Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-744/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.04.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.744.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz der Richterin HR Mag. Clodi im Beisein des Richters Mag. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde der A GmbH Co KG, ***, ***, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 03. Juni 2022, Zl. ***, mit welchem der Antrag vom 11. Februar 2022 um Genehmigung der Übertragung des Eigentums durch Zuschlag des Grundstücks Nr. ***, KG ***, abgewiesen und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den im Versteigerungsverfahren vor dem Bezirksgericht *** zur GZ *** (ON ***) erteilten Zuschlag für den Erwerb der Liegenschaft Grundstück Nr. ***, KG *** um das Meistbot von € ***,- versagt wurde, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 03. Juni 2022, Zl. ***, wurde der Antrag der A GmbH Co KG, ***, ***, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, ***, vom 11. Februar 2022 um Genehmigung der Übertragung des Eigentums durch Zuschlag des Grundstücks Nr. ***, KG ***, abgewiesen und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den im Versteigerungsverfahren vor dem Bezirksgericht *** zur GZ *** (ON ***) erteilten Zuschlag für den Erwerb der Liegenschaft Grundstück Nr. ***, KG *** um das Meistbot von € ***,- versagt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 6 Abs. 2 Z 1, § 7 Abs. 1 und § 30 Abs. 2 und 3 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass bei der Antragstellerin und Rechtserwerberin, der A GmbH Co KG als juristischer Person, eine Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 ausscheide (vgl. VwGH 22.02.2018, Ro 2016/11/0025). Dass die Rechtserwerberin keine Landwirtin sei, werde von der Antragstellerin auch nicht bestritten.

Trotz der fehlenden Landwirteeigenschaft der Antragstellerin sei im Hinblick auf den Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 in einem weiteren Schritt aber auch das Vorliegen der Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG bei zumindest einem Interessenten zu prüfen:

Entsprechend des festgestellten Sachverhalts sei ersichtlich, dass B einen landwirtschaftlichen Betrieb als selbständige wirtschaftliche Einheit in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet. Insbesondere aus den im Akt befindlichen Förderungszahlungen der AMA an den Betrieb der Interessentin, der bestehenden BSVG-Versicherung sowie der Einkommensteuerbescheide, welche allesamt der Interessentin zuzurechnen seien, sei ersichtlich, dass der landwirtschaftliche Betrieb der Interessentin auf ihre Rechnung und Gefahr geführt werde.

Hinsichtlich des Vorbringens der Antragstellerin, dass die Interessentin B nur formal als Betriebsführerin fungiere, der Betrieb in Wahrheit jedoch durch ihren Vater D geführt werde, offenbar damit dieser sich durch diese Konstruktion Sozialversicherungsbeiträge erspare, werde von der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn festgehalten, dass dieses Vorbringen dem agrarfachlichen Gutachten der Amtssachverständigen vom 13.05.2022 entgegenstehe. Diesem sei eindeutig zu entnehmen, dass die Bewirtschaftung unter Mithilfe ihres Vaters und saisonalen Arbeitskräften erfolge, wodurch die nach der Rsp des VwGH zumindest geforderte teilweise Selbstbewirtschaftung gegeben sei (vgl. VwGH 17.03.2016, Ro 2016/11/0001).

Da die Interessentin B kein außerlandwirtschaftliches Einkommen habe, handle es sich bei ihr um eine Vollerwerbslandwirtin, die aus der Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebes zumindest zu einem erheblichen Teil ihren eigenen und den Lebensunterhalt der Familie bestreitet und ebenso in der Lage ist den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen.

Es sei somit davon auszugehen, dass die Interessentin B nach der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 als Landwirtin im Sinne des NÖ GVG 2007 einzustufen sei.

Da die Rechtserwerberin keine Landwirtin sei und mit B zumindest eine Interessentin vorhanden sei, sei die Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 nicht zu erteilen.

Aufgrund des Umstands, dass mit B die gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 geforderte eine Interessentin vorhanden sei, sei auf den weiteren Interessenten E nicht weiter einzugehen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der A GmbH Co KG, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH, mit welcher der gegenständliche Bescheid in seinem vollen Umfang angefochten wird.

Beantragt wird in der Beschwerde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge eine mündliche Verhandlung durchführen und den gegenständlichen Bescheid dahingehend abändern, dass dem Antrag der Beschwerdeführerin vom 11.2.2022 stattgegeben und dieser die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Erwerb der Liegenschaft Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt werde. In eventu möge die Sache zur neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückverwiesen werden.

Inhaltlich bringt die Beschwerdeführerin zusammengefasst vor, dass entgegen der Begründung des bekämpften Bescheides diese Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung nicht vorliegen würden, weil die Beschwerdeführerin bei richtiger Auslegung des NÖ GVG 2007 sehr wohl als Landwirtin anzusehen sei und Frau B bei richtiger Ermittlung des Sachverhaltes nicht als Interessentin in Frage komme.

Mit der Begründung, die Beschwerdeführerin könne als juristische Person keine Landwirtin iSd § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 sein, verkenne die belangte Behörde die Rsp des VfGH und unterstelle dem Gesetz einen gleichheitswidrigen Inhalt:

Im rezenten Erk vom 10.3.2021 , E 3351/2020, habe der VfGH - in Fortsetzung seiner bisherigen Rsp (vgl etwa VfSIg 8069/1977, 8768/1980, 10.922/1986) - erneut ausgesprochen, dass auch juristischen Personen die Landwirteigenschaft zukommen könne, wenn der die Gesellschaft wirtschaftlich dominierende Gesellschafter als Landwirt zu qualifizieren sei.

Das diesem Erk zugrundeliegende Tir GVG 1996 entspreche hinsichtlich der Landwirtdefinition und dem gegenständlichen Versagungsgrund nahezu wörtlich dem NÖ GVG 2007: So sei gemäß § 2 Abs 5 lit a Tir GVG 1996 Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschafte, wobei der Betrieb nach § 2 Abs 2 Tir GVG 1996 geeignet sein müsse, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen; dies entspreche fast gänzlich der Definition in § 3 Z 2 lit a NÖ GVG 2007.

Ebenso bilde § 7 Abs 1 lit d (nunmehr lit e) Tir GVG 1996, wonach eine grundverkehrsbehördliche Versagung zu erfolgen habe, wenn der Erwerber kein Landwirt und zumindest ein Interessent vorhanden sei, das Pendant zum gegenständlich maßgeblichen § 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG 2007.

Aus der Vergleichbarkeit der relevanten Bestimmungen ergebe sich, dass die Rsp des VfGH auf den vorliegenden Fall zu übertragen und die von der belangten Behörde vorgenommene Auslegung, wonach juristische Personen kein Landwirt sein könnten, daher gleichheitswidrig sei.

Bei verfassungskonformer Interpretation des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 komme es daher statt dessen darauf an, dass der die Beschwerdeführerin wirtschaftlich dominierende Gesellschafter (Herr G) die Landwirtedefinition iSd § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 erfülle und der Beschwerdeführerin damit die Landwirteeigenschaft vermittle. Nach lit a dieser Bestimmung sei Landwirt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb (iSd § 3 Z 3 NÖ GVG 2007) führe und daraus zumindest zu einem erheblichen Teil seinen Lebensunterhalt bestreite.

Dass die erste Voraussetzung vorliege, habe die Beschwerdeführerin bereits mit Schreiben an die belangte Behörde vom 7.4.2022 nachgewiesen. Aus diesem ergebe sich, dass der vertretungsbefugte Gesellschafter Herr G den landwirtschaftlichen Betrieb der Beschwerdeführerin führe.

Aufgrund der noch anhängigen Einkommenssteuerverfahren erlaube sich die Beschwerdeführerin, die Einkommensverhältnisse des Gesellschafters Herr G anhand der Steuererklärungen für die Jahre 2018-2020 darzulegen, um das Vorliegen der zweiten Voraussetzungen nachzuweisen:

Zu den Einkommensteuererklärungen sei festzuhalten, dass die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft von Herrn G in den Jahren 2018-2020 im Durchschnitt mehr als 25 % seiner betrieblichen Einkünfte ausgemacht hätten. Dabei sei zu berücksichtigen, dass Herr G in Ansehung seiner Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft in den Jahren 2018-2020 jeweils von der Vollpauschalierung Gebrauch gemacht habe; diese Vollpauschalierung führe bekanntlich dazu, dass die Steuerbemessungsgrundlage im Durchschnitt nur ein Siebentel der Bemessungsgrundlage bei einer Regelbesteuerung betrage.

In diesem Zusammenhang sei auch zu berücksichtigen, dass Nicht-Erwerbseinkünfte wie Kapitaleinkünfte und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Beurteilung, ob die Kriterien des § 3 Z 2 lit a NÖ GVG 2007 erfüllt seien, im Lichte der Judikatur des VfGH keine Rolle spielen dürften: Im Lichte der Rsp des VfGH diene nämlich das in § 3 Z 2 lit a NÖ GVG 2007 verankerte Kriterium der „Bestreitung des Lebensunterhalts zumindest zu einem erheblichen Teil“ dazu, nur solche Personen vom land- und forstwirtschaftlichen Grunderwerb auszuschließen, denen ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb nur als Liebhaberei diene (VfSIg 13.406/1993). Auf Herrn G als Betriebsführer treffe dies jedoch von Haus aus nicht zu.

Zusammenfassend sei die Beschwerdeführerin bei richtiger Auslegung des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 somit als Landwirtin anzusehen. Die auf § 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG 2007 gestützte Versagung sei daher bereits aus diesem Grund rechtswidrig.

Ungeachtet des zuvor Ausgeführten liege der Versagungsgrund nach § 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG 2007 aber auch deshalb nicht vor, weil die belangte Behörde bei vollständiger Ermittlung des Sachverhaltes erkannt hätte, dass Frau B nicht die Anforderungen an eine Interessentin gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 erfülle:

Gemäß dieser Bestimmung müssten nämlich Interessenten ua. ebenfalls Landwirte iSd § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 sein. Dass dies bei Frau B nicht zutreffe, könne schon aus der Liste der klinischen Psychologinnen und Psychologen abgeleitet werden. Dort sei sie als klinische Psychologin eingetragen und sie übe laut der Eintragung diesen Beruf demnach seit 15.5.2008 ohne Unterbrechung aus, sodass die Bewirtschaftung - entgegen der Annahme der belangten Behörde - auch nicht teilweise durch Frau B selbst erfolge.

Auch sei dem vertretungsbefugten Gesellschafter der Beschwerdeführerin bekannt, dass Frau B nur formal als Betriebsführerin fungiere, ihr Betrieb in Wahrheit jedoch durch ihren Vater D geführt werde. Dies werde insoweit auch dadurch zum einen bestätigt, dass Frau B bei der örtlichen Erhebung des Amtssachverständigen selbst nicht zugegen gewesen sei, sondern diese im Beisein ihres Vaters erfolgt sei. Zum anderen habe sie gemäß agrarfachlichem Gutachten den Betrieb am 1.1.2018 von ihrem Vater übernommen, ohne aber ihren Beruf als klinische Psychologin zu unterbrechen.

Überdies sei im Ermittlungsverfahren durch nichts bewiesen worden, dass Frau B ihren Lebensunterhalt aus einem beträchtlichen Teil aus der Land- und Forstwirtschaft bestreite. Das der Begründung des bekämpften Bescheides zugrundeliegende agrarfachliche Gutachten führe aus, dass Frau B gemäß den Angaben ihres Vaters über kein außerlandwirtschaftliches Einkommen verfüge. Dies sei allerdings keine taugliche Beurteilungsgrundlage, zumal im Gegensatz dazu die Beschwerdeführerin aufgefordert worden sei, aktuelle Einkommensbescheide vorzulegen.

Im Lichte dieser Umstände könne Frau B somit nicht als Landwirtin iSd § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 angesehen werden, sodass sie auch nicht die Kriterien für eine Interessentin nach § 3 Z4 NÖ GVG 2007 erfülle. Die Versagung nach § 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG 2007 sei somit auch aus diesem Grund rechtswidrig.

Mit Schriftsatz des E vom 24. Februar 2023 und mit Schriftsatz der B, nun vertreten durch die F Rechtsanwälte OG, vom 27. Februar 2023 legten die Interessenten eine Vielzahl im Rahmen der Ladung vom 24. Jänner 2023 vom erkennenden Gericht geforderte Unterlagen vor, die auch allen Parteien noch vor der mündlichen Verhandlung zugestellt wurden.

Der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich hat zum Vorbringen in der erhobenen Beschwerde sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes am 8. März 2023 - und fortgesetzt am 10. März 2023 - eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt. Dabei wurde das gegenständliche Beschwerdeverfahren mit dem unter der Zl. LVwG-AV-746/001-2022 weiteren anhängigen Beschwerdeverfahren auf Grund des persönlichen und sachlichen Zusammenhanges zusammengeschlossen.

In dieser Verhandlung wurde insbesondere Beweis erhoben durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. *** und Befragung der Vertreter der Interessentin B

Des Weiteren wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahmen

-in die Bestätigung der H vom 9. März 2023, wonach E bei diesem Institut € *** verteilt auf mehrere Konten verfügen kann (Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 10. März 2023),

-in das von Bbeigebrachte Sparbuch bei der I mit der KoNr. *** lautend auf „B“ (Beilage ./B der Verhandlungsschrift vom 10. März 2023).

-in eine Kopie der Seite 7 des Bescheides der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 19. Jänner 2023, Zl. ***, zu einem weiteren G betreffenden grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren (Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 10. März 2023).

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, hat eine Gesamtfläche von 35.740 m2, weist die Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf, wird derzeit landwirtschaftlich genutzt und steht im Eigentum von J, geb. ***, ***, ***. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung beibehalten werden.

Dem verfahrensgegenständlichen Grundstück ist auch grundbücherlich die Benützungsart „Landw“ zugewiesen.

Mit Beschluss des Bezirksgerichts *** vom 14.01.2022 zur GZ *** (ON ***) wurde das „Exekutionsobjekt: Grundbuch *** EZ *** (Gstk ***)“ dem Ersteher A GmbH Co KG, FN ***, ***, ***, um das Meistbot von € ***,- unter dem Vorbehalt zugeschlagen, dass der Zuschlag erst bei Vorliegen der nach dem NÖ GVG erforderlichen Genehmigung rechtswirksam wird.

Mit Antrag vom 11. Februar 2022 hat die A GmbH Co KG, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH, unter Vorlage einer Kopie des Gerichtsbeschlusses, einem Bescheid über die Feststellung von Einkünften der A GmbH Co KG in den Jahren 2017 und 2018, und einem Auszug aus dem Hauptbuch des Grundbuches bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Hollabrunn unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung der Zuschlagserteilung gemäß § 30 Abs. 1 NÖ GVG beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Hollabrunn ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer und der Marktgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG veranlasst.

Innerhalb der Anmeldefrist haben B, geb. ***, und E, geb. ***, ihr Interesse am Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes schriftlich angemeldet (Interessentenerklärungen).

Beide Interessenten haben dabei verbindlich ihre Bereitschaft erklärt, anstelle der Rechtserwerberin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über das verfahrensgegenständliche Grundstück abzuschließen. Gleichzeitig haben sie darauf hingewiesen, selbst Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu sein, und erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Preis des Grundstückes zu bezahlen und dies auch jeweils durch Beibringung einer Kopie eines Sparbuches mit einer über dem Kaufpreis liegenden Einlage nachgewiesen.

Mit Stellungnahme vom 8. Februar 2022 wandte die Bezirksbauernkammer *** unter Anschluss der eingelangten Interessentenanmeldungen ein, dass davon auszugehen sei, dass die A GmbH Co KG keine Landwirtin sei. Die Interessenten seien der Bezirksbauernkammer jeweils als Bewirtschafter eines landwirtschaftlichen Betriebes bekannt.

Hinsichtlich der Rechtserwerberin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin, der A GmbH Co KG, FN ***, ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

Die A GmbH Co KG mit Sitz in *** und der Geschäftsanschrift ***, ***, ist zur Firmenbuchnummer *** im Firmenbuch eingetragen. Unbeschränkt haftende Gesellschafter der A GmbH Co KG sind die A GmbH, die die Gesellschaft seit 26.2.1998 selbständig vertritt, und G, geb. ***, seit 15.6.2017 nicht vertretungsbefugt. Kommanditist ist K, geb. ***. Es handelt sich bei der A GmbH Co KG um eine Personengesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit.

Die A GmbH Co KG ist Inhaberin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes in ***, ***, mit der Betriebsnummer ***. Der Betrieb verfügt über eine Niederlassung in *** mit der Betriebsnummer ***. Als Betriebsführer fungiert G.

Zur Person des persönlich haftenden Gesellschafters und Betriebsführers der A GmbH Co KG G, geb. ***:

Neben seinen Funktionen bei der Beschwerdeführerin bewirtschaftet G unter der Betriebsnummer *** an den Betriebsstätten *** und *** landwirtschaftliche Flächen im Ausmaß von insgesamt ca. 93 ha und vermarktet die produzierten Erntegüter (Getreide, Kartoffel, Ölkürbis, …) sowie Rindfleisch auf eigene Rechnung. Darüber hinaus ist er Alleingesellschafter der L GmbH, welcher zahlreiche Unternehmensbeteiligungen untergeordnet sind.

Laut Einkommensteuererklärungen erzielte er in den Jahren 2018, 2019, 2020 folgende Einkünfte:

[Abweichend vom Original:

…

Tabelle nicht wiedergegeben]

Zur Person der Interessentin B, geb. am ***, wird Folgendes festgestellt:

Die Interessentin wohnt in ***, ***, absolvierte das Studium der Psychologie und übte zunächst den Beruf der Klinischen- und Gesundheits-psychologin bis zum Jahr 2018 aus. 2018 hat sie den elterlichen Betrieb übernommen und führt seither selbst diesen landwirtschaftlichen Betrieb unter der Betriebsnummer ***.

Laut MFA 2022 - Feldstückliste bewirtschaftet die Interessentin 86,70 ha landwirtschaftliche Nutzfläche, wovon 86,45 ha als Acker und 0,25 ha als Grünland genutzt werden. Auf Eigengrund entfallen 10,8 ha, die Restflächen sind überwiegend vom Vater D, aber auch von betriebsfremden Personen zugepachtet.

Dieser Vollerwerbs- sowie teilpauschalierte Betrieb arbeitet nach den Prinzipien der biologischen Landwirtschaft und stützt sich in der Fruchtfolge auf regionaltypische Kulturen wie Ölkürbis, Winterdinkel, Körnermais, etc.

Die vorhandenen Maschinen und Geräte zur Bearbeitung der Liegenschaften entsprechen der Betriebsgröße und Nutzungsart der Flächen, weisen einen guten Zustand auf und stehen überwiegend im Alleineigentum der Interessentin bzw. werden in Kooperation mit dem landwirtschaftlichen Betrieb ihrer Schwester N in *** genutzt; lediglich die Kürbisernte samt den Arbeitsschritten „Waschen“ und „Trocknen“ erfolgt in Kooperation mit familienfremden landwirtschaftlichen Betrieben.

Die Hofstelle selbst weist guten Bauzustand auf und umfasst neben einem Wohnhaus auch ein ehemaliges Stallgebäude, Hallen und Lagersilos.

Die selbsterzeugten Produkte Kürbis, Dinkel und Mais werden in den Lagersilos bis zur Vermarktung an Händler zwischengelagert, um einen erhöhten

Deckungsbeitrag zu erwirtschaften.

B hat in den Jahren 2018 – 2020 folgende Einnahmen aus ihrer landwirtschaftlichen Tätigkeit zu verzeichnen:

[Abweichend vom Original:

…

Tabelle nicht wiedergegeben]

Die Ausgaben für Pachtzins und Beiträge zur SVS stellten sich in diesem Zeitraum wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Tabelle nicht wiedergegeben]

Der teilpauschalierte Betrieb konnte unter Anwendung der Pauschalierungs-verordnung und nach Abzug der Pachtzinse (durchschnittlich ***,- pro Jahr) sowie der SVS-Beiträge (durchschnittlich € ***.- pro Jahr) ein durchschnittliches Einkommen in der Höhe von ca. € ***.- pro Jahr auf Basis der Zahlen für den Zeitraum 2018 – 2020 erzielen.

Auch im Jahr 2021 wurden AMA-Direktzahlungen im Ausmaß von € ***,- und ÖPUL-Prämien in Höhe von € *** bezogen, somit insgesamt € *** an Förderungen; die Höhe der Förderungen für das Jahr 2022 steht noch nicht abschließend fest, wird sich jedoch auf Grund unveränderter Sachlage auf nahezu identem Niveau bewegen. Aus dem Verkauf von Kürbis, Körnermais und Winterdinkel wurden im Jahr 2022 insgesamt € ***,- erlöst. Im Jahr 2022 wurde Pachtzins in Höhe von insgesamt € *** bezahlt und € *** an die Sozialversicherungsanstalt der Selbständigen geleistet. Damit ist zu erwarten, dass das Einkommen für das Jahr 2022 zumindest auf ähnlichem Niveau liegen wird, wie jenes für die Jahre 2018 bis 2020 auf Basis einer Durchschnittsbetrachtung festgestellte Einkommen.

Die von der Interessentin erzielten steuerlichen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft stellten sich in den Jahren 2019 bis 2021 wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Tabelle nicht wiedergegeben]

Das außerlandwirtschaftliche Einkommen der Interessentin beträgt seit 2019 durchgehend € ***.

Zur Person der Interessentin E, geb. am ***, wird Folgendes festgestellt:

E bewirtschaftet laut Feldstückliste 2022 insgesamt 52,8130 Ackerland, wovon ca.13,40 ha auf Eigen- und ca. 39,41 ha auf Pachtflächen entfallen. Der Einheitswert beträgt € ***. Dieser Betrieb wird als vollpauschalierter, konventioneller Marktfruchtbetrieb geführt; in der Fruchtfolge scheinen regionaltypische Feldfrüchte wie Körnermais, Sommergerste, Sonnenblume, Winterweichweizen und Zuckerrübe auf. Er führt den landwirtschaftlichen Betrieb selbständig und erwirtschaftet daraus ein Einkommen.

Die Maschinen und Geräte zur ordnungsgemäßen Bearbeitung der Liegenschaft stehen überwiegend im landwirtschaftlichen Betrieb zur Verfügung, lediglich die Zuckerrübenernte und künftig auch der Mähdrusch werden über das eigene Lohnunternehmen abgewickelt. Derzeit ist dieser Maschinenpark in einer betriebseigenen Halle auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, abgestellt. Die Gebäuderessourcen des landwirtschaftlichen Betriebes entsprechen den Anforderungen und sind in zeitgemäßem sowie gutem Zustand. Die Vermarktung der selbsterzeugten Produkte erfolgt - überwiegend Feld fallend – an Händler.

E ist gelernter Landmaschinenmechaniker und Schlosser; er selbst hat keine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert, war jedoch ca. 11 Jahre bei der M tätig und wurde ihm diese Zeit als landwirtschaftliche Ausbildung angerechnet bzw. für den Status als landwirtschaftlicher Betriebsführer anerkannt.

Der Interessent verfügt über ein außerlandwirtschaftliches Einkommen aus seinem Gewerbebetrieb, einem land- und forstwirtschaftlichen Lohnunternehmen.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag; im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ist die Flächenwidmung des Grundstückes überdies unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zum verfahrensgegenständlichen Grundstück ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag sowie aus dem diesem beigelegten Auszug aus dem Hauptbuch des Grundbuches. Dass das Grundstück derzeit – wie auch künftig – landwirtschaftlich genutzt wird, ergibt sich in unbedenklicher Weise aus dem verfahrenseinleitenden Antrag und dem behördlichen Verwaltungsakt; im Übrigen sind weder die derzeitige noch die künftige Nutzung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes bestritten worden.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist Interessentenanmeldungen, und zwar jene der B und jene des E eingelangt ist, ergibt sich ebenso aus dem behördlichen Verwaltungsakt.

Bei den Feststellungen zur Person der Interessentin B hinsichtlich ihres land- und forstwirtschaftlichen Betriebes stützt sich das erkennende Gericht auf ihre im Rahmen der mündlichen Verhandlung durch ihre Vertreter getätigten Angaben, die auch in Übereinstimmung mit dem im behördlichen Verwaltungsakt befindlichen Gutachten der Amtssachverständigen für Landwirtschaft vom 13. Mai 2022, Zl. ***, bzw. der damals erfolgten Befundaufnahme stehen. Darüber hinaus stützt das erkennende Gericht die Feststellungen zu ihrer Person auch auf die von ihr mit Schriftsatz vom 27.2.2023 vorgelegten Urkunden und auf den Umstand, dass ihre Landwirteeigenschaft von der Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung - insbesondere auf Grund der letztlich vorgelegten Einkommenssteuerbescheide - nicht mehr bestritten wurde.

Bei den Feststellungen zur Person des Interessentin E hinsichtlich seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes stützt sich das erkennende Gericht auf das im behördlichen Verwaltungsakt befindliche Gutachten der Amtssachverständigen für Landwirtschaft vom 13. Mai 2022, Zl. ***.

Die Feststellungen zur Beschwerdeführerin und Antragstellerin, der A GmbH CO KG, beruhen auf den Angaben ihrer Vertreter in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht, den im behördlichen Verwaltungsakt erliegenden Unterlagen sowie den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen im angefochtenen Bescheid hinsichtlich ihrer Qualifikation als österreichische in das Firmenbuch eingetragene Kommanditgesellschaft und insofern als juristische Person. Die diesbezüglichen Angaben sind im gesamten Verfahren unbestritten geblieben und waren daher auch der Beschwerdeentscheidung zugrunde zu legen.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wennder maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich; sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, unddiese Absicht durch ausreichende Gründe und

aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:

die Übertragung des Eigentumsrechtes;

die Einräumung des Fruchtgenussrechtes;

die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha;

die Verpachtung einer Fläche bis 2 ha, wenn durch diese Verpachtung das Gesamtausmaß von 2 ha verpachteter Fläche überschritten wird.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstückzum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird,

zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder

nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

Grundstücksnummer;

Katastralgemeinde;

Flächenausmaß;

kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 30 Abs. 1 NÖ GVG hat das Exekutionsgericht den Zuschlag unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass er erst bei Vorliegen der nach diesem Gesetz erforderlichen Genehmigung rechtswirksam wird. Der oder die Meistbietende ist aufzufordern, binnen vier Wochen die Entscheidung der Behörde über die Genehmigungspflicht oder die erforderliche Genehmigung bei der Behörde zu beantragen.

Gemäß § 30 Abs. 2 NÖ GVG ist der Beschluss über die Erteilung des Zuschlages vom Exekutionsgericht für wirksam zu erklären, auszufertigen und zu verlautbaren, wenn die Behörde entscheidet, dass der Zuschlag an den Meistbietenden oder die Meistbietende keiner Genehmigung bedarf, sie die Genehmigung erteilt oder dem Exekutionsgericht innerhalb von vier Monaten nach dem Einlangen des vollständigen Antrages (Abs. 1) bei der zuständigen Behörde ein Bescheid nicht zukommt.

Gemäß § 30 Abs. 3 NÖ GVG hat das Exekutionsgericht auf Antrag eine erneute Versteigerung anzuordnen, wenn ein Antrag nach Abs. 1 nicht fristgerecht gestellt wird oder dem Exekutionsgericht binnen der in Abs. 2 genannten Frist ein Bescheid der Behörde zukommt, mit dem die Genehmigung versagt wird und die Versagung rechtskräftig wird.

Gemäß § 30 Abs. 4 NÖ GVG hat die Behörde dem Exekutionsgericht den Zeitpunkt des Einlangens eines Genehmigungsantrages gemäß Abs. 1 unverzüglich mitzuteilen und den diesen Antrag erledigenden Bescheid zuzustellen. Weiters hat die Behörde das Exekutionsgericht in der Folge vom Eintritt der Rechtskraft dieses Bescheides oder von der Einleitung eines Beschwerdeverfahrens an das Landesverwaltungsgericht und in weiterer Folge von dessen Ausgang jeweils unverzüglich in Kenntnis zu setzen.

Gemäß § 33 1. Satz NÖ GVG gelten für das Verfahren der Grundverkehrsbehörden im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens die Bestimmungen für den rechtsgeschäftlichen Erwerb sinngemäß.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Acker) der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt deren Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im gegenständlichen Fall hat das durchgeführte Beweisverfahren ergeben, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück künftig unverändert genutzt werden soll.

Im Sinne der Bestimmungen des § 6 Abs. 2 iVm § 33 NÖ GVG ist von der belangten Behörde nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG das Kundmachungsverfahren durchgeführt worden.

Bei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist sohin zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung gegeben ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist die Genehmigung nämlich insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist.

Hierbei ist zu prüfen, ob hinsichtlich der Käuferin die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist, sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft der Käuferin nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG angenommen werden kann.

Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist aufgrund der erzielten Beweisergebnisse festzustellen, dass eine Landwirteeigenschaft der Käuferin A GmbH Co KG, Firmenbuchnummer ***, in ihrer Eigenschaft als eine in das Firmenbuch eingetragene juristische Person derzeit nicht gegeben ist:

Der Begriff „Landwirt“ im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG setzt (erstens) einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb voraus, der (zweitens) von den in § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG genannten Personen bewirtschaftet wird, sodass daraus (drittens) „der Lebensunterhalt“ der in dieser Bestimmung genannten Personen „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten wird. Ein Rechtserwerber ist demnach dann kein Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG, wenn einer der drei genannten Merkmale des Landwirtes fehlt. Daher verhilft das (bloße) Führen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, das die Beschwerdeführerin ins Treffen führt, für sich alleine weder zur Eigenschaft als Landwirtin noch steht es der Verwirklichung des Versagungsgrundes des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG entgegen. Ob die Beschwerdeführerin Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG ist, hängt vielmehr entscheidend davon ab, ob eine juristische Person aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes den eigenen „Lebensunterhalt“ (und jenen ihrer Familie) zu einem zumindest erheblichen Teil bestreitet. (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025)

Bereits aus dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ist ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die „Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit“; dies scheidet bei einer juristischen Person aus. Das kann nur so verstanden werden, dass eine juristische Person zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG führen, aber nicht selbst Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG und des gegenständlich maßgebenden § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sein kann (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Inwieweit allfällig hinter der juristischen Person stehende natürliche Personen aus den Einkünften oder dem Vermögen der juristischen Person indirekt ihren eigenen Lebensunterhalt bestreiten, spielt dabei keine Rolle, sind es doch nicht sie, die die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte erwirtschaften.

Zur Person des G ist in diesem Zusammenhang jedoch anzumerken, dass er der die Beschwerdeführerin dominierende Gesellschafter ist, jedoch nach Maßgabe der im gegenständlichen Verfahren vorgelegten Urkunden kein Landwirt im Sinne des NÖ GVG ist, da aus den vorgelegten Einkommenssteuererklärungen erschließbar ist, dass seine Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft personenbezogen lediglich von untergeordneter Bedeutung sind. Der Verwaltungsgerichtshof hat bezugnehmend auf die Gesetzesmaterialen bereits wiederholt ausgesprochen, dass unter einem erheblichen Teil im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens zu verstehen ist (vgl. etwa VwGH 21.3.2022, Ra 2019/11/0143-10 uvm.).

Selbst wenn ausschließlich die im hier gegenständlichen Verfahren offen gelegten außerlandwirtschaftlichen Einkünfte (vorgelegte Einkommensteuererklärungen des G für die Jahre 2018 bis 2020) herangezogen werden, bewegt sich der Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen des G bloß im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Dazu ist zu bemerken, dass bei Feststellung der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte neben den aus den in den Einkommenssteuererklärungen ersichtlichen Einkünften darüber hinaus gehende endbesteuerte Einkünfte (zB. Ausschüttungen bzw. Entnahmen aus Kapitalgesellschaften) zusätzlich zu berücksichtigen wären (siehe dazu LVwG NÖ vom 13. Juni 2022, LVwG-AV-1093/001-2021).

Auch aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 10.3.2021, E 3351/2020, erneut ausgesprochen hätte, dass auch juristischen Personen die Landwirteeigenschaft zukommen kann, wenn der die Gesellschaft wirtschaftlich dominierende Gesellschafter als Landwirt zu qualifizieren ist, da das diesem Erkenntnis zu Grunde liegende Tir GVG 1996 hinsichtlich der Landwirtedefinition und dem gegenständlichen Versagungsgrund nahezu wörtlich dem NÖ GVG 2007 entspreche, vermag daran nichts zu ändern, denn mit zitiertem Erkenntnis hatte sich der Verfassungsgerichtshof mit dem Sonderfall einer juristischen Person kanonischen Rechts zu befassen.

Soweit in diesem Erkenntnis auf weitere ältere Erkenntnisse des Verfassungsgerichtshofes (VfSlg 8069/1977, 8768/1980, 10.922/1986) Bezug genommen wird, ist auf Folgendes hinzuweisen:

Im Erkenntnis VfSlg 8069/1977 war vom Verfassungsgerichtshof § 6 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1970 auf deren Verfassungskonformität hin zu beurteilen. Dabei wurde ausgeführt, dass das Tiroler GVG 1970 lediglich in dessen § 1 Abs. 1 Z 2 ausdrücklich zwischen natürlichen und juristischen Personen unterscheide, wobei diese Bestimmung nur für den Ausländergrunderwerb gelte. Hinsichtlich des Inländergrundverkehrs erwähne das Tiroler GVG 1970 die juristischen Personen nicht ausdrücklich, jedoch setze § 5 Z 4 Tiroler GVG 1970 offenbar voraus, dass als (geeigneter) Erwerber auch eine juristische Person auftreten könne.

Nur aufgrund dieser Rechtslage – nämlich der expliziten Unterscheidung zwischen natürlichen und juristischen Personen beim Ausländergrunderwerb und der Nichterwähnung von juristischen Personen beim Inländergrunderwerb – kam der Verfassungsgerichtshof zu dem Schluss, dass der Gesetzgeber dann, wenn er den Erwerb landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Grundstücke durch inländische juristische Personen absolut unterbinden hätte wollen, dies explizit zum Ausdruck gebracht hätte. Die Annahme, dass das Gesetz ein solches Verbot implizit ausdrücke, sei daher - nur bei dieser Rechtslage – denkunmöglich.

Dieser Sachverhalt unterscheidet sich vom gegenständlichen auch insofern, als der Gesetzgeber im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 explizit einen absoluten Versagungsgrund für den (über die Regelungen des Tiroler GVG 1970 hinausgehenden) Fall normiert, dass der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007). Daraus lässt sich ableiten, dass der Gesetzgeber im Falle des Erwerbes von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken weder die Inländer- oder Ausländereigenschaft des Erwerbers noch die Frage, ob ein Erwerb durch eine natürliche oder juristische Person erfolgt, als das wesentliche Kriterium vorgesehen hat, sondern vielmehr das Vorliegen der Landwirteeigenschaft als entscheidend erachtet wird. Dabei mag es zwar zutreffen, dass auch § 3 Z 6 lit. b und c NÖ GVG juristische Personen, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben oder deren Gesellschaftskapital bzw. Anteile am Vermögen (wie Aktien, Stammeinlagen und ähnliche Rechte) sich überwiegend in ausländischem Besitz befinden (lit. b) bzw. eingetragene Personengesellschaften, deren Gesellschaftsvermögen sich überwiegend in ausländischem Besitz befindet (lit. c), ausländischen natürlichen Personen insofern gleichstellt, als jeder der genannten potentiellen Rechtserwerber als „ausländische Person“ gilt, doch ändert dies nichts an dem Umstand, dass als Landwirt oder Landwirtin nur gilt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet (§ 3 Z 2 lit. a NÖ GVG).

Selbst wenn man demnach dem Gesetzestext – insbesondere auch unter Berücksichtigung des eben zitierten Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes – eine Gleichstellung inländischer juristischer Personen mit inländischen natürlichen Personen entnehmen könnte, so darf nicht übersehen werden, dass es für das Vorliegen der Landwirteeigenschaft der Bestreitung des eigenen und des Lebensunterhaltes der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil durch die Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes bedarf. Da aber eine juristische Person selbst keinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat, scheidet deren Landwirteeigenschaft auch unter Berücksichtigung des zitierten Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes aus und bedarf es insofern auch keiner ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung.

Zutreffender Weise hat der Verfassungsgerichtshof in einem Folgeerkenntnis zum Erkenntnis VfSlg. 8069/1977 betreffend das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 ausgesprochen, dass eine juristische Person zwar voraussetzungsgemäß niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften könne, es aber in einem solchen Fall darauf ankomme, ob jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig sind. Da nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 nicht mehr auf die Selbstbewirtschaftung abzustellen ist, sondern auf die Bewirtschaftung durch einen Landwirt, werde in sinngemäßer Übernahme der im Erkenntnis VfSlg. 8768/1980 zugrunde gelegten Rechtsauffassung, der zufolge das Kriterium der Selbstbewirtschaftung gegeben sei, wenn der wirtschaftlich dominierende bzw. die wirtschaftlich dominierenden Gesellschafter diese Voraussetzung aufweisen, nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 davon auszugehen sei, dass einer juristischen Person wie einer OG die Landwirteeigenschaft nur zukomme, wenn sie von einem Landwirt oder einer Landwirtin wirtschaftlich dominiert wird.

Gemäß § 2 Abs. 3 lit. a Vorarlberger GVG 2004 ist Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb alleine oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet. Vom Erfordernis der Bestreitung des eigenen und des Lebensunterhaltes der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist in dieser Bestimmung keine Rede, weshalb § 2 Abs. 3 lit. a Vorarlberger GVG 2004 und § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG von vornherein nicht als völlig deckungsgleich anzusehen sind.

Darüber hinaus muss ein landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des § 3 Z 3 NÖ GVG, wie auch der Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 klarstellt, geeignet sein, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters bzw. seiner Familie zumindest zu einem erheblichen Teil beizutragen.

Nach Maßgabe dieser Ausführungen kommt auch nicht in Betracht, dass die Beschwerdeführerin die Landwirteeigenschaft nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG erlangen könnte.

Die A GmbH Co KG, Firmenbuchnummer ***, ist somit nicht als Landwirtin im Sinne der Bestimmungen des NÖ GVG zu qualifizieren.

Aus dieser rechtlichen Bewertung folgt mit Blick auf § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, dass nun in einem weiteren Schritt zu prüfen ist, ob zumindest hinsichtlich eines der im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Landwirteeigenschaft zu bejahen oder zu verneinen ist und, ob die abgegebene Interessentenerklärung rechtsgültig ist.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen. Der Interessentenbegriff ist in § 3 Z 4 NÖ GVG geregelt; demnach gilt als Interessent ein Landwirt, der sich durch Legung eines rechtsverbindlichen Anbotes bereit erklärt, anstelle des Rechtserwerbers ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen, wenn er gleichzeitig auch glaubhaft macht, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Durch ihre abgegebene Interessentenerklärung vom 28. Februar 2022 hat die Interessentin B ein solches Anbot gelegt, aus dem sich ergibt, dass sie bereit ist, bei Inanspruchnahme durch den Verpflichteten die Grundstücke „anstelle“ der Bieterin zu erwerben.

Des Weiteren konnte die Interessentin durch die Angaben in der Interessentenerklärung auch ihre Landwirteeigenschaft glaubhaft machen (landwirtschaftlicher Betrieb im Vollerwerb mit einer Flächenausstattung von insgesamt rund 10,8 ha Eigengrund und 73,93 ha Pachtgrund, kein außerlandwirtschaftliches Einkommen).

Auch die Voraussetzung eines „rechtsverbindlichen Anbotes“ ist im gegenständlichen Fall erfüllt, ist doch die Interessentenerklärung ausdrücklich als „verbindliches Anbot“ bezeichnet. Als „ortsüblich“ wurde ein Preis in Höhe von max. € ***,- genannt und durch Vorlage eines Sparbuches mit einem Guthaben in der Höhe von € ***,- ausreichend belegt, dass die Bezahlung des Meistbotes (€ ***,-) gewährleistet ist. Durch Vorlage eines Sparbuches mit einer Einlage in der Höhe von € *** in der mündlichen Verhandlung am 10.3.2023 (hier sind zusätzlich € ***,-- für das weitere unter der Zl. LVwG-AV-744/001-2022 anhängige Verfahren zu berücksichtigen) wurde von der Interessentin auch ihre Zahlungsfähigkeit nachgewiesen.

Somit liegt aufgrund der Interessentenerklärung der B nicht nur die verbindliche Willenserklärung in die Richtung vor, statt der Bieterin einen gleichartigen Vertrag abzuschließen, sondern ist auch durch das vorgelegte Sparbuch ausreichend glaubhaft gemacht und letztlich auch nachgewiesen, dass die Interessentin in der Lage ist, den ortsüblichen Verkehrswert in Höhe des Meistbotes zu bezahlen.

Die Interessentenerklärung der B erfüllt ihrem Inhalt nach somit sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen. Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG reicht das Vorhandensein zumindest eines Interessenten aus, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung (bei Vorliegen auch der sonstigen Voraussetzungen) zu versagen, sodass aufgrund dieses Verfahrensergebnisses auf die Rechtsgültigkeit der Interessentenerklärung des E nicht weiter einzugehen ist.

Der absolute Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist sohin im gegenständlichen Fall gegeben.

Der Beschwerdeführerin und Antragstellerin kommt im gegenständlichen Verfahren keine Landwirteeigenschaft zu, während in der Person der B eine Interessentin aufgetreten ist, die nach den Bestimmungen des NÖ GVG als Landwirtin zu qualifizieren ist.

Somit war die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen war, sondern sich die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 stützt und diesbezüglich auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.