 27.02.2006, 2004/05/0004, mwN), sind auch in den Fällen des § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 nach entsprechender Beweisaufnahme, insbesondere durch Einsicht in den für die Liegenschaft bestehenden Bauakt getroffene Feststellungen Grundvoraussetzung für die Beurteilung, ob eine fehlende Bewilligung oder Anzeige (1. Fall) oder ein Abweichen der tatsächlichen Nutzung von dem bewilligten oder aus der Bauanzeige zu ersehenden Verwendungszweck (2. Fall) vorliegt und daher ein baupolizeilicher Auftrag nach § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 erteilt werden muss (VwGH 06.09.2023, Ra 2023/05/0063).
7.3. Das Gebäude, in welchem sich das gegenständliche mittlere Geschäftslokal befindet, wurde mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 10.05.1995, Zl. ***, als „Verkaufshalle für drei Geschäftslokale“ bewilligt.
Im Einreichplan, welcher einen integrierenden Bestandteil dieses Bescheides bildet, ist das mittlere Geschäftslokal, ebenso wie die beiden anderen Geschäftslokale, als „Verkaufsraum“ ausgewiesen. Weder in dem Bescheid, noch den Einreichunterlagen findet sich darüber hinaus eine nähere Spezifizierung in Bezug auf eine mögliche bzw. zulässige Nutzung oder den Verwendungszweck des mittleren Geschäftslokals.
Damit liegt aber eine Nutzung des gegenständlichen Bauwerks, des mittleren Geschäftslokals, ohne Bewilligung oder Anzeige § 35 Abs 3 1. Fall NÖ BO 2014 nicht vor, da dieses über eine rechtskräftige baubehördliche Bewilligung verfügt. Dass bewilligungs- oder anzeigepflichtige Baumaßnahmen an diesem Geschäftslokal vorgenommen wurden, war von den Baubehörden erster und zweiter Instanz aber nicht festgestellt worden.
7.4. Unstrittig wurde das verfahrensgegenständliche mittlere Geschäftslokal in der Verkaufshalle als „Verkaufsraum“ bewilligt und wurde dieses seitdem auch als solcher genutzt. Auch der Bauwerber nutzt dieses Geschäftslokal als Verkaufsraum (für Lebensmittel).
Damit liegt aber nach Ansicht des erkennenden Gerichts eine dem bewilligten Verwendungszweck „Verkaufsraum“ widersprechende Nutzung gemäß § 35 Abs 3 2. Fall NÖ BO 2014 nicht vor.
Diese Rechtsansicht wird auch durch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs gestützt, welcher festgehalten hat, dass bei Gebäuden, für die auf Grund früherer baurechtlicher Vorschriften (wie dort nach der Tir LBauO) ein Verwendungszweck nicht bestimmt worden ist, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen ist (Hinweis E vom 26. September 2002, 2001/06/0027) (VwGH 07.11.2013, 2011/06/0094). Die bauliche Zweckbestimmung bezieht sich im vorliegenden Fall auf einen Verkaufsraum ohne nähere Spezifizierung, weshalb auch aufgrund dieser Überlegungen im vorliegenden Fall von keiner Unzulässigkeit bestimmter Warengruppen ausgegangen werden kann.
7.5. Zusammenfassend lagen die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung im Sinne des § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 daher nicht vor, weshalb der Beschwerde Folge zu geben und das Nutzungsverbot spruchgemäß zu beheben ist.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die zitierte Rechtsprechung verwiesen (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage z.B. VwGH 15.05.2019, Ro 2019/01/0006; 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).
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