Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-572/001-2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.09.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.572.001.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing.

Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde der Stadt ***, vertreten durch Bürgermeister A, ***, ***, dieser nunmehr vertreten durch B, nunmehr ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde *** vom 09. April 2020, Zl. ***, mit welchem der Antrag der Stadt ***, vertreten durch Bürgermeister A, dieser damals vertreten durch C, Öffentlicher Notar in ***, ***, vom 14. Oktober 2019 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 09. September 2019, Beurkundungsregisterzahlen *** und *** des Öffentlichen Notariats C, abgeschlossen zwischen der D, ***, ***, als Verkäuferin einerseits und der Stadt ***, vertreten durch Bürgermeister A, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 17.562 m², abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 10.12.2020, am 23.02.2023 und am 07.06.2023 sowie nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (NÖ LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25 a Verwaltungsgerichtshofgesetz (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde *** vom 09. April 2020, Zl. ***, wurde der Antrag der Stadt ***, vertreten durch Bürgermeister A, ***, ***, vom 14. Oktober 2019 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 09.09.2019, Beurkundungsregisterzahlen *** und ***, des Öffentlichen Notariats C, in ***, ***, abgeschlossen zwischen der D, ***, ***, als Verkäuferin einerseits und der Stadt ***, vertreten durch Bürgermeister A, ***, ***, dieser nunmehr vertreten durch E, nunmehr ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 17.562 m², (Kaufpreis: € ***) abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung in der Sache auf die Bestimmungen der §§ 1, 2, 3, 4, 6 Abs. 2 Z. 1 iVm § 1 Z. 1 und 2, § 7 Abs. 1 und §§ 11 und 37 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG 2007).

Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Begriff „Landwirt“ im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 (erstens) einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb voraussetze, der (zweitens) von den in § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 genannten Personen bewirtschaftet wird, sodass daraus (drittens) „der Lebensunterhalt“ der in dieser Bestimmung genannten Personen „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten wird.

Bereits nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 sei ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die „Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit“; dies scheide bei einer juristischen Person aus. Das könne nur so verstanden werden, dass eine juristische Person zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG 2007 führen könne, aber nicht selbst Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 und des gegenständlich maßgebenden § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 sein könne (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Inwieweit hinter der juristischen Person stehende natürliche Personen aus den Einkünften oder dem Vermögen der juristischen Person indirekt ihren eigenen Lebensunterhalt bestreiten würden, spiele dabei keine Rolle, seien es doch nicht sie, die die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte erwirtschaften (LVwG NÖ v. 15.5.2019, LVwG-AV-392/001-2018).

Demgegenüber würden die im Verfahren aufgetretenen Interessenten F und G aufgrund des im Verfahren eingeholten landwirtschaftlichen Gutachtens nicht nur einen landwirtschaftlichen Betrieb führen und über die entsprechenden landwirtschaftlichen Ausbildungen verfügen, sondern auch ihren Lebensunterhalt aus der Landwirtschaft zumindest zu einem erheblichen Teil (mindestens 25 % am Gesamteinkommen) bestreiten.

Da die Erwerberin die Landwirteeigenschaft gemäß den Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht erfüllen könne und im gegenständlichen Verfahren Interessenten aufgetreten seien, sei der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 abzuweisen gewesen.

Gegen diesen Bescheid der Grundverkehrsbehörde *** vom 09. April 2020, Zl. ***, wurde fristgerecht Beschwerde gemäß Art 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erhoben und der bekämpfte Bescheid in seinem vollen Umfang angefochten.

Beantragt wurde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge eine mündliche Verhandlung durchführen und den bekämpften Bescheid dahingehend ändern, dass dem Antrag vom 14.10.2019 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den dort näher bezeichneten Kaufvertrag zwischen der D und der Beschwerdeführerin vom 04.09./09.09.2019 stattgegeben werde; in eventu möge der Bescheid aufgehoben und die Sache gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG an die belangte Behörde zurückverwiesen werden.

Zusammengefasst wurde dazu Folgendes ausgeführt:

Der bekämpfte Bescheid sei rechtswidrig, weil die belangte Behörde

mit der Annahme, die Beschwerdeführerin wäre als juristische Person keine Landwirtin im Sinne des NÖ GVG 2007, dem Gesetz einen europarechts- und verfassungswidrigen Inhalt unterstelle, und

die als Interessenten aufgetretenen Eheleute F und G nicht die gesetzlichen Anforderungen an Interessenten erfüllen würden.

Was die Verneinung der Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin betreffe, sei zwar der belangten Behörde insoweit zuzustimmen, als der VwGH in zwei Erkenntnissen ausgesprochen habe, dass juristische Personen nicht Landwirte im Sinne des NÖ GVG 2007 seien. Allerdings sei in keinem dieser beiden Erkenntnisse die Frage der Landwirteeigenschaft juristischer Personen unter dem Gesichtspunkt des Unionsrechts problematisiert worden; genau zu dieser Frage sei aktuell eine außerordentliche Revision beim VwGH anhängig, hinsichtlich der das Vorverfahren eingeleitet worden sei.

Zentral für die Unionsrechtswidrigkeit des Ausschlusses juristischer Personen von der Landwirteeigenschaft sei das Urteil des EuGH in der Rechtssache Ospelt, Zl.

C-452/01, in welchem es darum gegangen sei, dass der Übertragung einer landwirtschaftlichen Liegenschaft auf eine liechtensteinische Stiftung die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (Vbg GVG) versagt worden sei. Der EuGH habe dabei das Regime des Vbg GVG einschließlich der dort vorgesehenen Genehmigungspflicht für den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr als grundsätzlich EU-konform bestätigt, jedoch befunden, dass „einzelne Elemente dieses Regimes einen unverhältnismäßigen Eingriff in die unionsrechtliche Kapitalverkehrsfreiheit darstellen“ würden.

Unter anderem werde in diesem Urteil des EuGH unter der Rz. 51 ausgeführt wie folgt:

„Wenn nämlich in einer Situation wie der des Ausgangsverfahrens das Grundstück, das veräußert wird, zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht von dem Eigentümer, sondern von einem Landwirt als Pächter bewirtschaftet wird, dann steht eine solche Voraussetzung einer Transaktion in Form der Veräußerung an einen neuen Eigentümer entgegen, der den Betrieb ebenfalls nicht bewirtschaften und nicht auf dem Grundstück wohnen würde, sich aber verpflichtet hat, die Bedingungen der Bewirtschaftung des Grundstücks durch denselben Pächter beizubehalten. Durch die Beschränkung der Erwerbs- und Bewirtschaftungsmöglichkeiten auf Landwirte, die über hinreichende Mittel verfügen, um Eigentum an den betreffenden Grundstücken zu erwerben, hat diese Voraussetzung demnach zur Folge, dass die Pacht-möglichkeiten für Landwirte, die nicht über solche Mittel verfügen, eingeschränkt werden. Im Übrigen wird damit ausgeschlossen, dass juristische Personen einschließlich solcher, die Landwirtschaft betreiben sollen, ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben können. Sie steht demnach beabsichtigten Veräußerungen entgegen, die als solche die landwirtschaftliche Nutzung und die weitere Bewirtschaftung von Grundstücken durch Landwirte oder juristische Personen wie Zusammenschlüsse von Landwirten in keiner Weise in Frage stellen."

Aus diesem Urteil des EuGH folge somit, dass es einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit darstelle, wenn vom Erwerber land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in jedem Fall deren Selbstbewirtschaftung verlangt werde; verhältnismäßig sei demgegenüber insbesondere eine Regelung, welche den Erwerb davon abhängig mache, dass Garantien hinsichtlich der Beibehaltung der landwirtschaftlichen Nutzung bestehen. Dem entsprechend stelle es ebenfalls einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit dar, wenn der Erwerb an Kriterien gebunden werde, die juristische Personen selbst dann ausschließen, wenn diese die weitere landwirtschaftliche Nutzung nicht in Frage stellen würden.

Wenngleich sich die Beschwerdeführerin als rein österreichische juristische Person nicht unmittelbar auf das Unionsrecht berufen könne, sei die zitierte EuGH- Rechtsprechung für den vorliegenden Fall deshalb relevant, weil der Anwendungsvorrang des Unionsrechts es gebiete, juristischen Personen den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke dann zu ermöglichen, wenn die Beibehaltung der landwirtschaftlichen Nutzung gesichert ist; eine Schlechterstellung inländischer juristischer Personen würde demgegenüber eine gleichheits- und damit verfassungswidrige Inländerdiskriminierung darstellen.

Im vorliegenden Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerin „in keinster Weise“ beabsichtige, die bestehenden Bewirtschaftungsverhältnisse zu ändern. Dem entsprechend würde das aktuell bestehende Pachtverhältnis zum Landwirt H auch bei einem Erwerb des Grundstückes durch die Beschwerdeführerin aufrechterhalten. Diesbezüglich werde auf die angeschlossene Korrespondenz der Beschwerdeführerin mit dem Landwirt H verwiesen.

Somit hätte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 aus dem Grund versagt werden dürfen, dass die Beschwerdeführerin keine Landwirtin wäre.

Unabhängig von der unrichtigen Lösung der Frage der Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin sei der bekämpfte Bescheid auch deshalb rechtswidrig, weil die Eheleute F und G aus mehreren Gründen unzutreffender Weise als Interessenten im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 qualifiziert worden seien.

So sei der mit der Interessentenmeldung vorgelegte Depotauszug zur Glaubhaftmachung der Fähigkeit der Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes per se nicht geeignet, da eine allfällige Verpfändung des Depots nicht ausgeschlossen werden könne, zumal eine Bestätigung analog der sogenannten „§ 10-Erklärung“ bei einer GmbH-Gründung, dass die Werte am Depot den Eheleuten F und G uneingeschränkt zur Verfügung stehen, nicht vorgelegt worden sei.

Somit scheitere die Eigenschaft der Eheleute F und G als Interessenten schon allein an der Tatbestandsvoraussetzung, dass diese im Zuge ihrer Interessentenmeldung die Gewährleistung der Zahlung des ortsüblichen Verkehrswertes glaubhaft zu machen haben.

Unabhängig davon komme den Eheleuten F und G auch die Landwirteeigenschaft nicht zu, gelte doch nur als Nebenerwerbslandwirt, dessen landwirtschaftliches Einkommen zu mindestens 25 % zum Lebensunterhalt beitrage. Genau dies sei aber durch das eingeholte Gutachten des ASV I nicht erwiesen, da er eine Durchschnittsbetrachtung anhand der Einkommensteuerbescheide für 2015 bis 2017 vornehme. In diesem Zusammenhang sei darauf hinzuweisen, dass die Behörde nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Bescheiderlassung vorzugehen habe, sodass der jeweils aktuellste Einkommensteuerbescheid maßgeblich sei. Sofern kein aktuellerer Bescheid als jener aus dem Jahr 2017 existiere, ergebe sich allein aus diesem Bescheid, dass der Anteil der landwirtschaftlichen Einkünfte an den im Einkommensteuerbescheid erfassten Gesamteinkünften gerade einmal 21 % betragen habe - und auch dies mit absteigender Tendenz gegenüber den Vorjahren. Somit folge daraus, dass die Landwirteeigenschaft der Eheleute F und G im Sinne des NÖ GVG 2007 durch nichts erwiesen sei.

Dies gelte umso mehr, wenn man in Rechnung stelle, dass die Eheleute F und G laut dem im Rahmen ihrer Interessentenmeldung vorgelegten Depotauszug über umfangreiches Kapitalvermögen in Höhe von € *** verfügen. Zwar möge es sich insoweit um endbesteuerte Einkünfte aus Kapitalvermögen handeln, das im Rahmen der Einkommensteuererklärung nicht zu erfassen sei, doch sei dieses Einkommen bei der Beurteilung der Landwirteeigenschaft sehr wohl relevant und mindere den Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen noch weiter.

Somit seien mit den Eheleuten F und G keine Interessenten im Sinne des NÖ GVG 2007 aufgetreten.

In der daraufhin vom angerufenen Verwaltungsgericht am 10. Dezember 2020 durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung hat der Vertreter der Beschwerdeführerin ergänzend zu den Ausführungen im Rechtsmittel vorgebracht, dass die beiden fachkundigen Laienrichter des Senates gemäß Art. 14 Z. 6 Dienstleistungsrichtlinie abgelehnt würden und der Ausschluss einer juristischen Person Art. 15 Abs. 2 lit. b der Dienstleistungsrichtlinie widerspreche. Diesbezüglich werde auf das Urteil des EuGH zur Zl. C-209/18 der Kommission gegen Österreich verwiesen, wonach hier ein besonders strenger Maßstab gelte. Weiters sei auf das Urteil des EuGH vom 11.06.2020, Zl. C2016/19, zu verweisen, wonach der Erwerb von Grundstücken am Maßstab der Dienstleistungsrichtlinie auszurichten sei, die nach dem Urteil des EuGH zur GZ. C-293/14 keinen grenzüberschreitenden Sachverhalt voraussetze.

Zu diesem Beschwerdevorbringen in Verbindung mit dem Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich in weiterer Folge das Verfahren mit Beschluss vom 9. Februar 2021 gemäß § 17 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) iVm § 38 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes über die durch die Antragstellerin, die Stadt ***, erhobene außerordentliche Revision gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 08. September 2020, LVwG-AV-428/001-2017, ausgesetzt.

Dies mit der wesentlichen Begründung, dass sich die gegenständlich thematisierten Beschwerdegründe (Unzuständigkeit des LVwG NÖ infolge unionsrechtswidriger Zusammensetzung des Grundverkehrssenates sowie Unionsrechtswidrigkeit aufgrund des Ausschlusses von juristischen Personen und Personengesellschaften von der Landwirteeigenschaft iSd NÖ GVG 2007) exakt mit dem Revisionsvorbringen gegen das Erkenntnis zur GZ LVwG-AV-428/001-2017 decken.

Mit Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes von 09.11.2022, GZ. Ra 2020/11/0200, wurde die Revision gegen das Erkenntnis zur GZ LVwG-AV-428/001-2017 schließlich zurückgewiesen.

Nach Vorliegen dieser Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes wurde das gegenständliche Beschwerdeverfahren - in geänderter Zusammensetzung des Senates (Richterwechsel) - mit der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 23.2.2023 und am 7.6.2023 fortgeführt.

In diesen beiden zuletzt angeführten öffentlichen mündlichen Verhandlungstagsatzungen wurde Beweis erhoben durch

Einbeziehung des behördlichen Verwaltungsaktes zur GZ. *** und des Gerichtsaktes zur GZ LVwG-AV-572/001-2020, nachdem von sämtlichen Verfahrensparteien auf eine Verlesung dieser Akten ausdrücklich verzichtet worden war;

Einvernahme der Interessenten G und F

Einbeziehung des von den Interessenten vorgelegten Unterlagenkonvoluts vom 5.2.2023, bestehend im Wesentlichen aus:

1. Zeugnis über Landwirtschaftsmeisterprüfung für G

2. Zeugnis über landwirtschaftliche Facharbeiterprüfung für F

3. MFA 2022 – Feldstückliste

4. Einheitswertbescheid zum 1.1.2019

5. BSVG-Beitragsgrundlagen

6. Liste der erzeugten land- und forstwirtschaftlichen Produkte 2022

7. AMA-Kontoblatt 2022

8. Liste der Zupachtungen 2022

9. Maschinen- und Geräteausstattung

10. Kontoauszug der J AG über das gemeinsame Konto der Eheleute F und G

Einbeziehung des von den Interessenten vorgelegten weiteren Unterlagenkonvoluts vom 30.3.2023, bestehend im Wesentlichen aus:

1. Land- und forstwirtschaftliche Einkünfte der Jahre 2020 und 2021

2. Einkommensteuerbescheide 2018, 2019 und 2020

3. Einkommensteuererklärungen 2021 und 2022

4. Kosten- und Ertragsübersicht über das Depot bei der K (vormals: L) für die Jahre 2019, 2020 und 2021

5. Finanzierungszusage der J AG über € *** bzw. € *** vom 20.2.2023 und vom 9.3.2023

6. Jahresabschluss 2022 betreffend F mit Einkommensteuererklärung 2022 samt Beilagen und voraussichtlichem Einkommensteuerbescheid 2022

7. Jahresabschluss 2022 betreffend G mit Einkommensteuererklärung 2022 samt Beilagen und voraussichtlichem Einkommensteuerbescheid 2022

8. Jahresabschluss 2021 für F und G die Landwirtschaft betreffend

9. Jahresabschluss 2021 betreffend G mit Einkommensteuererklärung 2021 samt Beilagen und voraussichtlichem Einkommensteuerbescheid 2021

10. Jahresabschluss 2021 betreffend F mit Einkommensteuererklärung 2021 samt Beilagen und voraussichtlichem Einkommensteuerbescheid 2021

Kosten- und Ertragsübersicht des Depots der Eheleute F und G für das Jahr 2022 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 7.6.2023)

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das kaufgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, im Ausmaß von 17.562 m² ist im örtlichen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ gewidmet.

Am 04.09.2019/09.09.2019 wurde hinsichtlich dieses Grundstückes zwischen der D, ***, ***, als Verkäuferin und der nunmehrigen Beschwerdeführerin, der Stadt ***, als Käuferin ein Kaufvertrag im öffentlichen Notariat C unter den Beurkundungsregisterzahlen *** und *** abgeschlossen, wobei als Kaufpreis der Betrag von € *** vereinbart wurde.

Mit Eingabe vom 14.10.2019 hat die Käuferin unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks bei der Grundverkehrsbehörde *** die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 beantragt, wobei die aktuelle Kulturgattung des kaufgegenständlichen Grundstückes mit ‚Acker‘ bzw. ‚Wiese, Weide und Almen‘ sowie die derzeitige tatsächliche Verwendung ebenso wie die künftige Nutzung jeweils mit ‚Acker und Weide‘ angegeben wurde.

Auf Grund des Antrages um grundverkehrsbehördliche Genehmigung hat die belangte Behörde am 18.10.2019 die Kundmachung des Rechtsgeschäfts entsprechend § 11 Abs. 2 und Abs. 5 NÔ GVG 2007 bei der Stadtgemeinde *** und der Bezirksbauernkammer *** veranlasst.

Innerhalb der Kundmachungsfrist haben die Eheleute F, geb. ***, und G, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, eine gemeinsame Interessentenerklärung abgegeben, auf ihren gemeinsamen landwirtschaftlichen Betrieb im Ausmaß von 50 ha Eigengrund und 35 ha Pachtgrund verwiesen und dabei verbindlich erklärt, die „Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***, Grundstück Nr. ***, um den ortsüblichen Preis (Gegenleistungen) erwerben zu wollen“, wobei der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis von € *** als ortsüblich bezeichnet wurde.

Zum Nachweis der Finanzierung dieses Betrages wurde vom Ehepaar F und G gemeinsam mit der Interessentenerklärung ein von der „L“ (nunmehr seit 1.12 2021: K) übermittelter Auszug der M S.A., Niederlassung Österreich, aus dem Depotkonto der Interessenten mit einem per 4.11.2019 akkumulierten Vermögensstatus von € *** vorgelegt.

Im Hinblick auf die infolge der Aussetzung des Verfahrens relativ lange Verfahrensdauer beträgt der zum Zeitpunkt der Verhandlung am 23.2.2023 aktualisierte Wert des Depots ca. € ***. Eine Verpfändung des Depots ist bzw. war nicht gegeben.

Zudem wurde seitens der Interessenten in der Verhandlung vom 23.2.2023 auch ein auf ihre beiden Namen lautendes Sparbuch mit einem Guthaben von € *** zur Einsichtnahme vorgelegt. Des Weiteren ist in dem mit Schreiben vom 30.3.2023 dem erkennenden Gericht vorgelegten Urkundenkonvolut auch eine Kreditzusage der J AG vom 9. März 2023 über einen Betrag von € *** enthalten.

Aktuell stellt sich der Betrieb der Interessenten F und G, bei dem die steuerliche Gewinnermittlung nach der Teilpauschalierung erfolgt, wie folgt dar:

Derzeit bewirtschaften die miteinander verheirateten Interessenten F und G von ihrem Betriebsstandort in ***, ***, 15,5 ha ihres Eigengrundes forstwirtschaftlich und 36,44 ha als Agrarfläche, wobei davon 6 ha zugepachtet sind.

Der Großteil jener in der Interessentenerklärung angeführten Pachtflächen wird mittlerweile von deren Sohn N und der „O GmbH“, deren Geschäftsführer er ist, land- und forstwirtschaftlich bewirtschaftet.

Damit ergibt sich für den landwirtschaftlichen Betrieb von F und G folgender Einheitswert:

Einheitswert des Eigenbesitzes€ ***

Einheitswert Zupachtungen€ ***

Einheitswert Verpachtungen€ ***

Gesamteinheitswert 2022€ ***

Der Betrieb der Interessenten F und G verfügt für die Bewirtschaftung der angeführten Flächen über die erforderliche Gebäudeausstattung, nämlich

-einen Holzschuppen mit einer Fläche von 150 m²

-eine Maschinenhalle mit einer Fläche von 300 m²

-zwei Einstellhallen mit Flächen von 350 m² und 150 m² und

-einen Stadl mit einer Fläche von 150 m².

Des Weiteren sind im Betrieb G und G auch die für die Bewirtschaftung erforderlichen Geräte und Maschinen vorhanden, wie etwa drei Traktoren, Anhänger, ein Mähdrescher, Düngerstreuer, Maisputzgerät, Pflug, Einzelkornsähmaschine, Feldspritze, Motorsäge, Holzspalter, Holzkranwagen sowie Grubber und andere Bodenbearbeitungsgeräte.

Im Betrieb werden keine fremden Arbeitskräfte beschäftigt.

G ist seit 15. März 1988 berechtigt die Berufsbezeichnung „Landwirtschaftsmeister“ zu führen; F hat am 11.Mai 1994 die Facharbeiterprüfung zur „Landwirtschaftlichen Facharbeiterin“ erfolgreich abgelegt.

An jährlichen Ausgedingelasten sind von den Interessenten zugunsten der Mutter von F € *** zu tragen.

Die Erlöse aus der Landwirtschaft von F und G für das Jahr 2022 (Bewirtschaftung der Agrarfläche im Ausmaß von 36,44 ha) machen in Summe den Betrag von € *** aus und setzen sich aus dem Verkauf der landwirtschaftlichen Produkte zusammen, nämlich:

Körnermais auf einer Fläche von 19 ha und Gesamterlös von € ***

Sojabohne auf einer Fläche von 3,6 ha und Gesamterlös von € ***

Wintergerste auf einer Fläche von 4,5 ha und Gesamterlös von € ***

Winterweizen auf einer Fläche von 3,1 ha und Gesamterlös von € ***

Zuckerrübe auf einer Fläche von 4 ha und Gesamterlös von € ***

Mähwiese auf einer Fläche von 1 ha und Gesamterlös von € *** und

Klee auf einer Fläche von 1,24 ha mit einem Gesamterlös von € ***.

Im Bereich der Forstwirtschaft haben sich für das Jahr 2022 für die Interessenten Gesamterlöse im Betrag von € *** ergeben, die sich wie folgt zusammensetzen:

*** m³ Bauholz (€ 373,00/m³): Gesamterlös € ***

*** m³ Brennholz (€ 75,00/m³): Gesamterlös € ***

*** m³ Hackschnitzel (€ 22,50/m³): Gesamterlös € ***

Von den solcherart erzielten Gesamterlösen im Betrag von € *** sind für die für einen solchen Betrieb erforderlichen Aufwendungen - in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung - 70 % abzuziehen.

Somit ergeben sich für den Land- und Forstwirtschaftsbetrieb F und G Einkünfte in Höhe von € ***.

Von diesem Betrag sind noch die im Jahr 2022

bezahlten Pachtzinse in Höhe von € ***,

die Schuldzinsen in Höhe von € ***,

die Kosten für das Ausgedinge in Höhe von € *** und

die Beiträge zur Sozialversicherung der Bauern in Höhe von € ***

abzuziehen, sodass sich damit die Einkünfte auf € *** reduzieren.

Mit den im Jahr 2022 ausbezahlten Förderungen der Agrarmarkt Austria im Gesamtbetrag von € *** ergibt sich letztendlich aber ein land- und forstwirtschaftliches Einkommen im Jahr 2022 von insgesamt € *** und damit für F und G ein land- und forstwirtschaftliches Einkommen von jeweils € ***.

Die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Interessenten G ergeben für das Jahr 2022 in Summe den Betrag von € *** und setzen sich aus

-Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit im Betrag von € ***

-Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Betrag von € ***

-sonstigen Einkünften im Betrag von € ***

-dem Anteil der im Jahr 2022 realisierten Ergebnisse bzw.

Erträge aus dem gemeinsamen Depot im Betrag von € ***

zusammen.

Der Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens von G an seinem Gesamteinkommen im Jahr 2022 beträgt somit 43,68 %.

Die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte für die Interessentin F machen insgesamt € *** aus und setzen sich wie folgt zusammen:

-Einkünfte aus selbständiger Arbeit:€ ***

-Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:€ ***

-Sonstige Einkünfte€ ***

-Anteil der im Jahr 2022 realisierten Ergebnisse bzw.

Erträge aus dem gemeinsamen Depot: € ***

Der Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens von F an ihrem Gesamteinkommen im Jahr 2022 beträgt somit 50,97 %.

Das gegenständliche Beschwerdeverfahren vor dem erkennenden Gericht wurde nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 10.12.2020 und der dabei erfolgten und oben wiedergegebenen Beschwerdeergänzung mit Beschluss vom 09. Februar 2021 bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes über die von der Antragstellerin erhobene außerordentliche Revision gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 08. September 2020, LVwG-AV-428/001-2017, ausgesetzt.

Nach Vorliegen der diesbezüglichen Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 9.11.2022, Ra 2020/11/0200, (Zurückweisung der Revision mit Beschluss) wurde das Beschwerdeverfahren - in geänderter Zusammensetzung des erkennenden Senates infolge Richterwechsels - mit der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 23.2.2023 und am 7.6.2023 fortgesetzt.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes und des dem Beschwerdeverfahren zugrunde liegenden Gerichtsaktes (LVwG-AV-572/001-2020), in welchen der Gang des Verfahrens von der Antragstellung nach Kaufvertragsabschluss bis hin zur erstinstanzlichen Entscheidung und in weiterer Folge bis zum Schluss des Beweisverfahrens vor dem erkennenden Gericht vollständig und in unbedenklicher Weise elektronisch dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung des in Rede stehenden Grundstückes ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag sowie aus der Stellungnahme der Stadtgemeinde *** vom 25.07.2019 und ist unstrittig.

Ebenso unstrittig ist die sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag ergebende derzeitige und beabsichtigte künftige Nutzung des Grundstückes als Acker bzw. Weide. Die weiteren Feststellungen zur kaufgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere was die Grundstücksnummer, das Flächenausmaß und den Kaufpreis betrifft, ergeben sich aus dem Kaufvertrag vom 04.09.2019 (Unterfertigung durch die Käuferin) bzw. vom 09.09.2019 (Unterfertigung durch die Verkäuferin).

Das Auftreten der Eheleute F und G als Interessenten stützt sich auf die im behördlichen Verfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer eingebrachte gemeinsame Interessentenerklärung vom 28.10.2019. Dass die Interessentenerklärung innerhalb der Kundmachungsfrist abgegeben wurde, ergibt sich nicht nur aus dem auf dieser Erklärung angeführten Datum („28.10.2019“), sondern vor allem aus dem auf der Interessentenerklärung angebrachten Eingangsstempel der Bezirksbauernkammer *** („28. Okt. 2019“).

In dieser Interessentenerklärung ist neben den damals aktuellen Angaben zu ihrem gemeinsam geführten landwirtschaftlichen Betrieb auch die Gewährleistung der Bezahlung des Kaufpreises durch Vorlage eines Auszuges aus ihrem gemeinsamen Depotkonto mit einem Kontostand von € *** zum 4.11.2019 bescheinigt. Der zum Zeitpunkt der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 23.2.2023 aktualisierte Depotkontostand im Betrag von € *** beruht auf den nachvollziehbaren Angaben der Interessenten, die dabei auch auf eine zwischenzeitig erfolgte Entnahme von € *** hingewiesen haben. Hinsichtlich der weiteren Aktualisierung der Zahlungsfähigkeit bezieht sich das erkennende Gericht auf das ebenfalls in der Verhandlung vom 23.2.2023 vorgelegte gemeinsame Sparbuch der Interessenten mit einem Guthaben von € *** und die im vorgelegten Urkundenkonvolut vom 30.3.2023 enthaltene Kreditzusage der J AG vom 9. März 2023 über einen Betrag von € ***.

Die Angaben zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb der Interessenten - wie die Gebäude- und Maschinenausstattung, der fehlende Einsatz von Fremdarbeitskräften und die vorgelegten Zeugnisse der land- und forstwirtschaftlichen Lehrlings- und Fachausbildungsstelle für Niederösterreich - stützen sich auf die entsprechenden Unterlagen bzw. Angaben im vorgelegten Urkundenkonvolut von 5.2.2023 und sind im Verfahren unbestritten geblieben. Ebenso unbestritten geblieben ist das Ausmaß der landwirtschaftlich bewirtschafteten Flächen, das sich auch aus dem Mehrfachantrag-Flächen 2022 (Feldstückliste MFA 2022) im besagten Urkundenkonvolut von 5.2.2023 nachvollziehen lässt.

Überzeugend und nachvollziehbar erweisen sich die im Urkundenkonvolut vom 5.2.2023 enthaltenen Aufstellungen über die 2022 sowohl auf landwirtschaftlichen Flächen erzeugten Produkte samt daraus erzielten Erlösen als auch die im Forstbetrieb erzeugten Produkte mit den entsprechenden Erlösen. Somit konnte aufgrund dieser durchwegs schlüssigen Daten der Gesamterlös aus der Land- und Forstwirtschaft des Betriebes der Interessenten ermittelt werden, der auch aus Sicht der Beschwerdeführerin als „durchaus plausibel“ erachtet wurde (Verhandlungsschrift vom 7.6.2023, Seite 4).

Von einem derartig ermittelten Gesamterlös waren – wie von Beschwerdeführerseite in der Verhandlung am 07.06.2023 zutreffend angemerkt – noch die betrieblichen Ausgaben bzw. der Aufwand für die Bewirtschaftung in finanzieller Hinsicht abzuziehen. Hierbei ist in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung ein Durchschnittssatz von 70% des Gesamterlöses (bzw. der Betriebseinnahmen) in Abzug zu bringen, wobei auch auf die im Forst erzielten Erlöse dieser hohe Prozentsatz von 70% (statt allenfalls nur 50% bei Selbstschlägerung) zuungunsten der Interessenten zur Hintanhaltung eines weiteren Ermittlungsaufwandes angewendet wurde.

Die Feststellungen zum Gesamteinheitswert 2022 stützen sich auf die im Urkundenkonvolut vom 30.03.2023 enthaltene und an das Finanzamt Österreich gerichtete „Beilage zur Feststellungserklärung (E 6) für pauschalierte Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft“. Aus dieser Unterlage ergeben sich des Weiteren unbestritten und unbedenklich die im Jahr 2022 bezahlten Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung in Höhe von € *** ebenso wie die bezahlten Pachtzinse (€ ***), die Ausgedingelasten (€ ***) und die die Land- und Forstwirtschaft betreffenden und im Jahr 2022 bezahlten Schuldzinsen (€ ***).

Die ebenfalls bei der Einkommensermittlung zu berücksichtigenden Förderzahlungen der AMA gehen einwandfrei aus dem im Urkundenkonvolut vom 5.2.2023 vorgelegten Kontoblatt 2022 (Stand vom 6.2.2023) hervor, wobei hierbei zu berücksichtigen ist, dass aufgrund des Zuflussprinzips auch die Beträge von € *** und € *** - wiewohl aus dem Jahr 2021 resultierend, jedoch erst im Jahr 2022 überwiesen bzw. zugeflossen - zu berücksichtigen waren, sodass sich für das Jahr 2022 die festgestellte Förderzahlung von insgesamt € *** ergibt.

Bezüglich der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte der Interessenten konnte sich das erkennende Gericht auf die von der P GmbH Co KG hinsichtlich beider Interessenten erstellten Jahresabschlüsse 2022 samt Einkommensteuererklärungen für 2022 und den dafür erforderlichen Beilagen zur Einkommensteuererklärung beziehen, denen im Verfahren nicht entgegengetreten wurde und die Beträge ausweisen, die auch mit den Angaben der Interessenten in der Verhandlung korrespondieren, die ihre Einkommenssituation im Übrigen durchaus offen und glaubwürdig dargestellt haben.

Dabei war anstelle des für G in der Einkommensteuererklärung für 2022 angeführten Betrages für ‚Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit‘ in Höhe von € *** der in der ebenfalls vorgelegten Steuerübersicht 2022 angeführte (höhere) Betrag von € *** der Einkommensberechnung zugrunde zu legen. Die übrigen Beträge der Einkünfte in den hinsichtlich beider Interessenten vorgelegten Steuerübersichten 2022 decken sich mit den Angaben in den Einkommensteuererklärungen für 2022.

Zu diesen solcherart ermittelten Einkünften waren noch die im Jahr 2022 erzielten Erträge aus dem gemeinsamen Wertpapierdepot hinzuzurechnen. Demnach wurden im Jahr 2022 Gewinne in Höhe von € *** realisiert und weitere Erträge im Ausmaß von € *** lukriert, somit ein Gesamtbetrag in Höhe von € ***, sodass jeweils ein Betrag von € *** zu den außerlandwirtschaftlichen Einkünften jedes der beiden Interessenten hinzuzurechnen gewesen ist und sich für G somit ein außerlandwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € *** und für F ein solches in Höhe von € *** ergibt.

Folgende gesetzliche Bestimmungen sind für den konkreten Fall maßgeblich:

Gemäß § 1 NÖ GVG 2007 ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG 2007 gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück

ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 gelten im Sinne dieses Gesetzes als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

-diese Absicht durch ausreichende Gründe und

-aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG 2007 gilt jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden, als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 ist bzw. sind Interessent oder Interessentin, wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

Gemäß § 4 Abs.1 NÖ GVG 2007 bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 4 Abs.2 NÖ GVG 2007 bedürfen andere Rechtsgeschäfte über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn durch sie derselbe wirtschaftliche Zweck erreicht wird, wie durch ein in Abs. 1 angeführtes Rechtsgeschäft (Umgehungsgeschäfte).

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.

Gemäß § 10 Abs. 3 NÖ GVG 2007 sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondere

1. die Urkunde über das Rechtsgeschäft;

2. Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung;

3. Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes und die Gegenleistung;

4. Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und

5. Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin.

Gemäß § 10 Abs. 4 NÖ GVG 2007 ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen gemäß § 1 Z 1 und 2 erforderlich ist.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den

Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG 2007 haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG 2007 ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG 2007 hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 25 NÖ GVG 2007 darf, solange die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung nicht erteilt wurde, das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird.

Gemäß § 9 Abs. 2 Pauschalierungsverordnung i.d.F. BGBl. II Nr. 433/2022 sind die Betriebsausgaben, soweit Abs. 3 und die §§ 10 bis 14 keine abweichende Regelung vorsehen, mit einem Durchschnittssatz von 70% der diesen Betriebsausgaben gegenüberstehenden Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) anzusetzen.

Gemäß § 10 Pauschalierungsverordnung i.d.F. BGBl. II Nr. 433/2022 sind die Betriebsausgaben aus Forstwirtschaft unter sinngemäßer Anwendung des § 3 Abs. 2 und 3 zu berechnen.

Gemäß § 3 Abs. 2 Pauschalierungsverordnung i.d.F. BGBl. II Nr. 433/2022 sind, wenn der forstwirtschaftliche (Teil)Einheitswert den Betrag von 15.000 Euro übersteigt, von den Betriebseinnahmen pauschale Betriebsausgaben abzuziehen. Diese sind von der dem forstwirtschaftlichen (Teil)Einheitswert zugrunde liegenden Minderungszahl für Fichte und Lärche der Bonität 7 bzw. Bringungslage abhängig und betragen:

1. Bei Selbstschlägerung:

a)70% der Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) bei einer Minderungszahl von 1 bis 61 oder bei einer Bringungslage 3,

b)60% der Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) bei einer Minderungszahl von 62 bis 68 oder bei einer Bringungslage 2,

c)50% der Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) bei einer Minderungszahl von 69 bis 100 oder bei einer Bringungslage 1.

2. Bei Holzverkäufen am Stock:

a)30% der Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) bei einer Minderungszahl von 1 bis 63 oder bei einer Bringungslage 3,

b)20% der Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) bei einer Minderungszahl von 64 bis 100 oder bei einer Bringungslage 2 oder 1.

Gemäß § 28 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

In rechtlicher Hinsicht war Folgendes zu erwägen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der landwirtschaftlichen Nutzung des in Rede stehenden Grundstückes in der KG *** unterliegt der Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im Hinblick auf den von der Käuferin allgemein nach § 6 NÖ GVG 2007 gestellten Antrag und das von der belangten Behörde – unwidersprochen - nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 durchgeführte Verfahren ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach dieser Bestimmung vorliegen.

Aufgrund des Umstandes, dass sich im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren F und G in ihrer gemeinsamen Interessentenerklärung auf ihre Landwirteeigenschaft berufen haben, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob hinsichtlich der Käuferin die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 oder im Sinne des

§ 3 Z 2 lit. b NÖ GVG 2007 gegeben ist.

Zweifelsohne ist die Käuferin, die Stadt ***, als Gebietskörperschaft eine juristische Person. Hinsichtlich juristischer Personen und ihrer Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 hat der Verwaltungsgerichtshof klargestellt, dass nach dem Motivenbericht vom 20. Juni 2006 zur Stammfassung des NÖ GVG 2007 die "Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit" ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft ist; dies scheidet bei einer Gebietskörperschaft bzw. juristischen Person von vorneherein aus. Zwar kann nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes eine juristische Person einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des § 3 Z 3 NÖ GVG 2007 führen, nicht aber Landwirtin im Sinne der Definition des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 sein, was zur Folge hat, dass bei Vorliegen der weiteren in § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 angeführten Voraussetzungen der diesbezügliche Versagungsgrund greift (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025 sowie VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004).

Aufgrund dieser eindeutigen höchstgerichtlichen Judikatur, nämlich, dass eine Gebietskörperschaft und somit juristische Person keine Landwirtin iSd NÖ GVG 2007 sein kann, erübrigt sich eine Prüfung der weiteren gesetzlichen Parameter für die Qualifizierung der Stadt *** als Landwirtin und zwar sowohl nach der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 als auch nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG 2007.

Dies schließt aber per se einen Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke durch eine Gebietskörperschaft bzw. juristische Person nicht aus, sondern ist ein solcher Erwerb nur dann ausgeschlossen, wenn im Zuge des Kundmachungsverfahrens ein Landwirt bzw. eine Landwirtin, die die Eigenschaft des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 erfüllen, auftreten.

Soweit in der Verhandlung vom 10.12.2020 seitens der Beschwerdeführerin die Mitwirkung fachkundiger Laienrichter aus dem Kreis der Landwirtschaftskammerfunktionäre im Beschwerdeverfahren abgelehnt wurde und zudem - wie schon in der Beschwerde - vorgebracht wurde, dass der Ausschluss einer juristischen Person Art. 15 Abs. 2 lit. b der Dienstleistungsrichtlinie widerspreche, ist auf das seinerzeit noch nicht abgeschlossen gewesene Revisionsverfahren zur GZ. Ra 2019/11/0120 (damals: Einleitung des Vorverfahrens) und die zwischenzeitig mit Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes vom 17.3.2022 erfolgte Zurückweisung der diesbezüglichen Revision zu verweisen.

In diesem Beschluss führt der VwGH unter anderem Folgendes aus:

„Soweit der Revisionswerber weiters vorbringt, es fehle hg. Rechtsprechung zur Frage, ob die Mitwirkung fachkundiger Laienrichter aus dem Kreis der Landwirtschaftskammerfunktionäre gegen die Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit bzw. Art. 14 Z 6 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt (ABl. L 376/36 - Dienstleistungsrichtlinie) verstoße, ist dem zunächst zu entgegnen, dass diese Richtlinie nach ihrem Art. 2 Abs. 1 für Dienstleistungen, die von einem in einem Mitgliedstaat niedergelassenen Dienstleistungserbringer angeboten werden, gilt. Nach der ständigen Rechtsprechung des EuGH ist bei der Auslegung der Bestimmungen einer Richtlinie dem Grundsatz der Einheit der Unionsrechtsordnung Rechnung zu tragen, der verlangt, dass das abgeleitete Unionsrecht gemäß den allgemeinen Grundsätzen des Unionsrechts ausgelegt wird, weshalb unter einer Dienstleistung im Sinn der Richtlinie eine von Art. 57 AEUV umfasste Dienstleistung zu verstehen ist (vgl. iZm. der Konzessionsrichtlinie VwGH 20.7.2021, Ro 2019/04/0231, Pkt. 4.3.3., mwN). Beim Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes handelt es sich um keine der in Art. 57 AEUV angeführten (gewerblichen, kaufmännischen, handwerklichen oder freiberuflichen) Tätigkeiten. Abgesehen davon, dass der vom Revisionswerber zitierte Art. 14 Z 6 der Dienstleistungsrichtlinie „Berufsverbände und -vereinigungen oder andere Berufsorganisationen, die als zuständige Behörde fungieren“, vom Verbot der Beteiligung konkurrierender Marktteilnehmer an der Erteilung von Genehmigungen ausnimmt, ist die Bestimmung im Revisionsfall (welcher allenfalls unter die Kapitalverkehrsfreiheit fiele) mangels Bezugs zur Dienstleistungsfreiheit nicht anzuwenden. Gleiches gilt im Übrigen für die in der Revision erwähnte Niederlassungsfreiheit.“

Zudem ist zur Mitwirkung der fachkundigen Laienrichter im Beschwerdeverfahren nach NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 anzumerken, dass sich ein Grundverkehrssenat beim Landesverwaltungsgericht NÖ aus zwei (Berufs-) Richtern, von denen einer den Vorsitz führt und einer als Berichterstatter fungiert, und zwei fachkundigen Laienrichtern zusammensetzt, wobei bei der Beschlussfassung bei Stimmengleichheit die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag gibt. Dies bedeutet, dass die fachkundigen Laienrichter wohl ihre Fachkunde einbringen können, niemals jedoch ohne Zustimmung von zumindest einem (Berufs-) Richter eine Entscheidung in dem von ihnen allenfalls gewünschten Sinn herbeiführen können.

Soweit des Weiteren in der Beschwerde unter Verweis auf das Urteil des EuGH in der Rechtssache C-452/01 (Ospelt) durch die Verneinung der Landwirteeigenschaft einer juristischen Person trotz einer weitergehenden landwirtschaftlichen Nutzung des Kaufgrundstückes ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit erblickt wird, ist die Beschwerdeführerin auf den nach der Beschwerdeeinbringung im gegenständlichen Fall (28.05.2020) erlassenen Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes vom 09.11.2022, Ra 2020/11/0200-8, in einem von ihr selbst initiierten Verfahren zu verweisen, in welchem der Verwaltungsgerichtshof zu dem auch damals unter Verweis auf das Urteil des EuGH vom 23. September 2003, C-452/01 (Ospelt), gestützten Argument des Verstoßes gegen die Kapitalverkehrsfreiheit Folgendes ausgeführt hat:

„Mit diesem Vorbringen wird schon deshalb keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aufgezeigt, weil die Zulässigkeitsbegründung nicht darlegt, dass ein grenzüberschreitender Kapitalverkehr im Sinne des Art. 63 AEUV vorläge (vgl. etwa VwGH 30.3.2022, Ra 2021/11/0015, 0016, mwN). Abgesehen davon, dass das NÖ GVG 2007 auch keinen allgemeinen Ausschluss juristischer Personen vom Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke normiert, ist die Revisionswerberin auf das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs vom 14. Dezember 2007, VfSlg. 18.326, hinzuweisen, in dem zu den inhaltsgleichen Bestimmungen des NÖ GVG 1989 ausgeführt wurde, es sei

„... die Genehmigung zum Erwerb grundsätzlich zu erteilen, es sei denn, einem als Interessent auftretenden Landwirt ist im Hinblick auf die - legitimen - Ziele des NÖ GVG 1989 (Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes) der Vorrang einzuräumen. Dies stellt im Lichte der Judikatur des EuGH eine zur Zielerreichung geeignete Maßnahme dar, die in ihrer konkreten Ausgestaltung nicht über das Notwendige hinausgeht und daher verhältnismäßig ist (vgl. EuGH, Ospelt, Rz 34, 38, 39, 45 ff.; ...).“

Aus dieser rechtlichen Bewertung und nicht zuletzt auch aufgrund des Nichtvorliegens eines grenzüberschreitenden Kapitalverkehrs im Sinne des Art. 63 AEUV folgt mit Blick auf § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007, dass im vorliegenden Fall in einem weiteren Schritt zu prüfen ist, ob hinsichtlich der im Verfahren aufgetretenen Interessenten F und G die Landwirteeigenschaft zu bejahen oder zu verneinen ist.

Vorweg ist allerdings zu klären, ob die abgegebene gemeinsame Interessentenerklärung rechtsgültig ist, wird dies doch von der Beschwerdeführerin ausdrücklich bestritten.

Diesbezüglich ist auf die gesetzlichen Anforderungen an eine solche in den Bestimmungen des § 11 Abs. 5 und 6 NÖ GVG 2007 abzustellen.

Während sich § 11 Abs. 5 NÖ GVG 2007 an die Gemeinde und die Bezirksbauernkammer bezüglich der Modalitäten der Kundmachung richtet, schreibt § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 vor, dass gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen ist. Der Interessentenbegriff ist in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 geregelt; demnach gilt ein Landwirt als Interessent, der sich durch Legung eines rechtsverbindlichen Anbotes bereit erklärt, anstelle des Rechtserwerbers ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn er gleichzeitig auch glaubhaft macht, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Soweit in der Beschwerde die Glaubhaftmachung der Fähigkeit zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes der Kaufliegenschaft durch Vorlage eines Auszuges aus einem gemeinsamen Depotkonto mit einem Kontostand von € *** einzig aus dem Grund als nicht erbracht erachtet wird, weil eine Verpfändung des Depots – trotz Fehlen von diesbezüglichen Anhaltspunkten - nicht ausgeschlossen werden könne, ist anzumerken, dass dieser Einwand - obwohl vom erkennenden Gericht nicht geteilt - mit der Bestätigung der L vom 7.12.2020, wonach eine Verpfändung des Depots nicht gegeben ist, entkräftet worden ist. Im Übrigen ist zur Zahlungsfähigkeit der Interessenten im Hinblick auf den Kontostand des Depots zum Zeitpunkt der Interessentenerklärung in Höhe von € *** anzumerken, dass dieser Betrag den Kaufpreis um mehr als das Dreifache übersteigt und daher auch allfällige börsenbedingte Wertschwankungen zu vernachlässigen sind.

Eine Glaubhaftmachung bedeutet nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, dass der über den Anspruch entscheidende Organwalter von der Richtigkeit des Anspruches nicht überzeugt zu sein braucht, sondern ihn lediglich für wahrscheinlich halten muss (VwGH vom 20.06.2012, 2010/17/0099 mit Hinweis E 15. 4.1994, 92/17/0231, vom 08.09.2009, 2008/17/0235, u.a.).

Seitens des erkennenden Gerichtes ist die Wahrscheinlichkeit der Zahlungsfähigkeit schon aufgrund der Höhe des Depotstandes und der anzunehmen gewesenen Verfügungsmacht der Interessenten über das Depot zweifellos als gegeben zu erachten gewesen und somit die Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit im konkreten Fall als gelungen zu beurteilen gewesen.

Ergänzend ist dazu noch anzumerken, dass aufgrund der ungewöhnlich langen Verfahrensdauer infolge Aussetzung des Verfahrens mit Beschluss vom 09.02.2021 eine Aktualisierung der Zahlungsfähigkeit der Interessenten geboten gewesen ist, welcher diese mit der Bekanntgabe des aktuellen Depotkontostandes zum Zeitpunkt der Verhandlung am 23.2.2023 in Höhe von etwa € *** sowie zusätzlich durch Vorlage einer Finanzierungszusage für den in Rede stehenden Kaufpreis durch die J AG vom 20.02.2023 und des Weiteren durch Vorlage eines gemeinsamen Sparbuchs mit einer Einlage von € 160.000,00 zum Stichtag 20.2.2023 (vorgelegt in der Verhandlung vom 23.2.2023) nachgekommen sind.

Nach der somit gesetzmäßig erfolgten Anmeldung des Kaufinteresses haben die Interessenten F und G die Stellung als Partei im weiteren Verfahren erworben.

Soweit in der Beschwerde die für den Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 erforderliche Landwirteeigenschaft der Interessenten bestritten bzw. in Frage gestellt wird, ist Folgendes festzustellen:

Wie das durchgeführte Beweisverfahren ergeben hat, führen die Interessenten F und G an der Adresse ***, ***, den in den Feststellungen näher beschriebenen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb.

Nach der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über die Aufstellung von Durchschnittssätzen für die Ermittlung des Gewinnes aus Land- und Forstwirtschaft (Land- und Forstwirtschaft-Pauschalierungsverordnung 2015 – LuF-PauschVO 2015) können bei einem solchen Betrieb die Einkünfte teilpauschaliert ermittelt werden.

Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass die Vollpauschalierung auf Basis des Einheitswertes bloß Durchschnittsverhältnisse abzubilden vermag, nicht aber - in Ermangelung von aufgezeichneten Betriebseinnahmen - die tatsächlichen Verhältnisse, sodass diese Gewinnermittlungsart in der Regel nicht geeignet ist, um für die Berechnung der Einkünfte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zur Ermittlung des Lebensunterhaltes herangezogen zu werden. Dem Rechnung tragend wurde im verfahrensgegenständlichen Fall – wie oben dargestellt - das landwirtschaftliche Einkommen der Interessenten auf Grundlage der Teilpauschalierung (Betriebseinnahmen werden ermittelt, Betriebsausgaben werden pauschal abgezogen) errechnet.

Dem entsprechend wurde im Beweisverfahren unter Berücksichtigung der im Entscheidungszeitpunkt aktuellen Daten, somit unter Zugrundelegung der im Jahr 2022 erzeugten und verkauften land- und forstwirtschaftlichen Produkte das land- und forstwirtschaftliche Einkommen im Jahr 2022 mit einem Gesamtbetrag von € *** ermittelt; für jeden der beiden Interessenten ergibt dies somit ein land- und forstwirtschaftliches Einkommen von jeweils € ***.

Bei den festgestellten außerlandwirtschaftlichen Einkünften des Interessenten G im Jahr 2022 in Höhe von € *** macht der Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens von G an seinem Gesamteinkommen im Jahr 2022 somit 43,68 % aus.

Bei den hinsichtlich F festgestellten außerlandwirtschaftlichen Einkünften von insgesamt € *** beträgt der Anteil ihres land- und forstwirtschaftlichen Einkommens an ihrem Gesamteinkommen im Jahr 2022 somit 50,97 %.

Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 muss der Lebensunterhalt entweder zur Gänze (Vollerwerbslandwirt) oder zu einem erheblichen Teil (Nebenerwerbslandwirt) aus der Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes erzielt werden. Als erheblich gilt ein Anteil von etwa 25% des Gesamteinkommens der Familie.

Im gegenständlichen Fall liegt somit bei beiden Interessenten der Anteil des Einkommens aus ihrer Land- und Forstwirtschaft am Gesamteinkommen deutlich über dem im Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 angeführten Prozentsatz.

Zusammenfassend hat das Beweisverfahren daher erbracht, dass beide Interessenten im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führen, der von ihnen bewirtschaftet wird, sodass daraus der eigene Lebensunterhalt und der Lebensunterhalt der Familie „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten wird.

Die Interessentin F ist daher ebenso wie der Interessent G als Landwirtin bzw. Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren.

Es kommt daher im vorliegenden Fall der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 zum Tragen, da die Rechtserwerberin keine Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 ist, während den im Verfahren aufgetretenen Interessenten F und G, deren Interessentenanmeldung ihrem Inhalt nach sämtlichen gesetzlichen Anforderungen entspricht, die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 zukommt.

Im Hinblick auf dieses vor dem erkennenden Gericht erzielte Verfahrensergebnis war die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Bescheid der belangten Behörde zu bestätigen.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da in Ansehung des klaren Gesetzeswortlautes und der zitierten Judikatur der Höchstgerichte keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist. Die vorliegende Entscheidung widerspricht auch nicht der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes und weicht von dieser Judikatur auch nicht ab.