Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-178/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.11.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.178.001.2023

Begründung

I.

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 01.12.2022, ***, betreffend die Anordnung eines baupolizeilichen Auftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe, dass die Frist zur Beseitigung der Bauwerke gemäß § 17 VwGVG iVm § 59 Abs 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) mit 31.03.2024 neu festgesetzt wird, bestätigt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

II.

und fasst den

BESCHLUSS:

1. Der A GmbH werden gemäß § 31 Abs 1 VwGVG iVm § 17 VwGVG und § 76 und § 77 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) für die vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 27.03.2023 durchgeführte öffentliche mündliche Verhandlung gemäß § 1 der NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 Kommissionsgebühren in der Höhe von 248,40 Euro auferlegt. Der Betrag ist binnen zwei Wochen ab Zustellung dieser Entscheidung bei sonstiger Exekution zu bezahlen. Beachten Sie dazu den beiliegenden Zahlungshinweis.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß Art 133 Abs 4 und Abs 9 BVG iVm § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 04.10.2022, ***, wurde der A GmbH (im Folgenden: Beschwerdeführerin) gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 der Auftrag “zum Abbruch des Lagergebäudes, ***, auf dem Grundstück Nr. , EZ. bis spätestens 28. Februar 2023“ erteilt.

Die Baubehörde I. Instanz führte dazu in der Begründung ihres Bescheides im Wesentlichen aus, dass aufgrund der Besichtigung der Liegenschaft (von außen) am 18.02.2021 und am 14.06.2022 Fotos angefertigt worden seien, die das Gebäude zeigten, wie es in dem der Baubehörde vorgelegten Plan und der Baubeschreibung vom 15.03.2022 dargestellt sei. Augenscheinlich handle es sich hier um ein Gebäude mit neuen Außenwänden und einem neuen Dach. Somit könne von einem neu errichteten Gebäude ausgegangen werden, welches baubehördlich nicht bewilligt und somit abzubrechen sei.

In ihrer dagegen erhobenen Berufung machte der Beschwerdeführer u.a. geltend, dass die Baubehörde I. Instanz jegliche relevante Ermittlungstätigkeit unterlassen habe. Unscharfe Fotos „von außen“ und unvollständige Aktenvermerke würden nicht die Anforderungen des § 16 AVG erfüllen.

Der Baubehörde I. Instanz sei hinreichend bekannt, dass auf dem Baugrundstück seit Jahrzehnten ein Flugdach/Carport Bestand sei, das von ihrem Rechtsvorgänger dort errichtet worden sei. Es wären Ermittlungen aus dem historischen Bauakt zu tätigen und wäre vorab zu prüfen, ob das Bauvorhaben im Errichtungszeitpunkt überhaupt einer Bewilligungs- oder Anzeigepflicht unterlegen sei bzw. ob allenfalls auch eine Mitteilung oder Bauanzeige erfolgt bzw. allenfalls sogar eine Baubewilligung erteilt worden sei. Außerdem bedürfe es entsprechender Ermittlungshandlungen dazu, ob und warum das Flugdach bzw. Carport heute bewilligungs- oder anzeigepflichtig sein solle bzw. warum die vorgenommenen Sanierungen bzw. die Änderungen bewilligungs- oder anzeigepflichtig sein sollten.

Selbst wenn von einer Bewilligungs- oder Anzeigepflicht des historischen Bestandes ausgegangen werden würde, müsse auch die in der Rechtsprechung betonte Rechtskonstruktion des „vermuteten Konsenses“ ins Kalkül gezogen werden. Faktum sei, dass das Flugdach/Carport seit vielen Jahrzehnten auf dem Baugrundstück bestehe und dieser Umstand der Baubehörde I. Instanz auch bekannt gewesen sei bzw. zumindest habe bekannt sein müssen.

Die Baubehörde I. Instanz unterstelle aufgrund einer „Besichtigung der Liegenschaft (von außen)", dass ein neu errichtetes Gebäude vorliege. Dieser Trugschluss der Baubehörde I. Instanz sei auf die nicht erfolgte bautechnische und sachverständige Überprüfung zurückzuführen. Offensichtlich werde nicht nur der der Baubehörde I. Instanz hinreichend bekannte Bestand negiert und auch der Urkonsens verkannt, sondern auch, dass etwa die Ertüchtigung der bisherigen Außenwände und des Daches des Flugdaches/Carports bereits von diesem Urkonsens abgedeckt sei. Zum Begriff der „Instandsetzung" gehört es, dass schadhafte Teile durch Ausbesserung der Schäden oder durch Ersetzen einzelner Bausubstanzen wieder in einen den Anforderungen entsprechenden Zustand versetzt werden. Nur der Vollständigkeit halber werde darauf hingewiesen, dass Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 17 Z 3 NÖ BO 2014 bewilligungs-, anzeige- und meldefrei seien. Insofern müsse sich die Baubehörde I. Instanz mit der Frage auseinandersetzen, welche Maßnahmen gegenüber dem Urkonsens geändert worden seien und inwieweit diese den Umfang von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 17 Z 3 NÖ BO 2014 überschritten hätten.

Auf Basis des bislang mangelhaft gebliebenen, faktisch noch gar nicht begonnenen Ermittlungsverfahrens bestehe keine Grundlage für den angedrohten Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014. Vielmehr habe sich die Baubehörde I. Instanz mit ihrem nach wie vor unerledigten Antrag betreffend den „Umbau des Lagergebäudes" inhaltlich zu befassen.

Es werde klargestellt, dass in den Vorgesprächen mit den Organen der Baubehörde im Vorfeld der Einreichung vom 23.03.2022 ausdrücklich die Baubewilligung gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 für die im Einreichplan und in der Baubeschreibung eingezeichnete geplante Änderung des bestehenden Flugdachs auf dem Baugrundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, beantragt worden sei und nach wie vor beantragt werde. Nachdem die Behandlung dieser Berufung von einer bei der zuständigen Baubehörde I. Instanz anhängigen Vorfrage der Bewilligungsfähigkeit abhänge, werde hiermit der Antrag gestellt, das gegenständliche Berufungsverfahren gemäß § 38 AVG bis zur (rechtskräftigen) Entscheidung der Baubehörde I. Instanz über den anhängigen Bewilligungsantrag auszusetzen.

Die Beschwerdeführerin beantragte die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides, in eventu die Behebung des angefochtenen Bescheides wegen gravierender Ermittlungsmängel und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die Behörde I. Instanz.

Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) vom 01.12.2022, ***, wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen und die Frist zum Abbruch des Lagergebäudes bis 28.02.2023 aufrechterhalten.

Die belangte Behörde hielt nach Wiedergabe der Berufungsschrift und des Schriftverkehrs im Berufungsverfahren zum ergänzend durchgeführten Ermittlungsverfahren zusammengefasst fest, dass sich auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, das im Eigentum der Beschwerdeführerin stehe, sich ein Bauwerk, das vier Außenwände und ein Dach aufweise, befinde und offensichtlich zu Lagerzwecken genutzt werde. Eine baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Gebäudes auf diesem Grundstück liege nicht vor. Mit Bescheid des Bürgermeisters vom 02.12.1974 sei lediglich ein Flugdach (Dachkonstruktion, die von Stehern getragen werde) bewilligt worden. Diese Konstruktion solle projektgemäß an allen vier Seiten offen sein, d.h. keine Wände aufweisen.

Diese Feststellungen würden sich, was das bestehende Gebäude betreffe, aus den in einem Aktenvermerk dokumentierten Ergebnissen von Besichtigungen am 18.02.2022 und am 14.06.2022 sowie aus den im Akt aufliegenden Fotos ergeben. Die Feststellungen bezüglich des baubehördlichen Konsenses würden sich aus dem das Grundstück Nr. ***, KG ***, betreffenden Bauakt ergeben.

Die im Verfahren erörterten Aspekte betreffend die Bausperreverordnung vom 27.09.2013 und ihres Geltungsbereiches, die Abgrenzung des HQ-100-Bereiches und des HQ-30-Bereiches, sowie die Unterlagen, die am 23.03.2022 bei der Stadtgemeinde *** abgegeben worden seien, seien rechtlich irrelevant.

In weiterer Folge ging die belangte Behörde sehr ausführlich auf das Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrer Berufung und ihrem Schreiben im Rahmen des Parteiengehörs ein und kommt zu dem Schluss, dass die Baubehörde I. Instanz zu Recht das Bestehen eines nicht bewilligten Gebäudes auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück beanstandet habe. § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 sei daher einschlägig und der Abbruchauftrag zwingend.

2. Zum Beschwerdevorbringen

In ihrem Rechtsmittel gegen den Berufungsbescheid der belangten Behörde legte die Beschwerdeführerin ihre Beweggründe für den Ankauf des verfahrensgegenständlichen Grundstücks dar, führte zur unbefristeten Bausperre vom 27.09.2013 und der Nachvermessung der HQ-100- und HQ-30-Linien sowie zum baubehördlichen Konsens für ein Flugdach auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, aus und monierte, dass der baupolizeiliche Auftrag ohne vorangehende Ermittlungen erteilt worden sei. Insbesondere liege kein taugliches Ermittlungsergebnis z.B. durch bautechnische Befundaufnahme vor, das den Bauauftrag stützen könnte.

Nachdem sie in ihrer Berufung aufgezeigt habe, dass es sich bei dem vom Bauauftrag erfassten „Lagergebäude“ tatsächlich um das (zumindest vermutet) konsentierte Bestandsbauwerk aus den 1970-er Jahren handle, sei offenbar erstmals im Bauakt nachgesehen worden und sei ihr der aufrechte Konsens vom 02.12.1974, Zahl ***, zur Kenntnis gebracht worden. Der Konsens betreffe unter anderem ein Flugdach in Form einer Eisenkonstruktion im Ausmaß von 15 m x 7,5 m und bestehe im Wesentlichen unverändert bis heute. Die ursprüngliche Tragkonstruktion sei ebenso wie das Fundament bzw. der befestigte Vorplatz und die Dachkonstruktion völlig unverändert geblieben. Es seien nur Isolierpaneele seitlich bzw. hinten und automatische Rolltore an der Vorderseite angebracht worden. Dies sei im Übrigen in der Einreichung vom 23.03.2022 aus dem Einreichplan ersichtlich und in der Baubeschreibung beschrieben.

Sie erachte sich als Liegenschafts- und Bauwerkseigentümerin durch den angefochtenen Bescheid nicht nur in ihrem einfachgesetzlich gewährleisteten Recht auf Durchführung eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens, vor allem aber in ihrem einfachgesetzlich gewährleisteten Recht auf Beachtung einer rechtskräftigen und aufrechten Baubewilligung - konkret der Urbaubewilligung vom 02.12.1974, Zahl *** - und des daraus gemäß § 24 Abs 1 NÖ BO 2014 erfließenden, sogar verfassungsgesetzlich geschützten Rechts (Art 5 StGG; eigentumsrechtliche „Baufreiheit“) ebenso verletzt, wie in ihrem Recht auf Nichterlassung eines Abbruchauftrages.

Der angefochtene Bescheid sei mit groben Rechtswidrigkeiten infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften und auch Rechtswidrigkeiten seines Inhalts belastet und werde deshalb zur Gänze angefochten.

In den Beschwerdegründen machte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen das Unterbleiben von Ermittlungen, insbesondere das Unterbleiben einer Befundung und Begutachtung durch einen Sachverständigen, sowie das Fehlen entscheidungswesentlicher Feststellungen und einer nachvollziehbaren Begründung geltend.

Aufgrund des Aufbaus und der sprunghaften Begründung, enthalte der angefochtene Bescheid Anhaltspunkte für eine unzureichende Beschlussfassung durch den Stadtrat der Stadtgemeinde ***, und werde hier eine amtswegige Prüfung durch das Landesverwaltungsgericht NÖ angeregt.

Die belangte Behörde ignoriere den aufrechten Konsens vom 02.12.1974, Zahl ***. Aus deren Sicht sei es völlig irrelevant, ob die seinerzeitige Tragkonstruktion unverändert geblieben sei, weil durch das Errichten von Außenwänden ein Gebäude geschaffen worden sei, das niemals bewilligt gewesen wäre. Hier liege das grundlegende rechtliche Missverständnis, das auch die Ursache im mangelnden Ermittlungsverfahren habe, vor.

Dass die mit Bescheid vom 02.12.1974, Zahl ***, konsentierte bauliche Anlage unverändert geblieben sei, hätte jederzeit - und könne auch heute jederzeit - durch einen Ortsaugenschein verifiziert werden. Auf den Urkonsens seien lediglich im Wissen der Baubehörde, die selbst mit einer bewilligungsfreien Baustelleneinrichtung argumentiert habe, Isolierpaneele seitlich und hinten angebracht wurden und an der Vorderseite automatische Rolltore. Wenn schon die Baubehörde nachträglich ihre Rechtsansicht ändere, dass die Verkleidung nicht als bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Baustelleneinrichtung anzusehen sei, dann könne aber allenfalls darin nur ein konsensloser Zubau gesehen werden. Der Zubau ändert aber am Grundkonsens nichts; dieser bleibe aufrecht.

Wenn nun aber die Baubehörde die Beseitigung des gesamten, gar nicht näher umschriebenen Lagergebäudes anordne, so ordne sie auch die Beseitigung des mit Bescheid vom 02.12.1974, Zahl ***, konsentierten Bestandes an. Dies sei aber ein Eingriff nicht nur in wohlerworbene Rechte, sondern auch in die Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides vom 02.12.1974, Zahl ***.

Die belangte Behörde habe sich erst gar nicht mit der in der Rechtsprechung und Literatur weitwendig erörterten Frage der Abgrenzung zwischen § 34 NÖ BO 2014 (Baugebrechen) und § 35 NÖ BO 2014 (Abbruchauftrag) auseinandergesetzt. Denn wie in der Rechtsprechung betont werde, habe die Baubehörde je nach Konstellation entweder nach § 34 NÖ BO 2014 oder nach § 35 NÖ BO 2014 vorzugehen und daher zu klären, ob durch die Verwirklichung des Vorhabens ein Baugebrechen iSd § 34 NÖ BO 2014 herbeigeführt werde, mithin ein an sich konsentiertes Bauwerk abgeändert und dadurch konsenswidrig werde oder ein neues konsensloses Bauwerk hergestellt worden sei.

Gemäß § 34 Abs 1 NÖ BO 2014 habe der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten werde. Ein Baugebrechen iSd § 34 NÖ BO 2014 sei aber nicht nur eine durch Alter, Abnutzung, Verwitterung oder Beschädigung eingetretene Verschlechterung, sondern auch eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte Abänderung im Sinne einer Konsenswidrigkeit. Dass mit Bescheid vom 02.12.1974, Zahl ***, der Konsens für das nach wie vor unveränderte Flugdach - die ursprüngliche Tragkonstruktion sei ebenso wie das Fundament bzw. der befestigte Vorplatz und die Dachkonstruktion völlig unverändert geblieben - erteilt worden sei, sei mittlerweile auch der belangten Behörde bekannt und bewusst. Selbst wenn die Baubehörde nachträglich ihre Rechtsansicht ändere, dass die Verkleidung nicht als bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Baustelleneinrichtung anzusehen sei, dann könne aber auch nur von einer Abweichung vom bestehenden Konsens ausgegangen werden und damit von einem Baugebrechen iSd § 34 Abs 1 NÖ BO 2014.

Dass der VwGH diesfalls „durch ein Sachverständigengutachten belegte [...] Feststellungen [...]“ als zwingend erforderlich ansehe, sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt.

Nicht unerwähnt bleiben dürfe, dass die Baubehörde I. Instanz dem Beschwerdeführer mitgeteilt habe, dass die Einhausung des - wie zwischenzeitig auch bekannt sei mit Bescheid vom 02.12.1974, Zahl ***, bewilligten - Flugdaches unproblematisch sei, weil es sich dabei um eine bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Baustelleneinrichtung handle. Warum die Baubehörde I. Instanz ihre Rechtsansicht nachträglich geändert habe, bleibe im Dunkeln.

Auf dem Baugrundstück würden von ihr Bauvorbereitungsmaßnahmen und sonstige baulichen Maßnahmen gesetzt, die iSd § 17 NÖ BO 2014 bewilligungs-, anzeige- und meldefrei seien. Es dürfe als bekannt vorausgesetzt werden, dass nicht zuletzt aufgrund der Regelungsstruktur der §§ 14 bis 17 NÖ BO 2014 alle Vorhaben, die nicht ausdrücklich in den §§ 14 bis 16 NÖ BO 2014 aufgezählt seien, als „freie“ Vorhaben nach § 17 NÖ BO 2014 zu gelten hätten. Solche Vorhaben hätte sie in Vorbereitung auf das Projekt „***“ bereits vorgenommen, wovon die Baubehörde I. Instanz auch wisse. Für solche „freien“ Maßnahmen sei eine Baustelleneinrichtung ebenfalls zulässig und bewilligungsfrei, weshalb das „Lagergebäude“ als temporäre Baustelleneinrichtung sehr wohl in Betracht komme.

Abgesehen davon, dass die belangte Behörde verkenne, dass § 35 NÖ BO 2014 gar nicht anwendbar sei und daher auch § 35 Abs 2 NÖ BO 2014, wonach ein Abbruchauftrag ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsverfahrens ergehen dürfe, gegenständlich irrelevant sei, lasse sie sich zu einem obiter dictum hinreißen, dass gar kein Baubewilligungsverfahren anhängig wäre. Verkannt werde, dass der Baubehörde I. Instanz seit 23.03.2022 die Einreichunterlagen (Einreichplan und Baubeschreibung) vorliegen würden und die Einreichung auch mit ihr abgestimmt sei und von dieser sogar verlangt worden wäre. Hier allen Ernstes zu behaupten, dass gar kein Bauansuchen vorliege, verwundere. Weiteres verkenne die belangte Behörde auch, dass ihre Rechtsvertreter gegenüber der Baubehörde I. Instanz aber auch in der Berufung vom 19.10.2022 eine ausdrückliche Erklärung abgegeben hätten, dass, wie in den Vorgesprächen mit der Baubehörde I. Instanz im Vorfeld der Einreichung vom 23.03.2022 ausdrücklich erörtert, explizit die Erteilung einer Baubewilligung gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 für die im Einreichplan und in der Baubeschreibung eingezeichnete geplante Änderung des bestehenden Flugdachs auf dem Baugrundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, beantragt worden sei und nach wie vor beantragt werde.

Die Beschwerdeführerin beantragte die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass der Berufung vom 18.10.2022 Folge gegeben und der erstinstanzliche Abbruchauftrag ersatzlos behoben werde, in eventu die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde.

Die Beschwerde und der Verfahrensakt wurden dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben der Stadtgemeinde *** vom 04.01.2023 zur Entscheidung übermittelt.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren

Da die gegenständliche Beschwerde gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG nicht zurückzuweisen bzw. das Beschwerdeverfahren nicht einzustellen war, hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich darüber gemäß § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden.

Am 27.03.2023 fand im gegenständlichen Beschwerdeverfahren eine öffentliche mündliche Verhandlung mit Ortsaugenschein auf der Liegenschaft der Beschwerdeführerin unter Beiziehung eines bautechnischen Amtssachverständen statt, welcher danach Befund und Gutachten zum verfahrensgegenständlichen Lagergebäude erstattete. Beweis wurde weiters erhoben durch Befragung des handelsrechtlichen Geschäftsführers der Beschwerdeführerin und Einsichtnahme sowie Verlesung der Bezug habenden, unbedenklichen Bauakten der Stadtgemeinde ***.

4. Feststellungen

Die Beschwerdeführerin ist aufgrund des Kaufvertrages vom 20.12.2019 Alleineigentümerin des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Liegenschaftsadresse ***, ***.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 02.12.1974, , wurde die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Büro- und Wohnbaracke, eines Flugdaches für die Eisenbiegerei, der Erweiterung der Lagerhalle sowie der Asphaltierung der Zufahrtswege auf der Liegenschaft „“, Parzellen Nr. ***, erteilt. Das Flugdach soll dabei eine Grundfläche von 7,5 x 15 m aufweisen und mit dunkelgrauem Welleternit eingedeckt werden. Die Situierung des Flugdaches ist auf dem Lageplan vom 21.11.1974 ersichtlich. Detailpläne dazu sind den Bezug habenden Einreichunterlagen nicht zu entnehmen.

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

Lageplan des Einreichplanes vom 21.11.1974

Foto aus dem Bewertungsgutachten des C vom 10.12.2001

Die Beschwerdeführerin hat der Baubehörde schließlich im März 2022 den Einreichplan vom 15.03.2022, Plannummer , mit der Bezeichnung des Bauvorhabens „Umbau eines Lagergebäudes“ sowie eine Baubeschreibung mit verschriftlichten „hochwasserrechtlichen Maßnahmen“ vorgelegt. Eine baubehördliche Bewilligung für dieses in den Projektsunterlagen dargestellte Lagergebäude sowie für einen von der Beschwerdeführerin im Bereich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft geplanten „“ liegt nicht vor.

Die beschädigte (asbesthaltige) Welleterniteindeckung des Flugdaches wurde von der Beschwerdeführerin vollständig abgetragen und wurde unter Einbeziehung der vorhandenen Stahltragkonstruktion ein Lagergebäude errichtet, welches die äußeren Abmessungen von 15,10 m x 7,12 m aufweist und für deren Decken- und Wandelemente PU-Paneele verwendet wurden, die mit selbstschneidenden Systemschrauben an der Stahlkonstruktion befestigt wurden. Als Fundierung wurde eine bestehende Bodenplatte verwendet. In die Außenwände sind Fenster, Tore und eine Zugangstüre eingebaut. Die maximale Höhe des Objektes, gemessen von der bestehenden umlaufenden Asphaltfläche, beträgt beim höchsten Punkt 3,60 m. Im Inneren des Lagers ist ein abgetrennter Bereich mit den Maßen 4,50 m x 4,06 m vorhanden. Im Gebäude werden Baugeräte und Baumaterialen der im Baugewerbe tätigen Beschwerdeführerin gelagert.

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

Flugdach vor der Errichtung des Lagergebäudes (Foto Beschwerdeführerin)

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

Lagergebäude am Tag des Ortsaugenscheines im Beschwerdeverfahren (Foto ASV)

Das Lagergebäude ist mit dem Boden kraftschlüssig verbunden und war zu deren fachgerechten Errichtung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

Im Übrigen wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf den unter Pkt. 1 wiedergegebenen Verlauf des verwaltungsbehördlichen Verfahrens verwiesen.

5. Beweiswürdigung

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ist im Wesentlichen unstrittig und ergibt sich insbesondere aus dem unbedenklichen Inhalt der vorgelegten Bauakten, dem öffentlichen Grundbuch sowie dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten des beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen, dem der Beschwerdeführer nicht entgegengetreten ist.

Im Konkreten ergeben sich die unstrittigen Eigentumsverhältnisse am verfahrensgegenständlichen Grundstück aus dem offenen Grundbuch. Die Feststellungen im Zusammenhang mit der Baubewilligung für ein Flugdach am verfahrensgegenständlichen konnten der Baubewilligung vom 02.12.1974 und den Bezug habenden Urkunden entnommen werden.

Es konnte nicht festgestellt werden, dass die die Dachkonstruktion des ursprünglichen Flugdaches – wie im Beschwerdeschriftsatz betont – völlig unverändert geblieben ist. Tatsächlich wurde im Rahmen des Ortsaugenscheines erhoben, dass die Welleterniteindeckung des Flugdaches vollständig entfernt und durch eine Eindeckung aus anderem Material ersetzt worden war.

Die Lage und Größe des Lagergebäudes ergeben sich insbesondere aus dem Ergebnis der Vermessung anlässlich des Ortsaugenscheines im Rahmen der Verhandlung durch das erkennende Gericht.

6. Rechtslage

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs 1 VwGVG – mit Beschluss.

Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde als gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid aufgrund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) oder aufgrund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden.

§ 4 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tieren oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundene Bauteile als Gebäude gelten;

[…]“

§ 14 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

[…]“

§ 17 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:

3. die Instandsetzung von Bauwerken, wenn

– die Konstruktionsart beibehalten sowie

– Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden;

[…]“

§ 26 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Baubeginn

[…]

(2) Ab dem angezeigten Baubeginn darf die zur Ausführung des bewilligten Bauvorhabens erforderliche Baustelleneinrichtung ohne weitere Bewilligung aufgestellt werden.“

§ 35 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

[…]“

7. Erwägungen

Vorweg ist zunächst auf die Beschwerdegründe der formellen Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides – die Beschwerdeführer vermutet eine nicht taugliche Beschlussfassung durch die belangte Behörde – einzugehen:

Baubehörde erster Instanz ist zufolge § 2 Abs 1 NÖ BO 2014 der Bürgermeister, in Städten mit eigenem Statut der Magistrat. Baubehörde zweiter Instanz ist der Gemeindevorstand (Stadtrat), in Städten mit eigenem Statut der Stadtsenat. Gemäß § 3 NÖ BO 2014 fallen Aufgaben, die nach diesem Gesetz von der Gemeinde zu besorgen sind, in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde.

Gemäß § 60 Abs 1 Z 1 NÖ Gemeindeordnung 1973 (NÖ GO 1973) geht der Instanzenzug in Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches gegen Bescheide des Bürgermeisters an den Gemeindevorstand bzw. Stadtrat. Zur Entscheidung über eine Berufung gegen einen baubehördlichen Bescheid des Bürgermeisters ist daher der Gemeindevorstand bzw. Stadtrat zuständig.

Aus der dem Landesverwaltungsgericht NÖ übermittelten Niederschrift der Stadtratssitzung vom 30.11.2021 ergibt sich, dass im Tagesordnungspunkt Top II/1 die Berufung der Beschwerdeführerin umfassend erörtert wurde. Im Anschluss daran findet sich der Vermerk, dass der Antrag der Vizebürgermeisterin, der Stadtrat möge gemäß § 66 Abs 4 AVG die Berufung als unbegründet abweisen und dass der Entwurf des Berufungsbescheides einen wesentlichen Bestandteil des Sitzungsprotokolls bilde, mit Beschluss des Stadtrates einstimmig angenommen worden sei. Dieser Entwurf des Berufungsbescheides ist im Übrigen mit dem später ausgefertigten und gegenüber der Beschwerdeführerin erlassenen Bescheid vom 01.12.2022 ident.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (siehe z.B. 2003/06/0149 oder 2012/11/0082) hat bei Erlassung eines Bescheides durch ein Kollegialorgan, wie es der Stadtrat der Stadtgemeinde *** ist, dessen Beschlussfassung hierüber sowohl den Spruch der Entscheidung als auch die Grundzüge der Begründung zu umfassen. Gegenständlich ist der angefochtene Bescheid durch einen entsprechenden Beschluss der belangten (Kollegial-) Behörde gedeckt, weshalb die von der Beschwerdeführerin ohne konkrete Anhaltspunkte in den Raum gestellte inhaltliche Rechtswidrigkeit nicht vorliegt.

Im Rahmen der inhaltlichen Prüfung des Berufungsbescheides ist zunächst festzuhalten, dass mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 02.12.1974 die baubehördliche Bewilligung u.a. für die Errichtung eines Flugdaches für die Eisenbiegerei auf dem nunmehr verfahrensgegenständlichen Grundstück erteilt worden war. Bei diesem Objekt handelt es sich zweifelsfrei um eine bauliche Anlage, deren fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

Entgegen dem Beschwerdevorbringen besteht diese bauliche Anlage nicht unverändert an der beschriebenen Örtlichkeit und ist das nunmehr bestehende Gebäude nicht bloß als Zubau zu diesem Flugdach zu qualifizieren.

Zunächst wurde aufgrund der unstrittig, durch Verwitterung schlechten Substanz der alten Dacheideckung des Flugdaches diese von der Beschwerdeführerin vollständig entfernt und durch eine Eindeckung mit neuen Materialen ersetzt. Es ist somit die Frage zu beantworten, ob eine derartige Generalsanierung des Flugdaches unter den Begriff der „Instandsetzung“ im Sinne des § 17 Z 3 NÖ BO 29014 subsumiert werden kann oder ob dies ein bewilligungspflichtiges Vorhaben im Sinne des § 14 NÖ BO 2014 darstellt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem zu § 17 Abs 1 Z 4 NÖ BO 1996 - dabei handelt es sich um die Vorgängerbestimmung des § 17 Z 3 NÖ BO 2014 - ergangenen Erkenntnis vom 24.02.2004, 2001/05/1169, ausgeführt, dass bei Vornahme einer weitgehenden baulichen Veränderung von einer Instandsetzung im Sinne des § 17 Abs 1 Z 4 NÖ BO 1996 keine Rede sein könne, seien doch unter "Instandsetzung" jene Maßnahmen zu verstehen, welche dazu dienten, ein Gebäude in seiner Substanz zu erhalten. Ebenso wurde im Erkenntnis vom 31.07.2006, 2005/05/0370, dargelegt, dass dann, wenn der Verfallszustand des Gebäudes bereits ein derartiges Ausmaß angenommen habe (Einsturz, Durchfeuchtung, Vermorschung, Verwitterung), dass nahezu alle wesentlichen raumbildenden Elemente in ihrer Substanz erneuert werden müssten, eine derartige Erneuerung einer technischen Unmöglichkeit der Instandsetzung gleichzuhalten sei, weshalb bereits deshalb eine bewilligungsfreie Instandsetzung nach § 17 leg. cit. nicht in Betracht komme. Die zu dieser Bestimmung ergangene Judikatur ist wegen des insoweit vergleichbaren Regelungsinhaltes der beiden genannten Bestimmungen auch im Anwendungsbereich des § 17 Z 3 NÖ BO 2014 maßgeblich (VwGH Ra 2017/05/0292).

Hinsichtlich eine Weingartenhütte hielt der Verwaltungsgerichtshof fest, dass durch deren Abtragung ein allenfalls vorhandener baurechtlicher Konsens unterging, und zwar selbst dann, wenn einzelne Teile, die nicht mehr raumbildend waren, für eine Wiederverwendung erhalten geblieben wären (Ra 2015/05/0045, mwN).

Bezogen auf das im Jahr 1974 bewilligte Flugdach bedeutet dies, dass mit dem vollständigen Abbruch der Eindeckung des Flugdaches und der Neuerrichtung einer Dachkonstruktion, bei der jedenfalls die Materialart und die Form wesentlich verändert wurden, sowie der Herstellung eines Gebäudes in der oben beschriebenen Form, auch wenn dafür bestehende Fundamente und Stahlstützen verwendet werden konnten, das Vorhaben nicht dem Begriff der „Instandsetzung“ nach § 17 Z 3 NÖ BO 2014 zugeordnet werden kann. Vielmehr ist zu konstatierten, dass durch die getroffenen Maßnahmen der ursprüngliche Baukonsens untergegangen ist, das Vorhaben gemäß § 14 Z 1 baubehördlich bewilligungspflichtig ist und für das nunmehr errichtete Bauwerk eine Baubewilligung insgesamt nicht vorliegt.

Ein Baugebrechen iSd NÖ BO 2014 ist ein durch Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung oder ein durch eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte Abänderung oder das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs (Konsenswidrigkeit) verursachter Zustand eines Bauwerks. Bezüglich der hier gegebenen Konsenslosigkeit des Bauwerks ist die Regelung des § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 und nicht § 34 NÖ BO 2014 maßgeblich.

Die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks ist im Verfahren nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 nicht entscheidungsrelevant, weshalb auf das Vorbringen bezüglich eines bei der Baubehörde allenfalls anhängigen Baubewilligungsverfahrens nicht näher eizugehen ist.

Das gegenständliche Gebäude ist auch nicht als „Baustelleneinrichtung“ zu qualifizieren, bezieht sich doch die Regelung des § 26 Abs 2 NÖ BO 2014 auf bewilligte Bauvorhaben, welche im Hinblick auf den von der Beschwerdeführerin geplanten „***“ nicht gegeben sind.

Aufgrund der Konsenslosigkeit des Gebäudes war die Baubehörde nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, der Grundstückseigentümerin einen Abbruchauftrag nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 zu erteilen.

Gemäß § 59 Abs 2 AVG ist beim Ausspruch einer Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.

Die im angefochtenen Bescheid mit 28.02.2023 festgesetzte Leistungsfrist ist bereits angelaufen. Diese Frist war daher vom erkennenden Gericht gemäß § 59 Abs 2 AVG datumsmäßig neu zu bestimmen.

Die Angemessenheit der Fristsetzung bezieht sich jedoch nicht allein auf den Aspekt der technischen Umsetzung der vorgeschriebenen Anordnungen, sondern es wird - insbesondere bei baupolizeilichen Aufträgen - die Angemessenheit einer gesetzten Frist unter dem Gesichtspunkt zu bewerten sein, ob sie objektiv geeignet ist, dem Bescheidadressaten unter Anspannung aller seiner Kräfte, der Lage des konkreten Falles nach, die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen.

Die Leistungsfrist wurde im angefochtenen Bescheid mit ca. 13 Wochen ab Bescheiddatum festgelegt. Angesichts möglicher witterungsbedingter Verzögerungen während der Wintermonate war die Frist jedoch spruchgemäß zu verlängern. Die hier konkret neu festgesetzte Frist erscheint angemessen und zumutbar, um den angeordneten Maßnahmen nachzukommen.

8. Zur Kostenvorschreibung

§ 76 AVG lautet auszugsweise:

„(1) Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat. […]

(2) Wurde jedoch die Amtshandlung durch das Verschulden eines anderen Beteiligten verursacht, so sind die Auslagen von diesem zu tragen. […]“

§ 77 AVG lautet auszugsweise:

„(1) Für Amtshandlungen der Behörden außerhalb des Amtes können Kommissionsgebühren eingehoben werden. Hinsichtlich der Verpflichtung zur Entrichtung dieser Gebühren ist § 76 sinngemäß anzuwenden.

(2) Die Kommissionsgebühren sind in Pauschalbeträgen (nach Tarifen) oder, soweit keine Pauschalbeträge (Tarife) festgesetzt sind, als Barauslagen nach § 76 aufzurechnen. Die Pauschalbeträge (Tarife) sind nach der für die Amtshandlung aufgewendeten Zeit, nach der Entfernung des Ortes der Amtshandlung vom Amt oder nach der Zahl der notwendigen Amtsorgane festzusetzen.

(3) Die Festsetzung der Pauschalbeträge (Tarife) erfolgt durch Verordnung der Bundesregierung, für die Behörden der Länder und Gemeinden durch Verordnung der Landesregierung.

(4) Die Kommissionsgebühren sind von der Behörde, die die Amtshandlung vorgenommen hat, einzuheben und fließen der Gebietskörperschaft zu, die den Aufwand dieser Behörde zu tragen hat.

[…]“

Nach § 17 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 BVG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Die Kommissionsgebühren, die gemäß § 76 und § 77 AVG, BGBl 51/1991 in der Fassung BGBl I 135/2009, von den Beteiligten für die von Behörden des Landes geführten Amtshandlungen außerhalb des Amtes in Niederösterreich und Wien zu entrichten sind, werden gemäß § 1 der NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 mit 13,80 Euro für jede angefangene halbe Stunde und je ein Amtsorgan festgesetzt.

Im Zusammenhang mit der Durchführung einer Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich sind die Bestimmungen der §§ 76f AVG und der NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 sinngemäß heranzuziehen.

Die Durchführung der Verhandlung vor Ort im Ausmaß von sechs halben Stunden war zur Klärung des Sachverhalts erforderlich. Durch die Tätigkeit von drei Amtsorganen außerhalb des Gerichtsgebäudes waren somit insgesamt 248,40 Euro an Kommissionsgebühren vorzuschreiben.

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die Revision ist unzulässig, da die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (VwGH Ro 2014/01/0033) dar.