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LVwG-AV-833/001-2023•LVwG N LVwG-AV-833/001-2023
LVwG-AV-833/001-2023Landesverwaltungsgericht10.11.2023
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Glashaus; Gewächshaus; Bewilligungspflicht; Superädifikat;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Kammerhofer als Einzelrichter über die Beschwerde der B, vertreten durch A, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 28. November 2022, Zl. *** zu ***, betreffend Abbruch eines Glashauses nach der NÖ Bauordnung 2014 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
Auf dem Grundstück Nr. *** in der KG *** befindet sich ein ca. 3,5 m x 3,5 m großes Glashaus mit vier Wänden und einer Überdachung, welches auf einem Betonfundament steht. Es besteht aus einer Stahlrahmenkonstruktion, in die Doppelstegplatten aus Kunststoff eingesetzt sind. Seitlich wurde auf dem Fundament ein ca. 60 cm hohes Mauerwerk ausgeführt, auf welchem die restliche Seitenwand aufsitzt. An der Frontwand befindet sich eine zweiflügelige Eingangstüre. Eine schriftliche Baubewilligung für das Glashaus bzw. das Fundement liegt nicht vor.
Das Grundstück Nr. *** in der KG *** ist als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet und handelt es sich laut Grundbuch um öffentliches Gut im Eigentum der Gemeinde ***.
Mit Bescheid der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** vom 04.11.2021, ***, wurde der Beschwerdeführerin unter anderem der Abbruch dieses Glashauses bis spätestens 15.12.2021 angeordnet.
Gegen diesen Bescheid erhob die nunmehrige Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 22.11.2021 das Rechtsmittel der Berufung. Hierin wurde bezüglich des Glashauses ausgeführt, dass das vorhandene Fundament schon seit etwa 1963 in der Form, wie es auch heute ist, bestehe. Zu dem im Bescheid skizzierten Zeitpunkt (1962) habe es sich bei dem Grundstück um eine Sumpffläche gehandelt. Die Eltern der Beschwerdeführerin hätten in Absprache mit dem damaligen Bürgermeister die Fläche begehbar gemacht und das Fundament errichtet. Die damals geltende Bauordnung für Niederösterreich habe für derartige Bauten keine Notwendigkeit der Baubewilligung vorgesehen. Der Umstand, dass sie darauf ein nicht fest verbundenes Glashaus gestellt habe, sei irrelevant. Im Zeitpunkt der Errichtung sei mangels Notwendigkeit einer Bewilligung ein Baukonsens vorhanden gewesen.
Weiters wäre, sollte man davon ausgehen, dass es einer Bewilligung oder Anzeige bedurft hätte, auch dieser Umstand irrelevant. Im Jahr 1962 bzw. 1963 hätten zahlreiche Gespräche zwischen dem damaligen Bürgermeister (als Baubehörde I. Instanz bzw. damals „Gemeindevorsteher“) stattgefunden, welche die Nutzung und die Bebauung der gegenständlichen Grundstücke, auch des nunmehrigen Grundstückes ***, zum Thema hatten. Der damalige Bürgermeister habe mit den Eltern der Beschwerdeführerin eine Vereinbarung getroffen, wonach der damalige Zustand (Fundament Mistplatz, sowie Einfriedung) als baukonsensmäßig anzusehen und genehmigt sei und die Familie der Beschwerdeführerin das nunmehrige Grundstück *** zeitlich unbefristet nutzen und bebauen könne, sodass es der besseren Benutzung der Liegenschaften mit den nunmehrigen Grundstnr. *** und *** dient.
Hintergrund sei gewesen, dass bereits 1962 die Mutter der Beschwerdeführerin Eigentum am Grundstück Nr. *** erworben habe und das nunmehrige verfahrensgegenständliche Grundstück die Grundstücke der Familie „verbunden“ habe. Der Bürgermeister sei froh darüber gewesen, dass die Eltern der Beschwerdeführerin die gegenständliche Fläche begehbar gemacht haben, sodass im Gegenzug das oben genannte unbefristete Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Dieser Vertrag sei abgeschlossen bzw. die Bewilligung erteilt worden, da damals und auch heute im monierten Bereich keine Straße vorhanden sei. Die damals geltende Bauordnung für Niederösterreich von 1883 habe sogar unter Berücksichtigung diverser Novellen, kein Schriftlichkeitsgebot zur Erteilung einer Baubewilligung vorgesehen.
Im Ergebnis sei die Beschwerdeführerin berechtigt, das gegenständliche Grundstück so wie bisher zu nutzen und auch zu bebauen. Es sei in den letzten etwa 70 Jahren keine Nutzung zum Gemeingebrauch vorgelegen und sei vom damaligen Bürgermeister die Widmung aufgrund der Vereinbarung aufgehoben worden. Im Übrigen habe die Beschwerdeführerin, würde man den obigen Vertrag ignorieren, das entsprechende Recht zur Begehung und Benützung aufgrund ihres redlichen, echten und rechtmäßigen Besitzes über eine Zeitspanne von weit mehr als 40 Jahren gemäß § 1472 ABGB als Personaldienstbarkeit ersessen. Ferner sei darauf hinzuweisen, dass das Grundstück *** der besseren Benutzbarkeit der Grundstücke *** und *** diene und daher auch die entsprechende Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück laste.
Mit Berufungsvorentscheidung vom 20.01.2022, ***, wurde der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert, dass der Abbruch des ca. 3,5 Meter x 3,5 Meter großen auf einem Betonfundament errichteten Glashauses, welches sich überwiegend auf der Liegenschaft GST-Nr. ***, EZ ***, KG *** befindet, angeordnet wurde.
Begründend wurde ausgeführt, dass das Glashaus offenbar auf einem bereits seit mehreren Jahren bestehenden Betonfundament errichtet worden sei, wobei die Aufmauerungen, auf welche das Glashaus aufgesetzt ist, augenscheinlich erst später errichtet worden seien. Die Behauptung der Berufungswerberin, dass es entsprechende Vereinbarungen zwischen dem damaligen Bürgermeister und der Mutter der Beschwerdeführerin gegeben habe und das Fundament somit konsensmäßig errichtet wurde, sei nicht nachgewiesen worden und sei daher mangels Nachvollziehbarkeit nicht davon auszugehen. Abgesehen davon sei das Glashaus selbst erst nach 2018 neu errichtet worden (wie dies aus den Luftbildaufnahmen des NÖ Atlas ersichtlich sei). Eine Vereinbarung oder Baubewilligung liege hierfür nicht vor, sodass selbst wenn davon ausgegangen wird, dass das Fundament konsensmäßig errichtet wurde, es dem Glashaus jedenfalls an der erforderlichen Bewilligung fehle.
Das gegenständliche Glashaus habe vier Seitenwände, eine Türe, Fenster, sei überdacht, könne betreten werden und diene der Aufbewahrung von Sachen. Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes folgend, sei davon auszugehen, dass das Glashaus ein Eigengewicht aufweist, bei dem von einer kraftschlüssigen Verbindung zum Boden ausgegangen werden kann. Ebenso sei bei der Herstellung eines solchen Glashauses ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Für das Glashaus wäre daher - unabhängig von einer allenfalls konsensmäßigen Errichtung des Fundamentes - jedenfalls eine Baubewilligung einzuholen gewesen. Dies habe die Berufungswerberin unterlassen, sodass die Abbruchanordnung des Glashauses gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 zu Recht erfolgt sei.
Die von der Beschwerdeführerin aufgegriffenen Themenbereiche der vertraglichen Vereinbarung zur Nutzung und Bebauung der Liegenschaft sowie der Ersitzung dieses dinglichen Rechtes seien von der Frage der Erforderlichkeit einer entsprechenden Baubewilligung zu trennen und allenfalls in einem zivilrechtlichen Verfahren zu klären.
Mit Schriftsatz vom 3.2.2022 beantragte die nunmehrige Beschwerdeführerin, ihre Berufung vom 22.11.2021 der Berufungsbehörde zur Entscheidung vorzulegen.
Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 22.4.2022, ***, wurde der angefochtene Bescheid (ident mit der Berufungsvorentscheidung) dahingehend abgeändert, dass gemäß § 35 Abs. 2 Abs. 2 NÖ BO 2014 der Abbruch des ca. 3,5 Meter x 3,5 Meter großen auf einem Betonfundament errichteten Glashauses, welches sich überwiegend auf der Liegenschaft GST-Nr. ***, EZ ***, KG *** befindet, angeordnet wurde. Auch die Begründung dieses Bescheides entspricht jener Begründung der Berufungsvorentscheidung vom 20.01.2022.
Mit Schriftsatz vom 22.05.2022 erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung, das Rechtsmittel der Beschwerde. Hierin werden einerseits die Berufungsgründe wiederholt, eine Verletzung der amtswegigen Ermittlungspflicht in Bezug auf die vorgebrachten Vereinbarungen mit dem ehemaligen Bürgermeister geltend gemacht, sowie die Qualifikation des Glashauses als Bauwerk im Sinne des § 4 Z 7 NÖ BO 2014 bestritten.
Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 30. Juli 2022, Zl. LVwG-AV-590/001-2022, wurde der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen. Begründend wurde dazu im Wesentlichen ausgeführt, dass aktenkundig sei, dass sich das Glashaus zumindest nahezu ausschließlich auf einem Grundstück befinde, das im Eigentum der Gemeinde stehe, nicht jedoch im Eigentum der Beschwerdeführerin. Die Frage, wer Eigentümer des gegenständlichen Bauwerkes ist, sei im bisherigen Ermittlungsverfahren in keiner Weise behandelt worden und sei nicht ersichtlich, weshalb die belangte Behörde den Abbruchauftrag an die Beschwerdeführerin gerichtet habe. Es gebe im Verwaltungsakt keine Anzeichen dafür, dass die Behörde vom Vorliegen eines Superädifikates oder etwa von einem Eigentumserwerb gemäß §§ 415, 416 ABGB ausgehe. Es würden jegliche Ermittlungsschritte im behördlichen Verfahren zu den Grundlagen des Abbruchauftrages fehlen. Die belangte Behörde werde dies nachzuholen und dabei insbesondere zu prüfen haben, ob die Beschwerdeführerin als Eigentümerin des gegenständlichen Glashauses zu betrachten ist. Andernfalls sei eine Auftragserteilung gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 an die Beschwerdeführerin nicht zulässig.
In weiterer Folge entschied der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** mit Bescheid vom 28. November 2022, *** zu ***, neuerlich über die Berufung der Beschwerdeführerin. Der angefochtene Bescheid wurde dahingehend abgeändert, dass gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 der Abbruch des ca. 3,5 m x 3,5 m großen Gebäudes, bestehend aus einer mit Schalsteinen ausgeführten Sockelmauer samt Fundament und des darauf stehenden Glashauses (Bauwerk) auf der Liegenschaft GST-Nr. ***, EZ ***, KG *** angeordnet werde. Die Bescheidadressatin sei Eigentümerin des als Superädifikat errichteten Bauwerkes. Begründend wurde dazu im Wesentlichen ausgeführt, dass bereits aus dem für die Errichtung eines Nebengebäudes auf der Parzelle Nr. *** eingereichten Planes aus dem Jahr 1965 ersichtlich sei, dass das Grundstück, Grundstücks-Nr. *** KG *** im Eigentum der Marktgemeinde *** (öffentliches Gut) stehe. In weiterer Folge habe die Beschwerdeführerin das Grundstück als ihr Eigentum zu beanspruchen versucht. Die Beanspruchung des Grundstückes sei immer wieder durch die Marktgemeinde *** abgelehnt bzw. der sich darstellende richtige Sachverhalt der Beschwerdeführerin mehrmals mitgeteilt worden. Beispielsweise sei der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 06. Februar 2013 mitgeteilt worden, dass es sich bei dem Grundstück um ein Teilgrundstück des öffentlichen Gutes handle, welches erhalten bleiben müsse, um den Zugang zum *** für eine eventuelle Bachräumung zu gewährleisten.
Auch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, GZ: LVwG-AV-590/001-2022, gehe in seiner Entscheidung vom 30. Juli 2022 davon aus, dass sich das Bauwerk zumindest nahezu ausschließlich auf einem Grundstück befinde, das im Eigentum der Gemeinde stehe.
Wie sich aus den Luftbildaufnahmen ergebe, sei das gegenständliche Bauwerk erst im Jahr 2018 errichtet worden. Bei Errichtung des Bauwerkes sei der Beschwerdeführerin bekannt gewesen oder hätte ihr bekannt sein müssen, dass sie das Bauwerk auf einem Grundstück errichte, welches nicht in ihrem Eigentum stehe. Es sei daher zu prüfen, ob das von der Beschwerdeführerin errichtete Bauwerk als Superädifikat zu beurteilen ist. Ein Bauwerk bzw. Glashaus in der errichteten Form könne vom äußeren Erscheinungsbild her unter jene Bauwerke, die von der herrschenden Rechtsprechung als Superädifikate anerkannt werden, subsumiert werden. Auch die fehlende Belassungsabsicht sei objektiv durch die Aktenlage belegt. Für das Bauwerk wäre eine Baubewilligung einzuholen gewesen. Dies habe die Beschwerdeführerin unterlassen, sodass die Abbruchanordnung des Bauwerkes gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 201 4 zu Recht erfolgt sei.
1.10. Zum Beschwerdevorbringen:
Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde vom 20. Dezember 2022 mit der der Bescheid zur Gänze wegen Rechtswidrigkeit des Inhalts und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften angefochten wurde.
Begründend wurde dazu im Wesentlichen ausgeführt: „[…]
4.1. Zur Rechtswidrigkeit in Folge Verletzung von Verfahrensvorschriften:
Verletzung der amtswegigen Ermittlungspflicht
Es wird aus diversen Gründen der Willküreinwand erhoben.
Die Vorentscheidung der belangten Behörde wurde mit der Begründung, dass jegliche Ermittlungsschritte im behördlichen Verfahren zu den Grundlagen des Abbruchauftrages fehlen“ aufgehoben.
Nunmehr ist die belangte Behörde im neuerlichen Bescheid der Ansicht, dass es für die Qualifikation als Superädifikat nicht auf die „unkontrollierbare innere Absicht“ des Erbauers abzustellen sei und somit die Beschwerdeführerin nicht zu befragen gewesen wäre.
Es wurde mehrfach die Einvernahme der Beschwerdeführerin sowie deren Tochter C angeboten. Die belangte Behörde schlägt dies kategorisch aus, um nunmehr selbst einen Sachverhalt „festzustellen“, welchen man nur als Behauptung qualifizieren kann.
Im Ergebnis hat die Behörde sohin wieder keine konkreten Ermittlungsschritte vorgenommen, sondern vielmehr Annahmen getroffen, die in keiner Weise belegbar und im Übrigen auch unrichtig sind. Exemplarisch ist hervorzuheben, dass die Behörde nunmehr den Sachverhalt dahingehend „ergänzt“, als „Die Beanspruchung des Grundstückes, Grundstück Nr. *** durch die Bescheidadressatin wurde immer wieder von der Marktgemeinde *** abgelehnt bzw. der sich darstellende richtige Sachverhalt der Bescheidadressatin mehrmals mitgeteilt“
Diese Behauptung ist schlichtweg falsch und möge die belangte Behörde mitteilen, wann/ wie /durch wen der Bescheidadressatin der vermeintlich „richtige“ Sachverhalt, der nicht näher skizziert wird, mitgeteilt wurde; dies mit Ausnahme eines vermeintlichen Schreibens im Jahr 2013 über eine hypothetische Bachräumung. Die Behauptung es liegt ein Superädifikat (ob dem nun so ist oder nicht) vor, ist seitens der belangten Behörde auch nicht zu Ende gedacht, da Baulichkeiten, die auf einer Liegenschaft errichtet sind, an sich unselbständige Bestandteile der Liegenschaft darstellen und dem Eigentum an der Liegenschaft folgen (§ 297 ABGB). Werden sie aber mit Zustimmung des Grundeigentümers auf fremdem Grund in der Absicht errichtet, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen, so handelt es sich um sogenannte Superädifikate oder Überbauten (vgl OGH 25.03.2009, 3 Ob 25/09m). Die belangte Behörde behauptet nunmehr, dass das gegenständliche Bauwerk (Spruch widersprüchlich; siehe Punkt 4.2.). erst im Jahr 2018 errichtet wurde, was zu Ende gedacht bedeuten würde, dass die belangte Behörde der Errichtung zugestimmt hätte, sofern man vom behaupteten Sachverhalt der Behörde ausgeht. Die belangte Behörde macht keine Unterscheidung zwischen Fundament und „Glashaus“. Ein Superädifikat könnte aber allenfalls hinsichtlich des von der Behörde als „Glashaus“ bezeichneten Teiles vorliegen. Ein Gebäudeteil kann nach stRspr aber kein Superädifikat sein. Das Fundament besteht unverändert seit dem Jahr 1963.
Beweis: Einvernahme der Beschwerdeführerin, gegenständlicher Akteninhalt.
4.2. Zur Rechtswidrigkeit des Inhalts:
4.2.1. Mangelnde Bestimmtheit des Spruchs
Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen (§ 59 Abs 2 AVG). Entspricht ein Bescheid nicht dem Gebot der hinreichenden Bestimmtheit des § 59 Abs 1 AVG, so ist er - ungeachtet der Frage, wie er sonst auszulegen wäre - wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben (2013/03/0104).
Im nunmehr „abgeänderten“ Bescheid, nach Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich um einen neuen Bescheid, fehlt eine Leistungsfrist gänzlich.
Es liegt sohin eine grobe Verkennung der Rechtslage vor.
Weiters ist der Spruch insofern nicht konkret genug, als nach Ansicht der Beschwerdeführerin nicht klar ist, ob nunmehr das „Glashaus“, welches als Bauwerk eigens nochmals bezeichnet wird, oder ob das Fundament samt Schalsteinen abgebrochen werden soll. In den vorhergehenden Entscheidung wurde immer nur auf das „Glashaus“ Bezug genommen, welches auf einem Betonfündament errichtet ist. (vgl. Beruftmgsentscheidung).
Wenn die belangte Behörde den Abbruch des Fundamentes verfügen möchte, widerspricht dieses Vorgehen den bisherigen Entscheidungen, und liegt jedenfalls eine Verletzung der Ermittlungspflicht vor, wie mehrmals im Vorverfahren ausgefuhrt.
4.2.2. Tatsächlicher Sachverhalt:
Die Eltern der Beschwerdeführerin haben mit dem damaligen Bürgermeister in den 1960er Jahren (nach Trockenlegung des GSt Nr. ***) die Vereinbarung getroffen, dass der damalige Zustand (Fundament Mistplatz, sowie Einfriedung) als baukonsensmäßig anzusehen und genehmigt ist; dies auch vor dem Hintergrund, als das Grundstück Sumpfgebiet und gar nicht begehbar war. Eine Straße war dort nie vorhanden; dies jedenfalls nicht zu Lebzeiten der Beschwerdeführerin. Das Grundstück dient seit jeher der besseren Verwendung der Liegenschaften mit den nunmehrigen Grundstnr. *** und *** Beschwerdeführerin und hat diese bzw. vorher die Mutter besessen und benützt wie eine Eigentümerin; dies auch gutgläubig. Der Beschwerdeführerin war sohin eben nicht bewusst, wie von der belangten Behörde substratlos behauptet, dass sich das gegenständliche Grundstück nicht in ihrem Eigentum befinden würde bzw. sie dieses nicht bebauen dürfe. Wie erwähnt, besteht das Fundament seit den 1960ern besteht. Sollte man daher - warum auch immer davon ausgehen - dass die Beschwerdeführerin nicht das ganze Grundstück benützen und bebauen dürfe, so liegt jedenfalls ein Eigentumserwerb nach § 418 S 3 ABGB vor.
Das bestehende Fundament war immer offenkundig und wurde vom damaligen Bürgermeister persönlich besichtigt und geduldet.
Auch im Falle des Grenzüberbaues käme § 418 S 3 ABGB zur Anwendung (vgl Karner in Rummel / Lukas, ABGB, Teilband Sachrecht I, zu § 418 RZ 9). Im Ergebnis hätte die Behörde sohin einen Eigentumserwerb, zumindest an der überbauten Fläche prüfen müssen, anstatt ein Superädifikat zu argumentieren. Beweis: bereits aktenkundige Urkunden Notariatsakt (71), historischer Grundbuchauszug GstNr *** (72), aktueller Grundbuchauszug GstNr *** (73), Google-Earth- Auszug (74), Auszüge Entwicklungskonzept der Gemeinde *** (75), PV, Zeugin C pA weitere Beweise vorbehalten.
4.2.3. Mangelhafte Begründung und Scheinbegründung:
Die belangte Behörde argumentiert den angefochtenen Bescheid mit dem Umstand, dass nach ständiger Rechtsprechung bereits bei einem gewissen Eigengewicht des Bauwerks von einer kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden auszugehen ist. Hierdurch möchte die belangte Behörde die Bauwerkseigenschaft des „Glashauses“ im Sinne des § 4 Z 7 BauO für Niederösterreich argumentieren. Das geführte Ermittlungsverfahren sowie die getroffenen Feststellungen reichen jedoch in keiner Weise dazu aus, eine Beurteilung zur Bauwerkseigenschaft zu treffen. Die belangte Behörde vermeint, dass „davon auszugehen ist, dass das gegenständliche „Glashaus“ ein Eigengewicht aufweist, bei dem von einer kraftschlüssigen Verbindung zum Boden ausgegangen werden kann (Bescheid, AS 3).
Tatsächlich handelt es sich beim gegenständlichen Objekt nicht um ein Bauwerk im Sinne der Bauordnung und hat es die Behörde unterlassen, Feststellungen zum Gewicht des Objektes zu treffen.
Weiters vermeint die belangte Behörde pauschal, dass bei der Herstellung eines solchen „Glashauses“ ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich ist. Auch diese Feststellung ist unrichtig und handelt es sich um eine Scheinbegründung, wofür kein wie auch immer gearteter Beweis vorliegt. Es wurde lediglich der zur E Ra 2020/05/0111 entwickelte Rechtssatz paraphrasiert.
Ein nachvollziehbarer Befund zu dieser Frage liegt nicht vor. Aufgrund eines fast deckungsgleichen Sachverhalts wurde vom VwGH bereits ein Erkenntnis aufgehoben (Ra 2018/05/0165).
Hätte sich die belangte Behörde mit dieser Fragestellung beschäftigt, wäre sie zur Ansicht gelangt, dass das gegenständliche Objekt kein Bauwerk im Sinne der NÖ Bauordnung 2014 darstellt und sohin auch nicht bewilligungspflichtig ist.
Die Behörde hat nicht einmal die Beschaffenheit des Objektes richtig festgestellt. Tatsächlich handelt es sich um Plexiglas, nicht wie von der Behörde festgestellt um herkömmliches Glas.
Beweis: wie bisher.
Aus oben genannten Gründen stelle ich die Anträge
das Landesverwaltungsgericht möge
eine mündliche Verhandlung durchführen,
und in weiterer Folge den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufheben, in eventu
den angefochtenen Bescheid aufheben und die Rechtssache zur
Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde
zurückzuverweisen. […]“
1.11. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führt am 11. September 2023, fortgesetzt an Ort und Stelle am 03. Oktober 2023, eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den von der belangten Behörde vorgelegten Bauakt und den Gerichtsakt, die Vorbringen der Parteien, die Einvernahme der C und des D als Zeugen sowie die Durchführung eines Ortsaugenscheines.
Der Sachverhalt ergibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt und dem Gerichtsakt in Zusammenhalt mit dem Vorbringen der Parteien, den Aussagen der Zeugen sowie den Wahrnehmungen im Zuge des Ortsaugenscheines.
Unstrittig ist, dass sich auf dem Grundstück Nr. *** in der KG *** ein ca. 3,5 m x 3,5 m großes Glashaus mit vier Wänden und einer Überdachung, welches auf einem Betonfundament steht, befindet und dieses aus einer Stahlrahmenkonstruktion, in die Doppelstegplatten aus Kunststoff eingesetzt sind, besteht. Ebenso unstrittig ist, dass seitlich auf dem Fundament ein ca. 60 cm hohes Mauerwerk ausgeführt wurde, auf welchem die restliche Seitenwand aufsitzt und sich an der Frontwand eine zweiflügelige Eingangstüre befindet. Strittig ist diesbezüglich die rechtliche Qualifikation als Superädifikat.
Eine schriftliche Baubewilligung für das Glashaus bzw. das Fundement liegt im Akt nicht vor und konnte von den Parteien nicht vorgelegt werden. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass der Akt der belangten Behörde unvollständig wäre.
Der Umstand, dass das Grundstück Nr. *** in der KG *** als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet ist, ergibt sich aus dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde. Laut Grundbuch handelt es sich dabei um öffentliches Gut im Eigentum der Gemeinde ***.
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)
§ 28.
(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
[…]
§ 4
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
[…]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen;
Konditioniertes Gebäude: ein Gebäude, dessen Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet wird; als konditioniertes Gebäude können ein Gebäude als Ganzes oder Teile eines Gebäudes, die als eigene Nutzungseinheiten konzipiert oder umgebaut wurden, bezeichnet werden;
Niedrigstenergiegebäude: ein Gebäude, das eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist. Der fast bei Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf wird zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt;
Wohngebäude: ein Gebäude, das ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt wird;
[…]
§ 14
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
[…]
§ 17
Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:
[…]
8. die Aufstellung jeweils einer Gerätehütte und eines Gewächshauses mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m bei Wohngebäuden pro Wohnung mit zugeordneter Gartenfläche auf einem Grundstück im Bauland, ausgenommen Bauland-Sondergebiet, außerhalb von Schutzzonen und außerhalb des vorderen Bauwichs;
[…]
§ 35
[…]
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
[…]
2.3. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG)
§ 38.
Sofern die Gesetze nicht anderes bestimmen, ist die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw. beim zuständigen Gericht bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.
2.4. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG)
§ 25a.
(1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden.
(4) Wenn in einer Verwaltungsstrafsache oder in einer Finanzstrafsache
1. eine Geldstrafe von bis zu 750 Euro und keine Freiheitsstrafe verhängt werden durfte und
2. im Erkenntnis eine Geldstrafe von bis zu 400 Euro verhängt wurde,
ist eine Revision wegen Verletzung in Rechten (Art. 133 Abs. 6 Z 1 B-VG) nicht zulässig.
(4a) Die Revision ist nicht mehr zulässig, wenn nach Verkündung oder Zustellung des Erkenntnisses oder Beschlusses ausdrücklich auf die Revision verzichtet wurde. Der Verzicht ist dem Verwaltungsgericht schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Wurde der Verzicht nicht von einem berufsmäßigen Parteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, so kann er binnen drei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden. Ein Verzicht ist nur zulässig, wenn die Partei zuvor über die Folgen des Verzichts belehrt wurde. Wurde das Erkenntnis des Verwaltungsgerichts mündlich verkündet (§ 29 Abs. 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG,
BGBl. I Nr. 33/2013
), ist eine Revision nur nach einem Antrag auf Ausfertigung des Erkenntnisses gemäß § 29 Abs. 4 VwGVG durch mindestens einen der hiezu Berechtigten zulässig.
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 Bundes-Verfassungsgesetz erkennt das Verwaltungsgericht über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.
Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden. Das Verwaltungsgericht hat dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Gemäß § 17 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung (BAO), des Agrarverfahrensgesetzes (AgrVG), und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 (DVG), und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3 VwGVG) zu überprüfen und nach § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden (§ 27 VwGVG). Relevant ist dabei im Bescheidbeschwerdeverfahren – nach h. M. (in diesem Sinn auch VwGH Ro 2014/03/0076) – regelmäßig die in seinem Entscheidungszeitpunkt geltende Sach- und Rechtslage, sodass diesbezügliche Änderungen – zum Vor- und Nachteil des Beschwerdeführers (VwGH 2007/18/0059) zu berücksichtigen sind. In seinem Verfahren hat das Verwaltungsgericht – soweit sich nicht aus dem VwGVG anderes ergibt – die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1-5 sowie des IV. Teiles, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte (§ 17 VwGVG).
„Sache“ des Beschwerdeverfahrens ist – ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgesehenen Prüfungsumfanges – jedenfalls nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruches der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat (vgl. VwGH Ra 2014/03/0049).
Im gegenständlichen Fall wurde der Abbruch des ca. 3,5 Meter x 3,5 Meter großen auf einem Betonfundament errichteten Glashauses, welches sich überwiegend auf dem Grundstück Nr. *** in der KG *** befindet, angeordnet.
Die NÖ Bauordnung 2014 in regelt in § 14 NÖ Bauordnung 2014 die bewilligungspflichtigen Vorhaben, in § 15 NÖ Bauordnung 2014 die anzeigepflichtigen Vorhaben und in § 16 NÖ Bauordnung 2014 die meldepflichtigen Vorhaben. § 17 NÖ Bauordnung 2014 definiert eine Reihe von baulichen Vorhaben, die ausdrücklich bewilligungs-, anzeige- und meldefrei sind. Bei den Vorhaben, die unter die Ausnahmebestimmung des § 17 NÖ Bauordnung 2014 fallen, handelt es sich regelmäßig um solche, die an sich der Bewilligungspflicht nach § 14 bzw. der Anzeigepflicht nach § 15 NÖ Bauordnung 2014 unterliegen (vgl. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, NÖ Baurecht11, § 17 Anm 2).
Auf dem Grundstück Nr. *** in der KG *** befindet sich ein ca. 3,5 m x 3,5 m großes Gewächshaus mit vier Wänden und einer Überdachung, welches auf einem Betonfundament steht. Es besteht aus einer Stahlrahmenkonstruktion, in die Doppelstegplatten aus Kunststoff eingesetzt sind. Seitlich wurde auf dem Fundament ein ca. 60 cm hohes Mauerwerk ausgeführt, auf welchem die restliche Seitenwand aufsitzt. An der Frontwand befindet sich eine zweiflügelige Eingangstüre. Ein Eck des Glashauses befindet sich entlang der Grenze zum Grundstück Nr. ***, KG ***, welches im Eigentum der nunmehrigen Beschwerdeführerin steht.
Gemäß § 14 Z 1 und Z 2 NÖ Bauordnung 2014 bedarf die Errichtung von Neubauten, von Gebäuden sowie baulichen Anlagen einer Baubewilligung. § 4 Z 7 NÖ Bauordnung 2014 definiert ein Bauwerk als ein Objekt, dessen fachliche Herstellung ein gewisses Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Gebäude sind oberirdische Bauwerke mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welche von Menschen betreten werden können und dazu bestimmt sind, Menschen, Tiere oder Sachen, zu schützen (§ 4 Z 15 NÖ Bauordnung). Das gegenständliche Bauwerk hat vier Seitenwände, eine Tür, Fenster, ist überdacht, kann betreten werden und dient der Aufbewahrung von Sachen (Pflanzen).
Das gegenständliche Bauwerk ist mit dem Boden kraftschlüssig verbunden indem es auf einer Betonplatte situiert ist und ein Eigengewicht aufweist, bei dem von einer kraftschlüssigen Verbindung zum Boden ausgegangen werden kann.
Zur Herstellung von Betonfundamentplatten sind schon wegen des Erfordernisses der werkgerechten Fundierung zur Sturm- und Kippsicherheit des darauf errichteten Glashauses bautechnische Kenntnisse erforderlich (vgl. VwGH 2012/05/0044). Darüber hinaus erfordern bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können, stets gewisse bautechnische Kenntnisse (VwGH 2010/05/0089).
Für das Bauwerk wäre daher eine Baubewilligung einzuholen gewesen. Eine solche liegt nicht vor, sodass die Abbruchanordnung des Bauwerkes gemäß § 35 Abs. 2 Ziffer 2 NÖ Bauordnung 2014 zu Recht erfolgt.
Die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht hinsichtlich einer von einem Bauauftrag nach § 35 Abs. 2 NÖ BauO 2014 betroffenen baulichen Anlage muss nicht nur im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes, sondern auch im Zeitpunkt der Erteilung eines Beseitigungsauftrages gegeben sein (VwGH Ra 2018/05/0165). Hinsichtlich des Fundmentes, welches in den 1960er-Jahren als Mistplatz errichtet wurde, ist festzuhalten, dass die Bauordnung 1883 in § 16 Abs. 1 lautete: Zur Führung von Neu-, Zu- und Umbauten, Herstellung von Einfriedungen gegen die Straße oder Gasse sowie zur Vornahme wesentlicher Ausbesserungen und Abänderungen an bestehenden Gebäuden oder an bestehenden Einfriedungen, sobald an diesen die konstruktiven Hauptbestandteile zur Auswechslung gelangen, ist mit Ausnahme der im § 29 dieser Bauordnung bestimmten Fälle die Bewilligung des Gemeindevorstehers erforderlich.
Unter einem Bau (Bauwerk, Bauanlage, Baulichkeit) war dabei jede Anlage zu verstehen, zu deren Herstellung ein wesentliches Maß bautechnischer Kenntnisse erforderlich ist, die mit dem Boden in eine gewisse Verbindung gebracht und wegen ihrer Beschaffenheit geeignet ist, die öffentlichen Interessen zu berühren (VwGH. Slg. Nr. 13.059, Slg. Nr. 4189/A und ZI. 315/57). Zu den ersten zwei Kriterien wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Da bei der Errichtung eines Mistplatzes Beeinträchtigungen des Bodens oder von Gewässern auftreten könnten, ist solch ein Projekt nach seiner Beschaffenheit geeignet, öffentliche Interessen zu berühren und war daher auch nach der damaligen Rechtslage bewilligungspflichtig.
Eine Baubewilligung hatte sowohl nach der Bauordnung für Niederösterreich 1883 (§ 26), wie auch nach der NÖ BauO 1969 (wiederverlautbart als NÖ BauO 1976) schriftlich zu ergehen. Behauptete „mündliche Baubewilligungen“ sind demnach rechtsunwirksam. Es mag zwar sein, dass „Kommissionierungen“ stattgefunden haben, eine solche „Kommissionierung“ vermag aber die Erlassung eines schriftlichen Baubewilligungsbescheides nicht zu ersetzen (VwGH 2004/05/0014).
Zu prüfen ist in weiterer Folge ob dieser Abbruchauftrag zu Recht an die Beschwerdeführerin ergangen ist.
Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer und ist daher im Falle eines Superädifikates der Bauauftrag dem Eigentümer des Superädifikates zu erteilen (VwGH Ra 2020/05/0133).
Handelt es sich bei dem Gewächshaus um ein Superädifikat im Eigentum der Beschwerdeführerin, so wäre der Abbruchauftrag zu Recht an sie ergangen.
Liegt kein Superädifikat vor, wäre Adressat des Abbruchauftrages der Eigentümer des Grundstückes, auf dem sich das Objekt befindet.
Die Klärung der Eigentumsverhältnisse fällt in die Zuständigkeit der Zivilgerichte. Im gegenständlichen Verfahren handelt es sich dabei um eine Vorfrage.
Gemäß § 38 AVG ist die Behörde – wie auch das Verwaltungsgericht - berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen.
Entscheidend für die Qualifikation eines Bauwerkes als Superädifikat ist das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer. Es kommt dabei nicht auf die (unkontrollierbare) innere Absicht des Erbauers, sondern deren äußeres Erscheinungsbild an, das vornehmlich aus dem Zweck des Gebäudes, aber auch seiner Beschaffenheit oder anderen Umständen geschlossen werden kann (vgl. 3 Ob 585/84). Aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes sind Bauwerke als Superädifikate anzusehen: Eine Almhütte, eine Baubaracke, eine Holzhütte, eine Jagdhütte, eine Schihütte, eine alpine Schutzhütte, ein Behelfshaus für einen Chauffeur oder ein Folientunnel, so die herrschende Rechtsprechung (6 Ob 312/70, 7 Ob 71/56, 2 Ob 164/1 2z u.a.). Ein Bauwerk bzw. Glashaus in der errichteten Form kann daher jedenfalls vom äußeren Erscheinungsbild her unter jene Bauwerke, die von der herrschenden Rechtsprechung als Superädifikate anerkannt werden, subsumiert werden (vgl. OGH 7 Ob 98/16m). Das Landesverwaltungsgericht geht daher beim gegenständlichen Objekt aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes und seinem Zweck von einem Superädifikat aus, welches im Eigentum der Beschwerdeführerin steht. Der Abbruchauftrag ist daher zur Recht an sie ergangen.
Auch für den Fall, dass die Beschwerdeführerin – abweichend von Grundbuchsstand – Eigentümerin der Grundfläche, auf der sich das gegenständliche Objekt befindet, wäre, wäre der Abbruchauftrag zur Recht an sie ergangen.
3.4. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Dazu wird auf die oben angeführte Judikatur verwiesen.
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