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LVwG-AV-565/003-2023•LVwG N LVwG-AV-565/003-2023
LVwG-AV-565/003-2023Landesverwaltungsgericht28.07.2023
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Einwendung; Nachbar; Parteistellung; Zuständigkeit; Zustellung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seine Richterin Dr. Raunig über die Beschwerde der A, des C, des B, der D, des E, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 07. Dezember 2022, Zl. ***, mit welchem der Berufung der Beschwerdeführer keine Folge gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08. Juli 2022, Zl. *** gegeben wurde, zu Recht:
1. Die Beschwerde der A und des C wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 VwGVG abgewiesen und der angefochtene Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 07.12.2022 mit der Maßgabe bestätigt, dass er hinsichtlich Frau A und C zu lauten hat:„Die Berufung wird als unzulässig eingebracht zurückgewiesen.“
2. Die Beschwerde des Herrn B, der Frau D und des Herrn E wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 als unbegründet abgewiesen.
3. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die F GmbH stellte mit Ansuchen vom 28.09.2021 den Antrag auf baubehördliche Bewilligung für die Errichtung von 6 Reihenhäusern mit Terrassen, Balkonen und 6 KFZ-Pflichtstellplätzen im Freien, eine Müllsammelstelle, Außenanlagen, Sickerschacht sowie Geländeveränderung in ***, ***, auf dem Grundstück-Nr.: *** (EZ: ***), KG ***.
Sämtliche Beschwerdeführer erhoben im erstinstanzlichen Bauverfahren Einwendungen gegen das geplante Bauvorhaben.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08.07.2022, Zl. ***, wurde die baubehördliche Bewilligung der F GmbH erteilt und die Einwendungen des Herrn E und der Frau D als unzulässig zurückgewiesen. Weiters die Einwendungen der Frau A und C als verspätet eingebracht zurückgewiesen und die Einwendungen des Herrn B als unzulässig zurückgewiesen.
Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer Berufung.
Mit hier angefochtenem Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** wurde der Berufung gemäß § 66 Abs. 4 AVG keine Folge gegeben. Sämtliche Einwendungen von Frau A und C wurden als verspätet eingebracht zurückgewiesen. Die Einwendungen des Herrn B zurückgewiesen, die Einwendungen von Frau D zurückgewiesen und die Einwendungen des E zurückgewiesen.
Begründend führt die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass die am 11.05.2022 von Frau A und Herrn C eingebrachten Einwendungen verspätet erfolgt seien, da die Zustellung der Verständigung am 26.04.2022 durch Hinterlegung erfolgt sei.
Die Einwendungen der weiters angeführten Personen seien fristgerecht erfolgt.
Seitens des Herrn B seien die subjektiv-öffentlichen Rechte betreffend Höhenlinienverifizierung und bezüglich der Maßzahl 177, 13 und damit einhergehend das Recht auf Belichtung geltend gemacht worden.
E und D haben im Hinblick auf die Westfassade vorgebracht, dass die massive Feuermauer deutlich wertmindernd sei, was sich auf die Lichtverhältnisse für das Wohnzimmer an der östlichen Grundstücksseite des Hauses auswirke sowie scheinen die Ausgänge zu den Dachterrassen die erlaubte Gesamthöhe des Gebäudes zu überschreiten und sie in ihrem Recht auf Belichtung beeinträchtigt werden.
Am 17.05.2022 seien im Einreichplan Ansichten, Schnitte, Bauteilliste in der Ansicht West zwei Höhenkoten des Geländes und in Ansicht Nord eine Höhenkote richtiggestellt worden.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08.07.2022 sei der F GmbH die baubehördliche Bewilligung erteilt worden.
Dagegen habe sich die Berufung gerichtet mit welcher subjektiv-öffentliche Rechte im Hinblick auf die Belichtung geltend gemacht worden seien.
Das Vorbringen enthalte fehlende Höhenlinienverifizierung, die Überschreitung der Bauwerkshöhe und das nicht bekannt sei, ob Maße von Ziviltechnikern übermittelt worden seien.
Das übrige Berufungsvorbringen enthalte keine eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte der Berufungswerber.
Zu den Einwendungen erwog die belangte Behörde unter Wiedergabe der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass den Nachbarn nach ständiger Judikatur des VwGH nur ein subjektiv-öffentliches Recht auf Belichtung bezüglich der ihnen zugewandten Gebäudefront zukomme.
Bezüglich der Berufungswerber A und C sei festzuhalten, dass die Einwendungen verspätet erhoben worden seien und deswegen Präklusion eingetreten sei.
Diese eingetretene Präklusion sei jedoch in Folge der Berichtigung der Höhenkoten wieder aufgehoben worden.
Die Prüfung der Gebäudehöhe an der Nordfassade bezüglich Herrn B ergebe, dass laut Ansicht Nord die mittlere Gebäudehöhe 7,24 Meter betrage und der Bauwich 3 Meter. Die Ausnahmebestimmung des § 51 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014 im Bauland Kerngebiet sei hier nicht anwendbar, weil eine Baufluchtlinie auf dem Baugrundstück an bzw. in Grundgrenze verordnet sei.
Zu prüfen sei die Gebäudehöhe nach der Bestimmung des § 50 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014.
Gemäß § 50 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 müsse der hintere Bauwich, wenn er nicht in den nachfolgenden Bestimmungen anders geregelt sei, der halben Gebäudehöhe der jeweiligen, der Grundstücksgrenze zugewandten Gebäudefronten der Hauptgebäude entsprechen.
Weiters sei in § 50 Abs. 1 3. Absatz NÖ Bauordnung 2014 festgelegt, dass der hintere Bauwich mindestens 3 Meter betragen müsse, außer die Mindestbreite sei in einem Bebauungsplan durch Baufluchtlinie anders festgelegt.
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass in Folge Festlegung der Baufluchtlinie an bzw. in der Grundgrenze mit dem Hauptgebäude zwar bis zur Grundgrenze gebaut werden dürfe, der Bauwich aber der halben Gebäudehöhe entsprechen müsse.
Bei der mittleren Gebäudehöhe von 7,24 Meter wäre ein Bauwich von 3,62 Meter einzuhalten.
Da aber auf der Nachbarliegenschaft des Herrn B eine hintere Baufluchtlinie festgesetzt sei, die eine Bebauung im hinteren Bereich der möglichen Beeinträchtigung der Belichtung ausschließe, könne die Belichtung des Nachbarn Herrn B iSd § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO aber nicht beeinträchtigt bzw. verletzt werden.
Unter Bezugnahme auf den Kommentar der NÖ Bauordnung, nämlich, dass der Bebauungsplan einen größeren oder einen geringeren Bauwich festlegen könne, bedeute dies, dass trotz projektierten geringeren Bauwichs als durch die NÖ Bauordnung 2014 grundsätzlich vorgesehen sei, hier bereits die Gebäudehöhe eingehalten und eine Beeinträchtigung der Belichtung aus unzulässiger Gebäudehöhe nicht vorliegend sei.
Gemäß der angeführten Rechtsprechung des VwGH sei den Nachbarn in Fragen des Ortsbildes, der Bebauungsdichte, der Geschoßflächenzahl von der NÖ Bauordnung 2014 kein subjektiv-öffentliches Recht eingeräumt. Gleiches gelte für das Vorbringen betreffend die verkehrsmäßige Anbindung, die Stiegenbreite, Stiegensteigung, das Fehlen von Zertifikaten zu Massivholzwänden, das Fehlen der detaillierten Bezeichnung und Bemaßung von Bauteilen, insbesondere betreffend die Decke des Stiegenhauses, Nutzungskonflikte durch Vergnügungsterrassen, eine unvollständige Befundung der geplanten und bewilligten Verkehrslösung des Projekts, den Einwand, dass das Projekt kein Reihenhaus, sondern ein Mehrfamilienhaus sei, den Einwand, dass die Energieversorgung der erforderlichen Gerätschaften bewilligungspflichtig sei, den Einwand, dass durch das Bauvorhaben Lebensraum für vom Aussterben bedrohte Tierarten genommen werde, den Einwand, dass eine Totalversiegelung des Baugrundstücks-Nr.:*** durch Bebauung erfolge, den Einwand, dass eine Versiegelung erfolge und die Nachttemperaturen erhöht werden, den Einwand, dass durch den Wegfall von Sträuchern und Bäumen die Feinstaubbelastung erhöht werde, Abgrabungen an den Grundstücksgrenzen welche den Baum- und Strauchbewuchs der direkt auf der Grenze bestehe, beschädigen, den Einwand, dass die gelbe Zone (Hochwassergefahr) nicht ausreichend beachtet worden sei, den Einwand, dass keine Zufahrt mehr über Eigengrund für Feuerwehr und Rettung bestehe und den Einwand, dass durch das Fassadenmaterial durch Wind unzumutbare Dauergeräusche entstehen können.
Ergänzend sei angemerkt, dass überdies bezüglich der unter 1 bis 4, 6 bis 8 und 10 bis 15 angeführten Berufungsgründe, da in erster Instanz nicht geltend gemacht, Präklusion eingetreten sei.
Bezüglich der hier ersichtlichen Einwendungen betreffend Belichtung der Hauptfenster der Frau D und E sowie der A und des C erwog die belangte Behörde, dass laut Ansicht West die mittlere Gebäudehöhe 7,78 Meter betrage und entspreche daher der Bauklasse II, in welcher 8 Meter zulässig seien.
Ergänzend werde angemerkt, dass Treppenhäuser bei der Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt bleiben.
Abgesehen davon sei auf der Liegenschaft der Bauwerberin die geschlossene Bauweise verordnet und können die Nachbarn nach ständiger Judikatur des VwGH insoweit nicht in einem subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte verletzt sein, weil die Festlegung der geschlossenen Bebauungsweise nicht der Erzielung einer ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern des Nachbargebäudes iSd § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO diene.
Es sei daher spruchgemäß zu entscheiden gewesen.
In der dagegen fristgerecht erhobenen Beschwerde brachten die Beschwerdeführer vor, dass sich diese auf schwerwiegende, fehlerhafte und die Beschwerdeführer auf Dauer schädigende zu einem großen Teil falsche Rechtsanwendungen, Rechtswidrigkeit der Entscheidung, auf gröbliche Verfahrensmängel, Begründungsmängel, Unterlassung der Anleitungspflicht gegenüber den Beschwerdeführern als juristische Laien, auf die erweisliche Behinderung der Beschwerdeführer in ihrer Rechtsverfolgung berufen. Dies durch Behinderung der Akteneinsicht in den Projektakt und andererseits infolge der schikanösen generellen Verweigerung der Einsicht in den historischen behördlichen Bauakt betreffend die Liegenschaft Neudauerstraße 4, auf welcher ein erhaltungswürdiger Altbestand abgebrochen und ein Mehrparteienhaus errichtet werden solle.
Die Bauwerberin bezeichne ihr Vorhaben unrichtig als „Errichtung von 6 Reihenhäusern“, tatsächlich handle es sich um ein Mehrparteienwohnhaus auf einem einzigen Grundbuchskörper. Reihenhäuser im technischen Sinne wären autonome Objekte, sie müssen vom Nachbarhaus durch eigene Außenwände getrennt sein. Sie müssen auf einem eigenen Grundstück und selbstständiger Grundbuchseinlage situiert sein. Dies alles sei hier nicht der Fall. Mit Sicherheit könne das gegenständliche Wohngebäude nur nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes hinkünftig existieren und genutzt werden. Auch Verfügungen über das Eigentumsrecht dieser Wohnungen seien nur in der Weise möglich, dass Miteigentum an der gesamten Liegenschaft den Eigentümer wechseln könne und ein Eigentumswechsel an einem autonomen Haus nicht möglich sei. Das Inserieren eines hier sogenannten Architektenhauses scheine daher auf Irreführung von Interessenten abgestellt zu sein.
C sei am 30.12.2022 nicht gestattet worden, Akteneinsicht vorzunehmen. Er habe einen lebenserfahrenen Helfer in Begleitung gehabt. Ihm fehle jede Erfahrung in Baurechtsangelegenheiten. Die Amtsjuristin habe erklärt, es dürfen nur Rechtsanwälte oder Zivilingenieure als Begleitperson zugelassen werden. Da ohne Unterstützung eine Akteneinsicht durch ihn nicht zielführend sein könne, habe das Vorhaben aufgegeben werden müssen. Die honorarpflichtige Beauftragung eines berufsmäßigen Parteienvertreters zur Bekämpfung wildwüchsiger Bauvorhaben Dritter, behördlich aufzuzwingen, verstoße unter anderem gegen das Fairnessgebot.
Weiters stütze sich die Beschwerde auf das nicht tolerierbare Versäumen der Behörde, bei divergierenden Parteiinteressen einen Ausgleich herbeizuführen, wie dies nicht nur das Gesetz vorsehe, sondern auch verantwortungsvoll handelnde Baubehörden traditionell tun.
Der bereits in der Berufung gegen den erstinstanzlichen Bescheid erfolgte Einwand, dass die erstinstanzliche Entscheidung und das zugehörige Verfahren nicht durch den Bürgermeister wie es das Gesetz ausdrücklich bestimme, erfolge bzw. geführt worden sei, verstärke sich nun in der Vermutung, dass das erstinstanzliche Verfahren inklusive Bescheid nicht vom gesetzlich bestimmten Organ geführt worden sei.
Auch der Bescheid des Stadtrates gebe dazu keinerlei Erklärung ab, das zwangsläufig zu Rechtsunsicherheit führe.
Hingegen habe das zweitinstanzliche Verfahren unter der Federführung des Bürgermeisters stattgefunden, der auch den Bescheid unterfertigt habe. Da der Bürgermeister in jedem Fall die Verantwortung für das erstinstanzliche Verfahren zu tragen habe, erscheine es überprüfungsbedürftig ob er am zweitinstanzlichen Verfahren federführend mitwirken dürfe.
Sie haben von Entscheidungen des LVwG NÖ Kenntnis erlangt, wonach zweitinstanzliche Baubescheide mangels Beschlussdeckung aufgehoben werden müssen. Dort sei dem Gericht aufgefallen, dass die zweite Bauinstanz keinen formgültigen Beschluss des zur Entscheidung berufenen Kollegialorganes gefasst habe.
Da im gegenständlichen Fall ebenfalls Bedenken dieser Art obwalten, ersuchen sie, den Beschluss und das Sitzungsprotokoll des Stadtrates vom 07.12.2022 beizuschaffen.
Von Organen der Stadt haben sie erfahren, dass der Stadtrat anlässlich der Beschlussfassung insofern falsch informiert gewesen sei, als die Einwendungen A und C verfristet gewesen seien. Der Stadtrat habe demnach seinen Beschluss unter Zugrundelegung falscher Information gefasst. Deshalb sei die Beischaffung des Sitzungsprotokolls notwendig.
Ein weiterer Verstoß gegen Verfahrensregeln sei die neuerliche falsche Behauptung, die Einwendungen von A und C seien verspätet.
Wie schon in der Berufung ausgeführt, habe der Zusteller den Beginn der Abholfrist mit dem Hinterlegungstag gleichgesetzt. Die Einwendungsfrist beginne mit dem Tag des Beginns der Abholfrist zu laufen. Die Einwendungen seien daher rechtzeitig.
Darüber hinaus sei auch gegenüber dem Beschwerdeführer B das Verfahren nicht iSd AVG geführt worden.
Herrn B sei die Einsicht in den historischen Akt der Projektliegenschaft mit der falschen Auskunft verweigert worden, er habe keine Parteistellung.
Darüber hinaus solle außer Streit stehen, dass die Behörde verpflichtet sei, die Nachbarn bei Emissionen zu schützen. Dieser Pflicht sei die Behörde nicht ausreichend nachgekommen. Verantwortungsvoll und gesetzmäßig handelnde Behörden wissen, dass bereits der Abbruch von Gebäuden und Geländeveränderungen zu schädlichen Beeinträchtigungen der Nachbarn führen können und deshalb geeignete die Umgebung schützende bescheidmäßige Auflagen zu erteilen seien. Daneben werden weitere Verfahrensmängel gerügt. Im Übrigen werde, um Wiederholungen zu vermeiden, auf die Berufungsschrift vom 01.08.2022 verwiesen und zum Vorbringen der Beschwerde erhoben.
Es werde neuerlich um vollständige Akteneinsicht ersucht. Tatsache sei weiters, dass sie, als vom Flächen- und Bebauungsplanung unmittelbar betroffene Grundstückseigentümer niemals individuell durch Informationsschreiben von der Behörde informiert worden seien, weshalb auch eine diesbezügliche Rüge berechtigt sei.
Nach geltender Bauordnung haben die Nachbarn nur eingeschränkte Einspruchsrechte gegen Bauführungen, dies auch deshalb, weil es der Behörde verpflichtend obliege, dafür zu sorgen, dass die Öffentlichkeit, damit in erster Linie die Nachbarn, vor Emissionen und Nachteilen aller Art geschützt werden.
Im gegenständlichen Fall habe die Behörden ihre Pflicht nur unzureichend wahrgenommen. Die Behörde weigere sich, die Gefahren und Risiken die durch die Projekte der Bebauung und Bodenversiegelung entstehen, durch Sachverständige beurteilen zu lassen.
Zum Beispiel Bodenversiegelung, Verlärmung durch Klimaanlage, Wärmepumpen und Dachterrassen, mögliche negative Auswirkungen des noch ungeklärten Fassadenmaterials. Nicht behandelt habe der Stadtrat auch die verfahrensrelevante Frage der tatsächlichen Anzahl der projektierten Wohnungen.
Solange das Projekt nicht und zwar auch durch Laien nachvollziehbar planlich und verbal offengelegt und dargestellt werde, können sich die Nachbarn nicht präkludiert haben.
Ihre Einwände seien daher vollumfänglich wirksam.
Es werde daher beantragt, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und die Beschwerdeführer mögen ihrer Mitwirkungspflicht noch durch die Nachreichung von Urkunden nachkommen und ersuchen nach Abschluss des Ermittlungsverfahrens um die Einräumung des rechtlichen Gehörs.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat hiezu erwogen:
Nachstehender Sachverhalt steht fest:
Die F GmbH, ***, ***, ist grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft Grundstück-Nr.: ***, EZ: ***, KG ***. Die F GmbH ist Bauwerberin des gegenständlichen Bauvorhabens.
Die Bauwerberin beantragte die Baubewilligung für die Errichtung von sechs Reihenhäusern auf oben genanntem Grundstück, mit sechs Wohneinheiten und sechs PKW-Pflichtabstellplätzen. Die sechs Reihenhäuser sollen mit Terrassen, Balkonen errichtet werden. Die sechs KFZPflichtabstellplätze sollen im Freien situiert sein, eine Müllsammelstelle, Außenanlagen, ein Sickerschacht sind beabsichtigt, ebenso Geländeveränderungen.
Für gegenständliches Grundstück ist die geschlossene Bebauungsweise verordnet samt Bauklasse II.
Die westliche mittlere Gebäudehöhe des projektierten Bauwerks beträgt 7,78 Meter. Ein seitlicher Bauwich besteht infolge der geschlossenen Bebauungsweise nicht.
Die nördliche mittlere Gebäudehöhe beträgt 7,24 Meter. Der hintere Bauwich beträgt 3 Meter.
Im Verfahren erster Instanz wurden ein Verkehrstechnisches Gutachten und ein Ortsbildgutachten eingeholt. Bezüglich des Artenschutzes dort angesiedelter Tiere wurde mit dem naturschutzfachlichen Amtssachverständigen Rücksprache gehalten. In den Gutachten wurde die Ortbildwahrung festgestellt und aus verkehrstechnischer Sicht keine Bedenken erhoben. Ebenso bestanden keine naturschutzrechtlichen Bedenken bei Realisierung des Bauvorhabens.
Die Nordansicht des projektierten Gebäudes grenzt an das Grundstück des B, Grundstück-Nr. ***, EZ *** an. Dieser ist ebenfalls Grundstückseigentümer des Grundstück-Nr. *** welches mit Grundstück-Nr. *** die EZ *** bilden. Auf Grundstück-Nr. *** ist ein Bauwerk befindlich. Auf dem Grundstück-Nr. ***, ist eine Baufluchtlinie festgelegt. Diese befindet sich in einem Abstand von 18-19 Metern zur (nördlichen) Grundgrenze der Liegenschaft der Bauwerberin. Für die genannten Grundstücke des B ist die offene Bebauungsweise, Bauklasse II festgelegt.
An der westseitigen Grundstücksgrenze der Bauwerberin, grenzen die Grundstücke Nr. *** und Nr. ***, welche im Miteigentum der Frau D, des E, des Herrn C und der Frau A stehen, an. Für die genannten Nachbargrundstücke ist eine geschlossene Bebauungsweise, Bauklasse II festgelegt.
Der Nachbar B könnte infolge der festgelegten Baufluchtlinie nur ein Gebäude (mit „Hauptfenstern“) errichten, welches in einem Mindestabstand von 18 Metern zur Grundgrenze der Bauwerberin, situiert wäre. Eine Beeinträchtigung der ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster zukünftig bewilligungsfähiger Gebäude auf der Liegenschaft des Nachbarn B ist ausgeschlossen. Die ausreichende Belichtung auf Hauptfenster von künftig zulässigen Gebäuden, ist bei diesem einzuhaltenden Abstand zur Grundgrenze infolge der Baufluchtlinie jedenfalls gewährleistet.
Sämtliche Nachbarn wurden von dem Bauvorhaben mit Schreiben vom 25.04.2022 verständigt. Dieses Schreiben enthielt auch den Hinweis, binnen zwei Wochen ab Zustellung dieser Information bei der Baubehörde Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich einzubringen. Auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Antragsbeilagen samt Gutachten wurde ebenso hingewiesen.
Die Einsichtnahme wurden den Parteien auch gewährleistet.
Die Verständigung zur Erhebung von Einwendungen wurde C und A am 26.04.2022 durch Hinterlegung zugestellt. Die Beschwerdeführer A und C waren an der Zustellanschrift wohnhaft und auch ortsanwesend. Der Postzusteller hatte Grund zur Annahme, dass sie sich regelmäßig an dieser Abgabestelle aufhalten.
Die Hinterlegungsanzeige wurde am 26.4.2022 in das entsprechende Postfach eingelegt und war die Hinterlegungsanzeige vollständig – insbesondere im Hinblick auf das Datum der erstmaligen Bereithaltung zur Abholung und das zuständige Postamt – ausgefüllt.
Das Schriftstück lag am 26.04.2022 erstmals zur Abholung beim zuständigen Postamt bereit. Die zweiwöchige Einspruchsfrist der Nachbarn A und C endete am 10.05.2022, 24:00 Uhr.
Am 11.05.2022 erhoben C und A erstmals Einwendungen gegen das Bauvorhaben.
Geltend gemacht wurden unter anderem der nichtausreichende Lichteinfall auf das Grundstück der Nachbarn A und C.
Den Nachbarn B wurde gegenständliches Schreiben ebenso durch Hinterlegung zugestellt. Das Schreiben lag am 27.4.2022 zur Abholung bereit. Die Frist zur Erhebung von Einwendungen endete am 11.05.2022, 24:00 Uhr. Die Einwendungen des Nachbarn B erfolgten am 11.05.2022.
Diese betrafen die mögliche Entwertung des Grundstückes infolge der freien Sicht auf ihren Garten, die möglichen klimatischen Auswirkungen einer Bodenversiegelung, den mangelnden Verbleib von Grünflächen, die Beeinträchtigung der Luftqualität, das Hervorkommen von Feinstaub, das Ortsbild und eine unrichtige Bemaßung des übermittelten Plans. Weitere Einwendungen betrafen Hinweise bezüglich der Überprüfung durch die Baubehörde.
Die Nachbarn D und E erhielten das Schreiben am 26.4.2022 durch Hinterlegung zugestellt. Es lag am 26.4.2022 erstmals zur Abholung bereit. Die zweiwöchige Einspruchsfrist endete am 10.05.2022, 24:00 Uhr. Sie erhoben Einwendungen am 10.05.2022.
Inhaltlich bezogen sich die Einwendungen auf das Ortsbild und die Bebauung, die klimatischen Auswirkungen durch das Bauvorhaben, die Nichteignung der Ausfahrt für größere Fahrzeuge, die Belegung der öffentlichen Parkplätze durch Anrainer, die Wertminderung durch die massive Westfassade und die Beeinträchtigung des Grundstückes infolge der Sicht auf die Gärten.
Infolge der Einwendungen des Nachbarn B in Bezug auf die Höhenangaben im Einreichplan, wurden im Einreichplan Ansichten/Schnitte/Bauteilleliste in der Ansicht West zwei Höhenkoten des Geländes und in der Ansicht Nord eine Höhenkote richtiggestellt.
Der korrigierte Einreichplan samt Beilagen wurde mit Schreiben vom 08.06.2022 den Nachbarn E, D und B zur neuerlichen Einsicht und zur Stellungnahme übermittelt. Weitere Korrekturen am projektierten Bauvorhaben wurden nicht vorgenommen.
Durch die erfolgte Planänderung im Hinblick auf die Höhenkoten des Geländes und die Höhenangaben, wurden keine Bestandteile des Planes ausgewechselt, die nicht bereits Inhalt der Einwendungen der Nachbarn A und C hätten sein können.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08.07.2022 wurde die baubehördliche Bewilligung erteilt.
Durch Beschluss des Gemeinderates vom 9.12.1988 war das Stadtamt zum Organ der Gemeinde bestellt worden, weshalb es zur Besorgung der baubehördlichen Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereiches an Stelle des Bürgermeisters berufen war. Die diesbezügliche Verordnung wurde am 7.3.1989 wirksam. Die Verordnung wurde ordnungsmäßig kundgemacht.
Gegen den Bewilligungsbescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** erhoben sämtliche Nachbarn Berufung.
In der Berufung wurde vorweg eingewandt, dass der Bescheid von der unzuständigen Behörde erlassen wurde. Die weiteren Ausführungen betreffen die bisher geltend gemachten Einwendungen und darüber hinaus die soziale Unverträglichkeit und Umweltschädlichkeit des Projektes, dass kein ordentliches Ermittlungsverfahren stattgefunden hätte, den Abbruch und die Geländeveränderungen, die verkehrsmäßige Anbindung des Projektes, die Ortsbildschädigung, die unzureichenden Einreichunterlagen, Nutzungskonflikte, dass das Projekt keine Reihenhäuser beinhaltet, sondern vielmehr ein Mehrfamilienhaus darstelle, die Warmwasserversorgung, die Geschossflächenanzahl, die Bedrohung vom Aussterben bedrohter Tiere, den Baum- und Strauchbewuchs an der Grundstücksgrenze, die Hochwassergefahr, die Feuerwehrzufahrt, das Fassadenmaterial, den Bebauungsplan, den Grünflächenanteil und dass die Behörde kein faires Verfahren geführt habe.
Mit hier angefochtenem Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** wurde der Berufung keine Folge gegeben.
Der Bescheid kam ordnungsgemäß zustande und findet in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Beschluss seine Deckung.
Dagegen richtet sich die gegenständliche Beschwerde und wird das Vorbringen der Berufung zum Beschwerdevorbringen erhoben. Weiters werden Verfahrensfehler ergänzend geltend gemacht.
Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des vorgelegten Verfahrensaktes in welchem sämtliche relevanten Unterlagen einliegend sind.
Insbesondere ist darin befindlich das Bauansuchen der F GmbH vom 28.09.2021 aus dem sich das projektierte Bauvorhaben zweifelsfrei entnehmen lässt.
Ebenso lässt sich aus den vorgelegten Einreichplänen sowie den vorhandenen Dokumenten die Situierung des projektierten Bauvorhabens konstatieren.
Dass die nördliche mittlere Gebäudehöhe 7,24 Meter beträgt (und dieser Teil dem Nachbarn B zugewandt ist) und ein Bauwich von 3 Metern eingehalten wird, ergibt sich aus den vorgelegten Urkunden.
Darüber hinaus lagen dazu keine widersprüchlichen Beweisergebnisse vor.
Die Feststellungen im Zusammenhang mit der Eigentümereigenschaft der Nachbarliegenschaft EZ *** (des Nachbarn B), gründen sich auf die erstellten Grundbuchsauszüge und die im Akt befindlichen Urkunden.
Dass auf der Nachbarliegenschaft des Nachbarn B eine Baufluchtlinie befindlich ist und einen Abstand von zumindest 18 Metern zur Grundstücksgrenze aufweist, ergibt sich ebenfalls aus den vorliegenden Plänen und Einreichunterlagen.
Zudem wurde von der belangten Behörde über Ansuchen des Gerichts die planliche Darstellung mit Entfernungsangaben vorgelegt und schriftlich bestätigt, dass die Baufluchtlinie am Grundstück-Nr *** jedenfalls eine Entfernung zur gemeinsamen Grundgrenze (des Nachbarn B und der Bauwerberin) von 18 Metern aufweist.
Diese planliche Darstellung samt Entfernungsangaben, konnte den Feststellungen bedenkenlos zu Grunde gelegt werden.
Darauf aufbauend, ergibt sich die logische Schlussfolgerung, dass bei einer Entfernung eines künftig zulässigen Gebäudes des Nachbarn B bei Einhaltung eines mindestens erforderlichen Abstandes zur Grundgrenze von 18 Metern infolge der Baufluchtlinie, keine Beeinträchtigung der Belichtung von Hauptfenstern gegeben sein kann. Dies erst Recht, unter Hinzuzählung des eingehaltenen Bauwichs der Bauwerberin von drei Metern zur Grundgrenze.
Auch aus dem Flächenwidmungsplan lässt sich zum einen die Baufluchtlinie an der Grundgrenze der Liegenschaft der Bauwerberin und des Nachbarn B betreffend das Grundstück der Bauwerberin, entnehmen. Darauf erkennbar ist, dass die Baufluchtlinie an der Grundgrenze festgelegt ist. Zum anderen ist dem Plan ebenso die Baufluchtlinie auf dem Grundstück-Nr *** zu entnehmen.
Auf Grund dieser Ermittlungsergebnisse konnte somit bedenkenlos konstatiert werden, dass eine Beeinträchtigung der ausreichenden Belichtung auf künftig zulässige Gebäude des Nachbarn B denkunmöglich ist.
Dass auf der Liegenschaft der Bauwerberin die geschlossene Bebauungsweise, Bauklasse II verordnet ist, lässt sich ebenso dem Flächenwidmungsplan entnehmen.
Gleich verhält es sich mit den Feststellungen bezüglich der geschlossenen Bebauungsweise und Bauklasse II der Nachbarliegenschaften Grundstück Nr. *** und *** der Nachbarn D und E und der Nachbarn A und C.
Die Feststellungen im Zusammenhang mit der Benachrichtigung über das Bauansuchen und dem Hinweis hinsichtlich der Erhebung von Einwendungen, finden ihre Grundlage in dem im Akt befindlichen Schreiben der Stadtgemeinde *** vom 25.04.2022, dem auch sämtliche, vollständig ausgefüllten Rückscheine angefügt sind.
Bezüglich der Beschwerdeführer A und C ließ sich dem Rückschein zweifelsfrei entnehmen, dass Beginn der Abholfrist der 26.04.2022 war und an diesem Tag das Schriftstück erstmals zur Abholung bereitlag. Daran vermag der Umstand nichts zu ändern, dass auch der Zustellversuch am 26.04.2022 erfolgt ist. Aus dem Rückschein ließ sich eben entnehmen, dass am selbigen Tag das Dokument beim Postamt zur Abholung bereit lag.
Die Feststellungen zu den erhobenen Einwendungen finden ihre Grundlage in den im Akt befindlichen Schreiben sämtlicher Nachbarn. Ebenso ist im Akt die Berufung und die Beschwerde einliegend, auf Grund derer die (weiteren) Einwendungen festgestellt werden konnten.
Dass durch Beschluss des Gemeinderates vom 9.12.1988 das Stadtamt zum Organ der Gemeinde bestellt worden war, weshalb es zur Besorgung der baubehördlichen Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereiches an Stelle des Bürgermeisters berufen war und die diesbezügliche Verordnung am 7.3.1989 wirksam und ordnungsmäßig kundgemacht wurde, gründet sich auf die höchstgerichtlichen Ausführungen dazu in beispielsweise dem Verfahren vor dem VwGH – Entscheidungsdatum 15.11.2022, GZ 2010/05/0144.
Die Feststellung im Zusammenhang mit dem Sitzungsprotokoll und der Beschlussfassung finden in den beigeschafften Sitzungsprotokollen ihre Deckung. Die Feststellungen basieren auf den unbedenklichen Unterlagen die im Verfahrensakt befindlich sind.
Die Feststellungen bezüglich der eingeholten Gutachten, basieren zum einen auf dem im Akt einliegenden Gutachten der Verkehrstechnik, an dessen Richtigkeit kein Anlass zu Zweifeln bestand. Die Feststellung bezüglich des Ortsbildes basieren auf dem Ortsbildgutachten, welches ebenso im Akt einliegend und ausführlich begründet wurde. Ebenso im Akt einliegend ist die Stellungnahme zu den naturschutzrechtlichen Belangen.
Dass seitens der Baubehörde Akteneinsicht gewährt wurde, ließ sich der im Akt befindlichen Korrespondenz entnehmen.
In rechtlicher Hinsicht war zu erwägen:
§ 70 Abs. 16 NÖ BO 2014 lautet:
Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 32/2021, (Abs. 14) anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
Zumal das Ansuchen am 28.09.2021 eingebracht wurde, ist die aktuelle Fassung der NÖ Bauordnung 2014 anzuwenden.
§ 4 Abs. 3, 4, 8 und 21 NÖ BO 2014 lauten:
3. ausreichende Belichtung: jene Belichtung auf Lichteintrittsflächen von Hauptfenstern, die durch einen freien Lichteinfall unter 45° (gemessen von der Horizontalen) bei einer seitlichen Abweichung (Verschwenkung) um nicht mehr als 30°, ausgehend vom Bezugsniveau (Z 11a), gegeben ist;
4. Baufluchtlinien: Abgrenzungen innerhalb eines Grundstücks, über die mit Hauptgebäuden grundsätzlich nicht hinausgebaut werden darf;
8. Bauwich: der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);
21. Hauptfenster: Fenster, welche die zur ausreichenden Belichtung von Aufenthaltsräumen erforderlichen Lichteintrittsflächen enthalten, wobei die zur ausreichenden Belichtung von Aufenthaltsräumen mindestens erforderlichen Lichteintrittsflächen über dem Bezugsniveau liegen müssen; alle anderen Fenster sind Nebenfenster;
Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude: Hauptfenster der zukünftig im Sinn einer geordneten Bebauungsplanung bewilligungsfähigen Gebäude;
Hauptfenster zulässiger Gebäude: Hauptfenster der künftig zulässigen und darüber hinaus auch der bestehenden bewilligten Gebäude;
§ 6 NÖ BO 2014 lautet:
Parteien und Nachbarn
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und
4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)
sowie
2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),
gewährleisten und
3. durch jene Bestimmungen über
a)die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b)gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
-auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
-auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn
beeinträchtigt werden könnte.
(3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.
(4) In den Fällen des § 2 Abs. 2 sowie in jenen Bauverfahren, die aufgrund der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017), LGBl. Nr. 87/2016, auf die Bezirksverwaltungsbehörde übertragen sind, hat die Gemeinde Parteistellung. Sie ist berechtigt, die Einhaltung der von ihr wahrzunehmenden öffentlichen Interessen hinsichtlich der Raumordnung (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) und des Orts- und Landschaftsbildes im Verfahren geltend zu machen und Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht sowie Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben.
(4a) Keine Parteistellung haben Miteigentümer bei Zu- und Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I Nr. 81/2020.
(5) Keine Parteistellung hinsichtlich des Abs. 2 Z 2 und 3 haben Eigentümer von Grundstücken im Grünland, die im Sinne des Abs. 1 an das Baugrundstück angrenzen, wenn für diese Grundstücke noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde.
(6) Nachbarn haben in einem Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung im Sinn des Abs. 1 und 2, wenn sie einem Vorhaben nach § 14 unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verzicht der Parteistellung nachweislich auf den Planunterlagen zugestimmt haben.
(7) Nachbarn, die einem Bauverfahren nicht beigezogen wurden oder denen gegenüber ein Baubewilligungsbescheid nicht erlassen wurde, verlieren ihre Parteistellung, wenn die Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde und seit der Anzeige des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens mehr als ein Jahr vergangen ist, sofern nicht innerhalb dieser Frist die Parteistellung geltend gemacht wurde.
§ 49 NÖ BO 2014 lautet:
(1) Über eine Baufluchtlinie sowie in einen Bauwich darf grundsätzlich nicht gebaut werden. Ausgenommen sind Bauwerke nach § 51, Vorbauten nach § 52 sowie Bauwerke und Bauwerksteile, die an keiner Stelle mehr als 1 m über das Bezugsniveau und über die Höhenlage des anschließenden Geländes nach Fertigstellung ragen.
(2) Eine Grundstücksgrenze darf – mit Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer – nur überbaut werden
(3) Auf einem Grundstück müssen zwei oder mehrere Gebäude entweder unmittelbar aneinandergebaut oder in einem solchen Abstand voneinander errichtet werden, dass eine ausreichende Belichtung der bestehenden und der bereits bewilligten Hauptfenster gewährleistet ist.
(3a) Für die ausreichende Belichtung der Hauptfenster dürfen nur jene Bereiche der Nachbargrundstücke herangezogen werden, die gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht bebaut werden dürfen. Hiezu sind am Nachbargrundstück eine Baukubatur mit der zulässigen Bebauungshöhe und einem dazugehörigen Bauwich sowie im Bauwich jedenfalls zulässige Bauwerke (§ 51) anzunehmen. Bauteile gemäß § 53 Abs. 5 sind dabei nicht zu berücksichtigen.
(4) Sieht der Bebauungsplan eine geschlossene Bebauungsweise und eine Bebauungsdichte oder Geschoßflächenzahl vor, darf auf Eckbauplätzen die Bebauungsdichte oder Geschoßflächenzahl bis zu 50 % überschritten werden. In diesem Fall darf die Geschoßflächenzahl auch außerhalb der Baulandwidmungsarten Wohngebiete für nachhaltige Bebauung und Kerngebiete für nachhaltige Bebauung (§ 16 Abs. 1 Z 8 und 9 NÖ ROG 2014) einen Wert über 1 erreichen.
(5) Unabhängig von einer im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsdichte und Bebauungshöhe dürfen Personenaufzüge bei vor dem 1. Februar 2015 baubehördlich bewilligten Gebäuden errichtet werden.
§ 50 NÖ BO 2014 lautet:
(1) Der seitliche und hintere Bauwich müssen, wenn sie nicht in den nachfolgenden Bestimmungen anders geregelt sind, der halben Gebäudehöhe (§ 53) der jeweiligen, der Grundstücksgrenze zugewandten Gebäudefronten der Hauptgebäude entsprechen.
[Abweichend vom Original:
…
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(2) In Schutzzonen oder erhaltungswürdigen Altortgebieten ist ein geringerer Bauwich als nach Abs. 1 zulässig, wenn dies zur Wahrung des Charakters der Bebauung erforderlich ist.
Im Bauland mit den Widmungsarten Betriebsgebiet, Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet, Industriegebiet oder Verkehrsbeschränktes Industriegebiet ist ein geringerer Bauwich als nach Abs. 1 zulässig, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.
Werden in jenem Bereich, um den der Bauwich verringert wurde, Gebäudeteile mit Hauptfenstern errichtet, dann ist für diese Hauptfenster die ausreichende Belichtung über Eigengrund oder über jene Bereiche der Nachbargrundstücke sicherzustellen, die gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht bebaut werden dürfen.
(3) Wenn die Grundstücksgrenze und die Gebäudefront nicht parallel zueinander verlaufen, muss jeweils der geringste Abstand das im Abs. 1 oder 2 bestimmte Ausmaß aufweisen.
(4) Bei Fahnengrundstücken (§ 10 Abs. 2 Z 4) darf der streifenförmige Grundstücksteil je zur Hälfte seiner Breite dem Bauwich der angrenzenden Grundstücke angerechnet werden. Einfriedungen oder sonstige Bauwerke auf diesem Grundstücksteil dürfen die ausreichende Belichtung der Hauptfenster der zulässigen Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigen.
(5) Bei Fahnengrundstücken (§ 10 Abs. 2 Z 4) oder Grundstücken, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche durch ein Fahr- und Leitungsrecht (§ 11 Abs. 3) verbunden sind, richtet sich die Beurteilung des Bauwichs als seitlicher oder hinterer nach dem des angrenzenden Bauplatzes.
§ 31 NÖ ROG 2014 lautet:
Regelung der Bebauung
(1) Die Bebauungsweise regelt die Anordnung der Hauptgebäude auf dem Grundstück. Sind auf dem Grundstück mehrere Baulandflächen abgegrenzt, dürfen dafür unterschiedliche Bebauungsweisen festgelegt werden. Die Bebauungsweise kann auf eine der folgenden Arten festgelegt werden:
1. geschlossene Bebauungsweise
Die Bebauung ist überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen. Weiters kann die Bebauung bis zu einer Baufluchtlinie (z. B. Eckbauplätze) oder einer Abgrenzung im Sinn des § 4 Z 3 der Verordnung über die Ausführung des Bebauungsplanes, LGBl. 8200/1-3, erfolgen.
Grundstücke, die vor Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 1996 mit einer Reiche (max. 1,20 m Gebäudeabstand) errichtet wurden, gelten als geschlossen bebaut.
Die Hauptgebäude auf zwei Bauplätzen sind an der gemeinsamen seitlichen Grundstücksgrenze überwiegend aneinander anzubauen und an den anderen seitlichen Grundstücksgrenzen ist ein Bauwich einzuhalten.
3. einseitig offene Bebauungsweise
Alle Hauptgebäude sind an eine für alle Bauplätze gleich festgelegte seitliche Grundstücksgrenze überwiegend anzubauen, wobei dies auch für einen einzelnen Bauplatz festgelegt werden kann. An der anderen seitlichen Grundstücksgrenze ist ein Bauwich einzuhalten.
An beiden Seiten ist ein Bauwich einzuhalten.
Die Bebauungsweise darf wahlweise als offene oder gekuppelte festgelegt werden. Der Bauwerber darf ein Wahlrecht zwischen offener und gekuppelter Bebauungsweise nur unter Bedachtnahme auf die bereits bestehenden und bewilligten Gebäude ausüben, sofern das Wahlrecht nicht schon durch frühere Bauvorhaben verbraucht ist.
(2) Die Bebauungshöhe ist die im Geltungsbereich der Bebauungsweisen nach Abs. 1 Z 1 - 4 in Bauklassen festgelegte Höhe der Hauptgebäude.
Die Bauklassen werden unterteilt in
Bauklasse I
bis 5 m
Bauklasse II
über 5 m
bis 8 m
Bauklasse III
über 8 m
bis 11 m
Bauklasse IV
über 11 m
bis 14 m
Bauklasse V
über 14 m
bis 17 m
Bauklasse VI
über 17 m
bis 20 m
Bauklasse VII
über 20 m
bis 23 m
Bauklasse VIII
über 23 m
bis 25 m
Bauklasse IX (Hochhaus)
über
25 m
Die Bebauungshöhe darf mit zwei aufeinanderfolgenden Bauklassen festgelegt werden. Bei der Festlegung der Bebauungshöhe ist auf die Möglichkeit der Rettung von Personen und der Brandbekämpfung Bedacht zu nehmen.
(3) Für Hauptgebäude, die nicht an oder gegen Straßenfluchtlinien errichtet werden, darf im Bebauungsplan eine andere Bebauungshöhe und Bebauungsweise als an der Straßenfront festgelegt werden. Anstelle der Bauklasse darf für jede Schauseite des Gebäudes eine höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt werden.
(4) Im Bauland-Industriegebiet darf nur dann eine Bebauungshöhe und eine Bebauungsweise festgelegt werden, wenn es die Ortsbildgestaltung oder der Brandschutz erfordert.
(5) Im Bebauungsplan darf festgelegt werden, dass bestimmte Baufluchtlinien auch als Abgrenzungen innerhalb eines Planungsbereiches gelten, über die ausnahmslos nicht hinausgebaut werden darf (absolute Baufluchtlinie).
(6) Die vorderen Baufluchtlinien sind an Straßenseiten, an denen bereits die Mehrzahl der Bauplätze bebaut ist, entsprechend dem Abstand dieser Bebauung von der Straßenfluchtlinie festzulegen. Ist die Mehrzahl der Bauplätze noch nicht bebaut, muss die Entfernung der vorderen Baufluchtlinien voneinander soviel betragen, dass die ausreichende Belichtung (§ 4 Z 3 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015) der Hauptfenster gegenüberliegender zulässiger Gebäude und der Brandschutz gewährleistet ist. Erfordert die Verkehrssicherheit besondere Sichtverhältnisse, ist dies bei der Festlegung der vorderen Baufluchtlinie zu beachten.
(7) Ist es zur Ortsbildgestaltung erforderlich, darf für Schutzzonen und erhaltungswürdige Altortgebiete sowie für Ortsbereiche, in welchen der Baubestand zu mehr als 70 % aus der Zeit vor 1945 stammt, im Bebauungsplan eine vom Abs. 2 abweichende Festlegung getroffen werden.
(8) In Schutzzonen darf
-der Abbruch von Gebäuden, ausgenommen nach § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, verboten und
-für Bauvorhaben nach § 14 Z 1 bis 3 und § 15 Abs. 1 Z 17 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, die anzuwendende Bauform und Technologie vorgeschrieben werden.
(9) Zur Ortsbildgestaltung oder um unzumutbare Belästigungen zu vermeiden, dürfen bestimmte Teile oder ein bestimmtes Ausmaß von Grundflächen zu Freiflächen erklärt werden. Auf diesen Freiflächen dürfen keine Vorhaben nach § 14 und § 15 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, errichtet werden. Ausgenommen sind Vorhaben, die zur Gänze mindestens 50 cm unter dem Gelände nach Fertigstellung und mindestens 50 cm unter dem Bezugsniveau liegen und die für eine intensive Begrünung mit einem Bodenaufbau von mindestens 30 cm geeignet sind.
§ 18 Abs. 2 iVm § 42 Abs. 3 NÖ GO 1973 ist im Verhältnis zu § 2 NÖ BO die speziellere Zuständigkeitsregelung betreffend Gemeinden, in denen ein Beschluss gemäß § 18 Abs. 2 NÖ GO 1093 gefasst wurde. Die Funktion des Bürgermeisters als Baubehörde erster Instanz ist verfassungsrechtlich nicht zwingend vorgegeben.
Die Zuständigkeit der erstinstanzlichen Baubehörde ergibt sich aus dem Beschluss des Gemeinderates vom 8.12.1988. Die entsprechende Verordnung wurde gemäß § 18 Abs. 2 NÖ GO 1973 kundgemacht. Darin wurde das Gemeindeamt (Stadtamt) zufolge § 42 Abs. 1 leg. cit. zum Organ der Gemeinde bestellt und entscheidet in allen behördlichen Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches in erster Instanz (vgl. dazu auch VwGH 20.9.1994, 94/05/0104 ua).
Der zweitinstanzliche Bescheid kam ordnungsgemäß zustande. Der Entscheidung ging eine gültige Beschlussfassung voraus.
Sowohl der erstinstanzliche als auch der zweitinstanzliche Bescheid kamen ordnungsgemäß zustande und wurden vom zuständigen Organ erlassen.
Die Bauwerberin suchte um baubehördliche Bewilligung auf dem Grundstück Nr. ***, EZ: ***, KG ***, für die Errichtung von 6 Reihenhäusern mit Terrassen, Balkonen und 6 KFZ-Pflichtstellplätzen im Freien sowie einer Müllsammelstelle an.
Die Beschwerdeführer sind „Nachbarn“ iS des § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014 zumal die in ihrem (Mit-)Eigentum stehenden Liegenschaften an die Liegenschaft der Bauwerberin angrenzen.
Nach einheitlicher höchstgerichtlicher Rechtsprechung ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren im Lichte des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 in zweifacher Weise beschränkt. Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, die ihm nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften eingeräumt sind und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat (vgl. VwGH 29.09.2015, 2013/005/0179).
Der Nachbar hat aufgrund seiner beschränkten Mitsprachemöglichkeit also ganz allgemein keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht, sondern besitzt im Zusammenhang mit der oben zitierten Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014, nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben seine rechtzeitig geltend gemachten, durch baurechtliche Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletzt. Hierbei ist zu beachten, dass die dem Nachbarn eingeräumten prozessualen Rechte nicht weiterreichen können als die ihm durch das Gesetz gewährleisteten subjektiv-öffentlichen Rechte (vgl. VwSlg. 8.070A). Ist ein subjektiv-öffentliches Recht nicht verletzt, bringt eine Verfahrensrüge keinen Erfolg.
Soweit die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechtes also gar nicht in Frage kommt, kann die Verletzung des Rechtes eines Nachbarn auch nicht etwa aus allfälligen Verletzungen von Verfahrensvorschriften abgeleitet werden.
Nicht jede objektive Rechtswidrigkeit des Bescheides kann zu dessen Aufhebung oder Abänderung führen; vielmehr hat die Aufhebung oder Abänderung zur Voraussetzung, dass die vom Nachbarn geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Rechte durch das beantragte Bauvorhaben verletzt werden (vgl. VwSlg. 7.873A ua).
Dementsprechend ist auch die Prüfungsbefugnis der Rechtsmittelbehörde und des Verwaltungsgerichtes auf jene Fragen beschränkt, hinsichtlich derer der Nachbar ein Mitspracherecht besitzt und ein solches auch – rechtzeitig – geltend gemacht hat und sind weder die Rechtsmittelbehörde noch das Verwaltungsgericht berechtigt, aus Anlass des Rechtsmittels eines Nachbarn andere Fragen als die Frage der Verletzung der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte aufzugreifen (vgl. VwGH 29.09.2015, 2013/05/0179 ua). Ein über die erlangte Parteistellung hinausgehendes Berufungs- oder Beschwerdevorbringen ist daher unzulässig (vgl. VwGH 17.6.2003, 2003/05/0009).
Zudem ist auch zu beachten, dass die Aufzählung der Nachbarrechte in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ ist (vgl. VwGH 28.02.2012, 2009/05/0346) und nicht mehr eine bloß beispielhafte (vgl. VwGH 13.1.2021, Ra 2020/05/0036 mwN).
Soweit sich demnach ein Nachbar durch das Bauvorhaben in einem Recht verletzt erachtet, welches nicht in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 genannt ist, kommt für den Nachbar nur ein anderes geeignetes Verwaltungsverfahren oder der Zivilrechtsweg in Betracht (vgl. VwGH 28.04.2006, 2005/05/2071 mwN). Privatrechtliche Einwendung sind auf den Zivilrechtsweg zu verweisen (vgl. VwSlg. 8813 A ua).
Der Begriff „Einwendung“ ist den Bestimmungen des allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG), insbesondere des § 42 entnommen. Unter Einwendungen sind Vorbringen eines Beteiligten zu verstehen, denen die Behauptung zugrunde liegt, dass eine positive Entscheidung über den durch den Antrag der Partei bestimmten Verfahrensgegenstand seine Rechte verletzen würde. Die Einwendung ist demnach als Antrag zu verstehen, das Vorhaben zur Gänze oder zum Teil nicht zu bewilligen, weil es nach Auffassung des Nachbarn seine Rechte verletzt.
Schon nach der durch die 5. Novelle LGBl 2017/50 geschaffenen Rechtslage waren aber die von § 42 AVG abweichenden Präklusionsregelungen des § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu beachten. Die Einwendungen sind – da eine mündliche Verhandlung nicht stattfindet – demnach bei sonstigem Verlust der Parteistellung binnen einer Frist von zwei Wochen ab der Zustellung der Verständigung im Sinne des § 21 Abs. 1 erster und zweiter Satz NÖ BO 2014 bei der Baubehörde schriftlich einzubringen.
Mithin erlangt der Nachbar im Baubewilligungsverfahren Nachbar- und damit Parteistellung nur im Rahmen und im Umfang der rechtzeitig erhobenen rechtserheblichen Einwendungen (vgl. VwGH 17.6.2003, 2003/05/0009).
Voraussetzung für die Erhaltung der Parteistellung ist die rechtzeitige Erhebung von Einwendungen.
Von der Präklusionswirkung des § 42 AVG sind aber auch an und für sich rechtzeitig erhobene Einwendungen betroffen, wenn diese nicht erkennen lassen, in welchem Recht sich die Partei durch das Vorbringen verletzt erachtet. Im Rahmen der Erhebung von Einwendungen ist eine Bezugnahme auf eine bestimmte Gesetzesstelle nicht notwendig, dem betreffenden Vorbringen muss aber jedenfalls entnommen werden können, dass überhaupt die Verletzung eines subjektivöffentlichen Rechts geltend gemacht wird und ferner, welcher Art dieses Recht ist (vgl. VwGH 15.07.2003, 2001/05/0032; VwGH 15.12.2009, 2008/05/0130).
Allgemein gehaltene und unsubstantiierte Ausführungen können den Anforderungen von Einwendungen nicht gerecht werden.
Soweit zwar konkrete Einwendungen erhoben werden, diese jedoch wiederum nicht spätestens in der Verhandlung, bzw. binnen zwei Wochen ab Zustellung der Verständigung erhoben werden, tritt ebenso Präklusion ein. Ein Nachtragen von neuen Einwendungen ist nicht möglich, zumal insoweit der Betreffende seine Parteistellung bereits verloren hat (vgl. VwGH 19.05.2015, 2013/05/0190).
Eben die Anordnung des § 42 Abs. 2 AVG bedeutet auch, dass eine Partei, die rechtzeitig Einwendungen erhoben hat, nicht darüber hinaus nach der Verhandlung oder nach Ablauf der ihr gesetzten Frist rechtens weitere neue Einwendungen nachtragen kann, weil sie insoweit ihre Parteistellung verloren hat (vgl. VwGH 23.11.2009, 2008/05/0111).
Die Parteistellung des Nachbarn bleibt also nur im Umfang der rechtzeitig erhobenen Einwendungen erhalten.
Die Prüfungsbefugnisse des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im gegenständlichen Verfahren ist somit in zweierlei Hinsicht beschränkt. Zum einen sind nur jene Einwendungen der Beschwerdeführer zu prüfen, die von diesen rechtzeitig erhoben wurden und diese auch nur inhaltlich, soweit durch diese Einwendungen subjektiv-öffentliche Nachbarrechte des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 betroffen sind bzw. sein können, und zum anderen aber auch nur soweit, soweit eben diese Einwendungen auch noch im Rahmen der Berufung und vor allem der Beschwerde aufrecht gehalten wurden.
Zuletzt bleibt anzuführen, dass es sich beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, bei welchem eben die Zulässigkeit und der Umfang aufgrund der eingereichten Pläne gemäß § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu beurteilen ist. Gegenstand des Verfahrens ist das in den Einreichplänen oder sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl. VwGH 15.11.2011, 2008/05/0051). Es kommt zudem grundsätzlich nur auf die Darstellung in den Einreichunterlagen an und nicht auf davon etwa abweichende sonstige Erklärungen. Der Antrag bezieht sich regelmäßig auf die mit ihm verbundenen und allenfalls im Lauf des Verfahrens bis zur Bewilligung geänderten Projektunterlagen (vgl. VwGH 15.05.2014, 2012/05/0164).
Zu den Beschwerdeführern A und C:
Ausgehend von den Feststellungen, erhielten die Beschwerdeführer A und C die Verständigung über das Bauvorhaben am 26.4.2022 durch Hinterlegung zugestellt. Das Schriftstück lag am 26.4.2022 erstmals zur Abholung bereit.
Wenn die Zustellung durch Hinterlegung ordnungsgemäß erfolgt ist, dann kommt es auf die Kenntnis des Empfängers von dieser Zustellung nicht an (vgl. VwGH 18.10.1989, 89/02/0117 ua). Auf Grund der Bestimmung des § 17 Abs. 2 ZustG ist der Empfänger von der Hinterlegung schriftlich zu verständigen. In § 17 Abs. 1 ZustG wird die Zulässigkeit der Hinterlegung nicht von der wirklichen An- oder Abwesenheit des Empfängers abhängig gemacht, sondern davon, ob der Zusteller Grund zur Annahme hatte, dass sich der Empfänger regelmäßig an der Abgabestelle aufhalte (vgl. VwGH 19.4.2001, 99/06/0049).
Der Postzusteller hatte infolge des aufrechten Wohnsitzes der Beschwerdeführer A und C und der Ortsanwesenheit derselben, Grund zur Annahme, dass sich diese regelmäßig an der Abgabestellt aufhalten. Dies war auch tatsächlich der Fall.
Infolge dessen war die Zustellung durch Hinterlegung rechtens. Auch erfolgte sie ordnungsgemäß zumal sämtliche Angaben in der Hinterlegungsanzeige und dem Rückschein angeführt waren, die Hinterlegungsanzeige ordnungsgemäß im Postfach eingelegt war und die Sendung auch beim zuständigen Postamt zur Abholung bereitgehalten wurde.
Der Einwand der Beschwerdeführer A und C, dass ein hinterlegtes Schriftstück für gewöhnlich erst am folgenden Tag zur Abholung bereitgehalten werde, vermag nicht die Wirkung der Zustellung am 26.4.2022 aufzuheben.
Wird nämlich am selben Tag der versuchten Zustellung die Sendung erstmalig zur Abholung bereitgehalten, gilt schon dieser Tag als Tag der Zustellung (vgl. Hauer/Leukauf, Handbuch des österreichischen Verwaltungsverfahrens, 6. Auflage § 17 ZustG, 1914).
Der Hinterlegung kam also die Wirkung der Zustellung zu. Demnach erfolgte die wirksame Zustellung der Verständigung am 26.4.2022 und begann die zweiwöchige Frist zur Erhebung von Einwendungen auch an diesem Tag zu laufen. Die Frist endete somit am 10.05.2022, 24:00 Uhr.
Zumal die Einwendungen am 11.5.2022 und daher verspätet erhoben wurden, haben die Nachbarn A und C in diesem Verfahren ihre Parteistellung verloren.
Die Parteistellung lebte auch nicht durch die Änderung der Projektunterlagen wieder auf.
Zwar betraf die Änderung der Einreichpläne auch die Höhenangaben der den Beschwerdeführern D und E und A und C zugewandten Front, doch ist wie bereits festgehalten, die geschlossene Bebauungsweise festgelegt, sodass bei der Änderung der Höhen die Beeinträchtigung subjektiver-öffentlicher Rechte im Hinblick auf die ausreichende Belichtung betreffend die Nachbarn A und C infolge der geschlossenen Bebauungsweise nicht vorliegend sein kann.
Demnach lebte die (erloschene) Parteistellung der Nachbarn A und C durch die Planänderung (ausschließlich berichtigend im Hinblick auf die Höhen) nicht wieder auf, die eingetretene Präklusion war weiter als gegeben anzusehen (vgl. VwGH 27.2.2018, Ra 2018/05/0010).
Die Einwendungen der Nachbarn A und C waren seitens der Erstbehörde zutreffend als verspätet zurückzuweisen gewesen. In weiterer Folge war auch die Einbringung der Berufung in Folge Verlust der Parteistellung unzulässig (vgl. VwGH 24.4.2018, Ra 2018/05/0046). Nachbarn im Sinne des § 6 Abs. 1 NÖ BauO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, in der Fassung LGBl. Nr. 52/2017 kommt in einem Baubewilligungsverfahren nur dann Parteistellung und damit u.a. ein Recht auf Erhebung von Rechtsmitteln zu, wenn sie in den in § 6 Abs. 2 NÖ BauO 2014 taxativ aufgezählten subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werden können und rechtzeitig gemäß § 42 AVG in dieser Hinsicht zulässige Einwendungen erheben (Hinweis VwGH 29.3.2017, Ra 2015/05/0051).
Zu den Beschwerdeführer D und E und B war zu erwägen:
Soweit die Beschwerdeführer Eingriffe in die Privatsphäre wegen des Blicks auf den Garten, die Bodenversiegelungen, die klimatischen Bedingungen, Grünflächen und Luftqualität, Starkregenproblematik, Verkehrssituation des öffentlichen Verkehrs und der öffentlichen Parkplätze geltend machen ist dem entgegen zu halten, dass es sich hierbei um keine subjektiven-öffentlichen Nachbarrechte im Sinne der taxativen Auflistung im § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 handelt. Dabei ist insbesondere auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, wonach ein Nachbar im Baubewilligungsverfahren keineswegs berechtigt ist, alle tatsächlichen oder vermeintlichen Verstöße gegen die Bauvorschriften wie hier in Bezug auf oben genannte Einwendungen – geltend zu machen, und allfällige objektive Rechtswidrigkeiten für sich allein nicht zu berücksichtigen sind (vgl. VwGH 09.10.2019, Ra 2019/05/0281 mwN).
Sämtliche dieser Einwendungen sind daher als unzulässig zu werten.
Zu den Einwendungen der Beschwerdeführer betreffend unzulässige Emissionen (insbesondere erhöhte Feinstaubbelastung) aus der Nutzung der geplanten Stellplätze für das projektierte Vorhaben ist festzuhalten, dass § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 den Schutz vor Emissionen (§ 48) ausgenommen jener, die sich aus der Benutzung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben, als subjektiv-öffentliches Nachbarrecht festlegt. § 48 NÖ BO 2014 in der hier anzuwendenden Fassung bestimmt wiederum, dass Emissionen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase und Erschütterungen die originär von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, Menschen weder in ihrem Leben oder in ihrer Gesundheit gefährden noch örtlich unzumutbar belästigen dürfen. Ausgenommen davon sind jedoch gemäß § 48 leg cit Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen, sofern sie einem Vorhaben nach § 63 Abs. 1 1. Satz leg. cit. zugeordnet sind, selbst wenn sie die dafür verordnete Mindestzahl an Stellplätzen übersteigen (vgl. dazu Motivenbericht zur Novelle LGBl Nr. 53/2018 Seite 16f).
Projektiert sind 6 KFZPflichtstellplätze. Somit liegen die gesetzlich normierten Abstellplätze vor.
Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung ist daher betreffend die Nutzung der projektierten Stellplätze (zugeordnet zu einem Wohngebäude iSd § 63 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014) auch wenn die verordnete Mindestanzahl übersteigen (was gegenständlich nicht vorliegend ist), nicht zu beurteilen, ob Menschen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase oder Erschütterungen in ihrem Leben oder ihrer Gesundheit gefährdet oder örtlich unzumutbar belästigt werden (vgl. Erl zu § 48 NÖ BO 2014 sowie Erl. zur 7. Novelle LGBl 2018/53).
Den Beschwerdeführern erwächst sohin betreffend Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen kein subjektivöffentliches Recht gemäß § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014. Es besteht weder ein Immissionsschutz auf Grund der Nutzung von Pflichtstellplätzen (vgl. LVwG NÖ 18.8.2018, LVwG-AV-276/002-2018) noch auf Grund der Zu- und Abfahrten durch Kraftfahrzeuge zu bzw von den genehmigten Gebäuden (vgl. VwGH 2008/05/0130).
Zu verweisen ist ebenso auf die oberstgerichtliche Rechtsprechung, wonach die mit der normalen Verwendung einer Zufahrt zu einem vorgeschriebenen Abstellplatz verbundenen Emissionen von Nachbarn hinzunehmen sind (vgl. VwGH 2013/05/0179). Soweit die Beschwerdeführer insofern einwenden, dass die Zu- und Abfahren weitere Emissionen erwarten lassen (durch das erhöhte Verkehrsaufkommen) so ist festzuhalten, dass es dafür keinerlei Anhaltspunkte gibt und kann diesbezüglich auf obige Rechtsprechung verwiesen werden, wonach dort, wo Bauwerber ihrer Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen einschließlich der erforderlichen Zu- und Abfahrtsmöglichkeiten nachkommen, die bestimmungsgemäße Verbindung mit dem öffentlichen Verkehrsnetz grundsätzlich keine Beeinträchtigung durch Immissionen erwarten lässt (vgl. VwGH 17.5.1999, 97/05/0276 u.a.).
Im Übrigen ist aus § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 auch kein subjektiv-öffentliches Recht dahingehend abzuleiten, dass sich die Verkehrsverhältnisse auf öffentlichen Verkehrsflächen nicht ändern dürfen, weshalb der Einwand eines erhöhten Verkehrsaufkommens in Folge von Zu- und Abfahrten zu den projektierten Stellplätzen, kein Nachbarrecht darstellt (vgl. VwGH 02.08.2016, Ro 2014/05/0003).
Die mit der behaupteten Totalversiegelung einhergehende Wärmeemission ist weder in § 48 NÖ BO 2014 aufgezählt noch stellt sie ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht dar und wurde diese Emission erstmals im Berufungsverfahren geltend gemacht, weshalb dieser Einwand ebenfalls unzulässig ist.
Ebenso scheidet die Einwendung der Wertminderung der Liegenschaft in Folge des Blickes auf den Garten der Nachbarn als zulässige Einwendung aus. Die behauptete Entwertung der Liegenschaft des Nachbarn, wegen der durch die Bauführung ermöglichten Einsicht auf die Liegenschaft, ist als privatrechtliche Einwendung zu qualifizieren, die weder zu einem Versagen der Baubewilligung noch zu einer die behauptete Wertminderung vermeidende Auflage führen kann (vgl. VwGH 04.09.2001, 2001/05/0037).
Das Recht auf Achtung des Privatlebens bildet in dieser allgemeinen Form kein subjektiv-öffentliches Recht (vgl. eben da). Ebenso ist die Einwendung bezüglich der Beschädigung des Strauch- und Baumbewuchses an der Grundgrenze dem Privatrecht zuzuordnen und demnach im Bauverfahren unbeachtlich.
Im Hinblick auf Hochwassergefahren ist festzuhalten, dass derartige Einwendungen ebenso keine subjektiv-öffentlichen Rechte begründen. Dem Nachbar steht zum einen kein Recht darauf zu, dass durch das Bauvorhaben der Grundwasserhaushalt nicht beeinträchtigt werde (vgl. VwGH 31.03.2005, 2003/05/0162) wie ebenso wenig, dass sich die Grundwasserströmungen ändern (vgl. VwGH 27.02.2002, 2001/05/0909). Auch die Befürchtung einer Gefährdung (idF bezüglich Hochwasser) im Katastrophenfall stellt kein Nachbarrecht dar (vgl. VwGH 11.12.2012, 2009/05/0308).
Auch ein Vorbringen, dass durch die Veränderung der Höhenlage des Geländes der dadurch eintretende Abfluss von Niederschlagsgewässern zum Nachteil eines Grundstücks beeinflusst werde, stellt kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht iSd § 6 Abs. 2 NÖ BO dar (vgl. VwGH 23.07.2013, 2011/05/0194).
Somit lässt sich zusammengefasst festhalten, dass sämtliche Einwendungen, mit Ausnahme jener im Hinblick auf die Belichtung von Hauptfenstern, unzulässig waren, zumal sie keine subjektiv-öffentlichen Rechte betrafen bzw. erst im Rechtsmittelverfahren erhoben wurden.
Zur Frage der ausreichenden Belichtung:
Voranzustellen ist, dass hinsichtlich sämtlicher Einwendungen in Bezug auf § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO der Nachbarn eine Beeinträchtigung seiner gewährten Rechte nur hinsichtlich der ihm zugewandten Gebäudefront erfahren kann. Ob eine Front zugewandt ist, hängt vom räumlichen Naheverhältnis des geplanten Baues zur Nachbarliegenschaft ab. Ist das räumliche Naheverhältnis ein solches, dass eine Beeinträchtigung der Belichtung auf Hauptfenster zulässiger Gebäude am Nachbargrundstück möglich ist, handelt es sich um den Nachbarn zugewandte Fronten (vgl. VwGH 15.05.2014, 2011/05/0020).
Bezüglich der Nachbarn D und E ist festzuhalten:
Wie bereits oben ausgeführt, ist auf den Grundstücken der Bauwerberin und der Nachbarn D und E, die geschlossene Bauweise, Bauklasse II, festgelegt.
Gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit a NÖ BO 2014 werden subjektiv-öffentliche Nachbarrechte durch Bestimmungen über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe insoweit gewährt, als diese Bestimmungen der Erzielung der ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen. Zudem werden subjektiv-öffentliche Nachbarrechte gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit b leg cit durch gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen in lit a begründet, soweit die ausreichende Belichtung beeinträchtigt werden könnte.
Damit ist – im Einklang mit den Materialien zur Novelle der NÖ BO 2014 LGBl. Nr. 53/2018 – im Sinne einer Vereinheitlichung der die Belichtung betreffenden Vorschrift nunmehr auch im Rahmen der subjekt-öffentlichen Rechte der Nachbarn klargestellt, inwieweit ein Nachbar im Bauverfahren einen Anspruch auf eine Belichtungsprüfung geltend machen kann. Zufolge § 6 Abs. 2 Z 3 lit b NÖ BO 2014 hat die Belichtungsprüfung sohin grundsätzlich nur dort stattzufinden, wo ein Bauwerber begünstigend das Abweichen von der Regel (lit a) lukrieren will, wo er also mehr darf als im Normalfall.
Aus § 6 Abs. 2 Z 3 lit a NÖ BO 2014 ergibt sich, zumal die Bauwerberin keine gesetzlich vorgesehene Abweichung von den Festlegungen nach lit a in Anspruch nimmt – dass lediglich eine Belichtungsprüfung dort vorzunehmen ist, sofern die Bestimmungen über die Bebauungsweise, die Höhe, den Bauwich und die Abstände der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen.
Für das verfahrensgegenständliche Grundstück gilt ein Bebauungsplan, nämlich die geschlossene Bebauungsweise Bauklasse II. Selbiges gilt für die Nachbarliegenschaften Grundstück-Nr. *** und *** welche im Miteigentum der Beschwerdeführer D und E und A und C stehen.
Die gemäß § 31 Abs. 1 NÖ ROG 2014 vorgesehene geschlossene Bebauungsweise normiert, dass die Bebauung überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen ist.
Daraus ergibt sich, dass hinsichtlich der Grundstückseigentümer der Liegenschaften *** und ***, seitlich an der Grundstücksgrenze anzubauen ist.
Auf die Einhaltung der Bebauungshöhe besitzen Nachbarn nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 ein subjektiv-öffentliches Recht, dessen Verletzung sie hinsichtlich der ihnen zugekehrten Front geltend machen können (vgl. VwGH 29.1.2000, 2000/05/0259).
Somit können die Nachbarn D und E nur bezüglich der ihnen zugekehrten Westfront des projektierten Bauwerks beeinträchtig sein.
§ 6 Abs 2 Z 3 NÖ BO 2014 räumt den Nachbarn nicht schlichtweg einen Anspruch auf Gewährleistung eines Lichteinfalls in einem bestimmten Ausmaß ein, sondern ein subjektives Recht auf Einhaltung jener Abstands- und Höhenvorschriften, die der Erzielung einer ausreichenden Belichtung dienen. Wenn im Bebauungsplan die geschlossene Bebauungsweise festgelegt ist, kann der Nachbar durch die Errichtung des an die seitliche Grundstücksgrenze, an der angebaut wird, grundsätzlich nicht in diesem subjektiv-öffentlichen Recht verletzt sein, weil eben die Festlegung der geschlossenen Bebauungsweise nicht der Erzielung einer ausreichenden Belichtung dient (vgl. VwGH 5.2.1991, 90/05/0156 ua).
Zumal für die gegenständlichen Nachbargrundstücke und für das Grundstück der Bauwerberin die geschlossene Bebauungsweise vorgesehen ist, ergibt sich daraus eben gerade, dass die Bestimmungen über die geschlossene Bebauungsweise nicht der Erzielung der ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude dienen.
Dies führt dazu, dass eine weitere Prüfung der allfälligen Beeinträchtigung des Lichteinfalls nicht erforderlich ist, was bewilligungsfähige Hauptfenster betrifft, zumal nach der höchstgerichtlichen Judikatur die geschlossene Bebauungsweise nicht der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster der Grundstücksnachbarn dient (vgl. VwGH 29.01.2013, 2011/05/0049).
Im Hinblick auf den Nachbarn B ist festzuhalten, dass diesem die Nordfront des projektierten Bauwerks zugewandt ist. Lediglich diese Front war prüfungsrelevant hinsichtlich seiner Einwendungen im Hinblick auf die ausreichende Belichtung.
Gemäß § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014 müssen der seitliche und hintere Bauwich, wenn sie nicht in den nachfolgenden Bestimmungen anders geregelt sind, der halben Gebäudehöhe der jeweiligen, den Grundstücksgrenzen zugewandten Gebäudefronten der Hauptgebäude entsprechen. […]. Der seitliche und hintere Bauwich müssen mindestens 3 Meter betragen, außer die Mindestbreite ist in einem Bebauungsplan durch Baufluchtlinie anders festgelegt.
Im gegenständlichen Fall ist die Baufluchtlinie mit der Grundstücksgrenze zusammengelegt. Ausgehend von der Bestimmung des § 50 Abs. 1 müsste der hintere Bauwich die halbe Gebäudehöhe betragen. Ausgehend von den Feststellungen beträgt die halbe Gebäudehöhe bei einer Gebäudehöhe von 7,24 Meter 3,62 Metern.
Der hintere Bauwich beträgt drei Meter und wird dieser sohin um 0,62 Meter unterschritten.
Auf die Einhaltung der Bebauungshöhe besitzen Nachbarn nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 ein subjektiv-öffentliches Recht, dessen Verletzung sie hinsichtlich der ihnen zugekehrten Front geltend machen können (vgl. VwGH 29.01.2002, 2000/05/0259).
Somit war vom Nachbarn B die mögliche Beeinträchtigung hinsichtlich der ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude zu prüfen.
Gemäß § 49 Abs. 1 leg cit darf über eine Baufluchtlinie sowie in einen Bauwich nicht gebaut werden.
Ausgenommen von dem Verbot des Bauens in der hinteren Baufluchtlinie sind gemäß § 49 Abs. 1 NÖ BO 2014 Bauwerke nach § 51 NÖ BO 2014, Vorbauten nach § 52 NÖ BO 2014 sowie Bauwerke und Bauwerksteile, die an keiner Stelle mehr als 1 m über das Bezugsniveau und über die Höhenlage des anschließenden Geländes nach Fertigstellung ragen. Bei den aufgezählten Bauwerken handelt es sich aber nur um Nebengebäude. Der Begriff „Hauptfenster“ in § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 bezieht sich gemäß § 4 Z 21 NÖ BO2014 auf Aufenthaltsräume, welche wiederum gemäß § 4 Z 2 NÖ BO 2014 Räume, die zum längeren Aufenthalt bestimmt sind, meint.
Insofern wäre es dem Nachbarn B nicht möglich, ein „Hauptfenster“ in der hinteren Baufluchtlinie zu haben, sodass die Belichtungsprüfung jedenfalls hinsichtlich eines Gebäudes in der hinteren Baufluchtlinie entfallen kann.
Ausgehend von den Feststellungen, ist auf dem Grundstück-Nr. *** eine Baufluchtlinie festgelegt. Diese befindet sich in einem Abstand von 18-19 Metern zur (nördlichen) Grundgrenze der Liegenschaft der Bauwerberin. Für die genannten Grundstücke des B ist die offene Bebauungsweise, Bauklasse II festgelegt.
§ 6 NÖ BO 2014 sieht kein absolutes Nachbarrecht auf Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zur Gebäudehöhe vor, sondern nur soweit diese Vorschriften der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen
Gebäude der Nachbarn dienen. Werden jedoch die Bestimmungen über die Gebäudehöhe nicht verletzt, ist die Frage des Lichteinfalls nicht mehr zu prüfen (zB VwGH, 20.11.2018, Ra 2018/05/0261). Ebenso besteht ein Rechtsanspruch auf Nichtüberschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe nur dann, wenn dadurch ein Lichteinfall von 45 Grad auf zulässige Hauptfenster beeinträchtigt wird (VwGH, aaO).
Im eingereichten Projekt sind keine Abweichungen iSd § 6 Abs. 2 Z 3 lit b NÖ BO 2014 vorgesehen. Es ist daher gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit a NÖ BO 2014 - infolge des Unterschreitens des Bauwichs - ausschließlich zu prüfen, ob dadurch eine Beeinträchtigung der ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern der künftig zulässigen Gebäude möglich ist.
Aus den Feststellungen ergibt sich, dass unter Berücksichtigung der Baufluchtlinie auf der Liegenschaft des Nachbarn B, künftig zulässige Gebäude (mit „Hauptfenstern“) in einem Mindestabstand zur Grundgrenze von 18 Metern aufgeführt werden können.
Unter Einhaltung dieses Abstandes infolge der Baufluchtlinie, lässt sich rechtlich ableiten, dass eine Beeinträchtigung der ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude des Nachbarn B auszuschließen ist.
Nachbarn haben unter dem Blickwinkel des § 6 Abs. 2 Z 3 lit a NÖ BO 2014 einen Rechtsanspruch, dass die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht überschritten wird, nur dann, wenn dadurch ein Lichteinfall von 45° bei der seitlichen Abweichung (Verschwenkung) um nicht mehr als 30° ausgehend von der Höhenlage des maßgeblichen Geländes auf zulässige Hauptfenster beeinträchtigt wird (vgl. VwGH Ra 2018/08/0261).
Berücksichtigt man nun die zulässige Bebauung auf dem Baugrundstück des Beschwerdeführers B, ergibt sich daraus ein Abstand zur Nachbarliegenschaft der Bauwerberin von zumindest 18 Metern. Somit ist, wie seitens der belangten Behörde zutreffend konstatiert wurde, eine Beeinträchtigung der ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude des Nachbarn B ausgeschlossen.
Eine Beeinträchtigung subjektiv-öffentlicher Rechte der Nachbarn B scheidet daher auch im Hinblick auf diesen Einwand aus.
Aus den dargelegten Erwägungen ergibt sich, dass den Einwendungen aller Beschwerdeführer, soweit sie zulässig waren, keine Berechtigung zukommt und die Beschwerde daher als unbegründet abzuweisen war
Zum Antrag auf aufschiebende Wirkung:
Mit der Entscheidung in der Sache werden Anträge auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos und konnte ein gesonderter Abspruch daher entfallen (vgl. dazu VwGH 30.01.2015, Ra 2014/02/0174; 20.12.1995, Zl. 95/03/0288). Festzuhalten ist dazu im Übrigen, dass vom Verwaltungsgerichtshof bereits vielfach festgehalten wurde, dass die bloße Ausübung der mit einer Bewilligung eingeräumten Berechtigung während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens für sich alleine nicht als unverhältnismäßiger Nachteil angesehen werden kann (z.B. VwGH 21.08.2014, Ro 2014/06/0003). Diese einhellige Judikatur bezieht sich zwar auf die Frage der Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung einer Revision an den Verwaltungsgerichtshof. Aufgrund der inhaltlich gleichlautenden Bestimmung des § 30 Abs. 2 VwGG mit dem § 5 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 ist diese Judikatur jedoch analog auf das Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht anzuwenden. Aus dem antragsbegründenden Vorbringen, ergibt sich jedoch nicht und ist dies auch nicht erkennbar, weshalb irreversible Veränderungen durch eine tatsächliche nunmehr von der Bauwerberin beginnende Bauführung vorliegen sollten.
Schon mangels eines unverhältnismäßigen Nachteiles für die Beschwerdeführer würde sich eine Interessensabwägung im Sinne des § 5 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 erübrigen.
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 1 und 4 VwGVG unterbleiben, zumal der Sachverhalt – soweit er von rechtlicher Relevanz ist – unstrittig ist und vornehmlich Rechtsfragen zu klären waren und von den Parteien auch die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung nicht beantragt wurde (vgl. z.B. VwGH 17.04.2012, 2012/05/0029, VwGH 21.12.2012, 2012/03/0038). Außerdem ließen die Akten erkennen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Zudem standen einem Entfall einer Verhandlung auch weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte Europäischen Union entgegen.
Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
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