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LVwG-AV-975/001-2021•LVwG N LVwG-AV-975/001-2021
LVwG-AV-975/001-2021Landesverwaltungsgericht17.04.2023
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; bauliche Anlage; Bauwerk; Superädifikat;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde von A, vertreten durch Rechtsanwältin B, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 17. März 2021, Zl. ***, mit dem einer Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Stadtamts der Stadtgemeinde *** vom 19. Juni 2019, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag (Kleingartenhütte mit Senkgrube, Blechhütte, Flugdach) keine Folge gegeben wurde, nach durchgeführter mündlicher Verhandlung zu Recht erkannt:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) teilweise Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides dahingehend abgeändert, dass es wie folgt zu lauten hat:
Der Berufung wird teilweise stattgegeben und Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides des Stadtamts der Stadtgemeinde *** vom 19. Juni 2019, Zl. ***, dahingehend abgeändert, dass die Bezeichnung des Bauwerkes Nr. 1 wie folgt zu lauten hat:
„Bauwerk Nr. 1 Terrasse
Die im südlichen Grundstücksteil errichtete Terrasse im Ausmaß von ca. 2,70 m x 4,50 m auf dem Grundstück Nr. *** KG *** ist mit einer Höhe von 70cm an ein bestehendes Kleingartenhaus angebaut. An der Ostseite neben der Kleingartenhütte befindet sich eine dichte Senkgrube.“
Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.
2. Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz (AVG) wird die Frist für die Durchführung des Abbruches mit 4 Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses festgesetzt.
3. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Artikel 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
1.1. Verwaltungsbehördliches Verfahren:
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 19. Juni 2019, ***, wurde Frau A (in der Folge: Beschwerdeführerin) als Bauwerkseigentümerin gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der Auftrag erteilt, die bei der Verhandlung vom 5. Juni 2019 laut diesem Bescheid beiliegender Niederschrift inklusive Skizze auf der Liegenschaft ***, ***, *** auf dem Grundstück Nr. *** (EZ ***), KG ***, festgestellten Bauwerke und baulichen Anlagen, welche im Grünland mit der Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft errichtet wurden, innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides zu entfernen:
Die Bauwerke wurden im Spruch dieses Bescheides wie folgt beschrieben:
Bauwerk Nr. 1 Kleingartenhütte mit Senkgrube (Skizze A Seite 9) Kleingartenhütte an der südlichen Grundgrenze mit einem Abstand von 6,30m zur Westgrundgrenze mit den Ausmaßen von 3,30x4, 50m und 2,00x4, 50m und 1,40x2,00m. Eingeschossig, in Mischbauweise / Holzriegelkonstruktion auf Pfeilern mit einer Höhe von 50 cm und einer Gesamthöhe von 3,00m und Firsthöhe von 3,70m, mit Satteldach und Pultdach eingedeckt in Blech. Nordseitig ist eine Terrasse mit den Ausmaßen von 2,70x2,70m an das Kleingartenhaus mit einer Höhe von 70cm angebaut. An der Ostseite neben der Kleingartenhütte befindet sich eine dichte Senkgrube.
An der Nordseite im Eingangsbereich - *** befindet sich ein befestigter Abstellplatz der augenscheinlich als KFZ Abstellplatz genutzt wird.
Bauwerk Nr. 1 wird für Wohnzwecke genutzt.
Bauwerk Nr. 2 Blechhütte (Skizze A Seite 9)
Blechhütte an der südlichen Grundgrenze östlich neben der Kleingartenhütte mit den Ausmaßen von 3,00x3,10m. Eingeschoßig in Blechkonstruktion auf Pfeilern mit einer Höhe von 40cm und einer Gesamthöhe des First von 2,50m mit Satteldach eingedeckt in Blech.
Bauwerk Nr. 2 wird für Lagerzwecke genutzt.
Bauwerk Nr. 3 Flugdach (Skizze A Seite 9)
Flugdach direkt an der Ecke südlich und östlichen Grundgrenze neben Blechhütte mit den Ausmaßen von 1,80x3,50m in Holzkonstruktion mit einer Höhe von 2,00m mit Pultdach eingedeckt in Blech - Pappe. Die Seitenöffnungen sind mit Plastikplanen verplankt.
Bauwerk Nr. 3 wird für Lagerzwecke genutzt.
Die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 5. Juni 2019 wurde zum Bestandteil des Bescheides erklärt. Begründend führte die Baubehörde erster Instanz aus, das Grundstück liege gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** in der Widmungsart Grünland – Land- und Forstwirtschaft und stehe im Eigentum des D. Im Archiv der Stadtgemeinde *** läge für die Bauwerke 1 bis 3 sowie für den befestigten Abstellplatz keine Baubewilligung auf. Der Zugang des Grundstückes erfolge über den Siedlungsweg ***. Die Bauwerke seien nicht als GEB gewidmet und dienten nicht einer landwirtschaftlichen Nutzung. Für die Bauwerke 1 bis 3 läge keine Baubewilligung gemäß § 23 Abs. 2 und § 20 Abs. 1 Z 1 bis 6 NÖ BO 2014 in Verbindung mit § 20 NÖ ROG vor. Für derartige Bauwerke seien immer, somit auch im Geltungszeitraum der NÖ Bauordnung 1883, schriftliche baubehördliche Bewilligungen erforderlich gewesen.
Mit rechtzeitiger Berufung brachte die Beschwerdeführerin durch ihre damalige Rechtsvertretung, Rechtsanwalt C, im Wesentlichen vor, dass nicht nachvollziehbar sei, weshalb das Gartenhaus auf Pfahlbau sowie die richtigerweise nachträglich errichtete Garage, welche nicht mit dem Erdreich fest verbunden sei, abzureißen seien. Das Gartenhaus auf Pfahlbau sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bestandvertrages mit dem D am 5. Oktober 2009 bereits vorhanden gewesen und mit Kaufvertrag vom 26. August 2009 vom Voreigentümer E entgeltlich erworben worden. Von diesem sei die Rechtmäßigkeit des Gartenhauses zugesichert worden und habe die Beschwerdeführerin darauf vertraut, dass eine konsensgemäße Errichtung mit Genehmigung des Stadtamtes vorliege. Es sei für die Beschwerdeführerin nicht nachvollziehbar, worin die Rechtswidrigkeit des von ihr gekauften Superädifikats gelegen sein solle. Das Bauwerk Nr. 3 (Flugdach) stelle einen notdürftigen Unterstand im Sinne eines Hochstandes nach den forstrechtlichen Bestimmungen dar und unterliege keiner Genehmigungspflicht. Die Senkgrube sei beim Ortsaugenschein als genehmigt deklariert worden.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 17. März 2021, Zl. ***, wurde dieser Berufung im Wesentlichen mit der Begründung keine Folge gegeben, dass die Beschwerdeführerin im Wege der Ersitzung Eigentümerin des historisch stets konsenslosen, jedoch bewilligungspflichtigen und als Superädifikat errichteten „Kerns“ des Kleingartenhauses geworden und daher gesetzmäßiger Adressat des Abbruchauftrages sei. Der Zubau der nordseitigen Terrasse (mit den im Spruch des Berufungsbescheides richtiggestellten Maßen von 2,70m x 4,50) zu dem bereits vorhandenen Kern des Kleingartenhauses, sei ebenso wie die Errichtung der Superädifikate Blechhütte und Flugdach unbestritten erst nach dem Erwerb der Kleingartenhütte durch die Beschwerdeführerin erfolgt.
Die Beschwerdeführerin, nunmehr vertreten durch die Rechtsanwältin B, bringt abweichend von ihrer Berufung im Wesentlichen vor, dass sie den Garten samt Kern des Kleingartenhauses im Jahr 2009 vom Verpächter, dem D, am 30. September 2009 (an anderer Stelle 5. Oktober 2009) in Bestand genommen habe. Einen Kaufvertrag betreffend den Kern des Kleingartenhauses habe es nicht gegeben. Die Beschwerdeführerin sei nicht Eigentümerin des Kleingartenhauses. Sie habe lediglich eine Ablöse an den Vormieter E für die Übernahme des Bestandverhältnisses geleistet. Sie habe die stiftliche Grundfläche bzw. einen Kleingarten mit Haus vom D in Bestand genommen. Als Bestandnehmerin könne sie das Bestandobjekt nicht ersitzen. Adressat eines Abbruchauftrages könne nur der Eigentümer des Grundstückes bzw. der Baulichkeit sein. Außerdem liege für das Gartenhaus ein vermuteter Konsens vor, da es seit unvordenklichen Zeiten bestehe, weswegen keine Unterlagen bei der Stadtgemeine *** auffindbar seien.
1.3. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich:
Mit Schreiben vom 12. Mai 2021 legte die Stadtgemeinde *** den Verfahrensakt (samt Auszug aus dem Sitzungsprotokoll sowie Plänen und Unterlagen) dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung über die Beschwerde vor.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsicht in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 7. Juni 2022, am 12. Juli 2022 und am 12. April 2023, bei welchen die Beschwerdeführerin und ein Vertreter des D befragt wurden und der von der Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren als Rechtsvertreter bevollmächtigt gewesene Rechtsanwalt C, der Vorpächter bzw. Vorbesitzer E sowie der Ehemann der Beschwerdeführerin F als Zeugen einvernommen wurden.
Aufgrund des vorliegenden Akteninhaltes und der Zeugenaussagen wird folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt als erwiesen festgestellt:
Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, steht im Eigentum des D. Für diese Liegenschaft ist die Flächenwidmung Grünland Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen. Das Grundstück ist in Parzellen für Kleingärten unterteilt. Die hier verfahrensgegenständlichen Abbruchobjekte befinden sich auf der Parzelle Nr. ***, mit der Adresse ***, ***, ***:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Die aktuelle Flächenwidmung weist für das verfahrensgegenständliche Grundstück die Widmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ auf.
1.4.2. Zu den Bestandsverträgen:
Mit Bestandvertrag vom 30. September 2009 nahm die Beschwerdeführerin „die stiftliche Grundfläche, mit der Grundstücksadresse ***, ***, Parzelle ***:
GSt. *** EZ. *** im Ausmaß von 316 m²
[…]“
vom Bestandgeber D, nachdem E auf die Bestandrechte verzichtet hatte, in Bestand.
Der unmittelbare Vorgänger, E, hatte im Jahr 2008 diese Parzelle in Bestand genommen, nachdem seine Mutter G auf ihre Bestandrechte verzichtet hatte.
Ein schriftlicher Kaufvertrag für die Gartenhütte zwischen E und der Beschwerdeführerin wurde nicht errichtet. Ein solcher wurde auch vom D als Bestandgeber nicht verlangt, da das D von der Existenz einer Gartenhütte keine Kenntnis hatte.
Von der Beschwerdeführerin wurde anlässlich der Verzichtserklärung des E eine Ablöse von € 12.000,- bezahlt. Die Ablöse bezog sich auf den Verzicht auf das Bestandrecht durch E zu Gunsten der Beschwerdeführerin und den Baumbestand, den Fruchtbestand und die Gerätschaften, die in der Gartenhütte drinnen waren, sowie auf Aufwendungen für Ausbesserungsarbeiten der Gartenhütte, welche durch Hochwasser des öfteren in Mitleidenschaft gezogen worden war. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin wurde die „Ablöse“ als Gegenleistung dafür bezahlt, dass E auf seine Bestandrechte verzichtet.
Das dem auf der Parzelle Nr. *** befindliche Kleingartenhaus ist auf Pfeilern mit einer Höhe von ca. 50 cm errichtet. Eine Baubewilligung existiert nicht. Die Beschwerdeführerin ist nicht Eigentümerin des Kleingartenhauses.
Die Beschwerdeführerin ließ zwischen den Jahren 2009 und 2012 das Kleingartenhaus durch den Zubau eines Schlafraumes und einer Toilette erweitern. Eine Baubewilligung existiert für diese Vorhaben nicht.
Die Beschwerdeführerin ließ die Terrasse vergrößern und eine Blechhütte auf 40 cm hohen Pfeilern als Lagerraum und ein Flugdach errichten. Eine Baubewilligung existiert für diese Vorhaben nicht.
Eine Verständigung an die Bestandgeberin von allen diesen Bauvorhaben erfolgte nicht.
Die getroffenen Feststellungen beruhen auf dem unbedenklichen Akteninhalt, dem Vorbringen der Beschwerdeführerin und den Ergebnissen der mündlichen Verhandlung. Die Eigentumsverhältnisse und die festgelegte aktuelle Widmung betreffend das Grundstück sind unstrittig und ergeben sich überdies aus dem offenen Grundbuch und dem aktuell in Geltung stehenden Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde ***.
Lediglich die Eigentumsverhältnisse betreffend das Kleingartenhaus sind strittig, da die Beschwerdeführerin davon ausgeht, dieses nur gepachtet zu haben.
Die Verantwortung der Beschwerdeführerin, hinsichtlich des Kleingartenhauses keinen Kaufvertrag, sondern eine Ablöse dafür bezahlt zu haben, um das Grundstück überhaupt pachten zu können und gewisse Gerätschaften zu übernehmen, ist glaubwürdig und stimmt mit der zeugenschaftlichen Aussage des Vorpächters insofern überein, als auch dieser von einer Ablöse ausgegangen ist.
2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz idF. BGBl. I Nr. 109/2021 – VwGVG:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das
Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. …
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 idF. BGBl. I Nr. 109/2021 - VwGG:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. …
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 2014 idF. LGBl. 20/2022:
§ 4. Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetztes gelten als
…
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. …
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen; …
§ 14. Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden
2. die Errichtung von baulichen Anlagen …
§ 35 Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt. […]
2.4. NÖ Raumordnungsgesetz 2014 idF LGBl. Nr. 97/2020:
§ 20 Grünland
(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:
1a. Land- und Forstwirtschaft: Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig. Weiters ist das Einstellen von Reittieren zulässig, wenn dazu überwiegend landwirtschaftliche Erzeugnisse verwendet werden, die im eigenen Betrieb gewonnen werden. Weiters sind im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers, wenn er Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist, der dort wohnenden Betriebsübergeber und des künftigen Betriebsinhabers, sowie für die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten zulässig:
-Zubauten und bauliche Abänderungen
-die Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude
-die zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes
[..]
(4) Im Grünland ist ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen. [..]
Die Beschwerde ist zum Teil begründet.
Es ist unbestritten, dass es sich bei den 3 Bauwerken (Kleingartenhaus mit Terrasse und Senkgrube, Blechhütte und Flugdach), dessen Abbruch den Gegenstand des angefochtenen Bescheides bildet, um ein Gebäude iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014 und somit auch um ein Bauwerk iSd § 4 Z 7 NÖ BO 2014 handelt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der erstinstanzliche Bescheid voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH 2004/05/0205 oder VwGH 2004/05/0027 bis 0030). Gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (§ 14 Z. 1 NÖ BauO 1996, § 92 Abs. 1 Z. 1 NÖ BauO 1976 bzw. NÖ BauO 1969 und § 16 Abs. 1 der Bauordnung für NÖ 1883) bedarf bzw. bedurfte die Neuerrichtung von Gebäuden und baulichen Anlagen stets einer Baubewilligung. Die Baubewilligung muss (bzw. musste) zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen (siehe § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014, § 23 Abs. 1 NÖ BauO 1996, § 118 Abs. 3 NÖ BauO 1976 bzw. NÖ BauO 1969 und § 26 der Bauordnung für NÖ 1883). Weiters ist festzuhalten, dass die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages selbst dann zulässig ist, wenn das konsenslos errichtete Gebäude schon jahrelang unbeanstandet existiert (vgl. VwGH 2013/05/0012). Darüber hinaus vermag weder eine Endbeschau noch eine Benützungsbewilligung eine mangelnde Baubewilligung zu ersetzen (vgl. VwGH 2010/05/0182).
Strittig ist einzig die Rechtsfrage der Eigentümerstellung hinsichtlich dieses Abbruchobjektes. Mangels gesonderter Regelung der Eigentümerstellung in der NÖ Bauordnung 2014 ist diese Frage ausschließlich nach den Regeln des Zivilrechts zu beurteilen (vgl. VwGH 98/06/0061).
Die belangte Behörde geht erkennbar davon aus, dass ein Superädifikat unter der Voraussetzung einer erkennbar fehlenden Belassungsabsicht auch gegen den erklärten Willen des Grundeigentümers entstehen kann. Die Rechtsprechung geht grundsätzlich vom Erfordernis einer Zustimmung des Grundeigentümers aus (OGH 3Ob541/50, zuletzt OGH 5Ob35/15f). Selbst die baurechtliche Konsenswidrigkeit einer baulichen Anlage steht dem zivilrechtlichen Entstehen eines Superädifikats nicht entgegen, weshalb sich dessen Eigentümer gegen die Vollstreckung eines (nur) gegen den Grundeigentümer erlassenen Abbruchauftrags wehren kann (OGH 3Ob119/93).
Vor diesem Hintergrund kann der belangten Behörde nicht entgegengetreten werden, wenn sie in diesem ersten Prüfschritt vom Entstehen eines Superädifikats im Errichtungszeitpunkt ausgegangen ist, das auch ohne Urkundenhinterlegung zum Eigentum des Errichters wurde. Dahingegen blieb das Eigentum an der Baufläche durch die konsenswidrige Bauführung ungeschmälert, da der außerbücherliche Eigentumserwerb an der Baufläche nach § 418 Satz 3 ABGB neben der Redlichkeit des Bauführers voraussetzt, dass der Grundeigentümer vom Bau auf seinem Grund weiß und ihn vorwerfbar dennoch nicht untersagt (OGH 3Ob216/15h), worauf hier nichts hindeutet. Im vorliegenden Fall kann von einem „dennoch nicht Untersagen“ des Grundeigentümers, die in den im Akt aufliegenden Pachtverträgen stets auf die widmungsbedingt zu unterlassende Bautätigkeit verweist, keine Rede sein. Ein originärer Eigentumserwerb an der von der Baumaßnahme des Errichters betroffenen Grundfläche kommt daher nicht in Betracht (OGH 1Ob239/08s). Dies führt zum Zwischenergebnis, dass der Errichter des Abbruchobjektes Eigentum an den Abbruchobjekten als durch ihr Erscheinungsbild erkennbare Superädifikate erwarb.
Eigentum am Superädifikat erwirbt zunächst der Errichter (OGH 5Ob55/13v). Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bleibt das Eigentum an einem Superädifikat von der Beendigung oder dem Wegfall des Grundbenützungsverhältnisses an sich unberührt. Das Bauwerk steht zwar auch weiterhin im Eigentum seines bisherigen Eigentümers, der es allerdings auf Verlangen des Grundeigentümers beseitigen müsste, sofern er es nicht aufgrund einer besonderen Abrede auf den Grundeigentümer zu übertragen hat (z.B. OGH 7Ob224/13m). Im vorliegenden Fall bestand das offenbar in den 1920er Jahren errichtete und mehrfach renovierte Kleingartenhaus zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages der Beschwerdeführerin.
Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob das Eigentum des Errichters an den Abbruchobjekten – originär oder derivativ – auf die Beschwerdeführerin übergegangen ist. Zum einen ist der Errichter (Vater bzw. Großvater des Vorpächters) bereits verstorben. Zum anderen sind zumindest 2 Pachtverhältnisse zwischen der Errichtung - nämlich das Pachtverhältnis der Mutter des Vorpächters und ab 2008 das des Vorpächters - und dem nunmehrigen Pachtverhältnis der Beschwerdeführerin erfolgt. Eine Urkundenhinterlegung ist dabei nie erfolgt.
Weiters behaupten sowohl Vorpächter als auch Beschwerdeführerin, dass sie zwar eine „Ablöse“ vereinbart hätten, zu einem mündlichen Kaufvertrag betreffend das Kleingartenhaus sei es – trotz anderer Behauptung der Beschwerdeführerin in der Berufungsschrift - nicht gekommen.
Daraus folgt, dass nur originäre Erwerbsarten in Betracht kommen.
Die von der belangten Behörde angenommene Ersitzung des Abbruchobjektes durch die Beschwerdeführerin setzt der ständigen Rechtsprechung zufolge rechtmäßigen, echten und redlichen Besitz des Ersitzers während der gesamten Ersitzungszeit von drei Jahren voraus (zuletzt OGH 8Ob38/14t). Redlich ist, wer die Sache, die er besitzt, aus wahrscheinlichen Gründen für seine hält. Das setzt die positive Überzeugung von der Rechtmäßigkeit im weiteren Sinn voraus, also etwa von der Gültigkeit des Titels, auf dem der Rechtserwerb basieren soll (zuletzt OGH 5Ob55/13v). Auch leichte Fahrlässigkeit in der Beurteilung der Frage, ob der Besitzerwerb in fremde Rechte eingreife, schließt den guten Glauben aus; aber auch Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Besitzwerbers zerstören ihn und nur entschuldbarer Irrtum vermag ihn zu sichern (OGH 3Ob103/05a). Im vorliegenden Fall leugnet die Beschwerdeführerin ein solches Rechtsgeschäft ausdrücklich. Mangels eines qualifizierten Besitzes scheidet daher Ersitzung des Eigentums an den Abbruchobjekten durch die Beschwerdeführerin aus. Dies unabhängig davon, ob die Vorbesitzer (Vorpächter und seine Mutter) selbst jemals (originär oder derivativ) Eigentümer der Abbruchobjekte waren.
Eine für den gedachten Fall einer Dereliktion der Abbruchobjekte durch den Voreigentümer denkbare Aneignung scheidet als Eigentumstitel schon deshalb aus, weil eine Aneignung im Unterschied zur Ersitzung kein außerbücherliches Eigentum verschafft (OGH 99/05/0051). Vielmehr würde eine Aneignung der Abbruchobjekte die vorangegangene Einverleibung deren Herrenlosigkeit voraussetzen (OGH 5Ob21/14w). Der Erwerb des Eigentumsrechtes durch Okkupation nach vorangegangener Dereliktion erfolgt bei Superädifikaten durch entsprechende Urkundenhinterlegung (OGH 2R233/11x). Diese ist aber nicht erfolgt.
Vor diesem Hintergrund kann ein Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin am Kleingartenhaus ausgeschlossen werden, weshalb allein der angefochtene Bescheid diesbezüglich aufzuheben ist.
Da die Beschwerdeführerin somit am Abbruchobjekt Kleingartenhaus weder dinglich noch obligatorisch berechtigt ist, scheidet sie einerseits als Adressatin des in Berufung gezogenen diesbezüglichen Abbruchauftrags aus, kann andererseits jedoch im Fall der Vollstreckung eines gegenüber einem anderen Verpflichteten in Rechtskraft erwachsenen Abbruchauftrages in keinem subjektiv-öffentlichen Recht verletzt werden.
3.1.3. Zur Terrasse, Senkgrube, Blechhütte und Flugdach:
Am 1. Februar 2015 trat die NÖ Bauordnung 2014 in Kraft, welche auf den gegenständlichen Abbruchbescheid Anwendung findet. Dies ergibt sich aus § 70 Abs. 1 dieses Gesetzes, das festlegt, dass Verfahren nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200 nach neuer Rechtslage zu führen sind. Es ist die NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 106/2016 anzuwenden, da die Übergangsbestimmungen der Novelle vom 13. Juli 2017 klarstellen, dass anhängige Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind (LGBl. Nr. 50/2017).
Da für die gegenständlichen Abbruchobjekte (Terrasse, Senkgrube, Blechhütte und Flugdach) keine Baubewilligungen vorliegen, gründet sich der Abbruchauftrag der mitbeteiligten Stadtgemeinde dementsprechend zu Recht (ausschließlich) auf die gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 fehlende Baubewilligung.
Bei einem einheitlichen Bauwerk ist grundsätzlich der gesamte Bau Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages (vgl. VwGH 2010/05/0182). Ein Abbruchauftrag hat sich nur dann auf Teile eines Bauvorhabens bzw. einer baulichen Änderung zu beziehen, wenn die konsenswidrigen oder konsenslosen Teile vom übrigen Bauvorhaben trennbar sind (vgl. VwGH 2009/05/0348).
Die Terrasse ist ein vom Wohnhaus trennbares Bauwerk im Sinne der NÖ BO 2014, da sie kraft Eigengewichts kraftschlüssig mit dem Boden verbunden ist und ein Mindestmaß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich ist, um dieses Bauwerk zu errichten. Sie ist nachweislich konsenslos von der Beschwerdeführerin erbaut bzw. erweitert worden.
Dass die Herstellung einer Senkgrube ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert (vgl. VwGH 2011/07/0204), wobei diese Anlage mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist, liegt auf der Hand, sodass diese Anlage zu Recht als bauliche Anlage (im Sinne des § 4 Z 6 bzw. des § 14 Z 2 NÖ BauO 2014) beurteilt wurde (vgl. VwGH 2012/05/0187).
Das errichtete Flugdach dient offensichtlich als Unterstand, welcher einer kipp- und windsicheren Aufstellung bedarf und auch so ausgeführt wurde. Diese Aufstellung bedarf gewisser fachtechnischer Kenntnisse und war daher als bauliche Anlage zu betrachten.
Die Blechhütte wurde oberirdisch errichtet, besitzt unstrittig mindestens zwei Wände und ein Dach und kann von Menschen betreten werden. Es handelt sich also um ein Gebäude iSd § 4 Z. 7 NÖ BO 2014, dessen Neubau nach § 14 Z. 1 leg.cit. bewilligungspflichtig ist.
Da für die gegenständlichen Objekte keine Baubewilligungen vorliegen, gründen sich die Abbruchaufträge der mitbeteiligten Gemeinde dementsprechend zu Recht (ausschließlich) auf die gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 fehlenden Baubewilligungen. Da die fachgerechte Herstellung der Objekte ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und diese Objekte mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sind, sind sie Gebäude bzw. Bauwerke iSd § 4 Z. 3 NÖ BO 2014. Mangels Vorliegen einer Baubewilligung für die auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft errichteten Objekte sind die Abbruchaufträge somit zu Recht ergangen.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Zur Leistungsfrist:
Die Festsetzung einer neuen Leistungsfrist ist nicht erforderlich, da diese von der belangten Behörde mit vier Monaten ab Rechtskraft des angefochtenen (erstinstanzlichen) Bescheides festgelegt wurde, die erst mit Zustellung des vorliegenden Erkenntnisses an die Beschwerdeführerin eintritt. Gegen die Angemessenheit der sechsmonatigen Frist wurde nichts vorgebracht und bestehen auch seitens des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich keine Bedenken.
3.3. Zu Spruchpunkt 3 – Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, einheitlich beantwortet wird.
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