Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-780/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.06.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.780.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer und im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, und der B, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 09. Juni 2022, Zl. ***, mit welchem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 04.03.2022, Beurkundungsregisterzahl *** vor C als Substitutin des öffentlichen Notars D in *** abgeschlossen zwischen E, geb. ***, ***, ***, F, geb. ***, ***, ***, G, geb. ***, ***, *** und H, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und I, geb. ***, vertreten durch J Rechtsanwälte GbR, ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend das Grundstück Nr. *** (neu entstanden), KG ***, mit einem Flächenausmaß von 7.441 m², erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 09. Juni 2022, Zl. ***, wurde dem Antragsteller I, ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 04.03.2022 unter der Zahl BRZ *** vor C LL.M. als Substitutin des öffentlichen Notars D in ***, abgeschlossen zwischen I als Käufer einerseits und E, ***, ***, F, ***, ***, G, ***, *** und H, ***, *** als Verkäufer andererseits, betreffend das Grundstück Nr. *** (neu entstanden), KG ***, mit einem Flächenausmaß von 7.441 m² zu einem Kaufpreis von € *** erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800.

Bei dem verfahrensgegenständlichen Grundstück handle es sich um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück iSd § 3 Z 1 NÖ GVG 2007. Dies sei im Verfahren auch unstrittig. Der gegenständliche Kaufvertrag unterliege daher nach § 4 NÖ GVG 2007 der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Im Kaufvertrag sei ein Kaufpreis iHv. € *** vereinbart worden.

Herr A und Frau B hätten innerhalb der Kundmachungsfrist eine Interessentenerklärung abgegeben und darin erklärt, das kaufvertragsgegenständliche Grundstück zum Kaufpreis von € *** erwerben zu wollen. Zum Nachweis der Zahlungsfähigkeit sei eine Vermögensübersicht der K AG von Herrn A sowie eine Vermögensübersicht der K AG von Frau B samt Einkommenssteuerbescheid 2020 vorgelegt worden.

Interessent sei, wer als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG bereit sei, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage sei, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

Es sei daher im Hinblick auf die Versagungsgründe des § 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 NÖ GVG zunächst zu prüfen, ob der Käufer die Landwirteeigenschaft erfülle, ob Herr A und Frau B rechtlich als Interessenten iSd. NÖ GVG 2007 zu qualifizieren seien bzw. rechtswirksame Interessentenanmeldungen vorliegen würden.

Im gegenständlichen Fall sei aufgrund der Ergebnisse der vorgelegten Unterlagen festzustellen, dass bei Herrn I die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 vorliege.

Da das durchgeführte Beweisverfahren darüber hinaus keinen Hinweis darauf erbracht habe, dass Gründe zur Annahme gegeben sein könnten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke nicht zu erwarten wäre oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würde, sondern vielmehr aufgrund der vom Käufer vorgelegten Stellungnahme von einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke ausgegangen werden könne, sei auch das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG zu verneinen.

Da auch keine anderweitigen Versagungsgründe gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen würden und ein Erwerb der Liegenschaft durch den Antragsteller mit den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht in Widerspruch stehe, sei dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde, in der beantragt wurde, die Genehmigung des Kaufvertrages zu versagen in eventu das Verfahren an die Unterinstanz zur Verfahrensergänzung zurückverweisen.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass ausgehend von der Stellungnahme der Bezirksbauernkammer, wonach der beantragten Genehmigung des Kaufvertrages mangels Landwirtschaftseigenschaft des Käufers widersprochen werde, es an der erstinstanzlichen Behörde gelegen wäre sehr genau zu begründen, warum sie diese Einschätzung der Bezirksbauernkammer nicht teile. Der lapidare Hinweis, dass im gegenständlichen Fall aufgrund der Ergebnisse der vorgelegten Unterlagen festgestellt werde, dass beim Käufer Landwirteeigenschaft vorliege, reiche nicht.

Es sei absolut nicht erkennbar, aus welchen Unterlagen die erkennende Behörde zu diesem (falschen) Schluss gekommen sei. Tatsache sei, dass der Käufer und Antragsteller zum Zeitpunkt der Antragstellung kein Landwirt i.S. des NÖ GVG gewesen sei und nach seinem eigenen Vorbringen auch niemals werde. Aus dem vom Antragsteller selbst vorgelegten Zahlenwerk ergebe sich, dass er weder jetzt noch irgendwann in der näheren oder ferneren Zukunft, den nach dem Motivenbericht zum NÖ GVG als maßgeblich für die Landwirtestellung angesehenen Wert von 25 % des Einkommens erwirtschaften könne.

Zudem lebe der Antragsteller einen kostspieligen Spleen aus, da er exotische Tiere ohne jegliche Erwerbschance züchten wolle. Bei den Beschwerdeführern diene die Fläche dagegen der Arrondierung des Grundbesitzes. Das GVG sollte eine Zerstückelung von Grünland verhindern. Eine abgetrennte Fläche von 7.441 m² stelle aber genauso eine Filetierung von wertvoller landwirtschaftlicher Fläche dar und würden die abgetrennten Flächen nach dem Vorbringen des Antragstellers einer landwirtschaftlichen Nutzung dauerhaft entzogen werden.

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens hat das Landesverwaltungsgericht eine mündliche Verhandlung anberaumt und sowohl dem Antragsteller als auch den Beschwerdeführern aufgetragen im Vorfeld der Verhandlung verschiedene Unterlagen vorzulegen.

Noch vor der mündlichen Verhandlung wurden daher aufgrund des Auftrages des erkennenden Gerichtes sowohl von den Beschwerdeführern als auch vom Käufer ergänzende Schriftsätze vorgelegt, die wechselseitig an alle Parteien des Verfahrens zugestellt wurden.

So hat der Käufer in seinem Schriftsatz vom 07.03.2023 zusammengefasst ausgeführt, dass die Interessentenmeldung als unzureichend zu qualifizieren sei, da sich aus dieser nicht ergebe, dass sie selbst die geforderte Landwirteeigenschaft erfüllen würden. In Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sei immer zuerst zu prüfen, ob die Interessenten Parteistellung erlangt hätten und Landwirte im Sinne des NÖ GVG seien. Dies sei hier definitiv zu verneinen. Bereits aus der Einkommenssteuererklärung 2020 des A vom 28.07.2021 ergebe sich, dass er nicht einen Euro aus land- oder forstwirtschaftlicher Arbeit erziele, sohin selbst nur als Hobbylandwirt zu bezeichnen sei, dem eine Interessentenstellung gar nicht zukomme. Die Ehegattin von A habe gar keinen Einkommenssteuerbescheid vorgelegt. Dass der Beschwerdeführer mit dem Gedanken spiele in der Pension hauptberuflich Landwirt zu werden, könne jedenfalls nicht ausreichend sein und handle es sich um reine Schikane aufgrund nachbarschaftlicher Verwerfungen. Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG komme daher nicht zum Tragen. Eine Überprüfung der Landwirteeigenschaft des Käufers entfalle daher.

Weiters sei laut Judikatur auch davon auszugehen, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet sei. Gerade für Interessenten gelte, dass der Gesetzgeber eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition betreffend ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswertes gar nicht einräume.

In Entsprechung des gerichtlichen Auftrages brachte er zudem Folgendes vor:

Der Käufer habe eine Landwirtschaftslehre mit Fachrichtung Imkerei begonnen, habe diese aber aufgrund der Schließung des Lehrplatzes letztlich nicht beendet. Ein vorzeitiges Antreten zur Lehrabschlussprüfung nach ca. 50 % Lehrzeit sei damals nicht möglich gewesen. 1997 habe der Käufer die Lehrabschlussprüfung als Maurer gemacht. Derzeit sei er Landwirt und gerichtlich beeideter zertifizierter Sachverständiger für Bauwesen.

Darüberhinaus wurden in dieser Stellungnahme auch weitere Ausführungen zu der Lebensgefährtin und zu dem Sohn des Käufers hinsichtlich deren Ausbildung und des jeweiligen beruflichen Werdegangs gemacht.

Motiv des Kaufes sei vor allem die Erhaltung und Ausweitung der seit 2019 betriebenen Alpakazucht. Die verfahrensgegenständlichen Flächen würden bereits derzeit vom Käufer für die Weidehaltung der Tiere genutzt werden. Sie seien bereits schon vor fünf Jahren mit Zustimmung des bisherigen Eigentümers umzäunt und in Koppeln zur Weidehaltung der Tiere unterteilt worden. Bei Verlust der Flächen hätte der Käufer auch keine Zufahrt zu seiner Landwirtschaft. Die an die verfahrensgegenständliche angrenzende Fläche sei an den Käufer verpachtet und ein Servitut in Form eines Fahr- und Wegerechtes eingeräumt. Auch für die derzeit an den Käufer verpachtete Fläche sei ein Vorkaufrecht zu seinen Gunsten eingeräumt.

Mit eigenen Maschinen und Geräten bewirtschafte der Käufer in der KG *** und in der KG *** insgesamt 14,7114 ha.

Hinsichtlich der Alpakazucht wurde ausgeführt, dass der Käufer 15 Zuchtstuten, 6 Jungstuten, 5 Junghengste, 3 Zuchthengste und 4 Wallache besitze. Insgesamt befänden sich 33 Tiere am Hof und würden 2023 12 Crias (Fohlen) erwartet werden.

Derzeit habe er Einnahmen aus der Alpakazucht von insgesamt ***. Öffentliche Gelder würden erst 2023 beantragt werden. Ein Laborkostenzuschuss sei 2022 durch den Tiergesundheitsdienst des Landes NÖ in Höhe von € *** erfolgt.

Als landwirtschaftliche Nebentätigkeiten wurden Hofführungen und Alpakawanderungen genannt und auf das diesem Schriftsatz beiliegende Betriebskonzept verwiesen.

Die Sozialversicherungsbeiträge bei der SVB würden im Jahr 2022 € *** betragen.

Die Beschwerdeführer haben ebenso einen ergänzenden Schriftsatz eingebracht und in diesem Schriftsatz vom 14.04.2023 zusammengefasst ausgeführt, dass sie 1989 mit Ziegenhaltung am Standort in ***, ***, begonnen hätten. Im Jahr 1996 hätten die Beschwerdeführer den landwirtschaftlichen Betrieb nach *** übersiedelt. Die Ziegenhaltung sei im Jahr 2002 um die Hühnerhaltung und um die Gänsehaltung ergänzt worden. Seit 2011 würden die Beschwerdeführer auch Waldviertler Blondvieh halten. Die Beschwerdeführer hätten Kenntnisse einerseits im Selbststudium und andererseits durch intensiven Erfahrungsaustausch mit anderen Viehzüchtern erworben.

Als Motiv für den Kauf gaben die Beschwerdeführer in diesem Schriftsatz Folgendes an:

Die Beschwerdeführer würden seit 1989 Steirische Scheckenziegen, seit 2002 Altsteirer Hühner, seit 2007 Österreichische Landgänse und seit 2011 Waldviertler Blondvieh halten. Das seien alte vom Aussterben bedrohte österreichische Haustierrassen. Diese Tierrassen seien wegen der in der heutigen Zeit ausschließlich auf Kosteneffektivität gezüchteten Hochleistungsrassen wirtschaftlich nicht konkurrenzfähig und deshalb vom Aussterben bedroht. Der wahre Wert dieser Tiere stelle jedoch ihre genetische Reserve in Bezug auf Robustheit, Genügsamkeit und Gesundheit dar. Des Weiteren gehöre zu der Haltung dieser speziellen Tierrassen die Haltungsform der Offenstallhaltung. Diese Haltungsart stelle die tierfreundlichste Art der Tierhaltung dar und sei zusätzlich - weil extensiv - auch sehr kostensparend mit allerdings der Anforderung an ausreichend Weidefläche. Da die Beschwerdeführer beabsichtigen würden, sich ausschließlich um den Erhalt der Genreserve dieser alten Haustierrassen zu kümmern, würden sie weitere Weideflächen benötigen, idealerweise direkt anschließend an ihre bestehenden Weiden. Dies sei bei dem betreffenden Grundstück der Fall. Die Beschwerdeführer würden ihren landwirtschaftlichen Betrieb nach den Kriterien des Öko-Landbaus führen. Damit verbunden sei die Anforderung an den Betrieb, dass pro Hektar Nutzfläche nur zwei Großvieheinheiten gehalten werden dürften. Die Flächenreserven der Beschwerdeführer seien bei der bestehenden Betriebsgröße bereits erschöpft und seien die Beschwerdeführer dringend auf die Ausweitung ihrer Betriebsflächen im Sinne eines gesunden Wachstums des landwirtschaftlichen Betriebes angewiesen. Im Hinblick auf die ökologischen Erfordernisse, Transportwege weitestgehend zu vermeiden, sollten die zusätzlichen Flächen idealerweise direkt an die bestehenden Weiden angrenzen. Dies wäre bei dem hier gegenständlichen Grundstück der Fall.

Aktuell würden die Beschwerdeführer selbst landwirtschaftliche Flächen im Ausmaß von 14.705 m² auf Grundstücken der Liegenschaft EZ *** KG *** bewirtschaften. Auf dieser Liegenschaft befände sich auch das Wohnhaus der Beschwerdeführer und das Stallgebäude. Weiters werde den Beschwerdeführern von den Liegenschaftseigentümern das Grundstück GST-Nr. *** (inneliegend in EZ ***) mit einer Grundstücksfläche von 11.967 m² seit 11 Jahren zur unentgeltlichen Nutzung überlassen. Dieses Grundstück sei seit 11 Jahren Bestandteil des landwirtschaftlichen Betriebes der Beschwerdeführer. Weiters hätten die Beschwerdeführer seit dem Jahr 2006 das Grundstück Nr. *** (inneliegend in EZ ***) mit einer Grundstücksfläche von 23.016 m² (davon 16.301 m² landwirtschaftliche Nutzfläche und 6.715 m² Waldfläche) vom Liegenschaftseigentümer L gepachtet. Die seit Jahren insgesamt bewirtschaftete Fläche belaufe sich aktuell demnach auf mehr als 5 ha. Auf diesen landwirtschaftlichen Flächen fände ganzjährig Weidehaltung statt. Aktuell würden sich dort 8 Großvieheinheiten und 4 Ziegen, 21 Hühner und 14 Enten befinden. Anträge an die Agrarmarkt Austria würden nicht gestellt werden, da die Beschwerdeführer den gehaltenen Tieren die dafür erforderlichen Transporte ersparen wollten.

Die Beschwerdeführer hätten keine Liegenschaften verpachtet und würden sämtliche Liegenschaften selbst bewirtschaftet werden.

Zu den derzeit erzeugten land- und forstwirtschaftlichen Produkten und deren Vermarktung wurde von den Beschwerdeführern Folgendes angegeben:

An Fleisch würden von den Beschwerdeführern das Ziegenfleisch frisch und luftgetrocknet an den M, ***, *** verkauft. Durchschnittlich seien jährlich 175 kg Ziegenfrischfleisch á € *** insgesamt um € *** vermarktet und 14 luftgetrocknete hintere Ziegenschlögel zu je 2,5 kg (das sind gesamt 35 kg) á € *** daher um gesamt € *** verkauft worden. An lebenden Ziegenkitz seien durchschnittlich 5 – 10 Tiere á € *** verkauft worden (somit insgesamt € ***). Hühner würden durchschnittlich 20 Tiere á € *** (somit insgesamt € ***) verkauft. Eier würden durchschnittlich 500 Stück á € *** (somit gesamt € ***), Apfelsaft durchschnittlich 40 Flaschen á € *** (gesamt somit € ***), Apfelmus durchschnittlich 40 Gläser á € *** (somit insgesamt € ***) Pfirsichmus durchschnittlich 20 Gläser á € *** (gesamt € ***) und Honig durchschnittlich 10 Waben á € *** (gesamt somit € ***) verkauft werden.

In Summe würden sich somit durchschnittlich € *** an jährlichen Einnahmen ergeben. Dem stünden an Pachtaufwand und SVS-Beiträgen etwa € *** gegenüber, weiters etwa € *** an zugekauften Futtermitteln. Der landwirtschaftliche Betrieb der Beschwerdeführer sei seit Jahren mehr als kostendeckend und würden laufend Bewirtschaftungserfolge erzielt werden, die die eingesetzte Arbeit der Beschwerdeführer durchaus angemessen honorieren. Die Beschwerdeführer würden zumindest einen Teil ihres Lebensunterhaltes aus den Erträgnissen ihres landwirtschaftlichen Betriebes bestreiten (ungeachtet dessen, dass im Hinblick auf das deutlich überdurchschnittliche Einkommen der Beschwerdeführer der prozentuelle Anteil naturgemäß relativ gering sei).

Festzuhalten sei, dass die Rinder großteils schlachtreif seien. Im Falle des Verkaufs von drei Rindern im Jahr 2023 werde der aus der Landwirtschaft der Beschwerdeführer erzielte Ertrag naturgemäß deutlich überdurchschnittlich ausfallen (unter Zugrundelegung eines Veräußerungserlöses für drei Rinder von ca. € *** sei ein Überschuss von etwa € *** realistisch erzielbar).

Als pauschalierte Landwirte könnten die Beschwerdeführer keine der anfallenden Kosten steuerlich geltend machen und müssten deswegen keine Buchhaltung über die landwirtschaftlichen Erlöse führen. Rechnungen müssten nur auf Verlangen der Käufer ausgestellt werden. Dies sei bisher weder bei dem Kochclub noch bei den restlichen Privatverkäufen der Fall gewesen.

Die Beschwerdeführer würden keine öffentlichen Gelder beziehen und keine landwirtschaftliche Nebentätigkeit ausführen.

An SVS-Beiträgen würden nur vom Beschwerdeführer A € *** jährlich entrichtet werden. An Pachtzinsen würden ca. € *** jährlich für die Pacht des Grundstückes Nr. ***, (inneliegend in EZ ***) anfallen.

Betreffend die Gebäudeausstattung würden die Beschwerdeführer am Betriebsstandort über einen Geräteschuppen, Stallungen (Offenstall) sowie ein Heu- und Strohlager verfügen.

An Maschinen- und Geräteausstattung würden die Beschwerdeführer am Betriebsstandort über Folgendes verfügen: Traktor Ferrari 65, Mulde, Hecklader, Plateauwagen, Croproller, Mähwerk, Heuwender, Miststreuer, Holzspalter, Wippkreissäge, Brutapparate, Brühkessel, Rupfmaschine, Fleischreifeschrank, Obsthäcksler, Obstpresse, Druckfass, Bienenstöcke, Honigschleuder.

Der Einheitswert für den landwirtschaftlichen Betrieb der Beschwerdeführer betrage € ***.

Zum Beweis für ihr Vorbringen wurden diesem Schriftsatz vom 14.04.2023 folgende Unterlagen beigelegt:

-Grundbuchsauszüge der EZ ***, KG ***, der EZ ***, KG *** und der EZ ***, KG ***,

-N betr. GST-Nr. ***,

-Bestandverzeichnis Rinder,

-Agrarstrukturerhebung 2020,

-Schreiben der SVS vom 03.05.2022,

-Schreiben der SVS vom 04.04.2022,

-Einkommenssteuerbescheide betreffend den Beschwerdeführer A und B betreffend die Jahre 2018, 2019 und 2020.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld hat das Landesverwaltungsgericht NÖ am 21.04.2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Verlesung des Aktes der belangten Behörde zur Zl. *** und des Gerichtsaktes zur Zl. LVwG-780/001-2022 Beweis erhoben wurde. Weiters wurde Beweis erhoben durch Einvernahme der Beschwerdeführer und durch Erstattung von ergänzendem Vorbringen durch den Vertreter der Beschwerdeführer.

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das kaufgegenständliche neu zu bildende Grundstück Nr. *** (laut Grenzverhandlungsplan der O GmbH vom 04.02.2022 zur Zl. ***) in der KG ***, weist eine Fläche von 7.441 m² auf und steht jeweils zu einem ideellen Anteil von ¼ im Eigentum von E, geb. ***, F, geb. ***, G, geb. *** und H, geb. ***. Im örtlichen Flächenwidmungsplan ist dieses Grundstück mit der Widmung Grünland/Land- und Forstwirtschaft versehen.

Am 04.03.2022 wurde hinsichtlich dieses neu zu bildenden Grundstückes zwischen den Liegenschaftseigentümern E, F, G, und H, als Verkäufer einerseits und I, geb. *** als Käufer andererseits, vor C als Substitutin des öffentlichen Notars D, unter der Zl. B.R.Z. *** ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € *** vereinbart.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld durchgeführten Kundmachungsverfahrens sind mit A und B Interessenten aufgetreten, die in ihrer Interessentenerklärung, eingelangt bei der Bezirksbauernkammer *** am 13.04.2022, ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich des in Rede stehenden neu zu bildenden Grundstückes gelegt haben, wobei sie ihre Bereitschaft erklärt haben dieses Grundstück in der EZ ***, Grundbuch ***, um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen. Als ortsüblich bezeichneten sie in ihrer Erklärung einen Preis in der Höhe von maximal € ***. Zur Glaubhaftmachung der Finanzierung wurde eine Vermögensübersicht der K AG vorgelegt, aus der sich Wertpapierguthaben weit über dem vereinbarten Kaufpreis ergibt.

Hinsichtlich der Interessenten und Beschwerdeführer A und B ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

Die Beschwerdeführer haben bereits 1989 mit der Ziegenhaltung am Standort in ***, ***, begonnen. 1996 wurde der landwirtschaftliche Betrieb nach *** übersiedelt. Neben der Ziegenhaltung wurden ab 2002 auch Hühner und Gänse und ab 2011 auch Waldviertler Blondvieh gehalten.

Aktuell werden von den Beschwerdeführern insgesamt ca. 5 ha bewirtschaftet, davon befinden sich 14.705 m² in der KG *** (EZ ***) im Eigentum, der Rest wird von den Beschwerdeführern zu einem Teil (Grundstück Nr. ***, inneliegend in der EZ *** mit einer Grundstücksfläche von 11.967 m²) unentgeltlich genutzt und zum anderen Teil (Grundstück Nr. ***, inneliegend in der EZ *** mit einer Grundstücksfläche von 23.016 m² [davon 16.301 m² landwirtschaftliche Nutzfläche und 6.715 m² Waldfläche]) gepachtet.

Auf der im Eigentum stehenden Fläche befindet sich auch das Wohnhaus der Beschwerdeführer sowie das Stallgebäude.

Der Einheitswert für den landwirtschaftlichen Betrieb der Beschwerdeführer beträgt € ***. Förderanträge an die Agrarmarkt Austria werden keine gestellt.

Auf den landwirtschaftlichen Flächen findet ganzjährig Weidehaltung statt, aktuell befinden sich acht Großvieheinheiten, vier Ziegen, 21 Hühner und 14 Enten im landwirtschaftlichen Betrieb der Beschwerdeführer.

Aus den land- und forstwirtschaftlichen Produkten werden in Summe € *** an Rohertrag aus dem Verkauf von Frischfleisch (175 kg Ziegenfrischfleisch € ***, 35 kg Ziegenschlögel € ***) und verarbeitetem Obst (Apfelsaft, Apfelmus, Pfirsichmus insgesamt € ***) sowie Hönig (€ ***) sowie aus dem Verkauf von Tieren (10 Ziegenkitz € ***, 20 Hühner € ***) und Eiern (€ ***) erwirtschaftet. Dem steht ein Pachtaufwand und SVS-Beiträge in Höhe von € *** gegenüber.

Betreffend Maschinen- und Geräteausstattung verfügen die Beschwerdeführer am Betriebsstandort über folgende Geräte: Traktor Ferrari 65, Mulde, Hecklader, Pateauwagen, Croproller, Mähwerk, Heuwender, Miststreuer, Holzspalter, Wippkreissäge, Brutapparate, Brühkessel, Rupfmaschine, Fleischreifeschrank, Obsthäcksler, Obstpresse, Druckfass, Bienenstöcke, Honigschleuder.

Die Beschwerdeführer verfügen weder über eine landwirtschaftliche Ausbildung noch über eine dementsprechende Praxis. Ihre Kenntnisse haben sie im Selbststudium bzw. durch intensiven Erfahrungsaustausch mit anderen Viehzüchtern gewonnen.

Aus seiner Tätigkeit als Augenarzt lukriert der Beschwerdeführer Einkünfte aus selbständiger Arbeit und Gewerbebetrieb in der Höhe von ca. € ***. Die Beschwerdeführerin B ist in der Ordination ihres Mannes beschäftigt und lukriert aus dieser Tätigkeit Einkünfte in der Höhe von ca. € ***.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur erstinstanzlichen Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 14.03.2022 sowie aus dem Behördenakt; im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ist die Flächenwidmung des neu zu bildenden Grundstückes überdies unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zu dem verfahrensgegenständlichen Grundstück, insbesondere die Grundstücksnummer, das Flächenausmaß und der vereinbarte Kaufpreis, ergeben sich ebenso aus dem verfahrenseinleitenden Antrag sowie aus dem Kaufvertrag vom 04.03.2022. Auch die Nutzung des Grundstückes ergibt sich in unbedenklicher Weise aus dem Antrag und dem behördlichen Verwaltungsakt; im Übrigen ist weder die derzeitige noch die künftige Nutzung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes bestritten worden.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist eine Interessentenanmeldung, und zwar jene der nunmehrigen Beschwerdeführer A eingelangt ist, ergibt sich ebenso aus dem behördlichen Verwaltungsakt.

Bei den Feststellungen zu den Interessenten und deren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb stützt sich das erkennende Gericht ausschließlich auf deren Angaben in der mündlichen Verhandlung und auf deren Vorbringen, das sie in ihrem Schriftsatz vom 14. April 2023 konkretisiert und durch die Vorlage von zahlreichen Unterlagen (Grundbuchsauszüge, Bestandverzeichnis Rinder, Agrarstrukturerhebung 2022, Schreiben der SVS vom 02.05.2022 und vom 04.04.2022 und Einkommenssteuerbescheide 2018, 2019 und 2020) untermauert haben.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG 2007 ist Ziel des Gesetzes

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG 2007 gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen

wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG 2007 haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG 2007 ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG 2007 hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Bei der Prüfung der Frage, inwieweit die Genehmigungsvoraussetzungen für das Rechtsgeschäft nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 vorliegen, ist zunächst von den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 in Verbindung mit den damit korrelierenden Versagungstatbeständen nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 auszugehen.

Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit A und B Interessenten aufgetreten sind, war nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG einerseits deren Landwirteeigenschaft, sowie im bejahenden Fall auch das Vorliegen der Landwirteeigenschaft des Antragstellers und Käufers I zu prüfen.

Wie das Beweisverfahren ergeben hat, sind die Beschwerdeführer aber nicht als Landwirt bzw. nicht als Forstwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren, erwirtschaften sie doch nach ihren eigenen Angaben in ihrer Stellungnahme vom 14. April 2022 lediglich durchschnittliche jährliche landwirtschaftliche Einnahmen von € ***.

Bemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass es sich bei diesen genannten Einnahmen um Roherträge bzw. Umsätze handelt. Von diesen Erträgen sind in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung noch 70% für die erzielten Roherträge aus dem Verkauf von Frischfleisch (175 kg Ziegenfrischfleisch € ***, 35 kg Ziegenschlögel € ***) und aus verarbeitetem Obst (Apfelsaft, Apfelmus, Pfirsichmus insgesamt € *** sowie Honig (€ ***), sohin € *** und 80% für die erzielten Roherträge aus dem Verkauf von Tieren und Eiern (€ ***), sohin € *** (insgesamt daher € ***) abzuziehen, sodass sich landwirtschaftliche Einkünfte von Euro *** feststellen lassen.

Von diesen landwirtschaftlichen Einkünften sind allerdings noch die Sozialversicherungsbeiträge der Bauern und ein Pachtaufwand in Höhe von gesamt € *** abzuziehen, sodass sich kein nennenswertes positives Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft (€ ***) im Sinne des NÖ GVG zur Bestreitung des Lebensunterhaltes nachvollziehen lässt.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführer, dass das Einkommen kurzfristig durch den Verkauf von drei Rindern im Jahr 2023 erheblich gesteigert werden könnte, ist auszuführen, dass durch einen solchen Verkauf der Ertrag nicht nachhaltig gesteigert werden könnte und daher eine solche einmalige Steigerung jedenfalls nicht zu berücksichtigen ist.

Ein Abzug der Futterkosten, der Sozialversicherungsbeiträge und des Pachtaufwandes alleine – wie von den Beschwerdeführern in ihrer Stellungnahme dargelegt - reicht zur Berechnung eines landwirtschaftlichen Einkommens nicht aus, da die Beschwerdeführer keine Einnahmen - Ausgabenrechnung führen und daher keine übrigen Fixkosten wie Abschreibung für Maschinen und Geräte, Reparaturen, Wareneinsatz, Verpackungsmaterial usw. ersichtlich sind. Aus diesem Grund sind zur Errechnung des landwirtschaftlichen Einkommens die oben dargestellten Prozentsätze in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung heranzuziehen.

Außerlandwirtschaftlich lukrieren die Beschwerdeführer laut Einkommenssteuerbescheiden sowohl Einkünfte aus selbständiger Arbeit und aus Gewerbebetrieb als auch aus nichtselbständiger Arbeit in der Höhe von € *** (A) und € *** (B).

Aber selbst wenn man von den Einkünften aus der Landwirtschaft neben den zu entrichtenden Sozialversicherungsbeiträgen nur den Pachtaufwand und die Futterkosten abziehen würde und keine sonstigen variablen und fixe Kosten in Abzug bringen würde, würden diese Einkünfte als Einkommen aus der Landwirtschaft in der Höhe von € *** (€ *** abzüglich Pachtaufwand und SVS-Beiträge und Futtermittel) in Beziehung zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen in Höhe von € *** bzw. € *** bei weitem nicht ausreichen, um den im Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 geforderten 25% - Anteil am Gesamteinkommen zu erreichen.

Dem in diesem Zusammenhang erstatteten Vorbringen der Beschwerdeführer in ihrer Stellungnahme und im Zuge der Verhandlung, dass im Hinblick auf das deutlich überdurchschnittlich außerlandwirtschaftliche Einkommen der Beschwerdeführer der prozentuelle Anteil naturgemäß relativ gering sei und daher jedenfalls nicht das hohe außerlandwirtschaftliche Einkommen als Vergleich heranzuziehen sei, ist der Wortlaut und die Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes entgegenzuhalten, wonach die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft im Vordergrund steht und ein Ausverkauf an Grund und Boden an finanzstarke Investoren verhindert werden soll.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführer, dass der Antragsteller und Käufer kein Landwirt sei, ist auszuführen, dass aus der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs zum NÖ GVG 2007 klar hervorgeht, dass die subjektive Rechtssphäre von landwirtschaftlichen Interessenten iSd. § 3 Z 4 NÖ GVGf 2007 im Verfahren zur Erlangung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht unbeschränkt ist.

Zwar haben solche Interessenten jedenfalls in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (Erwerber kein Landwirt) eine subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition, die in § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 klargestellt ist (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001 mwN; 22.2.2018, Ro 2016/11/0025), dh. sie haben grundsätzlich ein Recht darauf, dass die Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt unterbleibt. Diese Abwehrrechtsposition eines Interessenten reicht aber nur so weit, dass er seine prozessuale Stellung als Interessent verteidigen kann und in der Folge verhindern kann, dass der Rechtserwerb durch einen Nichtlandwirt grundverkehrsbehördlich genehmigt wird (vgl. VwGH 29.5.2019, Ra 2017/11/0314 bis 0315, mwN). Kommt ihm aber selbst keine Landwirteeigenschaft zu – wie im verfahrensgegenständlichen Fall - kann er aber auch nicht den Erwerb durch einen Nichtlandwirt verhindern.

Das Beweisverfahren hat somit insgesamt ergeben, dass der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG nicht zum Tragen kommt. Auch liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass ein anderer Versagungsgrund vorliegt.

Vor diesem Hintergrund war die Landwirteeigenschaft des Käufers I nicht zu prüfen.

Insgesamt ist daher festzustellen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hinsichtlich des angezeigten Kaufgeschäftes gegeben waren und die eingebrachte Beschwerde daher abzuweisen war.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.